Acţiune în declararea simulatiei. Decizia nr. 127/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 127/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 29-04-2013 în dosarul nr. 127/2013
Dosar nr._
(_ )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.127 A
Ședința publică de la 29 aprilie 2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - DOINIȚA M.
JUDECĂTOR - D. A. B.
GREFIER - L. C.
Pe rol se află pronunțarea apelului formulat de apelanții reclamanți-pârâți B. T. și B. G., împotriva sentinței civile nr.1384 din 26.06.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți-reclamanți MAI A.-I. și MAI A. M. J..
Cauza are ca obiect – constatare nulitate absolută.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 22 aprilie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la această dată, care face parte integrantă din prezenta decizie; pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării, Curtea a amânat pronunțarea cauzei la data de 29 aprilie 2013, când a decis următoarele:
CURTEA
Asupra apelului civil de față;
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă sub nr._ la data de 06.01.2011, reclamanții B. T. și B. G. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții M.-A. I. și M. A. M. J., ca prin hotărârea ce se va pronunța:
- să se constate caracterul simulat privind contractele de vânzare-cumpărare nr._, nr.1147, nr.1148 autentificate la BNPA L. Lese și R.I. C. la data de 31.08.2009, desființarea contractelor de vânzare-cumpărare fictiv încheiate și repunerea părților în situația anterioară, în subsidiar, să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr.1146, nr.1147, nr.1148 autentificate la BNPA L.Lese și R.I.C. la data de 31.08.2009 pentru preț neserios și pe cale de consecință, repunerea părților în situația anterioară, în situația în care se vor respinge primele capete de cerere, să se dispună anularea contractelor de vânzare, întemeiat pe dol, sau pentru eroare și repunerea părților în situația anterioară; în cazul respingerii primelor trei capete de cerere, solicită rezilierea contractului de vânzare nr.1148/31.08.2009 deoarece nu au fost respectate obligațiile esențiale ale cumpărătorului de plată a prețului precum și să se dispună repunerea părților în situația anterioară; să se constate că reclamanții au un drept de retenție asupra tuturor apartamentelor cumpărate de M. A. M. J. până la achitarea sumei în cuantum de 55.000 de euro de către pârâtă; cu cheltuieli de judecată.
Reclamanții B. T. și B. G. au formulat cerere precizatoare la acțiune, prin care au precizat acțiunea principală în sensul că, pe capătul 5 de cerere, solicită și obligarea pârâților la achitarea sumei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor făcute în imobil de reclamanți, îmbunătățiri pe care le-au apreciat provizoriu la suma reprezentând echivalentul în lei a sumei de 55.000 euro.
Prin încheierea de ședință din data de 26.09.2011, tribunalul a încuviințat proba cu înscrisuri pentru ambele părți; a încuviințat reclamanților interogatoriul pârâților, precum și proba testimonială pentru dovedirea capătului 3 de cerere, respectiv anulare contract de vânzare-cumpărare pe viciu de consimțământ al dolului sau erorii.
S-a încuviințat pârâților în contraprobă interogatoriul reclamanților pe același aspect, având în vedere principiul egalității; a încuviințat proba cu expertiză specialitatea construcții civile - evaluări proprietăți imobiliare având ca obiective: identificarea imobilului compus din 3 apartamente, situat în București, ., sector 4, identificarea și descrierea apartamentelor, să se precizeze dacă apartamentele sunt individualizate în cadrul aceleiași clădiri, să se stabilească valoarea de circulație a fiecărui apartament ce face obiectul litigiului la data de 31.08.2009 și să se stabilească valoarea de circulație a întregului imobil la data de 31.08.2009 și a încuviințat ambelor părți participarea unui expert consilier parte.
