Legea 10/2001. Decizia nr. 6/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 6/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 09-01-2013 în dosarul nr. 6/2013
DOSAR NR._
(_ )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTI A III A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.6 A
Ședința publică de la 9 ianuarie 2013
Curtea constituită din:
P. - A. D. T.
JUDECATOR - I. A. H. P.
GREFIER - Ș. P.
***** *****
Pe rol se află soluționarea apelurilor declarate de apelantul - reclamant V. F., de către apelanții-intervenienți T. I., T. G. M., T. A. M., T. I., T. E. și de către apelanții-intervenienți M. F., M. M., M. C., M. C. și M. E., împotriva sentinței civile nr.813 din 13.04.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr._/3/2010*, în contradictoriu cu intimații-pârâți P. M. BUCUREȘTI, R. V., P. G. M., N. L., . SRL, . SRL actuală . și P. G..
P. are ca obiect – Legea nr.10/2001.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă avocat M. A. F., în calitate de reprezentant al apelantului-reclamant V. F., în baza împuternicirii avocațiale . nr._/27.02.2012, emisă de Baroul București – Cabinet Individual, aflată la fila 41 dosar, același avocat reprezintă și interesele apelanților-intervenienți T. I. (fiind și personal), T. G. M., T. A. M., T. I., T. E., M. F., M. M., M. C., M. C. și M. E., în baza împuternicirilor avocațiale nr._/10.05.2012, nr._/27.02.2012 și respectiv nr._/14.05.2012, emise de Baroul București – Cabinet Individual, aflate la filele 13, 22 și 32, consilier juridic I. M., în calitate de reprezentant al intimatei-pârâte P. M. BUCUREȘTI, în baza delegației aflată la fila 73 dosar, lipsind intimații-pârâți R. V., P. G. M., N. L., . SRL, . SRL actuală . și P. G. .
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează împrejurarea că apelanții au fost scutiți de la plata taxei judiciare de timbru, conform încheierii de ședință din data de 20.12.2012, prin care s-a admis cererea de reexaminare și s-a constatat că acțiunea este scutită de taxa judiciară de timbru conform art.50 alin.1 din Legea nr.10/2001.
Părțile prezente și reprezentate, având pe rând cuvântul, declară că nu mai au cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Avocatul apelanților, având cuvântul, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat în temeiul art.282 și 289 din Codul de procedură civilă, schimbarea în parte a hotărârii atacate, în sensul reținerii menținerii respingerii excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului V. F., admiterea acțiunii și să se constata ca fiind admisibile cererile de intervenție, cereri care au fost admisibile în principiu.
Consideră că s-a procedat la cercetarea fondului cauzei, iar dacă instanța apreciază contrariul solicită trimiterea cauzei spre rejudecare.
Arată că actele întocmite cu încălcarea dreptului de preemțiune sunt lovite de nulitate absolută, fiind emise cu nerespectarea dispozițiilor imperative ale legii, neexistând nici o notificare, având în vedere că s-au efectuat vânzări și revânzări ale imobilului succesive.
Mai mult, instanța de fond în rejudecarea cauzei nu a ținut cont de dispozițiile Curții de Apel București date prin decizia civilă nr.732 A/13.12.2010, irevocabilă, prin care pricina a fost trimisă spre rejudecare pentru constatarea nulității dispoziției primăriei și a contractelor de vânzare-cumpărare succesive, pentru încălcarea dreptului de preemțiune ale chiriașilor.
Este adevărat faptul că instanța de fond a solicitat depunerea notificărilor la dosar, dar acestea nu au fost puse la dispoziție, întrucât nu există, așa cum a recunoscut și pârâtul P. G. faptul că nu au fost emise aceste notificări. Dreptul de preemțiune a fost deja stabilit de către Curtea de Apel București, motiv pentru care nu se impunea rediscutarea lui și existența acestuia. S-a pus în discuție inexistența unui text de lege și au fost analizate și dispoziții legale abrogate, respectiv art.42 pct.3, art.43, pct.4, art.45 pct.4 din Legea nr.10/2001 în forma inițială și art.17 pct.3 și 4 din Legea nr.10/2001, republicată prin Legea nr.247/2005.
Consideră că și în forma inițială obligația notificării era necesară, fiind inadmisibil ca la rejudecarea în fond să se constate că nu există dreptul de preemțiune.
Solicită obligarea la plata cheltuielilor de judecată, conform chitanțelor nr.441 și 442/19.04.2012, nr.451/11.05.2012, nr.455/18.05.2012 și nr.463/07.06.2012, pe care le depune la dosar.
Reprezentantul intimatei-pârâte P. M. BUCUREȘTI, având cuvântul, solicită respingerea apelului, ca nefondat și menținerea hotărârii instanței de fond ca fiind legală și temeinică, având în vedere că la fila 8 din considerentele hotărârii pronunțate, instanța de fond în mod corect face vorbire despre art.11 din Legea nr.10/2001, care a fost invocat și de către partea adversă, cât și de alt aspect al neincidenței în speță a dispozițiilor art.2, anexa 2 lit.a și b din Legea nr.10/2001, art.17 din Legea nr.10/2001.
Consideră că s-au respectat dispozițiile legale în materie când s-a emis dispoziție de către instituția pe care o reprezintă, s-au achitat despăgubirile actualizate data de 22.11.2006, iar în speță instanța de fond a reținut în mod corect faptul că reclamantul-apelant și intervenienții-apelanți nu aveau și nu pot să aibă un drept de preemțiune la vânzare și înstrăinarea imobilului respectiv, astfel că nu există o cauză de nulitate absolută care să fi putut fi reținută de către instanța de fond, după rejudecare.
Avocatul apelanților, având cuvântul în replică și în raport de susținerile reprezentantului intimatei-pârâte P.M.B., arată că acest drept de preemțiune nu a fost abrogat în mod expres prin nici un act normativ, acest drept de preemțiune există și este motiv de nulitate absolută.
Curtea reține apelurile spre soluționare.
CURTEA,
Asupra apelurilor civile de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr._/11.12.2009, Judecătoria Sectorului 3 București a admis excepția necompetenței materiale și a declinat în favoarea Tribunalului București competența soluționării acțiunii formulate de reclamantul V. F. împotriva pârâților P. M. București, R. V., P. G. M., N. L., ., . SRL și P. G., prin care se solicita să se constate nulitatea absolută a Dispoziției nr. 6456/_ emisă de P. M. București și să dispună anularea acesteia, precum și să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.443/13.02.2007 autentificat de BNP N. M. E., nr.620/15.02.2008 autentificat de Pro Jure și nr.870/20.03.2007 autentificat de BNP N. M. E., contracte încheiate între beneficiarii dispoziției și pârâtele persoane juridice și să se dispună desființarea acestora.
Cauza s-a înregistrat pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă la data de 24.02.2010.
Prin sentința civilă nr.422/26.03.2010, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins excepția lipsei de interes ca neîntemeiată și a respins acțiunea formulată de reclamantul V. F., în contradictoriu cu pârâții P. M. București, R. V., P. G. M., N. L., ., . SRL și P. G., ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța, în temeiul art. 137 alin. 1 Cod de procedură civilă a soluționat cu prioritate excepția lipsei de interes, invocată de pârâta . SRL, excepție ce a fost respinsă ca nefondată, cu motivarea că reclamantul justifică un interes în promovarea prezentei acțiuni, având în vedere că ocupă în calitate de chiriaș un apartament din imobilul care a fost restituit pârâtelor R. V., P. G.-M. și N. L. acest apartament, iar ulterior pârâtele au vândut imobilul pârâtei . SRL, care printr-o acțiune separată și solicită evacuarea reclamantului.
În ipoteza în care demersul juridic promovat de către reclamant ar avea succes, acesta și-ar putea conserva calitatea de chiriaș.
La interpelarea instanței, reclamantul a pretins că avea la dispoziție suma de 100.000 lei, cu care putea cumpăra imobilul, fără a putea aduce probe în sprijinul susținerilor sale, obligație care îi incumba potrivit art. 129 alin. 1 Cod de procedură civilă coroborat cu art. 1168 Cod civil.
Din cuprinsul contractul autentificat sub nr. 443/13.02.2007 la BNP N. M. E. între pârâtele R. V., P. G.-M. și N. L., în calitate de vânzători și . SRL, în calitate de cumpărător (filele 8-11 dosar nr._ ), rezultă că imobilul a fost vândut în totalitate, nu pe apartamente, pentru suma de 250.000 Euro.
An mai reținut tribunalul că imobilul nu are apartamentele delimitate, iar reclamantul nu a depus contractul de închiriere pentru a se putea individualiza imobilul pe care l-a ocupat în calitate de chiriaș și, în consecință, dreptul său de preemțiune la cumpărare.
Tribunalul a reținut că reclamantul nu a invocat alte motive de nulitate în ceea ce privește dispoziția nr. 620/15.02.2006, astfel că, motivul de nulitate privind dispoziția nu poate fi avut în vedere întrucât art. 17 din Legea nr.10/2001 nu privește dispozițiile, ci contractele de vânzare-cumpărare încheiate de proprietari cu terțe persoane.
Întrucât nu au fost dovedite motive de nulitate în ceea ce privește dispoziția, tribunalul a respins ca neîntemeiată, atât cererea de constatare a nulității absolute a acesteia, cât și a actelor subsecvente în baza principiului nulitatea actului principal atrage și nulitatea actelor subsecvente (quod nullum este, nullum producit effectum).
De asemenea, a respins și cererea privind constatarea nulității absolute a contractului autentificat sub nr. 443/13.02.2007 la BNP N. M. E., întrucât reclamantul nu a dovedit că era îndreptățit la cumpărarea apartamentului pe care îl ocupă, nici că a fost prejudiciat prin vânzarea acestuia.
Prin decizia civilă nr.732/13.12.2010, Curtea de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie a admis apelul formulat de apelantul V. F., împotriva sentinței civile nr.422/26.03.2010, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații P. M. București, R. V., P. G. M., P. G., N. L., S.C. C. B. Rom S.R.L. și S.C. C. B. Investments S.R.L., a desființat sentința apelată și a dispus trimiterea cauzei pentru rejudecare la aceeași instanță.
Pentru a pronunța această decizie, Curtea a reținut că prin cererea de chemare în judecată adresată primei instanțe reclamantul a solicitat constatarea nulității absolute a dispoziției nr.6456/05.10.2006, pentru încălcarea dispozițiilor art.11 din Legea nr.10/2001 și constatarea nulității contractelor de vânzare - cumpărare nr.443/13.02.2007, nr.620/15.02.2008 și nr.870/20.03.2007, atât ca o consecință a constatării nulității dispoziției nr.6456/2006, cât și pentru încălcarea dreptului de preemțiune al reclamantului reglementat de art.17 din Legea nr. 10/2001.
Din considerentele sentinței instanței de fond rezultă că aceasta a verificat legalitatea contractelor de vânzare - cumpărare menționate în acțiune din punct de vedere al dispozițiilor art.17 din Legea nr.10/2001, iar cu privire la cererea reclamantului privind nulitatea absolută a dispoziției nr.6456/05.10.2006 a apreciat că nu poate fi reținută, deoarece reclamantul a invocat în susținerea acestei cereri tot dispozițiile art.17 din Legea nr.10/2001, care se referă exclusiv la contractele de vânzare - cumpărare încheiate de proprietar cu terțe persoane și nu la dispozițiile emise în procedura administrativă prevăzută de Legea nr.10/2001 .
Din motivele de fapt ale acțiunii rezultă însă că reclamantul invocase nulitatea dispoziției 6456/05.10.2006 pentru încălcarea dispozițiilor art.11 din Legea nr. 10/2001, susținând că pârâtele nu puteau beneficia de restituirea în natură a imobilului situat în .. 42, sector 1 decât după restituirea despăgubirilor deja primite .
Omițând să analizeze și această cerere a reclamantului instanța a încălcat principiul disponibilității ce trebuie să guverneze orice proces civil și obligă instanța de judecată să analizeze toate cererile cu care a fost legal învestită de părți, iar prejudiciul produs în acest mod reclamantului nu poate fi remediat decât prin trimiterea cauzei la aceiași instanță pentru analizarea cererii omise.
Având în vedere faptul că nulitatea contractelor de vânzare - cumpărare s-a invocat de reclamant atât pentru încălcarea dreptului său de preemțiune (art. 17 din Legea nr. 10/2001), cât și ca o consecință a nulității dispoziției nr.6456/05.10.2006, în vederea pronunțării unei soluții unitare în cauză, Curtea a apreciat că se impune, în baza dispozițiilor art.297 Cod procedură civilă admiterea apelului, desființarea sentinței instanței de fond și trimiterea cauzei pentru rejudecare la aceiași instanță.
Cauza s-a reînregistrat pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă pentru rejudecare la data de 02.03.2011.
La termenul din data de 18.03.2011 numiții M. F., M. M., M. C., M. C. și M. E. au formulat cerere de intervenție în interesul reclamantului, solicitând admiterea acțiunii acestuia și justificându-și interesul formulării cererii prin calitatea pe care o au de chiriași în imobilul în litigiu.
La termenul din data de 23.02.2012 intervenienții își modifică cererea de intervenție accesorie în cerere de intervenție în interes propriu.
La același termen se formulează cerere de intervenție în interes propriu și de restul chiriașilor din imobil, numiții T. I., T. G. M., T. A. M., T. I. și T. E., solicitând admiterea acțiunii.
Cererile de intervenție au fost admise în principiu de către instanță la termenul din data de 02.04.2012.
Prin sentința civilă nr.813/13.04.2012, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului V. F. ca neîntemeiată, a respins cererea principală formulată de reclamantul V. F. și cererile de intervenție în interes propriu formulate de intervenienții T. I., T. G. M., T. A. M., T. I., T. E., M. F., M. M., M. C., M. C., M. E., în contradictoriu cu pârâții P. M. București, R. V., P. G. M., P. G., N. L., S.C. C. B. Rom S.R.L. și S.C. C. B. Investments S.R.L. ca neîntemeiate și a respins cererea de obligare a pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că prin cererea de chemare în judecată reclamantul și intervenienții în interes propriu au solicitat constatarea nulității absolute a dispoziției nr.6456/05.10.2006, pentru încălcarea dispozițiilor art.11 din Legea nr.10/2001 și constatarea nulității contractelor de vânzare - cumpărare nr.443/13.02.2007, nr.620/15.02.2008 și nr.870/20.03.2007, atât ca o consecință a constatării nulității dispoziției nr.6456/2006, cât și pentru încălcarea dreptului de preemțiune reglementat de art.17 din Legea nr. 10/2001.
In fapt, s-a reținut că prin Dispoziția nr.6456/5.10.2006 emisă de P. M. București, a fost restituit pârâtelor persoane fizice imobilul situat în București, ..42, sector 1 cu obligația restituirii despăgubirilor încasate în baza HCGMB nr. 3609/15.11.2000, indexate cu rata inflației.
Conform adresei emise de CGMB-AFI nr._/30.11.2006 rezultă că potrivit Hotărârii nr. 3609/15.11.2000 la momentul preluării abuzive a imobilului situat în București, ..42, sector 1 s-au acordat despăgubiri în valoare de_ lei vechi, iar pentru imobil și teren care s-a retrocedat prin Dispoziția nr.6456/5.10.2006, petenții trebuie să restituie despăgubiri în valoare de_ lei, ce se va reactualiza cu indicele de inflație. Astfel, suma reactualizată ce trebuie restituită este de 109.222 RON. Această sumă a fost restituită de către pârâții persoane fizice, la data de 30.11.2006, conform extrasului de cont depus la fila 53 primul fond și ordinului de plată depus la fila 54 în primul fond.
Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.443/13.02.2007 R. V., P. G. M. și N. L. au vândut imobilul situat în București, ..42, sector 1, către . SRL.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.870/20.03.2007 . SRL a vândut imobilul situat în București, ..42, sector 1 către . S.R.L. actuala ..
Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.620/15.02.2008 R. V., P. G. M. și N. L. au vândut apartamentul nr.2 din imobilul situat în București, ..42, ., sector 1, către . S.R.L. actuala ..
Asupra excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului, tribunalul a apreciat că reclamantul justifică un interes în promovarea acțiunii și are calitate procesuală activă în cauză, deoarece ocupă, în calitate de chiriaș, un apartament din imobilul care a fost restituit prin Dispoziția nr.6546/2010, pârâtelor R. V., P. G. M. și N. L., iar ulterior pârâtele au vândut imobilul pârâtei . SRL care l-a înstrăinat pârâtei S.C. C. B. Investments S.R.L. care, printr-o acțiune separată, solicită evacuarea reclamantului din apartament.
Considerând că reclamantul are calitate procesuală activă în cauză, a respins excepția lipsei calității procesuale active ca neîntemeiată.
In drept s-a reținut că potrivit art. 11 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 imobilele expropriate și ale căror construcții edificate pe acestea nu au fost demolate se vor restitui în natură persoanelor îndreptățite, dacă nu au fost înstrăinate, cu respectarea dispozițiilor legale. Dacă persoana îndreptățită a primit o despăgubire, restituirea în natură este condiționată de rambursarea unei sume reprezentând valoarea despăgubirii primite, actualizată cu coeficientul de actualizare stabilit conform legislației în vigoare.
Dreptul de preemțiune este facultatea de care se bucură o persoană de a fi preferata oricărei alte persoane la cumpărarea unui bun. E o derogare de la principiul căruia proprietarul dispune liber exclusiv și absolut de bunul său, potrivit art. 480 Cod civil. Dreptul de preemțiune este opozabil erga omnes, se poate cere instanței anularea contractului de vânzare-cumpărare, indiferent de situația terțului cumpărător, de bună sau de rea credință.
Conform art. 17 din Legea nr. 10/2001 titularii dreptului de preemțiune sunt locatarii imobilelor având destinațiile arătate în anexa nr. 2 lit. a) și lit. b) pct. 1 la Legea nr. 10/2001.
Acest drept se poate exercita, sub sancțiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii notificării privind intenția de vânzare.
Notificarea se face prin executorul judecătoresc, potrivit legii.
Contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preemțiune sunt lovite de nulitate.
Tribunalul a apreciat că Dispoziția nr. 6546/2010 a fost corect emisă de P. M. București, restituirea imobilului către pârâții persoane fizice făcându-se după ce aceștia au restituit despăgubirile acordate la momentul preluării imobilului. Din actele dosarului a rezultat că anterior emiterii Dispoziției, pârâții au achitat despăgubirile actualizate cu indicele de inflație în sumă de 109.222 RON-la data de 30.11.2006.
Din textele legale mai sus prezentate, se observa că reclamantul și intervenienții nu sunt titularii unui drept de preemțiune deoarece imobilul în litigiu, în care locuiesc, nu face parte din imobilele prevăzute în anexa nr.2 lit. a și b la Legea nr. 10/2001. In consecința, pârâții - persoane fizice cărora li s-a restituit în natură imobilul, nu aveau obligația de a înainta către locatarii imobilului notificări prin intermediul executorul judecătoresc pentru a anunța intenția de vânzare. De asemenea, reclamantului cât și intervenienților nu le este recunoscută posibilitatea de a-și exprima dorința de cumpărare a imobilului, întrucât nu au un drept de preemțiune.
In consecința, vânzarea imobilului către pârâții persoane juridice nu s-a făcut cu încălcarea dreptului de preemțiune, neputându-se aplica sancțiunea nulității absolute.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantul și intervenienții, criticând-o ca nelegală și netemeinică, în esență, pentru aceleași motive de apel, respectiv:
- atât reclamantul, cât și intervenienții, invocă încălcarea de către instanța de fond a dispozițiilor art.17 din Legea nr.10/2001, respectiv a dreptului lor de preemțiune. Mai mult, se susține că în primul ciclu procesual instanța de apel a pronunțat decizia nr.732/13.12.2010 neatacată cu recurs și, în consecință, rămasă irevocabilă, prin care a statuat existența dreptului de preemțiune a reclamantului.
Conform art.297 Cod de procedură civilă, modificat prin Legea nr.202/2010 dezlegarea dată problemelor de drept de către instanța de apel ca și necesitatea administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului. Instanța de fond a nesocotit dezlegarea dată problemelor de drept de către instanța de apel Curtea de Apel București, care a trimis cauza la judecare pentru principalul motiv că a considerat că s-a încălcat dreptul de preemțiune al reclamantului în calitatea de chiriaș pe care a avut-o. Se susține că intervenienții și reclamantul se află în aceeași situație locativă.
Instanța de fond învestită cu rejudecarea cauzei a nesocotit că dreptul de preemțiune al intervenienților a fost deja constatat prin hotărâre definitivă – decizia civilă nr.732 A/13.12.2010, irevocabilă prin nerecurare, deoarece prin decizia Curții de Apel București s-a constatat deja dreptul de preemțiune al reclamantului – apelant V. F., aflat în aceeași situație locativă cu intervenienții.
Odată ce nici o parte nu a declarat recurs împotriva deciziei civile nr.732/13.12.2010, înseamnă că au apreciat că este legală și temeinică, iar la momentul în care a devenit irevocabilă criticile sunt inadmisibile, nu mai pot produce efecte juridice, deci ca atare nu trebuia să se analizeze din nou dreptul reclamantului de preemțiune odată ce acesta fusese deja stabilit. S-au depășit limitele rejudecării și s-au nesocotit dispozițiile instanței Curtea de Apel București.
- actele încheiate, dispoziția de restituire, cele trei contracte de vânzare cumpărare sunt lovite de nulitate absolută, date cu încălcarea art.17 pct.4 din Legea nr.10/2001, modificată prin Legea nr.247/2005, încălcând dreptul de preemțiune al chiriașilor;
- raportat la dispoziția de restituire a imobilului – respectiv dispoziția nr.6456/5.10.2006 aceasta este un act viciat raportat la dispozițiile art.11 din Legea nr.10/2001, modificată, republicată;
- instanța de fond învestită cu rejudecarea cauzei a făcut doar o analiză formală a motivelor invocate privind constatarea nulității celor trei contracte de vânzare – cumpărare.
Constatarea nulității celor trei contracte de vânzare – cumpărare poate fi apreciată și în raport de lipsa elementelor esențiale ale actelor juridice încheiate, precum și de nesocotirea unor dispoziții imperative ale legii. Toți chiriașii din ..42 și-au manifestat dorința cumpărării apartamentelor în care locuiesc.
Condițiile esențiale pentru validarea unei convenții au fost încălcate.
Invocă și încălcarea dispozițiilor art.948, 966 vechiul Cod civil, invocând și art.1247, art.1250, art.1254 Noul Cod Civil.
- imobilul restituit în baza Legii nr.10/2001, așa cum a fost modificată, a devenit obiectul unor revânzări succesive, în scopul speculei și a eludării fiscului (a se vedea vânzarea imobilului între cele două societăți pârâte, același asociat în cele două societăți, prețul vânzării inițiale, al revânzării) – de la 250.000 euro – prețul crește la 465.000 euro … neseriozitatea prețului – eroare obstacol);
- de asemenea, cele trei acte de vânzare – cumpărare au la bază un act viciat, respectiv dispoziția de restituire emisă de P. M. București. La încheierea actelor de vânzare – cumpărare au fost nesocotite dispoziții imperative ale legii. Aprecierea efectelor trebuie făcută în raport de momentul încheierii actului.
Pârâții P. M. București, R. V., P. G. M. și N. L. nu au manifestat interes în cauză, nu s-au prezentat în instanță, nu au formulat nicio apărare.
- pârâtele R. V., P. G. M. și N. L. nu dețin acte care să le fi îndreptățit la restituirea imobilului în care locuiesc apelanții. Aceștia susțin că sunt chiriași de foarte mulți ani în imobil și au cunoscut tot timpul situația juridică a imobilului, istoricul de rol fiscal, etc. și apreciază că acesta este de fapt și motivul pentru care P. M. București nu a făcut apărări împotriva lor în prezenta cauză.
- susțin apelanții că la momentul restituirii în natură a imobilului trebuia făcută procedura prevăzută de OUG nr.40/1999, actualizată prin Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 – Monitorul Oficial nr. 409/2011, invocând și OUG nr.8/2004 sub acest aspect și Dispoziția nr.6456/ 5.10.2006 este nulă.
- în opinia apelanților nu este de neglijat nici faptul că s-au comportat cu bună-credință în imobilul în care locuiesc, făcând amenajări, reparații costisitoare.
Analizând motivele de apel invocate de apelanți, Curtea constată că o parte dintre acestea nu pot fi analizate de instanța de apel, întrucât încalcă dispozițiile art.294 Cod de procedură civilă.
Astfel, se invocă motive noi de nulitate ce nu au fost invocate în fața instanței de fond, atât în ceea ce privește Dispoziția nr.6456/05.10.2006 emisă de P. M. București, cât și în ceea ce privește cele trei contracte de vânzare – cumpărare nr.443/13.02.2007, nr.620/15.02.2008 și nr.870/20.03.2007.
Aceste motive noi de nulitate vizează faptul că pârâtele nu dețin acte care să le fi îndreptățit la restituirea în natură a imobilului prin Dispoziția nr.6456/05.10.2006 a Primăriei M. București, că la încheierea contractelor de vânzare – cumpărare în litigiu s-au încălcat dispozițiile art.948, 966 din vechiul cod civil și dispozițiile art.1247, 1250 și 1254 din Noul Cod civil, că cele trei contracte de vânzare – cumpărare succesive s-au făcut cu scopul speculei și a eludării fiscului, și că la momentul restituirii în natură a imobilului s-a încălcat procedura prevăzută de dispozițiile OUG nr.40/1999 actualizată prin Legea nr.71/2011 și ale OUG nr.8/2004, precum și faptul că apelanții – reclamanți au dat dovadă de bună-credință făcând amenajări și îmbunătățiri costisitoare în imobilul în litigiu.
Toate aceste chestiuni de drept nu au fost invocate și ca atare (în respectarea principiului disponibilității) nici analizate de către instanța de fond și cele nu pot fi invocate direct în apel, întrucât s-ar încălca, așa cum s-a reținut mai sus, dispozițiile art.294 Cod de procedură civilă.
Se invocă de către apelanți prin motivele de apel încălcarea dispozițiilor art.11 din Legea nr.10/2001 la momentul emiterii Dispoziției nr.6456/2006 a Primăriei M. București, fără însă a se face o critică reală pe acest aspect în sensul că nu se arată în ce mod instanța de fond a încălcat acest text de lege.
Verificând sentința apelată prin prisma probelor administrate, Curtea constată legalitatea și temeinicia hotărârii instanței de fond care a constatat respectarea de către P. M. București a dispozițiilor art.11 din Legea nr.10/2001, întrucât s-a făcut dovada că pârâții, persoane fizice îndreptățite conform Legii nr.10/2001 au restituit despăgubirile acordate la momentul preluării imobilului, reactualizate cu indicele de inflație, plătind suma de 109.222 lei la data de 30.11.2006.
Ca atare, în mod legal s-a respins capătul de acțiunea având ca obiect constatarea nulității Dispoziției nr.6456/2006 a Primăriei M. București pentru încălcarea dispozițiilor art.11 din Legea nr.10/2001 și, în consecință, în mod legal s-a respins și capătul de acțiune subsidiar vizând nulitatea celor trei contracte de vânzare – cumpărare pentru acest motiv.
Cel de al doilea motiv de nulitate invocat prin acțiunea introductivă de instanță și prin cererile de intervenție împotriva celor trei contracte de vânzare – cumpărare (încheiate între pârâți pentru imobilul în litigiu) vizează încălcarea dreptului de preemțiune al chiriașilor din imobil.
Instanța de fond în mod legal a respins și acest capăt de acțiune.
Apelanții prin criticile formulate susțin, pe de o parte, că instanța de fond a încălcat dispozițiile art.297 Cod de procedură civilă, modificat prin Legea nr.202/2010, susținând că în rejudecarea fondului după desființarea sentinței civile nr.422/2010 a Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă prin decizia civilă nr.732/13.12.2010 a Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie instanța de fond a nesocotit dispozițiile irevocabile ale deciziei instanței de apel care constatase existența dreptului de preemțiune în favoarea reclamantului V. F., iar, pe de altă parte, chiar dacă s-ar impune reanalizarea pe fond a acestui motiv de nulitate, instanța trebuia să rețină dreptul de preemțiune pe care reclamantul și intervenienții îl au în cumpărarea imobilului conform dispozițiilor art.17 alin.4 din Legea nr.10/2001.
Aceste critici sunt nefondate.
Prin decizia civilă irevocabilă nr.732/13.12.2010 a Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie, pronunțată în primul ciclu procesual, s-a admis apelul formulat de reclamant și s-a desființat integral sentința civilă nr.422/26.03.2010 a Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă, cauza fiind trimisă spre rejudecarea tuturor capetelor de acțiune la aceeași instanță.
Din considerentele acestei decizii nu reiese că instanța de apel a reținut existența în patrimoniul reclamantului a dreptului de preemțiune în cumpărarea apartamentului ocupat de acesta în imobilul în litigiu. Mai mult, instanța de apel nu a analizat deloc acest aspect mărginindu-se doar să rețină că instanța de fond nu a analizat cererea reclamantului vizând nulitatea Dispoziției nr.6456/05.10.2006 pentru încălcarea art.11 din Legea nr.10/2001 și nici cererea subsidiară a nulității contractelor în litigiu ca o consecință a nulității acestei dispoziții.
Mai mult, prima instanță de apel arată că nu va analiza restul criticilor formulate de apelantul – reclamant și care vizează fondul cauzei deduse judecății (deci existența sau nu a dreptului de preemțiune) critici ce urmează să fie avute în vedere de către instanța de fond în rejudecare.
Ca atare, Curtea reține că nu s-a statuat cu putere de lucru judecat existența dreptului de preemțiune în patrimoniul reclamantului – apelant V. F. și, ca atare, în mod legal, instanța de fond a rejudecat pricina și sub acest aspect.
Din punct de vedere procedural, Curtea constată că apelanții nu puteau invoca în cauză dispozițiile art.297 alin.1 Cod de procedură civilă, modificate prin dispozițiile Legii nr.202/2010, așa cum subliniază prin motivele de apel, întrucât potrivit dispozițiilor art.XXIII din Legea nr.202/2010 acest text de lege modificat nu este aplicabil decât acțiunilor introduse în instanță după . acestei legi, ori prezenta acțiune a fost formulată la data de 07.05.2009.
Instanța de fond, în rejudecare, a făcut aplicarea legală și completă a dispozițiilor art.17 din Legea nr.10/2001 și a dispozițiilor anexei nr.2 lit.a și lit.b pct.1 la Legea nr.10/2001, așa cum au fost modificate prin Legea nr.247/2005.
Locatarii imobilelor având destinația de locuințe nu se încadrează în categoria locatarilor care, potrivit dispozițiilor imperative și limitatorii ale art.17 alin.4, beneficiază de un drept de preemțiune la cumpărarea imobilelor pe care le ocupă.
Ca atare, nu există nici obligația notificării apelanților, întrucât imobilul în litigiu ocupat de aceștia are destinația de locuință și nu se încadrează în dispozițiile anexei nr.2 lit.a și lit.b pct.1 a legii.
Apelanții critică faptul că instanța de fond nu a reținut lipsa de interes a pârâților P. M. București, R. V., P. G. M. și N. L. în soluționarea cauzei, fapt dovedit prin atitudinea acestora care nu s-au prezentat în instanță și nu au formulat apărări.
Și această critică este înlăturată neprezentând relevanță juridică în cauză pasivitatea procesuală a pârâților. Această pasivitate nu acordă legitimitate cererilor formulate de reclamant și intervenienți.
Față de aceste considerente, Curtea va respinge apelul ca nefondat, menținând ca temeinică și legală hotărârea instanței de fond.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul formulat de apelantul – reclamant V. F., domiciliat în București, ..42, sector 1, de apelanții – intervenienți T. I., T. G. M., T. A. M., T. I. și T. E., toți cu domiciliul în București, ..42, sector 1 și cu domiciliul ales la C..Av.M. A. F., în București, ., ., ., sector 6 și de către apelanții – intervenienți M. F., M. M., M. C., M. C. și M. E., toți cu domiciliul în București, ..42, sector 1 și cu domiciliul ales la C..Av.M. A. F., în București, ., ., ., sector 6, împotriva sentinței civile nr.813/13.04.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații P. M. BUCUREȘTI, cu sediul în Splaiul Independenței nr.291 – 293, sector 6, R. V., domiciliată în București, ..6, ..24, ., P. G. M. și P. G., ambii domiciliați în București, ..1, ..1, ., N. L., domiciliată în București, ..20, ..A, ., sector 1, S.C. C. B. ROM S.R.L. și S.C. C. B. INVESTMENTS S.R.L., ambele cu sediul ales la C..Av.M. Bardac, în București, ..52 A, parter, ..
Cu recurs.
Pronunțată în ședință publică, azi 09.01.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
A.-D. T. I.-A. H.-P.
GREFIER
Ș. P.
Red.I.A.H.P.
Tehdact.R.L.
30 ex./07.06.2013
TB-S.4 – L.F.
| ← Acţiune în constatare. Decizia nr. 10/2013. Curtea de Apel... | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 5/2013. Curtea de Apel... → |
|---|
