Expropriere. Decizia nr. 198/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 198/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 06-05-2014 în dosarul nr. 41286/3/2010
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECTIA A IV A CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR.198 A
Ședința publică de la 06.05.2014
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - Z. D.
JUDECĂTOR - M. D. L.
GREFIER - F. V.
Ministerului Public P. de pe lângă Curtea de Apel București a fost reprezentat de procuror D. B..
Pe rol soluționarea cererii de apel formulată de apelanții reclamanți T. L. și T. T., ambii cu dom ales la S.C.P.A. F. și Asociații în București . nr 40, ., sector 1, împotriva sentinței civile nr. 742/11.04.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți C. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6 și M. BUCUREȘTI PRIN PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, cu sediul în București Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, având ca obiect „expropriere”.
Dezbaterile cauzei și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 29.04.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună note scrise, a amânat pronunțarea la 06.05.2014 când a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 30.08.2010 pe rolul Tribunalului București, reclamanții Ț. T. și Ț. L. au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții M. București prin Primăria Municipiului București și C. G. al Municipiului București, ca prin hotărârea ce se va pronunța:
1. să se constate caracterul vădit inechitabil al cuantumului despăgubirii propuse de expropriatorul M. București în raport cu valoarea de piața a imobilului din ., .. 5, Sector l, București ai cărui proprietari ei sunt, și pe cale de consecință, acordarea unei despăgubiri în valoare de 1.649.700 RON, reprezentând echivalentul în RON ai sumei de 390.000 Euro calculata la rata de schimb valutar de l Euro = 4,23 RON afișată de Banca Naționala a României la data de 20.08.2010.
2. să se constate caracterul vădit inechitabil al cuantumului despăgubirii propuse de expropriatorul M. Bucuresti în raport cu valoarea de piața a imobilului din ., .. 3, Sector l, București ai cărui proprietari ei sunt, și pe cale de consecință, acordarea unei despăgubiri în valoare de 549.900 RON, reprezentând echivalentul în RON al sumei de 130.000 Euro calculata la rata de schimb valutar de l Euro = 4,23 RON afișată de Banca Naționala a României la data de 20.08.2010.
3. să le fie restituită investiția făcută în cursul anului 2009 pentru îmbunătățirea condițiilor din apartamente, investiție în valoare de 423.000 RON.
4. cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii lor, reclamanții au arătat, relativ la imobilul apartament nr. 5, că prin contractul de vânzare-cumpărare în rate nr._, Primăria Municipiului București, prin S.C. Rom-Vial SA, în calitate de Vânzător, le-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului-apartament situat în Mun. București, ., ., alcătuit din 118,76 mp construita și 46,81 mp teren. Totodată, potrivit Legii nr. 112/1995, a fost emis Procesul-Verbal de predare-primire a locuinței.
Relativ la apartamentul nr. 3, au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare în rate nr._, Primaria Municipiului București, prin S.C. Rom-Vial S.A., în calitate de Vânzător, a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului-apartament nr. 3, situat în Mun. București, ., Sector l, alcătuit din 43,85 mp suprafața construita și 17,28 mp teren către P. C. E., fiind și emis Procesul-Verbal de predare-primire a locuinței. În urma decesului doamnei P. C. E., întreaga masa succesorala a defunctei, inclusiv imobilul-apartament menționat, s-a transmis către dna N. F. V. și dna M. M., potrivit certificatului de moștenitor nr. 10 din data de 16.10.2001 de BNP Banuta G.. La data de 31.05.2002 reclamanta T. L. a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu dna N. F. V. și dna M. M., autentificat cu nr. 5811 de Biroul Notarilor Publici Asociați "Etica", având ca obiect apartamentul nr. 3 din ., Sector 2, București.
Au mai arătat reclamanții că, la data de 23.06.2010, a fost adoptată Hotărârea de Guvern nr. 590, prin care s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor afectate de proiectul "Dublarea Diametralei N-S pe tronsonul Buzești - Berzei - V. P. - B.P. Hasdeu - Uranus – Calea Rahovei", imobilul din . figurând pe lista imobilelor care urmau a fi expropriate.
Au menționat reclamanții că, în cursul anului 2009, înainte de publicarea Hotărârii de Guvern 590, au făcut o investiție de 423.000 ron pentru îmbunătățirea condițiilor din apartamentele 3 și 5 incluzând printre altele consolidarea pereților imobilului și repararea curții și scărilor exterioare ale acestuia.
Prin notificările care le-au fost înaintate, li s-a propus cu titlu de despăgubiri pentru imobilul-apartament nr. 5 suma de 407.572, iar pentru apartamentul nr. 3 suma de 150.254 lei, sume vădit ineficiente pentru achiziționarea unor apartamente cu caracteristici similare în aceasta zona a Bucureștiului.
La data de 22.07.2010 au depus la Primăria Municipiului București documentele necesare pentru dovedirea calității lor de proprietari în copie legalizata, fapt menționat de altfel și în Procesul Verbal încheiat de Comisia pentru Aplicarea Legii 198/2009. În același timp, prin cererea pe care au formulat-o și-au exprimat dezacordul cu privire la suma propusa cu titlul de despăgubire și și-au prezentat obiecțiile cu privire la modalitatea de calculare a acesteia.
