Legea 10/2001. Decizia nr. 216/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Curtea de Apel BUCUREŞTI - Sentințe și decizii civile / 2014

Decizia nr. 216/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 22-05-2014 în dosarul nr. 72574/3/2011

Dosar nr._ (1129/2013)

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI

SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE

DECIZIA CIVILĂ NR. 216 A

Ședința publică de la 22.05.2014

Curtea constituită din:

PREȘEDINTE - M. A. N.-G.

JUDECĂTOR - I. D.

GREFIER - I. A. G.

Pe rol se află pronunțarea asupra cererilor de apel formulate de apelanții reclamanți L. B. C. și L. T. și de către apelantul pârât S. R. PRIN MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, împotriva sentinței civile nr. 381 din 25.02.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatele pârâte P. M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL și S.C. A. B. S.A.

P. are ca obiect – acțiune întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, pretenții.

Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 08.05.2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie și când curtea – pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării – a amânat pronunțarea cauzei la 15.05.2014 și apoi la 22.05.2014, hotărând următoarele:

CURTEA

Deliberând asupra apelurilor civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 București sub nr._ din data de 31.03.2011, reclamanții L. B. C. și L. T. au chemat în judecată pârâții S. R. PRIN MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, P. M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL și ., solicitând instanței de judecată ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâților la plata sumei de 150.000 EURO în echivalent lei la data plății, la care se adaugă dobânda de la momentul pronunțării hotărârii și până la achitarea efectivă, reprezentând prețul de piață al imobilului situat în București, ., apartament 1, sector 4, format din apartament cu 3 camere și terenul aferent.

În fapt, au arătat reclamanții, au ocupat imobilul situat în București, sector 4, ., apartament 1, în temeiul unui contract de închiriere și respectiv a contractului de vânzare cumpărare nr. 1291/13.01.1997 încheiat în baza Legii nr.112/1995. Prin sentința civilă nr. 1975/30.03.2007 pronunțată de Judecătoria sector 4 București în dosarul_, definitivă prin decizia civilă nr. 822/05.06.2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a V a și irevocabilă prin decizia nr. 528R/30.03.2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV a, a fost admisă cererea de revendicare formulată de Bangala V. și au fost obligați la lăsarea în deplină proprietate și liniștită posesie a imobilului, hotărâre judecătorească în baza căreia au fost evacuați silit din imobilul în care au locuit 40 de ani.

În subsidiar, în măsura în care instanța de judecată apreciază că S. R., prin Ministerul Finanțelor, nu poate acorda aceste despăgubiri, reclamanții au solicitat aplicarea regulilor clasice privind răspunderea pentru evicțiune, respectiv art. 1337 cod civil și să dispună obligarea pârâților P. M. București prin Primarul General și SCAVL B. SA la plata despăgubirilor aferente.

În drept, reclamanții au precizat ca temei juridic al cererii dispozițiile art. 50 ind. 1 din Legea nr.10/2001, art. 1337 Cod civil.

Pârâta SCAVL B. SA a formulat întâmpinare în cauză prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive.

Prin sentința civilă nr. 6293/2011 a Judecătoriei sectorului 4 București s-a admis excepția de necompetență materială a judecătoriei și s-a declinat competența se soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, unde cauza a fost înregistrată sub prezentul număr_ .

În cadrul acestui dosar, pârâtul S. R. a formulat note de ședință prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive; iar pe fond a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

Prin încheierea din 14.05.2012, tribunalul a încuviințat pentru reclamanți proba cu acte și efectuarea unei expertize specialitatea construcții, fiind depus în acest sens la dosar raportul de expertiză efectuat de expert S. F., la care părțile au formulat obiecțiuni, admise de către instanță fiind depus și răspunsul la obiecțiuni.

La termenul din 18.02.2013, instanța a rămas în pronunțare pe excepția necompetenței materiale a Tribunalului București, excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE și, în subsidiar, pe excepția lipsei calității procesuale pasive a celorlalți doi pârâți, precum și pe fond.

Prin sentința civilă nr.381/25.02.2013, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins excepția necompetenței materiale a Tribunalului București, ca neîntemeiată; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE; a admis în parte acțiunea reclamanți; a obligat pârâtul S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE la plata către reclamanți a sumei de 73.000 Euro în echivalent lei la data plății, calculată la cursul BNR din ziua plății, reprezentând prețul de piață al imobilului situat în București, ., . și la plata sumei de 1748 lei cheltuieli de judecată către reclamanți.

Analizând cu prioritate excepția de necompetență, tribunalul a apreciat că este neîntemeiată, având în vedere că potrivit art.2 pct.1 lit. b C.p.c. astfel cum a fost modificat prin Legea nr.219/06.07.2005, tribunalul judecă, procesele și cererile în materie civilă al căror obiect are o valoare de peste 500.000 lei.

Tribunalul a apreciat că suma de 337.824 lei menționată în raportul de expertiză, ca reprezentând prețul imobilului, nu poate atrage competența materială de soluționare a cauzei în favoarea judecătoriei întrucât valoarea obiectului litigiului se stabilește de către reclamant care potrivit art.112 pct.2 codul de procedură civilă trebuie să arate în cererea de chemare în judecată obiectul cererii și valoarea lui.

Momentul care interesează în stabilirea valorii obiectului litigiului este acela al sesizării inițiale, deci al introducerii cererii de chemare în judecată.

Potrivit art.181 C.proc.civ., instanța învestită potrivit dispozițiilor referitoare la competență după valoarea obiectului cererii rămâne competentă să judece chiar ulterior investirii intervin modificării în ceea ce privește cuantumul valorii aceluiași obiect.

Or, la data introducerii inițiale a acțiunii, 21.09.2011, litigiul era de competența tribunalului pentru că obiectul cererii a fost prețuit la o sumă mai mare de 500.000 lei, astfel încât precizarea unei alte valori de circulație a imobilului în anul 2013 nu poate avea ca efect declinarea competenței soluționării cauzei în favoarea judecătoriei în raport de dispozițiile art.181 C.p.c.

În ceea ce privește excepția invocată de pârâtul S. R., tribunalul a subliniat că strict juridic, în speța dedusă judecății, are calitate procesuală pasivă numai Ministerul Finanțelor Publice, așa cum se prevede expres la art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, însă, tribunalul a apreciat că ar fi un formalism excesiv de a se aprecia că S. R., prin Ministrul Finanțelor Publice nu ar avea calitate procesuală pasivă, în condițiile în care Ministerul Finanțelor Publice este reprezentantul statului, iar intenția reclamanților este în mod evident de a chema în judecată persoana juridică răspunzătoare în baza legii de plată a prețului actualizat.

Prin urmare, tribunalul a apreciat că este excesiv a se admite excepția pentru un aspect formal în sensul că S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice este o persoană diferită de Ministerul Finanțelor Publice, cu atât mai mult cât plata se va face evident de Ministerul Finanțelor Publice, în baza dispozițiilor speciale ale Legii nr. 10/2001.

Analizând actele și materialul probatoriu existent la dosarul cauzei, tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1291/1997, PMB prin . a vândut reclamanților, imobilul situat în București, ., ..

Ulterior, prin sentința civilă nr.1975/30.03.2007 pronunțată de Judecătoria sector 4 București în dosarul_, definitivă prin decizia civilă nr. 822/05.06.2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a V a și irevocabilă prin decizia nr. 528R/30.03.2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV a, a fost admisă cererea de revendicare formulată de Bangala V. și au fost obligați actualii reclamanți la lăsarea în deplină proprietate și liniștită posesie a imobilului, hotărâre judecătorească în baza căreia au fost evacuați silit.

Potrivit dispozițiilor art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001, așa cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Potrivit art. 50 alin. 3 din același act normativ, restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (21) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Este adevărat că pârâtul din punct de vedere juridic nu răspunde pentru evicțiune, nefiind parte contractantă (vânzător) în contractul de vânzare-cumpărare, însă indiferent de această chestiune, în baza legii, în concret prețul de piață plătit de către chiriași ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate urmează a fi achitate de către Ministerul Finanțelor Publice, conform Legii nr.10/2001.

Tribunalul a apreciat că în prezenta speță se întâlnesc a două chestiuni juridice distincte și anume, pe de o parte obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune, iar pe de altă parte, executarea efectivă în concret a obligației de plată care prin dispoziție specială incumbă Ministerului Finanțelor Publice conform Legii nr.10/2001.

Totodată, tribunalul a reținut că, potrivit raportului de expertiză construcții efectuat de expert F. S., valoarea de circulație a imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare este de 73.000 euro.

Așa cum s-a arătat anterior, potrivit dispozițiilor art. 50 ind. 1 din Legea nr.10/2001, așa cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

În consecință, în raport de situația de fapt și de drept reținută în sentința civilă nr. 1975/30.03.2007 pronunțată de Judecătoria sector 4 București și confirmată de hotărârile instanțelor superioare și care se bucură de putere de lucru judecat, tribunalul a apreciat că acțiunea este întemeiată întrucât, așa cum s-a arătat anterior,proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, numai cu condiția ca aceste contracte de vânzare cumpărare să fie încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, ceea ce este cazul în speța dedusă judecății.

Așadar, întrucât nu s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare și nici nu s-a reținut vreo culpă sau vreo rea-credință a reclamanților cumpărători, în cauză este îndeplinită condiția ca actul de vânzare-cumpărare ce a constituit titlul reclamanților să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, astfel încât, pe cale de consecință, aceștia pot beneficia de restituirea prețului de piață al imobilului.

Toate susținerile pârâtului în sensul că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art.501 din Legea nr.10/2001 întrucât nu există o hotărâre judecătorească prin care să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare sunt neîntemeiate întrucât, a fost admis capătul de cerere având ca obiect revendicare și deci actualii reclamanți au pierdut proprietatea bunului, ceea ce determină incidența textului de lege sus menționat.

Tribunalul a apreciat că prin sintagma „contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile”, legiuitorul a avut în vedere nu numai situația în care se admite capătul de cerere privind constatarea nulității contractului, ci și situația în care chiriașii cumpărători au pierdut dreptul de proprietate în urma admiterii unei acțiuni în revendicare, pentru că ambele situații se referă în realitate la cauze de ineficacitate a contractului de vânzare-cumpărare.

Așadar, legiuitorul a dorit să confere o protecție chiriașului cumpărător în orice situație în care a pierdut dreptul de proprietate asupra bunului, inclusiv în cadrul unei acțiuni în revendicare, iar dacă s-ar admite punctul de vedere contrar, s-ar ajunge la situația absurdă ca un cumpărător căruia i s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare, să beneficieze de restituirea prețului de piață al imobilului, iar un cumpărător căruia nu i s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare, dar a pierdut în cadrul unei acțiuni în revendicare, să nu beneficieze de restituirea aceluiași preț, ceea ce nu se poate admite.

Totodată, tribunalul a avut în vedere că în cauza R. contra României, Curtea Europeană pentru Drepturile Omului a reținut că atenuarea vechilor atingeri nu poate crea noi greutăți distorsionate și că legislația ar trebui să permită să se țină cont de circumstanțele particulare din fiecare cauză pentru ca personalele care și-au dobândit bunurile cu bună credință să nu fie puse în situația să suporte greutatea responsabilității statului, care cândva a confiscat aceste bunuri.

De asemenea, prin aceeași hotărâre Curtea a precizat că în cazul imposibilității restituirii în natură a apartamentului, se impune ca reclamantul cumpărător de bună credință a unui imobil în baza Legii nr.112/1995 să îi fie acordate daune materiale constând într-o sumă corespunzătore cu valoarea actuală a apartamentului.

În consecință, în raport de cele ce preced, tribunalul a admis acțiunea și va obliga pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 73.000 Euro în echivalent lei la data plății, calculată la cursul BNR din ziua plății, reprezentând prețul de piață al imobilului situat în București, ., ..

Tribunalul a apreciat că nu poate lua în considerare valoarea imobilului propusă de către reclamanți, întrucât aceasta nu reprezintă valoarea reala a imobilului, în sensul de preț la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel situate în aceeași unitate administrativ teritoriala.

Tribunalul a apreciat că în această situație valoarea de circulație a imobilului, trebuie văzută ca un tot unitar și nu ca o sumă compusă din valoarea terenului și valoarea construcției.

În această ipoteză, terenul în suprafață de cca.58,56 mp nu este un teren liber, ci este un teren care are o anumită destinație, respectiv teren de sub construcție și prin urmare în niciun caz la calcularea valorii apartamentului nu se mai poate lua în considerare valoarea terenului de sub construcție.

Așadar, atâta timp cât imobilul este compus din teren și construcție, el trebuie văzut ca un ansamblu arhitectonic unitar și în consecință valoarea de circulație trebuie să aibă în vedere acest aspect, pentru că nicio persoană care ar achiziționa un imobil de pe piața liberă nu l-ar cumpăra în considerarea a două valori diferite a imobilului, una pentru teren de sub construcție și una pentru construcție.

În orice caz este o absurditate și un non sens juridic să se includă separat în valoarea imobilului și terenul situat sub construcție, care nu poate avea o existență de sine stătătoare și nu poate fi înstrăinat ca atare.

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților P. M. București și ., tribunalul nu le-a mai analizat, acest lucru fiind inutil pentru că acești doi pârâți au fost chemați în judecată numai în subsidiar, adică numai în situația în care se va admite capătul de cerere în contradictoriu cu S. R., ipoteză ce se regăsește în speța dedusă judecății.

În temeiul dispozițiilor art. 274 C.pro.civ., tribunalul a obligat pârâtul la 1748 lei cheltuieli de judecată către reclamanți (onorariu de expertiză și de avocat).

Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâtul S. R. PRIN MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE și reclamanții L. B. C. și L. T..

Apelantul pârât a solicitat admiterea apelului, desființarea sentinței civile apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea refacerii raportului de expertiză, având în vedere că imobilul a fost supraevaluat.

În motivare, apelantul pârât a susținut că în mod eronat, instanța de fond arespins excepția lipsei calității sale procesuale pasive.

Instanța de fond se afla în mod evident în eroare, deoarece din textul art.50 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.1/2009, rezulta faptul că, în situația îndeplinirii condițiilor cerute de lege, plata prețului de piața al imobilului urmează a fi făcută de Ministerul Finanțelor Publice, în nume propriu, nefăcându-se vreo referire la calitatea acestuia de reprezentant al Statului R..

De altfel, atunci când a intenționat să confere legitimare procesuală pasivă Statului R. prin reprezentantul său - Ministerul Finanțelor Publice, legiuitorul a făcut-o în mod expres, un exemplu clar în acest sens fiind art. 12 din Legea nr.213/1998. Distincția dintre Ministerul Finanțelor Publice, în nume propriu, și S. R. prin reprezentant Ministerul Finanțelor Publice nu este una forțată, ci, dimpotrivă, una elementară și în același timp esențială, fiind vorba despre două entități complet diferite.