Pârâții M.-A. M. J. și M.-A. I., au formulat întâmpinare și cerere reconvențională la cererea precizatoare, prin care au solicitat ca în urma hotărârii ce se va pronunța să se dispună admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. A. I., atât pe capetele de cerere având ca obiect nulitatea absolută și anularea celor trei contracte de vânzare-cumpărare, cât și pe capătul de cerere privind obligarea de a restitui contravaloarea imobil; respingerea capătului de cerere având ca obiect obligarea pârâtei M. A. M. J. la plata contravalorii lucrărilor efectuate; cu titlu de cerere reconvențională, au solicitat a se dispune obligarea reclamanților pârâți să desființeze lucrările de construcții efectuate cu rea-credință, fără aprobarea sa în calitate de proprietar, fără autorizație de construcție, la un imobil aflat într-o zonă protejată și obligarea reclamanților-pârâți la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr.1384/26.06.2012, a respins, ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. A. I., a anulat ca netimbrată cererea formulată de reclamanți având ca obiect obligarea pârâților la plata contravalorii îmbunătățirilor făcute în imobilul din litigiu și a respins, în rest, ca neîntemeiată cererea principală formulată de reclamanți precum și cererea reconvențională. Reclamanții au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 5000 lei. Pentru a statua astfel, prima instanță a avut în vedere următoarele considerente:
În fapt, prin actul autentificat sub nr.791/16.06.2009, reclamanții B. G. și B. T. s-au obligat să vândă pârâtului M. A. I. apartamentul nr.2 situat în București, ., sector 4, parter, în suprafață utilă de 136,36 mp la prețul de 270.000 euro, din care s-a plătit la momentul autentificării actului suma de 30.000 euro cu titlu de avans. Termenul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a fost stabilit până la 20.09.2009.
Prin actul autentificat sub nr.793/16.06.2009 reclamanții B. G. și B. T. s-au obligat să dobândească și, ulterior, să dea în schimb pârâtului M. A. I. apartamentul nr.2 situat în București, ., sector 4, etaj 1, în suprafață utilă de 48,94 mp. Pârâtul s-a obligat să dobândească și ulterior, să de în schimb reclamanților apartamentul nr.11, situat în București, ..76-79, corp A, sector 4, etaj 3. Termenul pentru încheierea contractului de schimb a fost stabilit până la 20.09.2009.
Prin actul autentificat sub nr.792/16.06.2009 reclamanții B. G. și B. T. s-au obligat să dobândească și, ulterior, să dea în schimb pârâtului M. A. I. apartamentul nr.1 situat în București, ., sector 4, demisol, în suprafață utilă de 26,51 mp. Pârâtul s-a obligat să dobândească și ulterior, să de în schimb reclamanților apartamentul nr.1, situat în București, ..5, corp B, sector 4, parter. Termenul pentru încheierea contractului de schimb a fost stabilit până la 20.09.2009.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1148/31.08.2009 reclamanții au vândut pârâtei M. A. M.- J., prin mandatar M. A. I., dreptul de proprietate asupra apartamentul nr.2 situat în București, ., sector 4, parter, în suprafață utilă de 136,36 mp, la prețul de 110.000 euro, acesta urmând să fie achitat 70.000 euro până la 1.07.2010, iar 40.000 euro până la 1.06.2011.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1146/31.08.2009 reclamanții au vândut pârâtei M. A. M.-J., prin mandatar M. A. I., dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.2 situat în București, ., sector 4, etaj, în suprafață utilă de 51,62 mp, la prețul de 35.000 euro, plătit integral la data autentificării.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1147/31.08.2009 reclamanții au vândut pârâtei M. A. M.- J., prin mandatar M. A. I., dreptul de proprietate asupra apartamentul nr.1 situat în București, ., sector 4, demisol, în suprafață utilă de 26,53 mp, la prețul de 19.000 euro, plătit integral la data autentificării.
Prin cererea principală reclamanții susțin caracterul simulat al celor trei contracte de vânzare-cumpărare, atât prin interpunere de persoane, în sensul că adevăratul cumpărător este pârâtul M. A. I., iar nu pârâta M. A. M.- J., cât și prin deghizarea naturii actului juridic încheiat. Cu privire la simulația prin deghizare, s-a susținut că actele publice sunt cele trei contracte de vânzare-cumpărare, iar actul secret este o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare sub condiția suspensivă a obținerii de fonduri europene pentru deschiderea unui azil de bătrâni, vânzarea urmând să aibă ca obiect cele 4 apartamente din . (inclusiv apartamentul nr.2 bis), la prețul real de 550.000 euro.