La data de 23.07.2010 - Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2010 a emis Hotărârea de stabilire a despăgubirilor prin care li s-a adus la cunoștință faptul că despăgubirile au rămas aceleași, fără a se face vreo referire la solicitarea făcuta de ei sau la despăgubirile propuse.
În drept, reclamanții au indicat art. 44 Constituție, art. 4 alin 9 Legea 198/2004.
La data de 21.03.2011, reclamanții Ț. T. și Ț. L. au formulat cerere modificatoare și completatoare a acțiunii principale, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunțat să se dispună:
- anularea Hotărârii nr. 20/23.07.2010 emisa de Comisia pentru Aplicarea Legii 198/2004, prin care a fost propus și consemnat cuantumul despăgubirii - 150.254 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 3, proprietatea reclamanților, situat în București, ., sector l, cu suprafața utila de 43,02 m.p. și teren sub construcție în suprafața de 17,28 m.p.,
- anularea Hotărârii nr. 21/23.07.2010 emisa de Comisia pentru Aplicarea Legii 198/2004, prin care a fost propus și consemnat cuantumul despăgubirii - 407.572 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 5, proprietatea reclamanților, situat în București, ., sector l, cu suprafața utila de 118,76 m.p. (din care 2,68 m.p. balcon) și teren sub construcție în suprafața de 46,81 m.p.,
- obligarea pârâtelor de le achita cu titlu de despăgubire aferenta exproprierii apartamentului nr. 3 (construcție), suma de 549.900 lei, echivalentul a 130.000 euro la data de 20.08.2010 (actualizata în raport cu indicele de inflație), reprezentând prețul real, de piața, cu care se tranzacționau în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza,
- obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire aferenta exproprierii apartamentului nr. 5 (construcție), suma de 1.649.700 Iei, echivalentul a 390.000 euro la data de 20.08.2010 (actualizata în raport cu indicele de inflație), reprezentând prețul real, de piața, cu care se tranzacționau în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza,
- obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire contravaloarea de piața a terenului în suprafața de 17,28 m.p., aflat sub construcția imobilului-apartament nr. 3,
- obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire contravaloarea de piața a terenului în suprafața de 46,81 m.p., aflat sub construcția imobilului-apartament nr. 5,
- obligarea pârâtelor de a le achita echivalentul prejudiciului real cauzat ca urmare a măsurilor de expropriere, după cum urmează:
- suma de 100.000 Euro, reprezentând cuantumul real al tuturor îmbunătățirilor, a lucrărilor de reabilitare și amenajare, pe care reclamanții le-au adus celor doua imobile expropriate;
- suma de 5200 euro, reprezentând cuantumul chiriei pe un an de zile, suportate de reclamanții începând cu data de 01.12.2010, motivat de faptul ca despăgubirile acordate sunt insuficient de mici și nu permit achiziționarea unor imobile cu destinația locuința, în măsura sa beneficieze de aceleași caracteristici cu cele care ne-au fost expropriate;
- suma de 2.000.000 euro, cu titlu de daunele morale, reprezentând echivalentul prejudicierii directe a drepturilor și intereselor noastre, pe parcursul celor 4 ani de zile, cât a durat procesul de expropriere a imobilelor proprietatea noastră.
În motivarea cererii lor modificate și precizate, reclamanții au reluat argumentele de fapt și de drept expuse în cererea lor inițială introductivă de instanță.
Au invocat reclamanții art. 26 alin. (1) și alin. (2) din Legea nr. 33/1994, art. 9 și urmat. din Legea 198/2004, așa cum a fost modificata, art.25 - 26, art. 27 și art. 30 din Legea nr.33/1994, art. 480, art. 481 din Codul civil, art. 44 alin. 3 și alin.6 din Constituția României și art. l Protocolul l din Convenția Europeana a Drepturilor Omului și înțelegem sa ne folosim în apărare de toate mijloacele de proba prevăzute de lege.
La data de 31.09.2011, reclamanții Ț. T. și Ț. L. au formulat o precizare a cererii modificatoare și completatoare a acțiunii principale, solicitând instanței să dispună:
1. în privința capetelor nr. III și V ale cererii modificatoare, pe lângă contravaloarea prețului de piața al apartamentului nr. 3, și contravaloarea suprafeței de 17,28 mp, aflata sub construcția imobilului - apartament nr. 3, situat în București, ., sector l, reclamanții solicită si:
- obligarea pârâtelor M. București și C. G. al Municipiului București a achita, cu titlu de despăgubire, contravaloarea de piața a cotei indivize de 8,85% din suprafața de folosita .. 3, din București, ., sector 1;
2. în privința capetelor nr. IV și VI ale cererii modificatoare, pe lângă contravaloarea prețului de piața al apartamentului nr. 5 și contravaloarea suprafeței de 46.81 m.p. aflată sub construcția imobilului – apartament nr. 5, situat în București, ., sectorul 1 reclamanții solicită și
- obligarea pârâților M. București și C. G. al Municipiului București să achite cu titlu de despăgubire, contravaloarea de piață a cotei indivize de 23,97% din suprafața de folosință comună aferentă apartamentului nr. 5 din București, ., sectorul 1.
Pârâții nu au formulat întâmpinare.
În cauză au fost administrate proba cu înscrisuri și proba cu expertiza tehnică evaluatorie bunuri imobile, rapoartele fiind depuse la dosarul cauzei la filele 89, 143, 227 vol I, 8, 40, 51, 89, 113, 144 vol II.
Prin sentința civilă nr. 742/11.04.2013 Tribunalul București- Secția a V-a Civilăa respins, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, cererea de chemare în judecată modificată și precizată formulată de reclamanții T. T. și T. L. în contradictoriu cu pârâtul C. G. al M. București și a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată modificată și precizată formulată de reclamanții T. T. și T. L. în contradictoriu cu pârâtul M. București, prin Primar G..
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 20/23.07.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus consemnarea cuantumului despăgubirii în sumă de 150.254 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 3, proprietatea reclamanților situat în București, ., sector l, cu suprafața utila de 43,02 m.p și teren sub construcție în suprafața de 17,28 m.p.
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 21/23.07.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004 s-a dispus consemnarea cuantumului despăgubirii în sumă de 407.572 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 5, proprietatea reclamanților, situat în București, ., sector l, cu suprafața utila de 118,76 m.p. (din care 2,68 m.p. balcon) și teren sub construcție în suprafața de 46,81 m.p.
Tribunalul a verificat valoarea celor două bunuri imobile expropriate potrivit dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, verificare care va avea la bază expertizele de evaluare efectuate în cauză prin rapoartele depuse la dosar la filele 89, 143, 227 Vol. I, 8, 40, 51, 89, 113, 144 Vol. II.
Instanța a reținut că, prin raportul de expertiza (după ce s-a dispus refacerea expertizei) de la filele 144 Vol. II și urm întocmit de experții P. V. A., B. A. M. D. și G. C. s-a determinat pentru apartamentul nr. 5 o valoare de 374.287 lei, iar pentru apartamentul nr. 3 s-a determinat valoarea de 135.618 lei. Aceste valori au avut în vedere lucrările de reparații, finisaje și îmbunătățiri aduse de reclamanți celor două apartamente, așa cum rezultă din cuprinsul raportului, fila 145 dosar, precum și terenul aferent apartamentelor.
Potrivit art. 9 alin 3 din legea nr. 198/2004, acțiunea expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirilor se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin 2 din Legea nr. 33/1994 prevede că la calcularea despăgubirii experții vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare dovezile prezentate de aceștia. Ultimul raport de expertiză efectuat în cauză, fila 144 și urm vol. II a avut în vedere astfel de contracte de vânzare cumpărare pentru imobile similare.
Potrivit art. 27 alin 1 din Legea nr. 33/1994, Tribunalul a reținut că valoarea stabilită prin expertiza judiciară este inferioară cuantumului despăgubirilor propuse și consemnate de expropriator prin cele două Hotărâri a căror anulare s-a solicitat de către reclamanți. Or, în atare condiții, văzând și art. 27 alin 2 din lege, tribunalul a apreciat pretențiile reclamanților de anulare a celor două Hotărâri și de acordare a unor despăgubiri majorate (pentru cele două apartamente cu terenul aferent, plus îmbunătățiri), ca neîntemeiate. Nu în ultimul rând, a reținut Tribunalul că valoarea stabilită prin expertiză a avut în vedere și îmbunătățirile aduse de reclamanți celor două apartamente și pretinse de aceștia a fi incluse în repararea prejudiciului cauzat lor, ca urmare a exproprierii.
Relativ la celelalte pretenții ale reclamanților, respectiv acordarea unor daune cu titlu de chirie achitată de ei din anul 2010 pentru o locuință închiriată precum și daune morale, tribunalul le găsește de asemenea neîntemeiate.
Astfel, pe de o parte observă tribunalul pe baza contractului de închiriere de la fila 24 vol. I dosar că reclamanții au închiriat o locuință pentru o chirie lunară de 400 euro, ceea ce ar însemna suma de 4800 euro pe an. Cu toate acestea, tribunalul nu a acordat reclamanților această sumă de bani cu titlu de prejudiciu real cauzat reclamanților în urma exproprierii, apreciind că suma consemnată ca despăgubire de expropriator, mai mare decât cea stabilită prin expertiza efectuată în cauză, acoperă prejudiciul suferit de reclamanți cu această destinație de chiria pe an solicitată.
Nici daunele morale nu vor fi acordate reclamanților, aceștia neprobând în cauză existența vreunui prejudiciu moral, iar pe de altă parte, în opinia tribunalului, Legea nr. 33/1994 are în vedere prejudiciile materiale/daunele cu conținut patrimonial economic, cauzate expropriatului prin măsura exproprierii, iar nu cele morale. De altfel, ca prejudiciu moral reclamanții au invocat prejudicierea „drepturilor și intereselor lor” pe durata procesului de expropriere, aproximativ 4 ani. Or, tribunalul a observat că reclamanții nici măcar nu au identificat prejudiciile morale a căror reparare au solicitat-o, prin prejudicii morale fiind știut că se înțeleg acele prejudicii rezultate din atingerile și încălcările drepturilor personale fără conținut economic (ex, dureri fizice, psihice, atingeri aduse armoniei, înfățișării unei persoane, atingeri aduse onoarei, reputației, cinstei, prestigiului, etc).
Pentru toate aceste considerente, acțiunea precizată și modificată a reclamanților a fost respinsă ca neîntemeiată sub toate pretențiile sale.
Dată fiind admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului CGMB, acțiunea a fost respinsă față de acest pârât pe acest motiv.
