Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 430/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 430/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 29-09-2015 în dosarul nr. 430/2015
Dosar nr._
(_ )
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr.430
Ședința publică de la 29.09.2015
Curtea constituită din :
PREȘEDINTE - G. S.
JUDECĂTOR - M. H.
GREFIER - S. R.
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului (după casare) formulat de apelanții – pârâți P. M. – G. și P. L., împotriva sentinței civile nr.384 din data de 24.02.2012, pronunțate de către Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații – reclamanți B. R. – G. și I. T..
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 22.09.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta când, pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise, Curtea a amânat pronunțarea la 29.09.2015, hotărând următoarele:
CURTEA
Asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr._ la Judecătoria B., reclamanții I. T. și B. R. G. au chemat în judecată pe pârâții P. M. și P. L., solicitând ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren în suprafață de 11,70 ha situat în extravilanul comunei P., ., tarlaua 235, . număr cadastral provizoriu 2599, înscris în cartea funciară nr.2549 a localității P. conform încheierii nr._/18.05.2007 a O.C.P.I. I., precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâții au formulat cerere reconvențională, solicitând pe această cale ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună: obligarea reclamanților pârâți să remită pârâților reclamanți procesul verbal de punere în posesie eliberat pentru terenul în litigiu, anexele acestui prioces verbal, documentația de cadastru și încheierea de intabulare. De asemenea, au solicitat să se dispună anularea antecontractului de vânzare cumpărare, arătând că la data încheierii acestuia terenul nu era determinat ca amplasament, nu avea titlu de proprietate, iar P. L. nu deținea certificat de moștenitor, precum și pentru că prețul plătit a fost unul neserios, promitenții cumpărători urmărind să revândă ael teren, ci nu să-l alipească la terenul lor astfel cum au pretins.
Pârâții reclamanți au solicitat ca, potrivit antecontractului, să fie obligați să restituie de 5 ori prețul încasat, întrucât nu mai doresc să vândă terenul.
Prin sentința civilă nr. 6788/27.12._, a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți P. M. G. și P. L..
A fost admisă acțiunea principală formulată de reclamanții pârâți I. T. și B. R. G..
S-a constatat intervenită vânzarea cumpărarea terenului intravilan în suprafață de 11,70 ha situat în com. P., ., ./1/1, convenție încheiată între reclamanți, în calitate de cumpărători, și pârâți, în calitate de vânzători, pentru prețul de 11.700 lei achitat integral.
Au fost obligați pârâții la plata sumei de 1700,3 lei cheltuieli de judecată către reclamanți.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantul pârât B. G. R. și pârâții reclamanți.
Apelurile astfel promovate au fost înregistrate la Tribunalul București secția a IV-a civilă.
Prin decizia civilă nr. 1067/15.10.2010, au fost admise apelurile, a fost admisă excepția de necompetență materială și s-a dispus anularea sentinței apelate cu reținerea cauzei spre rejudecare.
Litigiul a fost înregistrat pentru rejudecare sub un nou număr, respectiv_ .
Prin sentința civilă nr.384/24.02.2012 pronunțată în acest din urmă dosar de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, a fost admisă acțiunea și, s-a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului din litigiu, conform convenției încheiate între reclamanți, în calitate de cumpărători, cu pârâții, în calitate de vânzători, pentru prețul de 111.700 lei achitat integral, conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1189/2006 la B.N.P. Asociați „Notarex” din București.
Cererea reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată, și s-a luat act de faptul că reclamanții își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Pentru a statua astfel, prima instanță a reținut în esență că:
Reclamanții au încheiat cu pârâții un antecontract de vânzare – cumpărare pentru terenul în litigiu, pârâții obligându-se, în calitate de vânzători ca până la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică să obțină titlul de proprietate.
Prețul vânzării a fost de 111.700 RON, pe care vânzătorii l-au primit, termenul limită pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare fiind stabilit la 06.06.2007.
Titlul de proprietate emis pe numele lui P. M. G. și P. M. R. poartă data de 24.04.2007 iar în Registrul de Impozite și Taxe Locale al Comunei P., terenul extravilan de 11,7 ha a fost înscris sub nr. 602/30.05.2007.
In cursul lunii Iunie, reclamanții i-au notificat pe promitenții vânzători pentru ca la data de 06.07.2007 să se prezinte la BNP Asociați D. D. și C. M. C. pentru a încheia în formă autentică contractul, având asupra acestora Titlul de Proprietate_/24.04.2007 eliberat de Comisia Județeană I. de Aplicare a Legii 18/1991; procesul verbal de punere în posesie 31/21.02.2007 emis de Comisia Locală P. de Aplicare a legii 18/1991; procura specială autentificată sub nr. 1888/31.05.2006 de BNP P. A.; documentația cadastrală, încheierea de intabulare, extras de4 carte funciară și certificatul de atestare fiscală pentru teren, dar pârâții nu s-au prezentat în vederea încheierii actului.