Reclamanții au susținut că intenția reală a părților este de fapt o înțelegere verbală între reclamanți și pârâtul M. A. I., pentru cumpărarea celor 4 apartamente la prețul de 550.000 de euro. Pârâta M. A. M.-J. urma să fie menționată în contract ca fiind cumpărătoare, întrucât, fiind căsătorită cu un diplomat cu relații în sistemul european, urma să faciliteze obținerea de fonduri europene pentru deschiderea azilului de bătrâni, acesta fiind afacerea cu privire la care ar fi convenit reclamanții împreună cu pârâtul.
În dovedirea simulației reclamanții au susținut că antecontractele încheiate sub nr.791-793 și contractul de comodat încheiat între B. A., fiul reclamanților, și . prin pârâtul M. A. I., reprezintă începuturi de dovadă scrisă, care pot fi completate cu declarații de martori.
Pentru soluționarea acestei cereri, tribunalul a încuviințat administrarea probei cu înscrisuri, reținând în considerentele încheierii de ședință de la termenul din 26.09.2011 că cele două înscrisuri, anterior menționate, nu reprezintă începuturi de probă scrisă, astfel încât, față de opoziția pârâților, s-a constatat inadmisibilitatea administrării probei testimoniale.
Excepția lipsei calității procesuale pasive, invocată de pârâți este neîntemeiată.
Pentru a reține netemeinicia excepției invocate, tribunalul arată că cererea, în întregul său, a fost formulată în contradictoriu cu ambii pârâți. Cererea principală a avut ca obiect tocmai constatarea simulației contractelor de vânzare-cumpărare inclusiv prin interpunere de persoane, susținându-se că pârâtul M. A. I. este cumpărătorul, iar nu fiica acestuia, cealaltă pârâtă din cauză.
În atare condiții, cel puțin din prisma cererii având ca obiect constatarea simulației prin interpunere de persoane, tribunalul constată legitimarea procesuală pasivă a pârâtului M. A. I., excepția fiind astfel neîntemeiată.
Cu referire la probele admisibile pentru dovedirea simulației, tribunalul arată că între părți, simulația poate fi dovedită în condițiile dreptului comun. Așadar, pentru actele juridice cu o valoare mai mare de 250 de lei, proba testimonială devine admisibilă numai în condițiile în care există un început de probă scrisă, în condițiile art.1197 alin.2 Cod civil, care urmează a fi completată cu orice mijloc de probă, inclusiv martori, sau în cazul imposibilității morale de preconstituire a înscrisului sau a unei imposibilități materiale de conservare a înscrisului întocmit.
Prin început de probă scrisă, în conformitate cu dispozițiile art.1197 aceste de natură a face demn de crezut faptul pretins.
În cauză, se observă că prin chiar conținutul cererii de chemare în judecată, reclamanții au arătat că înțelegerea a fost verbală, neexistând așadar un înscris constatator al actului juridic ce exprima voința reală a părților.
Așadar, față de chiar susținerile reclamanților, cele două înscrisuri la care s-a făcut trimitere nu pot fi reținute ca începuturi de probă scrisă. Pe de altă parte, ele nu sunt de natură a face de crezut faptul pretins, căci contractul de comodat nu face trimitere la prestații ale părților, iar antecontractele sunt acte juridice de sine stătătoare, ce întrunesc toate condițiile necesare din punctul de vedere al forței probante, de înscrisuri autentice.
Pe de altă parte, reclamanții nu au invocat o imposibilitate morală de preconstituire a contraînscrisului, ceea ce exclude admisibilitatea probei testimoniale pentru dovedirea actului secret pretins a fi existat.
Din relațiile solicitate tuturor instituțiilor ce puteau fi implicate în procedura acordării de fonduri europene a rezultat că pârâta M. J. Mai A. nu a beneficiat de fonduri europene, nici personal, nici în calitate de reprezentant legal al unei persoane juridice.
De asemenea, tribunalul a reținut că la momentul întocmirii antecontractelor de vânzare-cumpărare, august 2009, pârâta nu era căsătorită, astfel încât susținerile reclamanților referitoare la influența pe care ar fi putut să o aibă soțul său în accesarea de fonduri europene este lipsită de suport probator.
