Partaj judiciar. Decizia nr. 1858/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1858/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 02-12-2014 în dosarul nr. 22820/4/2011
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 1858 R
Ședința publică de la 02.12.2014
Curtea constituită din :
PREȘEDINTE – DANIELA LAURA MORARU
JUDECĂTOR – D. Z.
JUDECĂTOR – D. F. G.
GREFIER – S. V.
…………………….
Pe rol pronunțarea asupra cererilor de recurs formulate de recurentul reclamant T. D. și de recurenții pârâți M. T. și M. V., împotriva deciziei civile nr. 286A/06.03.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă P. M. București, având ca obiect „anulare act”.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 25.11.2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea – pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării – a amânat pronunțarea la data de 02.12.2014, hotărând următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursurilor de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 4 București, sub nr._, la data de 05.09.2011, precizată la termenul din 17.01.2012, reclamantul Țovaru D. a chemat în judecată pe pârâții M. T., M. V. și P. M. București, solicitând următoarele: să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1722/04.04.1997 încheiat între pârâți, în ceea ce privește întinderea suprafețelor cu titlu de dependințe comune și modalitatea juridică a dreptului de proprietate asupra pivniței, la imobilul situat în București, .. 45, corp A, parter, .; să dispună ieșirea din indiviziune asupra spațiilor cu destinație comună; să dispună obligarea pârâților de a ridica gardul edificat în curtea imobilului și materialele depozitate; să dispună constituirea unei servituți de trecere pentru uzul pârâților, de la . la ușa principală de acces a imobilului; cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului situat în București, .. 45, sector 4, compus din teren și construcții, cu excepția a două apartamente, printre care și cel al pârâților M. T. și M. V., înstrăinate foștilor chiriași în baza Legii nr. 112/1995.
A susținut că în contractul de vânzare-cumpărare ce constituie titlul pârâților se menționează că aceștia au dobândit o cotă de 59,34% din părțile de folosință ale imobilului, însă, în realitate folosesc suprafețe mai mari, astfel încât se impune restabilirea situației corespunzător cotei deținute.
A învederat că pivnița are natura unui spațiu comun, ce deservește pe toți proprietarii din imobil, fiind abuzivă mențiunea din contract conform căreia este deținută de pârâți în proprietate exclusivă.
Având în vedere calitatea de spațiu comun a pivniței, ar trebui ca suprafața deținută de pârâți cu această destinație să fie calculată prin aplicarea procentului de 59,34% la suprafața totală a acelui spațiu.
Mai mult, a adăugat reclamantul, pârâții folosesc în fapt, cu destinație de pivniță, un spațiu mai mare față de cel dobândit prin contract.
A precizat că între părți a avut loc o partajare tacită a folosinței spațiilor comune, care se impune a fi consfințită de instanță, prin ieșirea din indiviziune, pentru a se aplana starea conflictuală existentă.
Reclamantul a invocat și faptul că este proprietarul terenului ce constituie curtea imobilului, astfel încât pârâții sunt datori să desființeze gardul edificat în curte și să ridice materialele depozitate fără acordul său.
A considerat reclamantul că este necesar să se stabilească un drept de servitute în favoarea pârâților, care nu să afecteze dreptul său de proprietate, pentru a evita orice neînțelegeri viitoare.
În drept, cererea este întemeiată pe dispozițiile art. 968, art. 728, art. 1076 și art. 616 Cod civil.
Pârâții M. T. și M. V. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, deoarece au dobândit dreptul de proprietate asupra spațiilor pe care le-au utilizat anterior, în baza contractului de închiriere nr._/10.03.1995, fiind astfel respectate prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Au solicitat să se ia act că nu este posibilă ieșirea din indiviziune, spațiile în litigiu aflându-se în coproprietate forțată și perpetuă, care exclude partajarea.
Au precizat că în curtea imobilului este edificat un gard de 30 cm înălțime, destinat protejării instalațiilor de gaze și electricitate.
Au menționat că dreptul de servitute este recunoscut în favoarea lor chiar prin Dispoziția nr. 9899/2008, emisă în baza Legii nr. 10/2001, ce constituie titlul reclamantului.
Pârâta P. M. București nu a depus întâmpinare și nu s-a prezentat în fața instanței pentru a solicita probe.
În temeiul art. 167 Cod procedură civilă, instanța a încuviințat pentru reclamant și pârâții M. T. și M. V. proba cu înscrisuri, proba testimonială și proba cu expertiză, părțile renunțând ulterior la proba testimonială.