Față de argumentele prezentate, solicită admiterea apelul așa cum a fost formulat, schimbarea în parte sentința civila nr.381/25.02.2013 pronunțata de către Tribunalul București - Secția a IV-a Civila, în sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a Statului R. prin Ministerul Finanțelor Publice și respingerii cererii privind restituirea sumei de 73.000 euro, reprezentând valoarea de piața a imobilului în cauză, ca fiind formulat împotriva unei persoane fără legitimare procesuală pasivă.

În al doilea rând, în măsura în care se va trece peste excepția lipsei calității procesuale pasive a Statului R. prin Ministerul Finanțelor Publice, apelantul pârât a susținut că în mod nelegal și netemeinic instanța de fond a admis cererea formulată de reclamanți având în vedere următoarele considerente:

Potrivit dispozițiilor art. 501 din Legea nr.10/2001, avute de altfel în vedere chiar de către instanța de fond, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: prima condiție este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Apelantul pârât a susținut că în prezenta cauză, nu este îndeplinită nici o condiție dintre cele două prevăzute imperativ și cumulativ de dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001: a) Nu este îndeplinită condiția potrivit căreia contractul de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză să fi fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Apelantul a arătat că legiuitorul a folosit expresia „contracte desființate” ce nu poate desemna decât constatarea nulității respectivelor contracte. b) Nu este îndeplinită nici condiția cu privire la existența unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, reaua credința atât a vânzătorului, cât și a cumpărătorilor nu poate fi pusă la îndoială, având în vedere că nu există nici o hotărâre judecătorească prin care să se statueze că reclamanții ar fi fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare, aceștia nedepunând minime diligențe înainte de cumpărare pentru a afla care este titlul în baza căruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pe care urmau să-l achiziționeze, motiv pentru care apelantul pârât consideră că în speța de față contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat cu eludarea dispozițiilor Legii nr.112/1995.

Având în vedere, pe de o parte faptul că pentru acordarea despăgubirilor la valoarea de piață art.501 din Legea nr.10/2001 prevede îndeplinirea cumulativă a celor două condiții expuse mai sus, iar pe de altă parte faptul ca reclamanții nu au făcut dovada îndeplinirii niciuneia dintre acestea, apelantul pârât a apreciat că speța nu se circumscrie dispozițiilor imperative prevăzute de art.501 din Legea nr.10/2001.

Față de motivele expuse mai sus, a solicitat admiterea apelului așa cum a fost motivat, schimbarea în parte sentinței civile atacate în sensul respingerii cererii de obligare a Statului R. prin Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului de piață al imobilului în cauză, ca neîntemeiată.

În al treilea rând, apelantul pârât a susținut că în mod eronat a omologat instanța de fond raportul de expertiză întocmit în cauză, întrucât acesta nu reflectă prețul real al imobilului în discuție.

Astfel, apelantul a considerat că, deși instanța de judecată a admis obiecțiunile formulate de către acesta, expertul tehnic desemnat în cauză nu a ținut cont de ele, deși obiecțiunile formulate erau întemeiate și susținute de un raport de expertiză extrajudiciară.

Prin urmare, în opinia apelantului, expertul nu a răspuns la obiecțiunile formulate de către pârât, astfel încât consideră că suma stabilită în raport este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanții achiziționându-l la un preț social, preferențial, cu mult sub prețul pieții.

Astfel, deși expertul nu a avut acces în imobilul în litigiu, consideră că finisajele sunt superioare, cu toate că aspectul exterior sugerează, mai degrabă, o locuință modestă. La suprafața utilă cu finisaje superioare ia în calcul și beciul în suprafața de 7,58 m.p., rezultând astfel o suprafață de calcul cu finisaje superioare mai mare, fapt care duce la o valoare de piață mărită. Mai mult decât atât, expertul nu ține cont de caracteristicile dezavantajoase ale arhitecturii construcției: intrare direct din stradă, o fereastră în stradă, iar celelalte două ferestre dau direct în culoarul de acces în curtea comună, culoar de 1 m lățime, mărginit de calcanul vecin.

Apelantul pârât a arătat că toți acești factori influențează confortul și vederea din casă în exterior și invers, cu consecințe asupra deciziilor eventualilor cumpărători, rezultând o scădere a valorii de piață.

Pe cale de consecință, având în vedere cele expuse mai sus, valoarea de piață propusă de expertul desemnat de 73.000 Euro este mult exagerată față de ceea ce oferă acest imobil.

În caz contrar, ar fi lipsite de eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune, acestea desigur au în vedere plata unui preț real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale. Având în vedere că prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferențial diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate stabili decât în condițiile arătate mai sus.

În spiritul protejării drepturilor reclamantei în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995 și a art.1 din Protocolul nr.1 la CEDO, aceasta ar fi îndreptățită să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piață a unui astfel de imobil.

Mai mult, raportându-ne numai la jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în această speță, care face parte împreună cu dispozițiile Convenției Europene pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale (în continuare „convenția") din blocul de convenționalitate la care face referire Constituția României în art.20, reclamanta avea obligația să dovedească faptul că au fost încălcate prevederile art.1 din Protocolul adițional nr.1 la Convenție ( abuz de putere).

Așadar, trebuie examinat în ce măsură jurisprudența instanței europene impune indemnizarea celor care au cumpărat imobile preluate de regimul comunist, la valoarea de circulație a imobilului, în situația în care aceștia sunt evinși, prin admiterea acțiunilor formulate de vechii proprietari ai acelui imobil.

În cauza R. c. României, Curtea a obligat statul la restituirea valorii de circulație a imobilului către cumpărătorul evins, însă trebuie observata particularitatea esențiala a acestei cauze: Reclamanta din acea cauză, doamna A. R., câștigase deja irevocabil procesul cu evingătorii, fiind evinsă doar ca urmare a admiterii unui recurs în anulare. Prin urmare, cauza R. nu face altceva decât să reia principiile constant statuate de Curte începând cu cauza Brumarescu c.României, întrucât hotărârea judecătoreasca irevocabilă prin care reclamanta A. R. obținuse câștig de cauză reprezenta un bun în sensul art.1 din Protocolul nr.1, lipsirea sa de proprietate ca urmare a admiterii recursului în anulare fiind o încălcare atât a acestui articol, cât și a art. 6 par.1 din Convenție, privitor la dreptul la un proces echitabil.

Prin urmare, această cauză se deosebește de alte situații, în care titlul chiriașului cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr.112/1995 nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în revendicare.

Pentru aceste din urma situații, jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piața a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din aceasta valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori contravaloarea prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (T. T. c. României).

Apelantul pârât a invocat în sprijinul apelului său și cauza Velikovi și alții c. Bulgariei, prin raportare la exigenta proportionalitatii dintre interesul general care a dus la privarea de bun (repararea nedreptăților cornișe de regimul comunist) și interesul particular, al celui privat de bun, și o despăgubire care nu se ridica la valoarea de piața a bunului în cauza.

Analizând proporționalitatea ingerinței în dreptul de proprietate al reclamantei, Curtea a amintit întru început criteriile folosite într-o cauză de referință anterioara (Pincova și Pine c, Republicii Cehe): dacă reclamanții au cumpărat proprietatea cu buna-credință și fără a putea influența termenii tranzacției; valoarea compensației, prin raportare la valoarea proprietății; alți factori sociali, cum ar fi disponibilitatea altei locuințe, ori șansele de a

cumpăra alta locuința.

În alte cazuri (Wulpe; Stoyanova și I.) s-a reținut că au existat încălcări substanțiale ale legii cum ar fi cumpărarea unui număr superior de camere celui permis de lege, astfel încât privarea de proprietate nu a dus la încălcarea Convenției, chiar daca despăgubirea nu a depășit 30% din valoarea imobilului (Wulpe) ori nici nu a fost solicitata, dar indemnizația putea fi de cel mult 25% din aceeași valoare (Stoyanova și I.).

Apelantul a susținut că admiterea acțiunii în revendicare ori în constatare nulității absolute semnifică în mod logic și necesar că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, de unde rezultă că el nu intră în câmpul de aplicare a Legii nr.112/1995, întrucât art.1 dispune ca aceasta lege se aplica numai imobilelor preluate cu titlu valabil (în urma unei decizii de referința a Curții Constituționale, nr. 73/1995, publicata în M.Of. nr. 177/08.08.1995).

Totodată, în cauza T. T. c.României (hotărârea din 24.03.2009), Curtea Europeană a reținut că reclamantul T. T., care a cumpărat cu buna-credință un imobil în temeiul Legii nr.112/1995, fiind ulterior evins prin admiterea unei acțiuni în revendicare, nu a epuizat toate remediile juridice interne, apte să asigure despăgubirea acestuia, în urma evicțiunii.

Concluzia Curții Europene a fost că remediile juridice interne, care ofereau reclamantului posibilitatea obținerii prețului actualizat, erau adecvate și suficiente, astfel încât trebuiau epuizate, cererea privind încălcarea articolului 1 din Protocolul adițional nr.1 la Convenție fiind respinsă ca inadmisibilă, pentru neepuizarea remediilor oferite de dreptul intern.

În ceea ce privește obligarea apelantului pârât la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1748 lei, consideră hotărârea instanței de fond ca netemeinică, având în vedere că acesta nu a dat dovadă de rea-credință, neglijență, nu se face vinovat de declanșarea litigiului și, prin urmare, nu poate fi sancționat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

Neexistând culpă procesuală, principiu consacrat de procedura civilă, potrivit art.274 C.proc.civ. și neexistând temei legal, este neîntemeiată obligarea și la plata cheltuielilor de judecată.

Prin apelul formulat, reclamanții au solicitat schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul admiterii în tot a pretențiilor formulate și menținerii celorlalte dispoziții.

Singura critică a soluției instanței fond privește exclusiv valoarea reținută ca reprezentând prețul de piață al imobilului situat in București, ., ..

Astfel, apelanții reclamanți au apreciat că valoarea stabilită de instanța de fond este mult inferioară valorii reale a imobilului, a prețului care s-ar fi obținut în mod obișnuit pentru acest imobil dacă s-ar fi tranzacționat pe piața liberă.

În mod eronat instanța de fond a îmbrățișat concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză, acest raport fiind susceptibil de numeroase critici: expertul nu a avut în vedere la evaluarea imobilului că acesta este un imobil de tip casa plus teren, cu un amplasament într-o zonă de puternic interes imobiliar, ci l-a evaluat ca și cum ar fi fost un simplu apartament; ofertele de vânzare folosite pentru evaluare sunt net inferioare tranzacțiilor realizate pentru imobile cu aceleași caracteristici și din aceeași zonă; expertul evaluator a reținut în mod eronat că imobilul nu ar putea fi exploatat în scopul desfășurării de activități comerciale, aspect care este de notorietate că lărgește substanțial posibilitatea de valorificare a imobilului; ofertele pentru chiriile practicate în zonă, folosite în raportul de expertiză întocmit în cauză sunt net inferioare chiriilor practicate în mod real în zona, etc.

Apelanții reclamanți au apreciat că în mod neîntemeiat obiecțiunile lor formulate la raportul de expertiză au fost respinse, respectiv că în mod neîntemeiat au fost admise doar în parte pretențiile acestora formulate prin cererea de chemare în judecată.

Potrivit art. 50/1 din Legea nr. 10/2001, reclamanții sunt îndreptățiți să primească prețul de piață al imobilului situat în București, ., ., preț de plată ce trebuie stabilit cu respectarea rigorilor standardelor internaționale de evaluare.

În calea de atac a apelului a fost încuviințată o nouă expertiză tehnică pentru evaluarea imobilului.

Curtea, analizând criticile de apel formulate atât de către apelantul pârât, dar și de către apelanții reclamanți, dat fiind interdependența criticilor, constată următoarele:

Teza juridică susținută de către reclamanți constă în faptul că pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, deși nu este vânzător al apartamentului cumpărat în condițiile Legii nr.112/1995 de care au fost evinși, trebuie obligat la plata prețului de piață, întrucât în urma acțiunii în revendicare formulată de fosta proprietară a imobilului, au fost obligați să-i lase în deplină proprietate imobilul, dându-se preferință titlului acesteia.

Reclamanții și-au întemeiat cererea de sesizare a primei instanțe pe dispozițiile art. 50 din Legea nr.10/2001, dar și pe cele care vizează evicțiunea reglementată de Codul Civil.

În acord cu art. 50 alin. 3 din Legea nr.10/2001, Curtea constată că dezdăunarea cumpărătorilor, specific situației contractelor de vânzare cumpărare încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, în care cumpărătorul este evins, și-a găsit consacrarea legislativă, în ce privește imobilele trecute în mod abuziv în proprietatea statului, în dispozițiile actului normativ Legea nr. 10/2001, lege care a suferit modificări, în această privință, prin . Legii nr. 1/2009.

Art. 50 din Legea nr. 10/2001 - în care și-au găsit consacrarea situațiile la care s-a făcut referire mai sus, printre care și cea a reclamanților din prezentul litigiu - are următorul conținut, astfel cum acesta a suferit modificări prin . Legii nr. 1/2009: „(2) Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru. (2^1) Cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru. (3) Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2^1) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Se constată din interpretarea dispozițiilor Legii nr.112/1995, că respectivele contracte de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul acestui act normativ au o situație specială, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare, o expresie a libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese, cea corelativă dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. 1 din acest act normativ.

Unitățile deținătoare a imobilelor vândute acționau ca mandatari fără reprezentare ai vânzătorului, aspect rezultat din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări cu titlu de preț nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor, constituit prin dispozițiile art. 13 alin. 6 din Legea nr.112/1995.

Prin dispozițiile art. 50 din Legea nr.10/2001, a fost reglementat cu caracter de normă specială, dreptul chiriașilor - ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și care au fost desființate - la restituirea despăgubirilor de la Ministerul Finanțelor Publice, motiv pentru care, în astfel de situații, este atrasă incidența normei speciale, fiind exclusă astfel de la aplicare - potrivit regulii general acceptate specialia generalibus derogant - norma generală, în speță, dreptul comun privind răspunderea exclusivă a vânzătorului pentru evicțiune.

Prin urmare, soluționarea pretențiilor reclamanților nu se poate face decât prin raportare la dispozițiile speciale, respectiv art. 50 din Legea nr.10/2001.

Din interpretarea sistematică a dispozițiilor Codului civil în materie de garanție pentru evicțiune și a art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, Curtea reține că cel chemat să răspundă în calitate de pârât este Ministerul Finanțelor Publice, pentru despăgubirile reprezentând prețul de cumpărare actualizat sau, după caz, prețul de piață al imobilului (neincluzând valoarea îmbunătățirilor determinate de cheltuielilor necesare și utile).

Faptul că în cauză reclamnații au atras Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și nu doar Ministerul Finanțelor Publice nu poate conduce la reținerea lipsei calității procesuale pasive a celui chemat în judecată, în calitate de pârât, respectiv Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice. A reține lipsa calității procesuale pasive a acestuia din urmă ar constitui o distincție formală între cele două subiecte de drept, ignorând calitatea de reprezentant legal al Statului care revine Ministerului Finanțelor Publice, în situația în care legea nu stabilește anume alte organe care să aibă funcție de reprezentare.

Astfel, prin dispozițiile Legii nr. 10/2001, așa cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, a fost instituită o răspundere specială în sarcina Statului, pentru situația evicțiunilor produse față de cei care au cumpărat imobile în baza Legii nr. 112/1995.

Împrejurarea că, potrivit art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, restituirea prețului actualizat sau a prețului de piață al imobilului se face de către Ministerul Finanțelor Publice dintr-un fond extrabugetar – constituit conform art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995 – nu înseamnă că acest minister are o răspundere proprie pentru evicțiunile produse și de aceea trebuie, în caz de admitere a acțiunilor, să efectueze plățile respective.

O astfel de răspundere în nume propriu s-ar putea angaja în legătură cu îndeplinirea defectuoasă a atribuțiunilor ce țin de activitatea proprie a ministerului (iar pe plan procesual, s-ar repercuta în verificarea legitimării procesuale a acestei instituții în nume propriu).

În realitate, dispozițiile legale menționate anterior au reglementat modalitatea de executare a obligațiilor de plată în sarcina ministerului – care nu este însă debitor pentru că ar fi creat un prejudiciu decurgând din activitatea sa proprie, ci este doar instituția prin intermediul căreia se efectuează plățile, în numele și pe seama Statului.

Este vorba aici, de un caz de reprezentare legală, în termenii art. 25 din Decretul nr. 31/1954, aplicabil illo tempore cauzei („S. este persoană juridică în raporturile în care participă nemijlocit, în nume propriu, ca subiect de drepturi și obligații. El participă în astfel de raporturi prin Ministerul Finanțelor, afară de cazurile în care legea stabilește anume alte organe în acest scop”).

Cum în această materie este reglementată o răspundere a statului pentru imobile preluate în mod abuziv (care au fost ulterior înstrăinate iar dobânditorii evinși), rezultă că S. este și titularul de drepturi și obligații, iar Ministerul Finanțelor acționează ca reprezentant al acestuia în puterea legii.

Ca atare, distincția pe care o cere a se face de către acest pârât chemat în judecată de către reclamanți între Ministerul Finanțelor Publice și S. R., reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, este pur formală și nu justifică necercetarea fondului cauzei.

Împrejurarea că reclamanții nu au indicat ca pârât pe Ministerul Finanțelor Publice, ci pe S. R., reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, nu constituie un impediment în analiza fondului pricinii, câtă vreme obligația de plată este asumată de Stat, prin lege, iar cel care trebuie să facă plata, în numele Statului, este Ministerul Finanțelor Publice (care nu efectuează plățile din bugetul propriu, ci din fondul extrabugetar constituit la dispoziția acestei instituții).

În acest sens a decis și Înalta Curte de Casație și Justiție – Secția I Civilă în dosarul nr._/3/2010, prin decizia civilă nr.6312/17.10.2012.

Curtea reține că în situația succesiunii în timp a mai multor norme legale cu incidență asupra unui raport juridic, momentul anulării actului, adică al producerii efectelor nulității trebuie distins de momentul în raport cu care se apreciază existența cauzei de nulitate. Ambele cazuri trebuie rezolvate potrivit regulii tempus regit actum: cauza de nulitate este reglementată de legea în vigoare în momentul încheierii actului juridic civil, în vreme ce efectele nulității sunt determinate de legea în vigoare în momentul anulării efective, care, în ipoteza pe care o avem în vedere, este legea nouă. Numai în cazul în care un act s-a încheiat și a fost anulat efectiv sub aceeași lege, suntem în prezența unei causae finite, care nu mai poate fi afectată de legea nouă.

Prin urmare, este posibil ca o lege să cârmuiască cauzele de nulitate și altă lege să se aplice efectelor acestei sancțiuni civile. O soluție contrară ar echivala cu înlăturarea principiului aplicării imediate a legii civile noi, și, deci, ultra-activitatea legii vechi, care nu poate fi admisă decât dacă este expres prevăzută de legea nouă.

Aplicând aceste considerații cu valoare de principiu litigiului de față, Curtea reține că obligarea pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice în litigiul dedus judecății reprezintă exclusiv un efect al constatării nulității actelor civile, stipulat de legea nouă.

Prin art. 50 alin. 3 din Legea nr.10/2001 nu s-a urmărit doar determinarea sursei din care să fie restituite sumele de natura celor care sunt solicitate de reclamanți, acest articol determinând chiar instituirea raportului juridic obligațional direct între persoanele îndreptățite să primească restituirea prețului reactualizat cuprins în contractul anulat prin hotărârea judecătorească și Ministerul Finanțelor Publice, respectiv Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, pârât chemat în judecată în prezenta cauză.

În consecință, critica vizând lipsa calității procesuale pasive a apelantului pârât urmează a fi privită ca nefondată.

În ce privește fondul pretențiilor reclamanților, Curtea reține incidența dispozițiilor art.20 al. 2/1 din Legea nr. 10/2001, prin care legiuitorul a stabilit că, prin contract desființat se înțelege atât situația în care contractul de vânzare cumpărare a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească, cât și situația în care, deși contractul nu a fost anulat, dar s-a admis acțiunea în revendicare.

Ca urmare, termenul de „desființare” a contractului are în prezent un sens mai larg decât lipsirea de efecte a actului juridic ca urmare a declarării nulității acestuia, în același cadru fiind inclusă acum în această materie, prin voința legiuitorului, și „ineficacitatea” actului juridic ca și titlu de proprietate asupra imobilului, „ineficacitate” apărută în urma admiterii unei acțiuni în revendicare îndreptată împotriva titularului dreptului de proprietate, ce a exhibat un contract valabil încheiat, așa cum rezultă din interpretarea alin. 2 ind.1 al art. 20 introdus prin Legea nr. 1/2009.

Față de situația premisă avută în vedere de legiuitor – desființarea contractului – instanța are obligația să analizeze condiția respectării Legii nr. 112/1995, în acest caz prin corelare cu celelalte dispoziții ale Legii nr. 10/2001, în vigoare, care conferă foștilor chiriași, care au cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, dreptul la o despăgubire.

Dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 republicată și modificată, obligă instanța să distingă între o desființare a contractului cauzată de „eludarea” prevederilor Legii nr.112/1995 la încheierea acestuia și o desființare a contractului, echivalentă cu declararea ineficacității acestuia, urmare admiterii unei acțiuni în revendicare unde contractul a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Pe de altă parte, această analiză a întrunirii cerințelor de valabilitate trebuie realizată exclusiv prin raportare la aspectele de fapt și de drept reținute prin hotărârea judecătorească, definitivă și irevocabilă, prin care contractul a fost desființat, hotărâre de desființare la care normele legale fac trimitere în vederea acordării despăgubirii solicitate, considerentele respectivei hotărâri impunându-se cu putere de lucru judecat.

În cauza de față, Curtea constată că o condiție esențială de admitere a unei astfel de acțiuni formulate de reclamanți prin care se solicită prețul de piață al imobilului ce a format obiectul contractului de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/2001 implică verificarea respectării prevederilor acestui act normativ la încheierea respectivului contract de vânzare-cumpărare între unitatea administrativă și fostul chiriaș. Or, această condiție a respectării prevederilor Legii nr.112/1995 este îndeplinită în prezenta cauză, având în vedere decizia civilă nr.528/R/30.03.2010 pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a IV-a Civilă, și anume, soluția pronunțată în majoritate, în considerentele căreia instanța de recurs a reținut calitatea foștilor chiriași, reclamanții din prezenta cauză, de cumpărători de bună-credință în contractele de vânzare-cumpărare în baza Legii nr.112/1995: „În apelul declarat împotriva acestei sentințe de către pârâți, prin decizia civilă nr.822 din 5.06.2009, pronunțată în dosarul nr._, de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, fără a răspunde în mod expres criticilor formulate sub acest aspect de către pârâți, instanța a constatat că ambele părți se pot prevala de existența unui bun în sensul Convenției Europene a Drepturilor Omului”. În aceleași considerente s-a mai reținut: „Această soluție de acordare a preferabilității titlului fostului proprietar este echitabilă și în raport de legislația internă, de vreme ce foștilor chiriași, cumpărători de bună-credință în contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr.112/1995, li se recunoaște prin prevederi legale clare, previzibile și lipsite de echivoc, respectiv dispoz.art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009, dreptul de a obține direct de la Ministerul Finanțelor Publice, despăgubiri în lei la nivelul valorii de piață a bunului”.