Pe de altă parte, diferențele de clauze contractuale constatate între antecontractele încheiate în iunie 2009 și contractele de vânzare - cumpărare încheiate în august 2009 nu sunt de natură să conducă la concluzia existenței unei simulații în ceea ce privește persoana cumpărătorului sau a prețului (a se observa că nu s-a solicitat simulația prețului).
Se observă în acest sens, că pe lângă diferențele indicate de reclamanți, au existat și altele, deloc de neglijat, referitoare la natura contractului ce urma să se încheie: pentru apartamentul nr.1 de la etaj și apartamentul nr.1 de la demisol se promisese încheierea în viitor a unor contracte de schimb, fără arătarea valorii bunurilor ce ar fi format obiectul contractelor de schimb, pentru ca ulterior să se încheie contracte de vânzare-cumpărare.
Rezultă așadar că între momentul încheierii promisiunilor și cel al încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, voința părților s-a schimbat cu privire la majoritatea elementelor esențiale ale contractelor, referitoare la natura contractului, părți, prestațiile principale ale părților și întinderea acestora. O astfel de schimbare este posibilă, denotând o anumită succesiune în timp a actelor juridice, care exclude posibilitatea existenței unei simulații.
Pentru toate aceste motive, tribunalul a constatat netemeinicia susținerilor reclamanților și a respins cererea de constatare a simulației celor trei contracte de vânzare-cumpărare, ca neîntemeiată.
Cât privește cererea de declarare a nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare, tribunalul a constatat de asemenea că este nefondată, pentru argumentele ce succed.
În primul rând, instanța de fond a reținut că înstrăinarea celor trei apartamente s-a realizat la prețul total de 164.000 euro, contractele fiind încheiate la nivelul anului 2009.
În acest scop, în cauză s-a administrat și expertiză în specialitatea construcții, care, printre altele, a avut drept obiectiv și stabilirea valorii de circulație a celor 3 apartamente, la data înstrăinării, 31.08.2009.
Din concluziile raportului de expertiză a rezultat că valoarea celor trei apartamente este de 121.048 euro.
În plus, tribunalul a avut în vedere că la 20.07.2010 fiul reclamanților, B. A., a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.2 bis din același imobil, cu o suprafață utilă de 52,14 mp, la prețul de 30.000 euro.
Având în vedere aceste criterii, tribunalul a constatat că prețul însumat a celor trei apartamente, de 164.000 euro, nu este derizoriu, el putând constitui cauza obligației celeilalte părți, de a transmite dreptul de proprietate.
Totodată, tribunalul a arătat că, chiar și în ipoteza nedemonstrată, în care prețul real ar fi fost de 550.000 euro pentru întreaga construcție, nu se poate susține caracterul derizoriu al prețului de 164.000 euro, căci el nu este atât de mic încât să nu poată constitui cauza obligației celeilalte părți. Într-o atare ipoteză, nedovedită, s-ar fi putut spune că prețul este cel mult lezionar, care însă, în conformitate cu dispozițiile art.1165 Cod civil, nu deschide contractantului major calea unei acțiuni în anulare.
Cererea de anulare a contractelor de vânzare cumpărare pentru eroare sau dol a fost de asemenea nedovedită.
Ca teză probatorie, reclamanții au susținut că vicierea consimțământului lor s-a produs prin inducerea în eroare de către pârâtul M. A. I., prin promisiunile făcute de cumpărare a tuturor apartamentelor la prețul de 550.000 de euro și prin realizarea planului de afaceri.
Pentru dovedirea acestei cereri reclamanților le-a fost încuviințată proba testimonială și interogatoriu.
Martorul audiat, S. Ș., prieten cu reclamantul, a declarat că are cunoștință despre existența planului de afaceri între reclamant și pârâtul M. A. I.. A declarat că a fost împreună cu reclamantul la notar și i-a atras atenția asupra faptului că genul de contract pe care îl încheie îi poate aduce probleme, întrucât suma menționată în contract nu reflectă realitatea. A mai declarat că avea cunoștință despre planul de afaceri dintre cele două părți și că ulterior încheierii actelor, reclamantul i-a spus că în lipsa planului de afaceri, nu ar fi încheiat contractele.
