Plângere împotriva încheierii de respingere a cererii de îndeplinire a unui act notarial. Decizia nr. 843/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 843/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 06-05-2014 în dosarul nr. 13354/299/2012
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 843 R
Ședința publică de la 06.05.2014
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE – D. F. G.
JUDECĂTOR – D. Z.
JUDECĂTOR – DANIELA LAURA MORARU
GREFIER – S. V.
…………………
Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta reclamantă H. S. D., împotriva deciziei civile nr. 413A/19.04.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți B. N. Public S. D. Tesu și T. D., având ca obiect „plângere împotriva încheierii de respingere a cererii de îndeplinire a unui act notarial”.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenta reclamantă H. S. D. reprezentată de avocat F. N., cu împuternicire avocațială la dosar și intimatul pârât T. D. reprezentat de avocat I. C., cu împuternicire avocațială la dosar, lipsind intimatul pârât B. N. Public S. D. Tesu.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care
Apărătorul recurentei reclamante H. S. D. face dovada achitării taxei de timbru în sumă de 4 lei, prin depunerea la dosar a chitanței nr._(17)/16.04.2014 și timbru judiciar de 0,50 lei.
Apărătorii părților arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Apărătorul recurentei reclamante H. S. D. solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul anulării încheierii nr. 1/2012 a Biroului N. Public. Arată că o primă nesocotire a legii este cea referitoare la Legea nr. 112/1995 cu referire la art. 9 invocat de notarul public și cu referire la art. 33 din HG 20/1997. În ceea ce privește Legea 36/1995 arată că au fost nesocotite dispozițiile art. 6 și art. 45.
Cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimatului pârât T. D. solicită respingerea recursului și menținerea hotărârii atacate ca temeinici și legală. Solicită a se observa că pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare cumpărare era necesar acordul creditorului ipotecar, iar lipsa unui astfel de acord constituie un impediment de ordine publică și în mod corect notarul public a apreciat că actul de vânzare cumpărare nu poate fi încheiat. Își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului București – Secția a V-a Civilă la data de 28.03.2012, petenta H. S.-D. a formulat plângere împotriva încheierii de respingere nr. 1/08.03.2012, emisă de B. N. Public S. D.-T., solicitând citarea în cauză, pentru opozabilitate, și a d-lui T. D..
Prin sentința civilă nr._/04.10.2012, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, s-a respins plângerea formulată de petenta Hadimbu S. D., în contradictoriu cu intimații B. N. Public S. D. Tesu și T. D., ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această hotărâre, analizând probatoriul administrat în cauza, instanța a reținut următoarele:
La data de 23.06.2011 între petentă, în calitate de promitentă vânzătoare, și intimatul T. D., în calitate de promitent-cumpărător, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 814 de BNP S. D.-C., în temeiul căruia prima s-a obligat sa vândă imobilul situat în București, .. 31, ., compus din două camere și dependințe, precum și terenul aferent apartamentului, în suprafața de 53,12 mp, contractul de vânzare cumpărare urmând a fi încheiat cel mai târziu la data de 30.12.2011.
Totodată, promitenta vânzătoare s-a obligat ca, până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică – respectiv până la data de 30.12.2011 – să obțină de la BCR SA, prin Sucursala Județeană M., acordul de înstrăinare al apartamentului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
La data de 08.03.2012 notarul public S. D. T. a întocmit încheierea de respingere nr. 1, prin care a respins cererea de autentificare a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul anterior menționat, motivat de faptul că actul ce stă la baza întocmirii contractului de vânzare-cumpărare a cărui autentificare se solicită a fost încheiat cu nerespectarea disp. art. 9 alin ultim din Legea 112/1995; totodată, s-a mai reținut că vânzătoarea nu a putut prezenta acordul de înstrăinare al creditorului ipotecar Banca Comercială Română, Sucursala Județeană M.-Serviciul Credite Retail.
Instanța a avut in vedere disp. art. 6 si 52 alin. 1 din Legea 36/1995 si a retinut ca, desi potrivit art. 9 alin 8 din Legea nr. 112/1995, numiții G. D. și G. P., care achiziționaseră imobilul în baza acestei legi (conform contractului de vânzare nr. 2945/18.03.1997-fila 7) nu îl puteau înstrăina timp de 10 ani, respectiv până la 18.03.2007, totusi, atât timp cât nu a fost constatată nulitatea absolută a actului respectiv, acesta se bucură de prezumția de validitate, iar notarul public nu putea reține existența acestui impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică.
