Expropriere. Decizia nr. 380/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 380/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 09-10-2014 în dosarul nr. 34326/3/2009*
ROMÂNIA
Dosar nr._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A IV-A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 380 A
Ședința publică din data de 09.10.2014
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: GAVRIȘ DUMITRU MARCEL
JUDECĂTOR: M. A. M.
GREFIER: M. D.
Pe rol pronunțarea în apelul declarat de apelantul pârât S. R. PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA, cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la S.C.P.A. T. D. și Asociații, cu sediul în București, ..31, ., sector 5, împotriva sentinței civile nr.1322/29.06.2011 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă în dosarul nr._ 2011, în contradictoriu cu intimații reclamanți C. V. G., domiciliată în București, ..5, ., ., și P. M., domiciliat în București, ., ., cauza având ca obiect „expropriere”. Apel după casarea cu trimitere spre rejudecare.
Dezbaterile cauzei și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 02.10.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera, precum și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 09.10.2014, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:
Prin cererea din data de 25.08.2009, înregistrată la Tribunalul București Secția a IV-a Civilă, reclamanții P. M. și C. V. G. au formulat contestație împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 298/11.06.2009 emisă de S. R. – Compania Națională de Străzi și Drumuri Naționale SA solicitând anularea hotărârii și majorarea cuantumului despăgubirilor acordate pentru teren în suprafață de 2422 mp situat în ., Tarlaua 1, ., lot 3, județul Ilfov.
Prin sentința civilă nr. 1322/29.06.2011 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, s-a admis în parte contestația, s-a anulat în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 298/11.06.2009 emisă de pârâtul S. R. prin Compania Națională de Străzi și Drumuri Naționale din România numai în ceea ce privește valoarea despăgubirilor datorate și, omologându-se raportul de expertiză efectuat, a fost obligat pârâtul S. R. – Compania Națională de Străzi și Drumuri Naționale din România la plata către reclamanți a sumei de 385.904,3 RON (echivalentul sumei de 91.236 Euro), în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă a hotărârii, reprezentând despăgubiri pentru imobilul expropriat, teren în suprafață de 2422 mp situat în ., Tarlaua 1, ., lot 3, județul Ilfov. Prin aceeași sentință, pârâtul a fost obligat la plata sumei de 3000 RON reprezentând cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 299/A/14.09.2012 pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a IV-a Civilă, a fost admis apelul declarat de pârât, a fost schimbată în parte sentința în sensul că pârâtul a fost obligat la plata sumei de 370.374,18 lei (echivalentul a 87.192 Euro) cu titlu de despăgubiri către reclamanți, aceștia din urmă fiind obligați la plata sumei de 3000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către apelantul pârât.
Prin decizia civilă nr. 1444/18.03.2013 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție – Secția I Civilă a fost admis recursul declarat de către pârâtul S. R. prin CNADR, a fost casată decizia recurată și a fost trimisă cauza pentru judecarea apelului de către aceeași instanță.
În motivarea deciziei, se reține că dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost avute în vedere doar formal de către instanțele de fond, iar criticile recurentului sub aspectul menționat erau întemeiate. Astfel, Înalta Curte arată că instanța de apel trebuia să aibă în vedere prețul cu care se vând imobile similare din aceeași unitate administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză. În vederea aplicării criteriului menționat, instanța putea aprecia asupra oportunității întocmirii unei noi lucrări de specialitate, dacă cea efectuată anterior de către experți, nu era convingătoare, în urma comparării ofertei expropriatului cu pretențiile formulate de către părți.
Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că instanța de apel, rejudecând cauza, va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, care, în condițiile unei imposibilități obiective de obținere a unor comparabile adecvate exigențelor normei, să aibă în vedere și o analiză de piață pe baza ofertelor supuse tranzacționării, o medie ponderală a ofertelor imobiliare de o manieră echilibrată care să reflecte o echivalență rezonabilă în raport de elementele caracteristice ale proprietății, valorificând alte probe administrate de părți și aplicând corecțiile de rigoare.