Prin întâmpinare și cerere reconvențională, pârâții reclamanți au susținut că valoarea terenului este cu mult mai mare decât cea stabilită în antecontract iar prețul este nesincer și neserios, că P. L. nu avea certificat de moștenitor de pe urma defunctului P. M. R., pârâții reclamanți fiind de acord cu reanalizarea prețului pe cale amiabilă sau anularea antecontractului de vânzare – cumpărare din vina promitenților vânzători, cu acordarea despăgubirii de 5 ori a prețului încasat.
Pe cale de cerere reconvențională au solicitat obligarea reclamanților de a transmite în original procesul verbal de punere în posesie pentru terenul în discuție; documentația de cadastru și documentația de înscriere în cartea funciară, documente pe care le dețin în baza procurilor emise de către pârâții reclamanți, în prezent anulate și pe care refuză să le predea.
Tribunalul a constatat că apărările pârâților nu sunt fondate cu privire la prețul stabilit în antecontractul de vânzare – cumpărare ca fiind neserios și nesincer; la momentul încheierii antecontractului, și anume 06.06.2006, era vorba de un teren agricol extravilan, iar pe de altă parte, reclamanții pârâți sunt cei care s-au ocupat de eliberarea actelor de proprietate și de intabularea terenului în cartea funciară.
Susținerea pârâților reclamanți că au acceptat vânzarea doar în considerarea calității cumpărătorilor ca făcând parte din Familia „N.” nu este un motiv de anulare a antecontractului de vânzare – cumpărare și nici împrejurarea că pârâții reclamanți ar fi fost dezinformați la momentul încheierii actului, întrucât anularea unui act juridic pentru eroare, potrivit art. 1165 C. civ., nu poate fi invocată de către o persoană majoră, cu atât mai mult cu cât aceștia sunt peroane cu studii superioare și aveau posibilitatea să se informeze cu privire la prețul de vânzare al terenurilor în circumscripția respectivă.
Tribunalul a constatat că antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat între părți nu cuprinde nici o clauză care să conducă la anularea acestuia sau la nelegalitatea sa, obligațiile părților fiind clar stabilite, terenul în cauză fiind determinat și anume teren arabil extravilan, liber de construcții, în suprafață de 11,7 ha situat în .; prețul a fost achitat de către cumpărători iar apreciere ca abuzivă a clauzei penale de restituire a prețului de 5 ori, în condițiile în care promitenții vânzători sunt e acord să restituie acest preț într-un termen de 40 zile de la investirea cu titlu executoriu a hotărârii pentru plata prețului majorat de 5 ori, arată că în realitate aceștia nu mai doresc vânzarea terenului, deci sunt în culpă exclusivă.
Nici împrejurarea că P. L., la momentul încheierii antecontractului nu ar fi avut calitatea de proprietar al terenului nu este întemeiată întrucât titlul de proprietate s-a emis pe numele lui P. M. R. și P. M. G., iar conform certificatului de moștenitor nr.223/13.11.2002 emis de BNP P. A. din Suceava, P. L. este moștenitoarea defunctului P. M. R. în calitate de soție supraviețuitoare cu o cotă de 1/1 din moștenire.
A mai constatat prima instanță că, potrivit dispozițiilor art.1073, 1075 C.civ., creditorul obligației are dreptul de a dobândi împlinirea exactă obligației, și în caz contract are dreptul a dezdăunare, deci promitenții cumpărători sunt singurii care au posibilitatea de a alege între pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să constate intervenită vânzarea – cumpărarea reținând și art. 5 pct. 2 din Titlul X al Legii 247/2005 în sensul că „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.
În condițiile în care promitenții cumpărători au achitat prețul terenului, și au înțeles să solicite pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, aceștia având interesul în a dobândi întocmai îndeplinirea obligației asumate prin antecontract de către promitenții vânzători, tribunalul a admis acțiunea principală, în conformitate cu prevederile art. 5 din Titlul X al Legii 247/2005, art. 1073 C.civ., art. 111 C.pr.civ.
Cererea reconvențională a fost respinsă ca nefondată, reținându-se că toate documentele ce privesc terenul în litigiu, ca urmare a admiterii cererii principale și a pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, rămân în posesia de drept a proprietarilor terenului.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții reclamanți, apel care a fost înregistrat pe rolul secției a III-a a Curții de Apel București.
În motivarea apelului astfel promovat s-a invocat excepția de netimbrare a cererii de chemare în judecată și excepția necompetenței teritoriale a Tribunalului București, arătându-se că instanța de fond în mod arbitrar i-a scutit pe reclamanți de plata taxei de timbru, încălcând în mod flagrant prevederile art.35 al Ordinului nr.790/C/1999, întrucât a fost mai mult preocupată de soluționarea cu celeritate a acțiunii, la prim termen, și nu de verificările prealabile obligatorii legate de legala sa învestire cu soluționarea cererii de chemare în judecată și că, întrucât la data de 2.11.2011 s-a înființat Tribunalul I., dat fiind locul în care este amplasat terenul – județul I., instanța competentă să se pronunțe asupra acestei cauze era Tribunalul I..
Soluția primei instanțe a mai fost criticată în sensul că a fost pronunțată cu încălcarea dreptului la apărare, întrucât instanța a refuzat pârâtului P. M. să îi acorde posibilitatea de a-și angaja un apărător, în condițiile în care condițiile meteorologice din această iarnă l-au pus în imposibilitatea obiectivă de a contacta un apărător pentru a-l reprezenta atât pe acesta, cât și pe pârâta P. L..
Pe fondul cauzei, apelanții pârâți au criticat soluția primei instanțe sub aspectul că, aceasta a soluționat cauza la primul termen de judecată, numai în baza unor probe care au stat la baza unei sentințe dispusă de o instanță care era necompetentă material, și care a refuzat să administreze și să interpreteze într-un mod imparțial probele aflate la dosar. Este inadmisibil ca, după ce se evidențiază faptul că la data perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare, valoarea de impunere a terenului era de 10 ori mai mare decât prețul achitat, instanța să aprecieze că, în fapt, antecontractul de vânzare-cumpărare reflectă un acord de voință valabil ce poate conduce la constatarea valabilității antecontractului de vânzare-cumpărare.
Au susținut apelanții că instanța de fond a ignorat într-o manieră vădit nelegală toate motivele de nulitate susținute de aceștia. Din probe reiese cert că încheierea antecontractului a stat sub imperiul art. 954 alin.1 din Codul civil – error in substantiam -, întrucât la data perfectării acestuia, apelanții pârâți nu cunoșteau amplasamentul real al terenului, precum și structura acestuia; se presupunea la data încheierii antecontractului că va fi retrocedat teren din M. Sticlăria, dar la eliberarea titlului de proprietate s-a constatat că el este amplasat în vecinătatea comunei Corbeanca, iar reclamanții au profitat de această situație cu sprijinul unor funcționari din cadrul primăriei.
Motivarea sentinței este contradictorie – în susținerea apelanților -, întrucât în raționamentul său a reținut că urmează să se aibă în vedere faptul că la momentul încheierii antecontractului, fiind vorba de un teren agricol extravilan, reclamanții sunt cei care s-au ocupat de eliberarea actelor de proprietate și de intabularea terenului în cartea funciară. Or, o asemenea motivare justifică tocmai eroarea în care promitenții vânzători se aflau la data încheierii antecontractului, necunoscând amplasamentul terenului și faptul că numai promitenții cumpărători au cunoscut amplasamentul real.
Consideră apelanții că o dovadă a faptului că s-a procedat la inducerea în eroare este însăși adeverința care a stat la baza perfectării antecontractului. Pârâții-reclamanți nu au invocat leziunea întemeiată pe dispozițiile art.1165 din vechiul Cod civil, ci eroarea asupra substanței obiectului vânzării, respectiv amplasamentul terenului care, la data încheierii contractului, nu le era cunoscută.
Probele administrate în cauză demonstrează în mod indubitabil că prețul este derizoriu, neserios și indus de către reclamanți.
Instanța nu a constatat că, de fapt, în speță nu este vorba despre un antecontract, ci despre o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare care la data încheierii nu avea un obiect determinat, terenul nu se identifică decât ca amplasament în . nu exista un titlu de proprietate, care să stea la baza acestei promisiuni și, în aceste condiții, în mod greșit art. 5 din antecontractului de vânzare-cumpărare a fost ca o clauză de dezicere, și nu ca o clauză penală. Această clauză a fost introdusă cu scopul de a da posibilitatea părților de a revoca promisiunea asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare, și aceasta a reprezentat voința părților la data perfectării lui. În plus, la data încheierii antecontractului Codul civil prevedea ca, în caz de răzgândire, promitenții vânzători să returneze dublul sumei încasate.
S-a mai susținut că acțiunea este neîntemeiată și prin prisma interpretării dispozițiilor art.954 alin.2 din Codul civil – error in personam, întrucât anterior încheierii antecontractului, reclamanții își declinaseră calitatea de descendenți ai unei familii de moșieri din P., ceea ce a condus la o eroare a pârâților asupra calității lor ca parte contractantă.
În permanență, pârâții au susținut că reclamanții i-au indus în eroare atât asupra calității lor de descendenți ai familiei N., și au avut convingerea că au tranzacționat cu o persoană de bună-credință și, de asemenea, că nu au cunoscut nici piața imobiliară pentru a realiza o tranzacție corectă.
Dispoziția art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 are caracter dispozitiv, și nu imperativ, iar instanța este suverană în a aprecia condițiile de formă și fond în care s-a încheiat contractul, ceea ce implică și faptul că dispozițiile sale se aplică în situația unui antecontract valabil încheiat și care mai este în vigoare între părți. Stipularea unui termen pentru executarea obligației de către una dintre părți antrenează, în cazul depășirii sale, desființarea de drept a convenției, împrejurare ce determină inaplicabilitatea acestui text legal.
Prin decizia civilă nr. 4281/26.11.2012, a fost respins apelul astfel susținut, ca nefondat.
Pentru a dispune astfel, instanța de apel a reținut în esență că:
Taxa de timbru a fost stabilită de prima instanță prin raportare la data primirii acțiunii, respectiv 8.06.2007, și în conformitate cu principiul disponibilității procesului civil, reclamanții indicând valoarea obiectului material al litigiului ca fiind suma de 111.700 lei, respectiv valoarea prețului achitat integral în avans la data semnării antecontractului.
Prin urmare, astfel evaluat obiectul material al litigiului, instanța a aplicat corect dispozițiile art.20 alin.2 și 3 din Legea nr.146/1997 și, în măsura în care valoarea ar fi fost contestată, se putea ajunge la o majorare a taxei judiciare de timbru în modalitatea pe care instanța de fond a stabilit-o, numai dacă prin expertiză se reținea o altă valoare decât aceea indicată de reclamanți.
În condițiile prevăzute de dispozițiile art.108 din Codul de procedură civilă, cât timp neregularitatea actelor de procedură nu a fost invocată la prima zi de înfățișare ce a urmat după aceasta, și înainte de a se pune concluzii în fond, nu se mai poate invoca nulitatea actelor de procedură.
Acțiunea a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 04.03.2011, iar prin Hotărârea Plenului C.S.M. nr.676/27.09.2011, s-a dat avizul pentru punerea în funcțiune a Tribunalului I., cu începere însă din data de 01.11.2011, astfel că, în acest context, Curtea constată că în mod corect Tribunalul București a soluționat cauza, ca instanță de fond, a cărei competență a fost stabilită prin decizia civilă nr.1067/A/15.10.2010 de către Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă.
Prin decizia civilă menționată, Tribunalul București, ca instanță de apel, a admis excepția necompetenței materiale a Judecătoriei B., a anulat sentința civilă apelată și a reținut cauza spre rejudecare, în temeiul dispoziției art.2 alin.1 lit.b din Codul de procedură civilă, ca și instanță de fond, iar această hotărâre nu a fost contestată de nici una din părți.
Pe de altă parte, Curtea a constatat că nu există nici un al temei legal în virtutea căruia să se aprecieze că Tribunalul București nu ar fi avut competența teritorială de a soluționa cauza, întrucât, potrivit dispozițiilor art.725 alin.2 din Codul de procedură civilă, procesele în curs de judecată la data schimbării competenței instanțelor legal învestite vor continua să fie judecate de acele instanțe.
Dreptul la apărare al părților a fost pe deplin asigurat în fața primei instanțe care, într-adevăr, la termenul de judecată de la 17.02.2012 a respins cererea formulată de pârâții reclamanți, prin care solicitau amânarea judecății din lipsă de apărare, tribunalul arătând în mod corect că pârâții au fost citați încă din luna mai 2011, pentru termenul de judecată de la 17.02.2012, iar cererea de amânare nu era temeinic justificată prin raportare la ipoteza art.156 din Codul de procedură civilă.
Potrivit dispoziției normei menționate, acordarea unui termen pentru lipsă de apărare este facultativă, însă, în orice caz, susținerea unei asemenea cereri trebuie să fie temeinic motivată.
În plus, Tribunalul a aplicat dispoziția alin.2 al art.156 din codul de procedură civilă și, întrucât a refuzat amânarea judecății pentru lipsa de apărare învederată, a amânat pronunțarea în cauză în vederea depunerii de concluzii scrise.
Prin cererea reconvențională, pârâții reclamanți au solicitat obligarea reclamanților pârâți de a le remite procesul-verbal de punere în posesie cu privire la teren, cu anexele sale, documentația de cadastru și încheierea de intabulare în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra terenului; au solicitat anularea antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece la data încheierii acestuia terenul nu era determinat ca amplasament, nu avea titlu de proprietate, iar P. L. nu deținea un certificat de moștenitor, ci doar un certificat de calitate succesorală, că prețul plătit a fost unul neserios, promitenți cumpărători urmând să revândă acel teren și nu să-l alipească pe terenul lor, cum au pretins inițial, și în acord cu prevederile antecontractului, întrucât nu mai doresc să vândă, să fie obligați să restituie de 5 ori prețul încasat.
În limitele principiului disponibilității procesului civil, care a fost în mod corect aplicat de prima instanță, avându-se în vedere cererile concrete formulate de părți, în condițiile art.82 din Codul de procedură civilă, s-a limitat analiza în cauză doar la nesinceritatea prețului, întrucât acesta era singurul motiv de nulitate al convenției părților, pe care pârâții l-au invocat cu respectarea cerințelor formale; lipsa consimțământului datorat erorii asupra persoanei și asupra obiectului material al acestei convenții a fost afirmată doar pe calea unui răspuns la notificare, pe care promitentul vânzător l-a adresat reclamantului la data de 04.06.2007.
Or, formularea unor argumente noi care fundamentează cererile apelanților pârâți de constatare a nulității antecontractului de vânzare-cumpărare sunt inadmisibile, potrivit dispoziției art.294 din Codul de procedură civilă. Cauza nouă invocată în apel este reprezentată de susținerile care fac trimitere la aplicarea dispozițiilor art. 954 alin.2 din Codul civil, respectiv solicitarea de constatare a nulității antecontractului, întrucât pârâții au fost în eroare cu privire la persoana intimaților.
S-a mai reținut că în mod corect prima instanță a interpretat ansamblul probator administrat în cauză. Potrivit cu dispoziția art.129 din Codul de procedură civilă, părțile au îndatorirea să urmărească desfășurarea și finalizarea procesului și au obligația să îndeplinească actele de procedură în condițiile, ordinea și termenele stabilite de lege sau de judecător, precum și să-și probeze pretențiile și apărările.
Întrucât la termenul de judecată de la 17.02.2012, tribunalul a constatat că părțile nu formulează alte cereri de probatorii, și față de data înregistrării acțiunii, respectiv 08.06.2007, a apreciat că se impune respectarea cerinței ca procedura judiciară să beneficieze de un termen rezonabil și a procedat în mod corect la soluționarea cauzei pe fondul acesteia. În condițiile în care probele administrate în fața primei instanțe au fost câștigate cauzei prin hotărârea tribunalului, care s-a pronunțat asupra competenței judecătoriei în soluționarea pe fond a litigiului, și nu a făcut nici o mențiune cu privire la actele de procedură îndeplinite până la acel moment, în mod corect tribunalul a coroborat acele probe și a stabilit astfel situația de fapt.
Având în vedere, în egală măsură, înscrisurile administrate în cauză, declarațiile martorilor și interogatoriile părților, în mod corect, prima instanță a interpretat convenția intitulată „antecontract de vânzare-cumpărare”, a stabilit obligațiile care incumbă părților și efectele pe care acest act juridic le produce.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare în discuție, apelanții pârâți s-au obligat să înstrăineze reclamanților 11,70 ha teren arabil, situat în extravilanul comunei P., județul Prahova, fiind stabilit și prețul de 111.700 lei pentru perfectarea vânzării, ce a fost achitat integral de către reclamanții cumpărători o dată cu semnarea actului. Întrucât promitenții vânzători nu se aflau în posesia titlului de proprietate, promisiunea de vânzare s-a încheiat în considerarea adresei nr.1258/2005 emisă de Primăria P., prin care se atesta faptul că cei doi apelanți au fost validați cu suprafața de 11,70 ha teren, fără a se indica amplasamentul acestei suprafețe. În egală măsură, amplasamentul suprafeței de teren din litigiu nu a fost cunoscut nici de către intimații reclamanți, acest amplasament urmând a fi stabilit în funcție de terenurile disponibile la momentul emiterii titlului de proprietate.
Sub acest aspect, s-a reținut că în cauză nu sunt aplicabile cerințele art.954 alin.1 din Codul civil, fiind evident că, atât timp cât obiectul convenției îl constituia suprafața de 11,70 ha, apelanții pârâți nu s-au aflat în eroare cu privire la substanța obiectului antecontractului de vânzare-cumpărare.
Tocmai acesta a fost raționamentul care, la data de 06.06.2006, a constituit fundamentul antecontractului de vânzare-cumpărare, urmând ca după obținerea titlului de proprietate, părțile să încheie în forma autentică actul de vânzare-cumpărare.
Prin raportare la dispozițiile art.1303 din Codul civil, tribunalul a reținut în mod corect că prețul este sincer, fiind prețul real convenit de părți (răspunsurile la întrebările nr.6 și 7 ale interogatoriului apelanților).
S-a reținut că în mod corect prima instanță a aplicat dispozițiile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, și, câtă vreme a reținut că s-a probat dreptul de proprietate al promitenților vânzători asupra terenului din litigiu, faptul că intimații reclamanți și-au executat obligația asumată, precum și refuzul promitenților vânzători de a încheia convenția de vânzare, a suplinit consimțământul vânzătorilor și a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului teren extravilan arabil în suprafață de 11,70 ha, astfel cum acesta a fost individualizat prin raportul de expertiză efectuat în cauză.
Împotriva acestei hotărâri a instanței de apel au declarat recurs pârâții P. M. G. și P. L..
Prin decizia civilă nr. 3196/10.06.2013 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție secția I-a civilă, a fost admis recursul astfel exercitat, dispunându-se casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel.
Pentru a dispune astfel, instanța de recurs a reținut în esență că:
Criticile vizând situația de fapt și probele administrate nu se circumscriu motivelor de nelegalitate reglementate de dispozițiile art. 304 Cod procedură civilă, fiind critici de netemeinicie, situație în care nu pot face obiect de analiză în recurs.
În ce privește critica privind stabilirea taxei de timbru și sancțiunea aplicabilă, s-au reținut următoarele aspecte:
Potrivit art. 34 teza a II-a din Ordinul Ministrului Justiției nr.760/22 aprilie 1999 privind aprobarea Normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997, încadrarea în tariful taxelor judiciare de timbru nu constituie obiect al activității de judecată.
Ca atare, față de dispozițiile legale sus-evocate, criticile legate de stabilirea taxei de timbru nu puteau fi valorificate în căile de atac, instanța de control judiciar neputându-le astfel analiza.
Sub acest aspect, trebuie avut în vedere și faptul că, pentru contestarea cuantumului taxei de timbru, partea interesată avea deschisă calea reexaminării în condițiile art.18 din Legea taxei de timbru nr.146/1997.
Instanța supremă a constatat că nu poate fi primită nici critica legată de greșita aplicare a dispozițiilor art. 294 alin. 1 Cod procedură civilă, întrucât într-adevăr eroarea asupra persoanei cocontractanților și obiectului material al convenției, au fost invocate direct în apel ca motive de nulitate a antecontractului de vânzare-cumpărare, și nu prin acțiunea reconvențională.
Au fost găsite fondate însă criticile legate de nepronunțarea instanței de apel asupra motivului de apel ce vizează prețul neserios.
Prin acțiunea reconvențională, pârâții reclamanți au solicitat anularea antecontractului de vânzare - cumpărare motivat de faptul că, la data perfectării acestuia, imobilul teren de 117.000 mp promis pentru a fi înstrăinat, nu era determinat și nu avea la bază un titlu de proprietate, că exista doar un certificat de calitate de moștenitor, că terenul obiect al antecontractului nu a fost individualizat și determinat sub aspectul vecinătăților, că prețul a fost unul derizoriu, nesincer și neserios și că acest act a intervenit numai ca urmare a inducerii lor în eroare privind prețul terenului.
Față de limitele investirii instanței prin acțiunea reconvențională, se impunea analizarea raporturilor juridice dintre părți prin prisma aspectelor învederate, cu referire la prețul de vânzare cumpărare, cu privire la care pârâții au susținut că este neserios și nesincer, impunându-se în acest sens administrarea unor probe pentru aflarea adevărului obiectiv.
Deși prin cererea reconvențională s-a invocat neseriozitatea prețului drept motiv de anulare a antecontractului de vânzare-cumpărare, aceste critici nu au fost examinate de instanța de apel, fiind analizat doar aspectul legat de nesinceritatea prețului.
Pentru validitatea unui contract de vânzare – cumpărare se cere ca prețul să îndeplinească, printre alte condiții, și pe aceea ca el să fie sincer și serios.
Prin „preț serios” se înțelege acea caracteristică a prețului, în virtutea căreia cuantumul menționat în contract trebuie să corespundă realității, să fie stabilit cu intenția reală de a fi cerut și plătit, iar nu doar fictiv. Prețul trebuie să fie, de regulă, proporțional cu valoarea lucrului vândut.
Prin noțiunea de preț serios, în sensul art. 1303 Cod civil, se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea prețului depinde de existența unei proporții între cuantumul prețului fixat de părțile contractante și valoarea reală a bunului vândut.
Cum din dispozițiile art.1303 cod civil rezultă că prețul trebuie să fie serios, aceasta înseamnă că el nu trebuie să fie derizoriu, adică atât de mic, raportat la valoarea bunului, încât să nu poată constitui o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite proprietatea asupra bunului.
Din această perspectivă, este de reținut că echivalența valoare – preț este relativă, în sensul că în aprecierea acestei condiții de validitate a prețului, instanța trebuie să țină seama și de factori de natură subiectivă care pot determina părțile să fixeze un preț mai mic decât valoarea bunului.
Reținând caracterul fondat al criticilor vizând nepronunțarea instanței de apel asupra motivului de apel referitor la neseriozitatea prețului, Înalta Curte a admis recursul și a dispus casarea cu trimiterea cauzei la aceeași curte de apel pentru analizarea aspectului sus-menționat, ocazie cu care se va aprecia asupra necesității administrării de probe în acest sens.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie, la data de 16.04.2014, sub nr._ .
În etapa rejudecării apelului, a fost administrată proba cu expertiză pentru evaluarea terenului în litigiu (expertiză efectuată în integralitate, după constatarea făcută de instanță în sensul că nu poate fi obținut un răspuns edificator de la expertul inițial desemnat spre a răspunde obiecțiunilor care au fost formulate de apelanți la un raport de expertiză întocmit de acesta din urmă în precedentul ciclu procesual).
De asemenea, fiecare dintre părți a depus înscrisuri.
Analizând apelul în raport de actele și lucrările dosarului, de criticile formulate și de prevederile art. 295 coroborat cu art. 315 din C.pr.civ., Curtea reține următoarele:
Evaluarea care se impune a fi realizată în contextul rejudecării pendinte este limitată la chestiunea prețului neserios, care a fost invocată de apelanții pârâți reclamanți drept cauză de anulare a antecontractului de vânzare cumpărare pe care l-au încheiat cu intimații reclamanți pârâți pentru terenul care formează obiect al litigiului, dat fiind faptul că celelalte chestiuni susținute în cadrul criticilor prin care apelul este susținut au fost analizate cu ocazia judecății acestei căi de atac în primul ciclu procesual, iar instanța de casare – în recurs – nu a constatat vreun viciu al judecății realizate relativ la respectivele chestiuni.
Pe de altă parte, în analiza relativă la determinarea seriozității prețului stabilit prin antecontractul a cărui anulare se solicită, este necesar a fi avute în vedere reperele de interpretare a prevederilor art. 1303 C.civ. ce sunt evidențiate în decizia de casare, aceste repere având natura unor dezlegări al căror regim obligatoriu pentru instanța de rejudecare este stabilit prin art. 315 alin. 1 din C.pr.civ.
În considerarea acestor coordonate ale rejudecării apelului, Curtea reține că:
Relativ la susținerea – din cererea reconvențională – în sensul că este neserios prețul stabilit de părți prin antecontractul autentificat sub nr.1189/06.06.2006, care a fost încheiat de părți pentru terenul în suprafață de 11,7 ha situat în com. P., . a reținut că este neîntemeiată teza astfel prezentată de pârâții reclamanți față de situația imobilului asupra căruia s-a convenit, și anume aceea de teren agricol situat în extravilanul localității, precum și față de împrejurarea că reclamanții pârâți au fost cei care s-au ocupat de eliberarea titlului de proprietate și de intabularea terenului.
Această apreciere a instanței de fond este justă prin raportare la situația pe care o avea în concret bunul asupra căruia s-a încheiat convenția (antecontract), la data acordului de voință.
Dreptul de proprietate al pârâților reclamanți nu numai că nu era definitivat prin deținerea de către aceștia a unui titlu de proprietate care să le configureze fără niciun echivoc dreptul pe care s-au obligat să îl transmită, dar nici amplasamentul concret al terenului nu era cunoscut, fiind cunoscute părților contractante numai localitatea în care acesta era situat și categoria de folosință – arabil extravilan.
Nulitatea unui act juridic este sancțiunea de drept civil care lipsește actul respectiv de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă.
Cauza de nulitate este guvernată de regula „tempus regit actum", adică ea trebuie să se regăsească în legea în vigoare la momentul încheierii actului.
Din regula enunțată derivă și constatarea potrivit căreia cauzele de nulitate trebuie să fie anterioare sau concomitente actului juridic. Ca atare, regularitatea antecontractului de vânzare cumpărare a cărui anulare a fost solicitată de pârâții reclamanți în speță se impune a fi analizată în considerarea circumstanțelor existente la data perfectării lui.
Din această perspectivă, Curtea reține că aprecierea relativă la seriozitatea prețului trebuie să se realizeze prin raportare la contextul faptic și juridic de la data realizării acordului de voință consemnat în antecontract, și nu prin raportare la circumstanțe ulterioare respectivei date.
Situația terenului în privința căruia a fost încheiat antecontractul, de a fi unul în privința căruia nu exista vreo certitudine relativă la amplasamentul lui concret (după cum apelanții înșiși au arătat în cererea reconvențională), dar și împrejurarea că efortul antrenat de obținerea titlului de proprietate - ca act care marchează definitivarea procedurii speciale reglementate prin legislația fondului funciar și consolidarea calității de proprietar a beneficiarilor reconstituirii unui astfel de drept - a fost transferat promitenților cumpărători (prin procurile autentificate la aceeași dată, cu numere de autentificare consecutive numărului antecontractului – pg. 38-39 dosar Judecătorie), constituie elemente care diferențiază imobilul asupra căruia s-a tranzacționat de unul care ar fi fost gata de vânzare și care, în consecință, ar fi implicat cu necesitate un preț similar celor la s-ar fi vândut în mod obișnuit terenuri similare.
Prețul, ca element al unei convenții de vânzare cumpărare, reprezintă contraprestația cumpărătorului pentru dreptul de proprietate pe care îl dobândește ca efect al perfectării unei astfel de tranzacții, rolul lui fiind acela de a înlocui în patrimoniul vânzătorului bunul/dreptul transmis.
Astfel, prețul plătit de cumpărător pentru un bun reprezintă costul acestuia.
Pe de altă parte, valoarea reprezintă un concept economic abstract, care se referă la prețul probabil convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun, respectiv la optica pieței asupra beneficiilor celui care deține bunurile, la data evaluării.
Făcând aplicarea acestor repere teoretice la situația de fapt descrisă în precedent, Curtea apreciază că stabilirea de către părțile în proces a unui preț pentru care părțile au convenit că urma să se realizeze vânzarea, preț care nu este similar valorii (echivalente prețului probabil) unui teren gata de vânzare ce ar avea un amplasament comparabil celui pentru care pârâților reclamanți li s-a reconstituit dreptul de proprietate, nu are valențele unui preț neserios.
Sub același aspect, Curtea reține că, în lumina principiului liberului acord de voință care guvernează materia contractuală, prețul stabilit printr-o convenție nu poate fi calificat ca neserios doar în considerarea faptului că acesta este inferior prețului care a fost plătit în cadrul altor tranzacții de vânzare-cumpărare.
Atâta vreme cât prețul constituie cauza juridică a obligației asumate de vânzător, el poate fi calificat ca neserios numai în măsura în care este infim, sau atât de disproporționat față de valoarea bunului încât să nu existe preț.
Or, în condițiile în care: prețul stabilit prin convenția analizată a fost corelativ promisiunii de vânzare a unui bun care era afectat de elementele de incertitudine descrise anterior; promitentul vânzător P. M. G. (care a încheiat convenția atât în nume propriu, cât și în calitate de mandatar al promitentei P. L.) era o persoană cu studii economice superioare, care avea astfel un nivel de instruire suficient pentru a conștientiza consecințele încheierii unui contract – și, în acest context, de a acționa cu prudență și diligență prin identificarea unor surse de informare pertinente în vederea unei evaluări adecvate a bunului în privința căruia și-a exprimat consimțământul de vânzare viitoare -, precum și împrejurarea că suma stabilită cu titlu de preț a fost primită integral de promitenții vânzători încă de la momentul perfectării acestei convenții, Curtea apreciază că prețul convenit a reprezentat tocmai cauza juridică ce a corespuns voinței reale a părților pentru a-și asuma obligația de vânzare-cumpărare (însăși apelanta P. L. precizând, prin răspunsul la întrebarea nr. 7 din interogatoriu, că prețul din antecontract era un „preț bun” în anul 2006), neconstituind deci un preț neserios.
Pe de altă parte, Curtea notează că expertiza efectuată în etapa rejudecării apelului reliefează faptul că terenuri similare celui la care se referă antecontractul analizat (situate în extravilanul comunei P.) au fost vândute efectiv cu prețuri cuprinse între 0,28 și 2,77 RON – pg. 265 dosar apel rejudecare)
Reținând că pentru terenul în litigiu, având situația descrisă mai sus – în suprafață de 11,7 ha – a fost convenit un preț de 111.700 RON, care corespunde unui preț unitar de 0,954 RON/m.p., Curtea apreciază că acesta se circumscrie întrutotul marjei de preț care a fost achitată pentru tranzacții translative de proprietate certe, astfel că nu există temei spre a se reține că prețul analizat este neserios.
În ce privește solicitarea apelanților pârâți reclamanți, dar și recomandarea expertului, de a fi avută în vedere evaluarea făcută terenului prin raportare la ofertele de vânzare, Curtea apreciază că nu poate fi primită în condițiile în care au fost administrate probe legate de tranzacții efectuate în realitate, iar acestea din urmă se bucură de o prezumție relativă de regularitate atâta vreme cât sunt constatate prin acte instrumentate de un notar public, și astfel ele conferă certitudine cu privire la comportamentul în piața imobiliară al persoanelor hotărâte să vândă, și respectiv să cumpere, spre deosebire de ofertele de vânzare care exprimă numai probabilitatea ca proprietarul ofertant să găsească în termen scurt un cumpărător și să și încaseze prețul solicitat prin ofertă.
Având în vedere considerentele expuse și dispozițiile legale menționate, Curtea constată că este nefondată critica prin care apelanții susțin greșita apreciere a primei instanțe relativ la teza neseriozității prețului, teză evocată ca motiv de nulitate a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1189/2006. Pe cale de consecință, în conformitate cu dispozițiile art. 296 din C.pr.civ., urmează a se dispune respingerea, ca nefondat, a apelului astfel susținut.
Se va lua act de faptul că intimații și-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de apelanții - pârâți P. M. G., domiciliat în Ploiești, ., județul Prahova și P. L., domiciliată în Suceava, ., ., ., împotriva sentinței civile nr.384/24.02.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații - reclamanți I. T., domiciliat în București, ., .. 2, ., sector 1 și B. R. G., domiciliat în Ghermănești, ., ., ., județul I..
Ia act că intimații și-au rezervat dreptul la cheltuieli de judecată pe cale separată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 29.09.2015.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
G. S. M. H.
GREFIER
S. R.
Red.G.S.
Tehnored.R.L./G.S.
6 ex
T.B. Secția a IV-a – C.Segărcianu
| ← Anulare act. Decizia nr. 387/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Anulare act. Decizia nr. 948/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