Prin sentința civilă nr. 7560/05.07.2013, Judecătoria sector 4 București a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul Țovaru D., în contradictoriu cu pârâții M. T., M. V. și P. M. București, a dispus ieșirea din indiviziune asupra spațiilor cu destinație comună, din imobilul situat în București, .. 45, corp A, sector 4, conform variantei I din raportul de expertiză, care face parte integrantă din prezenta hotărâre; a obligat pârâții să desființeze gardul edificat în curtea imobilului; a stabilit în favoarea pârâților un drept de servitute în lungime de 14,90 m și lățime de 1,00 m, conform anexei nr. 9 din răspunsul expertului la obiecțiuni; a respins capătul de cerere privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare, ca neîntemeiat; a respins capătul de cerere privind obligarea pârâților la ridicarea materialelor depozitate în curtea imobilului, ca neîntemeiat; a compensat în parte cheltuielile de judecată și obligă pârâții la plata sumei de 700 lei cu acest titlu către reclamant.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1722/04.04.1997, încheiat cu P. M. București, prin mandatar SCAVL Berceni SA, pârâții M. T. și M. V. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din București, .. 45, corp A, parter, ., compus din 2 camere și pivniță în suprafață de 22,64 mp, cota de 59,34% din părțile de folosință comună ale imobilului și terenul situat sub construcție, în suprafață de 78,84 mp.
Locuința a fost înstrăinată în baza Legii nr. 112/1995, fiind deținută de pârâți cu contractul de închiriere nr._ din 10.03.1995.
A reținut instanța că prin Dispoziția nr. 9899/2008, emisă de P. M. București în baza Legii nr. 10/2001, a fost restituit în natură reclamantului imobilul situat în București, .. 45, sector 4, compus din teren în suprafață de 318 mp și două corpuri de construcții, cu excepția a două apartamente înstrăinate foștilor chiriași, printre care și cel menționat mai sus, deținut de pârâții din prezenta cauză.
Analizând cererea de chemare în judecată și susținerile făcute de reclamant pe parcursul judecării cauzei, instanța a reținut că nu este contestat procentul de 59,34 % din părțile comune atribuit pârâților prin contractul de vânzare-cumpărare, ci utilizarea în fapt de către aceștia a unor spații mai mari față de suprafața ce le-ar fi revenit conform contractului.
Această împrejurare nu poate constitui un motiv de nulitate a contractului, reclamantul având la îndemână alte mijloace procesuale.
Legalitatea unui contract de vânzare-cumpărare se analizează prin prisma elementelor intrinseci ale acestuia, și nu prin raportare la elemente exterioare. Atribuirea spațiilor comune către pârâți ține de executarea contractului, în sensul predării posesiei către cumpărător. Atâta timp cât în contract se menționează doar procentul dobândit și nu se prevede, defalcat, suprafața spațiilor comune, nu se poate susține că prin încheierea contractului s-a adus atingere dreptului reclamantului.
Altfel spus, exercitarea abuzivă a drepturilor izvorând din calitatea de coproprietar poate fi cenzurată, însă nu poate conduce la desființarea, chiar și parțială, a titlului de proprietate al acestuia.
Nulitatea unui act juridic este o sancțiune care intervine pentru nerespectarea unor condiții de valabilitate la momentul încheierii actului, iar ocuparea de către pârâți a unor spații cu încălcarea limitelor prevăzute în contract este ulterioară încheierii acestuia și nu constituie o cauză de nulitate.
Considerațiile de mai sus sunt valabile și în ceea ce privește susținerile reclamantului conform cărora spațiul cu destinație de pivniță utilizat de pârâți are o suprafață mai mare față de cea de prevăzută în contract.
Referitor la calitatea de bun comun a pivniței, instanța a constatat că, în realitate, cererea reclamantului urmărește recunoașterea în patrimoniul său a unui drept de coproprietate asupra pivniței respective.
Drepturile sale au fost recunoscute prin dispoziția de restituire în natură, care putea fi atacată la secția civilă a Tribunalului București.
Atâta timp cât nu a contestat dispoziția, reclamantul nu poate pretinde recunoașterea dreptului său de coproprietate asupra pivniței prin intermediul altui mijloc procesual.
Pentru a putea pretinde că i-a fost încălcat dreptul de coproprietate asupra pivniței, reclamantul trebuia să dovedească că acest drept există în patrimoniul său, probă ce nu a fost făcută.
De altfel, din răspunsul expertului construcții la obiecțiuni rezultă că reclamantul folosește în mod exclusiv un alt spațiu cu destinație de pivniță.
Față de cele expuse, instanța a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește solicitarea de partajare a spațiilor comune, instanța a reținut că respectivele spații sunt deținute de părțile în litigiu în coproprietate forțată. Coproprietatea forțată are un caracter perpetuu, astfel încât, în principiu, nu poate fi partajată.
Cu toate acestea, atunci când situația de fapt o permite și există acordul coproprietarilor, se poate realiza ieșirea din indiviziune.
Trebuie remarcat că, deși inițial s-au opus partajării, conform susținerilor din întâmpinare, la momentul administrării probei cu expertiză pârâții și-au schimbat poziția, fiind de acord cu ieșirea din indiviziune.
În cauza de față, expertul desemnat de instanță a identificat spațiile comune și a prezentat o primă modalitate de partajare (varianta I), care asigură pentru fiecare din părțile litigante folosirea spațiilor comune conform destinației acestora, fiind create două unități locative distincte, cu păstrarea funcționalității spațiilor.
În urma obiecțiunilor formulate de părți și la solicitarea expresă a acestora, expertul a întocmit o altă variantă de lotizare, menționând că ambele părți au acceptat varianta respectivă (varianta II).
Cu toate acestea, în fața instanței reclamantul a revenit asupra acordului dat, solicitând ca partajarea să se facă în funcție de prima variantă prezentată de expert.
Așa cum a subliniat în mod corect reclamantul, a doua variantă de lotizare presupunea și un schimb de pivnițe, deși respectivele spații nu sunt comune și nu fac obiectul acestui capăt de cerere.
Față de impedimentul învederat și de lipsa acordului tuturor părților, instanța a avut în vedere ca modalitate de lotizare prima variantă, așa cum a fost rectificată prin răspunsul la obiecțiuni.
Instanța a considerat că ieșirea din indiviziune este profitabilă economic și aduce beneficii ambelor părți, contribuind la diminuarea situației conflictuale existente și necontestate.
Față de cele expuse, instanța a admis al doilea capăt de cerere și a dispus ieșirea din indiviziune cu privire la spațiile comune, conform variantei nr. I din raportul de expertiză.
Trebuie menționat că părțile au obligația de a obține avizele și autorizațiile necesare efectuării lucrărilor de partajare.
A reținut instanța și că expertul tehnic a constatat existența unui gard în curtea imobilului, în lungime de 9,10 mp, aspect recunoscut și de către pârâți prin întâmpinare.
Conform Dispoziției nr. 9899/2008, emise de P. M. București, reclamantul este proprietarul exclusiv al curții imobilului, astfel încât, în temeiul art. 480 Cod civil, are un drept de folosință asupra terenului, care nu poate fi îngrădit sub nici o formă.
Fapta pârâților aduce atingere dreptului de proprietate al reclamantului, motiv pentru care instanța va admite acest capăt de cerere și va obliga pârâții să desființeze gardul respectiv.
În schimb, expertul nu a constatat existența unor materiale depozitate în curtea imobilului, iar reclamantul nu a administrat nici o probă sub acest aspect, deși sarcina probei îi revine, conform art. 1169 Cod civil.
În consecință, acest capăt de cerere a fost respins ca neîntemeiat.
În privința servituții de trecere, instanța a reținut că a fost solicitată chiar de către reclamant, în beneficiul pârâților, iar pârâții au consimțit.
De altfel, obligația pentru reclamant de a recunoaște pârâților dreptul de acces este prevăzută expres în Dispoziția nr. 9899/2008, emisă de P. M. București.
În concluzie, instanța a admis acest capăt de cerere și a stabilit în favoarea pârâților un drept de servitute în lungime de 14,90 m și lățime de 1,00 m, conform anexei nr. 9 din răspunsul expertului la obiecțiuni.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel atât reclamantul Țovaru D. cât și pârâții M. T. și M. V., cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a IV-a Civilă la data de 07.11.2013, sub nr. de dosar_ .
La termenul din data de 13.02.2014, tribunalul a calificat calea de atac exercitată în prezenta cauză ca fiind apelul, pentru motivele expuse în încheierea de ședință de la acea dată.
Prin decizia civilă nr. 286 A din 06.03.2014, Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă a respins apelurile, ca nefondate.
Astfel, în privința apelului formulat de către apelantul reclamant, tribunalul a constatat că, în mod judicios a apreciat prima instanță că acesta nu a justificat, în primul rând, coproprietatea asupra pivniței. Din dispoziția de restituire nr. 9899/18.03.2008 rezultă că s-a recunoscut în patrimoniul reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, .. 45, sector 4, cu excepția apartamentelor vândute în baza Legii nr. 112/1995, împreună cu cotele aferente. Prin urmare, reclamantul nu are recunoscut la acest moment decât dreptul de proprietate asupra părților din imobil nevândute. Cum pivnița a fost menționată în contractul de vânzare cumpărare nr. 1722/1997 încheiat în baza Legii nr. 112/1995 ca fiind parte integrantă din apartamentul nr. 1 din acest imobil, rezultă că pârâții sunt titularii dreptului de proprietate exclusivă asupra acestei încăperi și că nu face parte, în consecință, din dreptul de coproprietate forțată exercitat în comun asupra dependințelor imobilului.
Tribunalul a mai observat că motivul invocat de către apelantul reclamant pentru justificarea nulității parțiale a contractului de vânzare cumpărare nr. 1722/1997, vizând schimbarea destinației de folosință a pivniței, nu este un motiv de nulitate a acestui act juridic, întrucât schimbarea destinației inițiale a pivniței nu afectează valabilitatea sa, reclamantul nedovedind că aceasta s-a realizat în frauda intereselor sale. Nici argumentul că în pivnița pârâților se află conductele comune ale părților nu este un motiv determinat în acest sens, întrucât soluționarea diferendelor legate de acest aspect poate primi altă formă juridică.
De asemenea, tribunalul a mai reținut și constatarea instanței de fond din probatoriul administrat coroborat cu susținerile părților în sensul că reclamantul deține și utilizează un alt spațiu cu destinația de pivniță, astfel că acesta nu poate pretinde drept de coproprietate asupra unui spațiu cu aceeași utilitate.
Asupra apelului formulat de către pârâți, tribunalul a subliniat că în cauză este clară starea conflictuală care a determinat instanța să rețină motivele excepționale care duc la concluzia necesității partajării spațiilor aflate în folosință comună. Aspectul că sistarea stării de indiviziune nu a diminuat starea conflictuală dintre părți nu este de natură a determina schimbarea soluției pronunțate de prima instanță, din moment ce este evident că părțile nu se înțeleg cu privire la modalitatea de utilizare a spațiilor comune.
Din examinarea raportului de expertiză, varianta I reținută de către instanța de fond a fi cea optimă pentru soluționarea litigiului, în raport de condițiile speței, tribunalul a remarcat faptul că pârâții critică doar faptul că lățimea holului este 1 m și că aceasta nu permite manevrarea niciunei piese de mobilier, însă această lățime este pe o porțiune redusă din hol (1,72 m), cealaltă parte, de 8, 56 m, având lățimea mai mare. De asemenea, tribunalul a constatat că pârâții nu au probat lipsa de funcționalitate a unui hol de asemenea dimensiuni.
În ceea ce privește obligația de demontare a gardului, tribunalul a observat că pârâții nu au invocat în fața primei instanțe, care a administrat un probatoriu amplu cu privire la toate aspectele deduse judecății, că nu ei ar fi fost persoanele care au edificat gardul a cărui desființare se dispune prin sentința apelată, ci în întâmpinare chiar au recunoscut existența acestuia pe terenul proprietatea reclamantului.
În termenul legal prevăzut de art. 301 C.proc.civ., împotriva acestei încheieri au declarat recurs atât reclamantul Țovaru D. cât și pârâții M. T. și M. V..
În dezvoltarea motivelor de recurs, reclamantul a arătat că, din obiectul contractului nr. 1722/1997 face parte apartamentul nr. 1 care este compus din spații în proprietate comună și exclusivă. Acest apartament este descris prin indicarea suprafeței utile totale și a schiței cu dimensiunile tuturor spațiilor componente la punctul 1 și 2, menționându-se expres că schița care relevă dimensiunile face parte integrantă din contract.
Tot în obiectul contractului se menționează că spatiile comune sunt deținute în cota indiviză de 59,34%.
Necorespunderea dintre întinderea suprafețelor comune (care este menționată în act și deținută efectiv de intimați) și întinderea acestor suprafețe conform aplicării corecte a procentului de 59,34% reprezintă un motiv de nulitate parțială, câtă vreme această situație îl prejudiciază în mod direct prin micșorarea artificială a propriului său drept asupra dependințelor. Prin expertiza efectuată în cauză s-a stabilit realitatea susținerilor sale.
Cum obiectul contractului este un element intrinsec al acestuia, este în afara oricărei discuții că el nu a invocat drept motiv de nulitate doar o împrejurare de fapt, adică doar deținerea în fapt a acestor suprafețe de către pârâți ci tocmai transmiterea lor cu dimensiunile necorespunzătoare procentului menționat și, de asemenea, transmis prin actul de vânzare-cumpărare nr. 1722 încheiat între cele două părți intimate în cauză.
În concluzie, ceea ce contestă el, arată recurentul-reclamant, nu este întinderea cotei părți – care este corect stabilită la 59,34%, ci transmiterea unor spații mai mari așa cum sunt ele dimensionate în contract și cum sunt și deținute – decât cele corespunzătoare acestei cote.
Recurentul reclamant susține că hotărârea instanței de apel este nelegală întrucât condiționează temeinicia exercitării acțiunii în nulitate parțială privind modalitatea juridică a dreptului de proprietate asupra pivniței, de preexistența dreptului său de coproprietate asupra acestui spațiu.
Acțiunea în nulitate este mijlocul procedural la îndemâna oricărei persoane care demonstrează un interes legitim în reclamarea încălcării unui drept subiectiv sau a unei dispoziții legale imperative.
Recurentul-reclamant arată că nu a solicitat schimbarea destinației inițiale a pivniței în suprafață de 22,64 mp în contractul de vânzare-cumpărare nr. 1722, ci doar a modalității juridice a dreptului de proprietate asupra acestui spațiu care a fost transmis intimaților-pârâți M. de către Primărie. Aceasta deoarece acest spațiu a avut dintotdeauna și are și în prezent destinația de pivnița iar pivnița este o dependință comună conform normelor care reglementează regimul juridic al clădirilor cu mai mulți proprietari (art. 648 Cod civil).
Având această destinație și dimensiunea spațiului la care erau îndreptățiți intimații-pârâți trebuie să se stabilească în raport de cota indiviză de 59,34% ceea conduce la o suprafața mai mică din această pivniță decât cea care a fost transmisă prin actul de vânzare-cumpărare atacat. Acest aspect a fost, de asemenea, stabilit prin expertiza efectuată în cauză.
Mai mult, arată recurentul-reclamant, în această pivniță se află amplasate instalațiile comune ale întregului corp A din care face parte și apartamentul nr. 1 dar și proprietatea sa.
Recomandarea instanței de a rezolva această situație care este o sursă viitoare de permanente conflicte, într-o altă formă juridică i se pare că este doar o sustragere mascată de la soluționarea cauzei în forma juridică pe care recurentul-reclamant a abordat-o în prezent.
Faptul ca el utilizează un alt spațiu cu aceeași destinație nu are absolut nici o relevanță în susținerea acestei soluții a instanței de apel, deoarece nu numai că el este proprietarul inițial al întregului imobil, dar acest imobil are două corpuri A și B iar pivnița pe care o dețin este cea a corpului B.
Recurentul-reclamant arată că, faptul că prin alterarea modalității juridice a dreptului de proprietate asupra pivniței din contractul nr. 1722, nu i se recunoaște dreptul de coproprietate, nu înseamnă că recunoașterea acestui drept trebuie să îi fie refuzată de instanță, în condițiile în care invocă nulitatea contractului ca și premiză a acestei recunoașteri potrivit motivelor deja arătate.
Recurenții pârâți au arătat prin motivele de recurs că, ieșirea din indiviziune reprezintă un act de dispoziție cu privire la bun, ca expresie a dreptului de proprietate, pe care părțile și-l exercită. Având în vedere că discutăm despre o ieșire din indiviziune asupra unui bun imobil, forma pe care trebuie să o îmbrace actul juridic este ad solemnitatem, hotărârea judecătorească îndeplinind această formă, dar și consimțământul trebuie dat fără a exista vreun dubiu cu privire la validitatea acestuia.
În condițiile în care pârâții și-ar fi exprimat acordul de voință cu ocazia administrării probei cu expertiză, instanța, în baza rolului activ, era obligată să interpeleze partea, care își dădea consimțământul cu privire la ieșirea din indiviziune, care era trecut în încheierea de ședință. Părțile, în momentul în care își exprimau solemn consimțământul cu privire Ia Ieșirea din indiviziune care era la ieșirea din indiviziune, în fața instanței, urmau a fi legitimate.
După cum se știe, cu privire la formarea voinței juridice în general, există dezvoltată o întreagă doctrină și practică judiciară, avându-se în vedere atât factorul psihologic interior, precum și exteriorizarea manifestării de voință față de încheierea actului.
Din actele dosarului și din motivare a instanței nu se poate concluziona existența unei voințe reale, cu privire la ieșirea din indiviziune sau modalitatea acesteia.
Un alt aspect pe care l-au criticat, arată recurenții-pârâți, a fost faptul că partajarea holului pe o distanță de 8 m cu o lățime de 1 m îngreunează manipularea vreunui obiect de mobilier sau unui aparat de uz casnic mare.
Instanța nu a ținut cont de faptul că deși pe o porțiune mare este mai lată, porțiunea lată de 1 m influențează manipularea obiectelor de mobilier și electrocasnicelor mari pentru tot imobilul – proprietatea recurenților, întrucât dacă nu le poți introduce pe porțiunea respectivă nu poți valorifica nici restul spațiului.
Pe de altă parte, instanța prin simțurile proprii, având în vedere structura fizică a recurenților, putea constata dificila utilizare și accesul îngreunat pe holul respectiv.
În ceea ce privește aspectul determinant pentru ieșirea din indiviziune, și anume, starea conflictuală dintre părți, reprezintă unul dintre motivele excepționale care ar conduce către ieșirea din indiviziune cu privire la proprietatea cote-părți perpetuă și forțată asupra spațiilor comune, instanța nu a motivat ci și-a însușit pur și simplu punctul de vedere al instanței de fond, dar nu ca și raționament ci doar ca și concluzie, întrucât raționamentul, în spatele concluziei, lipsește atât la instanța de fond, cât și la instanța de apel.
O stare conflictuală între doi coproprietari, între doi vecini nu este o stare normală, dar nici excepțională, iar starea excepțională invocată nu este înlăturată prin așa-zisa soluție a ieșirii din indiviziune.
Analizând actele și lucrările dosarului sub aspectul motivelor de recurs invocate, Curtea constată următoarele:
În ceea ce privește recursul declarat de reclamant, Curtea reține, în primul rând, în raport de situația de fapt stabilită de instanțele de fond și care nu mai poate fi pusă în discuție în recurs, că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1722/04.04.1997, încheiat cu P. M. București, prin mandatar SCAVL Berceni SA, recurenții pârâți M. T. și M. V. au dobândit în baza Legii nr. 112/1995, dreptul de proprietate asupra imobilului din București, .. 45, corp A, parter, ., compus din 2 camere și pivniță în suprafață de 22,64 mp, cota de 59,34% din părțile de folosință comună ale imobilului și terenul situat sub construcție, în suprafață de 78,84 mp.
Ulterior, prin Dispoziția nr. 9899/2008, emisă de P. M. București în baza Legii nr. 10/2001, a fost restituit în natură reclamantului imobilul situat în București, .. 45, sector 4, compus din teren în suprafață de 318 mp și două corpuri de construcții, cu excepția a două apartamente înstrăinate foștilor chiriași, printre care și cel menționat mai sus, deținut în proprietate de recurenții pârâții din prezenta cauză.
În primul rând, nulitatea unui act juridic, sanctiune de drept civil care lipseste actul juridic de efecte sale firești, intervine in cazul in care acesta a fost incheiat cu nerespectarea dispozitiilor legale imperative sau cu incalcarea conditiilor de validitate ale actului respectiv.
Pentru a fi valabil încheiat, contractul de vânzare-cumpărare trebuie să întrunească o . elemente care, conform regulilor generale în materie de contracte sunt: consimțământul, capacitatea, obiectul, o cauză licită și, în contractele solemne, forma.
În ceea ce privește obiectul contractului de vânzare-cumpărare, care este insusi obiectul raportului juridic civil nascut din acel act juridic, acesta trebuie să îndeplinească cerințele prevăzute de dispozițiile art. 962 – 965 C.civ., respectiv să existe, să se afle în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, să fie posibil și să fie licit și moral. Acestea sunt condiții generale pentru valabilitatea obiectului actului juridic. În cazul actelor constitutive ori translative de drepturi sunt cerute și condiții speciale, respectiv ca cel ce se obligă să fie titularul dreptului.
În speță, însă, astfel cum a reținut și instanța de apel, recurentul reclamant nu a invocat, ca motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1722/04.04.1997, înstrăinarea unei cote din părțile de folosință comună, asupra căreia acesta ar deține un drept de proprietate, ci doar exercitarea de către recurenții pârâți a posesiei asupra unei suprafețe mai mari decât cea corespunzătoare cotei de 59,34% din părțile comune, dobândită prin contractul de vânzare cumpărare a cărei nulitate se solicită.
Or, eventuala exercitare abuzivă a posesiei asupra unor spații pe care recurenții pârâți nu le dețin în proprietate nu constituie motiv de nulitate absolută a titlului de proprietate al acestora, astfel cum în mod corect au reținut instanțele anterioare.
Pe de altă parte, dreptul de proprietate pe care îl pretinde recurentul reclamant, i-a fost recunoscut ulterior încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 1722/04.04.1997, respectiv prin Dispoziția nr. 9899/2008, emisă de P. M. București în baza Legii nr. 10/2001, astfel încât, având în vedere că toate condițiile de validitate trebuie analizate în raport cu moment încheierii actului juridic, acesta nu poate invoca încălcarea dreptului său de proprietate la data încheierii actului de vânzare cumpărare.
Mai mult, dreptul de proprietate al recurentului reclamant se întinde exclusiv asupra părții din imobil restituită prin Dispoziția de restituire nr. 9899/2008, emisă de P. M. București în baza Legii nr. 10/2001, din care nu fac parte apartamentul nr. 1 din corpul A, pivnița în suprafață de 22,64 mp, cota de 59,34% din părțile de folosință comună ale imobilului și terenul situat sub construcție, în suprafață de 78,84 mp, aceste părți din imobil fiind înstrăinate recurenților pârâți, prin contractul de vânzare cumpărare a cărei nulitate se solicită în prezentul litigiu.
Prin urmare, pivnița ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare nr. 1722/04.04.1997 nu a fost restituită recurentului reclamant prin Dispoziția nr. 9899/2008, astfel încât acesta nu justifică un drept de proprietate asupra acestui bun, pentru a pretinde încălcarea acestui drept.
Nu poate fi reținută nici susținerea recurentului reclamant potrivit căreia pivnița înstrăinată recurenților pârâți este un spațiu comun, deținut de coproprietari în indiviziune forțată, întrucât, astfel cum s-a arătat, recurenții pârâți sunt proprietari exclusivi asupra acestui spațiu, în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 1722/04.04.1997.
De altfel, situația de fapt stabilită de instanța de fond, a evidențiat faptul că recurentul reclamant deține și utilizează, la rândul său, în mod exclusiv, un alt spațiu cu destinația de pivniță, asupra căruia nici recurenții pârâți, la rândul lor, nu dețin un drept de coproprietate forțată.
Nici argumentul privind existența conductelor comune ale părților în pivnița pârâților nu este susținut de probatoriul administrat, în expertiza de specialitate efectuată în cauză neexistând astfel de constatări.
În consecință, în mod corect s-a reținut că în cauză nu s-a făcut dovada nevalabilității obiectului juridic al contractului de vânzare cumpărare nr. 1722/04.04.1997 și nu a fost reținut acest motiv de nulitate absolută.
În ceea ce privește recursul declarat de recurenții pârâți, care vizează capătul de cerere privind ieșirea din indiviziune asupra spațiilor comune, Curtea reține că forma de coproprietatea forțată și perpetuă asupra unor părți dintr-un imobil se caracterizează prin faptul că există și se menține independent de voința coproprietarilor, pe întreaga durată a existenței imobilului sau până la încetarea împrejurării de fapt care a născut coproprietatea. Aceste spații, prin natura și prin destinația lor fiind folosite de mai mulți proprietari nu pot fi împărțite.
Cu toate acestea practica judiciară a decis că această formă de coproprietate poate înceta fie prin acordul tuturor coproprietarilor ori, în lipsa unui asemenea acord, când starea de coproprietate nu se mai impune a fi menținută cu necesitate.
În ceea ce privește prima modalitate de încetare a coproprietății forțate (prin acordul tuturor coproprietarilor), practica judiciară a decis că: „starea de indiviziune forțată asupra părților comune poate să înceteze, dacă există acordul tuturor coproprietarilor, dar nu împotriva voinței lor, refuzul unui coproprietar de a consimți neputând fi considerat ca o exercitare abuzivă a dreptului său”. Partajul este posibil numai dacă bunul comun prin natura sa poate fi împărțit.
În ceea ce privește încetarea coproprietății forțate atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menținută, aceasta poate interveni doar în situația în care modalitatea de partajare a spațiilor comune nu lezează în nici un fel interesele coproprietarilor.
În speță, însă, recurenții pârâți, în calitate de coproprietari ai spațiilor comune ce fac obiectul partajului, nu și-au dat acordul pentru încetarea stării de coproprietate forțată, varianta de partajare propusă de experți nefiind însușită de aceștia. In aceasta situatie, impotriva vointei tuturor coproprietarilor, instanta de judecata nu era indreptatita sa aleaga o varianta a expertilor, pentru a putea dispune iesirea din indiviziune a coproprietatii fortate si continue.
Neexistand acordul tuturor coproprietarilor pentru a se partaja spațiile comune . de toti coproprietarii, proprietatea comună forțată ar fi putut înceta daca nu se mai impunea starea de indiviziune fortata asupra spațiilor cu această destinație. Or, destinatia functionala a holului a fost de a servi pe toti proprietarii de apartamente. A dispune iesirea din indiviziune a acestui spațiu, prin crearea unui hol cu o lungime de 8 m și o lățime de 1 m, nu poate asigura nici deplasarea persoanelor și nici manipularea obiectelor de mobilier sau aparatelor de uz casnic de dimensiuni mari, contravenind astfel destinației acestui spațiu.
Față de cele reținute, Curtea va respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurentul-reclamant T. D., va admite recursul declarat de recurenții-pârâți M. T. și M. V., va modifica în parte decizia recurată, în sensul că va admite apelul declarat de pârâți împotriva sentinței civile nr. 7560 din 05.07.2013, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București, va schimba în parte sentința, în sensul că va respinge cererea de ieșire din indiviziune, ca neîntemeiată.
Vor fi păstrate celelalte dispoziții ale sentinței și menținute celelalte dispoziții ale deciziei recurate, soluții care nu au fost atacate cu recurs.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, Curtea reține că, dispozițiile art. 274 C. proc. civ. prevăd că „partea, care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată”.
La baza obligației de restituire a cheltuielilor de judecată stă culpa procesuală. Partea din vina căreia s-a purtat procesul trebuie să suporte cheltuielile făcute justificat, de partea câștigătoare.
În lumina acestor principii, dispozițiile alin. II din art. 274 C. proc. civ. trebuie puse în concordanță cu prevederile art. 276 din același cod.
Astfel, sub aspectul cheltuielilor de judecată, poziția juridică de parte câștigătoare este determinată de raportul dintre conținutul obiectului acțiunii și rezultatul obținut prin hotărârea de soluționare a litigiului.
În consecință, părții ale cărei pretenții sau apărări au fost admise în întregime i se vor acorda integral cheltuielile dovedite ca efectiv făcute. Când pretențiile ce formează obiectul acțiunii au fost admise doar parțial, instanța va acorda celui care a câștigat procesul numai o parte din cheltuielile de judecată suportate, proporțional cu pretențiile admise.
Dacă există cereri din partea ambelor părți, admise în total sau în parte, cheltuielile de judecată pot rămâne în sarcina fiecăreia din părțile care le-a suportat sau una din părți are dreptul să recupereze unele sume din cheltuielile pe care le-a suportat.
În speță, în fața instanței de fond, recurentul reclamant a făcut cheltuieli în valoare de 2.100 lei, constând în taxa de timbru în sumă de 100 lei, onorariu de expert în sumă de 1.000 lei și onorariu avocat în sumă de 1.500 lei, iar recurenții pârâți au făcut cheltuieli de 1.500 lei, constând în onorariu de avocat. În recurs, recurentul reclamant a făcut cheltuieli în valoare de 1262 lei, constând în onorariu avocat, iar recurenții pârâți în valoare de 1.500 lei, onorariu avocat.
Urmare admiterii recursului formulat de recurenții pârâți, din cele patru capete de cerere ale acțiunii, a rămas admis doar cel ce a avut ca obiect desființarea gardului edificat în curtea imobilului, restul acțiunii fiind respinsă. Având în vedere că expertiza efectuată la instanța de fond a rămas nevalorificată, urmare modificărilor aduse hotărârii instanței de fond de către instanța de recurs, cheltuielile efectuate de părți cu ocazia judecății în fond au valori foarte apropriate, motiv pentru care acestea vor fi compensate.
Cum în recurs recurenții pârâți au calitatea de părți câștigătoare, iar recurentul pârât, al cărui recurs a fost respins, este parte căzută în pretenții, Curtea va obliga pe acesta din urmă să plătească suma de 1500 lei, cheltuieli de judecată în recurs, constând în onorariu avocat, către recurenții-pârâți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurentul-reclamant T. D. împotriva deciziei civile nr. 286A/06.03.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu recurenții-pârâți M. T. și M. V. și cu intimata-pârâtă P. M. București.
Admite recursul declarat de recurenții-pârâți M. T. și M. V. împotriva aceleiași decizii civile.
Modifică în parte decizia recurată, în sensul că:
Admite apelul declarat de pârâți împotriva sentinței civile nr. 7560 din 05.07.2013, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București.
Schimbă în parte sentința, în sensul că:
Respinge cererea de ieșire din indiviziune, ca neîntemeiată.
Păstrează celelalte dispoziții ale sentinței și menține celelalte dispoziții ale deciziei recurate.
Compensează cheltuielile efectuate de părți la prima instanță și obligă pe recurentul-reclamant la 1500 lei, cheltuieli de judecată în recurs, către recurenții-pârâți.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 02.12.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
D. L. M. D. Z. D. F. G.
GREFIER,
S. V.
Red. DLM
Tehnored. DLM/PS 2 ex.
05.02.2015
Jud. apel: E. R.
M. A. B.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 1434/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 173/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
