Pretenţii. Decizia nr. 219/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 219/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 21-04-2015 în dosarul nr. 219/2015
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 219 A
Ședința publică de la 21.04.2015
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE – D. F. G.
JUDECĂTOR – D. L. M.
GREFIER – S. V.
…………………..
Pe rol soluționarea cererilor de apel declarate de apelantul pârât M. Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București cu sediul în București, ., sector 2 și de apelanta reclamantă S. E. cu domiciliul ales la C.. AV. L. M. în București, .. 19, . 2, . împotriva sentinței civile nr. 1197/17.10.2014 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimații parati S. R. prin M. Finanțelor Publice – Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București cu sediul în București, . Gerota nr. 13, sector 2 și M. București prin Primarul General, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6,
si cu intimata chemata in garantie S.C F. SA cu sediul în București, .. 32, corp. B Sector 2 și în București, .. 34, sector 2, având ca obiect „pretenții - evicțiune”.
La apelul nominal făcut în ședință publică nu au răspuns părțile.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se învederează instanței că apelantul pârât M. Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
Curtea pune în discuția părților aplicabilitatea dreptului comun, referitor la răspunderea pentru evicțiune, invocat de reclamantă, în raport de dispozițiile art. 50 si 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001 și reține pricina în pronunțare.
CURTEA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constatată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 19.11.2010, pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 București sub nr._/300/2010 reclamanta S. E. a chemat în judecată pârâții S. R., reprezentat prin M. Finanțelor Publice, M. București, reprezentat prin Primar General și S.C. F. SA la plata sumei de 26.237.414 lei vechi, reprezentând prețul achitat pentru imobilul situat în București, .. 9, ., sector 2 și la plata de daune interese reprezentând diferența dintre valoarea pe piața imobiliară a unui imobil situat în zonă similară și prețul actualizat al imobilului în cauză.
În motivare, reclamanta a arătat că prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare întocmit în baza Legii nr. 112/1995 între Primăria Mun. București prin mandatar S.C. F. SA ca vânzător și reclamanta cumpărător, privind apartamentul în discuție. Ca urmare a constatării ineficienței actului juridic, reclamanta susține că pârâții sunt obligați să răspundă pentru evicțiune.
În drept, acțiunea se întemeiază pe disp. art. 1337 C.civil..
Pârâtul S. R. a formulat, în subsidiar, cerere de chemare în garanție a S.C. F. S.A. și a Municipiului București pentru restituirea comisionului de 1% încasat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712/29.01.1997.
În susținerea cererii de chemare în garanție se arată art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 prevăd că :„Unitățile specializate, care evaluează și vând apartamentele care fac obiectul Legii nr. 112/1995, au obligația să încaseze contravaloarea acestora de la cumpărător, să retină comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. a) din legea sus menționată, iar suma rămasă să o vireze, în termen de 3 zile lucrătoare, în contul 50.21, deschis la trezoreria statului din localitatea unde își are sediul vânzătorul, sau în contul 64.74, deschis la unitățile Băncii Comerciale Române - S.A., după caz.”.
Consideră ca instanța trebuie sa dispună ca procentul de 1% prevăzut de dispozițiile normative mai sus invocate să fie aplicat la valoarea reactualizată a imobilului și nu la cea achitată în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și să oblige partea care a încasat comisionul, să îl restituie din prețul actualizat.
În drept, întâmpinarea și cererea de chemare în garanție se întemeiază pe disp. art. 1337 și 1334 C.civ., Legea nr. 10/2001, respectiv pe cele ale art. 60-63 C.proc.civ.
La termenul de judecată din 07.06.2011, reclamanta a arătat, prin avocat, că înțelege să se judece pe calea dreptului comun reglementată de disp. art. 1337 și următoarele C.civil, iar ulterior reclamanta a precizat acțiunea, învederând că solicită obligarea pârâților la plata sumei de 690.000 lei, reprezentând valoarea de piață a imobilului în litigiu.
Prin sentința civilă nr._/26.10.2011 pronunțată de către Judecătoria Sectorului 2 București s-a respins acțiunea formulată de reclamanta S. E., în contradictoriu cu pârâții S. R. prin M. Finanțelor Publice și S.C. F. SA, ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă, s-a respins acțiunea formulată de reclamanta S. E., în contradictoriu cu pârâtul M. București prin Primar General, ca neîntemeiată.