Mai mult, în aceeași decizie, în opinia majoritară, s-a reținut: „In schimb, cumpărătorul din contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995 beneficiază de bun în natură, deși pentru el, legislativ, este asigurată beneficierea de plata contravalorii prețului de piață al imobilului în lei, cu garanția plății prin Ministerul Finanțelor”.

Totodată, Curtea are în vedere la soluționarea cauzei de față prevederile art. 1202 alin. 2 Cod civil, care stabilesc expres că: „nici o dovadă nu este primită împotriva prezumției legale, când legea, în puterea unei asemenea prezumții, anulează un act oarecare, sau nu dă drept de a se reclama în judecată”, o prezumție cu astfel de consecințe, fiind și cea reglementată de art. 1201 Cod civ. și art. 166 C.pr.civ.

A admite soluția contrară ar însemna că prezumția legală și irefragabilă de conformitate a hotărârii cu adevărul, reglementată de art. 1200 pct. 4 Cod civil, ar putea fi combătuta, deschizându-se părților posibilitatea de a repune în discuție situația constatată în cuprinsul acesteia prin administrarea unor probe noi, iar finalitatea urmărită de legiuitor, de a preîntâmpina o a doua judecată, care răspunde necesității stabilității raporturilor sociale, ar fi pusă în pericol.

Ca urmare, prin raportare la dispozițiile articolelor sus-indicate, precum și considerentele hotărârii sus-enunțate, pronunțată în majoritate, care se impun cu putere de lucru judecat prezentei instanțe, Curtea va constata că reclamanții beneficiază de dispozițiile prevăzute de art. 50 alin. 2 indice 1 din Legea nr. 10/2001.

Mai mult, Hotărârea din 19.10.2006 pronunțată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în Cauza R. împotriva României, își găsește incidența în cauză, circumstanțele speței fiind asemănătoare, în prezenta cauză contractul de vânzare cumpărare nefiind constatat nul, ceea ce însemnă că reclamanții se pot bucura de protecția unui bun în sensul Convenției, în timp ce în cauza R. a fost recunoscută de către instanțele naționale valabilitatea contractului de vânzare cumpărare, chiriașul cumpărător bucurându-se de un bun în sensul Convenției. Aceleași considerații sunt valabile și în ceea ce privește cauza T., T. versus România.

Și cauzele Brumărescu, respectiv Pinc și Pincova își găsesc incidență în cauză, având în vedere că în respectivele cauze situațiile premise sunt asemănătoare, întrucât chiriașilor cumpărători li se recunoscuseră valabilitatea titlului lor și numai după admiterea recursurilor în anulare, aceștia au fost privați de bun. Or, în cauza de față reclamanții se pot prevala de un titlu valabil și de un asemenea bun în sensul Convenției.

Faptul că fostul proprietar a fost evins doar ca urmare a admiterii recursului în anulare în fața instanțelor române, în cauzele jurisprudențiale ale instanței de contencios european arătate de apelantul pârât, nu are relevanță, în ceea ce privește speța de față, fiind suficiente celelalte argumente reținute mai sus în favoarea apelanților reclamanți.

De asemenea, Curtea nu consideră relevante pentru soluționarea cauzei de față nici celelalte cauze jurisprudențiale invocate de către apelantul pârât, și care nu au vizat litigii ale cetățenilor români, în fața CEDO, dat fiind aspectele de putere de lucru judecat și constatarea în favoarea apelanților reclamanți a unui bun în sensul Convenției, ceea ce impune protecția acestuia atât din perspectiva convențională, dar și a legii interne, respectiv Legea nr.10/2001, care în art. 50 alin. 2 indice 1 nu face nicio distincție, impunând restituirea prețului de piață al imobilului în situația în care acesta a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, așa cum s-a constatat și în prezenta speță.

La data de 05.09.2013, Curtea a luat act că prin motivele de apel formulate de către Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice s-au formulat critici pe aspectul evaluării imobilului, solicitându-se trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea refacerii raportului de expertiză, apreciindu-se că imobilul a fost supraevaluat.

Având în vedere caracterul devolutiv al apelului, Curtea a apreciat că, indirect, prin această cerere apelantul pârât a solicitat efectuarea unei noi expertize tehnice de evaluare a imobilului în faza procesuală a apelului.

În aceste condiții, la același termen, Curtea a apreciat oportună solicitarea privind efectuarea unui nou raport de expertiză în faza procesuală a apelului, în condițiile în care prima expertiză a realizat conform obiectivului dispus doar o evaluare ipotetică a imobilului, în situația în care nu se regăsește la dosar dovada imposibilității efectuării unei expertize prin prezentarea expertului și vizionarea imobilului, respectiv opunerea actualului proprietar.

Ca urmare, Curtea a încuviințat solicitarea formulată de apelanți și a dispus efectuarea unei noi expertize în apel, pentru o reală și corectă evaluare a imobilului, conform dispozițiilor Legii nr.10/2001.

Legat de această probă, avocatul apelanților reclamanți a solicitat încuviințarea administrării probei cu efectuarea unei noi expertize tehnice de evaluare a imobilului în litigiu, având în vedere că motivele de apel ale acestora vizează exclusiv valoarea la care s-a oprit instanța de fond, pe baza raportului de expertiză, pe care l-au criticat prin formularea unor obiecțiuni, încuviințate de instanța de fond, însă în aprecierea acestei părți nu s-a răspuns la obiecțiunile formulate. Poziția acestei părți de încuviințare a probei a fost justificată și de faptul că expertiza a fost efectuată ipotetic, întrucât reclamanții nu mai au posesia imobilului și, deși s-a făcut o convocare a părților la fața locului de către expert și s-a încercat . li s-a permis accesul în imobil, aspect ce rezultă din procesul verbal anexat raportului de expertiză.

Urmare încuviințării acestei probe, Curtea apreciază că nu se mai impune analizarea criticilor referitoare la expertiza efectuată în fața instanței de fond, ambele părți renunțând în acest fel de la beneficiul probei administrate la fond.

În calea de atac a apelului, a fost depus raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de către expert tehnic judiciar A. A. C., care a stabilit valoarea imobilului prin abordarea prin cost, abordarea prin comparație și abordarea prin venit.

S-a reținut în raport, ca și caracteristici fizice ale terenului: imobil de dimensiuni 58,56 m.p. înconjurat de case, la curte, amplasat în zona A, având ca utilități electricitate, gaze, apă, canal, termoficare, telefon, cablu TV, iar ca vecinătăți străzi asfaltate, trotuare, case de tip vile, dar și mici blocuri de locuințe, construcția fiind tip parter, cu pivniță parțial, alcătuită din 3 camere, bucătărie, baie, vestibul, rezultând din analiza arhitecturii ca și an de edificare a construcției 1930 – 1940. S-a mai precizat de către expert că destinația inițială, aceea de locuit, a fost menținută pe toată durata construcției, clădirea fiind veche, nereparată capital, cu finisaje și instalații nerefăcute, zidărie portantă de cărămidă, șarpantă din lemn cu învelitoare din tablă, încălzirea fiind cu gaz, accesul realizându-se din curtea comună, dar și direct din stradă.

