Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 111/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Comentarii

0

Decizia nr. 111/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 10-03-2015 în dosarul nr. 1053/3/2011*

Dosar nr._

(1907/2014)

ROMANIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A III A CIVILĂ

ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE

DECIZIA CIVILĂ NR. 111 A

Ședința publică din 10.03.2015

Curtea constituită din:

PREȘEDINTE - CRISTINA GUȚĂ

JUDECĂTOR - I. S.

GREFIER - N. C. I.

*********

Pe rol fiind pronunțarea asupra cererii de apel, după casare, formulate de apelanții-reclamanți B. T. și B. G. împotriva sentinței civile nr. 1384 din data de 26.06.2012 pronunțate de Tribunalul București-Secția a IV-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți MĂI A. I. și MĂI A. M. J..

P. are ca obiect constatare nulitate absolută act juridic.

Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică de la 03.03.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când, având nevoie de timp pentru a delibera, Curtea a amânat pronunțarea la data de 10.03.2015.

CURTEA,

Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 06.01.2011 pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă sub nr._, reclamanții B. T. și B. G. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții MĂI A. I. și MĂI A. M. J., ca prin hotărârea ce se va pronunța: 1. să se constate caracterul simulat privind contractele de vânzare-cumpărare nr. 1146, nr. 1147, nr. 1148 autentificate la B.N.P.A. L. L. și R.I. C. la data de 31.08.2009, să fie desființate contractele de vânzare-cumpărare fictiv încheiate și să fie repuse părțile în situația anterioară; 2. în subsidiar, să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 1146, nr. 1147, nr. 1148 autentificate la B.N.P.A. L. L. și R.I. C. la data de 31.08.2009 pentru preț neserios și pe cale de consecință, să se dispună repunerea părților în situația anterioară; 3. în subsidiar, în situația în care se vor respinge primele capete de cerere, să se dispună anularea contractele de vânzare, întemeiat pe dol, sau pentru eroare și să fie repuse părțile în situația anterioară; 4. în subsidiar, în cazul respingerii primelor trei capete de cerere, să se dispună rezilierea contractului de vânzare nr. 1148/31.08.2009 deoarece nu au fost respectate obligațiile esențiale ale cumpărătorului de plată a prețului, precum și să se dispună repunerea părților în situația anterioară; 5. să se constate că reclamanții au un drept de retenție asupra tuturor apartamentelor cumpărate de Măi A. M. J. până la achitarea sumei în cuantum de 55.000 de euro de către pârâtă; 6. cu cheltuieli de judecată.

La data de 26.09.2011, reclamanții au formulat cerere precizatoare, prin care au arătat că, pe capătul 5 de cerere, solicită și obligarea pârâților la achitarea sumei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor făcute în imobil, îmbunătățiri pe care le-au apreciat provizoriu la suma reprezentând echivalentul în lei al sumei de 55.000 euro.

La data de 24.10.2011, pârâții au formulat întâmpinare și cerere reconvențională la cererea precizatoare, prin care au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța: 1. să fie admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Măi A. I., atât pe capetele de cerere având ca obiect nulitatea absolută și anularea celor trei contracte de vânzare-cumpărare, cât și pe capătul de cerere privind obligarea de a restitui contravaloarea îmbunătățirilor făcute la imobil; 2. să fie respins capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei Măi A. M. J. la plata contravalorii lucrărilor efectuate; 3. cu titlu de cerere reconvențională, obligarea reclamanților-pârâți să desființeze lucrările de construcții efectuate cu rea-credință, fără aprobarea pârâtei în calitate de proprietar, fără autorizație de construcție, la un imobil aflat într-o zonă protejată: 4. cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 1384/26.06.2012, Tribunalul București - Secția IV-a Civilă a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Măi A. I.; a anulat cererea formulată de reclamanți având ca obiect obligarea pârâților la plata contravalorii îmbunătățirilor făcute în imobilul din ., București, sector 4, ca netimbrată; a respins în rest, ca neîntemeiată, cererea principală; a respins, ca neîntemeiată, cererea reconvențională și a obligat reclamanții să plătească pârâtei Măi A. M. J. suma de 5.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în fapt, că prin actul autentificat sub nr. 791/16.06.2009, reclamanții B. G. și B. T. s-au obligat să vândă pârâtului Măi A. I. apartamentul nr. 2 situat în București, ., sector 4, parter, în suprafață utilă de 136,36 m.p., la prețul de 270.000 euro, din care s-a plătit la momentul autentificării actului suma de 30.000 euro cu titlu de avans. Termenul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a fost stabilit până la 20.09.2009.

Prin actul autentificat sub nr. 793/16.06.2009, reclamanții B. G. și B. T. s-au obligat să dobândească și ulterior să dea în schimb pârâtului Măi A. I. apartamentul nr. 2 situat în București, ., sector 4, etaj 1, în suprafață utilă de 48,94 m.p. Pârâtul s-a obligat să dobândească și ulterior să dea în schimb reclamanților apartamentul nr. 11, situat în București, .. 76-79, corp A, sector 4, etaj 3. Termenul pentru încheierea contractului de schimb a fost stabilit până la 20.09.2009.

Prin actul autentificat sub nr. 792/16.06.2009, reclamanții B. G. și B. T. s-au obligat să dobândească și ulterior să dea în schimb pârâtului Măi A. I. apartamentul nr. 1 situat în București, ., sector 4, demisol, în suprafață utilă de 26,51 m.p. Pârâtul s-a obligat să dobândească și ulterior să dea în schimb reclamanților apartamentul nr. 1, situat în București, .. 5, corp B, sector 4, parter. Termenul pentru încheierea contractului de schimb a fost stabilit până la 20.09.2009.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1148/31.08.2009, reclamanții au vândut pârâtei Măi A. M. J., prin mandatar Măi A. I., dreptul de proprietate asupra apartamentul nr. 2 situat în București, ., sector 4, parter, în suprafață utilă de 136,36 m.p., la prețul de 110.000 euro, acesta urmând să fie achitat 70.000 euro până la 1.07.2010, iar 40.000 euro până la 1.06.2011.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1146/31.08.2009, reclamanții au vândut pârâtei Măi A. M. J., prin mandatar Măi A. I., dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2 situat în București, ., sector 4, etaj, în suprafață utilă de 51,62 m.p., la prețul de 35.000 euro, plătit integral la data autentificării.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1147/31.08.2009, reclamanții au vândut pârâtei Măi A. M. J., prin mandatar Măi A. I., dreptul de proprietate asupra apartamentul nr. 1 situat în București, ., sector 4, demisol, în suprafață utilă de 26,53 m.p., la prețul de 19.000 euro, plătit integral la data autentificării.

Prin cererea principală reclamanții susțin caracterul simulat al celor trei contracte de vânzare-cumpărare, atât prin interpunere de persoane, în sensul că adevăratul cumpărător este pârâtul Măi A. I., iar nu pârâta Măi A. M. J., cât și prin deghizarea naturii actului juridic încheiat. Cu privire la simulația prin deghizare, s-a susținut că actele publice sunt cele trei contracte de vânzare-cumpărare, iar actul secret este o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare sub condiția suspensivă a obținerii de fonduri europene pentru deschiderea unui azil de bătrâni, vânzarea urmând să aibă ca obiect cele 4 apartamente din . (inclusiv apartamentul nr. 2 bis), la prețul real de 550.000 euro.

Reclamanții au susținut că intenția reală a părților este de fapt o înțelegere verbală între reclamanți și pârâtul Măi A. I., pentru cumpărarea celor 4 apartamente la prețul de 550.000 de euro. Pârâta Măi A. M. J. urma să fie menționată în contract ca fiind cumpărătoare întrucât, fiind căsătorită cu un diplomat cu relații în sistemul european, urma să faciliteze obținerea de fonduri europene pentru deschiderea azilului de bătrâni, acesta fiind afacerea cu privire la care ar fi convenit reclamanții împreună cu pârâtul.

În dovedirea simulației reclamanții au susținut că antecontractele încheiate sub nr. 791-793 și contractul de comodat încheiat între B. A., fiul reclamanților, și S.C. A.V.L. Berceni, reprezentată prin pârâtul Măi A. I., reprezintă începuturi de dovadă scrisă, care pot fi completate cu declarații de martori.

Pentru soluționarea acestei cereri, tribunalul a încuviințat administrarea probei cu înscrisuri, reținând în considerentele încheierii de ședință de la termenul din 26.09.2011 că cele două înscrisuri, anterior menționate, nu reprezintă începuturi de probă scrisă, astfel încât, față de opoziția pârâților, s-a constatat inadmisibilitatea administrării probei testimoniale.

Excepția lipsei calității procesuale pasive, invocată de pârâți, este neîntemeiată.

Pentru a reține netemeinicia excepției invocate, tribunalul a arătat că cererea, în întregul său, a fost formulată în contradictoriu cu ambii pârâți. Cererea principală a avut ca obiect tocmai constatarea simulației contractelor de vânzare-cumpărare inclusiv prin interpunere de persoane, susținându-se că pârâtul Măi A. I. este cumpărătorul, iar nu fiica acestuia, cealaltă pârâtă din cauză.

În atare condiții, cel puțin din prisma cererii având ca obiect constatarea simulației prin interpunere de persoane, tribunalul a constatat legitimarea procesuală pasivă a pârâtului Măi A. I..

Cu referire la probele admisibile pentru dovedirea simulației, tribunalul a arătat că, între părți, simulația poate fi dovedită în condițiile dreptului comun. Așadar, pentru actele juridice cu o valoare mai mare de 250 de lei, proba testimonială devine admisibilă numai în condițiile în care există un început de probă scrisă, în condițiile art. 1197 alin. 2 Cod civil, care urmează a fi completat cu orice mijloc de probă, inclusiv martori, sau în cazul imposibilității morale de preconstituire a înscrisului sau a unei imposibilități materiale de conservare a înscrisului întocmit.

Prin început de probă scrisă, în conformitate cu dispozițiile art. 1197 alin. 2 Cod civil, se înțelege acel scris care provine de la cel căruia îi este opus și este de natură a face demn de crezut faptul pretins.

În cauză, se observă că prin chiar conținutul cererii de chemare în judecată reclamanții au arătat că înțelegerea a fost verbală, neexistând așadar un înscris constatator al actului juridic ce exprima voința reală a părților.

Așadar, față de chiar susținerile reclamanților, cele două înscrisuri la care s-a făcut trimitere nu pot fi reținute ca începuturi de probă scrisă. Pe de altă parte, ele nu sunt de natură a face de crezut faptul pretins, căci contractul de comodat nu face trimitere la prestații ale părților, iar antecontractele sunt acte juridice de sine stătătoare, ce întrunesc toate condițiile necesare din punctul de vedere al forței probante, de înscrisuri autentice.

Pe de altă parte, reclamanții nu au invocat o imposibilitate morală de preconstituire a contraînscrisului, ceea ce exclude admisibilitatea probei testimoniale pentru dovedirea actului secret pretins a fi existat.

Din relațiile solicitate tuturor instituțiilor ce puteau fi implicate în procedura acordării de fonduri europene a rezultat că pârâta M. J. M. A. nu a beneficiat de fonduri europene, nici personal, nici în calitate de reprezentant legal al unei persoane juridice.

De asemenea, tribunalul a reținut că la momentul întocmirii antecontractelor de vânzare-cumpărare, august 2009, pârâta nu era căsătorită, astfel încât susținerile reclamanților referitoare la influența pe care ar fi putut să o aibă soțul său în accesarea de fonduri europene este lipsită de suport probator.

Pe de altă parte, diferențele de clauze contractuale constatate între antecontractele încheiate în iunie 2009 și contractele de vânzare-cumpărare încheiate în august 2009 nu sunt de natură să conducă la concluzia existenței unei simulații în ceea ce privește persoana cumpărătorului sau a prețului (a se observa că nu s-a solicitat simulația prețului).

Se observă în acest sens că, pe lângă diferențele indicate de reclamanți, au existat și altele, deloc de neglijat, referitoare la natura contractului ce urma să se încheie: pentru apartamentul nr. 1 de la etaj și apartamentul nr. 1 de la demisol se promisese încheierea în viitor a unor contracte de schimb, fără arătarea valorii bunurilor ce ar fi format obiectul contractelor de schimb, pentru ca ulterior să se încheie contracte de vânzare-cumpărare.

Rezultă așadar că între momentul încheierii promisiunilor și cel al încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, voința părților s-a schimbat cu privire la majoritatea elementelor esențiale ale contractelor, referitoare la natura contractului, părți, prestațiile principale ale părților și întinderea acestora. O astfel de schimbare este posibilă, denotând o anumită succesiune în timp a actelor juridice, care exclude posibilitatea existenței unei simulații.

Cât privește cererea de declarare a nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare, tribunalul a reținut, în primul rând, că înstrăinarea celor trei apartamente s-a realizat la prețul total de 164.000 euro, contractele fiind încheiate la nivelul anului 2009.

În acest scop, în cauză s-a administrat și expertiză în specialitatea construcții, care, printre altele, a avut drept obiectiv și stabilirea valorii de circulație a celor 3 apartamente la data înstrăinării, 31.08.2009.

Din concluziile raportului de expertiză a rezultat că valoarea celor trei apartamente este de 121.048 euro.

În plus, tribunalul a avut în vedere că la 20.07.2010 fiul reclamanților, B. A., a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2 bis din același imobil, cu o suprafață utilă de 52,14 m.p., la prețul de 30.000 euro.

Având în vedere aceste criterii, tribunalul a constatat că prețul însumat al celor trei apartamente, de 164.000 euro, nu este derizoriu, el putând constitui cauza obligației celeilalte părți, de a transmite dreptul de proprietate.

Totodată, tribunalul a arătat că, chiar și în ipoteza nedemonstrată în care prețul real ar fi fost de 550.000 euro pentru întreaga construcție, nu se poate susține caracterul derizoriu al prețului de 164.000 euro, căci el nu este atât de mic încât să nu poată constitui cauza obligației celeilalte părți. Într-o atare ipoteză, nedovedită, s-ar fi putut spune că prețul este cel mult lezionar, care însă, în conformitate cu dispozițiile art. 1165 Cod civil, nu deschide contractantului major calea unei acțiuni în anulare.

Cererea de anulare a contractelor de vânzare-cumpărare pentru eroare sau dol a fost de asemenea nedovedită.

Ca teză probatorie, reclamanții au susținut că vicierea consimțământului lor s-a produs prin inducerea în eroare de către pârâtul Măi A. I., prin promisiunile făcute de cumpărare a tuturor apartamentelor la prețul de 550.000 de euro și prin realizarea planului de afaceri.

Pentru dovedirea acestei cereri reclamanților le-a fost încuviințată proba testimonială și interogatoriu.

Martorul audiat, S. Ș., prieten cu reclamantul, a declarat că are cunoștință despre existența planului de afaceri între reclamant și pârâtul Măi A. I.. A declarat că a fost împreună cu reclamantul la notar și i-a atras atenția asupra faptului că genul de contract pe care îl încheie îi poate aduce probleme, întrucât suma menționată în contract nu reflectă realitatea. A mai declarat că avea cunoștință despre planul de afaceri dintre cele două părți și că ulterior încheierii actelor reclamantul i-a spus că în lipsa planului de afaceri nu ar fi încheiat contractele.

Cele două interogatorii administrate pârâților nu au condus la lămurirea situației de fapt pe acest aspect, pârâții susținând în răspunsurile la interogatoriu clauzele contractuale.

Prin urmare, singura probă în susținerea dolului sau a erorii în care s-au aflat reclamanții este declarația martorului audiat în cauză. Pentru aprecierea acestei probe, tribunalul a reținut subiectivismul martorului, aflându-se în relații de prietenie cu reclamantul. Din perspectiva utilității probei, s-a reținut că aceasta nu este de natură să conducă la dovedirea faptului pretins, respectiv al erorii în care s-au aflat reclamanții, respectiv al inducerii în eroare de către pârât. Dimpotrivă, din declarația acestui martor rezultă că reclamantului i s-a atras atenția că ar putea apărea probleme în ipoteza în care cele consemnate în înscrisul autentic nu este conform cu voința reală a părților, precum și asupra caracterul aleatoriu al „planului de afaceri” invocat de reclamanți, care de altfel în cauză nu a fost probat.

În plus, faptul că pârâtul ocupă o funcție de conducere în cadrul S.C. A.V.L. Berceni, fiind directorul acestuia, nu este de natură să conducă, prin el însuși, la concluzia erorii în care s-au aflat reclamanții, sau la inducerea în eroare a acestora.

Nu în ultimul rând, din chiar susținerile părților, tribunalul a remarcat caracterul contradictoriu al acestora, în sensul că pe de o parte susțin chiar fictivitatea contractelor de vânzare-cumpărare, ceea ce presupune cunoașterea de către reclamanți a intenției reale a celeilalte părți (acțiunea în simulație formulată în cauză nu a vizat însă și fictivitatea contractelor), iar pe de altă parte susțin eroarea, provocată sau nu, în care s-ar fi aflat, cu privire la același plan de afaceri și cu privire la întinderea prețului.

Acțiunea în rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1148/2009 este neîntemeiată.

Pârâta M. A. M. J. avea obligația plății prețului total de 110.000 euro în două rate, prima, de 70.000 euro, până la 1.07.2010, iar restul de 40.000 euro până la 1.06.2011.

Prin probele administrate pârâta a dovedit executarea obligației de plată a prețului, nefiind astfel întrunite condițiile pentru a se dispune rezoluțiunea contractului.

Astfel, prin declarația autentificată sub nr. 1218/10.09.2009 reclamanții au declarat că au primit de la pârâtă suma de 40.000 euro, ce reprezintă tranșa a doua din prețul vânzării apartamentului nr. 2, de la parterul imobilului în litigiu. Prin ordinul de plată aflat la dosar s-a făcut dovada plății sumei de 81.816 lei, în cuprinsul acestuia aflându-se mențiunea „diferență contract vânzare-cumpărare pt. imobilul din ., sector 4”. Apoi, prin ordinul de plată în valută din 8.07.2010 s-a făcut dovada plății sumei de 30.000 euro, existând mențiunea „plată finală contract de vânzare-cumpărare nr. 1148/31.08.2009”. În final, pentru restul de 20.000 de euro, ca urmare a refuzului reclamanților de a primi plata, consemnată în încheierea de certificare nr. 7942/29.10.2010, pârâta a urmat procedura ofertei de plată urmată de consemnațiune, prin depunerea la 5.04.2011 a sumei de 20.000 de euro, la dispoziția reclamanților, în acest sens încheindu-se de către executorul judecătoresc procesul-verbal de constatare ofertă reală, la data de 5.05.2011, cu ocazia neprezentării reclamanților pentru ridicarea restului de preț, în urma notificării acestora.

Cu referire la caracterul simulat al declarației autentificate sub nr. 1218/10.09.2009, invocat de reclamanți, tribunalul a constatat nedovedite aceste susțineri.

În primul rând, declarația liberatorie de plată ce emană de la creditor este un act juridic, astfel încât îi sunt aplicabile aceleași reguli din punct de vedere probator cu ale oricărui act juridic. Prin urmare, în situația de față, unde suntem în prezența unui act juridic cu o valoare de peste 250 lei constatat printr-un înscris autentic, în conformitate cu dispozițiile art. 1191 alin. 2 Cod civil, nu se poate face dovada cu martori în contra înscrisului sau peste cuprinsul acestui înscris.

În atare condiții, cum nu s-a solicitat declararea simulației acestui act, probele administrate în cauză nu pot dovedi în contra declarației prin care reclamanții recunosc că au primit suma de 40.000 de euro, cu titlul de preț aferent contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1148/2009.

Așa fiind, este lipsit de relevanță juridică faptul că această declarație s-a încheiat la 10 zile după încheierea contractului de comodat prin care S.C. A.V.L. Berceni, prin pârâtul Măi A. I., a dat în folosință gratuită fiului reclamanților, B. A., un spațiu a cărui folosință a fost evaluată la 8.000 euro pentru 5 ani. De altfel, contrar celor susținute de reclamanți, se constată că folosința imobilului din . a fost evaluată la 8.000 euro pentru toți cei 5 ani, iar nu cum greșit au susținut reclamanții la 8.000 de euro pentru fiecare an, clauza din cuprinsul contractului de comodat fiind neîndoielnică sub acest aspect.

Cererea de obligare a pârâților la plata contravalorii îmbunătățirilor a fost anulată ca netimbrată, ca urmare a admiterii excepției de netimbrare prin încheierea de ședință de la termenul din 26.03.2012.

Întrucât reclamanții nu au făcut astfel dovada existenței unui drept de creanță, în strânsă legătură cu imobilul în litigiu, cererea de recunoaștere a unui drept de retenție este neîntemeiată.

Cu privire la cererea reconvențională, tribunalul a reținut că a fost fundamentată pe regulile accesiunii imobiliare artificiale, pârâta-reclamantă susținând că lucrările au fost realizate de reclamanți fără acordul său, cu privire la un bun imobil care îi aparține, în parte ca proprietate exclusivă, în parte în coproprietate forțată.

Lucrările care au fost recunoscute de reclamanți ca fiind executate de ei, prin chiar cererea de chemare în judecată, sunt: montare termopan, garduri, izolare, zugrăvirea fațadei schimbarea tâmplăriei acoperișului, betonarea curții, montare chiuvete și lavoare în băi și bucătării, îmbrăcarea pereților cu rigips, montarea instalațiilor de încălzire, amenajarea mansardei, toate fiind lucrări ce se subsumează noțiunii de îmbunătățiri aduse construcției.

În aceste condiții, s-a constatat că aceste îmbunătățiri nu intră în domeniul de aplicare al art. 494 Cod civil, care se aplică numai acelor situații în care un terț ridică construcții noi, iar nu atunci când lucrările efectuate reprezintă reparații sau îmbunătățiri aduse imobilului. Așa fiind, cererea reconvențională ce are drept cauză accesiunea imobiliară artificială este neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe, la data de 05.11.2012 au declarat apel reclamanții B. T. și B. G., care a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie la data de 26.11.2012.

În motivarea cererii lor, apelanții-reclamanți au arătat că, la momentul în care precontractele încheiate cu intimatul-pârât Măi A. I. trebuiau să se transforme în acte autentice de vânzare-cumpărare, au descoperit că ceea ce li se promisese ca și schimb de proprietăți nu putea fi realizat, deoarece intimatul-pârât Măi A. I. nu deținea acte de proprietate asupra acelor imobile, ci doar niște contracte de mandat și promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare care în acel moment nu puteau fi fructificate, deoarece ambele imobile se aflau sub incidența termenului prevăzut de art. 9 din Legea nr. 112/1995. Toate aceste aspecte le-au fost aduse la cunoștință de către notarul public la care s-au prezentat și în aceste condiții au decis să rezilieze toate precontractele încheiate, fapt care s-a materializat prin declarații autentice în acest sens.

La scurt timp, au fost din nou contactați de intimatul-pârât Măi A. I., care a venit cu o altă variantă privind o eventuală vânzare a imobilului. Condiția pusă de intimatul-pârât Măi A. I. pentru finalizarea cu succes a unui astfel de demers era ca apelanții-reclamanți să accepte perfectarea unor contracte de vânzare-cumpărare în formă autentică, de data aceasta cu fiica sa, Măi A. M. J., la prețuri mai mici decât valoarea reală a apartamentelor, și demararea unor lucrări de transformare și amenajare a imobilului pentru destinația lui finală: azil pentru bătrâni.

Aceste prețuri au fost stabilite în mod fictiv, sub influența intimatului-pârât Măi A. I., care le-a spus că numai așa se pot accesa fonduri europene. La data când au fost semnate aceste contracte de vânzare-cumpărare, apelanții-reclamanți nu am primit nicio sumă de bani de la intimata-pârâtă Măi A. M. J., prin mandatarul său Măi A. I., cu care au semnat aceste acte.

Convinși fiind că vor primi întreaga sumă de bani solicitată la trecerea unui an de la perfectarea în formă autentică a celor trei contracte, așa cum îi asigurase intimatul-pârât Măi A. I., au acceptat să semneze aceste contracte și imediat au început împreună cu intimatul-pârât Măi A. I. să aducă imobilului acele renovări și modificări specifice scopului pe care urma să-I aibă: azil de bătrâni.

Dintr-o regretabilă eroare, notarul public care a autentificat actul de vânzare-cumpărare privind cel mai mare dintre apartamente și care avea drept preț de vânzare suma de 110.000 euro a menționat faptul că, deși prețul urma să fie achitat în două tranșe cu termene certe, prevăzându-se privilegiul vânzătorului pentru prețul neachitat, mai jos a specificat faptul că intimata-cumpărătoare Măi A. M. J., prin mandatar Măi A. I., ar fi achitat integral prețul la data autentificării actului.

Nici notarul public care a semnat acest act și nici apelanții-reclamanți nu au citit acest înscris și astfel au așteptat timp de un an ca intimatul-pârât Măi A. I. să-și respecte obligațiile asumate, accesarea acelor fonduri europene care să le permită să își primească prețul real al vânzării, și anume cel de 550.000 euro pentru cele trei apartamente.

La scurt timp după autentificarea celor trei contracte de vânzare-cumpărare, au dorit să-l ajute pe fiul lor, B. A., să-și deschidă propria sa afacere și, pentru că este stilist de profesie, au apelat la intimatul-pârât Măi A. I. (administrator și acționar majoritar la S.C. A.V.L. Berceni) să le găsească un imobil pretabil la o astfel de activitate, pentru a-l cumpăra.

În acest context, intimatul-pârât Măi A. I. le-a oferit spre vânzare imobilul din ., deținut în proprietate de către S.C. A.V.L. Berceni. Pentru că era exact ceea ce trebuia fiului lor pentru demararea propriei sale afaceri, au încheiat cu intimatul-pârât Măi A. I. o înțelegere verbală prin care au acceptat acest imobil, în schimbul celor două apartamente din ., respectiv . și . etajul 1 (pentru care contractele autentice de vânzare-cumpărare semnate cu intimata-pârâtă Măi A. M. J. aveau stabilite prețurile de 19.000 euro și 35.000 euro), pentru care urma să primească bani abia la un an de la semnarea acelor acte, când potrivit intimatului-pârât Măi A. I. se primeau fondurile europene.

Acesta le-a mai spus că este bine ca apelanții-reclamanți să semneze o declarație notarială prin care să certifice faptul că le-ar fi achitat suma de 40.000 euro, pentru a avea credibilitate fiica sa în fața autorității care aviza acordarea de fonduri europene. Așa se explică declarația dată la foarte scurt timp după ce au semnat contractele de vânzare-cumpărare, cu mențiunea că nu au primit nicio sumă de bani de la intimatul-pârât Măi A. I., declarația având un caracter pur fictiv.

Schimbul de proprietăți între apelanții-reclamanți și intimatul-pârât Măi A. I. pentru spațiul din . nu s-a concretizat, deoarece intimatul-pârât le-a spus că pentru această operațiune juridică are nevoie de o aprobare a A.G.A., fapt care va dura, și a venit cu propunerea ca până la clarificarea acestor proceduri să încheie cu fiul lor, B. A., un contract de comodat pentru o perioadă de cinci ani, stabilind în cuprinsul acestuia o evaluare a folosinței la suma de 8.000 euro pe an, deci un total de 40.000 euro pentru cei cinci ani.

O altă condiție impusă pentru accesarea fondurilor europene ar fi fost după intimatul-pârât Măi A. I. renovarea imobilului în vederea transformării într-un azil de bătrâni.

În acest context, apelanții-reclamanți și intimatul-pârât Măi A. I. au demarat o . lucrări tocmai pentru a fi pregătiți ca în momentul în care urma să se expertizeze acest imobil în vederea aprobării fondurilor să fie potrivit proiectului înaintat de către intimata-pârâtă Măi A. M. J., după cum le spusese tatăl acesteia, Măi A. I..

Rațiunile pentru care intimata-pârâtă Măi A. M. J. apare în toate aceste acte sunt două: era reprezentanta unei organizații non-profit prin care se puteau accesa aceste fonduri; fiind soția unui diplomat, avea suficientă trecere pe lângă autorități pentru a finaliza cu succes un astfel de demers.

Apelanții-reclamanți au mai arătat că instanța de fond a reținut în mod greșit aspectele legate de situația de fapt care a generat acest litigiu.

Astfel, instanța de fond a reținut că la momentul întocmirii antecontractelor de vânzare-cumpărare, august 2009, intimata-pârâtă nu era căsătorită, astfel încât susținerile apelanților-reclamanți referitoare la influența pe care ar fi putut să o aibă soțul său în accesarea de fonduri europene este lipsită de suport probator. În realitate, antecontractele de vânzare-cumpărare nu au fost încheiate în august, ci în iunie 2009, și nu au fost perfectate cu intimata-pârâtă Măi A. M. J., ci cu tatăl acesteia, Măi A. I..

Apelanții-reclamanți nu cunosc de ce achiziționarea acestor apartamente s-a făcut cu mențiunea că intimata-pârâtă nu era căsătorită, când tocmai acesta a fost mobilul folosit de intimatul-pârât Măi A. I. pentru a-i determina să accepte semnarea actelor autentice. Firesc ar fi fost ca instanța de fond, pentru clarificarea acestui aspect, să solicite intimatei-pârâte să prezinte certificatul său de căsătorie, pentru a se putea verifica data când aceasta s-a încheiat, și astfel s-ar fi putut lamuri aspectele legate de ceea ce apelanții-reclamanți afirmă, și anume faptul că acesta a fost motivul principal pentru care au acceptat să semneze în formă autentică contracte de vânzare-cumpărare pentru cele trei apartamente, având creată de către intimatul-pârât Măi A. I. convingerea fermă că fiica sa și ginerele său pot oferi prețul stabilit inițial de ei, 550.000 euro, pe calea accesării de fonduri europene.

Au susținut și susțin în continuare că existența precontractelor reprezintă un început de dovadă al faptului că inițial achiziționarea acestui imobil s-a dorit a se face de către intimatul-pârât Măi A. I., care însă nu le-a putut transmite în mod valabil proprietatea celor două imobile pe care le promisese la schimb pentru că nu era în acel moment proprietarul acestora.

Că intențional a existat atât pentru intimatul-pârât Măi A. I., cât și pentru fiica sa, Măi A. M. J., determinarea de a folosi pretextul accesării unor fonduri europene care să îi determine la semnarea unor acte autentice este dovedit cu răspunsul dat de către intimata-pârâta Măi A. M. J. la interogatoriul administrat în cauză. La întrebarea nr. 4, care se referă la calitatea sa de beneficiară în nume propriu sau în calitate de reprezentantă a vreunei persoane juridice a unor proiecte finanțate din fonduri europene având ca obiect constituirea sau administrarea de centre sociale (cămine de bătrâni, orfelinate), aceasta a răspuns fără echivoc: „Sunt beneficiară în nume propriu".

Acest răspuns vine contradicție cu răspunsul dat la următoarea întrebare, nr. 5, în care este rugată să precizeze dacă în perioada 2009-2011 a solicitat sau a intenționat să solicite vreo finanțare din fonduri europene, în nume propriu sau în calitate de reprezentant al vreunei persoane juridice, răspunzând negativ.

De altfel, poziția nesinceră a intimatei-pârâte reiese și din răspunsurile la celelalte întrebări, care au răspunsuri contradictorii. Astfel, întrebată cine a achitat prețul imobilelor (întrebarea nr. 6), aceasta a răspuns că: „Prețul a fost achitat de mine". La întrebarea nr. 9, care se referă la prețul plătit pentru apartamentul nr. 2 situat la parterul imobilului, aceasta a răspuns că nu știe cum s-a plătit: „Tata s-a ocupat, prin virament bancar, în fața notarului".

Toate aceste aspecte ar fi trebuit cenzurate de către instanța de fond, mai ales că în interogatoriul administrat intimatului-pârât Măi A. I., la întrebarea nr. 5, referitoare la persoana care a achitat prețul imobilelor, acesta a răspuns: „de mine, în calitate de procurator al fiicei mele care era plecată din țară".

Poziția nesinceră a intimatului-pârât reiese și din răspunsul dat la întrebarea nr. 1, referitoare la motivul pentru care a ales să nu mai achiziționeze în nume propriu apartamentele din ., ci fiica sa. Acesta a răspuns că în antecontractele de vânzare-cumpărare se obliga să plătească cu alte bunuri proprietatea sa. Ulterior, apelanții-pârâți ar fi solicitat bani, pe care nu îi avea.

De fapt, chiar instanța a reținut faptul că răspunsurile date de pârâți la interogatoriu nu pot lămuri situația de fapt, însă nu a dispus, cum ar fi fost normal, o suplimentare a probatoriului, inclusiv punerea de către instanță a unor întrebări suplimentare.

Instanța a reținut faptul că intimații-pârâți au făcut dovada achitării prețului apartamentelor, dat fiind că există o declarație notarială prin care se certifică primirea de către apelanții-reclamanți a sumei de 40.000 euro, aspect pe care îl contestă, și că ulterior le-ar fi virat sume de bani în conturile bancare.

Instanța de fond nu a ținut cont de faptul că între apelanții-reclamanți și intimatul-pârât Măi A. I. a existat o convenție privind renovarea și adaptarea imobilului pentru destinația ce urma să o aibă, azil de bătrâni. Intimatul-pârât a virat sume de bani necesare începerii și continuării renovării imobilului și nu drept preț al acestor apartamente.

Cât privește declarația notarială prin care se certifică primirea a 40.000 euro, în afara celor mai sus precizate au invocat și un aspect legat de nerespectarea obligațiilor ce reveneau notarului public în acest sens. Dacă la 10.09.2009 intimatul-pârât ar fi achitat suma de bani menționată pe încheierea de rectificare din data de 23.08.2010, notarul public ar fi trebuit să facă mențiunea achitării parțiale a prețului. Acesta este încă un argument în favoarea caracterului pur fictiv al declarației date și semnate la 10.09.2009, și care s-a bazat doar pe faptul că deja intimatul-pârât folosea orice mijloace pentru a-i determina să semneze astfel de înscrisuri, motivând ca acestea sunt absolut necesare în procedura de obținere a fondurilor structurale.

Apelanții-pârâți apreciază că sunt suficiente probe care dovedesc existența unor manevre dolosive folosite de ambii intimați-pârâți, care, profitând de buna lor credința și de dorința de a vinde acest imobil, le-au captat interesul folosindu-se de o poveste care nu avea niciun corespondent în realitate.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 282 și următoarele Cod procedură civilă.

La data de 16.01.2013, intimații-pârâți au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat.

În motivare, au arătat că apelanții-reclamanți invocă o situație de fapt neadevărată, care nu este susținută de nicio probă din dosarul cauzei, în încercarea de a acredita ideea existenței între părți a unor contracte simulate, ce ar cuprinde alte înțelegeri și alte prețuri decât cele menționate în contractele autentice, când s-a tranzacționat proprietatea celor trei apartamente, înțelegeri care în opinia apelanților-reclamanți ar fi de natură să atragă nulitatea actelor autentice.

Susținerea apelanților-reclamanți cum că la data semnării contractelor de vânzare-cumpărare nu au primit nicio sumă de bani de la intimata-pârâtă Măi A. M. J., prin mandatar M. A. I., are ca scop inducerea în eroare a instanței de judecată pentru ca aceasta să rețină că nu s-ar fi plătit niciodată prețul. În realitate, obligația de plată a prețului a fost îndeplinită în totalitate până în acest moment, conform convenției menționate în cuprinsul contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 1148/31.08.2009, acceptat prin semnare.

Conform alin. 5, fila 1 verso din contractul nr. 1148/31.08.2009, prețul vânzării a fost stabilit la suma de 110.000 euro, echivalentul a 462.000 lei, cu următoarea modalitate de plată: - suma de 70.000 euro, până la data de 01.07.2010; - suma de 40.000 euro, până la data de 01.06.2011.

În virtutea acestei obligații de plată, înainte de împlinirea termenelor scadente, la data de 10.09.2009, a achitat celor doi reclamanți suma de 40.000 euro, în numerar, așa cum rezultă din declarația autentificată sub nr. 1218 din 10.09.2009, la B.N.P.A. L. L., R. I. C..

Susținerea apelanților-reclamanți precum că respectiva declarație ar fi una fictivă este lipsită de logică, întrucât aceștia nu pot explica motivul pentru care s-au prezentat în fața notarului și au semnat-o.

De asemenea, la data de 08.04.2010 au achitat suma de 81.816 lei, echivalentul a 20.000 euro, prin ordinul de plată în valută emis de B.C.R. - Sucursala Libertății, iar la data de 08.07.2010 suma de 30.000 euro, prin ordinul de plată în valută emis de R.B.S. Bank - Sucursala Unirii.

Așadar, aceste înscrisuri autentice, încheiate și semnate în fața unui notar public, fac dovadă și au deplină credință în privința oricăror persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată (art. 1173 alin. 1 vechiul Cod civil).

Pe de altă parte, înscrisurile bancare, declarațiile notariale și răspunsul la interogatoriu al apelantul-reclamant B. T., care la întrebarea numărul 10-11 a recunoscut primirea sumelor de 81.816 lei, echivalentul a 20.000 Euro, și de 30.000 Euro, ridicarea lor de la Bancă, sume ce reprezintă parte din prețul pentru contractul autentificat sub nr. 1148/31.08.2009, sunt probe de necontestat, care atestă îndeplinirea obligației lor de plată a prețului.

Or, în atare condiții, este de neînțeles susținerea din apel, contrară chiar poziției avute la instanța de fond, precum că nu ar fi fost achitată nicio sumă de bani cu titlu de preț și că în realitate sumele virate prin bancă ar fi însemnat banii necesari renovării imobilului.

Faptul că nu a existat nicio altă înțelegere sau plan secret pentru construirea unui azil de bătrâni, așa cum susțin apelanții-reclamanți, pe lângă faptul că nu a fost dovedită, deși această obligație le revenea, prin încheierea unui contraînscris sau act secret, rezultă și din răspunsul la interogatoriu al apelantului-reclamant B. T., care la întrebarea nr. 20, partea II-a: „De ce era nevoie să vindeți imobilele ?" a precizat că. „Am vrut să ridic o proprietate la Săftica 2-3, apartamente pentru fiecare copil, la un proiect imobiliar cu mai multe apartamente".

Deci, în niciun caz nu a fost vorba de intenția de a construi un așa-zis „azil de bătrâni" în ., ci de un interes pur mercantil din partea apelanților, care aveau nevoie de bani pentru proiectul lor imobiliar, motiv pentru care au hotărât sa vândă proprietatea din . s-a și întâmplat.

Chiar dacă apelul este o cale devolutiva de atac, apelanții-reclamanți nu au precizat și nu au dovedit care au fost mijloacele viclene prin care au fost induși în eroare în scopul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

Prin decizia civilă nr. 127A/29.04.2013, Curtea de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondat, apelul și a obligat apelanții la 2.200 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că, astfel cum s-a stabilit și prin expertiza efectuată în cauză, valoarea de circulație a întregului imobil compus din trei apartamente situat în București, ., sector 4, este de 121.048 euro, prin urmare chiar mai mică decât prețul încasat de reclamanți consecință a încheierii celor trei convenții (164.000 euro).

Cu referire la acest din urmă aspect, în mod corect Tribunalul a arătat că obligația de plată a prețului a fost îndeplinită în totalitate conform convențiilor de vânzare-cumpărare nr. 1148/31.08.2009, nr. 1146/31.08.2009, nr. 1147/2009, din niciuna din probele administrate în etapa cercetării judecătorești nerezultând existența unei simulații.

În speță, dispozițiile art. 1197 alin. 2 și art. 1197 cod civil au fost corect interpretate, reținându-se, pe de o parte, că nu există cele două convenții din care una cu caracter public, iar cealaltă cu caracter secret, iar pe de altă parte, nici că manifestarea de voință a contractanților ar fi contrară cuprinsului actelor juridice ce au fost încheiate în formă autentică, și nici existența unor manopere dolosive care ar avea ca finalitate un preț neserios.

În plus, așa cum a arătat în mod corect Tribunalul, această primă instanță a fost sesizată cu rezolvarea unei simulații privind persoana, și nu prețul, iar efectuarea unor noi verificări sub acest aspect din partea instanței de control judiciar ordinar ar contraveni normei art. 294 Cod procedură civilă.

Cu toate acestea, în limitele cadrului procesual stabilit prin cererile părților și respectat de prima instanță, în mod corect s-a reținut că prețul a fost achitat de intimată potrivit ordinelor de plată depuse la dosar în acest sens.

Împrejurarea invocată de apelanți în susținerea criticilor aduse sentinței relativ la starea civilă a intimatei sunt lipsite de relevanță juridică, prin raportare la dovezile la care s-a făcut referire mai sus și la mențiunile cuprinse în actele de vânzare-cumpărare; astfel, pe de o parte, prețul este unul efectiv încasat conform ordinelor de plată depuse la dosar, iar pe de altă parte, actele autentice au consemnat că intimata-pârâtă este necăsătorită la momentul încheierii convențiilor, nefiind probat că au fost folosite mijloacele viclene pentru încheierea acestora. O asemenea susținere este și lipsită de relevanță juridică, atât timp cât intimata a achitat suma de 164.000 euro pentru a dobândi proprietatea asupra celor trei apartamente prin convențiile a căror anulare se solicită.

Apelanții nu au demonstrat nici că sumele de bani achitate de intimați au fost destinate unui alt scop decât cel prevăzut în actele de vânzare, respectiv cu titlu de preț pentru transmiterea proprietății asupra bunului, și nici că a existat o convenție simulată; interpretând corect declarațiile martorilor cu conținutul înscrisurilor depuse de litiganți în cauză și cu răspunsurile acestora la interogatorii, Tribunalul a reținut în mod temeinic faptul că, în condițiile art. 1171-1173 din Codul civil, este demonstrat că aceștia au contractat în deplină cunoștință de cauză.

Împotriva acestei decizii, la data de 11.07.2013 au declarat recurs reclamanții B. T. și B. G., care a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție la data de 16.07.2013.

Prin decizia nr. 2107/10.06.2014, Înalta Curte de Casație și Justiție a respins excepția nulității recursului, a admis recursul declarat împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel București–Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie, pe care o casat-o, și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Pentru a decide astfel, Înalta Curte a reținut că sunt fondate criticile recurenților referitoare la lipsa de consistență a motivării din apel și la lipsa totală a considerentelor deciziei referitoare la dol și rezoluțiune – în subsidiar, ca și cauză explicită a acțiunii lor.

Ca instanță de fond, instanța de apel trebuie să explice în mod complet și inteligibil atât procedeul prin care stabilește coordonatele stării de fapt, cât și modul în care aplicarea legii se reflectă pe marginea acesteia, chiar și dacă în apel se reconfirmă situația de fapt reținută de prima instanță. Aceasta presupune explicarea modului de evaluare a probelor, unele prin altele, explicarea argumentelor prin care anumite probe administrate sunt înlăturare sau sunt lipsite de greutate în acest proces de determinare a faptelor, modul de operare a prezumțiilor simple, atunci când instanța concluzionează asupra faptelor parțial demonstrate prin probe.

Or, instanța de apel a hotărât din perspectiva a doua pârghii factuale, aceea a stabilirii valorii de circulație a imobilului vândut în baza unei expertize judiciare de natură să probeze seriozitatea prețului și aceea a stabilirii faptului că prețul a fost plătit în realitate prin ordine de plată, ambele prin confirmarea sentinței primei instanțe referitor la analiza simulației, dar fără a se justifica printr-un examen critic propriu al situației de fapt.

Aceasta echivalează în realitate cu o nemotivare, dincolo de împrejurarea că, în speță, aceste două elemente factuale nu acopereau întreaga cauză a cererii de chemare în judecată. Acțiunea a presupus analiza simulației prin interpunere de persoană, anularea unor acte juridice pentru eroare și dol și, în cele din urmă, rezoluțiunea contractului de vânzare autentificat sub nr. 1148/31.08.2009. Considerentele extrem de sumare sunt improprii unei analize exhaustive a întregii acțiuni.

În mod special în privința dolului, instanța de apel nu a răspuns pretențiilor reclamantului, în măsura în care acesta a descris mecanismul de captare prin dol a voinței.

Limitarea considerentelor la aprecierea că prețul contractelor autentificate sub nr. 1146, nr. 1147 și nr. 1148 din 31.08.2009 a fost peste valoarea de circulație determinată prin expertiză este improprie analizei exhaustive a elementelor pe care dolul, ca viciu de consimțământ, le presupune.

Analiza consimțământului din perspectiva neafectării sale prin dol presupune analiza contextuală a suitei raporturilor juridice desfășurate între părți, respectiv începând de la încheierea celor trei antecontracte la data de 16.06.2009 pentru un preț al viitoarei vânzări stabilit la 550.000 euro, al lămuririi conținutului întregului proces de negociere, al determinării pe care acesta a avut-o asupra vânzătorilor de a încheia cele trei contracte de vânzare atacate la un preț vădit inferior celui stabilit inițial și exprimat mutual cu numai două luni și jumătate în urmă.

Înalta Curte a arătat că, deși importante, nu pot totuși fi reținute singular ca temeiuri ale analizei dolului doar aspectele că prețul este comparabil cu valoarea de piață, că Măi A. M. J. nu era căsătorită, iar acest lucru era relevat în cuprinsul actelor de vânzare și că antecontractul are ca potențial cumpărător pe Măi A. I., în timp pe contractele atacate pentru dol au un alt cumpărător, pe fiica acestuia.

Analiza dolului presupune în mod esențial în cauză a lămuri de ce părțile au optat la 31.08.2009 pentru o variantă contractuală esențial diferită de cea angajată la data promisiunii din 16.06.2009 (în privința prețului, a formulei de contract și a părților), dacă a existat între părți un plan de afaceri bazat pe atragerea de fonduri structurale care ar fi fost determinant pentru reclamanți în prefigurarea mentală de a primi prețul solicitat, luând în considerare și importanța relației de rudenie dintre cei doi pârâți în întreg contextul raporturilor succesive și având în vedere că dolul nu este esențial să provină de la cocontractant.

Aceasta presupune în mod esențial reevaluarea probelor cauzei și administrarea oricăror probe necesare pentru o corectă stabilire a situației de fapt.

Aceeași este și situația petitului referitor la rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1148/31.08.2009, raportat la care considerentele instanței de apel sunt lacunare, reprezentând o preluare a concluziei primei instanțe.

Or, este insuficientă reiterarea concluziei în lipsa examenului propriu al probelor cauzei, de natura a echivala cu o necercetare, pe fond, a pretenției.

Înalta Curte a subliniat că reclamanții au afirmat prin chiar cererea de chemare în judecată, afirmație reiterată în apel, că suma consemnată în actul autentic reprezentând prima tranșă a prețului nu a fost achitată în realitate. Instanța de recurs a observat că analiza plății prețului contractului a cărui rezoluțiune a fost cerută a fost exclusiv subsumată analizei simulației și niciun examen propriu nu a fost realizat pentru analiza acestui capăt de cerere, rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului.

În aceste condiții este fondat motivul de recurs determinat de nemotivarea hotărârii, motiv încadrat în dispozițiile art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă.

Cauza a fost reînregistrată la data de 05.09.2014 pe rolul Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie sub nr._ .

În dovedirea susținerilor lor, apelanții-reclamanți au solicitat și instanța a încuviințat proba testimonială, fiind martorul M. G. C., precum și proba cu înscrisuri, fiind depuse în acest sens la dosar extrase Ecris dosar nr._ al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._ al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._/4/2014 al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._ al Tribunalului București - Secția V-a Civilă, dosar nr._ al Tribunalului București - Secția III-a Civilă, dosar nr._/4/2012 al Tribunalului București - Secția III-a Civilă, dosar nr._ al Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie, dosar nr._/3/2012 al Tribunalului București - Secția V-a Civilă, dosar nr._/3/2008 al Tribunalul București - Secția V-a Civilă, dosar nr._/4/2014 al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._/4/2012 al Tribunalului București – Secția a III-a Civilă, dosar nr._ al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._/3/2008 al Tribunalului București - Secția a V-a Civilă, dosar nr._/4/2012 al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._/3/2004 al Tribunalului București - Secția I Penală, dosar nr._ al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._ al Judecătoriei Sectorului 2 București, dosar nr._/4/2009 al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._/4/2009 al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._ al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._ al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._ al Tribunalului București – Secția a V-a Civilă, dosar nr._/4/2011 al Judecătoriei Sectorului 4 București, dosar nr._ al Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie, dosar nr._/3/2008 al Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie, dosar nr._/4/2014 al Judecătoriei Sectorului 4 București și extrase din ziarul „Tricolorul”.

Intimații-pârâți au depus la dosar, în fotocopie: extras Ecris dosar nr._/299/2011 al Tribunalul București, proces-verbal constatare ofertă reală întocmit la 12.07.2013 de B.E.J. Casagranda S. A., certificat nr. 35/22.10.2013 întocmit de B.E.J. Casagranda S. A., cerere înregistrată sub nr. 7676/24.07.2013 la B.E.J. Casagranda S. A., certificat de căsătorie nr. 82/31.10.2009 întocmit de Ambasada României la Tokio, Japonia.

Examinând sentința civilă apelată prin prisma criticilor formulate și în conformitate cu prevederile art. 295 alin. 1 și art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:

I.1.i. Prin precontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 792/16.06.2009 de notar public R. I. C., reclamanții B. G. și B. T. s-au obligat să dobândească apartamentul nr. 1 situat la demisolul imobilului din București, ., sector 4, iar pârâtul Măi A. A. s-a obligat să dobândească apartamentul nr. 1 situat la parterul imobilului din București, .. 5, corp B, sector 4. Totodată au convenit ca, după dobândirea imobilelor sus-menționate, reclamanții B. G. și B. T. să dea în schimb intimatului-pârât Măi A. A., până la data de 20.09.2009, apartamentul nr. 1 situat la demisolul imobilului din București, ., sector 4, iar intimatul-pârât Măi A. A. să dea în schimb reclamanților B. G. și B. T., până la data de 20.09.2009, apartamentul nr. 1 situat la parterul imobilului din București, .. 5, corp B, sector 4. S-a stabilit că nu se plătește sultă.

Este de notat faptul că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1647/30.05.2007 de notar public A. A. Jean, C. F. se obligase să vândă pârâtului Măi A. I., căsătorit că Măi A. V., apartamentul nr. 1 situat în București, .. 5, corp B, parter, sector 4. În cuprinsul antecontractului s-a prevăzut că prețul vânzării este de 35.000 euro, pe care promitenta vânzătoare a declarat că l-a primit integral la data autentificării. Totodată, între aceleași părți a fost încheiat contractul de mandat autentificat sub nr. 1648/30.05.2007 de notar public A. A. Jean, prin care C. F. l-a împuternicit pe pârât să vândă apartamentul în condițiile antecontractului.

ii. Prin precontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 793/16.06.2009 de notar public R. I. C., reclamanții B. G. și B. T. s-au obligat să dobândească apartamentul nr. 2 situat la etajul nr. 1 al imobilului din București, ., sector 4, iar pârâtul Măi A. A. s-a obligat să dobândească apartamentul nr. 11 situat la etajul 3 al imobilului din București, .. 76-79, Corp A, sector 4. Totodată au convenit ca, după dobândirea imobilelor sus-menționate, reclamanții B. G. și B. T. să dea în schimb intimatului-pârât Măi A. A., până la data de 20.09.2009, apartamentul nr. 2 situat la etajul nr. 1al imobilului din București, ., sector 4, iar intimatul-pârât Măi A. A. să dea în schimb reclamanților B. G. și B. T., până la data de 20.09.2009, apartamentul nr. 11 situat la etajul 3 al imobilului din București, .. 76-79, Corp A, sector 4. S-a stabilit că nu se plătește sultă.

Este de observat faptul că, prin contractul de mandat autentificat sub nr. 4232/12.12.2007 de notar public A. A. Jean, U. V. D. l-a împuternicit pe pârâtul Măi A. I. să vândă apartamentul nr. 11 situat la etajul 3 al imobilului din București, .. 76-79, Corp A, sector 4. În cuprinsul contractului s-a stipulat că prețul este de 21.000 euro și că va fi vândut fie pârâtului la acest preț, fie unei alte persoane, caz în care diferența de preț va fi încasată de către mandatar. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2424/25.09.2009, U. V. D., prin mandatar Măi A. I., a vândut apartamentul în discuție lui B. A., în schimbul unui preț de 21.000 euro.

iii. Prin precontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 791/16.06.2009 de notar public R. I. C., reclamanții B. G. și B. T. s-au obligat să vândă pârâtului Măi A. I., până la data de 20.09.2009, apartamentul nr. 2 situat la parterul imobilului din București, ., sector 4. În cuprinsul precontractului s-a menționat că părțile au convenit ca prețul să fie în sumă de 270.000 euro, din care la data autentificării antecontractului s-a primit cu titlu de avans suma de 30.000 euro, urmând ca suma de 170.000 euro să fie achitată în ziua autentificării contractului de vânzare-cumpărare, iar restul de preț în sumă de 70.000 euro să fie achitat în termen de un an de la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare. Părțile au mai stabilit de comun acord ca în cazul în care la termenul stipulat nu se va încheia contractul de vânzare-cumpărare din culpa cumpărătoarei promitente aceasta va pierde avansul în sumă de 30.000 euro, iar dacă culpa este a vânzătorilor promitenți aceștia vor fi obligați să restituie cumpătătoarei promitente dublul sumei plătite.

iv. Prin angajamentul autentificat sub nr. 3327/16.06.2009 de notar public R. I. C., reclamanții B. G. și B. T. s-au angajat să susțină toate demersurile necesare pârâtului Măi A. I. în vederea achiziționării apartamentului nr. 2 situat în imobilul din București, ., sector 4, compus din două camere, cu o suprafață utilă de 52,14 m.p., la prețul de 65.000 euro. De asemenea, s-au angajat să plătească o penalitate de 30.000 euro pârâtului Măi A. I., dacă acesta nu achiziționează de la moștenitorii defuncților Disagilă B. și Disagilă Ș. apartamentul respectiv în termen de 18 luni de la data autentificării angajamentului.

2.i. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 838/03.07.2009 de notar public R. I. C., Ulman C. a vândut reclamantei B. G., căsătorită cu reclamantul B. T., dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 situat la demisolul imobilului din București, ., sector 4, în schimbul unui preț de 19.000 euro, pe care cumpărătorul l-a primit în întregime la data autentificării. În cuprinsul contractului s-a prevăzut că imobilul a fost dobândit de către vânzător prin cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 de la S.C. A.V.L. Berceni S.A., în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 1725/07.04.1997.

ii. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 837/03.07.2009 de notar public R. I. C., M. M. a vândut reclamantei B. G., căsătorită cu reclamantul B. T., dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2 situat la etajul 1 al imobilului din București, ., sector 4, în schimbul unui preț de 35.000 euro, pe care cumpărătoarea l-a primit în întregime la data autentificării. În cuprinsul contractului s-a prevăzut că imobilul a fost dobândit de către vânzătoare prin cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 de la S.C. A.V.L. Berceni S.A., în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 7487/29.07.1997.

iii. Cu doi ani înainte, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6015/21.12.2007 de notar public P. M., A. Ș. vânduse reclamantei B. G., căsătorită cu reclamantul B. T., dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2 situat la parterul imobilului din București, ., sector 4, în schimbul unui preț de 15.000 USD, pe care cumpărătorul l-a primit în întregime în numerar anterior semnării contractului. În cuprinsul contractului s-a prevăzut că imobilul a fost dobândit de către vânzător prin cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 de la S.C. A.V.L. Berceni S.A., în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 1661/26.03.1997.

3.i. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1147/31.08.2009 de notar public R. I. C., reclamanții B. G. și B. T. au vândut pârâtei Măi A. M. J. (necăsătorită) dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 situat la demisolul imobilului din București, ., sector 4, compus dintr-o cameră și dependințe, cu o suprafață utilă de 26,53 m.p. În cuprinsul contractului s-a prevăzut că imobilul a fost dobândit de către vânzători prin cumpărare de la Ulman Christian, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 838/03.07.2009 de B.N.P.A. L. L., R. I. C.. De asemenea, s-a menționat că prețul este de 19.000 euro, pe care vânzătorii au declarat că l-au primit în întregime de la mandatarul cumpărătoarei la data autentificării. Două alineate mai jos cumpărătoarea a declarat că a achitat integral vânzătorilor prețul la data autentificării.

ii. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1146/31.08.2009 de notar public R. I. C., reclamanții B. G. și B. T. au vândut pârâtei Măi A. M. J. (necăsătorită) dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2 situat la etajul 1 al imobilului din București, ., sector 4, compus din două camere și dependințe, cu o suprafață utilă de 51,62 m.p. În cuprinsul contractului s-a prevăzut că imobilul a fost dobândit de către vânzători prin cumpărare de la M. M., în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 837/03.07.2009 de B.N.P.A. L. L., R. I. C.. De asemenea, s-a menționat că prețul este de 35.000 euro, pe care vânzătorii au declarat că l-au primit în întregime de la mandatarul cumpărătoarei la data autentificării. Două alineate mai jos cumpărătoarea a declarat că a achitat integral vânzătorilor prețul la data autentificării.

iii. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1148/31.08.2009 de notar public R. I. C., reclamanții B. G. și B. T. au vândut pârâtei Măi A. M. J. (necăsătorită) dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2 situat la parterul imobilului din București, ., sector 4, compus din trei camere și dependințe, cu o suprafață utilă de 136,36 m.p. În cuprinsul contractului s-a prevăzut că imobilul a fost dobândit de către vânzători prin cumpărare de la A. Ș., în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6015/21.12.2007 de notar public P. M.. De asemenea, s-a menționat că prețul este de 110.000 euro, pe care vânzătorii îl vor primi de la cumpărătoare astfel: - suma de 70.000 euro până la data de 01.07.2010; - suma de 40.000 euro până la data de 01.06.2011. Două alineate mai jos cumpărătoarea a declarat că a achitat integral vânzătorilor prețul la data autentificării. Prin încheierea de rectificare nr. 6372/23.08.2010 dată de B.N.P. Asociați L. L., R. I. C., s-a dispus din oficiu rectificarea contractului în discuție, în sensul că prețul vânzării se va achita de către cumpărătoare vânzătorilor la termenele stipulate în contractul de vânzare-cumpărare, în considerente arătându-se că din eroare cumpărătoarea a declarat că a achitat vânzătorilor prețul vânzării, deși se făcuse mențiunea că acesta se va achita în două tranșe, la termene ulterioare autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

4. Printr-un contract de comodat intervenit la data de 01.09.2009, S.C. A.V.L. Berceni S.A. a dat cu titlu de folosință gratuită lui B. A. pe o perioadă de 5 ani locuința situată în București, ., sector 4. Folosința imobilului pentru perioada indicată a fost evaluată la 8.000 euro. La o dată neprecizată, S.C. A.V.L. Berceni S.A. l-a notificat pe B. A. în legătură cu desființarea de plin drept a contractului de comodat pentru neachitarea facturilor emise pentru utilități și pentru efectuarea de investiții fără acordul societății.

5. Prin declarația autentificată sub nr. 1218/10.09.2009 de notar public R. I. C., reclamanții B. G. și B. T. au declarat că au primit de la pârâtul Măi A. I., în calitate de mandatar pentru Măi A. M. J., suma de 40.000 euro, în numerar, ce reprezintă tranșa a doua din prețul vânzării apartamentului nr. 2 situat la parterul imobilului din București, ., sector 4, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1148/31.08.2009 de B.N.P.A. L. L., R. I. C..

Printr-un ordin de plată emis de B.C.R. la data de 08.04.2010, pârâta Măi A. M. J. a plătit într-un cont al reclamantului B. T. suma de 81.816 lei (echivalentul a 20.000 euro, la cursul euro BNR din 07.04.2010, de 4,0908 lei), cu mențiunea „diferență contract vânzare-cumpărare pt. imobilul din ., sector 4”.

Printr-un ordin de plată emis de RBS la data de 08.07.2010, pârâtul Măi A. I. a plătit într-un cont al reclamantului B. T. suma de 30.000 euro, cu mențiunea „plată finală contr. vânz-cump 114/31.08.2009 pt. Măi A. M. J.”.

Prin răspunsurile la întrebările nr. 10 și 11 din interogatoriu, pârâtul B. T. a recunoscut că a ridicat cele două sume de bani de la bancă.

Prin încheierea de certificare nr. 7942/29.10.2010 dată de notar public R. I. C. s-a arătat că: „Ca urmare a notificărilor nr._/26.10.2010 a Biroului Executorului Judecătoresc Casagranda-S. A., trimise de către mandatarul Măi A. I. vânzătorilor B. T. și B. G., prin care au fost chemați la Biroul Notarilor Publici Asociați L. L., R. I. C. pentru a încasa diferența de preț, până la concurența sumei de 110.000 euro, ce a reprezentat prețul vânzării, cei doi s-au prezentat la biroul notarial, însă nu s-au înțeles cu privire la suma ce trebuia achitată de către mandatarul cumpărătoarei vânzătorului, astfel încât vânzătorul B. T., în nume propriu și ca mandatar al soției, a refuzat să încaseze suma de 20.000 (douăzecimii) EURO pe care mandatarul dorea să i-o plătească și pentru care a făcut dovada existenței în numerar, sumă pe care mandatarul cumpărătoarei o consideră ca fiind restul de preț datorat conform contractului de vânzare-cumpărare menționat mai sus. Vânzătorul B. T., în nume propriu și ca mandatar al soției, precizează că la data de 01.07.2010 nu și-au încasat banii prevăzuți în contractul sus-menționat, considerând că nu au fost respectate de către cumpărătoare, prin mandatarul său, promisiunile făcute la încheierea contractului”.

Pârâta Măi A. M. J. a uzat ulterior de procedura ofertei de plată urmate de consemnațiune, notificându-i pe reclamanți, cu domiciliul în București, ., sector 1 și reședința în București, ., sector 4, cu notificările nr. 62-63-64/28.04.2011 să se prezinte la B.E.J. Casagranda S. A. pentru a ridica recipisa (nr._/1/05.04.2011 emisă de Cec Bank) prin care a consemnat suma de 20.000 euro la dispoziția acestora. Prin procesul-verbal constatare ofertă reală din 05.05.2011 încheiat de executor judecătoresc Casagranda S. A., s-a constatat după efectuarea celor trei strigări că notificații nu s-au prezentat. Notificarea trimisă la adresa din București, ., sector 1 a fost restituită de Mediapost Hit Mail cu adresa nr. 1031/29.04.2011, prin care a arătat că B. T. și B. G. nu locuiesc în acel imobil, care este închiriat de respectiva companie. Prin cererea înregistrată sub nr. 7676/23.07.2013 la B.E.J. Casagranda S. A., reclamanta B. G. a solicitat eliberarea recipisei de consemnare în original depusă de pârâta Măi A. M. J.. Prin decizia civilă pronunțată la data de 02.10.2014 în dosarul nr._/299/2011, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a admis recursul și a modificat în parte sentința recurată, în sensul că a admis cererea precizată formulată de reclamanții Măia A. I. și Măi A. M. J., a validat oferta reală urmată de consemnațiune făcută pârâților B. T. și B. G. pentru suma de 20.000 euro și a obligat pârâții să plătească reclamanților suma de 19 lei taxă de timbru, menținând totodată celelalte dispoziții ale sentinței.