Împotriva acestei sentințe, au declarat apel reclamanții T. L. și T. T..
În motivarea apelului, se arată că prima instanță a stabilit,în mod eronat, cuantumul despăgubirii șia omologat numai concluziile ultimului raport de expertiză existent la fila 144 vol. II, ajungând astfel la concluzia că sumele consemnate de către expropriator sunt mai mari decât sumele stabilite prin expertiză.
Se critică împrejurarea că instanța nu a ținut cont și de celelalte rapoarte de expertiză, în care au fost avute în vedere și alte metode de evaluare.
Apelanții reclamanți au precizat că experții susțin, de o manieră nelegală, că, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, au aplicat criteriul prudenței, motivat de faptul că despăgubirile trebuie plătite de P.M.B. și Ministerul Finanțelor, aspect ce contravine flagrant legii și art. 44 alin. 3 din Constituție.
De esența despăgubirii pentru cauză de utilitate publică este despăgubirea justă, cu o valoare de natură să înlocuiască proprietățile expropriate. Or, dată fiind consacrarea legală privind protejarea unui drept fundamental, așa cum este dreptul de proprietate, metoda de calcul a stabilirii cuantumului despăgubirilor nu poate deveni un pretext pentru a nu plăti expropriatului, care este și așa prejudiciat, ovaloare reală a imobilelor expropriate.
Experții, în opinia apelanților reclamanți, trebuiau să analizeze și să determine prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data efectuării raportului de expertiză, precum și daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare si dovezile prezentate de aceștia - art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" are
semnificația de preț plătit efectiv și se poate dovedi cu contractele
autentice de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel,
însă, în lipsa unor astfel de dovezi, nimic nu împiedică o evaluare
care să aibă în vedere alte criterii de evaluare, precum: ofertele de
preț ale agențiilor imobiliare sau prețurile de tranzacționare extrase
de la rubricile mica publicitate pentru imobile de același fel.
Apelanții reclamanți au solicitat instanței să aibă în vedere că raportul de expertiză refăcut în cauza și pe care l-a omologat instanța de fond, aflat la fila 144 Vol. II nu respectă cerințele imperative trasate de legiuitor, respectiv experții nu au analizat imobile de același fel cu cele expropriate.
Analizând contractele de vânzare-cumpărare autentice avute în vedere de experți, rezultă că, preturile la care s-au tranzacțional acestea nu pot constitui prețuri de referință în stabilirea unui cuantum just (real) al despăgubirilor ce trebuiesc plătite pentru imobilele expropriate, astfel:
Imobilele analizate nu sunt situate în aceeași zonă;
Imobilele expropriate sunt situate în Zona 0, pe când imobilele
analizate de către experți sunt situate în Zona 1, conform
înscrisului ce emană de la Camera Notarilor Publici, aflat la filele
185 - 188. Astfel, imobilele din . la peste 2 km
distanță de imobilele expropriate;
Tranzacțiile avute în vedere nu sunt de la data raportului de
expertiză.
Tribunalul,prin încheierile din 14.06.2012 și 11.10.2012, a
dispus suplimentarea raportului de expertiză având în vedere
metoda comparației prin luarea în calcul a unor contracte similare,
instituind în sarcina părților și OCPI să depună la dosar contracte
încheiate în anul 2012, or, contractele analizate sunt din perioada
sfârșit de an 2010 - februarie 2011;
Răspunsul O.C.P.I. de la fila 143 Vol. II a fost în sensul că, în
urma verificărilor efectuate, nu s-au găsit contracte de vânzare -
cumpărare pentru imobile similare, încheiate în perioada menționată;
Nu au fost analizate imobile de același fel cu cele expropriate și
facem referire la suprafața acestora. Au fost analizate imobile în
suprafață de 28,70 mp, 29,1 mp, 61,18 mp, 75,261 mp, or, imobilele
expropriate aveau suprafața de 43,02 mp - .,76 mp - .> Pentru caracteristici diferite se aplică coeficienți de corecție
pentru suprafață, or, în raportul de evaluare, experții s-au limitat
la a face mențiunea "similar", fără suport în realitate, având în
vedere, așa cum am arătat, faptul că s-au analizat imobile diferite
și nu similare.
Din contractele analizate nu rezultă starea tehnică a acestora,
prezența unor eventuale îmbunătățiri, instalații.
Prețurile înscrise în contracte nu fac dovada că acestea sunt
prețurile reale de tranzacționare, ci că s-au avut în vedere prețuri
minime din grila notarilor publici în vederea stabilirii unor taxe
mai mici de plată și a unor sume mai mici ca impozit, altfel nu se
justifică diferența uriașă de preț pe metru pătrat, dublă, pentru
imobile situate pe aceeași stradă.
În opinia apelanților-reclamanți, criteriile de evaluare ale unui apartament nu au fost respectate, respectiv nu au fost avuți în vedere coeficienți de individualizare importanți, de natură să conducă la o evaluare corectă a valorii de circulație a acestuia: amplasarea în zona ultracentrală aducând un coeficient de 200%, amplasare în zonă cu parcuri, zone verzi, 5-10%, casa scării care deservea un număr mic de apartamente, 5-10%, finisaje superioare, spații largi, planul construcției - indici de majorare de 4-6% (Buletinul Informativ editat de Corpul Experților Tehnici din 17 mai 1995 si nr. 103/ianuarie 2007).
Alegerea celei mai adecvate abordări sau metode de evaluare depinde de luarea în considerare a următoarelor: tipul valorii adoptat, determinat de scopul evaluării; disponibilitatea datelor de intrare și a informațiilor pentru evaluare; abordările sau metodele utilizate de participanții pe piața relevantă.
Pentru a obține o indicație asupra valorii se poate utiliza una, două sau toate cele trei abordări, mai ales dacă nu există date de intrare suficiente pentru evaluare, astfel încât prin aplicarea unei singure abordări să se obțină o valoare credibilă.
Când se utilizează mai multe abordări/metode de evaluare, indicațiile asupra valorii obținute ar trebui să fie apropiate; ele trebuie să fie analizate și reconciliate pentru a se ajunge la o opinie finală asupra valorii" (ANEVAR - Bazele Evaluării 2012).
Aplicând criteriile de evaluare anterior expuse, instanța trebuia să coroboreze concluziile coraportului întocmit de evaluatorul G. C. și depus la dosar la data de 19.04.2012 cu concluziile suplimentului la raportului de expertiză întocmit în cauză, valorile stabilite fiind sensibil egale, iar coroborându-le se putea ajunge la o opinie finală asupra valorii, așa cum prevăd regulile evaluării.
Astfel că, instanța de judecată nu trebuia să omologheze înscrisul denumit refacerea raportului de expertiză deoarece contractele avute în vedere nu îndeplineau condițiile cerute pentru a fi analizate de evaluatori și, având în vedere că în cauză se expertizaseră cele două imobile și prin alte metode de evaluare, trebuia să dea eficiență lucrărilor coroborate, respectiv Coraportului de expertiză din data de 19.04.2011 (evaluator G. C.), aflat la filele 51-57 vol. II, pe care să-l coroboreze cu susținerile expertului numit de instanță, P. V. A., lucrare depusă la data de 14.06.2012, filele 89-111 din dosar vol. II.
Se învederează că instanța nu a ținut cont de faptul că la valoarea despăgubirilor, trebuia să fie adunată și valoarea daunelor aduse proprietarilor, iar la dosarul cauzei existau administrate înscrisuri în acest sens, astfel că, în această situație, este evident că a fost diminuat cuantumul despăgubirilor.
Conform dispozițiilor art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, "despăgubirea se compune din valoarea imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite".
Or, la dosarul cauzei au fost administrate înscrisuri din care rezultă cuantumul chiriei pe care apelanții reclamanți au fost nevoiți să-l suporte, respectiv suma de 10.930 Euro în perioada decembrie 2010 - 31 martie 2012, fiind evacuați în plină iarnă.
Instanța însă, omologând refacerea raportului de expertiză, înscris despre care, așa cum a s-a arătat, chiar comisa de experți îl califică nelegal, cu referire la metoda de evaluare contrară Legii nr. 33/1994, care este în defavoarea expropriaților, a considerat că sumele stabilite în cuprinsul acestuia sunt mai mici decât sumele stabilite de expropriator și a decis că nu mai poate acorda și cuantumul chiriei, deoarece acesta a fost acoperit prin consemnarea, de către expropriator, a unei sume mai mari, aspect nelegal prin raportare la dispozițiile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 287, art. 282 și urm. C.proc.civ., Legea nr. 33/1994.
În final, apelanții reclamanți au solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii reclamanților, astfel cum a fost completată și precizată privind majorarea cuantumului despăgubirilor pentru imobilele expropriate.
Pârâtul M. București prin Primăria Municipiului București a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția tardivității motivării apelului, iar pe fond, a solicitat respingerea acestuia.
În calea de atac a apelului, în conformitate cu art.295 din Codul de Procedură Civilă, a fost încuviințată proba cu înscrisuri, pentru apelanți.
Curtea a respins proba cu expertiză solicitată de către apelanții reclamanți și a cărei încuviințare a fost prorogată de la termenul anterior, constatând că nu au fost depuse alte contracte de vânzare cumpărare de natură a determina completarea raportului de expertiză efectuat la instanța de fond. De asemenea, s-a constatat că nu se impunea efectuarea unei noi expertize, cea efectuată la instanța de fond a avut în vedere contracte de vânzare cumpărare dintr-o perioadă relativ recentă din anii 2010, 2011, la zi pe imobile similare cu cel în cauză, din aceeași circumscripție administrativ teritorială
Analizând apelul declarat din prisma criticilor formulate și a dispozițiilor art. 295 din Codul de Procedură Civilă, Curtea constată că este fondată numai critica referitoare la neacordarea chiriei, fiind neîntemeiată critica privitoare la modalitatea de stabilire și evaluare a despăgubirilor, pentru următoarele motive:
În fapt,
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 20/23.07.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus consemnarea cuantumului despăgubirii în sumă de 150.254 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 3, proprietatea reclamanților situat în București, ., sector l, cu suprafața utila de 43,02 m.p și teren sub construcție în suprafața de 17,28 m.p.
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 21/23.07.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004 s-a dispus consemnarea cuantumului despăgubirii în sumă de 407.572 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 5, proprietatea reclamanților, situat în București, ., sector l, cu suprafața utila de 118,76 m.p. (din care 2,68 m.p. balcon) și teren sub construcție în suprafața de 46,81 m.p.
Împotriva modului de stabilire a despăgubirilor, s-a formulat de către reclamanți prezenta contestație.