După casare, dosarul a fost reînregistrat la Curtea de Apel București - Secția a IV-a Civilă sub nr._ .
În rejudecare, s-a suplimentat probatoriul, emițându-se adresă către Camera Notarilor Publici - Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară, respectiv Primăria comunei Ștefăneștii de Jos, în scopul găsirii tuturor datelor care să permită efectuarea unui raport de expertiză pe baza unor tranzacții efective de imobile similare din aceeași rază teritorială.
La momentul la care instituțiile menționate au înaintat instanței relațiile solicitate, s-a dispus efectuarea unei noi expertize, ale cărei obiective au fost în concordanță cu cele statuate obligatoriu de către Înalta Curte de Casație și Justiție.
La data de 12.05.2014, Comisia de experți alcătuită din ing. Ș. V., ing. B. R. și ing. Papasteri M. au depus la dosar raportul de expertiză tehnică (filele 110 – 129 dosar).
Urmare a încuviințării unor obiecțiuni invocate din oficiu de către instanță și de către părți (prin încheierea din data de 05.06.2014) s-au solicitat precizări experților care au depus la dosar un prim răspuns la obiecțiuni (filele 143-145) și ulterior un al doilea răspuns la obiecțiuni (filele 157-167 dosar). Ultimul răspuns la obiecțiuni a fost necesar pentru că experții nu au ținut seama de precizările exprese ale instanței, în sensul de a nu înlătura comparabile pentru simplul și singurul motiv că ar conține prețuri prea mici.
Pentru întocmirea expertizei în ansamblul ei, au fost avute în vedere tranzacții efective, aplicându-se de către experți corecțiile care se impuneau în funcție de caracteristicile terenurilor.
Curtea constată că experții Ș. V. și B. R. au apreciat că valoarea terenului în suprafață de 2422 mp la momentul efectuării expertizei de 323.518 RON (72.963 Euro, la o valoare de 23,82 mp).
Curtea constată de asemenea că expertul Papasteri M. a stabilit o valoare de 130.462 RON pentru un teren în suprafață de 2422 mp (29.306 Euro, la o valoarea de 12,10 euro/mp).
Diferența de valori dintre sumele oferite de experți nu este deloc neglijabilă și este rezultatul faptului că experții Ș. și B. au avut în vedere un număr de 25 de comparabile dintre cele aflate la dosar. În cadrul celor 25 de comparabile s-a făcut o nouă selecție care a ținut seama, printre altele, de cele mai apropiate contracte de vânzare-cumpărare, raportat la anul 2014. Prețurile comparabilelor selectate în final, au fost actualizate la data evaluării aplicând raportul indicilor IMO pentru vânzare apartamente de 4 plus camere între data evaluării și data fiecărui contract de vânzare-cumpărare.
Chiar dacă experții menționați anterior au considerat că echivalarea evoluției vânzărilor la terenuri cu evoluția vânzărilor la apartamente conduce la rezultate mult mai apropiate de realitate decât o apreciere subiectivă a trendului de vânzări terenuri pe mai mulți ani, Curtea nu reține această opinie, deoarece, pe de o parte, în speță erau suficiente contracte de vânzare a unor terenuri similare care să nu facă necesară comparația cu evoluția vânzărilor unor imobile de altă natură, iar pe de altă parte, art. 26 din Legea nr. 33/1994, obligă experții să țină seama de contractele de vânzare-cumpărare a unor imobile similare, atunci când acestea există, chiar dacă pentru rezultate care să reflecte valori rezonabile este necesară o apreciere a trendului vânzării terenurilor pe mai mulți ani.
Curtea constată că expertul Papasteri a stabilit valoarea terenului prin raportare la un număr de 5 contracte de vânzare-cumpărare a unor terenuri similare (Anexa 8 la raportul de expertiză - fila 128 dosar) și a aplicat indici de corecție prin raportare la data tranzacției, localizarea terenului, utilitățile zonei, accesul la teren, suprafața terenului și utilizarea acestuia). Procedând în felul arătat s-a ajuns la corectarea valorilor regăsite în contractele de vânzare-cumpărare propuse spre comparare și la aducerea acestor valori la un numitor comun care reflectă prețul de vânzare a unui imobil similar la momentul efectuării expertizei.
Curtea observă că valoarea reținută de către expertul Papasteri M., nu a fost modificată în urma răspunsului la obiecțiunile încuviințate de către instanță, cum a fost situația în cazul valorii reținută de către ceilalți experți, deoarece selecția comparabilelor de către expertul Papasteri M. nu s-a bazat pe criterii subiective alese de către experți, cum ar fi preț prea mic de vânzare, vânzare realizată prin mandatar, calitatea cumpărătorului de Primar al comunei, etc. (în acest sens este analiza c.v.c aflată în raportul de expertiză - fila 114 dosar).
În opinia Curții, art. 26 din Legea nr. 33/1994 impune în mod obligatoriu raportarea la tranzacții efective a unor imobile similare din aceeași rază teritorială atunci când astfel de tranzacții există.
Procedeul experților Ș. și B. de a calcula un prejudiciu suferit ca urmare a exproprierii este greșit, deoarece un astfel de obiectiv nu a fost încuviințat, iar la momentul procesual actual, nu s-ar putea lărgi limitele rejudecării decât cu nesocotirea principiului non reformatio in peius.
Având în vedere toate cele arătate anterior, Curtea constată că singura valoare care răspunde exigențelor de evaluare stabilite implicit și explicit prin art. 26 din Legea nr. 33/1994 este cea reținută de către expert Papasteri M..
Având în vedere că valoare reținută de către expertul Papasteri M. este mai mică decât valoarea reținută de către prima instanță, se va admite apelul declarat de către pârât și se va schimba în parte sentința, în sensul acordării unor despăgubiri în cuantum de 130.462 RON pentru terenul situat în . cu o suprafață de 2422 mp. Întrucât această din urmă valoare este mai mare decât valoarea stabilită prin hotărârea nr. 298/11.06.2009, Curtea va menține soluția primei instanțe de admitere în parte a contestației și de modificare în parte a hotărârii de stabilire a despăgubirilor, suma datorată de către pârâtul S. R. fiind cea de 130.462 RON, și nu cea de 385.904,03 RON, cum a dispus prima instanță sau cea de 42.538 RON, cum a acordat expropriatorul.
Curtea va respinge cererea expropriatorului de a fi obligați expropriații la plata cheltuielilor de judecată reprezentând contravaloarea onorariului de expertiză achitat în apel, deoarece, chiar dacă s-a admis calea de atac, suma acordată de către instanța de apel este mai mare decât suma acordată de către expropriator prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 298/2009, astfel că nu se poate reține culpa procesuală a intimaților-reclamanți, iar, în speță trebuie să se țină seama, inclusiv de dispozițiile art. 38 din Legea nr. 33/1994.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelantul pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la S.C.P.A. T. D. și Asociații, cu sediul în București, ..31, ., sector 5, împotriva sentinței civile nr.1322/29.06.2011 pronunțată de Tribunalul București Secția a IV-a Civilă în dosarul nr._ 2011, în contradictoriu cu intimații reclamanți C. V. G., domiciliată în București, ..5, ., ., și P. M., domiciliat în București, ., ., ., sector 3.
Schimbă în parte sentința în sensul că:
Stabilește valoarea despăgubirilor la suma de 130.462 lei (RON).
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
În baza art. 38 din Legea nr. 33/1994 respinge cererea apelantului privitoare la acordarea cheltuielilor de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09.10.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
G. D. M. M. A. M.
GREFIER
M. D.
Red. G.D.M
Tehnored. GC 6 ex.
10.10.2014
Jud. fond E. R.
| ← Contestaţie la legea electorală. Decizia nr. 139/2014. Curtea... | Pretenţii. Decizia nr. 230/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