Pe de alta parte, instanța constata ca petenta nu a făcut dovada că la data de 08.03.2012 a prezentat notarului acordul BCR de înstrăinare a apartamentului emis de BCR, deși sarcina probei îi revenea, conform art. 1169 Cod civil; de altfel, din acordul de înstrăinare emis de BCR, depus de petentă după închiderea dezbaterilor (fila 48), rezultă că acesta a fost eliberat la data de 09.04.2012, deci ulterior datei de 08.03.2012, când a fost dată încheierea de respingere a cererii de autentificare a contractului de vânzare-cumpărare. Cum legalitatea încheierii se verifică în raport de starea de fapt existentă la momentul întocmirii acesteia, nu prezintă relevanță în cauza dedusă judecății eliberarea ulterioară a înscrisului solicitat.
Prin decizia civilă nr. 413A/19.04.2013, Tribunalul București – Secția a V-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta-reclamantă H. S.-D., împotriva acestei sentinte și a respins, ca inadmisibilă, cererea de aderare la apel formulată de T. D., împotriva aceleiași sentințe civile.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut in esența următoarele:
Prima instanta a apreciat corect nelegalitatea motivului de respingere a cererii de autentificare a actului referitor la respectarea art. 9 alin. ultim din Legea 112/1995. Valabilitatea contractelor de de schimb si de vanzare-cumparare poate fi pusa in discutie doar de partea interesata si instrainarea ulterioara a imobilului in baza unui act supus riscului invalidarii nu este oprita de lege.
Corect a retinut prima instanta ca motivul privind lipsa acordului de instrainare este legal pentru solutia de respingere a cererii de autentificare a actului.
Interdicțiile de înstrăinare și grevare, ca si limitări convenționale ale dreptului de dispoziție – limitări convenționale ale dreptului de proprietate, sub imperiul vechiului cod civil au fost catalogate ca si limitari absolute, de ordine publica. De aceea, in mod corect, notarul public, in temeiul art.6 alin.2 din Legea 36/1995 – in forma in vigoare la data incheierii de respingere - a apreciat ca actul nu poate fi incheiat fara acordul creditorului ipotecar. Vointa partilor si clauza privind „preluarea sarcinilor” de catre promitentul cumparator nu constituie motive de anulare a incheierii avand in vedere ca lipsa acordului de instrainare este un impediment de ordine publica.
Mentiunea privind pozitia partilor nu este una obligatorie in redactarea incheierii de respingere, fata de motivele retinute de notarul public.
Partile erau libere sa prelungeasca termenul de incheiere a contractului de vanzare-cumparare, dar de vreme ce un astfel de acord nu s-a incheiat nu se poate retine obligatia notarului de a amana pronuntarea asupra cererii de autentificare la o data ulterioara.
Incheierea de respingere a fost intocmita in temeiul art. 52 din Legea 36/1995, din pozitia petenetei rezultand ca aceasta a staruit in cererea de autentificare a actului.
Avand in vedere ca cererea de aderare la apel nu urmareste schimbarea hotararii, cuprinzand doar critici care pot fi avute in vedere ca aparare impotriva actiunii petentei, cererea a fost declarata inadmisibila, in temeiul art. 293 C.p.civ.
Împotriva deciziei tribunalului a declarat, in termen legal, prezentul recurs reclamantă H. S. D., invocând art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă si dezvoltând in esența următoarele critici:
O probă concludentă i-a fost oferită chiar de T. D. prin cererea de aderare la apel și întâmpinare prin care își devoalează clar intențiile sale de la data la care a refuzat să mai perfecteze actul la BNP. Prin conținutul cererii de aderare se încearcă schimbarea considerentelor sentinței apelate.