Pe baza descrierii realizate de actualul proprietar, s-a reținut că pardoselile sunt din dușumea din lemn, în camerele de locuit, în baie, bucătărie și hol fiind ciment, pereții având zugrăveli inferioare, iar instalațiile sanitare vechi, încălzirea apei menajere realizându-se cu boiller electric. Încălzirea se realizează cu sobe de teracotă cu gaz, iar instalațiile electrice sunt vechi, nefiind realizate alte instalații și dotări.

La toate aceste aspecte reținute în raportul de expertiză, Curtea a avut în vedere că apelanții reclamanți, cât și apelantul pârât au formulat obiecțiuni, astfel cum au fost acestea prezentate la filele 77 - 84 dosar apel.

În legătură cu modul de efectuare a expertizei, doar în mod ipotetic, apelanții reclamanți au susținut că au făcut numeroase îmbunătățiri neavute în vedere de către expert, legat de care, însă, nu au produs alte probe, deși această sarcină le incumba, potrivit art. 1169 Cod civil. Curtea a respins această obiecțiune vizând modul de efectuare a expertizei, având în vedere reținerile expertului de la capitolul „Desfășurarea expertizei”, unde acesta a precizat că s-a deplasat la fața locului în vederea întocmirii raportului de expertiză tehnică judiciară, a identificat imobilul și a consemnat informațiile și concluziile cercetărilor proprii de specialitate referitoare la caracteristicile și starea tehnică a imobilului, precum și a zonei în care se află amplasat. Astfel, Curtea a luat în considerare aspectele reținute de către expertul tehnic la fața locului, în măsura în care s-a putut realiza aceasta, dar și descrierea realizată de actualul proprietar. Curtea are în vedere, totodată, și precizările ulterioare ale expertului ( fila 91 dosar apel), în sensul că a intrat în interiorul imobilului, prin bunăvoința proprietarului actual, însă acest imobil se afla în curs de modernizare, vechile finisaje fiind îndepărtate.

Mai mult, în condițiile în care la evaluarea apartamentului au fost avute în vedere și finisajele interioare, prezentate ca atare în cadrul lucrării (fila 4 din raport), Curtea a reținut că, în lipsa altor înscrisuri depuse la dosar referitoare la eventualele îmbunătățiri aduse imobilului de către apelanții-reclamanți în perioada ocupării spațiului locativ, expertul trebuia să precizeze doar dacă lucrările din interiorul imobilului arătate au natura unor finisaje medii, influențând din această perspectivă valoarea totală de piață a construcției, reținere pe care de altfel, a și făcut-o.

Curtea nu a găsit întemeiate obiecțiunile apelatului-pârât referitoare la evaluarea beciului, întrucât acesta este o parte componentă a imobilului în litigiu, precum și cele referitoare la evaluarea distinctă a terenului, dovedirea dreptului de proprietate asupra acestuia de către partea adversă prin actele de la dosar fiind o împrejurare care va fi examinată în cadrul judecării cererilor de apel prin soluționarea căii de atac.

Nu au fost apreciate ca fiind întemeiate susținerile apelanților-reclamanți referitoare la evaluarea imobilului prin raportare doar la destinația de locuință a acestuia, Curtea având în vedere că aceasta a fost singura destinație care s-a dat imobilului până la momentul evacuării părților, neputând fi luate în calcul alte variante de evaluare pur ipotetice, în sprijinul acoperirii unor prejudicii eventuale, incerte.

A fost luată în considerare ca fiind cea mai bună utilizare a spațiului, ca fiind aceea de locuință, dată fiind destinația acestuia la momentul la care apelanții reclamanți au fost lipsiți de proprietatea lor, precum și faptul că această destinație s-a menținut până în prezent, actualul proprietar amenajând imobilul ca și locuință (a se vedea în acest sens și precizarea expertului în răspunsul la obiecțiuni, fila 92, dosar apel).

In ceea ce privește obiecțiunile ce vizează strict metodele tehnice de evaluare uzitate, Curtea a constatat că nu pot fi primite criticile ambelor părți referitoare la obiectivitatea calculelor în raport de situația prezentă a pieței imobiliare și, cu atât mai mult, în raport de alte date ale pieței imobiliare reieșite din înscrisuri depuse la dosar în faza judecății de fond, având în vedere obiectivele probei cu expertiză încuviințată în faza devolutivă a apelului, la care au achiesat ambele părți apelante.

Curtea a reținut ca fiind justificate susținerile apelanților-reclamanți în privința lipsei unei justificări a expertului pentru corecțiile aplicate în metodele de evaluare folosite, precum și lipsa ofertelor de închiriere care au fost avute în vedere în lucrare la metoda abordării prin venit, motiv pentru care a dispus completarea expertizei în raport de aceste obiecțiuni.

Curtea a respins celelalte obiecțiuni ca neîntemeiate, prin raportare la conținutul concret al raportului de expertiză și al anexelor la acest raport, prin prisma obiectivelor avute în vedere.

În ce privește obiecțiunea referitoare la terenul de sub construcție, Curtea a solicitat apelanților reclamanți, întrucât aceștia au invocat un drept de proprietate asupra terenului, să precizeze care este titlul de proprietate care ar justifica această obiecțiune.

Apelanții reclamanți au precizat că titlul de proprietate invocat îl reprezintă contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul legii nr.112/1995.

Mai mult, Curtea a pus în vedere apelanților reclamanți să facă dovezi în sensul parcurgerii procedurii prevăzute de Legea nr.18/1991 pentru constituirea dreptului de proprietate, însă până la soluționarea pe fond a apelurilor, apelanții reclamanți nu au fost în măsură să depună dovezi în legătură cu obținerea vreunui titlu în procedurii legii speciale – Legea nr.18/1991.

Referitor la pretențiile apelanților reclamanți la un cuantum al despăgubirilor care să includă și valoarea terenului, care în opinia acestora ar fi fost cumpărat odată cu construcția, Curtea constată că sunt neîntemeiate.

Curtea constată că în cauză nu s-a dovedit dreptul de proprietate al reclamanților asupra respectivului teren.

Astfel, potrivit art. 33 din H.G. nr. 20/1996, în vigoare la momentul încheierii contractului, la care chiar contractul face trimitere în ceea ce privește condițiile de dobândire a terenului respectiv: „În situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub aceste construcții, în condițiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991”.

Acest ultim text legal instituie un caz de constituire a dreptului de proprietate, conform căruia „Terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durata existenței construcției în vederea construirii de locuințe proprietate personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție”.

Atribuirea acestui drept de proprietate se face (conform dispozițiilor Legii fondului funciar) prin ordinul prefectului, „la propunerea primăriilor pe baza verificării situației juridice a terenurilor”.

Or, în prezenta cauză, reclamanții nu au făcut dovada că ar fi parcurs o asemenea procedură specială de constituire a dreptului de proprietate, finalizată prin eliberarea unui titlu de proprietate, conform legii, cât timp au avut vocație în acest sens.

Prin urmare, spre deosebire de situația construcției asupra căreia reclamanții au fost titulari ai unui drept de proprietate, deținând un „bun” în sensul CEDO, justificându-se pe deplin acordarea de despăgubiri pentru pierderea acestuia, în cazul terenului aceștia nu au probat că ar fi avut o valoare patrimonială ocrotită de art. 1 din Primul Protocol Adițional, întrucât pentru a exista o asemenea valoare patrimonială, nu este suficient ca legea să consacre un drept de care beneficiază reclamantul, fiind necesar și ca instituțiile competente potrivit dreptului intern să constate că reclamantul îndeplinește condițiile pentru a beneficia de dreptul consacrat prin lege.

Curtea a luat în considerare metoda prin comparație, având în vedere că analiza de piață estimează cel mai bun preț pentru o proprietate, în condițiile celei mai bune utilizări.

În referire la această metodă, Curtea are în vedere că expertul a folosit 3 comparabile, luându-se în considerare apartamente compuse din același număr de camere. De asemenea, expertul a avut în vedere suprafața imobilului în litigiu, ca element de comparație, aplicând corecții pentru celelalte comparabile folosite. De asemenea, expertul a avut în vedere oferte de vânzare, dat fiind că nu a identificat alte tranzacții pentru imobile similare. Deși apelanții-reclamanți au depus la dosarul cauzei ulterior întocmirii dosarului de expertiză alte două oferte de vânzare pentru apartamente de 3 camere situate în proximitatea imobilului în litigiu, Curtea nu a dispus revenirea cu adresă la expert întrucât comparabilele depuse nu prezentau o similaritate în totalitate, existând diferențe apreciabile în ceea ce privește suprafața utilă, dar mai ales, a terenului aferent acestora. Astfel, în ce privește oferta de vânzare pentru suma de 89.900 euro, suprafața utilă este de 77 mp având un teren aferent de 105 mp. De asemenea, cea de-a doua ofertă de vânzare pentru un preț de 139.900 euro are o suprafață utilă de 86,32 mp, curtea imobilului permițând un loc de parcare pentru fiecare dintre cele trei apartamente ale imobilului.

În ceea ce privește situarea imobilului la parter, Curtea are în vedere faptul că cele trei comparabile avute în vedere de expert vizează locuințe situate la același regim de înălțime, motiv pentru care nu a fost necesară aplicarea niciunei corecții.

Curtea are în vedere că au fost apreciate ca fiind finisaje medii ale imobilului în litigiu, în timp ce comparabilele 2 și 3 vizau finisaje superioare, astfel cum erau descrise în ofertele de vânzare, expertul aplicând corecțiile necesare în privința acestor două ultime comparabile.

Cât privește centrala termică, Curtea a avut în vedere faptul că imobilul în litigiu nu a dispus de o asemenea dotare, aspect necombătut prin probe de către apelanții-reclamanți, în timp ce toate celelalte comparabile dispuneau de o asemenea dotare, impunând aplicarea unor corecții, așa cu rezultă din raportul de expertiză.

Așa fiind, Curtea urmează a avea în vedere valoarea unitară a construcției, prin eliminarea valorii terenului, Curtea urmând a se ralia concluziei expertului, menținută în lucrarea științifică executată, completată cu răspunsurile la obiecțiuni, respectiv valoarea de 29.300 euro, astfel cum a fost precizată la fila 91, dosar apel.

În ce privește critica vizând greșita obligare a apelantului pârât la cheltuieli de judecată în fața instanței de fond, Curtea o constată nefondată, prin raportare la dispozițiile art. 274 cod procedură civilă, care reprezintă fundamentul juridic al acordării cheltuielilor de judecată.

În acest sens, Curtea reține că fundamentul acordării cheltuielilor de judecată îl constituie culpa părții care, prin atitudinea sa procesuală, prin acțiunile concrete de determinare a acestor cheltuieli, este responsabilă de repararea prejudiciului cauzat.

Obligația concretă stabilită în sarcina uneia din părți - pe care textul de lege susmenționat o și identifică, aceasta fiind partea căzută în pretenții - reprezintă o sancțiune procesuală care are drept scop sancționarea acesteia pentru prejudiciile cauzate celeilalte, prin intermediul procesului.

Jurisprudența instanțelor de judecată au configurat o rezolvare relativ unitară, în sensul că obligația de plată a cheltuielilor de judecată are ca fundament ideea de răspundere civilă delictuală pentru fapta ilicită de a formula o acțiune în justiție, fie neîntemeiată, fie nesocotind scopul real al dreptului de acces la o instanță de judecată.

Trebuie avut în vedere inclusiv aspectul că în materia aplicării art. 50 și următoarele din Legea nr.10/2001, instanțele au o practică unitară în considerarea calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice (în speță S. R. reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice) și nu a M. București.

Or, din această perspectivă culpa pârâtului S. R. reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice nu poate fi contestată, în condițiile în care acesta nu a făcut o recunoaștere a pretențiilor reclamanților, deși urmările demersului acestora erau previzibile.

Altfel spus, dreptul de a cere restituirea cheltuielilor de judecată se naște pentru partea care a câștigat procesul, ca efect al hotărârii judecătorești prin care cealaltă parte a căzut în pretenții.

Practica judecătoreasca a conturat nu numai ideea că dispozițiile art.274 din Codul de procedura sunt aplicabile în raport de culpa procesuală a părții care a pierdut procesul, ci și cerința ca în analiza culpei să se aibă în vedere prejudiciului real creat părții care a achitat cheltuielile de judecată, toate aceste elemente conturând instituția răspunderii civile delictuale pe tărâm procesual civil.

În raport cu textul de lege incident în cauză în materia cheltuielilor de judecată, practica instanțelor a avut în vedere și că prejudiciul a fost evaluat de legiuitor la un cuantum egal cu valoarea taxelor judiciare de timbru, a timbrului judiciar, a taxelor de procedură, plata experților, despăgubirile martorilor, dar și onorariul de avocat etc., precum si alte cheltuieli pe care partea va dovedi ca le-a făcut.

Or, în cauza de față, instanța de fond a stabilit în sarcina pârâtului S. R. reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice obligația dezdăunării reclamanților prin acordarea acestora a valorii prețului de piață al imobilului în litigiu, apreciere găsită fondată de către instanța de apel, astfel că în mod corect a obligat pe acesta la plata cheltuielilor ocazionate de judecata în fond, respectiv onorariu de expertiză și de avocat.

În consecință, față de considerentele de fapt și de drept enunțate mai sus, Curtea, în temeiul art.296 Cod procedură civilă va respinge apelul declarat de apelanții reclamnați, va admite apelul declarat de apelantul pârât și va schimba în parte sentința apelată, în sensul că valoarea despăgubirilor reprezentând prețul de piață al imobilului apartament este de 29.300 euro în echivalent lei la data plății calculată la cursul BNR, urmând a menține celelalte dispoziții ale sentinței.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanții reclamanți L. B. C. și L. T., cu domiciliul ales la S.C.A. „Pitur și Asociații”, în București, . nr.13, parter, ., împotriva sentința civile nr.381/25.02.2013, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți P. M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr.291-293, sector 6 și S.C. A. B. S.A., cu sediul în București, ..45, sector 4.

Admite apelul declarat de apelantul pârât S. R. PRIN MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, cu sediul în București, . Gerota nr.13, sector 2, împotriva sentința civile nr.381/25.02.2013, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă.

Schimbă în parte sentința apelată în sensul că valoarea despăgubirilor reprezentând prețul de piață al imobilului apartament este de 29.300 euro în echivalent lei la data plății calculată la cursul BNR.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței.

Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din 22.05.2014.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR

M.-A. I. D.

N.-G.

GREFIER

I. A. G.

Red.I.D.

Tehnored.B.I.

7 ex/18.06.2014

-----------------------------------------

T.B - Secția a IV-a – I.Târțău

← Anulare act. Decizia nr. 1468/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI  Validare poprire. Decizia nr. 1012/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Legea 10/2001. Decizia nr. 216/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI