Anulare act. Decizia nr. 133/2016. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 133/2016 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 25-02-2016 în dosarul nr. 133/2016
DOSAR NR._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IV-A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.133 A/2016
Ședința publică din data de 25.02.2016
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: G. S.
JUDECĂTOR: A. C. B.
GREFIER: D. M.
Pe rol se află pronunțarea în apelul declarat de apelanta reclamantă C. T. cu domiciliul ales la av. D. C., din București, ..5, ., . împotriva sentinței civile nr.614/24.02.2015 pronunțată de Tribunalul I. – Secția Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți C. H., C. T., ambii cu domiciliul ales la C.. Av. O. S., din București, ., nr.5, sector 1 și B. (fostă C.) O., cu domiciliul în Urziceni, ., jud. Ialomița, cauza având, ca obiect, „anulare act”.
Dezbaterile cauzei și concluziile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 18.02.2016, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera, precum și pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 25.02.2016, când, în aceeași compunere, a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la data de 31.10.2012, pe rolul Tribunalului I. C. T. a chemat în judecată pe pârâții C. T., C. H. și C. O., solicitând instanței sa constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumpărare cu drept de abitație viagera autentificat sub nr 1032/21.09.2011 de BNP G. I., rectificat, încheiat intre C. T. in calitate de vânzătoare si parați in calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat in localitatea Voluntari, .. 43, jud. I., pentru: imposibilitatea obiectului, pe de o parte si preț derizoriu pe de alta parte;lipsa cauzei si cauza ilicita si imorala.
Reclamanta a mai solicitat instanței să dispună restabilirea situației anterioare (restitutio in integrum) in sensul de a dispune ca dreptul de proprietate asupra imobilului in cota parte de 1/2 sa revină in patrimoniul său, iar în subsidiar, in situația in care instanța va aprecia ca nu sunt cauze de nulitate, a solicitat instanței sa pronunțe rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare cu drept de abitație viagera anterior menționat, având în vedere neexecutarea obligației de respectarea a dreptului său real de abitație, obligație pe care si-au asumat-o prin contractul de vânzare cumpărare, solicitând și obligarea paraților la plata cheltuielilor de judecata efectuate in cadrul acestui proces.
În motivare, reclamanta a arătat faptul că la data de 21.09.2011, aceasta in calitate de vânzătoare, a încheiat cu parații C. T., C. H. si C. O., toți în calitate de cumpărători, contractul de vânzare cumpărare cu rezerva dreptului de abitație viagera autentificat sub nr. 1032/21.09.2011 de BNP G. I., rectificat, având ca obiect cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului situat in localitatea Voluntari, .. 43, lud. I., sub rezerva dreptului de abitație viagera asupra cotei din imobilul care face obiectul contractului de vânzare cumpărare. Imobilul fiind compus din: teren intravilan categoria de folosința curți, construcții in suprafața de 1.239,88 mp construcțiile edificate pe acesta, respectiv: spațiu comercial si locuința P+2E+M (CI), construit din BCA, acoperit cu tabla lindab, in suprafața construita de 741,59 mp, locuința P+l (C2), construita din cărămidă, acoperita cu tabla, formata din șapte camere si dependințe, in suprafața de 234,91 mp si garaj (C3) construit din BCA, in suprafața construita de 58,64 mp. Astfel, antecontractul de vânzare cumpărare, încheiat la 2 luni de la decesul soțului său precum si contractul de vânzare cumpărare prevăd ca ar fi primit cu titlu de preț, anterior încheierii acestor acte, suma de 100.000 de euro, suma oricum derizorie in raport cu valoarea de piața a imobilului. Prin urmare, în încheierea actului de vânzare cumpărare parații au profitat de starea sa emoționala din preajma decesului soțului său precum si de starea sa materiala precara, promițându-i ca vor avea grija de aceasta pana la sfârșitul vieții. Mai mult, prin contractul de vânzare cumpărare a transmis doar nuda proprietate asupra cotei din imobil, rezervându-și dreptul de abitație viagera asupra cotei de imobil, iar parații obligându-se sa intre în stăpânirea de fapt a cotei sale până la sfârșitul vieții. Astfel, ulterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, parații au împiedicat-o sa își exercite dreptul de abitație, interzicându-i prin violenta accesul in imobil, efectuând modificări radicale, demolări si reconstruiri la imobil si încălcând astfel atât obligațiile lor contractuale cat si dreptul său real de abitație asupra imobilului.
Reclamanta a solicitat instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare, întrucât a fost încheiat cu încălcarea normelor juridice care stabilesc condițiile de valabilitate a acestui act juridic si, pe cale de consecințe, este lovit de nulitate. Astfel, la încheierea contractului nu s-au respectat regulile cu privire la obiectul si cauza actului juridic.