Cele două interogatorii administrate pârâților nu au condus la lămurirea situației de fapt pe acest aspect, pârâții susținând în răspunsurile la interogatoriu clauzele contractuale.
Prin urmare, singura probă în susținerea dolului sau a erorii în care s-au aflat reclamanții este declarația martorului audiat în cauză. Pentru aprecierea acestei probe, tribunalul a reținut subiectivismul martorului, aflându-se în relații de prietenie cu reclamantul. Din perspectiva utilității probei, s-a reținut că aceasta nu este de natură să conducă la dovedirea faptului pretins, respectiv al erorii în care s-au aflat reclamanții, respectiv al inducerii în eroare de către pârât. Dimpotrivă, din declarația acestui martor rezultă că reclamantului i s-a atras atenția că ar putea apare probleme în ipoteza în care cele consemnate în înscrisul autentic nu este conform cu voința reală a părților, precum și asupra caracterul aleatoriu al „planului de afaceri” invocat de reclamanți, care de altfel în cauză nu a fost probat.
În plus, faptul că pârâtul ocupă o funcție de conducere în cadrul . directorul acestuia, nu este de natură să conducă, prin el însuși, la concluzia erorii în care s-au aflat reclamanții, sau la inducerea în eroare a acestora.
Nu în ultimul rând, din chiar susținerile părților, tribunalul a remarcat caracterul contradictoriu al acestora, în sensul că, pe de o parte susțin chiar fictivitatea contractelor de vânzare-cumpărare, ceea ce presupune cunoașterea de către reclamanți a intenției reale a celeilalte părți (acțiunea în simulație formulată în cauză nu a vizat însă și fictivitatea contractelor), iar pe de altă parte susțin eroarea, provocată sau nu, în care s-ar fi aflat, cu privire la același plan de afaceri și cu privire la întinderea prețului.
Acțiunea în rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1148/2009 este neîntemeiată.
Pârâta Mai A. M. J. avea obligația plății prețului total de 110 euro în două rate, prima, de 70.000 euro până la 1.07.2010, iar restul de 40.000 euro până la 1.06.2011.
Prin probele administrate pârâta a dovedit executarea obligației de plată a prețului, nefiind astfel întrunite condițiile pentru a se dispune rezoluțiunea contractului.
Astfel, prin declarația autentificată sub nr.1218/10.09.2009 reclamanții au declarat că au primit de la pârâtă suma de 40.000 euro, ce reprezintă tranșa a doua din prețul vânzării apartamentului nr.2, de la parterul imobilului în litigiu. Prin ordinul de plată aflat la fila 56 dosar s-a făcut dovada plății sumei de 81.816 lei, în cuprinsul acestuia aflându-se mențiunea „diferență contract vânzare-cumpărare pt. imobilul din ., sector 4”. Apoi, prin ordinul de plată în valută din 8.07.2010 s-a făcut dovada plății sumei de 30.000 euro, existând mențiunea „plată finală contract de vânzare-cumpărare nr.1148/31.08.2009”. În final, pentru restul de 20.000 de euro, ca urmare a refuzului reclamanților de a primi plata, consemnată în încheierea de certificare nr.7942/29.10.2010 (fila 66), pârâta a urmat procedura ofertei de plată urmată de consemnațiune, prin depunerea la 5.04.2011 a sumei de 20.000 de euro, la dispoziția reclamanților, în acest sens încheindu-se de către executorul judecătoresc procesul verbal de constatare ofertă reală, la data de 5.05.2011, cu ocazia neprezentării reclamanților pentru ridicarea restului de preț, în urma notificării acestora (fila 64).
Cu referire la caracterul simulat al declarației autentificate sub nr._/10.09.2009, invocat de reclamanți, tribunalul a constatat ca nedovedite aceste susțineri.
În primul rând, declarația liberatorie de plată ce emană de la creditor este un act juridic, astfel încât îi sunt aplicabile aceleași reguli din punct de vedere probator cu ale oricărui act juridic. Prin urmare, în situația de față, unde suntem în prezența unui act juridic cu o valoare de peste 250 lei constatat printr-un înscris autentic, în conformitate cu dispozițiile art.1191 alin.2 cod civil nu se poate face dovada cu martori în contra înscrisului sau peste cuprinsul acestui înscris.
În atare condiții, cum nu s-a solicitat declararea simulației acestui act, probele administrate în cauză nu pot dovedi în contra declarației prin care reclamanții recunosc că au primit suma de 40.000 de euro, cu titlul de preț aferent contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1148/2009.
Așa fiind, este lipsit de relevanță juridică faptul că această declarație s-a încheiat la 10 zile după încheierea contractului de comodat prin care . pârâtul I. Mai A. I., a dat în folosință gratuită fiului reclamanților, B. A., un spațiu a cărui folosință a fost evaluată la 8.000 de euro pentru 5 ani. De altfel, contrar celor susținute de reclamanți, se constată că folosința imobilului din . a fost evaluată la 8.000 de euro pentru toți cei 5 ani, iar nu cum greșit au susținut reclamanții la 8.000 de euro pentru fiecare an, clauza din cuprinsul contractului de comodat fiind neîndoielnică sub acest aspect.
Cererea de obligare a pârâților la plata contravalorii îmbunătățirilor urmează să fie anulată ca netimbrată, ca urmare a admiterii excepției de netimbrare prin încheierea de ședință de la termenul din 26.03.2012.
Întrucât reclamanții nu au făcut astfel dovada existenței unui drept de creanță, în strânsă legătură cu imobilul în litigiu, cererea de recunoaștere a unui drept de retenție este neîntemeiată.
Cu privire la cererea reconvențională, instanța de fond a reținut că aceasta este fundamentată pe regulile accesiunii imobiliare artificiale, pârâta - reclamantă susținând că lucrările au fost realizate de reclamanți fără acordul său, cu privire la un bun imobil care îi aparține, în parte, ca proprietate exclusivă, în parte, în coproprietate forțată.
Lucrările care au fost recunoscute de reclamanți ca fiind executate de ei, prin chiar cererea de chemare în judecată, sunt montare termopan, garduri, izolare, zugrăvirea fațadei schimbarea tâmplăriei acoperișului, betonarea curții, montare chiuvete și lavoare în băi și bucătării, îmbrăcarea pereților cu regips, montarea instalațiilor de încălzire, amenajarea mansardei, toate fiind lucrări ce se subsumează noțiunii de îmbunătățiri aduse construcției.
În aceste condiții, s-a constatat că aceste îmbunătățiri nu intră în domeniul de aplicare al art.494 Cod civil, care se aplică numai acelor situații în care un terț ridică construcții noi, iar nu atunci când lucrările efectuate reprezintă reparații sau îmbunătățiri aduse imobilului. Așa fiind, cererea reconvențională ce are drept cauză accesiunea imobiliară artificială este neîntemeiată și a fost respinsă în consecință.
Pe de altă parte, se constată că reclamanții au recunoscut generic efectuarea acestor îmbunătățiri, fără ca pârâta să administreze probe, în concret, pentru identificarea lucrărilor ce se solicită a fi ridicate, astfel încât, și din acest punct de vedere, tribunalul urmează să constate netemeinicia cererii reconvenționale.
Constatând că a fost respinsă atât cererea principală cât și cererea reconvențională, dar cererea principală a subsumat mai multe capete de cerere, în care pârâta a avut câștig de cauză, în temeiul dispozițiilor art.276 Cod procedură civilă, tribunalul a admis în parte cererea pârâtei M. A. M. J. privind cheltuielile de judecată tribunalul i-a obligat pe reclamanți să plătească pârâtei cu acest titlu, suma de 5.000 lei, reprezentând onorariu de avocat, conform chitanțelor aflate la dosarul cauzei.
Prin apelul formulat împotriva sentinței civile mai sus menționată reclamanții au susținut că deși, au înțeles să perfecteze cele trei contracte de vânzare cumpărare cu fiica intimatului pârât M. A., pe tot parcursul negocierilor care s-au purtat între părți aceștia au fost induși în eroare de intimat prin prezentarea unei situații neadevărate astfel că prețurile au fost stabilite în mod fictiv fiind mult mai mici decât prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele din zonă. În acest scop, intimatul i-a indus în eroare afirmând că fiica sa este căsătorită cu un comisar din cadrul MAI și în această calitate are potențialul de a atrage fonduri europene care să constituie baza de pornire a unei investiții ce avea drept finalitate construirea unui azil pentru bătrâni.