În drept,
La data formulării acțiunii, cadrul legal în materia exproprierilor pentru cauză de utilitate publică era reglementat prin Legea nr.198/2004, care se referea numai la executărea lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, nu și la drumurile județene, motiv pentru care M. București și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile Legii nr.33/1994.
Ulterior, a fost adoptată Legea nr.184/2008, prin care a fost modificată Legea nr.198/2004, în sensul lărgirii sferei de aplicabilitate, deoarece s-a avut în vedere și executarea lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local.
Din acest motiv expropriatorul a declanșat procedura administrativă de expropriere, la finalul căreia au fost emise hotărârile de stabilire a despăgubirilor.
Legea nr.198/2004, așa cum a fost modificată în anul 2008, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor făcea trimitere la Legea nr. 33/1994 (publicată în M. Of. nr. 139 din 2 iunie 1994), care la art. 26 prevedea că: „(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
Ulterior, a fost adoptată Legea nr.255/2010, care a abrogat Legea nr.198/2004, care în cuprinsul art.32 stipulează că „în cazul procedurilor de expropriere aflate în curs de desfășurare, pentru continuarea realizării obiectivelor, se aplică prevederile prezentei legi”, iar, prin art.31 se menționează că „expropriatorul poate folosi orice documentație tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi”.
De asemenea, prin art.22 din Legea nr.255/2010, se menționează că „ (1)Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate. (2) Termenul în care moștenitorii expropriatului defunct se pot adresa instanței judecătorești curge de la data acceptării succesiunii. (3) Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii”.
Instanța de apel constată că, deși a intervenit o succesiune în timp a actelor normative cu privire la expropriere, totuși procedura de contestare a cuantumului despăgubirilor stabilite de către expropriator este aceeași atât cea menționată anterior în Legea nr.198/2004, cât și cea adoptată ulterior prin actul normativ, respectiv Legea nr.255/2010.
De asemenea, în ceea ce privește modalitatea de calculare a cuantumului de despăgubirii, aceasta a fost menționată de ambele acte normative, care au făcut și fac trimitere la dispozițiile art.21-27 din Legea nr.33/1994.
Prin urmare legea cadru în materia exproprierilor, respectiv Legea nr.33/1994, a stabilit un criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experți numită de instanță, în conformitate cu dispozițiile art. 25 din lege, în sensul că evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare ale unor imobile similare, de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii, prin care se stabilește cuantumul despăgubirii.
În ceea ce privește apelul declarat de către reclamanții Ț. T. și Ț. L., instanța de apel constată că sunt formulate două critici: una cu privire la modalitatea de stabilire a cuantumului despăgubirilor pentru imobilul expropriat și cea de-a doua critică cu privire la neacordarea lipsei de folosință, constând în cuantumul chiriei plătite, ca urmare a exproprierii.
În ceea ce privește prima critică formulată, instanța de apel constată că este nefondată, având în vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr.33/1994, aplicabilă în prezenta cauză, sub aspectul cuantumului despăgubirilor, în cuprinsul căreia se prevede că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ- teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
Din analiza textul menționat, reiese că, la stabilirea despăgubirii trebuie să se țină cont de prețurile de tranzacționare, și nu de ofertele de vânzare.
Curtea învederează că, prin decizia Curții Constituționale nr.388/26.04.2012, s-a statuat că sunt constituționale „prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care reglementează criteriile pe care le au în vedere instanța de judecată, precum și comisia de experți constituită de aceasta în vederea stabilirii cuantumului despăgubirilor ce se cuvin proprietarului sau altor titulari de drepturi reale în caz de expropriere, și anume aprecierea valorii de piață a imobilelor respective, precum și a prejudiciului cauzat proprietarului ori altor persoane îndreptățite”.
În cauza de față, apelanții-reclamanți invocă împrejurarea că au fost efectuate 2 rapoarte de expertiză de evaluarea, iar instanța a ținut cont numai de cuantumul despăgubirii stabilite prin ultimul raport de expertiză, fără a avea în vedere și alte metode de evaluare.
Cu privire la acest aspect, instanța de apel constată că, în fața primei instanțe a fost efectuat un prim raport de expertiză, în cuprinsul căruia comisia de experți, în majoritate, a stabilit valoarea . de 211.152 ron, valoarea . de 582.695 (fila 98, volumul I, dosar Tribunal).
Împotriva acestui raport de expertiză au fost formulate obiecțiuni, care au fost încuviințate de către prima instanță. În acest sens, s-a depus, la dosarul primei instanțe, atât răspunsul la obiecțiuni, cât și un supliment la raportul de expertiză judiciară de evaluare a imobilului. Conform suplimentului, au fost stabilite de către comisia de experți, în unanimitate, următoarele valori: pentru . 59.000 euro, iar pentru . 162.345 euro, așa cum reiese din suplimentul aflat la filele 89-92, volumul II, dosar Tribunal).
La termenul din data de 21.06.2012, Tribunalul București a dispus refacerea raportului de expertiză, în raport de dispozițiile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, având în vedere că, comisia de experți nu a ținut cont, la stabilirea despăgubirii, de prețurile de tranzacționare, ci de ofertele de vânzare.
Curtea constată că, prima instanță a procedat în mod corect, atunci când a dispus refacerea raportului de expertiză evaluatoare.
Astfel, în contextul art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, raportul de evaluare trebuie să determine prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile similare, ceea ce semnifică faptul că trebuie să se aibă în vedere prețuri convenite în convenții de vânzare-cumpărare încheiate efectiv, iar nu oferte de vânzare, care nu reflectă decât cererea vânzătorului de a primi un anumit preț, dar nu și realitatea acestui preț. Sintagma „în mod obișnuit” semnifică prețul în general practicat, ceea ce impune analiza mai multor contracte de vânzare-cumpărare.
Ca o consecință a faptului că au fost avute în vedere oferte de vânzare, și nu prețuri de tranzacționare, s-a constatat, în mod corect, de către prima instanță că primul raport de expertiză nu respectă cerințele impuse de dispozițiile art. 26 din Legea nr.33/1994, motiv pentru care s-a dispus de către prima instanță refacerea raportului de expertiză.
În ceea ce privește cel de-al doilea raport de expertiză, instanța de apel constată că acesta a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr.33/1994, motiv pentru care va înlătura susținerile apelanților-reclamanți pe acest aspect.
Astfel, Curtea constată că, la stabilirea cuantumului despăgubirii, prin cel de-al doilea raport de expertiză, s-au avut în vedere prețurile de tranzacționare pentru imobile similare, cu cel expropriat aflate în aceeași unitate administrativ teritorială.
Curtea învederează că legiuitorul a avut în vedere ca la stabilirea cuantumului despăgubirii să se țină cont de imobile similare, nu identice, având în vedere imposibilitatea obiectivă de a identifica imobile identice cu cel expropriat.
În acest sens, instanța de apel constată că, la efectuarea celui de-al doilea raport de expertiză efectuat în fața primei instanțe, s-au avut în vedere, în mod corect, prețurile de tranzacționare, pentru imobile similare cu cele expropriat, aflate în aceeași unitate administrativ-teritorială, fiind respectate pe deplin, cerințele prevăzute de art.26 din Legea nr.33/1994.
În acest sens, instanța de apel constată că comisia de experți a avut în vedere amplasamentul apartamentelor expropriate, respectiv zona rezidențială, așa cum rezultă din cuprinsul raportului de expertiză. De asemenea, s-au avut în vedere și corecțiile privind localizare, acces, destinație, utilități, îmbunătățiri și suprafața.
Pe cale de consecință, se învederează că, la stabilirea valorii despăgubirilor, conform raportului de expertiză refăcut, s-au avut în vedere amplasarea apartamentelor într-o zonă rezidențială, precum și corecțiile determinate de împrejurarea că imobilele erau similare, și nu identice.
Pentru motivele expuse, instanța de apel va înlătura criticile formulate de către apelanți cu privire la împrejurarea că nu au fost avute în vedere prețurile de tranzacționare pentru imobile identice și cu privire la aplicarea corecțiilor.
Cu privire la utilizarea unor alte metode de evaluare (metoda Anevar, metoda costurilor și comparației directe a ofertelor de pe piața imobilară), instanța de apel învederează că aceste metode nu pot fi utilizate, în raport de dispozițiile imperative ale art. 26 din Legea nr.33/1994, care impun stabilirea cuantumului despăgubirii în raport de prețurile de tranzacționare, de la data efectuării raportului de expertiză, pentru imobile similare, aflate în aceeași unitate administrativ-teritoriale.
Pentru toate considerentele expuse, va înlătura critica formulată de către apelanții- reclamanți Ț. T. și Ț. L. cu privire la modalitatea de stabilire a cuantumului despăgubirilor.
În ceea ce privește neacodarea lipsei de folosință, constând în chiria, pe care au fost nevoiți să o plătească, ca urmare a exproprierii, se învederează următoarele:
Conform art. 29 din Legea nr.33/1994 „(1) Orice locatiune inceteaza de drept la data ramanerii definitive a hotararii de expropriere. (2) In cazul exproprierii unor cladiri cu destinatie de locuinta, evacuarea persoanelor care le ocupa in mod legal in calitate de proprietari si a chiriasilor al caror contract de inchiriere a fost legal perfectat, înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice și de amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât după asigurarea de catre expropriator a spațiului de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoane, în modalitatea prevăzută în hotărârea judecătorească de expropriere, cu respectarea dispozițiilor art. 26”.
Din interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 29 și 26 din Legea nr.33/1994, rezultă că, în cazul exproprierii unor imobile cu destinație de locuință, demolarea efectivă a imobilelor și evacuarea persoanelor expropriate nu se poate realiza decât după ce expropriatorul asigură un spațiu de locuit celui expropriat.
În lipsa repartizării unui spațiu de locuit, expropriatorul are obligația de a suporta prejudiciul cauzat, constând în lipsa de folosință a imobilului, până la data eliberării efective a despăgubirii stabilite prin hotărârea de expropriere.
În cauza de față, Curtea învederează că s-a realizat exproprierea a două apartamente deținute în proprietate de către apelanții-reclamanți, care aveau destinația de spațiu de locuit.
Instanța de apel are în vedere destinația imobilelor expropriate, faptul că acestea erau singurele spații de locuit deținute de către reclamanți și că apelanții-reclamanți au depus la data de 22.07.2010 la Primăria Municipiului București o cerere, prin care au contestat suma stabilită cu titlu de despăgubire, pe motivul că este insuficientă, pentru achiziționarea unui alt imobil.
Curtea învederează că, prin cererea formulată,Ț. T. și Ț. L. au adus la cunoștința expropriatorului destinația apartamentelor, care urmau a fi expropriate, împrejurarea că nu au alt spațiu de locuit și că suma oferită nu este suficientă, pentru a-și cumpăra un alt imobil.
Având în vedere cererea depusă, instanța de apel învederează că exproprierea nu se putea realiza, în mod efectiv, decât după ce li se asigura o locuință reclamanților de către expropriator sau după ce aceștia obțineau o altă locuință.
În condițiile în care exproprierea s-a realizat, în mod efectiv, fără a se pune la dispoziția expropriatului a unui alt imobil de locuit, până la rezolvarea de către acesta a situației locative, Curtea învederează că cel expropriat are dreptul la daune, constând în restituirea chiriei, pe care a achitat-o, după demolarea construcției, care a fost expropriată.
În acest sens, se constată că noțiunea de daune, prevăzută de art. 26 din Legea nr.33/1994, cuprinde și valoarea chiriei, care este plătită de către cel expropriat, de la data exproprierii.
Acordarea chiriei este justificată și de împrejurarea că reclamanții nu au încasat, în mod efectiv suma plătită cu titlu de despăgubire, deoarece au formulat prezenta acțiunii, ceea ce a determinat neeliberarea sumei respective către cel expropriat.
În această situație, realizarea exproprierii fără asigurarea unei alte locuințe și fără eliberarea efectivă a despăgubirii către cel expropriat, îi creează acestuia un prejudiciu, care este imputabil expropriatorului, motiv pentru care acesta trebuie să suporte contravaloarea chiriei până la eliberarea efectivă a sumei către cel expropriat.
Cu privire la perioada pentru care s-a solicitat contravaloarea chiriei, instanța de apel constată că, prin cererea modificatoare și completatoare a acțiunii principale depuse la data de 21.03.2011 de către reclamanții Ț. T. și Ț. L., în fața primei instanțe, s-a solicitat obligarea intimatului la plata sumei de 5200 euro, reprezentând cuantumul chiriei pe un an de zile, suportate de reclamanții începând cu data de 01.12.2010.
Astfel, apelanții-reclamanți au solicitat acordarea chiriei pentru intervalul 01.12._11, conform precizării aflate la fila 47 din dosarul Tribunalului.
Curtea, la stabilirea cuantumului chiriei, va avea în vedere că s-a solicitat acordarea chiriei pentru un an de zile, așa cum s-a precizat prin cererea de chemare în jduecată, formulată în fața primei instanțe.
Solicitarea acesteia de a i se acorda contravaloarea chiriei pentru perioada decembrie 2010-31 martie 2012, realizată, prin motivele de apel, nu poate fi luată în considerare de către instanța de apel, având în vedere că se realizează o modificare a pretențiilor deduse judecății, în calea de atac a apelului, cu nerespectarea dispozițiilor art. 294 din Codul de Procedură Civilă.
Cu privire la cuantumul chiriei, Curtea va avea în vedere chiria efectiv plătită de către Ț. T. și Ț. L., așa cum rezultă din contractele de închiriere nr.36/2010 și nr.50/2011 și din chitanțele de plată, aflate la filele 62-101, din dosarul de apel.
Din cuprinsul chitanțelor depuse la dosarul cauzei rezultă că reclamanții au plătit cu titlu de chirie suma de 20.640 lei, pentru perioada 1.12.2010-1.12.2011.
Curtea nu a avut în vedere, la stabilirea despăgubirilor acordate, sumele plătite de către reclamanți cu titlu de cheltuieli de întreținere, având în vedere că obligația suportării acestora revine reclamanților, în calitate de beneficiari ai utilitaților, neputând fi obligat expropriatorul să plătească aceste cheltuieli.
Pentru aceste considerente, în conformitate cu dispozițiile art. 295-297 din Codul de Procedură Civilă, constatând că este fondată numai critica referitoare la neacordarea contravalorii lipsei de folosință, va admite apelul declarat de către apelanții-reclamanți reclamanții Ț. T. și Ț. L., va schimba în parte sentința civilă apelată, în sensul că va obliga pe pârâtul M. București prin Primăria Municipiului București la plata sumei de 20.640 lei, cu titlu de chirie pentru perioada 1.12.2010-1.12.2011. De asemenea, va păstra celelalte mențiuni ale sentinței apelate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de către apelanții reclamanți T. L. și T. T., ambii cu dom ales la S.C.P.A. F. și Asociații în București . nr 40, ., sector 1, împotriva sentinței civile nr. 742/11.04.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți C. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6 și M. BUCUREȘTI PRIN PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, cu sediul în București Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6.
Schimbă în parte sentința civilă nr. 742/11.04.2013 pronunțată de către Tribunalul București- Secția a V-a Civilă, în sensul că:
Obligă pe pârâtul M. București prin Primăria Municipiului București la plata sumei de 20.640 lei, cu titlu de chirie pentru perioada 1.12.2010-1.12.2011.
Păstrează celelalte dispoziții ale sentinței.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 06.05.2014.
Președinte, Judecător,
Z. D. M. D. L.
Grefier,
F. V.
Red. DZ
Tehnored. GC/DZ 2 ex
Jud. fond L. I. G.
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 1142/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Anulare act. Decizia nr. 558/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