Cu privire la obiectul contractului, reclamanta a arătat faptul că prin obiect al actului juridic se înțelege in genere conduita părților stabilita prin acel act. În speța, obiectul contractului este vânzarea nudei proprietăți pentru o cota de 1/2 din imobil, stabilirea unui drept de abitație asupra cotei de 1/2 cu obligația cumpărătorilor (coproprietari pe cealaltă cota de 1/2) de a intra in stăpânirea de fapt a cotei la decesul său si plata unui preț, toate aceste prestații fiind interdependente, strâns legate intre ele, fiecare obligație reprezentând cauza juridica a celeilalte. Astfel, pe de o parte obiectul nu este posibil, iar pe de alta parte prețul este derizoriu, ambele aspecte ducând la nulitatea actului. Așadar, obiectul pentru a fi valabil, trebuie sa fie posibil, iar dreptul său de a avea un drept de abitație asupra cotei de 1/2 din imobil, coroborat cu obligația paraților (care au in patrimoniu dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 din imobil si nuda proprietate cu privire la 1/2 din imobil), de a intra in stăpânirea de fapt a cotei de imobil pe care eu o dețin in virtutea dreptului de abitație la decesul său duc la imposibilitatea obiectului. Prin urmare, întrucât parații sunt in stăpânirea de fapt a cotei de 1/2 asupra întregului imobil, ca urmare a certificatului de moștenitor emis de pe urma soțului său, obligația lor de nu intra in stăpânirea de fapt a cotei de 1/2 pe care le-a înstrăinat-o nu este posibila, știut fiind ca dreptul de coproprietate se întinde asupra fiecărei particule din imobil. Astfel, având in vedere imposibilitatea de ordin juridic a obiectului actului (a conduitei la care s-au obligat părțile) precum si interdependenta obligațiilor pârtilor, actul de vânzare cumpărare este lovit de nulitate absoluta.
A mai susținut reclamanta faptul că, prețul contractului de vânzare-cumpărare este derizoriu, iar prețul vânzării reprezintă obiect al contractului prin raportare la obligațiile cumpărătorului. Astfel, art. 1294 C.civ, astfel cum acesta era in vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, prevede ca “vinderea este o convenție prin care doua parți se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plați celei dintâi prețul lui’. Mai mult, prețul trebuie sa fie serios (art. 1303 C.civ.) adică sa nu fie derizoriu. În cazul de fata, prețul vânzării imobilului este de 100.000 de euro fiind atât de disproporționat fata de valoarea reala a bunului încât nu poate constitui o cauza suficienta a obligației asumate de vânzătoare. Potrivit grilei notarilor publici pentru anul 2011, in total, valoarea imobilului teren si construcții este de 755.716,69 euro. Evaluarea nudei proprietăți se realizează potrivit art. 155 ind. 5 din normele metodologice de aplicare a art. 771 Cod fiscal care prevăd ca la constituirea sau transmiterea dreptului de proprietate privata, evaluarea dezmembrământului se face la un procent de 20% din valoarea orientativa stabilita prin expertiza întocmita de Camera Notarilor Publici. Astfel valoarea nudei proprietăți a imobilului, ținând cont de faptul ca este vorba despre cota de 1/2 din drept se calculează la 80% din valoarea imobilului, împărțit la 2, adică 302.286,67 euro. Prin urmare, prețul stabilit in contract este derizoriu, fiind atât de disproporționat in raport cu valoarea reala a bunului încât nu poate constitui obiect al contractului de vânzare cumpărare si nu poate constitui o cauza suficienta pentru obligația reclamantei de a transfera nuda proprietate. Astfel lipsesc atât obiectul cat si cauza contractului, acesta fiind lovit de nulitate absoluta.
Cu privire la cauza actului juridic, reclamanta a învederat instanței faptul că prin cauza actului juridic se înțelege obiectivul urmărit la încheierea actului juridic, cauza răspunde la întrebarea “pentru ce s-a încheiat actul juridic”. Astfel, cauza nu exista, în speța fiind vorba de un contract atipic. Potrivit actului de vânzare, cauza actului ar trebui sa fie pentru reclamantă rezervarea dreptului de a folosi cota de 1/2 din imobil, cauza bazata pe . fapt a cotei de 1/2 din imobil de către parați la data decesului acesteia. Potrivit art. 966 C civ, pentru a fi valabila, cauza actului juridic trebuie sa existe. Lipsa contraprestației in cazul contractelor sinalagmatice, in cazul de fata imposibilitatea ca parații sa aibă stăpânirea de fapt pe o cota de 1/2 din imobil si sa nu dețină stăpânirea de fapt pentru cealaltă cota, duce la lipsa scopului imediat, prin urmare la lipsa cauzei.
A mai susținut reclamanta faptul că are o cauza ilicita si imorala contractul de vânzare cumpărare, constând în faptul ca parații au profitat de starea sa emoționala din acea vreme precum si de situația de constrângere, de nevoie, in care se afla spre a obține avantaje disproporționate in cadrul acestei vânzări. Astfel, imediat după decesul prematur al soțului său a intrat într-o depresie profunda, care a durat mai mult timp. Potrivit rețetei eliberate de CMI D. C., rezulta ca in data de 14.09.2011 (cu 7 zile înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărare) a fost diagnosticata cu “stare depresiva”, iar medicul i-a prescris doua medicamente foarte puternice, prospectul pentru primul dintre acestea arătând ca este indicat in episoade depresive majore, atenționările speciale vizând stări de suicid, motiv pentru care pacienții trebuie monitorizați îndeaproape. Așadar, parații au profitat de starea sa emoționala ulterioara decesului soțului său precum si de situația de constrângere materiala (având o pensie de 500 lei) pentru a le transmite si cota sa parte din imobil, promițându-i ca nu va avea in continuare griji materiale.
Pentru aceste motive, reclamanta a solicitat instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare și in consecința sa dispună restabilirea situației anterioare in sensul de a dispune ca dreptul de proprietate asupra imobilului in cota parte de 1/2 a revenit in patrimoniul reclamantei. Iar, în subsidiar, in măsură in care instanța va considera ca este încheiat in mod valabil contractul de vânzare-cumpărare, reclamanta a solicitat instanței sa pronunțe rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare pentru încălcarea de către parați a unei obligații esențiale pe care si-au asumat-o prin contract - respectarea dreptului de abitație a vânzătoarei asupra imobilului. Astfel, parații au încălcat una din principalele lor obligații care le reveneau in virtutea contractului de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul din oraș Voluntari, .. 43, jud. I. - i-au încălcat dreptul real de abitație pe care și-1 rezervase prin contract si au intrat in stăpânirea de fapt a imobilului si cu privire la cota sa din dreptul de proprietate. Ansamblul cauzelor care alcătuiesc contractul de vânzare autentificat de BNP G. I. sub nr. 1032/21.09.2011 reprezintă un tot unitar. Obligațiile parților sunt reciproce si interdependente, fiecare din obligații avându-și cauza in obligațiile asumate de cealaltă. Astfel, parații si-au asumat prin contract obligația de a nu intra în stăpânirea de fapt asupra cotei de imobil decât după decesul reclamantei. Deși formularea este cel puțin ciudata, așa cum a arătat anterior, întrucât cota parte de 1/2 este ideala si abstracta nefiind susceptibila de stăpânire de fapt, se înțelege fără echivoc faptul ca prerogativele dreptului de proprietate corespunzătoare cotei de 1/2, cu excepția dreptului de dispoziție, se vor exercita de reclamantă pana la sfârșitul vieții sale. Mai mult, parații si-au asumat obligația de a nu o stânjeni in exercitarea dreptului său de abitație, declarând in pagina a treia a contractului ca “suntem de acord cu rezervarea dreptului de abitație viagera al vânzătoarei asupra cotei din imobilul care face obiectul contractului de vânzare cumpărare. ”
A mai arătat reclamanta faptul că, rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând in desființarea retroactiva a acestuia si repunerea pârtilor in situația avuta anterior încheierii contractului. Potrivit art. 1020 C.civ., “Condiția rezolutorie este întotdeauna subînțeleasa in contractele sinalagmatice, in caz când una din parți nu îndeplinește angajamentul sau” Toate condițiile necesare pentru pronunțarea rezoluțiunii sunt îndeplinite: Parații, in calitate de cumpărători nu si-au respectat obligațiile ce le reveneau potrivit contractului de vânzare cumpărare. La încheierea contractului, ținând cont de prețul derizoriu prevăzut in sarcina cumpărătorilor si de faptul ca reclamanta nu mai avea si nu mai are o alta locuința, o clauza principala a contractului a fost aceea ca parații sa îi respecte dreptul de abitație pe care și l-a rezervat. Parații si-au asumat in mod expres obligația de a nu intra in stăpânirea de fapt a cotei sale de 1/2 din imobil decât după decesul său. De asemenea, ei au declarat ca sunt de acord cu rezervarea dreptului său de abitație viagera asupra întregului imobil. Atât vechiul cod civil cat si dispozițiile noului cod civil prevăd dreptul titularului dreptului de abitație de a folosi imobilul.
Reclamanta a mai precizat faptul că parații profitând de faptul ca își vizita mai des fiica pentru a o ajuta la creșterea celor 2 copii, aceștia au început sa efectueze lucrări de demolare, de modificare si de construire la imobil, fără a-i cere "acordul si fără a avea autorizație de construire sau de desființare, lăsând fără obiect dreptul său de abitație. Au scos ușile, au dezafectat instalațiile din baie si bucătărie, au adus imobilul C2 . locuirii, au demolat garajul (C3). In construcția CI, spatiile sunt închiriate unor societăți comerciale prin contracte încheiate exclusiv de parați. Astfel, în data de 04.04.2012 când a intrat in curtea imobilului - locuința sa, parații au izgonit-o amenințându-o, iar paratul C. T. a si lovit-o. Prin urmare, a depus împotriva acestora plângeri penale pentru amenințare si, respectiv pentru lovire si alte violente. Așadar, obligația contractuala de a nu face nimic de natura sa stânjeneasca dreptul său de abitație, fiind o obligație de a nu face, nu necesita punere in întârziere, ci, potrivit art. 1078, debitorul este de drept in întârziere. Prin urmare, ținând cont de aceste aspecte, reclamanta a solicitat instanței sa pronunțe rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare, rezoluțiune care operează retroactive și să constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumpărare.
În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe disp. art. 1303 C.civ., art. 968 C.civ, art. 1020 C.civ, art. 112 C.pr.civ, dispozițiile legale din cuprinsul cererii
În dovedirea cererii, reclamanta a înțeles să se folosească de următoarele probe: înscrisuri, martori, interogatoriu, expertiza, cercetare la fata locului.
Prin întâmpinarea depusă la data de 22.11.2014, pârâții au solicitat instanței respingerea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viagera autentificat sub nr. 1032/21.09.2011, ca neîntemeiat si, in consecința, respingerea capătului de cerere privind repunerea parților in situația anterioara, ca neîntemeiat; respingerea, capătului de cerere privind rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viagera autentificat sub nr. 1032/21.09.2011, ca neîntemeiat, iar în temeiul art. 274 C.proc.civ. obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de acest proces.
Prin sentința civilă nr. 614/24.02.2015 Tribunalul I. - Secția Civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta C. T., în contradictoriu cu pârâții C. T., C. H. și B. O..
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră autentificat sub nr. 1032/21.09.2011 de notar public G. I. și rectificat ulterior prin încheierile de rectificare nr. 01/21.01.2013 și nr. 03/04.05.2012 emise de notar public G. I., reclamanta, în calitate de vânzătoare a înstrăinat către pârâți cota de ½ din imobilul situat în localitatea Voluntari, .. 43, jud. I., nr. cad. 2655/2, compus din teren intravilan în suprafață de 1.239,88 mp. și construcțiile edificate pe acesta, astfel: către pârâtul C. T. cota de ½ și către pârâții C. H. și C. O., soți, cota de ½, sub rezerva dreptului reclamantei de habitație viageră asupra cotei din locuință.
Cu privire la cauza de nulitate privind imposibilitatea obiectului, tribunalul, cercetând probele administrate în cauză a reținut că cererea este neîntemeiată.
Astfel, în susținerea cauzei privind obiectul imposibil al contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta a invocat împrejurarea că pârâții se află în stăpânirea în fapt a cotei de ½ din întregul imobil, ca urmare a calității de moștenitori de pe urma defunctului soț al reclamantei, astfel încât obligația pârâților de a nu intra în stăpânirea de fapt a cotei de ½ pe care le-a înstrăinat-o acestora este imposibilă, având în vedere că dreptul de coproprietate se întinde asupra fiecărei particule din imobil.
Sub acest aspect, tribunalul a reținut că, prin “obiect al contractului” se înțelege ansamblul acțiunilor sau inacțiunilor la care părțile sunt îndreptățite, respectiv obligația vânzătorului ce are ca obiect lucrul vândut și obligația cumpărătorului, care are ca obiect prețul.
Cu privire la cauza de nulitate privind prețul derizoriu, tribunalul a reținut că prețul reprezintă obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut, trebuind să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios.
Din cuprinsul raportului de expertiză tehnică construcții efectuat în cauză de expert B. R., rezultă că valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data de 20.12.2010 era de 373.575 euro.
Cu toate acestea, tribunalul s-a raportat în soluționarea cauzei atât la raportul de expertiză menționat, însă și la coeficienții de individualizare, de uzură și de actualizare aplicabili, precum și la sarcinile ce grevau imobilul la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare și anume:
- dreptul de habitație viageră evaluat de expertul parte al pârâților B. A. M. D. la suma de 53.741 euro, la data de 20.12.2010;
- ipoteca ce greva întregul imobil și care a garantat contractul de credit încheiat de pârâtul C. H. și în care reclamanta avea calitatea de garant, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară aflat la fila 196 dosar, din contractul de ipotecă autentificat sub nr. 380/18.02.2008 de N. Public M. Gabură și contractul de investiții imobiliare nr._/18.02.2008;
- existența anumitor datorii, constând în impozite aferente veniturilor obținute din închirierea spațiului comercial pentru perioada 2008-2011.
În ceea ce privește cauza de nulitate absolută vizând lipsa cauzei, tribunalul a reținut, de asemenea, caracterul neîntemeiat al acesteia.
Privitor la caracterul ilicit și imoral al cauzei, art. 966 din Codul civil de la 1864 dispune ca obligația nelicita nu poate avea niciun efect, iar conținutul acestei cerințe este precizat de art. 968 din Codul civil de la 1864, potrivit căruia cauza este nelicita când este prohibita de legi, când este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice. Așadar, cerința cauzei de a fi morala nu este distincta, ci este o componenta a cerinței cauzei de a fi licita, aceasta din urma cuprinzând si o a doua componenta, care vizează concordanta cauzei cu legea.
În speța, fiind in prezenta unui act juridic numit, numai scopul mediat (causa remota) poate sa fie ilicit, respectiv motivul determinant al încheierii contractului de vânzare-cumpărare, in cazul vânzătorului, constând in destinația sumei ce reprezintă prețul si, in cazul cumpărătorului, in destinația concreta ce urmează a se da lucrului cumpărat.
În privința ipotezei susținută de reclamantă potrivit cu care pârâții ar fi profitat de starea sa emoțională, de situația de constrângere și de nevoie în care se afla spre a obține avantaje disproporționate în cadrul acestei vânzări, tribunalul retine ca seriozitatea prețului dintr-un contract de vânzare-cumpărare este o chestiune de fapt, iar reclamanta nu a reușit sa probeze, astfel, inexistenta prețului, astfel încât acesta să nu poată constitui obiectul obligației paratei si, deci, o cauza suficienta a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu.
Din probele administrate, tribunalul a reținut că reclamanta nu a făcut dovada ca ceilalți cocontractanți ai reclamantei ar fi încercat sa profite de eventuala stare emoțională și de nevoie in care s-ar fi aflat reclamanta în scopul obținerii unor avantaje disproporționate. Starea de tristețe și de oboseală pe care o încerca reclamanta, despre care vorbește martorul I. G., nu este de natură, în opinia tribunalului, să fundamenteze susținerea reclamantei în sensul că s-ar fi aflat într-o situație care i-ar fi determinat pe pârâți să profite de reclamantă. De asemenea, deși martorul O. D. a declarat că reclamanta a avut o stare de depresie destul de serioasă după decesului soțului său, stare care a durat destul de mult, abia în luna noiembrie 2011, reclamanta începând să-și revină, tribunalul a reținut că această declarație nu se coroborează cu niciun alt mijloc de probă administrat la dosarul cauzei.
Astfel, a constatat tribunalul că pierderea unei persoane apropiate din familie este de natură să producă o anumită stare emoțională, de tulburare și tristețe, însă aceasta nu este de natură să conducă la o afectare a capacității și discernământului reclamantei.
Având in vedere si ca dispozițiile art. 967 din Codul civil de la 1864 instituie doua prezumții de valabilitate si de existenta a cauzei, precum si ca, in efortul procesual probator, reclamanta nu a reușit sa răstoarne prezumțiile menționate, potrivit considerațiilor anterioare, tribunalul a constatat că, in cauză, subzista toate cerințele valabilității cauzei contractului de vânzare-cumpărare a imobilului in litigiu.
Referitor la cauza de nulitate privind neplata prețului, tribunalul a reținut caracterul nefondat al acestuia.
În lipsa altor probe pertinente și concludente care să susțină alegațiile reclamantei sub aspectul motivul de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare privind neplata prețului, tribunalul a respins și acest motiv ca neîntemeiat.
În ceea ce privește cauza de nulitate vizând vicierea consimțământului prin dol, tribunalul a reținut că dolul presupune utilizarea de către una din părțile contractante a unor mijloace viclene, in lipsa cărora cealaltă parte nu ar fi contractat (art. 960 din Codul civil de la 1864). Aceasta înseamnă că toate părțile au consimțit la încheierea contractului, cu clauzele astfel cum au fost menționate in contract, numai ca cel puțin una din parți nu a exprimat un consimțământ valabil. Ceea ce susține însă reclamanta este ca si ea si-ar fi dat consimțământul pentru încheierea contractului întrucât pârâții i-ar fi promis cumpărarea unui apartament și că vor avea grijă de aceasta în cazul în care renunță la succesiune și le înstrăinează cota de ½ din imobil sub rezerva dreptului de abitație viageră.
Astfel, analizând probele administrate la dosar sub acest aspect, s-a reținut că pârâtul C. T. a recunoscut prin răspunsul la întrebarea nr. 2 din interogatoriu că i-a promis reclamantei că îi va achiziționa un apartament și că va avea grijă de aceasta până la sfârșitul vieții dacă renunță la succesiunea defunctului. Cu toate acestea, tribunalul reține că promisiunea făcută de pârât viza exclusiv actul juridic al renunțării la succesiune, iar nu și înstrăinarea cotei proprii a reclamantei din dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.
În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea obligației de respectare a dreptului real de abitație, tribunalul a reținut că, în cauză, suntem in prezenta a doua acte juridice distincte, o eventuala nerespectare de către parați a celui de-al doilea act juridic cuprins in contractul încheiat prin care s-a constituit in favoarea reclamantei un drept imobiliar de abitație, nu justifica soluția de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cat acest drept nu s-a constituit într-o obligație contractuală de întreținere, ci reprezintă un drept real de sine stătător.
În acest sens, tribunalul a reținut că, în vederea valorificării dreptului sau ce deriva din actul juridic având caracter constitutiv incorporat in contractul de vânzare-cumpărare încheiat in forma autentica, reclamanta are la dispoziție, la alegerea sa, pentru a reintra in spațiul locativ a cărui folosința si-a rezervat-o, fie o acțiune reala confesorie, fie o acțiune personala, fondata pe actul juridic ce constituie titlul abitației.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta C. T..
În motivarea apelului se arată că în speță, obiectul contractului este vânzarea nudei proprietăți pentru o cota de ½ din imobil, stabilirea unui drept de abitație asupra cotei de ½ cu obligația cumpărătorilor (coproprietari pe cealaltă cotă de ½ ) de a intra in stăpânirea de fapt a cotei la decesul reclamantei și plata unui preț, toate aceste prestații fiind interdependente, strâns legate între ele, fiecare obligație reprezentând cauza juridica a celeilalte.
Apelanta a mai arătat că interpretând în mod concret obligațiile impuse părților prin contract, având în vedere si regulile de interpretare a convențiilor (art. 977 C.civ, art. 982 C.civ, 983 C.civ,) obligațiile părților sunt reciproce si interdependente și formează un tot unitar.
Se precizează că obiectul convenției este unitar, nu poate fi disociat, obligațiile părților sunt interdependente, apelanta arătând că a vândut nuda proprietate pentru o cota de ½, aceasta neavând altă locuința, iar drept contraprestație ar fi primit o sumă de bani și constituirea unui drept real.
Apelanta consideră că instanța a pornit de la o premisa greșită în analiza acestui motiv de nulitate și arată că, întrucât parații sunt în stăpânirea de fapt a cotei de ½ asupra întregului imobil, ca urmare a certificatului de moștenitor emis de pe urma soțului său, obligația lor de a nu intra în stăpânirea de fapt a cotei de ½ pe care le-a înstrăinat-o, nu este posibila, știut fiind că dreptul de coproprietate se întinde asupra fiecărei particule din imobil. Implicit nici exercitarea de către apelantă a dreptului de abitație în condițiile stabilite în contract nu este posibilă.
Se arată cu privire la prețul contractului de vânzare cumpărare, că acesta este derizoriu, nu este sincer și serios.
Se menționează că, după cum s-a arătat prin răspunsul la obiecțiuni formulat de expert Balasoiu R., existența unei ipoteci nu afectează valoarea de circulație a imobilului.
Apelanta a susținut că instanța nu a avut în vedere faptul ca aceasta are și o fiică naturală, care însă nu a înțeles să profite de starea reclamantei pentru a-i transmite toate drepturile asupra bunurilor la care era îndreptățită.
Se arată cu privire la caracterul sincer si serios al prețului și având în vedere răspunsul la întrebările 13 si 14 din interogatoriul luat paratului C. H., că prețul prevăzut in antecontract a fost stabilit exclusiv pentru stabilirea obligațiilor către stat si ca nu cunoaște daca prețul stabilit reprezintă contravaloarea imobilelor vândute. Se susține că prețul trebuie sa fie serios (art. 1303 C.civ.) adică să nu fie derizoriu.
In cazul de față, prețul vânzării imobilului este de 100.000 de euro fiind atât de disproporționat fata de valoarea reală a bunului, încât nu poate constitui o cauză suficientă a obligației asumate de apelanta - vânzătoare.
Potrivit expertizei întocmite în cauza, la momentul stabilirii prețului, respectiv la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare cota de ½ din imobil a fost evaluată la suma de 373.575 Euro.
În opinia apelantei, cauza actului juridic nu există.
Cauza reprezintă obiectivul urmărit la încheierea actului juridic, răspunde la întrebarea "pentru ce s-a încheiat actul juridic".
Potrivit actului de vânzare, cauza actului ar trebui sa fie pentru apelantă rezervarea dreptului de a folosi cota de ½ din imobil, cauză bazată pe . fapt a cotei de ½ din imobil.
Se susține că în ceea ce privește contractul de vânzare cumpărare, acesta are o cauza ilicită și imorală.
Apelanta reclamantă a precizat că prin motivarea dată, instanța a confundat motivul de nulitate pentru neîndeplinirea cerințelor privind valabilitatea obiectului (preț neserios si sincer) cu motivul de nulitate privind cauza ilicita si imorala.
În opinia apelantei, cu privire la acest motiv de nulitate, instanța trebuia sa analizeze in ansamblu, coroborat, susținerile privind modul in care parații au profitat de starea materială, emoțională si echivalenta dintre prestațiile din contractul de vânzare - cumpărare. Instanța trebuia să aibă în vedere, în ansamblu, raporturile juridice dintre părți, inclusiv faptul ca apelanta a și renunțat la dreptul la moștenire în favoarea fiilor săi.
Cauza ilicita si imorala consta in faptul ca parații au profitat de starea mea emoționala, de constrângere din acea vreme, fiind amăgită cu promisiunea păstrării unei familii stabile si acordarea unei bătrâneți liniștite si lipsite de griji, urmând a-mi fi achiziționat si un apartament, spre a obține avantaje disproporționate in cadrul acestei vânzări.
Cum se arata si in doctrina, in cazul unui preț disproporționat de mic fata de valoarea reala a bunului, in condițiile in care una din părți profita de starea de constrângere in care se afla cealaltă parte, spre a obține avantaje disproporționate, contractul poate fi considerat nul absolut întrucât s-a întemeiat pe o cauza ilicita.
Potrivit art. 968 C.civ., Cauza, este nelicita când este prohibita de legi, când este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.
Apelanta precizează că fost profund marcata de decesul prematur al soțului său, aspect care a fost confirmat de martorii audiați în cauza și de înscrisurile medicale depuse la dosar. Potrivit rețetei eliberate de CMI D. C. rezultă că la data de 14.09.2011, cu câteva zile înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărarea a fost diagnosticata cu "stare depresivă”.
În opinia apelantei, în mod evident nici o persoană aflată în stare de normalitate nu renunță la succesiune, iar ulterior la toate drepturile sale, în schimbul unor promisiuni neconsemnate în niciun act (promisiunea achiziționării unui apartament) și în schimbul unui preț evaluat la 30% din valoarea de piață, referindu-se doar la contractul de vânzare cumpărare (fără a avea în vedere drepturile ce i s-ar fi cuvenit în calitate de soț supraviețuitor).
Apelanta a precizat că pârâții au profitat de starea sa emoțională, ulterioara decesului soțului său, de atașamentul, considerația si respectul pe care l-a avut pentru tatăl lor, pentru a le transmite si cota parte din imobil a apelantei, promițându-i acesteia că nu va avea în continuare griji materiale, ca vor fi ca o familie și că îi vor achiziționa reclamantei un apartament (răspunsul la întrebarea nr 2, fila 539).
Cu privire la vicierea consimțământului prin dol, se arată că intimatul parat C. T. recunoaște că i-a promis reclamantei că va avea grija de aceasta până la sfârșitul vieții si că va achiziționa un apartament cu două camere dacă reclamanta renunță la succesiune și înstrăinează cota care îi aparține din imobil, sub rezerva dreptului de abitație viagera.
Se mai arată că această recunoaștere a pârâtului se coroborează cu susținerile reclamantei, cu declarațiile martorilor audiați de aceasta (Ivascu G., O. D.), urmând a fi incidente si dispozițiile art. 225 Vechiul Cod procedură civilă în ce o privește pe B. O..
La răspunsul la întrebarea 39, precum si la întrebarea 32 C. T. afirmă că în urma înghețului din iarna anului 2012 s-au spart centrala, țevile si caloriferele, prin urmare s-a infiltrat apa si a fost nevoie sa demoleze ușile, sa dărâme soba, sa scoată parchetul, s.a. Prin raportul de expertiza întocmit de expert Balasoiu Romanita, pagina 6 din raport, ultima propoziție, rezultă ca nu s-au constatat urme de inundații. De asemenea, potrivit procesului verbal de asigurare dovezi din 29.09.2012 rezultă ca toate încăperile nu prezintă distrugeri.
Apelanta a susținut că pârâții nu au mai recunoscut dreptul său de abitație, au demolat garajul C3, au început să demoleze construcția C2 (obținând certificat de urbanism în acest sens) construcția C 1 fiind în parte închiriata, în parte ocupata cu mobilier aferent societăților comerciale.
Se precizează că la răspunsul la interogatoriu (întrebarea 63, fila 543) paratul C. T. a răspuns că este în casă la el, iar reclamanta nu are nici un drept. A mai arătat apelanta că în toamna anului 2012 parații au împins-o, au lovit-o și i-au spus că nu mai are ce căuta în imobilul din ..
Cu privire la rezoluțiunea contractului, apelanta a menționat că în condițiile în care nu mai are o altă locuință, rezervarea dreptului de abitație (drept golit de conținut de parați) era un drept esențial pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare.
Potrivit normelor de interpretare a contractelor, clauzele contractului au fost interpretate în mod coordonat (art. 977 C. civ) și unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din întreg.
Apelanta consideră că față de conținutul clauzelor contractuale, în mod greșit instanța a disociat artificial contractul de vânzare cumpărare de rezervarea dreptului de abitație, interpretând în mod greșit clauzele contractuale.
În opinia apelantei, ar fi absurd să se rețină faptul că nu ar putea solicita rezoluțiunea contractului în condițiile în care garajul a fost demolat, casa C2 a fost adusă de pârâți în stare improprie locuirii, dorind să o demoleze - conform expertizelor extrajudiciare și certificatului de urbanism din 2012, construcția C 1 fiind în parte închiriată pentru desfășurarea de activități comerciale, în parte nefiind finalizată pentru destinația de locuință.
Se afirmă că rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.
Potrivit art. 1020 C.civ., "Condiția rezolutorie este întotdeauna subînțeleasa în contractele sinalagmatice, în cazul când una din părți nu îndeplinește angajamentul sau"
Toate condițiile necesare pentru pronunțarea rezoluțiunii sunt îndeplinite.
Pârâțiiii, în calitate de cumpărători nu și-au respectat obligațiile ce le reveneau potrivit contractului de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de abitație.
Apelanta a menționată că la încheierea contractului, ținând cont de prețul derizoriu prevăzut în sarcina cumpărătorilor și de faptul că reclamanta nu mai avea și nu mai are o locuință, o clauza principală a contractului a fost aceea ca pârâții să îi respecte dreptul de abitație pe care și l-a rezervat.
Potrivit art. 545 Vechiul Cod civil, art. 561 din Vechiul Cod Civil titularul dreptului de abitație are dreptul de a folosi imobilul, iar nudul proprietar are obligația negativa de a stânjeni exercitarea acestui drept.
În același sens sunt si dispozițiile din Noul Cod Civil, respectiv dispozițiile art. 750 si urm, raportate la dispozițiile art. 703 si urm, art. 729. Nudul proprietar are obligația de a efectua reparațiile mari.
În opinia apelantei, susținerile că garajul s-a autodemolat nu pot fi primite, având în vedere certificatul de urbanism, declarațiile martorilor și răspunsurile la interogatoriu ale paraților.
Apelanta a precizat cu privire la construcția C2 că susținerile paraților că au efectuat lucrări datorită unor presupuse inundații sunt nereale, față de conținutul procesului verbal de asigurare dovezi întocmit de executorul judecătoresc și față de raportul de expertiză întocmit de expert Balasoiu Romanita din care rezultă că nu există urme de inundații.
Se mai precizează că, din propria inițiativă a pârâților, în prezent în construcția C2 nu se mai poate locui, ușile, inclusiv tocurile, fiind scoase din pereți si repuse de formă, fără a se realiza tencuiala aferentă, sobele au fost dărâmate, instalațiile și caloriferele fiind demontate.
Apelanta a menționat că, deși pârâții au recunoscut faptul că în iarna/primăvara anului 2012 au efectuat lucrările sus menționate, ipoteza că ar fi efectuat aceste lucrări datorită inundațiilor existente în casă este contrazisă de expert.
Se arată că în cursul anului 2012 în casa C2 locuiau muncitorii care ridicau noua casa de locuit, edificata în locul garajului, astfel cum rezultă din răspunsul la interogatoriul administrat pârâtului C. H. (întrebarea nr. 44) și din procesul verbal întocmit de politie depus la dosar la termenul din 16.10.2013.
Apelanta a mai arătat că la data de 04.09.2012 când a intrat în curtea imobilului, proprietatea sa, pârâții au izgonit-o, amenințând-o, iar pârâtul C. T. a și lovit-o, dovadă în acest sens fiind certificatul medico-legal si declarația martorului Ivascu G..
Analizând apelul de față, raportat la criticile invocate, Curtea de Apel constată că apelul este nefondat pentru considerentele care vor urma.
Cu privire la critica referitoare la obiectul contractului de vânzare-cumpărare, susținerea apelantei în sensul că obiectul nu este posibil, este nefondată.
Prin obiect al contractului se înțelege acțiunea sau inacțiunea la care părțile sunt îndreptățite sau îndrituite. Obiectul prezentului contract de vânzare-cumpărare îl reprezintă vânzarea cotei de ½ din imobil și a nudei proprietăți aferente cotei de ½ din casa de locuit. Reclamanta vânzătoare și-a păstrat dreptul de habitație viageră, constituirea acestui dezmembrământ reprezentând o convenție distinctă.
Oricum, în cauză, faptul că se vinde cota de ½ din imobil, nu constituie un criteriu pentru constatarea faptului că obiectul nu ar fi posibil, așa cum susține apelanta-reclamantă, motiv pentru care, critica va fi înlăturată, ca neîntemeiată, Curtea constatând că obiectul contractului încheiat este posibil de realizat.
Criticile referitoare la prețul contractului, și anume susținerile că prețul ar fi derizoriu ori nesincer și neserios sunt considerate a fi nefondate. Prețul într-o vânzare este un element esențial. În lipsă de preț nu există vânzare. Prețul trebuie să fie, de asemenea, serios, adică real.