La data când au fost semnate contractele apelanții nu au primit nicio sumă de bani de la intimatul M. A. prin mandatara sa M. A. M. J., iar consemnările notarului în privința celui mai mare dintre apartamente, în sensul că prețul a fost primit, sunt eronate și au scăpat verificărilor reclamanților.
Declarația obținută de intimat la scurt timp după ce au fost semnate contractele de vânzare cumpărare, cu mențiunea că nu a fost primită nicio sumă de bani de la M. A., are un caracter pur fictiv tocmai pentru că părțile au stabilit o înțelegere prin care intimatul se obligă să îl ajute pe fiul reclamanților în procurarea unei locuințe potrivite pentru desfășurarea activității sale profesionale. Și contractul de comodat și declarația autentică fictivă prin care apelanții declară că au primit suma de 40.000 euro au fost prezentate de intimat ca elemente ale demersului de a obține fonduri europene; în același scop, intimatul a impus o altă condiție pentru adaptarea imobilului într-un azil de bătrâni și anume, efectuarea unor lucrări de îmbunătățiri care ar putea facilita obținerea aprobării fondurilor europene.
În realitate, autorul acestor manopere dolosive a fost intimatul care a uzat de toate mijloacele ce-i stau în putință pentru a putea determina reclamanții să accepte semnarea unor contracte de vânzare cumpărare pentru cele trei apartamente în formă autentică pentru un preț mult sub nivelul valorii reale și fără ca apelanții să primească în schimbul proprietății prețul acestora.
În judecarea fondului instanța reține toate aspectele legate de situația de fapt care a generat acest litigiu însă în considerentele sale reține aspecte total nefondate. Astfel, reține, în mod greșit că, la data încheierii contractelor de vânzare cumpărare intimata pârâtă nu era căsătorită și, astfel susținerile reclamanților referitoare la accesarea fondurilor europene este lipsită de suport probator.
Instanța mai reține că între clauzele prevăzute în antecontracte și cele menționate în contractele de vânzare cumpărare există o schimbare de voință a părților în sensul că precontractele prevăd pentru două dintre apartamente un schimb, iar pentru cel de-al treilea apartament o valoare de 270.000 euro, în schimb contractele de vânzare-cumpărare perfectate la aproximativ două luni după ce au fost denunțate antecontractele, apar sume de bani mult diminuate; pentru apartamentul cel mare prețul este de data aceasta 110.000 euro și acesta plătibil în două tranșe, iar pentru celelalte două apartamente din imobil valorile sunt ridicol de mici, respectiv, 19.000 euro și 35.000 euro. Existența acestor precontracte reprezintă un început de dovadă sub aspectul faptului că inițial achiziționarea acestui imobil s-a dorit a se face de către intimat care însă nu a putut finaliza cu reclamanții aceste promisiuni bilaterale de vânzare pentru că nu putea transmite în mod valabil proprietatea celor două imobile pe care le promisese la schimb pentru simplul fapt că nu era în acel moment proprietar. Ulterior aceste rezilieri a promisiunii de vânzare a părut varianta asocierii în vederea realizării unui plan de afaceri constând în accesarea de fonduuri europene și acesta a fost pretextul care i-a determinat pe reclamanți să semneze actele autentice. În acest sens, instanța de fond a ignorat răspunsurile pe care intimata le-a dat la interogatoriul administrat în cauză.
În mod greșit instanța a reținut că reclamanții au primit suma de 40.000 euro deși acest aspect este contestat și susținut prin probele administrate în cauză.
Examinând cauza prin prisma criticilor invocate în apel având în vedere dispoziția art. 295 din codul de procedură civilă precum și ansamblul probator al cauzei, Curtea apreciat că apelul este nefondat pentru considerentele care urmează:
Criticile esențiale invocate pe calea apelului de față vizează modul în care prima instanță a stabilit situația de fapt în cauză, pornind, în accepțiunea reclamanților, de la interpretarea greșită a probelor administrate în fond, în special cu referire la fictivitatea prețului stabilit prin cele trei convenții, consecință a influenței pe care intimatul ar fi exercitat-o asupra voinței reclamanților.