Din actele dosarului, din conținutul Încheierii notariale nr. 01 din data de 08.03.2012 se constată fără putere de tăgadă că notarul trece peste voința părților, promitenta vânzătoare prezentând toate actele necesare, inclusiv dovada de la BCR că s-a solicitat ridicarea interdicției de vânzare-cumpărare. Aceste documente oficiale obliga promitentul-cumpărător și pe notar să precizeze dacă dorește să mai cumpere sau nu. Aceasta se impunea cu cât recurenta și-a exprimat disponibilitatea de a vinde.
Faptul că s-a dovedit că interdicția de vânzare a fost ridicată de BCR nimic nu împiedica pe promitentul-cumpărător să cumpere dacă ar fi avut suma necesară. Notarul exprimă fără echivoc o poziție partinică ceea ce dovedește că a existat o înțelegere prealabilă cu intimatul T. D. sau un acord ad-hoc pentru a crea posibilitatea unei îmbogățiri fără justă cauză pentru acesta, în sensul pretinderii sumei de 20.000 euro conform clauzelor antecontractului autentic dacă s-ar fi făcut dovada că apelanta nu a mai vrut să vândă sau că din vina acesteia nu s-ar fi încheiat actul.
În sprijinul acestei prezumții sunt și următoarele realități:
-intimatul T. D. a refuzat să mai încheie actul la Notarul care a redactat și autentificat promisiunea de vânzare-cumpărare;
-intimatul T. D. a pretins cu multă înverșunare ca aceste preparative să se desfășoare numai la intimatul Birou Notarial;
-intimatul T. D. a refuzat să încheie actul final la un N. din T. S. care a sesizat că obiecțiunile N. T. sunt lipsite de minima pertinență juridică în speța de față.
-intimatul T. D. a dovedit că urmărea să obțină în mod necuvenit, nelegal suma de_ euro notificând imediat datei de 08.03.2012 pe apelantă, iar la data de 02.05.2012 depunând acțiune în pretenții la Judecătoria Sectorului 2, acțiune ce a făcut obiectul dosarului nr._/300/2012.
-există și alți martori care cunosc personal și în mod direct că intimatul T. D. nu a avut de gând să cumpere apartamentul în care locuia de 2 ani ca și chiriaș împreună cu prietena sa .
-este, de asemenea, cert dovedit că înainte cu puțin timp de a-și pune în aplicare planul T. D. a și părăsit apartamentul și prin notificare a comunicat că nu mai are domiciliul în Pitești ci la un Cabinet de avocatură din București.
III. Încheierea de respingere a cererii de redactare și autentificare a contractului de vânzare-cumpărare este urmarea unor încălcări ale legii de către notar și preluate parțial și de instanța de fond și de apel:
Este stabilit chiar de instanță că notarul face o interpretare greșită a Legii (nr. 112/1995), care mai mult nu verifică absolut de loc că și în cazul incidenței art. 9 din Legea nr. 112/1995 termenul de 10 ani era îndeplinit în tranzacțiile efectuate de recurentă, drept urmare acesta a dobândit bunul în mod legal și de bună-credință.
Dacă avem în vedere și prevederile art. 33 din HG nr. 20/1996, precum și situația că prima dată convenită de promitenți pentru perfectarea actului a fost 30.12. 2011 este și mai evidentă eroarea notarului. Cum nimeni nu se poate prevala de necunoașterea legii, cu atât mai mult un profesionist al dreptului nu se poate prevala de astfel de erori. Este fără nici un dubiu că interdicția expirase la data de 18.03.2007, iar contractul de schimb dintre vânzătorii imobilului către apelantă și primii proprietari s-a perfectat la data de 21.03.2007, iar apelanta dobândise imobilul prin act autentic la data de 17.08.2007.
Chiar dacă nu ar fi fost nimic din cele mai sus clarificate ,actul care îi dădea dreptul apelantei să vândă era perfect valid, nimeni nu îl declarase nul. Prin aceasta notarul dovedește complicitatea cu intimatul T. D., pentru că nu se poate concepe că nu cunoștea aceste observații strict juridice, dar elementare ca dificultate.
Alt impediment, formal și neavenit îl impune notarul refuzând de a încheia actul, dincolo de voința părților, anume că încă nu este elaborat acordul BCR de ridicare a interdicției de vânzare.
Oricine cunoaște că notarul trebuia să ceară în mod direct și expres părerea celor doi promitenți și să fie consemnată, tocmai pentru că aceștia se obligaseră printr-un act autentic și care puteau să decidă un termen după ce BCR se pronunța, omisiune care dovedește intenția notarului și a intimatului-promitent-cumpărător.
Mai mult, că este așa o dovedește și faptul că intimatul T. D. nu se prezintă nici la B. Notarial care încheiase antecontractul și nici la un alt Birou Notarial la care a fost notificat a se prezenta.
Prin toate aceste activități ale BNP – intimat în cauză și prin atitudinea intimatului promitent-cumpărător s-a urmărit prejudicierea apelantei. În altă ordine de precizări, arată că au fost nesocotite și interpretate greșit norme ale Legi nr. 36/1995 a activității notariale și a notarilor publici, după cum urmează:
-astfel, s-au nesocotit și interpretat greșit prevederile art. 6 teza finală, actul produs de notar ducând la litigii;
-conform art. 45 din lege notarul avea obligația de a desluși raporturile reale și chiar de a solicita personal și direct unele formalități, ca, de exemplu, în speță, acordul de vânzare din partea BCR, cu atât mai mult cu cât apelanta a făcut dovada că s-a solicitat aceasta. Mai mult, atât intimatul T. D. cât și notarul putea ușor să-și dea seama că BCR nu avea cum să nu dea acordul de înstrăinare din moment ce din prețul luat se achita creditul.
-un argument al nelegalității actului emis de notar este tocmai conținutul art. 45 alin. 5 raportat la dispozițiile imperative ale art. 6 din aceeași lege ( nr. 36/1995 reactualizată la 01.03.2011) care stabilesc clar condițiile refuzului notarului de a îndeplini un act și anume: actul să nu cuprindă clauze contrare legii și clauze contrare bunelor moravuri.
Din analiza celor de mai sus reiese că nu se regăsesc aceste două situații.
Soluționând recursul formulat, in raport de criticile dezvoltate, Curtea constata următoarele:
Curtea constata total irelevante toate referirile facute de recurenta la atitudinea intimatului si scopurile urmarite de acesta.
Obiectul cauzei prezente il constituie exclusiv cercetarea legalitatii si temeiniciei motivelor de respingere a incheierii contractului de vanzare cumparare de catre notarul public, iar aceasta se face exclusiv in raport de situatia existenta la momentul acestei incheieri de respingere. Orice imprejurari ulterioare acestei incheieri de respingere sau care nu au legatura cu cele doua motive invocate de notar pentru pronuntarea incheierii de respingere sunt aspecte absolut irelevante in economia cauzei, fara nicio semnificatie juridica, cu atat mai mult in recurs, care este reglementat ca o cale de atac pentru motive exclusiv de nelegalitate, in care nu pot fi invocate astfel de aspecte de fapt.
Iar in ce priveste sustinerea ca notarul public ar fi trecut peste voința părților, promitenta vânzătoare prezentând toate actele necesare, inclusiv dovada de la BCR că s-a solicitat ridicarea interdicției de vânzare-cumpărare, ceea ce l-ar fi obligat pe notar sa incheie actul sau sa il intrebe pe promitentul cumparator dacă dorește să mai cumpere sau nu, Curtea constata urmatoarele:
Este total falsa sustinerea recurentei ca la momentul emiterii incheierii de respingere in discutie notarului i s-ar fi prezentat toate actele necesare incheierii contractului, in realitate lipsind acordul de instrainare din partea creditorului ipotecar BCR, ceea ce a constituit si motivul notarului pentru respingerea cererii de incheiere a contractului, motiv pe care Curtea il constata fondat.
Astfel, la data in discutie notarului i s-a prezentat doar cererea de ridicare a interdicției de vânzare-cumpărare, insa nu si acordul propriu zis asupra acestei cereri din partea creditorului ipotecar beneficiar al interdictiei de vanzare, situatie in care incheierea contractului de vanzare cumparare nu era posibila legal, intrucat ar fi incalcat dreptul acestui creditor ipotecar concretizat in clauza contractuala continand interdicția de înstrăinare.
Nu prezinta niciun fel de relevanta existenta la acel moment a acordului dintre recurenta si intimat si clauza privind „preluarea sarcinilor” de catre promitentul cumparator, acest acord neputand produce efecte fata de creditorul beneficiar al interdictiei de vanzare, in mod evident, fata de principiul relativitatii efectelor actelor juridice.
Iar pe de alta parte, notarul public nu a fost investit decat cu o cerere de incheiere a contractului de vanzare-cumparare, iar nu cu vreo cerere de investigare a intentiilor viitoare ale promitentului cumparator, pentru a fi obligat sa il intrebe pe acesta daca mai are intentia de a cumpara sau nu in viitor. In mod evident, notarul urma sa ia consimtamantul promitentului cumparator in cazul in care ar fi procedat la incheierea contractului de vanzare cumparare la acel moment, insa in situatia in care a constatat existenta unui impediment la incheierea contractului, nu intra in sarcina acestuia sa efectueze vreun act referitor la intentia partilor pentru viitor.
In ce priveste sustinerea recurentei ca notarul exprimă fară echivoc o poziție partinică, in considerarea unei înțelegeri ( prealabile sau ad hoc ) cu intimatul T. D., in mod evident aceasta este total nedovedita, iar pe de alta parte nu are nicio semnificatie o asemenea sustinere in economia cauzei, esentiala fiind existenta unui impediment la incheierea contractului constatat de notar la acel moment.
Curtea constata fara obiect toate referirile facute de recurenta in cererea de recurs referitor la nelegalitatea motivului invocat de notar legat de incalcarea interdictiei de instrainare instituita de Legea nr. 112/ 1995, acest motiv fiind gasit deja nefondat de catre instantele de fond.
In ce priveste sustinerea recurentei ca ”oricine cunoaște că notarul trebuia să ceară în mod direct și expres părerea celor doi promitenți și să fie consemnată”, Curtea a aratat deja mai sus ca incheierea unui asemenea act de catre notar nu era catusi de putin necesara, notarul fiind investit doar cu o cerere de incheiere a contractului de vanzare cumparare, pe care a solutionat-o ca atare, prin respingere, orice alt demers excedand unei asemenea cereri.
Raman simple sustineri de fapt irelevante si fara semnificatie juridica cele referitoare la faptul ca notarul si intimatul ar fi actionat pentru prejudicierea intereselor sale.
Sunt nefondate criticile recurentei de incalcare de catre notar si de catre instantele de fond a disp. art. 6 si 45 din Legea nr. 35/1995, in realitate aceste textre legale fiind corect interpretate si aplicate.
Astfel, in cauza incheierea contractului de catre notar ar fi produs o incalcare a legii, din perspectiva drepturilor recunoscute creditorului beneficiar al interdictiei de instrainare, interdictie care opera o inalienabilitate a bunului fara acordul acestui creditor.
Este exact situatia reglementata de textele in discutie in care notarul adre dreptul de a refuza incheierea actului notarial solicitat.
Iar in ce priveste eventuala solicitare de catre notar insusi a acordului BCR SA la instrainare, in mod evident nu poate fi impusa notarului o asemenea sarcina, partile fiind cele care sunt obligate sa îi prezinte notarului toate documentele solicitate. Este superflua afirmatia recurentei ca atât intimatul T. D. cât și notarul putea ușor să-și dea seama că BCR nu avea cum să nu dea acordul de înstrăinare, iarasi fiind evident logic ca aceasta ramanea o simpla speculatie, nimeni nefiind indreptatit sa anticipeze care va fi manifestarea de vointa a altei persoane. Si oricum, pana la exteriorizarea efectiva a unei asemenea manifestari de vointa, conditia necesara pentru instrainare, anume inexistenta clauzei de inalienabilitate, nu era indeplinita.
Pentru aceste motive, Curtea constata nefondate criticile recurentei, in contextul art. 304 pct. 9 C.pr.civ., si in baza art. 312 C.pr.civ. va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta-reclamantă H. S. D., împotriva deciziei civile nr. 413A din 19.04.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți B. N. Public S. D. Tesu și T. D..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 06.05.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
D. F. G. D. Z. D. L. M.
GREFIER,
S. V.
Red. DFG
Tehnored. DFG/PS 2 ex.
08.05.2014
Jud. apel: L. E. P.
Miorița B.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 1338/2014. Curtea de Apel... | Succesiune. Decizia nr. 815/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
