Anulare act. Decizia nr. 479/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 479/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 18-03-2013 în dosarul nr. 479/2013
Dosar nr._
(_ )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 479
Ședința publică de la 18 martie 2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - D. A. B.
JUDECĂTOR - I. A. H. P.
JUDECĂTOR - DOINIȚA M.
GREFIER - L. C.
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursurilor formulate de recurenții pârâți - reclamanți S. F., G. R. M., precum și de recurentul-pârât M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, împotriva deciziei civile nr. 893 A din 29.10.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți-pârâți R. C., R. L., Ș. S., V. M. și cu intimata-pârâtă ..
Cauza are ca obiect – anulare act.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă consilier juridic I. M., în calitate de reprezentant al recurentului-pârât M. București prin Primarul General, în baza delegației pe care o depune la dosar, intimata reclamantă-pârâtă R. L., personal și asistată de avocat N. C., în baza împuternicirii avocațiale nr._ din 18.03.2013, emisă de Baroul București, pe care o depune la dosar, același avocat reprezentând și interesele intimatului reclamant-pârât R. C., lipsind recurenții pârâți-reclamanți S. F., G. R. M. și intimații –pârâți Ș. S., V. M. și ..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează depunerea la dosar, prin serviciul registratură, a unei cereri formulate de recurenții pârâți-reclamanți S. F. și G. R. M. prin care solicită comunicarea întâmpinării în cazul în care se depune în vederea formulării apărării, precum și judecarea cauzei în lipsă.
Reprezentantul recurentului-pârât M. București prin Primarul General arată că nu mai are cereri de formulat și probe de solicitat.
Avocatul intimaților reclamanți-pârâți arată că în afara înscrisurilor depuse la dosar nu mai are cereri de formulat și probe de solicitat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri de formulat și probe de solicitat constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra excepției nulității recursului declarat de recurenții pârâți-reclamanți S. F. și G. R. M. și în dezbaterea recursului declarat de pârâtul M. București prin Primarul General.
Reprezentantul recurentului-pârât susținând oral motivele de recurs solicită admiterea recursului, modificarea deciziei civile atacate în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiată.
Apreciază că instanța de fond în mod greșit a obligat pârâtul M. București prin Primarul General la plata cheltuielilor de judecată câtă vreme nu s-a făcut dovada culpei procesuale a acesteia în condițiile art.274 din codul de procedură civilă și verificând această critică solicită a se avea în vedere faptul că, la instanța de fond s-a constatat nulitatea absolută a unui contract de închiriere încheiat de către registratorul de serviciu.
În ceea ce privește fondul apelului, apreciază că instanța de fond în mod greșit a respins ca nefondat apelul pârâtului, având în vedere că Dispoziția Primarului General a fost emisă în anul 2009, precum și faptul că ulterior emiterii acestei dispoziții s-a făcut o recunoaștere a dreptului de proprietate realizat la recunoașterea și punerea în posesie și proprietate a dreptului de proprietate al părții adverse, astfel încât nu trebuia reținută o nulitate absolută a contractului de închiriere încheiat în anul 2003 cu 6 ani înainte de emiterea Dispoziției Primarului General.
În ceea ce privește recursul celorlalți reclamanți apreciază că poate fi încadrat în dispozițiile art.304 pct.9 din Codul de procedură civilă, având în vedere că se vorbește de OUG nt.40/1999 care este incident în opinia acestora.
În concluzie, solicită respingerea excepției nulității recursului și admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat.
Avocatul intimaților-reclamanți solicită respingerea recursului formulat de pârâtul M. București prin Primarul General, ca nefondat și menținerea deciziei civile atacate ca temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată pe cale separată.
Apreciază că, din punctul său de vedere culpa procesuală aparține atât M. București prin Primarul General cât și intimatei-pârâte ., care, dacă ar fi ținut cont de sentința civilă nr._/1993 cât și de cererile formulate de numita P. M. ar fi evitat acest proces.
Consideră că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art.274 alin.1 din Codul de procedură civilă, menținând soluția primei instanțe de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, obligându-l pe acesta la plata cheltuielilor de judecată efectuate de intimații-reclamanți în apel, câtă vreme cererea reclamanților-pârâți de constatare a nulității absolute a contractului de închiriere în care pârâtul M. București prin Primarul General a fost parte, a fost admisă, iar apelul declarat de acesta a fost respins, astfel că recurentul pârât a căzut în pretenții.
Cu privire la cea de-a doua critică invocată de recurentul-pârât arată că prin notificarea depusă în termen și înregistrată sub nr.388/1996, numita P. M. a solicitat Comisiei Locale pentru Aplicarea Legii nr.112/1995, restituirea în natură a imobilului din litigiu, notificare ce nu a fost soluționată, iar ca efect al acesteia, a sentinței civile nr._/1993 și a dispozițiilor OUG nr.40/1999, se interzice închirierea apartamentului nr.60 în beneficiul unui nou chiriaș.
Astfel, după cum au reținut și instanțele de fond și apel, contractul de închiriere a fost încheiat la data de 23.04.2003 în baza aprobării A.F.I. nr._ din 16.04.2003, când exista deja o hotărâre judecătorească irevocabilă de restituire a acestuia, precum și o cerere de restituire înregistrată sub nr.388/1996, formulată de autoarea reclamanților-pârâți în temeiul Legii nr.112/1995.