Analizând sentința criticată, Curtea observă, că, astfel cum s-a stabilit și prin expertiza efectuată în cauză (fila 412 din dosarul de fond), cu referire la valoarea de circulație a celor trei apartamente la data încheierii actelor juridice în discuție, valoarea de circulație a întregului imobil compus din trei apartamente situat în București ., sector 4 este de 121.048 euro, prin urmare chiar mai mică decât prețul încasat de reclamanți consecință a încheierii celor trei convenții (164.000 euro).
Cu referire la acest din urmă aspect, în mod corect, Tribunalul a arătat că obligația de plată a prețului a fost îndeplinită în totalitate conform convenției de vânzare cumpărare nr.1148/31.08.2009, nr.1146/31.08.2009, nr.1147/2009, din nici una din probele administrate în etapa cercetării judecătorești nerezultând existența unei simulații. În speță, dispoziția art.1197 alin.2 din Codul civil și art.1197 din Codul civil au fost corect interpretate reținându-se, pe de o parte, că nu există cele două convenții din care una cu caracter public, iar cealaltă cu caracter secret, iar pe de altă parte, că nici manifestarea de voință a cocontractanților ar fi contrară cuprinsului actelor juridice ce au fost încheiate în formă autentică dar nici existența unor manopere dolosive care ar avea ca finalitate un preț neserios.
În plus, așa cum arată în mod corect Tribunalul, această primă instanță a fost sesizată cu rezolvarea unei simulații privind persoana și nu prețul, iar efectuarea unor noi verificări, sub acest aspect, din partea instanței de control judiciar ordinar ar contraveni normei art.294 din Codul de procedură civilă.
Cu toate acestea, în limitele cadrului procesual stabilit prin cererile părților și respectat de prima instanță, în mod corect s-a reținut că prețul a fost achitat de intimată potrivit ordinelor de plată depuse la dosar în acest sens. Împrejurarea invocată de apelanți în susținerea criticilor aduse sentinței, relativ la starea civilă a intimatei sunt lipsite de relevanță juridică, prin raportare la dovezile la care am făcut referire mai sus, și la mențiunile cuprinse în actele de vânzare cumpărare; astfel, pe de o parte, prețul este unul efectiv încasat conform ordinelor de plată depuse la dosar, iar pe de altă parte, actele autentice au consemnat că intimata pârâtă este necăsătorită la momentul încheierii convențiilor nefiind probat că au fost folosite mijloacele viclene pentru încheierea acestora; o asemenea susținere este și lipsită de relevanță juridică atât timp cât intimata aceasta a achitat suma de 164.000 euro pentru a dobândi proprietatea asupra celor trei apartamente prin convențiile a căror anulare se solicită.
Apelanții nu au demonstrat nici că sumele de bani achitate de intimați au fost destinate unui alt scop decât cel prevăzut în actele de vânzare, respectiv, cu titlu de preț pentru transmiterea proprietății asupra bunului, și nici că a existat o convenție simulată; interpretând corect declarațiile martorilor cu conținutul înscrisurilor depuse de litiganți în cauză cât și cu răspunsurile acestora la interogatorii, Tribunalul a reținut în mod temeinic faptul că, în condițiile art.1171-1173 din Codul civil este demonstrat că aceștia au contractat în deplină cunoștință de cauză.
Având în vedere și dispoziția art. 274 din Codul de procedură civilă, Curtea va obliga apelanții la plata cheltuielilor de judecată efectuate de intimați în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat apelanții reclamanți-pârâți B. T. și B. G. ambii cu domiciliul în București, ., . 4 împotriva sentinței civile nr.1384 din 26.06.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți-reclamanți MAI A.-I. și MAI A. M. J. ambii cu domiciliul ales la Cabinet de Avocat „L. N.” în București, ..40, ., ., sector 3.
Obligă apelanții la 2.200 lei cheltuieli de judecată către intimați.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 29.04.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
DOINIȚA M. D. A. B.
GREFIER
L. C.
Red. D.M.
Tehnored. DM/cs
Ex.6/12.06.2013
T.B.Secția a IV-a Civilă – A.P.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 548/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 1111/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