6.i. Prin contractul de comodat având încheierea de certificare nr. 109/10.09.2009 dată de avocat R. T., pârâta Măi A. M. J. a dat cu titlu de folosință S.C. A.V.L. Berceni S.A. pe o perioadă de 10 ani în scopul folosirii de birouri și arhivă, locuința proprietatea sa (dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1147/1148/31.08.2009) din București, ., . pivniță aferentă . 4. Comodatarul, în schimbul folosirii spațiului, urma a suporta cheltuielile lucrărilor de reparații (materialele și manopera) la apartamentele sus-menționate, precum și la cele trei ziduri de sprijin din spatele și interiorul curții, dar nu mai puțin de 220.000 lei.

Prin contractul de comodat având încheierea de certificare nr. 110/10.09.2009 dată de avocat R. T., pârâta Măi A. M. J. a dat cu titlu de folosință S.C. M. J. ..L. pe o perioadă de 10 ani în scopul folosirii ca sediu social al firmei sau punct de lucru, locuința proprietatea sa (dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1147/1148/31.08.2009) din București, ., ap. 2, .. 2, parter (fără pivniță), sector 4. Comodatarul, în schimbul folosirii spațiului, urma a efectua lucrări de reparații, dar nu mai puțin de 200.000 lei.

Ulterior, pârâta Măi A. M. J. a obținut certificatul de urbanism nr. 1665/13.11.2009 emis de Primăria Sectorului 4 al Municipiului București, pentru efectuarea unor modificări interioare la imobilul situat în ..

ii. Din considerentele deciziei civile nr. 3281R/14.12.2011 pronunțate de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă în dosarul nr._/4/2010, se mai reține că, prin sentința civilă nr. 4187/31.05.2011 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București în primă instanță în același dosar, s-a constatat că pârâții din acea cauză, B. T. și B. G., au recunoscut că după încheierea celor trei contracte de vânzare-cumpărare din 31.08.2009 au părăsit imobilul. Părăsirea imobilului a fost explicată prin faptul că potrivit „planului de afaceri” casa trebuia renovată, iar timp de mai multe luni mandatarul reclamantei, Măi A. I., a făcut o . renovări la imobil.

După cum rezultă din probele existente la dosarul acelei cauze coroborate cu susținerile părților, în luna octombrie a anului 2010 familia B. a revenit în imobilul din București, ., soții B. efectuând la rândul lor o . renovări la imobil.

Prin cererea înregistrată la data de 09.11.2010 pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 București sub nr._/4/2010, reclamanta (din acea cauză) Măi A. M. J. i-a chemat în judecată pe pârâții B. T., B. G., B. B. M. și B. A., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, pe calea ordonanței președințiale, să dispună oprirea lucrărilor de construcție la fațada imobilului în litigiu și evacuarea pârâților din imobil.

Este de menționat și faptul că, prin întâmpinarea depusă în acest dosar, pârâta B. G. a arătat că în luna iunie a anului 2009 împreună cu soțul său a dorit să achiziționeze un teren pentru construirea unei case, motiv pentru care a încercat să obțină un împrumut de la bancă în valoare de 220.000 euro, însă băncile au refuzat acordarea creditului.

În aceste condiții, soții B. au demarat vânzarea întregului imobil din București, . pentru obținerea unei sume de 550.000 euro, fiind contactați de Măi A. I. care și-a exprimat intenția de cumpăra imobilul, însă neavând suficienți bani a propus demararea unui plan de afaceri avantajos pentru ambele părți.

S-a menționat că între părți a mai existat o operațiune pecuniară ce implică imobilul, existând un împrumut de la reclamant către pârâți cu dobândă pentru o perioadă de trei luni în sumă de 30.000 euro și ca garanție părțile au recurs la încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare pentru trei apartamente, astfel că la data de 16.06.2009 au fost încheiate cele trei contracte, care ulterior au fost desființate în urma restituirii împrumutului.

iii. Prin rezoluția din 17.08.2011 dată de P. de pe lângă Tribunalul București în dosarul nr. 1581/II-2/2011, s-a reținut că din actele și lucrările dosarului rezultă că apartamentele în discuție au intrat în proprietatea și posesia părților vătămate (Măi A. M. J.) în baza unor contracte de vânzare-cumpărare; învinuitul (B. T.) recunoaște atât semnarea acestora, cât și faptul că, inițial, a părăsit imobilul, iar ulterior a revenit în acesta, însă declară că a avut acordul proprietarilor, cu care intenționa să se asocieze pentru obținerea de fonduri europene.

iv. Din considerentele sentinței civile nr. 1615/23.02.2012 pronunțate de Judecătoria Sectorului 4 București în dosarul nr._/4/2011, se mai reține că prin acțiunea înregistrată la data de 16.12.2011 (ulterior administrării interogatoriului în prezenta cauză, prin care B. T. a recunoscut încasarea unei părți din preț), reclamanții B. T., B. G., B. A. și B. B. M. au chemat în judecată pe pârâta Măi A. M. J., solicitând, pe calea ordonanței președințiale, evacuarea acesteia din imobil.

În motivare, au arătat că la data de 31.08.2009 au încheiat un contract de vânzare-cumpărare pentru un apartament situat în imobilul proprietatea lor din București, ., sector 4 și că, profitând de o eroare strecurată în contract, rectificată ulterior de notar, pârâta nu le-a mai achitat prețul imobilului.

7. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 540/20.07.2010 de notar public D. M., N. V. O. C., N. A. C. și N. A. au vândut lui B. A. dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2 bis (fost nr. 2) situat în București, ., parter, sector 4, compus din două camere și dependințe, în suprafață utilă de 52,14 m.p. În cuprinsul contractului s-a prevăzut că imobilul a fost dobândit de către vânzători prin moștenire de la Disăgilă Ș. și Disăgilă B., care îl cumpăraseră în temeiul Legii nr. 112/1995 prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 654/23.11.1996 încheiat cu S.C. A.V.L. Berceni S.A. De asemenea, s-a menționat că prețul este de 30.000 euro, pe care vânzătorii au declarat că l-au primit astfel: 3.000 euro la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv la 23.03.2010, și 27.000 euro la data de 08.07.2010.

8. La întrebarea nr. 4 din interogatoriu: „Sunteți beneficiară în nume propriu sau în calitate de reprezentantă a vreunei persoane juridice a unor proiecte finanțate din fonduri europene având ca obiect constituirea sau administrarea de centre sociale (cămine de bătrâni, orfelinate?”, intimata-pârâtă Măi A. M. J. a răspuns: „Sunt beneficiară în nume propriu.”, iar la întrebarea nr. 5: „În perioada 2009-2011 ați solicitat sau ați intenționat să solicitați vreo finanțare din fonduri europene, dumneavoastră sau familia dumneavoastră, în nume propriu sau în calitate de reprezentant al unei persoanei juridice?” a răspuns: „Nu”. Potrivit adreselor nr. 3475/18.04.2012 emisă de Ministerul Muncii, Familiei și Protecției Sociale – Organismul Intermediar Regional pentru Programul Operațional Sectorial – Dezvoltarea Resurselor Umane Regiunea București-Ilfov, nr._/19.04.2012 emisă de Ministerul Administrației și Internelor – Direcția pentru Dezvoltarea Capacității Administrative, nr._/19.04.2012 emisă de Ministerul Dezvoltării Regionale și Turismului – Autoritatea de Management pentru Programul Operațional Regional, nr. 3765/19.04.2012 emisă de Agenția pentru Dezvoltare Regională București-Ilfov și nr. 1208/20.06.2012 emisă de Ministerul Educației, Cercetării, Tineretului și Sportului, pârâta Măi A. M. J. nu figurează că a solicitat, în calitate de beneficiar sau partener, în nume propriu sau în calitate de reprezentant al vreunei persoane juridice, acordarea de fonduri europene.

Potrivit certificatului de căsătorie eliberat de Ambasada României la Tokyo, depus în rejudecare, pârâta s-a căsătorit la data de 31.10.2009

II.1.i. Astfel cum rezultă din prevederile art. 1175 Cod civil, simulația este operațiunea juridică ce creează o aparență neconformă cu realitatea prin încheierea concomitentă a două acte juridice: unul public și mincinos, ale cărui efecte sunt înlăturate sau modificate, total sau parțial, de altul secret și adevărat, care conține în sine acordul, implicit sau explicit, al părților de a simula. Prin urmare, pentru existenta simulației sunt definitorii mai multe elemente: existența a două acte juridice; contradicția dintre cele două acte, în sensul ca actul secret modifică, total sau parțial, ori înlătură efectele actului juridic public; existența acordului de a simula; încheierea concomitentă a celor două acte, în sensul ca între ele trebuie să existe o simultaneitate de ordin intelectual; ascunderea, în acest fel, a adevăratelor raporturi juridice dintre părți și crearea unei aparențe neconforme cu realitatea.

În structura operațiunii juridice a simulației intră astfel trei acte juridice (negotium juris) distincte: A) actul juridic public, aparent, cunoscut, simulat, prin care se creează o situație juridică aparentă, total sau parțial mincinoasă; B) actul juridic secret lato sensu, ascuns, real, care cuprinde două manifestări de voință ale părților: a). acordul simulatoriu, care este un act juridic, o convenție secretă exprimând voința, intenția de a simula, respectiv de a crea aparența unor raporturi juridice ce sunt inexistente în fapt sau, în orice caz, sunt total sau parțial diferite de cele reale, pe care le disimulează; b). actul real (actul juridic secret stricto sensu) dintre părți, care conturează adevăratele raporturi dintre părți.

În practică, diferența între actul secret stricto sensu și acordul simulatoriu nu se face, în general, deoarece ele sunt cuprinse conceptual în aceeași convenție - actul secret lato sensu - și sunt consemnate, de regulă, pe același suport material (instrumentum). M. mult decât atât, acordul simulatoriu poate să nu fie consemnat în scris, el rezultând din faptul existenței unei convenții ascunse, alta decât cea publică, pe care o contrazice în mod evident.

Acordul simulatoriu este indispensabil pentru simulație. În lipsa unui asemenea acord, nu suntem în prezența simulației; părțile încheie un act secret, iar ulterior modifică sau revocă acel act printr-o nouă înțelegere. Este vorba de manifestări succesive de voință care nu produc efectele simulației.

ii. Simulația poate să îmbrace mai multe forme, în funcție de modul în care este conceput contractul aparent și de relația în care acesta se află cu actul aparent.

a). Contractul aparent poate fi fictiv. În acest caz părțile disimulează total realitatea, creând aparența existenței unui contraînscris, care însă în realitate nu există.

b). Contractul poate fi deghizat. De data aceasta, părțile încheie în realitate un contract, însă urmăresc să-l țină secret, în tot sau în parte, față de terțele persoane, ascunzându-l, mascându-l printr-un alt contract.

Deghizarea poate fi totală, când se urmărește a se ascunde însăși natura contractului secret, sau poate fi parțială, situație în care contractul aparent se mărginește a face să fie ignorate numai anumite elemente ale contractului secret.

c). O altă formă de simulație este interpunerea de persoane. În acest caz contractul aparent se încheie între anumite persoane, fiind însoțit totodată de un contract secret - contraînscris - prin care se precizează că adevăratul beneficiar al contractului este o altă persoană decât cea care apare în contractul public.

iii. În speță, reclamanții au arătat, când au descris în ce a constat simulația, că actele juridice publice sunt cele trei contracte de vânzare-cumpărare intervenite la data de 31.08.2009 între aceștia, în calitate de vânzători, și pârâta Măi A. M. J., în calitate de cumpărătoare, iar actul juridic secret este o vânzare sub condiția suspensivă a unui preț de 550.000 euro pentru toate cele patru apartamente (cele trei menționate în actele publice fiind în valoare de 495.000 euro), încheiată cu pârâtul Măi A. I.. Sub acest ultim aspect susținerile din cererea de chemare în judecată sunt imprecise, aceștia mai arătând, inițial, când au indicat obiectul acțiunii, că cele trei contracte au caracter fictiv (ceea ce înseamnă că părțile nu ar fi avut intenția reală de a transfera dreptul de proprietate asupra celor trei apartamente), iar ulterior, când au prezentat „înțelegerea de vânzare”, și că actul secret ar fi o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (act juridic distinct de vânzare). De asemenea, au arătat că nu au primit suma de 40.00 euro cu titlu de preț în contul tranșei a doua.

Prin urmare, ar fi vorba de o deghizare parțială sub aspectul cuantumului prețului și al nemenționării condiției suspensive a plății prețului (deși neplata prețului are de fapt o sancțiune specifică, și anume rezoluțiunea), de o interpunere de persoană și de o plată fictivă a ratei de 40.000 euro din prețul prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1148/31.08.2009 de notar public R. I. C., declarația autentificată sub nr. 1218/10.09.2009 de același notar public nefiind corespunzătoare adevărului.

2.i. Proba simulației are ca obiect dovedirea atât a actului public, cât și a celui secret.

Dovada actului secret presupune, în acord cu regula de drept comun instituită de art. 1191 Cod civil, producerea unui înscris autentic sau sub semnătură privată. Potrivit textului de lege menționat: „Dovada actelor juridice al căror obiect are o valoare ce depășește suma de 250 lei, chiar pentru depozit voluntar, nu se poate face decât sau prin act autentic, sau prin act sub semnătură privată”.

Pentru dovada acestor acte juridice nu se primesc niciun fel de alte probe, nici alte înscrisuri, nici declarațiile martorilor și nici prezumții, legiuitorul dorind să oblige părțile care încheie acte juridice să-și preconstituie probe care să asigure certitudine și stabilitate raporturilor juridice create.

Regula enunțată mai sus se aplică la toate actele juridice, indiferent dacă sunt convenții sau acte unilaterale, acte prin care se stabilesc raporturi juridice sau prin care se recunosc, se confirmă, se modifică, se transmit sau se sting raporturi juridice preexistente. Regula inadmisibilității probei prin declarațiile martorilor se aplică nu numai în materie civilă, ci și în materie penală, în ceea ce privește dovada actelor juridice în legătură cu care se pretinde că au fost săvârșite infracțiunile de înșelăciune în convenții, de abuz de încredere etc., deoarece judecarea chestiunilor prealabile de antură civilă, de care depinde soluționarea cauzei penale, se face de instanța penală, potrivit regulilor și mijloacelor de probă prevăzute de legea civilă.

Prin forma cerută pentru probarea actului juridic civil (ad probationem) se înțelege acea cerință, impusă de lege sau de părți, care constă în întocmirea unui înscris cu scopul de a proba actul juridic civil valabil încheiat.

Această formă este justificată, pe de o parte, de importanța anumitor acte juridice civile, iar pe de altă parte, de avantajul practic pe care îl prezintă, în sensul că asigură redarea certă și fidelă a conținutului actului juridic civil și, prin aceasta, fie prevenirea unor eventuale litigii, fie ușurarea sarcinii organului de jurisdicție în ceea ce privește stabilirea situației de fapt într-o speță dată. În plus, înscrisurile, cuprinzând declarații făcute înainte de existența vreunui proces, oferă garanții de sinceritate.

Forma ad probationem este obligatorie, iar nu facultativă, în sensul că nerespectarea ei atrage, în principiu (una din excepții fiind cea prevăzută de art. 1197 alin. 2 Cod civil - situația în care există un început de dovadă scrisă), inadmisibilitatea dovedirii actului juridic civil cu alt mijloc de probă. Așadar, nerespectarea formei ad probationem nu atrage nevalabilitatea actului juridic civil, sancțiunea care intervine constând în imposibilitatea dovedirii juridic civil cu un alt mijloc de probă.

ii. Subsecvent, se impune stabilirea faptului dacă precontractele de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 791-793/16.06.2009 de notar public R. I. C. și contractul de comodat încheiat între S.C. A.V.L. Berceni S.A., reprezentată prin Măi A. A., și B. A., invocate de reclamanți ca fiind înscrisuri cu valoare de început de dovadă scrisă, au într-adevăr acest caracter.

Potrivit art. 1197 alin. 2 Cod civil: „Se numește început de dovadă orice scriptură a aceluia în contra căruia s-a format petiția, sau a celui ce el reprezintă și care scriptură face a fi de crezut faptul pretins”.

Precontractele de vânzare-cumpărare conțin scrieri care emană de la una din părțile cărora li se opun (pârâtul Măi A. I.), deci strict formal ar îndeplini prima condiție prevăzută de textul de lege citat.

În schimb, ele nu sunt de natură a face demn de crezare faptul pretins. Nu orice scriere care emană de la una din părți poate fi invocată ca justificare pentru administrarea probei cu martori, ci numai una care susțină, în oricât de mică măsură, existența a însuși actului juridic ce se dorește a fi probat, iar nu doar simpla existență a unor raporturi contractuale între părți, chiar aflate într-o strânsă legătură.

De altfel, soluția contrară ar însemna ca atunci când între părți se încheie o convenție constatată printr-un înscris, acea scriere să poată fi opusă uneia dintre părți pentru a deschide posibilitatea celeilalte să administreze proba cu martori în susținerea existenței unor alte convenții între ele - conexe cu prima - ceea ce nu poate admis. Astfel, mergând pe raționamentul la care Curtea nu se raliază, o parte ar putea să solicite administrarea probei cu martori chiar pentru dovedirea încheierii la un moment a chiar contractului de vânzare-cumpărare (neconstatat printr-un înscris), invocând drept început de dovadă scrisă promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare. Tot astfel se explică și faptul că, în cadrul unei simulații, înscrisul constatator al actului public - care probează în egală măsură existența anumitor relații de natură contractuală între părți - nu poate fi calificat drept început de dovadă scrisă de care partea ce invocă un act secret, neconstatat printr-un înscris, să se poată prevala pentru a-l dovedi cu alte mijloace de probă. De asemenea, un înscris ce constată existența unui contract nu are valența de a fi un indiciu și ca atare un început de dovadă scrisă pentru probarea unor acte modificatoare ulterioare neconcretizare în scris cu alte mijloace.

Cu atât mai mult, scrierea ce constată o anumită convenție nu poate fi opusă pentru a combate un act public ce stabilește existența unei alte convenții, ca temei al administrării unor alte probe în dovedirea unui pretins act secret real, întrucât aceasta ar constitui o atingere nejustificată a regulii potrivit căreia înscrisurile preconstituite (întocmite cu intenția de a fi folosite ca mijloc de probă în cazul ivirii unui eventual litigiu) și întocmite cu respectarea tuturor cerințelor impuse de lege sunt apărate de art. 1191 alin. 2 Cod civil prin interdicția de a dovedi cu martori împotriva sau peste cuprinsul lor: „Nu se va primi niciodată o dovadă prin martori, în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înaintea, la timpul sau în urma confecționării actului, chiar cu privire la o sumă sau valoare ce nu depășește 250 lei”.

Această regulă, care apare ca o convenție tacită a părților, prezumată de lege, pe care părțile o pot combate sau înlătura printr-o convenție contrară (care în speță nu există), apără conținutul înscrisului probator, în care se presupune că părțile au concretizat voința lor. De vreme ce părțile au avut grijă să întocmească un înscris, în care au consemnat actul juridic intervenit, este de presupus că ele au înțeles ca raportul juridic dintre ele să fie și să rămână cel ce rezultă din înscris, până când acesta nu va fi modificat tot printr-un înscris, fiind puțin probabil că părțile au înțeles să-și confere posibilitatea de a combate înscrisul prin martori ori să-l poată modifica verbal în fața martorilor fără a mai redacta un nou înscris.

Art. 1191 alin. 2 Cod civil cuprinde două restricții distincte, iar nu una singură.

Astfel, pe de o parte, nu se poate face dovada cu martori împotriva unui înscris, deci proba testimonială nu este admisibilă pentru a se stabili că înscrisul ar cuprinde clauze sau mențiuni inexacte, de exemplu, că prețul ar fi altul decât cel prevăzut în înscris; că termenul pentru executarea obligației, arătat în înscris, este în realitate altul; că prețul nu a fost plătit la încheierea contractului, așa cum se menționează în înscris; că înscrisul nu corespunde realității, fiind simulat etc.

Pe de altă parte, nu se poate dovedi cu martori peste cuprinsul unui înscris, adică proba testimonială este inadmisibilă pentru a se stabili faptul că părțile au adus verbal modificări actului juridic constatat prin înscrisul respectiv, indiferent de momentul în care se pretinde că ar fi intervenit acestea. Discuțiile pe care părțile le-au avut înainte de redactarea înscrisului, în timpul redactării acestuia sau ulterior, cât timp nu au îmbrăcat forma unui acord de voință concretizat într-un înscris, urmează a fi considerate simple tratative. Astfel, nu se poate dovedi cu martori că după încheierea contractului părțile au convenit verbal să modifice termenul de executare a obligației uneia dintre ele, că s-ar fi introdus un termen sau o condiție despre care înscrisul nu face nicio mențiune, că s-ar fi prevăzut o dobândă nemenționată în înscris, că s-ar fi adăugat orice alte clauze prin care au fost modificate drepturile și obligațiile părților așa cum rezultă din înscris.

Aplicând în cauză aceste considerații de ordin teoretic, Curtea reține că, dat fiind că cele două convenții (antecontractul și contractul de vânzare-cumpărare) sunt acte juridice de sine stătătoare, iar scrierea privește exclusiv antecontractul, iar nu și contractul de vânzare-cumpărare, prețul indicat în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare al un bun nu poate fi reținut, atunci când prețul menționat în contractul de vânzare-cumpărare public ulterior este diferit, nici măcar ca un indiciu al încheierii unui contract secret (neconstatat printr-un înscris) la același preț cu cel din antecontract. Aceeași este și situația în legătură cu identitatea persoanei care a dobândit cele trei apartamente.

Mutatis mutandis, nici contractul de comodat încheiat între S.C. A.V.L. Berceni S.A., reprezentată prin Măi A. A., și B. A. la data de 01.09.2009, care nu conține nicio minimă referire la actul juridic al plății tranșei de preț de 40.000 euro stabilită prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1148/31.08.2009 de notar public R. I. C., nu întrunește cerințele de a fi considerat un început de dovadă scrisă pentru respectiva plată.

iii. Consecința celor expuse anterior este aceea că, în speță, neexistând înscrisuri cu valoare de început de dovadă scrisă, absența înscrisurilor care să constate acordul secret de stabilire a unui preț diferit și a unui cumpărător diferit, precum și acordul secret în care părțile să consemneze faptul că plata tranșei din preț de 40.000 euro nu a avut loc în realitate, ca formă cerută de art. 1191 Cod civil ad probationem, nu poate fi complinită potrivit regulilor generale prin administrarea unor alte probe în dovedirea simulației invocate de reclamanți: martori, expertiză de evaluare.

Audierea în calitate de martori a notarului public care a autentificat contractele de vânzare-cumpărare (C. R. I.) și a asistentului acestuia (S. A.) nu a fost nici necesară, pentru că prin cererea de chemare în judecată reclamanții nu au contestat decât primirea prețului din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1148/31.08.2009 de notar public R. I. C., iar în legătură cu acesta din urmă Curtea a reținut, având în vedere și încheierea de rectificare, că prețul nu a fost plătit până la momentul autentificării (deci faptul ce se dorea a fi probat). Cât privește mențiunea că actele au fost semnate în prezența notarului public, ea constituie o constatare personală a acestuia, care face dovadă până la înscrierea în fals.

3.i. Dacă reclamanții au invocat eroarea (dolul) în care s-au aflat când au participat la operațiunea de simulație (deci în privința acordului simulatoriu), Curtea reține că aceasta presupunea în mod riguros în primul rând (ca situație premisă) dovedirea existenței simulației, ceea ce în cauză nu s-a întâmplat. Probarea inducerii în eroare a unei părți pentru încheierea unui contract este condiționată de probarea anterioară, cu respectarea rigorilor legii, a acelui contract și nu există nicio rațiune pentru care simulația să facă excepție de la această regulă. În orice caz, dacă se dovedește simulația, se produc efectele acțiunii în constatarea simulației, deci actul public nu mai produce consecințe între părți, lăsând fără interes anularea lui (astfel cum s-a solicitat de către reclamanți) pentru viciul de consimțământ invocat. De altfel, actul public prin ipoteză nu reprezintă voința reală a părților, ceea ce exclude în mod logic posibilitatea ca acea voință să fi fost (indusă) în eroare. Numai un consimțământ real, sincer, poate fi afectat de o falsă reprezentare asupra realității.

ii. Cu toate acestea, așa cum au susținut reclamanții, se admite uneori atât în doctrină, cât și în jurisprudență, că simulația poate fi dovedită, inclusiv între părți, cu orice mijloc de probă atunci când este rezultatul dolului.

Din această perspectivă, Curtea are în vedere că prin eroare se înțelege falsa reprezentare a unor împrejurări la încheierea unui act juridic, iar dolul este acel viciu de consimțământ care constă în inducerea în eroare a unei persoane, prin mijloace viclene sau dolosive, pentru a o determina să încheie un anumit act juridic.

Se admite unanim și că minciuna este constitutivă de dol, chiar dacă nu se sprijină pe niciun artificiu (aranjament) exterior.

Pe de altă parte, se admite și că orice persoană care manifestă o credulitate excesivă, încrezându-se în minciuni exagerate, împotriva cărora ar trebui în mod obișnuit să se apere singură, nu se va putea prevala de protecția legală contra dolului. În acest caz, eroarea nu este provocată de cocontractant, ci de propria lejeritate a celui care cade în ea.

Or, reclamanții invocă tocmai o situație de acest gen, și anume că pârâtul a invocat un „plan de afaceri”, părțile urmând să se asocieze și să facă un azil de bătrâni în imobilul care a făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, prin atragerea unor fonduri europene, facilitată de calitatea pârâtei de soție a unui diplomat. În acest context, este de neînțeles de ce reclamanții ar fi acceptat să se menționeze în contractul public un preț cu mult mai mic decât cel convenit în realitate, fără a fi solicitat un minim de probe cu privire la demersurile pentru obținerea fondurilor, la starea civilă a cumpărătoarei.

iii. În subsidiar, analizând probele administrate în cauză, Curtea reține că atât martorul audiat de prima instanță, S. Ș., cât și cel audiat de instanța de apel în rejudecare, M. G. C., au declarat că au fost de față când părțile au discutat despre un plan de afaceri constând în folosirea imobilului vândut ca azil de bătrâni (aspect întărit de răspunsului pârâtei la întrebarea nr. 4 din interogatoriu), ceea ce nu dovedește decât existența unor negocieri pentru acest presupus proiect, nu și aspectul distinct al existenței unui acord simulatoriu - intenția comună de a simula, de a crea aparența unor raporturi juridice inexistente în realitate sau cel puțin parțial diferite.

Despre intenția de a simula martorii dețin informații exclusiv de la reclamant, fiind astfel lipsite de valoare în plan probatoriu ca și afirmațiile părții respective. Este de principiu că litigiile nu pot fi soluționate numai pe baza afirmațiile părților, de aceea probele autonome fiind indispensabile pentru stabilirea situației de fapt. Ca atare, proba unui contract nu poate să constea în simplele afirmații ale uneia dintre părțile actului juridic respectiv pe care cealaltă le contestă, întrucât ar contraveni regulii egalității armelor, ca element al dreptului la un proces echitabil.

Existența contractului secret nu poate fi nici prezumată de către instanță din planul de afaceri constând în folosirea imobilului ca azil de bătrâni prin utilizarea unor fonduri europene, pe de o parte pentru că, dacă prețul de 550.000 euro ar fi trebuit achitat de pârât din bani obținuți din fonduri europene, este neclar cum ar fi fost aprobată de autoritățile care gestionează acele fonduri plata unei asemenea sume de bani către pârât când din cele trei contracte de vânzare-cumpărare nu rezultă că pârâtul datora reclamanților decât 110.000 euro, în contextul în care folosirea pentru achitarea unei diferențe de preț a unor sume de bani aprobate cu o altă destinație constituie infracțiunea de deturnare de fonduri (art. 18² alin. 1 din Legea nr. 78/2000). Declarația de primire a unei tranșe din preț, de 40.000 euro, cu atât mai mult diminua și șansele aprobării sumei de 110.000 euro, reducând-o la 70.000 euro, fiind neclar de ce reclamanții, care potrivit propriilor afirmații știau că pârâtul nu dispunea de banii necesari, ar fi procedat astfel.

Pe de altă parte, susținerile reclamanților făcute în cadrul litigiilor dintre părți sunt contradictorii și imprecise, unele necorespunzătoare aspectelor de fapt ce rezultă din probe, făcând și numeroase referiri la alte simulații, ceea ce lasă un dubiu - ce profită pârâților ca un corolar ar regulii cu valoare de principiu prevăzute de art. 1169 Cod civil conform căreia sarcina probei revine reclamantului - asupra naturii reale a raporturilor juridice dintre părți, chiar dacă prețul ar fi mult sub valoarea de circulație a imobilului.

Astfel, Curtea reține că părțile au încheiat mai multe convenții, toate având o legătură mai mică sau mai mare cu imobilul situat în București, ., sector 4, precedate de negocieri, urmate de modificări, acestea având posibil și unele așteptări nemenționate în scris, cunoscute sau nu de cocontractant, sau imprecis exprimate.

Reclamanții înșiși prin cererea de chemare în judecată au prezentat într-un mod neclar invocatul contract secret în raport de contractele de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1146-1148/31.08.2009 de notar public R. I. C. (pct. II.1.iii), arătând fie că voința reală a părților a fost de a nu înstrăina, ci doar de a crea o aparență că pârâta Măi A. M. J. este proprietara celor trei apartamente, fie că a fost aceea ce a încheia doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, fie că s-a dorit transmiterea dreptului de proprietate, dar pentru un preț mai mare și către o altă persoană.

Deși în cererea de chemare în judecată au arătat că cel de-al patrulea apartament (nr. 2bis) aparținea la data de 31.08.2009 fiului lor, B. A., de aceea stabilindu-se un preț total de 550.000 pentru toate cele patru apartamente (acesta fiind de fapt dobândit abia la 20.07.2010 de B. A.), în realitate la data de 16.06.2009 se angajaseră să susțină toate demersurile necesare pârâtului Măi A. I. în vederea achiziționării lui, astfel că este neclar cum ar fi putut să stabilească un preț pentru un imobil ce ieșea din patrimoniul unui terț și intra direct în patrimoniul pârâtului Măi A. I..

Nu lipsit de importanță este faptul că o diferență la fel de mare ca cea dintre prețurile stabilite în precontractele, respectiv contractele intervenite între părțile din prezenta cauză se regăsește și în privința apartamentului nr. 2bis, dobândit de B. A. la prețul de 30.000 euro, deci tot la mai puțin de jumătate din prețul din angajamentul semnat de părinții la data de 16.06.2009, de 65.000 euro,

Prin întâmpinarea din dosarul nr._/4/2010 al Judecătoriei Sectorului 4 București, reclamanții au susținut că cele trei precontracte încheiate la data de 16.06.2009 reprezentau o garanție pentru un împrumut de 30.000 euro primit de la pârâtul Măi A. I., aspect relatat și de martorul S. Ș. în prezenta cauză.

Deși au arătat că cele trei precontracte au fost desființate pentru că pârâtul nu era proprietarul imobilelor promise în cadrul schimbului ce urma a avea loc, împrejurare care de altfel ar fi trebuit verificată la momentul încheierii precontractelor, se constată că în realitate acesta avea antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate cu proprietarii și procuri pentru a le vinde chiar lui însuși la anumite prețuri, astfel că apartamentul nr. 11 situat la etajul 3 al imobilului din București, .. 76-79, Corp A, sector 4 a și fost dobândit la data de 25.09.2009 de B. A..

Totodată, reclamanții au recunoscut în litigiile anterioare (dosarul nr._/4/2010 al Judecătoriei Sectorului 4 București) că au predat imobilul pârâților la data încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare, ceea ce înseamnă că este puțin probabil că ar fi avut prefigurarea mintală a unui antecontract de vânzare-cumpărare sau a unui contract fictiv de vânzare-cumpărare. Totuși, în prezentul apel au susținut contrariul.

De asemenea, martorii nu au făcut referire la neplata ratei de 40.000 euro, iar instanța nu poate prezuma neprimirea banilor pe baza existenței unui contract de comodat intervenit între terțe persoane, cu care părțile se află în anumite legături, cu atât mai mult cu cât reclamanții au negat și primirea diferenței de preț, pentru care există înscrisuri doveditoare.

În concluzie, în mod corect a prima instanță a respins acțiunea în constatarea simulației. Este de menționat și faptul că efectul admiterii acțiunii în simulație nu ar fi constatarea nulității actului secret, astfel că nu se punea problema unei repuneri a părților în situația anterioară.

III. Potrivit art. 1303 Cod civil, prețul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu (infim), atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.

Categoria juridică a prețului neserios se deosebește de leziune. Prin leziune se înțelege prejudiciul material suferit de una din părți din cauza disproporției vădite de valoare între contraprestații, ce există în chiar momentul încheierii convenției.

Chiar admițând teza reclamanților potrivit căreia valoarea de circulație a celor trei apartamente la data de 31.08.2009 ar fi fost de 495.000 euro, în timp ce prețul total a fost stabilit la doar 164.000 euro, nu ar fi fost vorba de un preț neserios (un asemenea preț ar fi de 10.000 euro), ci doar de o disproporție vădită, leziunea nefiind însă admisă între majori (art. 1157-1160, art. 1062-1065 Cod civil).

Prin urmare, administrarea probei cu expertiza de evaluare nu și-ar fi găsit utilitatea nici din această perspectivă.

IV. Pentru cazul în care reclamanții au invocat eroarea (dolul) făcând abstracție de susținerile din cadrul tezei referitoare la simulație, Curtea va analiza cele trei contracte de vânzare-cumpărare privite izolat, cu ignorarea aspectelor ce țin de simulație.

Ipoteza de lucru este de această dată următoarea: două persoane încheie un contract de vânzare-cumpărare la anumit preț (care reprezintă voința lor sinceră, reală), mult sub valoarea de circulație, vânzătorul acceptând acest lucru convins că imobilul îi este necesar cumpărătorului pentru obținerea unor fonduri europene. Ulterior, se dovedește că nu există niciun proiect pentru obținerea unor asemenea fonduri, ceea ce înseamnă că vânzătorul s-a aflat în eroare cu privire la această chestiune.

O asemenea ipoteză (care să contureze existența dolului subsumat tezei subsidiare a reclamanților) nu fost probată, martorii nesusținând că vânzătorii ar fi acceptat cu intenție liberală o asemenea situație avantajoasă doar pentru cumpărător; din contră, au declarat că reclamantul urmărea obținerea unei sume ce reprezenta în opinia sa valoarea de circulație a imobilului.

Prin urmare, nu se impunea anularea celor contracte de vânzare-cumpărare nici pentru vicii de consimțământ: eroare, dol.

V. Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația anterioară.

Reclamanții au solicitat rezoluțiunea numai în privința contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1148/31.08.2009 de notar public R. I. C., pentru neplata prețului.

Or, conform celor expuse mai sus, nu s-a reținut întocmirea fictivă a declarației autentificate sub nr. 1218/10.09.2009 de notar public R. I. C. privind plata a 40.000 euro (pct. II.2.iii), iar pârâta a dovedit plata diferenței de 70.000 euro (pct. I.5), după cum nu s-a reținut existența unui act secret în care să se fi stabilit un preț real mai mare, care să nu fi fost achitat.

Proba plății prețurilor fiind făcută cu înscrisuri, nu prezintă relevanță răspunsurile pârâților la interogatoriu și nici faptul că în declarația din 10.09.2009 nu s-a menționat că este vorba de o plată parțială (neexistând însă nici o mențiune că ar fi vorba de o plată integrală).

VI. Susținerile privind neplata prețului prevăzut în contractele de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1146 și 1147/31.08.2009 de notar public R. I. C. (simulația privind declarațiile date de reclamanți chiar în cuprinsul acelor contracte) au fost făcute direct în apel, astfel că nu putut fi analizate de Curte, conform art. 294 alin. 1 Cod procedură civilă.

Față de aceste considerente, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, Curtea urmează să respingă apelul ca nefondat.

De asemenea, în temeiul art. 298 și 274 Cod procedură civilă, Curtea constată că apelanții-reclamanți, care se află în culpă procesuală, sunt obligați să plătească intimaților-reclamanți cheltuielile de judecată, reprezentând onorariul avocatului angajat. Curtea va face în același timp și aplicarea art. 274 alin. 3 Cod procedură civilă, astfel că va obliga apelanții-pârâți să suporte numai o parte din cheltuielile efectuate în cauză de partea adversă, considerate necesare și cu caracter rezonabil, respectiv intimatului-pârât Măi A. I. suma de 2.000 lei din totalul de 4.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, și intimatei-pârâte Măi A. M. J. suma de 1.000 lei din totalul de 2.200 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, achitate de către intimați avocatului lor. Au fost avute în vedere, pe de o parte, timpul și volumul de muncă solicitate pentru redactarea întâmpinărilor, stabilite în raport de împrejurarea că raționamentul reclamanților și respectiv apărarea intimaților sunt construite, în esență, pe aceleași elemente învederate și în fața primei instanțe, iar pe de altă parte, limitele cuantumului onorariilor percepute de regulă de avocați pentru cauze cu un grad de dificultate asemănător.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge apelul declarat de apelanții-reclamanți B. T. și B. G., ambii cu domiciliul în București, ., ., ., împotriva sentinței civile nr. 1384 din data de 26.06.2012, pronunțate de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți MĂI A. I. și MĂI A. M. J., ambii cu domiciliul ales la av. L. N., în .. 40, ., ., sector 3, ca nefondat.

Obligă apelanții-reclamanți, în solidar, să plătească intimatului-pârât Măi A. I. suma de 2.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, și intimatei-pârâte Măi A. M. J. suma de 1.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, cu aplicarea art. 274 alin. 3 Cod procedură civilă.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică, azi, 10.03.2015.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR

C. G. I. S.

GREFIER

C. N. I.

Red. C.G.

Tehnored. C.S./CG

Ex. 6/28.04.2015

T.B. Secția a IV-a Civilă – A. P.

← Obligaţie de a face. Decizia nr. 325/2015. Curtea de Apel...		Legea 10/2001. Decizia nr. 113/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Legea 10/2001. Decizia nr. 310/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI Anulare act. Decizia nr. 326/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI Acţiune în constatare. Decizia nr. 132/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI Obligaţie de a face. Decizia nr. 325/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI Legea 10/2001. Decizia nr. 113/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI Legea 10/2001. Decizia nr. 380/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI Succesiune. Decizia nr. 386/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI Obligaţia de a face. Sentința nr. 52/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI