Expropriere. Decizia nr. 50/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 50/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 12-02-2014 în dosarul nr. 47726/3/2010
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 50 A
Ședința publică de la 12.02.2014
Curtea compusă din :
PREȘEDINTE: - P. F.
JUDECĂTOR: - A. C. B.
GREFIER: - F. J.
………………………….
Pe rol soluționarea cererii de apel formulată de apelantul-pârât M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL cu sediul în București, Splaiul Independenței, nr. 291-293, sector 6, împotriva Sentinței civile nr. 66/11.01.2012 pronunțată în dosar nr._ de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți P. E. T. domiciliată în București, ., nr. 16, sector 2, P. I. D. domiciliat în București, ., ., . și P. M. A. domiciliat în București, .. 49, ., ., sector 3, având ca obiect, expropriere.
La apelul nominal făcut în ședința publică, a răspuns apelantul-pârât M. București prin Primarul General prin apărător, avocat C. Tease, cu împuternicire avocațială nr._ – fila 11 dosar, lipsă fiind intimații-reclamanți P. E. T., P. I. D. și P. M. A. prin apărător, avocat D. I. M., cu împuternicire avocațială nr._ – fila 12 dosar.
MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București este reprezentat de procuror C. C..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, apărătorii părților declară că nu solicită amânarea cauzei pentru a lua cunoștință de răspunsul la obiecțiuni și nu mai au cereri noi de formulat și nici probe de administrat, motiv pentru care Curtea, apreciază cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de apel.
Apelantul-pârât M. BUCUREȘTI prin PRIMARUL GENERAL prin apărător, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și motivat în scris, hotărârea atacată fiind nelegală și netemeinică, cu cheltuieli de judecată.
Intimații-reclamanți P. E. T., P. I. D. și P. M. A. prin apărător, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul Ministerului P. – P. de pe lîngă Curtea de Apel București, solicită omologarea raportului de expertiză efectuat în această fază procesuală, motivat de faptul că la calculul despăgubirilor s-au utilizat tranzacții încheiate recent, cu respectarea dispozițiilor art. 26, motiv pentru care solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 66/11.01.2012 pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, s-a admis în parte contestația formulată de reclamanții P. E. T. și P. I. (decedat) și continuată de moștenitorii: P. M. A. și P. I. D., în contradictoriu cu pârâtul M. București prin Primar General, împotriva hotărârii nr. 98 din 05.08.2010 emise de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, a fost obligat pârâtul la plata unei despăgubiri în cuantum de 134.777 lei pentru imobilul apartament nr. 1 situat în București, sector 1, .. 60, ce a fost expropriat, precum și la plata către reclamanți a sumei de 6000 lei, cheltuieli de judecată, constând în onorariu experți și onorariu avocat.
Pentru a hotărî astfel, analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul a reținut următoarele:
Reclamanții P. E. T. și P. I., cel din urmă decedat în cursul procesului, cu moștenitorii: P. M. A. și P. I. D., au fost proprietarii apartamentului nr. 1 situat în București, sector 1, .. 60, identificat cu număr cadastral_, cu suprafața utilă de 35,20 mp și 3,20 mp anexă, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/18.10.1993, contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2218/10.03.1981, certificatului de moștenitor nr. 289/11.03.1980, actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6962/21.02.1947, respectiv aveau un drept de folosință asupra terenului aferent în suprafață de 50 mp, potrivit Legii nr. 4/1973 (f. 16-21, 33).
Prin H.G. nr. 590/23.06.2010 s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate afectate de proiectul „Dublarea Diametralei N – S pe tronsonul Buzești – Berzei – V. P. – B.P. H. – Uranus – Calea Rahovei, între acestea fiind cuprins și cel menționat mai sus, aparținând reclamanților.
Prin Hotărârea nr. 98/05.08.2010 Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a propus reclamanților, pentru imobilul expropriat suma de 57.329 lei.
Împotriva acestei hotărâri s-a formulat prezenta contestație, susținându-se că despăgubirile propuse sunt mult sub valoarea reală a bunului, în plus, nefiind evaluat și dreptul de folosință asupra terenului aferent apartamentului.
În drept, s-a reținut că sunt incidente dispozițiile art. 9 alin. 1 din Legea nr.198/2004:„Expropriatorul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. 4-8 și ale art. 6 alin. 2 se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii ...”, iar potrivit art.9 alin. 3: „Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii”.
În conformitate cu prevederile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”, iar conform art. 26 alin. 2 „La calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
În cauză, pentru determinarea valorii imobilului expropriat și pentru stabilirea celorlalte pagube învederate, expertiza de specialitate construcții a fost realizată de doamnele expert B. R. (propusă de reclamanți), B. M. (desemnată de tribunal) și B. D. A. M. (propusă de pârât).
Dintre acestea, primele două au ajuns la un punct de vedere comun, în sensul că valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data de 28.11.2011, data definitivării expertizei, este de 134.777 lei, echivalent cu 30.898 euro (la un curs valutar de 4,3620 lei/euro), obținut prin metoda comparației – f. 77-84 dosar.
Expertul desemnat de partea pârâtă, B. D. A. M. și-a exprimat opinia separată, în sensul că valoarea de circulație a apartamentului prin metoda comparației directe la data de 23.11.2011 este în sumă de 57.165 lei (valoare ce include cota de teren și cota indiviză) – f. 65-69 dosar.
Față de valoarea propusă de aceasta, experții desemnați de instanță și cel din partea reclamanților au depus obiecțiuni, însușite de cei din urmă, obiecțiuni considerate de tribunal ca reprezentând, de fapt, puncte de vedere ce pot fi luate în calcul în momentul în care se va alege varianta apreciată ca reprezentând despăgubirea legală corectă.
Respectiv, între cele două sume, tribunalul a reținut-o pe aceea stabilită de doamnele expert B. R. (propusă de reclamanți) și B. M. (desemnată de tribunal), care indică drept valoare de piață a imobilului expropriat suma de 134.777 lei, echivalent a 30.898 euro, acesta fiind prețul la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel situate în aceeași unitate administrativ teritorială, întrucât, din raportul de expertiză, rezultă că s-a luat în considerare prețul imobilelor similare obținut prin conspectarea datelor pieții imobiliare, iar prețul unitar obținut ca medie a prețurilor din ofertele pentru apartamente cu caracteristici apropiate celui în litigiu, a fost corectat prin diminuarea cu 12%, reprezentând diferența uzuală dintre prețul ofertat și cel rezultat în urma negocierii.
Într-adevăr, după cum au arătat cele două experte în opinia exprimată privitor la valoarea stabilită de expertul propus de pârât, tribunalul a constatat că nu poate fi primit punctul de vedere al celui din urmă, câtă vreme: prețurile indicate drept comparabile nu sunt însoțite de înscrisuri care să le dovedească, imobilele de comparație nu prezintă elementele similare celui în cauză (respectiv sunt vizate apartamente cu 3-5 camere, față de 2 camere, așa cum se prezenta cel al reclamanților, cu o suprafață variind între 85-150 mp, mai mult decât dublul celui în litigiu), se aplica fără a se justifica o corecție de -20% pentru condiții de vânzare, dar și o corecție de -10% pentru îmbunătățiri, în condițiile în care cele ale imobilelor de comparație A sau F sunt identice (parchet, gresie, faianță, sobe), dar se vând cu 647 euro/mp sau 1000 euro/mp ori de -20% – 35% pentru suprafață, de asemenea, fără explicații, în condițiile în care susținerile celorlalți experți sunt în sensul că acestea nu pot fi decât între 0 și 20%, iar, în cauză o eventuală corecție nu ar putea fi decât pozitivă (de creștere), deoarece apartamentele cu suprafețe mari au prețuri unitare mai mici.
A mai reținut tribunalul și că, deși niciuna dintre părți nu a formulat obiecțiuni privitoare la metoda aleasă de experți pentru determinarea valorii despăgubirilor ce s-ar cuveni reclamanților, aceea a comparației directe, conform Standardelor Internaționale de Evaluare, cu ocazia concluziilor asupra fondului atât pârâtul, cât și reprezentantul Ministerului P., au solicitat respingerea contestației, cu motivarea că „nu au avut în vedere vânzările efective de imobile” ori pentru că nu au fost avute în vedere „valorile ce rezultă din contracte de vânzare-cumpărare autentice încheiate”, care ar reprezenta „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială”, după cum se prevede în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Aceste susțineri nu au putut fi însă primite, pentru următoarele considerente:
1. Legiuitorul nu a definit noțiunea de „preț cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel”.
2. „Valoarea de piață” a unui imobil, așa cum este definită de Standardele Internaționale de Evaluare este „suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu prețul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”, prezumându-se, așadar, că prețul determinat prin această metodă reprezintă cu cea mai mare probabilitate prețul real agreat de ambele părți contractante.
3. Metoda Standardelor Internaționale de Evaluare este indicată expres de legiuitor pentru stabilirea contravalorii despăgubirilor ce se plătesc persoanelor ale căror imobile au fost preluate abuziv (inclusiv prin exproprieri de drept ori de fapt), conform Legii nr. 10/2001 și art. 16 din Titlul VII al Legii nr. 247/2005. Prin urmare, fiind vorba despre situații identice (pierderea proprietății ca efect la exproprierii), ar trebui să fie aplicate soluții identice pentru determinarea „justei despăgubiri”.
4. Practica Înaltei Curți de Casați de Casație și Justiție nu reprezintă izvor de drept.
5. Aceasta, cu atât mai mult cu cât metoda indicată (prețuri consemnate în contracte de vânzare-cumpărare autentice încheiate în aceeași perioadă) nu răspunde întotdeauna tuturor situațiilor de fapt ce s-ar putea ivi. Respectiv, este foarte posibil ca în perioada în care se efectuează evaluarea să nu se fi încheiat alte contracte de vânzare-cumpărare în zonă sau să nu fie vorba despre imobile cu caracteristici similare celui în litigiu. Mai mult, este bine-cunoscut că prețul într-un contract de vânzare-cumpărare se stabilește și în funcție de persoana contractanților, care, în considerarea relațiilor deosebite dintre ei, pot agrea ca el să se situeze sub valoarea pieții. După cum, este de notorietate indicarea unui preț mai mic decât cel efectiv plătit de cumpărător și încasat de vânzător pentru a rezulta un cuantum mai mic al taxelor aferente unei vânări.
Pentru toate aceste considerente, tribunalul a admis în parte contestația formulată de reclamanți împotriva hotărârii nr. 98/05.08.2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 și a obligat pârâtul la plata unei despăgubiri în cuantum de 134.777 lei pentru imobilul apartament nr. 1 situat în București, sector 1, .. 60, ce a fost expropriat.
În baza art. 274 alin 1 Cod procedură civilă, tribunalul a obligat pârâtul, aflat în culpă procesuală, la plata către reclamanți a sumei de 6.000 lei, cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu experți (2.000 lei - f. 61) și onorariu avocat (4.000 lei - f. 105-107).
Împotriva sentinței tribunalului a formulat apel pârâtul M. București prin Primarul General, iar contestatorii au depus întâmpinare.
În motivarea cererii de apel, în sinteză, M. București a susținut următoarele:
Printr-un prim motiv s-a susținut că potrivit art.4 alin.8 și 9 din Legea nr.198/2004 raportul de evaluare se întocmește având în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici iar despăgubirea oferită de către expropriator contestatorilor menționate în Hotărârea nr.98/2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr.198/2004 a fost stabilită cu respectarea dispozițiilor art.4.
Printr-un al doilea motiv s-a susținut că expertiza efectuată în cauză nu a ținut cont de dispozițiile art.25 – 26 din Legea nr.33/1994 în sensul că a fost întocmită pe bază de oferte de vânzare și nu pe tranzacții efectiv realizate pe piața imobiliară, tranzacții care trebuie să aibă ca obiect imobile similare.
În dezvoltarea motivului s-a arătat că potrivit art.26 din Legea nr.33/1994 la efectuarea expertizei trebuiau să se țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel la data întocmirii expertizei, în speță expertiza fiind întocmită în raport de oferte de vânzare.
Apelanta arată că netemeinic instanța de fond a reținut faptul că tranzacțiile efectiv încheiate nu răspund întotdeauna situațiilor de fapt că prețul se stabilește și în funcție de persoana cocontractanților și că este de notorietate indicarea unui preț mai mic decât cel efectiv plătit.
În final se arată că s-a validat greșit raportul întocmit de experții B. și B..
Prin întâmpinare contestatorii P. E. T., P. I. D. și P. M. A. au solicitat respingerea apelului ca nefondat.
În sinteză au susținut următoarele apărări: susținerile apelantei nu sunt întemeiate pentru că instanța de fond a argumentat întemeiat pentru ce a ales soluția. De asemenea s-a arătat că nu puteau fi luate în considerare prețurile indicate drept comparabile deoarece nu prezentau elemente similare terenului în cauză, fiind vizate apartamente cu 3 – 5 camere față de două camere ale reclamanților. Apartamentele de 3-5 camere au o suprafață cuprinsă între 85 – 150 mp pentru care se justifică o corecție de -20% dar și -10% pentru îmbunătățiri.
S-a mai arătat că în mod corect instanța a reținut că nici una dintre părți nu a formulat obiecțiuni la metoda aleasă de experți pentru determinarea valorii despăgubirilor, considerentele instanței fiind legale, fiind corectă aplicarea dispozițiilor art.44(3) din Constituția României.
În faza apelului s-au încuviințat proba cu înscrisuri, respectiv depunerea de contracte de vânzare cumpărare și proba cu expertiză evaluatorie.
S-au depus contracte de vânzare cumpărare și s-a întocmit expertiza întocmită de comisia de experți formată din experți L. D., C. M. și B. E., aceasta din urmă făcând opinie separată.
M. București a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit de experți L. D. și C. C., fiind întocmit un răspuns la obiecțiunile formulate.
Apelul este fondat pentru următoarele argumente:
În ce privește primul motiv de apel critica este nefondată motivat de faptul că întocmirea expertizei se face în condițiile art.26 din Legea nr.33/1994. Este adevărat că art.4 alin.8 din Legea nr.198/2004 dispune efectuarea unei expertize ținându-se cont de raportul de evaluare întocmit de Camera Notarilor Publice dar expertiza la care face referire acest text de lege este cea efectuată înainte de începerea activității Comisiei de expropriere. În fața instanțelor se ia în considerare o expertiză întocmită în conformitate cu art.25 – 26 din Legea nr.33/1994.
În ce privește cel de-al doilea motiv de apel și apărările făcute critica este fondată, expertiza întocmită la instanța de fond fiind efectuate cu încălcarea art.26 din Legea nr.33/1994, respectiv a fost efectuată prin raportare la 8 oferte de vânzare și nu la tranzacții efective.
În faza apelului s-a întocmit o nouă expertiză în care în opinia majoritară s-a reținut că valoarea imobilului la data întocmirii expertizei 04.10.2013 este de 25.152 euro sau în echivalent lei 109.678 ron iar în opinia separată 14.281 euro sau în echivalent lei 63.550 ron.
Comparând cele două opinii instanța reține că imobilul expropriat a avut o suprafață utilă de 35,20 mp și că terenul de sub construcție s-a aflat doar în folosință.
Reține de asemenea că în opinia separată s-au avut în vedere tranzacție din anul 2012 în timp ce în opinia majoritară au fost avute în vedere tranzacții din anul 2010 și 2011.
De asemenea reține că nici una din părți nu a contestat opinia separată.
Din comparația condițiile comparabilelor rezultă că în ambele cazuri s-au aplicat aproape aceleași corecții.
Având în vedere însă comparabilele cele mai recente și necontestarea de către părți a opiniei separate instanța va omologa opinia separată și va dispune obligarea pârâtei la plata sumei de 14.281 euro în echivalent lei 63.550 ron pentru acest motiv urmând a schimba sentința apelată.
Pe cale de consecință va înlătura și obligația la plata a cheltuielilor de judecată, dispuse de instanța de fond, de către M. București către contestatori.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de apelantul-pârât M. București prin Primarul General, cu sediul în București, Splaiul Independenței, nr. 291-293, sector 6, împotriva sentinței civile nr. 66/11.01.2012 pronunțată în dosarul nr._ de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți P. E. T. domiciliată în București, ., nr. 16, sector 2, P. I. D. domiciliat în București, ., ., . și P. M. A. domiciliat în București, .. 49, ., ., sector 3.
Schimbă sentința apelată în sensul că obligă pârâtul la 63.550 lei despăgubiri.
Obligă la 2000 lei cheltuieli de judecată pe intimații-reclamanți către apelantul-pârât.
Înlătură dispoziția instanței de fond cu privire la obligarea la plata de cheltuieli de judecată a Municipiului București.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 12.02.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
P. F. A. C. B.
GREFIER,
F. J.
Red. PF
Tehnored. PS/MȘ/ 7 ex.
14.03.2014
Jud. fond: R.-M. V.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 1185/2014. Curtea de Apel... | Cereri. Decizia nr. 1253/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