Prin decizia civilă nr. 252A/13.03.2013 pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă s-a admis apelul formulat de apelanta-reclamantă S. E., împotriva sentinței civile nr._/26.10.2011 pronunțate de Judecătoria Sectorului 2 București, în contradictoriu cu intimatul-pârât S. R. prin M. Finanțelor Publice și cu intimații pârâți-chemați în garanție M. București prin Primar General, și S.C. F. SA; s-a anulat sentința civilă apelată și s-a constatat competența de soluționare în primă instanță a Tribunalului București.
Prin decizia civilă nr. 1399 R/11.09.2013, pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr._/300/2010, s-a respins, ca nefondat, recursul formulat de recurentul-pârât S. R. prin M. Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva deciziei civile nr. 252 A/13.03.2013 pronunțată în dosarul nr._/300/2010 de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S. E. și intimații pârâți-chemați în garanție M. București prin Primarul General și S.C. F. SA.
Cauza a fost astfel înregistrată la data de 26.11.2013, în fond, pe rolul Tribunalului București sub nr._ , fiind repartizată spre soluționare Secției a V a Civile.
Prin cererea scrisă depusă la dosar la data de 18.02.2014 reclamanta a precizat temeiul de drept al cererii de chemare în judecată, învederând că primul capăt de cerere, respectiv obligarea pârâților la plata sumei de 70.657 lei, reprezentând prețul achitat pentru apartamentul în litigiu, actualizat cu indicele de inflație, se întemeiază pe dispozițiile art. 50 al. 2 și al. 3 din Legea 10/2001, iar capătul doi de cerere, privind obligarea pârâților la plata sumei de 619.343 lei, reprezentând diferența dintre valoarea de piață actualizată a imobilului și prețul actualizat cu indicele de inflație al aceluiași imobil, temeiul de drept este prevăzut de dispozițiile art. 1337 și urm. C.civ. privind răspunderea pentru evicțiune.
Totodată prin aceeași cerere a solicitat introducerea în cauză și a pârâtului M. Finanțelor Publice, în baza dispozițiilor art. 50 al. 3 din Legea 10/2001.
Prin sentința civilă nr. 1197/17.10.2014 Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta S. E., în contradictoriu cu M. Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice, a obligat pârâtul M. Finanțelor Publice să plătească reclamantei suma de 70.657 lei, reprezentând preț actualizat plătit în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 2712/29.01.1997, a respins restul pretențiilor formulată față de M. Finanțelor Publice ca neîntemeiate, a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantă, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S. R., reprezentat prin M. Finanțelor Publice, a respins acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu acești pârâți ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă și a respins cerere de chemare în garanție formulată de pârâtul S. R., reprezentat prin M. Finanțelor Publice, în contradictoriu cu S.C. F. S.A. ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală pasivă în cauză.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut, in esenta, urmatoarele:
Prin contractul de vânzare cumpărare cu nr. 2712/29.01.1997 încheiat între Primăria Municipiului București, reprezentat prin S.C. F. S.A. și reclamantă aceasta din urmă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului apartament situat în București, .. 9, ., sector 2 în schimbul prețului de 26.237.414 lei vechi ( fila 31 dosar Jud. sector 2 București ).
Prin decizia civilă nr. 106 A/ 30.01.2008 pronunțată de către Tribunalul București, Secția a IV a Civilă a fost admis apelul formulat împotriva sentinței civile nr. 860/07.10.2004 pronunțată de Tribunalul București, Secția a IV a, a fost schimbată sentința apelată, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată și a constatării nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare cu nr. 2712/29.01.1997 încheiat între Primăria Municipiului București, reprezentat prin S.C. F. S.A. și reclamantă (fila 32 dosar Jud. sector 2 București ).
Această decizie a rămas irevocabilă prin decizia nr. 1014 R/29.06.2010 pronunțată de către Curtea de Apel București, Secția IV-a Civilă.
În considerentele deciziilor anterior menționate s-a reținut că la încheierea contractului de vânzare cumpărare cu nr. 2712/29.01.1997 nu au fost respectate dispozițiile Legii 112/1995 întrucât foștii proprietari formulaseră o cerere de restituire în natură a imobilului, cerere ce nu fuseseră soluționată de autoritățile administrative .
Mai mult, Curtea de Apel a reținut în considerentele deciziei pronunțate în recurs că intimata pârâtă – respectiv reclamanta din prezenta cauză – nu a făcut dovada că prin minime diligențe a efectuat demersuri pentru a cunoaște situația juridică reală a imobilului, astfel că în mod întemeiat în apel s-a dat eficiență dispozițiilor art. 46 al. 2 – actual art. 45 al. 2 – din Legea 10/2001 privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare cu nr. 2712/29.01.1997.
Art. 50 alin. 2 din acest Legea 10/2001, textul legal pe care reclamanta își întemeiază primul capăt de cerere, face referire la cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Așa cum rezultă din dispozițiile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul doar la restituirea prețului actualizat plătit.
În cazul acestui tip de acțiune, calitate procesuală pasivă o are M. Finanțelor Publice, conform art.50 alin.3 din aceeași lege, care prevede că «Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și se face de către M. Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare».
Tribunalul a constatat că primul capăt din prezenta acțiune a fost formulat după . Legii nr.10/2001 și este întemeiat pe dispozițiile art.50 al.2 și 3din acest act normativ, iar nu pe dispozițiile de drept comun în materia garanției vânzătorului pentru evicțiune ( art.1337 și urm. C.civ.).
Sunt avute in vedere disp. art. 50¹ din Legea 10/2001 si se retine ca, pentru incidența acestei norme este necesar ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a constatat prin hotărâre judecătorească să se fi realizat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Singurul criteriu menționat de legiuitor pentru a diferenția întinderea drepturilor ce se cuvin cumpărătorilor este acela vizând încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ulterior anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, cu eludarea – pentru aplicarea art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 - respectiv cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 – pentru aplicarea disp. art. 501din același act normativ.
Or, în speță, s-a reținut în mod irevocabil faptul că încheierea contractului nr. 2712/29.01.1997 a avut loc cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, reclamanta nefiind astfel îndreptățită la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit prin expertiză conform standardelor internaționale de evaluare, în prezenta cauză nemaiputând fi analizate aspecte care țin de modalitatea de încheiere a contractului de vânzare cumpărare, respectiv de buna sau reaua credință a părților.
În cauza de față, prin raportul de expertiză efectuat în cauză de exp. T. P. s-a stabilit că valoarea actualizată a prețului plătit de reclamantă pentru apartament este de 70.657 lei (ron).
Având în vedere considerentele anterior expuse, obiectul cererii de chemare în judecată și evaluarea făcută de către expert, Tribunalul dispune obligarea MFP la restituirea către reclamantă a sumei de 70.657 lei, reprezentând preț actualizat plătit în baza contractului cu nr. 2712/29.01.1997, urmând să respingă ca neîntemeiate pretențiile privind obligarea pârâtului M. Finanțelor Publice la plata valorii de circulația a imobilului, în cauză nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001 întrucât s-a reținut în mod irevocabil nerespectarea dispozițiilor Legii 112/1995 la încheierea contractului, și nici cele ale art. 1337 C.civ., acest pârât neputând fi obligat în temeiul obligației de garanție pentru evicțiune de drept comun, nefiind parte în contractul de vânzare cumpărare în baza căruia a luat naștere obligația de garanție.
În ceea ce privește cererea de chemare în judecată îndreptată împotriva pârâtului M. București, ce are ca obiect obligarea acestuia la plata prețului de circulație al imobilului, stabilit potrivit standardelor internaționale de evaluare, și care este întemeiată pe dispozițiile de drept comun în materia garanției pentru evicțiune, respectiv art. 1337 C.civ. vechi, Tribunalul constată caracterul neîntemeiat al acesteia pentru următoarele considerente:
Pentru a se angaja răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului este necesară îndeplinirea cumulativă a trei condiții: să existe o tulburare de drept provenind de la un terț, aceasta să aibă o cauză anterioară vânzării și tulburarea să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului.
În cazul în care garanția contra evicțiunii rezultă din fapta unui terț, situația existentă în cauza de față, în care reclamanta a fost evinsă de către foștii proprietari ai imobilului, garanția pentru evicțiune poate fi reținută doar în situația în care cauzele ei nu au fost cunoscute de către cumpărător la momentul încheierii contractului. Dacă acesta a avut cunoștință de pericolul evicțiunii, înseamnă că a acceptat riscul producerii acesteia și problema garanției pentru evicțiune în sarcina vânzătorului nu se mai pune în caz de realizare a riscului, contractul având caracter aleatoriu.
Or, în cauza de față, printr-o hotărâre irevocabilă s-a reținut că reclamanta nu a dat dovadă de minime diligențe la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, neverificând dacă a fost formulată o cerere de restituire a imobilului de către foștii proprietari sau de către moștenitorii acestora, fapt care sub aspectul condițiilor ce trebuiesc îndeplinite pentru a opera garanția pentru evicțiune înseamnă că a acceptat riscul producerii evicțiunii, respectiv riscul ca imobilul naționalizat pe care îl achiziționa să fie restituit către foștii proprietari, contractul încheiat fiind astfel unul aleatoriu.
În aceste condiții, reclamanta nu este îndreptățită la a beneficia de dispozițiile legale ce reglementează obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune, atât în privința prețului cât și în privința altor daune interese, incluzând aici diferența dintre prețul plătit actualizat și valoarea de piață a imobilului respectiv.
În ceea ce privește acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâtul S. R., reprezentat prin M. Finanțelor Publice, precum și cu pârâtul S.C. F. S.A., date fiind considerentele anterioare referitoare la calitatea Ministerului Finanțelor Publice de a sta în proces în nume propriu în cauzele ce se întemeiază pe dispozițiile art. 50 al. 2 și 3, respectiv 50 ¹ din Legea 10/2001, faptul că acești pârâți nu au calitatea de vânzători ai imobilului în litigiu ( S.C. F. S.A. acționând doar ca mandatar al vânzătorului), Tribunalul a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a acestora și a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu aceștia ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Față de soluția pronunțată în ceea ce-l privește pe pârâtul S. R., reprezentat prin M. Finanțelor Publice, Tribunalul a respins cererea de chemare în garanție pe care acesta a formulat-o față de S.C. F. S.A și M. București ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală în cauză.
Împotriva acestei sentințe au declarat, in termen legal, prezentele recursuri pârâtul M. Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București, și reclamanta S. E..
În motivarea recursului declarat de recurentul pârât M. Finanțelor Publice se invoca disp. art.304 pct.9 C.pr.civ. si se dezvolta urmatoarele critici:
1. În primul rând se reiterează excepția lipsei calității procesuale pasive a paratului M. Finanțelor Publice, pentru următoarele motive:
Stabilirea calității procesuale pasive implica, in speța, clarificarea prealabila a unei probleme de drept substanțial, anume natura obligației sumei de bani reprezentând prețul actualizat, mai precis izvorul acestei obligații.
Sub acest aspect, deși in practica instanțelor si chiar a Înaltei Curți de Casație si Justiție s-a conturat si opinia conform căreia obligația de plata ar fi întemeiata pe răspunderea vânzătorului pentru evicțiune (in acest sens invocam decizia civila nr. 4929 din 29 oct. 2001 a CSJ), in condițiile anularii contractului de vânzare-cumpărare si constatării relei-credințe a cumpărătorilor in momentul încheierii contractului nu este justa o astfel de interpretare a dispozițiilor art. 1337 si urm. C. civ., in forma avuta la momentul introducerii acțiunii, întrucât obligația de restituire a prețului actualizat nu poate fi întemeiata decât pe principiile efectelor nulității actelor juridice, anume al retroactivității, astfel încât părțile raportului juridic trebuie sa ajungă in situația in care acel act nu s-ar fi încheiat, principiu având la baza si regula îmbogățirii fără justa cauza, fapt ce conduce la concluzia ca restituirea trebuie sa aibă în vedere prețul actualizat, având in vedere in acest sens si dispozițiile art. 970 C.civ.
Fiind lămurit acest aspect de drept substanțial, pe plan procesual calitatea procesuala pasiva nu poate avea, . acțiune, decât unitatea administrativ-teritoriala vânzătoare (in speța Primăria Municipiului București si prin mandatar . M. Finanțelor Publice, atât pentru faptul ca acesta nu a fost parte contractanta in raportul juridic dedus judecații, nerevenindu-i obligația de restituire a prestațiilor efectuate in baza actului constatat nul, cat si pentru argumentele pornite de la aceeași premisa juridica:
a) ne aflam in fata unui raport juridic de drept privat având la baza un contract, ori statul nu poate interveni . raport, in sensul de a stabili, sub aspect juridic, o alta persoana (instituție) răspunzătoare;
b)prevederile art. 50 alin. 3 din Legea 10/2001 nu sunt norme cu caracter procesual, prin care sa se acorde calitate procesuala pasiva a Ministerului Finanțelor Publice. . Legii nr. 10/2001, legiuitorul a intervenit in acest sens, când a considerat necesar, instituind prevederi cu caracter procesual, caracter ce rezulta clar din formularea textului si, in plus, referindu-se numai la efectele faptului juridic licit (îmbogățirea fără justa cauza), si nu ale unui act juridic (contractul fiind, conform art. 969 C.civ., in forma avuta la momentul la momentul introducerii acțiunii, "legea pârtilor", neputându-se interveni peste voința contractanților, indiferent ca este vorba de repunerea părților în situația anterioara în urma constatării nulității contractului).
Prin modificarea alin. 3 din art. 50 din Legea nr. 10/2001 (introdus prin OUG 184/2002) s-a urmărit determinarea sursei din care vor fi restituite sumele de natura celor solicitate de reclamant din prezenta cauza, fără insa ca prin aceasta sa se creeze, așa cum s-a arătat, un raport obligațional direct intre persoanele îndreptățite sa primească restituirea prețului actualizat corespunzător contractului anulat prin sentința judecătoreasca si M. Finanțelor Publice care numai administrează fondul cu aceasta destinație.
c) pentru a retine opinia contrara, in sensul ca ex lege s-a stabilit calitatea procesuala pasiva a Ministerului Finanțelor Publice in astfel de acțiuni in justiție, reținere bazata pe argumente juridice, ar însemna ca prin lege s-ar realiza o novațiune de debitor, conform art. 1128 pct. 2 C. civ., in forma avuta la momentul introducerii acțiunii. Or, in acest caz novațiunea nu operează fără consimțământul expres al creditorului(art. 1132 C.civ) si, in plus, novațiunea nu se prezuma, voința-animus donandi - de a o face trebuind sa rezulte evident din act (art. 1130C.civ). Legiuitorul a procedat, in alte situații, când a urmărit, in interes general, schimbarea unui debitor prin novațiune, la respectarea normelor dreptului comun, prevăzând expres, in actul normativ respectiv, novațiunea.
Nici dispozițiile art. 50 alin.3 din Legea nr.10/2001, nu sunt de natura sa determine introducerea in prezenta cauza a M. Finanțelor Publice si sa-i acorde calitate procesuala pasiva acestei instituții, cat timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mult mai larg.
Prin urmare, Primăria Municipiului București are calitate procesuala pasiva in cauza dedusa judecații, aceasta având calitatea de vânzătoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta.
2. De asemenea, recurentul pârât consideră că în mod greșit instanța de fond a admis acțiunea având in vedere dispozițiile art. 1337 din Codul civil care instituie răspunderea vânzătorului pentru evictiune totala sau parțiala prin fapta unui terț.
Deposedarea cumpărătorilor de apartamentul ce face obiectul prezentului litigiu, in urma anularii contractului de vânzare-cumpărare, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.
Aceasta tulburarea de drept, este de natura sa angajeze răspunderea contractuala pentru evicțiune totala a vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului București, fata de pretențiile privind plata.
Nicidecum, nu poate fi antrenata răspunderea Ministerului Finanțelor Publice, având in vedere ca in prezenta acțiune nu exista culpa acestor instituții.
Se invoca si dispozițiile art. 1344 din Codul Civil.
3. Se critică sentința recurata si sub aspectul obligării Ministerului Finanțelor Publice la restituirea întregului preț, inclusiv a comisionului de 1% din preț.
Recurentul pârât precizează că nu a fost parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, mandatarul statului in încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, in temeiul Legii nr. 112/1995 fiind Primăria Municipiului București care a si încasat comisionul din prețul de vânzare al imobilului.
SE invoca art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 si se arata ca din acest text de lege reiese clar ca acest comision de 1% a fost reținut de către mandatarul Primăriei Municipiului București, in speța, .>
In concluzie, debitorii obligației de restituire a comisionului de 1% sunt M. București prin Primarul General si .>
Instanța de fond a obligat M. Finanțelor Publice in nume propriu si ca reprezentant al Statului R. la restituirea unei sume care nu a intrat niciodată in patrimoniul sau, provocându-i astfel un prejudiciu.
Instanța de fond, trebuia sa dispună ca procentul de 1% prevăzut de dispozițiile normative mai sus invocate, sa fie restituit din prețul actualizat de partea care a încasat comisionul.
În motivarea recursului declarat de recurenta reclamantă se invoca disp. art. 304 pct. 9 si art. 304 indice 1 C.pr.civ. si se dezvolta urmatoarele critici:
Instanța de fond avea de analizat dacă în cauză sunt îndeplinite condițiile antrenării răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, astfel cum acestea sunt reglementate de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune, respectiv, dacă este vorba de o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării, să nu fi fost cunoscută de cumpărător și să existe o acțiune în justiție intentată de un terț împotriva cumpărătorului.
Din probele administrate în dosar, rezultă ca sunt îndeplinite condițiile legale enunțate, existând atât acțiunea terțului, tulburarea de drept, materializată în pierderea proprietății asupra bunului, cât și cauza anterioară, respectiv deținerea proprietății asupra bunului anterior transmisiunii de către stat. In ceea ce privește cea de-a patra condiție, constând în necunoașterea cauzei de evicțiune, în cauză nu s-a făcut dovada că recurenta reclamanta ar fi cunoscut cauza evicțiunii, iar simpla mențiune referitoare la faptul că nu ar fi depus diligente pentru a verifica dacă foștii proprietari sau moștenitorii acestora au formulat cerere de restituire a imobilului,, nu poate fi calificată ca o nesocotire a Legii nr. 112/1995.
Aceasta, cu atât mai mult cu cât, la epoca încheierii actului, imobilul se încadra în categoria celor prevăzute de Legea nr. 112/1995.
Se pune întrebarea ce anume înseamnă sintagma "respectarea Legii nr. 112/1995" și cum anume trebuie interpretată aceasta, în condițiile în care, în actualul cadru procesual, nu se poate rediscuta valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare.
Astfel, potrivit art. 1 din Legea nr. 112/ 1995, făceau obiectul acestei legi, imobilele cu destinația de locuințe, fosta proprietate a unor persoane fizice, trecute cu destinația de locuințe în proprietatea Statului, după 6 martie 1945, cu titlu și care se aflau în posesia Statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, noțiunea de titlu fiind inclusă, prin textul art. l alin. 2 din HG nr. /1996 modificată prin HG nr. 11/1997, și Decretul 92/1950, în baza căruia S. R. a preluat imobilul litigios.
Apoi, era necesar ca persoana care cumpăra un apartament ce făcea obiectul Legii nr. 112/1995 să fie titularul unui contract de închiriere valabil încheiat la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 (în acest sens dispunând art. 9 alin. l din Legea nr. 112/1995), să opteze pentru cumpărarea apartamentului pe care îl ocupa cu titlu de chirie după expirarea termenului prevăzut la art. 14 din lege (este termenul de 6 luni de la . legii în care persoanele îndreptățite puteau depune cereri în temeiul Legii nr. 112/1995), imobilul să nu fie exceptat de la vânzare în temeiul art. 10 din Legea nr. 112/1995 și să nu fie prezentă interdicția de cumpărare prevăzută de art. 9 alin. 5 din lege.
Desigur, în esență, dacă toate aceste cerințe au fost respectate cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, se poate aprecia în sensul că respectivul contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii 112/1995. (extras din Decizia nr. 1214/21 mai 2010 a Curții de Apel Cluj, Secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie, Judecător C. M. C.).
Împrejurarea că pentru apartamentul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712/20.01.1997 a fost formulată cerere în temeiul Legii 112/1995 pentru restituirea acestui imobil în temeiul Legii nr. 112/1995, în niciun caz nu putea constitui un impediment la vânzarea apartamentului, dat fiind că în temeiul Legii nr. 112/1995, petentul putea beneficia doar de despăgubiri, iar nu și de restituirea în natură, întrucât imobilul nu era liber, fiind ocupat de chiriași, iar petentul nu locuia în acest imobil, în calitate de chiriaș.
În speță, recurenta reclamantă a locuit în imobilul situat în București . nr. 9, ., din anul 1981, timp de 29 de ani, mai întâi în calitate de detentor precar, în baza unui contract de închiriere, apoi, din anul 1997, în calitate de proprietară, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712//29.01.1997, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, imobilul nefiind exceptat de la vânzare nici în temeiul art. 10 din Legea nr. 112/1995, și nici pentru vreun alt considerent.
De asemenea, nu se aplicau dispozițiile art. 9 alin. 5 din Legea nr. 112/1995, întrucât nu aveam interdicție de a cumpăra în baza acestei legi, apartamentul pe care îl ocupa în calitate de chiriașă, dat fiind că nu dobândise și nici nu înstrăinasem nici ea și nici familia sa, după data de 1 ianuarie 1990, o locuință proprietate personală în localitatea de domiciliu.
Se poate aprecia, așadar, în sensul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712/20.01.1997 au fost respectate dispozițiile, arunci în vigoare, ale Legii nr. 112/1995, iar conform acestei legi, nu avea obligația de a depune minime diligente în sensul celor reținute de instanța de fond prin hotărârea recurată.
Curtea a calificat caile de atac formulate ca fiind cereri de apel si a solutionat ca atare cauza.
Solutionand apelul formulat de paratul M. Finantelor Publice, in raport de criticile dezvoltate, Curtea il va respinge ca nefondat.
Curtea constata legala solutia instantelor de fond de angajare a raspunderii Ministerului Finantelor Publice pentru plata catre reclamanta a pretului actualizat, fiind nefondate criticile recurentului parat in sensul ca raspunderea ar trebui angajata in persoana Municipiului Bucuresti, in calitate de vanzator.
Astfel, se constata ca in mod corect tribunalul a stabilit ca paratul are calitate procesuala pasiva in cauza, in raport de dispozițiile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/ 2009.
Conform art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/ 2001, restituirea prețului prevăzut la alin. 2 (anume pretul actualizat platit de chiriasi ) și alin. 2 indice 1 ( anume restituirea prețului de piață al imobilelor) se face de către M. Economiei și Finanțelordin fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Aceste dispozitii ale Legii nr. 10/ 2001 sunt dispozitii speciale in raport de dispozitiile de drept comun continute in Codul civil pe care le invoca recurentul parat ( art. 969, art. 1337, art. 1341 si urm., art. 1344 C.civ. ), iar potrivit regulilor aplicabile concursului dintre legea speciala si legea generala, acestea se aplica prioritar fata de Codul Civil.
Asadar, sunt înlăturate toate criticile apelantului pârât întemeiate pe instituția de drept comun a răspunderii pentru evicțiune, întrucât în această materie există lege specială care se aplică cu prioritate, respectiv Legea nr. 10/2001.
Sunt nefondate sustinerile apelantului parat in sensul ca legiuitorul nu ar fi putut interveni asupra raportului juridic de drept privat, in realitate contractul dintre PMB si reclamanta nefiind un simplu contract consensual reglementat de Codul civil, ci un contract incheiat in conditiile speciale impuse prin Legea nr. 112/ 1995, iar in mod simetric legiuitorul a stabilit si efectele juridice ale acestor contracte si ale desfiintarii lor, prin textele legale mentionate mai sus.
Prevederile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/ 2001 nu sunt doar norme de drept procesual, ci norme de drept material, stabilind in mod direct debitorul obligatiei de plata in persoana MFP.
In concluzie, Curtea apreciaza ca in mod corect tribunalul a stabilit ca raspunderea pentru plata pretului actualizat, in conditiile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/ 2001, trebuie analizata in persoana paratului M. Finnatelor Publice.
Curtea respinge ca nefondate și criticile referitoare la comisionul de 1 % din preț, văzând că dispozițiile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 reglementează dreptul la restituirea prețului actualizat, fără vreo restrângere a acestui drept care să aibă în vedere acel comision de 1 %.
În concluzia celor expuse, apelul formulat de parat este nefondat si in baza art. 296 C.pr.civ. va fi respins ca atare.
Solutionand apelul formulat de reclamanta, in raport de criticile dezvoltate, Curtea il va respinge, de asemenea, ca nefondat.
Curtea respinge dezvoltarile apelantei reclamante referitoare la angajarea raspunderii paratului M. Bucuresti in virtutea garantiei pentru evictiune reglementata de Codul civil, Curtea constatănd că, asa cum s-a dezvoltat si mai sus, in cauza nu sunt aplicabile dispozitiile de drept comun referitoare la raspunderea vanzatorului M. Bucuresti pentru evictiune, in aceasta materie speciala existand reglementari speciale, reprezentate de dispozitiile Legii nr. 10/ 2001, care se aplica cu prioritate dreptului comun reprezentat de Codul civil.
Nu pot fi invocate asadar de catre apelanta reclamanta in cauza dispozitiile dreptului comun continute in art. 1337 si urm. C.civ., aplicarea acestora fiind inlaturata de existenta unor dispozitii speciale care ii reglementeaza situatia.
Iar in aplicarea acestor dispozitii legale speciale, Curtea constata ca in mod judicios Tribunalul a respins cererea reclamantei de a fi obligat paratul M. Bucuresti la excedentul de valoare, desi motivarea tribunalului este gresita si va fi inlocuita de catre Curte cu argumentele retinute in prezenta decizie.
Astfel, in raport de situatia de fapt existenta in cauza, anume in sensul ca actul de vanzare cumparare incheiat de reclamanta in conditiile Legii nr. 112/ 1995 a fost declarat nul printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila, Curtea constata ca in cauza este aplicabil textul art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/ 2001, fata de care pretentia reclamantei este intemeiata numai pentru pretul actualizat, iar nu si pentru excedentul de valoare sau sporul de valoare pana la pretul de circulatie.
Astfel, faptul ca actul de vanzare cumparare in discutie a fost incheiat cu eludarea dispozitiilor Legii nr. 112/ 1995 a fost transat irevocabil, cu putere de lucru judecat, prin hotararile judecatoresti retinute de tribunal, anume decizia civilă nr. 106 A/ 30.01.2008 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, hotarare ramasa irevocabila prin decizia nr. 1014 R/ 2010 pronuntata de C., Sectia a 4-a civila.
In contextul Legii nr. 10/ 2001 exista reglementate doua ipoteze: una este a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate „cu respectarea Legii nr. 112/1995”, care nu au fost declarate nule, dar care nu își mai produc efectele ca urmare a admiterii, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, a acțiunii în revendicare intentata de foștii proprietari, ipoteza reglementata de art. 50 alin. 2 indice 1 si art. 50 indice 1; a doua ipoteza este cea a contractele de vânzare – cumpărare încheiate „cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/ 1995”, anume acele contracte care au fost declarate nule printr-o hotarare judecatoreasca, ipoteza avuta in vedere de art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 modificată.
Or, in raport de situatia din speta, reclamantei i se cuvine doar pretul actualizat, datorat de M. Finantelor Publice, iar nu pretul de piata al imobilului, aceasta in aplicarea art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/ 2001, text care reia principiul general al efectelor nulitatii, conform caruia declararea nulitatii unui contract atrage restituirea prestatiilor. Aceasta spre deosebire de situatia evictiunii consumate, care are drept ipoteza un contract pe deplin valabil, nedeclarat nul, caz in care se aplica nu principiul restituirii prestatiilor, ci raspunderea pentru evictiune intemeiata pe art. 1337 si urm. C.civ..
In consecinta, cererea reclamantei de obligare a paratului M. Bucuresti la plata excedentului de valoare pana la valoarea de piata este neintemeiata, intrucat nu sunt incidente situatiei sale juridice dispozitiile dreptului comun invocate de reclamanta, ci dispozitiile speciale mentionate mai sus, din perspectiva carora reclamanta are dreptul doar la pretul actualizat.
In ce priveste sustinerile facute de apelanta reclamanta referitoare la respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/ 1995 la incheierea contractului de vanzare cumparare, Curtea nu acorda oricum nicio relevanta juridica in economia cauzei acestor sustineri, singura distinctie relevanta fiind cea referitoare la declararea sau nu a nulitatii contractului printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila, iar la acest moment hotararea judecatoreasca care a declarat nulitatea contractului se impune cu autoritate de lucru judecat si o plasează pe reclamanta în ipoteza prevăzuta de art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/ 2001, fara nicio nuantă referitor la circumstantele in care a fost incheiat contractul.
Pentru aceste motive, Curtea constata nefondat apelul formulat de reclamanta si, in baza art. 296 C.pr.civ., il va respinge ca atare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondate apelurile declarat de apelantul pârât M. Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București cu sediul în București, ., sector 2 și de apelanta reclamantă S. E. cu domiciliul ales la C.. AV. L. M. în București, .. 19, . 2, ., Sector 4 împotriva sentinței civile nr. 1197/17.10.2014 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimații parati S. R. prin M. Finanțelor Publice – Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București cu sediul în București, . Gerota nr. 13, sector 2 și M. București prin Primarul General, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6,
si cu intimata chemata in garantie S.C F. SA cu sediul în București, .. 32, corp. B Sector 2 și în București, .. 34, sector 2 .
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 21.04.2015.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
D. F. G. D. L. M.
GREFIER
S. V.
Red. DFG
Tehnored. GC 7 ex
24.04.2015
Jud. fond M. B.
| ← Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 218/2015. Curtea de... | Partaj judiciar. Decizia nr. 470/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
