Pretenţii. Decizia nr. 59/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 59/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 19-02-2014 în dosarul nr. 45590/3/2010
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.59 A
Ședința publică de la 19.02.2014
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: - P. F.
JUDECĂTOR: - A. C. B.
GREFIER: - F. J.
-------------------
Pe rol pronunțarea asupra cererii de apel formulată de apelantul-pârât M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, împotriva Sentinței civile nr. 423/29.02.2012 pronunțată în dosar nr._ de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți D. V. și D. N., având ca obiect, pretenții, expropriere.
Dezbaterile orale și concluziile pe fond au avut loc în ședința publică din data de 12.02.2014 când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da părților posibilitatea de a depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 19.02.2014, când a hotărât următoarele:
CURTEA
Prin sentința civilă nr.423/29.02.2012 pronunțată de Tribunalul București Secția a IV a Civilă a admis contestația formulată de reclamanții D. V. și D. N., în contradictoriu cu pârâtul M. București prin Primar General; a obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 72 038 lei, reprezentând diferență de despăgubire între valoarea de piață a imobilului la data expertizei și cea care a făcut obiectul Hotărârii nr. 68/2.08.2010; a obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 4000 lei, cheltuieli de judecată.
Analizând actele și lucrările dosarului,tribunalul a constatat următoarele:
Prin Hotărârea de Stabilire a Despăgubirilor nr. 68/02.08.2010 emisă de M. București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus transferul dreptului de proprietate asupra imobilului situat în București, sector 1, ., SAD, identificat prin nr. cadastral 6903/0; 1, înscris în CF_, acest transfer operând de drept, conform art. 15 din Legea nr. 198/2004 republicată.
S-a dispus consemnarea despăgubirii în cuantum de 67.400 lei, stabilită conform art. 4 alin.8 și 9 din Legea nr. 198/2004.
În prezenta cauză,reclamanții contestă cuantumul despăgubirilor, arătând că acesta nu corespunde valorii reale a imobilului.
Devin incidente prevederile art.9 alin.3 din Legea nr. 198/2004, în vigoare la data formulării acțiunii, în conformitate cu care „Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
În cauză a fost numită o comisie de experți conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, fiind efectuat și depus în cauză raportul de expertiză efectuat de experții tehnici F. F., B. A.-M. D. și C. M..
Cei trei experți nu au ajuns la o concluzie concordantă, într-o primă variantă a expertizei existând o opinie majoritară a experților F. F. și C. M. în sensul că, la momentul expertizei, valoarea imobilului este de 167 340 lei, în timp ce expertul B. A.-M. D. a stabilit o valoare de 68 157 lei a aceluiași imobil la aceeași dată.
Constatând că în varianta din opinia majoritară experții au evaluat inclusiv terenul de sub construcție, deși reclamanții nu au deținut proprietatea acestuia și el nu a făcut obiectul exproprierii, așa cum rezultă din actele de proprietate și din extrasul de carte funciară, tribunalul a dispus refacerea expertizei de acești experți, urmând a avea în vedere doar evaluarea spațiului expropriat.
Conform completării la raportul de expertiză, opinia majoritară a fost reformulată în sensul că valoarea spațiului comercial fără teren la data efectuării expertizei este de 139 438 lei.
Tribunalul a reținut această valoare din cadrul opiniei majoritare, având în vedere următoarele argumente:
În ambele opinii, atât cea majoritară cât și cea minoritară, s-a constatat că evaluarea prin metoda comparației directe, recomandate ca metodă principală de evaluare, este dificilă în privința spațiului comercial ce face obiectul cauzei, deoarece ofertele de piață comparabile conțin atât valoarea clădirii cât și valoarea terenului, or imobilul expropriat în cauză este reprezentat doar de spațiul comercial-construcție.
În opinia minoritară au fost avute în vedere oferte comparabile pentru un imobil similar compus din teren și construcție, după care a fost calculată valoarea terenului prin metoda comparației directe, valoare ce a fost scăzută din valoarea comparabilă a întregului imobil, în scopul de a obține valoarea construcției.
Tribunalul a considerat că o asemenea metodă nu este de natură a duce la rezultate privind valoarea reală de circulație a construcției, deoarece valoarea construcției nu poate fi avută în vedere doar ca diferență dintre valoarea unui imobil compus din teren+construcție și valoarea separată a terenului.
Urmează a valida așadar opinia majoritară din completarea la raportul de expertiză, care a stabilit valoarea spațiului comercial la 139 438 lei, folosind metoda valorii de înlocuire, în condițiile în care metoda comparației directe s-a dovedit a fi imposibil de folosit în situația inexistenței pe piață a unor oferte doar pentru construcție (aspect constatat de toți experții).
Tribunalul nu va include în cuantumul despăgubirilor suma de 7200 euro, menționată în concluziile scrise ca prejudiciu, reprezentând cota de ½ din chiria lunară pe care reclamantul a fost nevoit a o plăti pentru ca societatea la care este asociat să funcționeze în alt sediu decât cel care a făcut obiectul exproprierii.
Conform art. 26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”, însă acest prejudiciu nu poate fi reprezentat de contravaloarea lipsei de folosință a imobilului expropriat, atâta timp cât persoana expropriată primește valoarea de circulație al acestui spațiu.
În caz contrar, s-ar ajunge la o dublă reparație pentru același prejudiciu, proprietarul beneficiind de întreaga valoare a proprietății deținute plus, separat, de lipsa de folosință a acesteia.
Față de aceste considerente, în baza art. 9 din Legea nr. 198/2004, în vigoare la data formulării acțiunii, tribunalul va admite contestația și va obliga pârâtul M. București prin Primar General să plătească reclamanților suma de_ lei, reprezentând diferență de despăgubire între valoarea de piață a imobilului la data expertizei și cea care a făcut obiectul Hotărârii nr. 68/2.08.2010, respectiv între suma de 139 438 lei și cea de 67.400 lei, deja achitată, conform ordinului de plată de la fila 41 din dosar.
În baza art.274 alin.1 C.pr.civ. va obliga pârâtul să plătească reclamanților suma de 4000 lei, cheltuieli de judecată, din care 3000 lei, reprezentând onorariu expert și 1000 lei, onorariu avocat.
Împotriva sentinței a formulat apel M. București .
În motivarea cererii de apel, în sinteză, s-au susținut următoarele critici:
Printr-un prim motiv și ultim motiv s-a susținut că experții nu au respectat dispozițiile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, în sensul că la întocmirea raportului de expertiză au avut în vedere oferte de vânzare ale imobilelor și nu prețul la care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel.
De asemenea s-a susținut că prin completarea făcută la raportul de expertiză experții F. F. și C. M. au utilizat metoda valorii de înlocuire, metodă care nu este prevăzută de art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994.
Apelanta a mai arătat că, completarea la raportul de evaluare nu cuprinde nici o mențiune despre data care a fost avută în vedere la realizarea expertizei, în condițiile în care s-a dispus efectuarea evaluării la două momente diferite, respectiv la data emiterii Hotărârii nr.68/2010 de stabilire a despăgubirilor și la data efectuării expertizei.
Intimații contestatori D. V. și D. N. au formulat întâmpinare.
În motivarea întâmpinării au fost formulate următoarele apărări: instanța de fond a avut în vedere criteriul prețului cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ – teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, coroborat cu ceea ce a fost definit de către standardele internaționale de evaluarea ar fi valoarea de piață, respectiv suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între un posibil cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Intimații contestatori arată că instanța nu a greșit atunci când a luat în considerare concluziile din opinia majoritară, astfel cum a fost completată, în sensul că valoarea spațiului comercial fără teren la data efectuării expertizei este de 139.438 lei.
Se mai arată de intimați că legiuitorul în art.26 din Legea nr.33/1994 nu a înțeles să prevadă expres anumite metode, pe care experții să le aibă în vedere la efectuarea lucrărilor, unica metoda prevăzută fiind aceea ca instanța să fie lămurită cu o valoare de vânzare a imobilului, instanța lămurindu-se prin concluziile la care au ajuns doi din cei trei membrii ai comisiei.
În faza apelului s-au încuviințat proba cu înscrisuri, respectiv contracte de vânzare cumpărare și expertiza evaluatorie. La dosar s-au depus contracte de vânzare cumpărare pentru comparație.
S-a întocmit raportul de expertiză de către experții L. D., C. M. și B. A. M. D.. S-au făcut obiecțiuni la raportul de expertiză de către intimații contestatori D. V. și D. N.. S-a depus de Comisia de experți răspunsul la obiecțiuni.
Apelul este fondat pentru următoarele argumente: Din examinarea opiniei majoritare a raportului de expertiză întocmit la instanța de fond rezultă că stabilirea valorii imobilul s-a făcut în funcție de trei oferte de vânzare și nu de tranzacții efective, deci de prețuri cu care să vând în mod obișnuit imobilele, de unde rezultă că expertiza s-a întocmit cu încălcarea art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994. La fel se prezintă situația și în cazul opiniei separate a expertului B. A. M. D., în sensul că stabilirea valorii s-a făcut în raport de oferte de vânzare și nu de tranzacții reale, din care rezulta prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel.
Apelul este fondat și în ce privește completarea făcută la raportul de expertiză, în sensul că metoda folosită este contrară dispozițiilor art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994.
Apărările intimaților – contestatori în sensul că unica metodă ar fi lămurirea instanței asupra valorii imobilului este lipsită de temei legal. Mai mult „lămurirea instanței” asupra valorii imobilului nu este o metodă de evaluare.
De asemenea este nefondată apărarea intimaților contestatori, că în expertiza întocmită la instanța de fond s-ar fi avut în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, din expertiză rezultând că s-a avut în vedere numai oferte de vânzare și nu vânzări efective.
Din expertiza întocmită în faza apelului rezultă că s-au luat în considerare patru contracte de vânzare – cumpărare din aceeași unitate administrativ teritorială, având imobile de același fel respectiv spații comerciale, valoarea de piață la data efectuării expertizei 24.09.2013, fiind de 76.381 ron.
În obiecțiunile formulate intimații contestatori au susținut greșit că valoarea imobilului s-a format doar în raport de comparabilă nr.2 în care vânzător este chiar M. București.
Cu privire la acest aspect, corect Comisia de experți arată în răspunsul la obiecțiuni că ceea ce se urmărește în raportul de expertiză este prețul și nu persoana care vinde.
Se constată din raportul de expertiză întocmit că stabilirea valorii s-a făcut în raport de toate cele patru comparabile la care însă s-au adus corecții și nu doar de comparabile 2.
Pentru toate aceste argumente, în temeiul art.296 Cod procedură civilă se va admite apelul Municipiului București cu consecința schimbării sentinței de fond în sensul obligării Municipiului București la plata către reclamanți, a sumei de 76.381 ron, reprezentând despăgubiri la valoarea de piață a imobilului situat în București, sector 1, . SAD(spațiu comercial) și va obliga pe reclamanți la 2000 lei cheltuieli de judecată către pârâtul M. București.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de apelantul-pârât M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, împotriva Sentinței civile nr. 423/29.02.2012 pronunțată în dosar nr._ de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă,în contradictoriu cu intimații-reclamanți D. V. și D. N..
Modifică în tot sentința civilă nr.423/29.02.2012 în sensul că obligă M. București prin Primar General să plătească reclamanților suma de 76.381 lei, reprezentând despăgubiri la valoarea de piață a imobilului situat în București. Sector 1, . SAD (spații comerciale).
Obligă reclamanții la 2000 lei cheltuieli de judecată către M. București .
Cu recurs.
Pronunțată în ședință publică azi, 19 februarie 2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
P. F. A. C. B.
GREFIER
F. J.
RED.PF
Tehnored.MȘ/ 6 ex.
7.03.2014
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1862/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Anulare act. Decizia nr. 291/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