În aceste condiții, apreciază că în mod corect s-a constatat incidența în cauză a dispozițiilor art.44 din OUG nr.40/1999, potrivit cărora sunt interzise sub sancțiunea nulității absolute, înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, a bunurilor imobile-terenuri și construcții cu destinație de locuință care fac obiectul unei încunoștințări scrise, notificări sau cereri în constatare sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri, contractul de închiriere în cauză fiind lovit de nulitate absolută.
Cu privire la recursul pârâților-reclamanți solicită să se constate nulitatea recursului, având în vedere că prin motivele de recurs nu se aduce nici o critică cu privire la hotărârea atacată.
Depune la dosar note scrise și decizia civilă nr.2254 R din 06.12.2012, pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a IV a Civilă în dosarul nr._ .
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, sub nr._, la data de 02.02.2010, reclamanții R. C. și R. L. au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții S. F., S. S., V. M., G. R., M. BUCUREȘTI PRIN PRIMAR, S.C. R.-V. S.A, pronunțarea unei hotărâri prin care să se constatate nulitatea absolută a contractului de închiriere nr._/ 23.04.2003 încheiat de pârâtul S. F. cu M. București prin Primar, S.C. R.-V. S.A și, în subsidiar, să se constate rezilierea de drept a acestui contract, să se dispună evacuarea pârâților S. F., G. R. din imobilul situat în Calea Griviței nr. 67-69, corpul B, ., mansardă, sector 1, pentru lipsă titlu și evacuarea pârâților S. F., S. S., V. M. din imobilul situat în Calea Griviței nr. 67-69, corpul B, ., sector 1, pentru lipsă titlu.
În motivare, reclamanții au arătat că prin sentința civilă nr._/1993 pronunțată de către Judecătoria Sectorului 1 în dosarul nr. 5838/1993, s-a statuat că măsura trecerii în proprietatea statului a imobilului situat în Calea Griviței nr. 67-69, sector 1 este lovită de nulitate absolută întrucât titularul făcea parte din categoria persoanelor exceptate. Această sentință civilă, definitivă și irevocabilă a fost transcrisă în Registrul de transcripțiuni al notariatului Public sector 1, sub nr._/13.10.1994. Prin dispoziția nr._/31.03.2009 a primarului General al Municipiului București și prin Protocolul Nr._/09.07.2009, li s-a restituit reclamanților imobilul menționat în natură.
Cu această ocazie, reclamanții au constatat că la data de 18.04.1994, pârâtul S. F. a încheiat contractul de închiriere nr._/ 23.04.2003 cu M. București prin S.C. R.-V. S.A având ca obiect apartamentul 60 din imobil, contractul fiind prelungit la data de 23.04.2003.
Cu privire la capătul principal de cerere, reclamanții au arătat că acest contract de închiriere este nul de drept, față de prevederile art. 948, art. 968 Cod civil, întrucât la data încheierii contractului, Primăria Municipiului București nu mai era proprietara imobilului.
Cu privire la capetele 2 și 3 de cerere, reclamanții au arătat că a încetat de drept contractul de închiriere, întrucât pârâtul S. F. a subînchiriat fără drept . G. R., astfel încât contractul a fost prelungit în mod nelegal. Totodată, pârâții au folosit abuziv și neglijent acest apartament, aducând locuința în stare de degradare.
În privința capătului 4 de cerere, reclamanții au arătat că pârâții S. F., S. S. și Vitegă M. locuiesc în apartamentul nr. 28 fără a avea niciun titlu.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.948, 968 Cod civil, Legea nr. 114/1996 și O.U.G nr.40/1999.
Ulterior, reclamanții și-au precizat cererea de chemare în judecată, prin care au arătat că înțeleg să solicite constatarea nulității absolute a contractului de închiriere, față de dispozițiile art. 44 O.G. nr. 40/1999, fără a mai solicita în subsidiar, constatarea rezilierii de drept a contractului.
Pârâții S. F. și G. R. M., au formulat întâmpinare și cerere reconvențională.
Prin întâmpinare, au solicitat conexarea dosarului nr._ aflat pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 la prezentul dosar, au invocat excepția lipsei de interes cu privire la capetele 1 și 2 din cerere și au solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată. Au arătat că au comportament foarte bun iar contractul de închiriere a fost legal prelungit. Din anul 2004, pârâtul S. F. și G. R. au intrat într-o relație de concubinaj, și era firesc să locuiască împreună, nefiind adevărat că pârâtul S. F. a subînchiriat apartamentul.
Prin cererea reconvențională, pârâții-reclamanți au solicitat obligarea reclamanților-pârâți să încheie contract de închiriere pentru spațiul deținut în prezent, obligarea reclamanților-pârâți la contravaloarea îmbunătățirilor efectuate în imobil și instituirea unui drept de retenție în favoarea pârâtului-reclamant S. F. până la plata de către reclamanți a contravalorii lucrărilor efectuate, față de dispozițiile art. 48 Legea 10/2001 și Legea nr. 114/1996.
În motivare, pârâtul-reclamant S. F. a arătat că locuiește în apartamentul de la mansardă în baza contractului de închiriere nr._/1994/2003 și cu toate solicitările adresate reclamanților de a intra în legalitate, în sensul încheierii unui contract de închiriere în baza art.15 din Legea 10/2001, aceștia au refuzat. În aceste condiții, pârâtul a instalat un boiler în anul 2007 a cărui valoare materială și manoperă le-a apreciat la 2500 lei, a efectuat cheltuieli aferente spațiilor comune, a căror valoare a apreciat-o la 1000 lei și a achitat cotele de întreținere, a căror valoare a apreciat-o la 1000 lei.
Reclamanții-pârâți, față de cererea reconvențională, au formulat o nouă cerere precizatoare, prin care au solicitat constatarea nulității absolute a contractului de închiriere, evacuarea pârâților din apartamentele nr.60 și nr. 28, respingerea cererii privind obligarea la plata contravalorii îmbunătățirilor, pentru lipsa temeiului juridic și respingerea cererii privind instituirea unui drept de retenție, pentru lipsa temeiului juridic.
În motivare, reclamanții-pârâți au invocat excepția lipsei temeiului juridic pe care pârâții-reclamanți și-au întemeiat cererea și respingerea acesteia ca inadmisibilă. Au arătat că intervențiile aduse asupra imobilelor clasificate monument istoric au nevoie de aviz sau de autorizație de construcție în condițiile speciale reglementate de Legea nr. 422/2001. Au mai invocat reclamanții-pârâți excepția inadmisibilității invocării dreptului de retenție, întrucât legătura dintre bun și debit a fost creată prin încălcarea dispozițiilor legale imperative prevăzute de Legea nr. 422/2001.
Pârâții S. S., V. M., M. BUCUREȘTI PRIN PRIMAR, S.C. R.-V. S.A nu au formulat întâmpinare și nu s-au prezentat în instanță pentru a arăta mijloacele de apărare.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, la data de 25.02.2010, sub nr._, reclamantul S. F. a chemat în judecată pe pârâții R. C. și R. L., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să fie obligați aceștia să-i încheie un contract de închiriere pentru 5 ani pentru . situat în Calea Griviței nr. 67-69, corpul B, ., mansardă, sector 1, față de prevederile art.15 din Legea nr.10/2001.
Prin încheierea de ședință din data de 15.10.2010, instanța a admis excepția litispendenței și a dispus reunirea dosarului nr._ la prezentul dosar.
Prin încheierea de ședință din data de 21.01.2011, instanța a respins excepția lipsei de interes, invocată de pârâții-reclamanți, ca neîntemeiată pentru motivele indicate în încheierea de ședință, a calificat excepția lipsei temeiului juridic ca fiind o apărare ce ține de fondul cauzei și a unit excepția inadmisibilității invocării dreptului de retenție cu fondul cauzei.
Instanța a încuviințat și a administrat pentru părți proba cu înscrisuri, a administrat proba cu interogatoriu pârâtului S. F. și pârâtei G. R., proba cu interogatoriu reclamanților R. C. și R. L., iar pentru pârâții-reclamanți și proba testimonială cu martorul I. G., a cărui declarație a fost consemnată și atașată la dosar. Instanța a respins proba cu expertiză tehnică, ca nefiind utilă soluționării cauzei.
La solicitarea instanței, la dosar a fost atașată adresa nr. 439/14.03.2001 emisă de Direcția pentru Cultură și Patrimoniul Național a Municipiului București.
Prin sentința civilă nr. 7724 pronunțată la data de 20.04.2011 de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr._, a fost admisă cererea de chemare în judecată precizată, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere nr._ încheiat la data de 18.04.1994 si prelungit la data de 23.04.2003, intre S. F. si Primăria Municipiului București prin S.C. R. – V. S.A, s-a dispus evacuarea pârâților – reclamanți S. F. si G. R. din imobilul situat in Calea Grivitei nr. 67-69, corpul B, .. 28, sector 1 și a pârâților S. S., V. M. din imobilul situat in Calea Grivitei nr. 67-69, corpul B, .. A fost respinsă excepția inadmisibilității invocării dreptului de retenție, invocata de reclamantii-parati, ca neîntemeiată, iar cererea reconvențională, formulată de pârâții –reclamanți S. F. și G. R.-M. în contradictoriu cu reclamanții-pârâți a fost respinsă ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că între pârâtul-reclamant S. F. și Primăria Municipiului București, prin S.C. R.-V. S.A. s-a încheiat la data de 23.04.2003 contractul de închiriere având ca obiect apartamentul situat în Calea Griviței nr. 67-69, . 1, figurând înregistrat sub nr._/ 18.04.1994, contract de închiriere ce a fost prelungit la data de 08.04.2004 până la data de 08.03.2009.
Reclamanții–pârâți R. C. și R. L. sunt titularii dreptului de proprietate asupra apartamentului situat în Calea Griviței nr. 67-69, corpul B, ., mansardă, sector 1, drept de proprietate ce a fost recunoscut în favoarea acestora prin Dispozițiile nr._/31.03.2009 și nr._/16.06.2009 ale Primarului General al Municipiului București, prin care s-a restituit in natură în proprietatea reclamanților Corpul B (scara A si B) din imobilul situat în București, Calea Griviței, nr. 67-69, sector 1, cu excepția apartamentelor vândute în baza Legii nr. 112/1995.
Reclamanții – pârâți sunt moștenitori testamentari ai numitei P. M., respectiv legatari universali potrivit certificatului de legatar nr.6/15.02.2007 și nr. 2/17.01.2008 emise de B.N.P. L. M. Ș., în temeiul testamentului autentificat sub nr. 3 din 8.01.2007.
Conform art. 44 din OUG 40/1999, sunt interzise sub sancțiunea nulității absolute înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș a bunurilor imobile – terenuri și construcții cu destinația de locuință, care fac obiectul unei încunoștințări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri.
Prin cererea înregistrată la Comisia Locală pentru Aplicarea Legii nr.112/1995 sub nr. 588 din 6.05.1996, (f.58-59) numita P. M. a solicitat verificarea, stabilirea și acordarea despăgubirilor pentru imobilul situat în București, Calea Griviței, nr. 67-69, corp B. Totodată, a solicitat ca „orice apartament sau spațiu locativ din acest imobil care se va elibera din diverse motive să fie restituit în natură, făcându-se cuvenitele modificări în materie de despăgubiri materiale”.
Prin sentința civilă nr._/1993 pronunțată de către Judecătoria Sectorului 1 în dosarul nr. 5838/1993, s-a statuat că măsura trecerii în proprietatea statului a imobilului situat în Calea Griviței nr. 67-69, sector 1 este lovită de nulitate absolută întrucât titularul făcea parte din categoria persoanelor exceptate. Această sentință civilă, definitivă și irevocabilă a fost transcrisă în Registrul de transcripțiuni al Notariatului Public sector 1, sub nr._/13.10.1994.
După decesul numitei P. M., reclamanții-pârâți R. C. si R. L., au efectuat demersurile pentru restituirea acestui imobil, fiind emise dispozițiile Primarului General al Municipiului București, mai sus menționate prin care li s-a restituit in natură imobilul menționat.
În consecință, instanța a constatat că la data de 23.04.2003, data încheierii contractului de închiriere între pârâtul-reclamant S. F. și Primăria Municipiului București, prin S.C. R.-V. S.A., exista atât o cerere de realizare a dreptului de proprietate cu privire la imobilul obiect al contractului de închiriere, cât și o hotărâre judecătorească irevocabilă de restituire a acestuia, astfel încât devin incidente dispozițiile legale mai sus enunțate, respectiv dispozițiile art. 44 din OUG 40/1999, contractul de închiriere fiind lovit de nulitate absolută.
Totodată, instanța a reținut că reclamanții-pârâți, în baza acelorași dispoziții ale Primarului General al Municipiului București, mai sus amintite sunt titulari ai dreptului de proprietate asupra apartamentului 28 situat în București, Calea Griviței, nr. 67-69, corp B, sector 1, iar pentru acest apartament niciunul din pârâți nu a avut încheiat vreun contract de închiriere.
Pârâții S. F. și G. R. locuiesc atât în apartamentul 60 al imobilului cât și în apartamentul 28. În întâmpinare pârâtul S. F. a arătat că este într-o relație de concubinaj cu pârâta G. R. și este firesc ca aceasta să locuiască împreună cu el, iar prin răspunsul la întrebarea nr. 6 la interogatoriu, pârâtul S. F. a arătat că, fiind într-o relație de concubinaj, fie pârâta G. R. mai vine pe la el, fie el se mai duce pe la pârâtă, respectiv la apartamentul 28. De asemenea, pârâta G. R., cu ocazia luării interogatoriului a arătat că intre aceasta si pârâtul S. F. exista un menaj comun, respectiv aceasta se duce la el in . vine la ea in apartamentul nr. 28. Rezultă astfel că cei doi pârâți, mai locuiesc din când în când împreună fie într-un apartament, fie în celălalt.
Pârâții S. S. și Vitegă M. locuiesc în apartamentul nr.28 al imobilului, aspect care rezultă din adresa nr._/12.08.2009 emisă de Direcția Generală de Poliție a Municipiului București, din declarația martorului I. G., care a arătat că o cunoaște pe doamna Vitegă M. care locuiește alături de doamna G. R. cât și din atitudinea procesuală a acestor pârâți, care nu s-au prezentat în instanță și nu au contestat susținerile reclamanților.
Potrivit art.480 C.civ., printre atributele dreptului de proprietate se numără și dreptul de a folosi bunul, astfel încât ocuparea apartamentelor nr. 28 și nr. 60 din imobilul situat în Calea Griviței nr.67-69, corpul B, sector 1, de către pârâți, fără a justifica un titlu locativ, opozabil reclamanților, apare ca o atingere adusă dreptului acestora.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art.44 din OUG 40/1999 și art. 480 C.civ., instanța a admis cererea principală precizată, a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere nr._ încheiat la data de 18.04.1994 și prelungit la data de 23.04.2003, între S. F. și Primăria Municipiului București prin S.C. R.-V. S.A, să dispună evacuarea pârâților-reclamanți S. F. și G. R. din imobilul situat în Calea Griviței nr.67-69, corpul B, . și ap.28, sector 1 și a dispus evacuarea pârâților S. S., V. M. din imobilul situat în Calea Griviței nr.67-69, corpul B, ., sector 1.
Instanța a respins ca neîntemeiată excepția inadmisibilității dreptului de retenție, invocată de reclamanții-pârâți, având în vedere că potrivit prevederilor legale, respectiv art.43 din O.G. nr.40/1999, este prevăzută posibilitatea recunoașterii unui drept de retenție, în măsura în care sunt îndeplinite condițiile legale, astfel încât solicitarea recunoașterii acestui drept este admisibilă.
Analizând întreg materialul probator administrat în cauză, cu privire la cererea reconvențională, astfel cum a fost precizată, s-a reținut următoarele:
În privința cererii pârâtului-reclamant S. F. privind obligarea reclamanților-pârâți la încheierea unui nou contract de închiriere, în baza prevederilor art. 15 din Legea nr. 10/2001, instanța reține că este neîntemeiată.
Conform art. 13 din Legea nr. 10/2001, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de acest act normativ sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în O.U.G. nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor.
Totodată, conform art. 14 din Legea nr. 10/2001, dacă imobilul restituit face obiectul unui contract de locațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.
În consecință, premisa aplicării prevederilor art. 15 din Legea nr.10/2001, privind prelungirea contractelor de închiriere încheiate în baza O.U.G. nr. 40/1999, o constituie existența unor contracte de închiriere, legal încheiate. Față de soluția la care a ajuns instanța cu privire la contractul de închiriere încheiat între pârâtul-reclamant S. F. și Primăria Municipiului București, prin S.C. R.-V. S.A., la data de 23.04.2003 în sensul că acesta este lovit de nulitate absolută, nefiind respectate dispozițiile legale, instanța constată inaplicabilitatea prevederilor art. 15 din Legea nr.10/2001, neexistând obligația reclamanților-pârâți de a încheia un nou contract de închiriere.
Cu privire la capătul de cerere referitor la îmbunătățiri, instanța a reținut că este neîntemeiat.
Conform art. 43 din O.G. nr. 40/1999, chiriașii din locuințele care au fost restituite potrivit legii foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile, efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative iar până la achitarea integrală a despăgubirilor, au drept de retenție asupra locuinței.
Una din condițiile prevăzute de acest text de lege este ca îmbunătățirile să fi fost efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative, condiție care în cauză nu este îndeplinită, pârâții –reclamanți S. F. și G. R. neavând niciun act justificativ pentru niciuna din îmbunătățirile efectuate.
Mai mult, în ceea ce privește montarea unui boiler în apartamentul nr. 60 al imobilului, instanța reține că în prezent, acest boiler nu mai reprezintă o îmbunătățire adusă acestui apartament, de care reclamanții-pârâți ar putea beneficia în vreun fel, atât timp cât pârâtul-reclamant S. F. a arătat în instanță, cu ocazia luării interogatoriului, că boilerul se află la subsol, iar el folosește baia unui vecin. În consecință, reclamanții-pârâți nu pot fi obligați la achitarea contravalorii acestui boiler, atât timp cât acesta nu se mai află în apartament, iar pârâții-reclamanți pot dispune de el în mod nestingherit.
În privința contravalorii reparațiilor aduse părților comune ale imobilului (îmbunătățiri la conducta de apa menajera si gaze, adusa din . a ușii de la . pe acoperișul imobilului), pârâților reclamanți le revenea, în conformitate cu prevederile art. 1169 cod civil sarcina probei cu privire la efectuarea acestor cheltuieli. Or, aceștia nu au depus niciun document justificativ cu privire la achitarea către asociația de proprietari a vreunei sume de bani cu acest titlu, pretențiile lor fiind astfel neîntemeiate. De asemenea, instanța reține că potrivit adresei nr. 3793/25.08.2010 emisă de Institutul Național al Patrimoniului, imobilul în cauză figurează în lista monumentelor istorice din anul 1992, iar pentru efectuarea unor astfel de lucrări era necesară obținerea unei autorizații de construcție sau a unui aviz emis de către Ministerul Culturii și cultelor, în conformitate cu prevederile art. 23 din Legea nr. 422/2001.
Referitor la solicitarea pârâților-reclamanți de a le fi restituite sumele achitate cu titlu de cote de întreținere, instanța, reține că nu pot fi incluse în categoria cheltuielilor necesare și utile, care ar trebui restituite de proprietari, atât timp cât acestea reprezintă plata unor servicii (apă, căldură, e.t.c) de care au beneficiat exclusiv ocupanții celor două apartamente, iar între părți nu există un contract, prin care să fie prevăzută în sarcina proprietarilor suportarea acestor cheltuieli.
Față de soluția instanței, în sensul că reclamanții-pârâți nu datorează despăgubiri pârâților-reclamanți, instanța a constatat că nu sunt îndeplinite nici condițiile prevăzute de art. 43 din O.G. nr. 40/1999 pentru recunoașterea unui drept de retenție asupra locuinței.
Pentru considerentele arătate, instanța a respins cererea reconvențională, ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței au formulat apel M. București, prin Primar General (la data de 21.07.2011) și pârâții S. F. și G. R.-M. (la data de 11.07.2011), cererile fiind înregistrate pe rolul Tribunalului București - Secția a III - a Civilă la data de 11.08.2011.
M. București a criticat soluția rimei instanțe susținând că nu exista niciun impediment la încheierea contractului de închiriere nr._/23.04.2003 de natură să atragă nulitatea absolută. Astfel, contractul a fost încheiat în 2003, iar reclamanții au primit dispoziție de restituire în 2009, în cuprinsul acesteia arătându-se clar ce se întâmplă cu contractul de închiriere și anume că acesta încetează de drept la momentul emiterii dispoziției, noul proprietar fiind obligat să respecte prevederile art. 16 din OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor.
De asemenea, în privința cheltuielilor de judecată, apelantul susține că nu se poate constata culpa sa procesuală pentru a-i fi aplicate dispozițiile art. 274 C.Proc.Civ.
Pârâții S. F. și G. R.-M. au criticat soluția primei instanțe, arătând că a fost încheiat contractul_/1994/23.04.2003 cu Primăria Municipiului București, prin mandatarul său Romvial, pentru perioada 8.04.2004 - 8.03.2009, astfel încât apelantul este îndreptățit să i se încheie de către noii proprietari un nou contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, potrivit art. 15 din Legea nr.10/2001, care a preluat dispozițiile OG 40/1999.
În privința îmbunătățirilor, în măsura admiterii acțiunii în evacuare, apelanții arată că inclusiv reclamanții au fost de acord cu suma de 3.500 lei.
Instanța de fond nu a avut în vedere că reclamanții nu au putut dovedi că apelanții ar subînchiria spațiile pe care le ocupă și nici nu s-a dovedit că aceștia ar avea un comportament necivilizat și ar tulbura liniștea celorlalți locatari, ci din contră s-a constatat că apelanții, aflați într-o relație notorie de concubinaj, sunt persoane pașnice și locuiesc în bună vecinătate cu ceilalți vecini.
În privința martorului Tepurlui D., prima instanță trebuia să înlăture depoziția sa întrucât acesta esteo o persoană cu grad 5 de handicap, neavând discernământul păstrat.
Instanța de fond nu a avut în vedere reaua-credință a reclamanților care la solicitarea apelantului de încheiere a unui nou contract au pretins o chirie foarte mare și o cheie a apartamentului, nu au procedat la consolidarea imobilului, punând în pericol viața locatarilor.
În privința nulității contractului de închiriere, apelanții arată că nu exista niciun impediment pentru încheierea sa în condițiile în care dispoziția de restituire a fost eliberată reclamanților abia în anul 2009.
Intimații-reclamanți au formulat întâmpinare solicitând respingerea apelurilor ca nefondate. Au arătat intimații că în baza sentinței civile_/1993 autoarea reclamanților a fost repusă în situația anterioară de proprietar al imobilului, dispoziția nr._/2009 și protocolul nr._/2009 nefăcând altceva decât să pună în executare această sentință.
În privința solicitării de încheiere a unui nou contract de închiriere, intimații arată că la data de 31.07.2009 apelantul a fost notificat în scris în vederea încheierii unui nou contract, însă acesta a refuzat. În plus, dispozițiile art. 10 din OUG 40/1999 au încetat să se mai aplice începând cu data de 8.04.2004, ulterior nemaioperând nicio prorogare a termenului de prelungire a contractelor de închiriere încheiate de chiriașii din imobilele preluate abuziv de stat și restituite adevăraților proprietari.
În final, cu privire la solicitarea de obligare la plata îmbunătățirilor aduse imobilului, intimații arată că aceste îmbunătățiri nu au fost făcute cu avizele cerute de lege pentru categoria de monument istoric în care imobilul a fost clasificat, dimpotrivă reclamanții fiind obligați de Legea nr. 422/2001 să readucă imobilul la starea anterioară acestor lucrări.
Tribunalul București - Secția a III-a Civilă prin decizia civilă nr.893/29.10.2012 a respins apelurile formulate de apelantul-pârât M. București prin Primarul General și apelanții-pârâți-reclamanți S. F. și G. R. M., împotriva sentinței civile nr.7724/20.04.2011 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, în contradictoriu cu intimații-reclamanți-pârâți R. C. și R. L. și intimații-pârâți ., și Știrvu S. și V. M., ca nefondate; a obligat apelanții la plata către intimații-reclamanți a sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată.
În considerentele deciziei tribunalul a reținut că:
În privința admiterii cererii de chemare în judecată având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de închiriere, criticată de ambii apelanți, tribunalul a constatat că prima instanță a reținut, în principal, ca și cauză a constatării nulității absolute a contractului de închiriere a constituit-o nerespectarea disp. art. 44 din UG 40/1999, și numai subsidiar lipsa calității de proprietar a locatorului M. București.
Astfel, potrivit art.44 din OUG 40/1999, sunt interzise sub sancțiunea nulității absolute înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș a bunurilor imobile – terenuri și construcții cu destinația de locuință, care fac obiectul unei încunoștințări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri.
O asemenea ”încunoștințare, notificare, cerere în constatare sau realizare”, există - cererea înregistrată la Comisia Locală pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995 sub nr. 588 din 6.05.1996, ( f.58-59) prin care autoarea reclamanților P. M. a solicitat verificarea, stabilirea și acordarea despăgubirilor pentru imobilul situat în București, Calea Griviței, nr. 67-69, corp B. Totodată, a solicitat ca „orice apartament sau spațiu locativ din acest imobil care se va elibera din diverse motive să fie restituit în natură, făcându-se cuvenitele modificări în materie de despăgubiri materiale”.
Întrucât simpla existență a notificării constituie impediment la încheierea unor contracte de închiriere ulterioare, în mod corect prima instanță a reținut nulitatea absolută a contractului_/1994/2003.
Este adevărat și faptul că la momentul încheierii acestui contract locatorul pierduse dreptul de proprietate al imobilului, ca efect al sentinței civile, astfel încât potrivit principiului nemo ad alium plus transferre potest el nu mai putea încheia în mod valabil un contract de închiriere cu privire la bunul altuia (al reclamanților). Susținerile comune ale apelanților privind faptul că intimații-reclamanți au dobândit proprietatea imobilului prin dispoziția primarului - act administrativ, iar nu ca efect al sentinței judecătorești nu poate fi primită dispoziția reprezentând numai modalitatea de punere în executare a sentinței. A considera altfel, ar contraveni forței obligatorii a hotărârii judecătorești și ar lăsa producerea efectelor sale la latitudinea autorității administrative, parte în litigiu.
Efectul admiterii cererii de constatare a nulității contractului de închiriere este retroactiv, ceea ce înseamnă că locatarul nu a avut niciodată această calitate (de ca și cum contractul nu ar fi existat), astfel încât apelantul nu poate invoca dispozițiile OG 40/1999 care îndreptățesc numai chiriașii la încheierea unor noi contracte.
Asupra îmbunătățirilor solicitate de apelanți, tribunalul a constatat că în mod corect prima instanță a respins cererea reconvențională. Critica apelanților cu privire la acest aspect s-a întemeiat pe faptul că reclamanții-pârâți au arătat că sunt de acord cu suma de 3.500 lei, potrivit răspunsurilor la interogatoriu. Din răspunsurile reclamanților la interogatoriu (filele 211 și urm.) nu rezultă o achiesare la pretențiile apelantului.
Asupra aspectelor de fapt privind subînchirierea, relația de concubinaj dintre apelanți, comportamentul lor adecvat unor bune relații de vecinătate, relei credințe a intimaților-reclamanți, tribunalul a constatat că niciunul dintre aceste aspecte nu sunt relevante pentru soluționarea cererilor cu care a fost învestită prima instanță. Audierea martorilor a fost făcută exclusiv cu privire la existența îmbunătățirilor, fiind neutilă cu privire la alte aspecte. Cum nicăieri în considerentele avute în vedere de prima instanță pentru fundamentarea soluției pronunțate nu s-au făcut referiri la aceste aspecte, tribunalul a constatat că aceste critici sunt străine de cauza juridică a litigiului.
În ceea ce privește critica formulată de apelantul M. București în privința obligării sale la plata cheltuielilor de judecată, tribunalul a constatat că singura posibilitate în care partea care cade în pretenții se poate exonera de plata cheltuielilor părții adverse este invocarea situației prevăzute de art. 275 C.Proc.Civ. Cum în cauză pârâtul nu a recunoscut pretențiile reclamanților până la prima zi de înfățișare, în mod corect prima instanță a făcut aplicarea art. 274 C.Proc.Civ.
Prin urmare, apelurile au fost respinse ca nefondate, cu obligarea apelanților-pârâți la plata cheltuielilor de judecată către reclamanți, potrivit art.274 C.Proc.Civ.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs M. București prin Primarul General și pârâții S. F. și R. M..
M. București prin Primarul General a invocat în primul motiv de recurs greșita aplicare a dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă, invocând în acest sens jurisprudența C.E.D.O. care prevede că partea care a câștigat procesul nu va putea obține rambursarea unor cheltuieli, decât în măsura în care se constată realitatea, necesitatea și caracterul rezonabil.
În ceea cel privește pe recurent nu s-a făcut dovada culpei procesuale, astfel încât dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă nu erau aplicabile, iar în caz contrar trebuia să se facă aplicarea art. 274 alin. 3 Cod procedură civilă, reducând cheltuielile de judecată.
Al doilea motiv de recurs se referă la constatarea nulității absolute a contractului de închiriere, menționând că prin sentința civilă nr._/1993 a Judecătoriei sectorului 1 București s-a constatat nulitatea măsurii trecerii în proprietatea statului a imobilului, și că prin dispoziția Primarului General nr._/31.03.2009 s-a modificat dispoziția nr._/2009 și s-a restituit imobilul corp B(scara A+B), inclusiv apartamentul în litigiu .
Astfel, recunoașterea dreptului de proprietate al reclamanților s-a făcut în anul 2009 iar contractul de închiriere s-a încheiat în anul 2003, nefiind nici un impediment la încheierea acestuia.
În plus, s-a menționat în dispoziție că „contractul de închiriere încetează de drept la momentul emiterii dispoziției, iar noul proprietar este obligat a respecta dispozițiile art. 16 din OUG nr.40/1999.
Recurenții S. F. și G. R. M. au arătat în cuprinsul memoriului de recurs ce a reținut instanța de apel referitor la art.13 și 14 din OUG nr.40/1999, menționând că a respins a cest motiv pentru care reiterează „această solicitare prin acest motiv de recurs”.
Al doilea motiv de recurs se referă la faptul că tribunalul greșit nu a instituit un drept de retenție până la achitarea sumei de 3500 reprezentând reparații aduse părților comune ale imobilului, precizând că toate îmbunătățirile și reparațiile erau necesare și utile deoarece imobilul era grav avariat de la cutremurul din 1977, iar în acest sens a redat conținutul art.43 din OUG nr.40/1999.
În temeiul art. 137 alin. 1 Cod procedură civilă Curtea a pus în discuția părților nulitatea recursului formulat de S. F. și G. R. M. întrucât motivele de recurs nu pot fi încadrate în dispozițiile art.304 pct.1-9 Cod procedură civilă .
Analizând cu prioritate această excepție Curtea reține că recursul este o cale extraordinară de atac și se poate exercita doar pentru nerespectarea cerințelor de legalitate, motivele de recurs fiind limitate expres la pct.1-9 din art.304 C.proc.civ.
Niciunul din motivele menționate în cuprinsul memoriului de recurs nu poate fi calificată ca o critică a deciziei pronunțate în apel, fiind în fapt o expunere a situației de fapt a dosarului și a considerentelor instanței de apel. De asemenea, redarea unor texte legale în temeiul cărora s-a judecat cauza, fără a se prezenta o argumentație pentru care recurenții consideră că acele dispoziții au fost greșit aplicate de tribunalul, nu constituie critici de nelegalitate.
În recurs, Curtea cenzurează legalitatea hotărârii în raport cu considerentele legale avute în vedere de către tribunal, motiv pentru care pentru a fi incidente dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă este necesar ca partea nemulțumită de hotărâre să arate de ce au fost greșit aplicată legea. În caz contrar, invocându-se doar formal dispozițiile legale, nu se poate cenzura aplicarea lor, în lipsa oricăror argumente care să arate în ce constă greșita aplicare ori interpretare a legii.
Procedând din oficiu, conform art.306 alin. 3 Cod procedură civilă Curtea nu poate încadra aceste susțineri în niciuna din criticile de nelegalitate prevăzute de lege, astfel încât în temeiul art. 306 alin. 1 Cod procedură civilă Curtea va constata nul recursul .
Recursul formulat de M. București prin Primarul General nu este fondat.
Prevederile art. 274 Cod procedură civilă au fost corect aplicate de atât de instanța de fond cât și de tribunal, soluțiile pronunțe fiind în acord și cu jurisprudența C.E.D.O. în materie.
Prezentul litigiu a fost inițiat în luna februarie a anului 2010 și a continuat până în martie 2013, având ca obiect anularea unui contract de închiriere încheiat de recurent, cu încălcarea dispozițiilor legale, astfel cum s-a statuat de cele două instanțe. Prin urmare, cupla procesuală îi revine și recurentei care, în calitate de pârâtă a pierdut procesul.
Cheltuielile de judecată în cuantum de 620 lei în primă instanță și de 1000 lei în apel, nu sunt exagerate ori disproporționate în raport cu obiectul cauzei .
Astfel, procesul s-a derulat pe parcursul mai multor ani, a presupus numeroase termene de judecată la care reclamanții – intimați au fost asistați de o persoană calificată, cu studii juridice, avocat profesionist, acesta efectuând diferite cereri și apărări specifice cauzei de față. De asemenea, reclamanții au achitat suma de 120 lei cu titlu de taxă de timbru.
Din acest punct de vedere, cheltuielile de judecată compuse din taxă de timbru și onorariu de avocat sunt dovedite, în acest sens prezentându-se instanței chitanțe de plată, au fost necesare și rezonabile în raport cu condițiile specifice în care s-a desfășurat judecată, astfel cum s-a menționat anterior .
Nici cel de-al doilea motiv de recurs nu este fondat.
Nulitatea contractului de închiriere s-a întemeiat pe dispozițiile art. 44 din OUG nr.40/1999, aspect reținut de ambele instanțe care s-au raportat la cererile formulate de autoarea reclamanților către Comisia Locală pentru Aplicarea Legii nr.112/1995, cereri care datau din anul 1996 astfel cum confirmă înscrisurile de filele 58-59 din dosarul de fond.
Astfel, s-a solicitat în mod expres ca orice apartament ori spațiu locativ care se va elibera din diverse motive, să fie restituit în natură, impedimentul principal la încheierea contractului fiind notificarea formulată de autoarea reclamantei.
Prin urmare, deși a fost menționată în contextul situației de fapt, sentința civilă nr._/1993 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București nu a constituit motivul determinant al constatării nulității absolute a contractului de închiriere.
În considerarea dispozițiilor art. 44 din OUG nr.40/1999, împrejurarea că dispoziția emisă de Primarul General în soluționarea notificării în temeiul Legii nr. 10/2001 datează din anul 2009, ulterioară datei încheierii contractului de închirierii - 2003, este lipsită de relevanță, deoarece pe de o parte exista o notificare expresă de a nu închiria încă din anul 1996, iar pe de altă parte, din anul 2001 exista notificarea întemeiată pe Legea nr. 10/2001, care a și fost soluționată prin emiterea unei dispoziții în anul 2009.
Astfel fiind, în temeiul art.312 alin.1 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursul M. București prin Primarul General, ca nefondat, iar față de prevederile art.306 alin.1 Cod procedură civilă, recursul pârâților S. F. și G. R. M. va fi constatat nul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul-pârât M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, împotriva deciziei civile nr. 893 A din 29.10.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă în dosarul nr._ .
Constată nul recursul declarat de recurenții pârâți - reclamanți S. F., G. R. M., împotriva deciziei civile nr. 893 A din 29.10.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți-pârâți R. C., R. L., Ș. S., V. M. și cu intimata-pârâtă ..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 18 martie 2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
D. A. B. I. A. H. DOINIȚA M.
P.
GREFIER
L. C.
Red.D.A.B.
Tehnored.DAB/B.I
2 ex/20.03.2013
------------------------------------------------
T.B.-Secția a III-a – A.E.P.
- C.M.
Jud.Sector 1 – O.D.P.
| ← Anulare act. Decizia nr. 1323/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 491/2013. Curtea de Apel... → |
|---|