Pe de o parte, prețul trebuie să fie efectiv plătit vânzătorului,iar pe de altă parte, el trebuie să reprezinte echivalentul mai mult sau mai puțin exact al bunului vândut.
Caracterul serios al prețului presupune ca acesta să nu fie atât de disproporționat, în raport de valoarea lucrului vândut, încât să nu existe preț.
În speță, suma de 100.000 euro reprezintă un preț sincer, real, cât timp nu s-a făcut dovada că nu ar fi fost achitat, așa cum reiese din contractul autentic de vânzare-cumpărare, pârâtul C. H. făcând dovada unui împrumut bancar în sumă de 200.000 Euro, împrumut de altfel recunoscut și de către reclamantă.
Prețul nu trebuie să reprezinte neapărat echivalentul exact al bunului vândut.
În litigiul de față, prețul convenit este și serios, suma stabilită nefiind una derizorie.
De altfel, părțile au stabilit acest cuantum și în considerarea relațiilor de familie dintre părți și a faptului că reclamanta urmează a locui în imobil, având păstrat dreptul de abitație asupra cotei de ½ din imobil.
Și faptul că în speță nu s-a vândut întreg imobilul, ci doar cota de ½ din acesta este relevant în stabilirea prețului.
Nu se poate susține că nu e îndeplinită condiția seriozității prețului sau că acesta ar fi derizoriu prin simplul fapt că acesta este mai mic decât prețul de circulație, în situația în care, părțile au convenit asupra unui preț pe care l-au și determinat.
Prețul ar fi fost fictiv dacă el ar fi fost stabilit, fără intenția de a fi plătit și ar fi derizoriu dacă ar fi disproporționat față de valoarea bunului, ceea ce nu este cazul.
Caracterul derizoriu al prețului este o chestiune de fapt, or, în cauză, reclamanta nu a reușit să probeze aspectele susținute.
Astfel, Curtea constată că nu este o disproporție vădită între prețul imobilului și prețul din contract la data încheierii acestuia.
Și critica referitoare la inexistența cauzei este nefondată.
Conform art. 966 din Vechiul Cod civil, obligația fără cauză nu poate avea nici un efect. Reclamanta apelantă nu a făcut însă nici o dovadă a aspectului invocat, și anume lipsa contraprestației în contractul încheiat, și anume nici a lipsei predării bunului și nici a plății prețului.
Așadar, nefiind dovedită lipsa scopului imediat al contractului de vânzare-cumpărare încheiat în cauză, Curtea consideră neîntemeiată critica pe acest aspect.
Și cu privire la critica privind susținerea existenței unei cauze ilicite și imorale în cauză, Curtea constată că în cauză este neîntemeiată.
Nu rezultă din nici o probă că scopul contractului încheiat în cauză a fost în contradicție cu dispozițiile legale ori cu bunele moravuri.
Scopul cumpărătorului a fost să dobândească dreptul de proprietate asupra întregului imobil în litigiu, în condițiile în care deținea cota de ½, iar scopul reclamantei a fost să obțină prețul de 100.000 Euro, din vânzarea nudei proprietăți a cotei sale de ½ din acesta.
Reclamanta a susținut că pârâții au profitat de starea sa emoțională și de depresia prin care trecea, însă, nici acest aspect nu a fost dovedit, cât timp, de la data decesului soțului reclamantei și până la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare și a actului autentic de vânzare-cumpărare a trecut o perioadă de aproape 1 an. Reclamanta a avut astfel posibilitatea să reflecteze asupra actului pe care urmează a-l încheia fiind conștientă și responsabilă de semnificația acestuia.
Reclamanta a mai susținut că a fost înșelată și că nu ar fi primit prețul, însă nu a probat acest aspect. Pe de o parte, aceasta a declarat în fața notarului că a primit integral prețul, iar pe de altă parte, din declarația martorului B. A. reiese că a auzit-o personal pe reclamantă spunându-i mamei sale că a primit suma de 100.000 Euro.
În ceea ce privește critica referitoare la rezoluțiunea contractului încheiat în cauză, pentru încălcarea dreptului de abitație viageră, Curtea constată că și această critică este nefondată.
Pe de o parte, reclamanta are la dispoziție pentru a reintra în spațiul locativ pentru care dispune de abitație viageră, fie de o acțiune reală confesorie, fie de o acțiune personală, bazată pe actul juridic ce reprezintă dreptul său de abitație.
Pe de altă parte, în prezentul proces, reclamanta nu a făcut probe concrete nici pentru dovedirea acestui aspect, și anume, că i se interzice . în litigiu.
Față de aceste considerente, Curtea de Apel va respinge ca nefondat apelul declarat conform art. 296 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanta reclamantă C. T. cu domiciliul ales la Av. D. C., din București, ..5, ., . împotriva sentinței civile nr. 614/24.02.2015 pronunțată de Tribunalul I. – Secția Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți C. H. și C. T., ambii cu domiciliul ales la C.. Av. O. S. din București, ., nr. 5, sector 1 și B. (fostă C.) O., cu domiciliul în Urziceni, ., jud. Ialomița.
Cu recurs.
Pronunțată în ședință publică, azi, 25.02.2016.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
G. S. A. C. B.
GREFIER
D. M.
Red. GS
Tehnored. GC 6 ex
21.03.2016
Jud. fond E. M. O.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 4/2016. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Legea 10/2001. Decizia nr. 116/2016. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
