Pretenţii. Decizia nr. 1011/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Curtea de Apel BUCUREŞTI - Sentințe și decizii civile / 2016

Decizia nr. 1011/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 20-10-2015 în dosarul nr. 1011/2015

DOSAR NR._

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV-A CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ NR. 1011 R

Ședința publică de la 20.10.2015

Curtea constituită din:

PREȘEDINTE – D. Z.

JUDECĂTOR – D. F. G.

JUDECĂTOR – D. L. M.

GREFIER – S. V.

……………………

Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurentele-pârâte L. T. și I. L. M., împotriva deciziei civile nr. 1434A/13.10.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant S. M. și intimatul chemat în garanție C. L. al Sectorului 2 București, având ca obiect „pretenții”.

La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenta pârâtă I. L. M. personal și în calitate de curator al recurentei L. T., asistată de avocat P. M. și intimatul reclamant S. M. reprezentat de avocat A. G., cu împuternicire avocațială la dosar, lipsind intimatul chemat în garanție C. L. al Sectorului 2 București.

Procedura este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:

Apărătorii părților arată că nu mai au alte cereri de formulat.

Având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.

Apărătorul de recurentelor pârâte L. T. și I. L. M. solicită admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei la instanța de apel pentru completarea probatoriului, respectiv efectuarea unei cercetări la fața locului și o expertiză tehnică construcții pentru a se stabili contravaloarea lipsei de folosință în raport de starea tehnică a imobilului.

Cel mai important argument pe care l-au arătat în susținerea motivului de nelegalitate este acela prevăzut de art. 129 pct. 5 C.pr.civ., pentru că în această cauză, nu numai că nu s-a stăruit în aflarea adevărului, ci s-a refuzat aflarea adevărului. Arată că au solicitat la instanța de apel și de fond efectuarea unei cercetări la fața locului, a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză și a solicitat efectuarea unei noi expertize care să stabilească contravaloarea lipsei de folosință în raport de starea tehnică a imobilului, pentru că acest imobil nu poate fi ofertat spre închiriere. Consideră că nu se poate avea în vedere un raport de expertiză care nu se coroborează cu nici o probă din dosar și prin care se folosește metoda comparativă, probă în urma căreia instanța îi obligă să plătească o sumă de bani.

Apreciază că trebuie stabilită contravaloarea lipsei de folosință în mod corect, în raport de oferta de piață și în raport de ceea ce ar putea să primească reclamantul, în condițiile în care ei nu ar fi locuit acolo. Arată că nici până în prezent acest imobil nu este folosit și nu a putut fi închiriat, pentru că nu este locuibil și din acest motiv a solicitat proba cu cercetarea la fața locului.

Din punctul lor de vedere fapta nu are un caracter ilicit. Aparent chiriașul stă în locuința proprietarului, refuză să plece și este o aparență de faptă ilicită. Această faptă ilicită trebuie privită din puncte de vedere, respectiv arată că există dispoziție emisă de Primarul General în care se menționează că la întocmirea dosarelor de atribuire a unei locuințe sociale pentru persoanele evacuate este obligatoriu a se depune hotărârea judecătorească de evacuare și procesul verbal de evacuare eliberat de executorul judecătoresc. Nu cunoaște ce l-a împiedicat pe reclamant ca de la momentul la care hotărârea de evacuare a rămas definitivă, în anul 2011, să nu procedeze la evacuarea silită până în anul 2013, caz în care ar fi deținut procesul-verbal al executorului și s-ar fi putut adresa Primăriei.

Consideră că se poate interpreta înlăturarea caracterului ilicit printr-un caz fortuit, chiar dacă nu este în accepțiunea strictă a textului cazul fortuit, în condițiile în care reclamantul refuză a proceda la evacuare. Arată că hotărârea prin care instanța a stabilit că se respinge dreptul de retenție a fost pronunțată în anul 2011 și în opinia sa această hotărâre produce efecte numai pentru viitor. Până la acel moment, în condițiile în care prin aceeași hotărâre, s-a stabilit că au dreptul la despăgubiri, chiar dacă sunt modice.

Apreciază că până la momentul în care prin hotărâre irevocabilă s-a stabilit că nu au drept de retenție opera dispozițiile art. 40 alin. 2 din Ordonanța nr. 40, care prevede că chiriașii au drept de retenție pentru îmbunătățirile aduse imobilului până la momentul primirii sumei de la proprietar.

Pentru aceste motive solicită în principal admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei la instanța de apel pentru completarea probatoriului și în subsidiar admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate și pe fond respingerea acțiunii.

Cu cheltuieli de judecată.

Apărătorul intimatului reclamant S. M. solicită respingerea recursului ca nefondat, deoarece se fac apărări specifice unui apel, contrar dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ. întrucât în calea de atac a recursului nu pot fi puse în discuție decât motivele raportate la un text de lege care reglementează recursul, pârâtele sunt nevoite să invoce aplicarea greșită a legii aducând argumente că nu se poate aplica art. 998 C.civ., ci trebuie aplicate alte texte de lege.

În ceea ce privește celelalte apărări, arată că pot fi caracterizate hilare sau neadevărate. Să se constate că nu au dorit evacuarea unor chiriași când au început un proces în anul 2006. În acel proces adversarii lor au făcut tot ce le-a stat în putință pentru a tergiversa evacuare, respectiv au formulat o cerere reconvențională din cauza căreia procesul a fost suspendat și a născut prima autoritate de lucru judecat, în sensul conturării titlului lor de proprietate. Ulterior, judecându-se primul proces de evacuare, început în anul 2006 li s-a respins expres dreptul de retenție și li s-a admis evacuarea.

Își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

CURTEA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 București sub nr._ , reclamantul S. M. a chemat în judecată pe pârâtele L. T. și I. L. M., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtelor, în solidar, la plata sumei ce va rezulta din expertiza contabilă, cu titlu de prejudiciu cauzat și beneficiul nerealizat prin lipsirea sa, în mod abuziv, în perioada martie 2007 - martie 2010 de posesia apartamentului 4 situat în București, .. 6, ., al cărui proprietar cu drepturi depline este; cu cheltuieli de judecată.

Reclamantul a evaluat provizoriu pretențiile solicitate la suma de 20.000 lei.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1020 din 24 august 2000 la B.N.P. A. M. M., a dobândit de la numitul H. D. imobilul situat în București, .. 6, sector 2, compus din parter, etajul I și mansardă, precum și podul nelocuit. A menționat că, întrucât în apartament erau chiriașe pârâtele, a încheiat cu acestea, succesiv, mai multe contracte de închiriere, în condițiile O.U.G. nr. 40/1999, ultimul contract de închiriere expirând la data de 1 ianuarie 2006. Imediat după încetarea contractului de închiriere, chiriașele au fost notificate să părăsească imobilul, iar, pentru că acestea au refuzat, a solicitat instanței de judecată evacuarea din apartamentul pe care îl ocupau abuziv, fără titlu valabil. A susținut că pârâtele locuiesc în imobil, refuzând să evacueze imobilul și împiedicând reclamantul să-și exercite toate atributele dreptului de proprietate.

Având în vedere faptul că imobilul este situat într-o zonă foarte bine cotată și că în timpul în care chiriașele au ocupat abuziv imobilul, putea obține un preț de închiriere conform pieței, reclamantul a apreciat că prin atitudinea culpabilă a acestora de a nu părăsi imobilul la expirarea contractului de închiriere, pârâtele i-au cauzat un prejudiciu patrimonial substanțial; a solicitat repararea integrală a prejudiciului cauzat, respectiv prejudiciul efectiv și beneficiul nerealizat.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 998-999 C.civ..

Pârâta I. L. M. a formulat întâmpinare și cerere de chemare în garanție a Consiliului L. Sector 2 București, prin care a solicitat respingerea cererii promovate de reclamant, ca neîntemeiată.

În motivarea în fapt a întâmpinării, pârâta a arătat că prin cererea formulată, reclamantul a susținut că sunt întrunite elementele răspunderii civile delictuale, respectiv existența faptei ilicite ce ar consta în ocuparea fără titlu legal al apartamentului în litigiu; existența unui prejudiciu cauzat de lipsirea de folosință a bunului și imposibilitatea de a culege fructele civile; existența unei legături de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciul rezultat de refuzul de a elibera locuința. În sensul menționat, parata a arătat că este neîntemeiată cererea reclamantului, invocând dispozițiile art. 998 Cod Civil.

A mai arătat că există situații în care, deși fapta săvârșită provoacă un prejudiciu altei persoane, răspunderea nu este angajată întrucât caracterul ilicit al faptei este înlăturat; în prezenta pricină, cauza care înlătură caracterul ilicit al faptei constă în exercitarea de către pârâta a unui drept subiectiv.

Pârâta a arătat că a avut calitatea de chiriaș în imobil începând cu anul 1976 în baza contractului de închiriere încheiat cu ICRAL Herăstrău, ulterior cu ICRAL C. (S.C. Apolodor S.A). Urmare a redobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului de către moștenitorul fostului proprietar Hahaianu D., a ocupat imobilul ca efect al prelungirii de drept a contractului de închiriere, conform prevederilor O.U.G. nr. 40/1999. A mai arătat că, urmare a înstrăinării imobilului către M. S., între acesta și pârâte s-au încheiat contracte de închiriere succesive începând cu data de 19.12.2001 până la data de 01.01.2006.

Totodată, a menționat că prin notificarea numărul 109/15.02.2006, reclamantul S. M. a solicitat pârâtelor să elibereze apartamentul până la data de 30.03.2006, întrucât nu mai dorește continuarea locațiunii; ca răspuns la această notificare, la data 07.03.2006, acestea au solicitat reînnoirea locațiunii în condițiile art. 14 al. 1 din O.U.G. nr. 40/1999. Refuzând încheierea unui nou contract de închiriere, reclamantul s-a adresat instanței de judecată, solicitând, prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 sub nr._/300/2006, evacuarea pârâtelor din imobilul în litigiu; în cauza menționata, pârâtele au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat obligarea reclamantului la plata contravalorii îmbunătățirilor necesare și utile aduse apartamentului și instituirea unui drept de retenție până la achitarea integrală a sumelor solicitate, dosar ce nu a fost soluționat, astfel că formularea unei cereri întemeiată pe dispozițiile ce reglementează răspunderea civilă delictuală este neîntemeiată și prematură.

Pârâta a făcut referire la dispozițiile art. 14 pct. 5 din teza finală a O.U.G. nr. 40/1999, text din care rezultă fără echivoc că proprietarul este îndreptățit numai la contravaloarea chiriei și a serviciilor de întreținere în condițiile în care au fost prestate și, întrucât această reglementare este dată de O.U.G. nr. 40/1999, este evident că se are în vedere chiria stabilită în condițiile acestui act normativ.

În privința cererii de chemare în garanție, pârâta a solicit ca în cazul în care va cădea în pretenții, să se dispună, în baza prevederilor H.C.L. Sector 2 nr. 123/2008, ale Legii nr. 114/1996 modificată, ale O.U.G. nr. 74/2007 modificată prin Legea nr. 84/2008 și O.U.G. nr. 57/2008, obligarea Consiliului L. al Sectorului 2 București la plata contravalorii chiriei aferente apartamentului în litigiu pe perioada solicitată de reclamant, precum și obligarea Consiliului L. al Sectorului 2 București de a pune la dispoziția chiriașului, cu prioritate, o locuință din fondul destinat închirierii inclusiv din fondul de locuințe sociale în conformitate cu Legea nr. 114/1996 modificată, conform art. 15 alin. (1) din O.U.G. 40/1999.

În motivarea cererii de chemare în garanție, pârâta a arătat că potrivit H.C.L. Sector 2 nr. 123/2008 persoanele sau familiile evacuate ca urmare a aplicării prevederilor legale cu privire la retrocedarea unor imobile, preluate în mod abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, conform Legii nr. 10/2001 sau ca urmare a prevederilor Legii nr. 112/1995 în urma unor acțiuni de revendicare imobiliară, beneficiază de ajutor financiar pentru plata chiriei.

A menționat că, în cauză, este vorba de un imobil restituit fostului proprietar ca urmare a unei acțiuni în revendicare imobiliară și întrucât se va dispune evacuarea chiriașului pentru lipsa titlului locativ, se impune acordarea ajutorului financiar pentru plata chiriei. De asemenea, a susținut că, în conformitate cu art. 15 (1) O.U.G. nr. 40/1999, pârâtele au depus cerere către C. L. Sector 2 București pentru acordarea cu prioritate a unei locuințe din fondul destinat închirierii, inclusiv din fondul de locuințe sociale, urmând ca în termen de un an de la data cererii chiriașului să se acorde o locuință, lucru ce nu s-a întâmplat nici până la momentul formulării.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 60, 115 C.proc. Civ., O.U.G. nr. 40/1999, H.C.L. Sector 2 nr. 123/2008, Legea nr. 114/1996 modificată, O.U.G. nr. 74/2007, Legea nr. 84/2008, O.U.G. nr. 57/2008.

În probațiune, a solicitat probele cu înscrisuri și interogatoriu.

Au fost anexate înscrisuri, în copii certificate pentru conformitate cu originalul.

Reclamantul a depus la dosar, la data de 09.02.2011, prin serviciul registratură, note scrise cu privire la împrejurările de fapt și litigiile existente între parți; a solicitat respingerea excepției inadmisibilității cererii, menționate în întâmpinare.

Primăria Sectorului 2 București a comunicat la dosar, la solicitarea instanței, la data de 04.05._, prin serviciul registratură, Dispoziția nr. 1397/03.05.2011 privind instituirea curatelei asupra numitei L. T. în vederea reprezentării acesteia în instanța, dispoziție prin care, în calitate de curator, a fost numită doamna A. E..

Reclamantul a formulat cerere de mărime a câtimii obiectului cererii introductive, prin care a solicitat obligarea, în solidar, a pârâtelor, la plata sumei datorate pentru lipsa de posesie a imobilului pentru perioada aprilie 2010 – august 2011, suma evaluată provizoriu la valoarea de 9.500 lei; a precizat că totalul pretențiilor evaluate provizoriu este în cuantum de 29.500 lei.

La termenul de judecata din data de 04.11.2011, pârâta I. L. M. a arătat că mențiunile privind inadmisibilitatea acțiunii sunt invocate ca apărări de fond și nu ca o excepție veritabilă.

Instanța de fond a încuviințat pentru reclamant probele cu înscrisuri și expertiză tehnică judiciară specialitatea construcții, iar pentru pârâta I. L. M., probele cu înscrisuri și interogatoriu; a respins cererea paratei I. L. M. de suplimentare a probatoriului în sensul emiterii adreselor către D.I.T.L. Sector 2 București, Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 2 București și B.N.P. A. M. Mitituie, precum și de efectuare a unei cercetări la fața locului.

La data de 24.05.2012, chematul în garanție C. L. al Sectorului 2 București, a depus la dosarul cauzei note scrise prin care a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, motivată prin aceea că, între acesta și pârâta I. L. M., nu au existat raporturi juridice din care să se nască o obligație locativă în sarcina instituției. Astfel, a solicitat admiterea excepției și să se dispună respingerea acțiunii pe motiv că aceasta a fost introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115 C.proc. Civ.

Reclamantul a formulat o nouă cerere de mărire a câtimii obiectului cererii introductive cu suma de 93.439 lei - având în vedere valoarea obiectului cerut prin cererea introductivă, raportat la precizarea formulată la data de 02.09.2011.

Reclamantul a precizat că, în cauză, înțelege să solicite obligarea pârâtelor la plata sumei de 122.939 lei, astfel cum acest cuantum a fost indicat prin expertiza efectuată.

P. sentința civilă nr. 9978/03.06.2013, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de chematul în garanție, ca neîntemeiată; a fost admisă cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, precizată, formulată de reclamantul S. M., în contradictoriu cu pârâtele L. T., prin curator A. E. și I. L. M.; au fost obligate pârâtele la plata către reclamant a sumei de 122.939 lei cu titlu de despăgubiri aferente perioadei martie 2007 – august 2011; a fost respinsă cererea de chemare în garanție formulată de pârâta I. L. M., ca neîntemeiată; au fost obligate pârâtele la plata către reclamant a sumei de 4.875 lei reprezentând cheltuieli de judecată și a fost respinsă cererea pârâtelor de acordare a cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a apreciat sub aspectul excepției lipsei calității procesuale pasive invocate de chematul în garanție, că aceasta este neîntemeiată în raport de prevederile art. 20 alin. 2¹ din Legea nr. 10/2001, conform cărora, în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuințelor.

Pe fondul cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, prima instanță a reținut următoarele:

P. contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1020/24.08.2000 de Biroul Notarului Public, reclamantul S. M., în calitate de cumpărător, a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului construcție situat în București, .. 6, sector 2 (parter în suprafața de 146,20 mp, etajul 1 în suprafață de 150,01 mp, mansarda în suprafața de 55,69 mp și pod nelocuibil), prin cumpărarea de la numitul Hahaianu D., în calitate de vânzător.

Ulterior, între reclamant, în calitate de proprietar și pârâta L. T., în calitate de chiriaș, au intervenit mai multe contracte de închiriere, ultimul, respectiv cel înregistrat la A.F.P. Sector 2 sub nr. A227096/2005, având perioadă de valabilitate convenită 01.01._06.

P. sentința civilă nr._/15.12.2010 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr._/300/2006, printre altele, a fost admisă cererea principală formulată de reclamantul S. M., dispunându-se evacuarea pârâtelor L. T. și I. L. M. din imobilul situat în București, .. 6, ., pentru lipsa titlului locativ. Totodată, a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea reconvenționala formulată de pârâte; prin cererea reconvenționala, precizată, formulată în cauza anterior indicată, pârâtele au solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 10.000 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului și instituirea unui drept de retenție până la restituirea contravalorii îmbunătățirilor.

P. decizia civilă nr. 1043 A/12.12.2011 pronunțată de Tribunalul București Secția a III a Civilă a fost admis apelul declarat de pârâte împotriva sentinței civile nr._/15.12.2010 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr._/300/2006, a fost schimbată în parte sentința civilă în sensul că a fost admisă în parte cererea reconvențională, a fost obligat reclamantul la plata sumei de 3.650 lei reprezentând contravaloare îmbunătățiri, a fost respinsă cererea de acordare a dreptului de retenție, ca neîntemeiată, fiind menținute celelalte dispoziții ale sentinței.

Recursurile promovate împotriva deciziei civile nr. 1043A/12.12.2011 pronunțate de Tribunalul București - Secția a III a Civila au fost respinse ca nefondate, prin decizia civilă nr. 1146 R/05.06.2012 pronunțata de Curtea de Apel București Secția a IV-a civilă.

Împotriva deciziei civilie nr. 1146 R/05.06.2012 pronunțate în recurs de Curtea de Apel București Secția a IV-a, a fost formulată de către pârâte contestație în anulare, formându-se dosarul nr._, iar, prin decizia pronunțată la data de 01.02.2013 în majoritate a fost admisă contestația în anulare, a fost anulată decizia contestată și s-a acordat termen în vederea judecării recursurilor – recursurile ce au fost soluționate în sensul respingerii acestora, ca nefondate.

În litigiul anterior, având ca obiect evacuare (cu toate ciclurile procesuale parcurse, descrise mai sus) - soluționat prin sentința civilă nr._/15.12.2010 pronunțata de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr._/300/2006, schimbată în parte prin decizia civilă nr. 1043 A/12.12.2011 pronunțata de Tribunalul București - Secția a III-a Civila, s-a reținut că autorul reclamantului, în calitate de proprietar al imobilului nu și-a îndeplinit obligația prevăzuta de art. 9 și 10 din O.U.G. nr. 40/1999, astfel că au devenit incidente prevederile art. 1 al. 1 din același act normativ, contractul pârâtelor prelungindu-se de drept pe o perioadă de 5 ani, respectiv până în luna aprilie 2004; s-a reținut totodată că reclamantul a închiriat pârâtelor imobilul în condițiile dreptului comun, până la data de 01.01.2006, dată de la care pârâtele ocupă imobilul fără niciun drept și fără a mai avea titlu locativ.

Considerentele privind încetarea, în luna aprilie 2004, a raporturilor inițiale derulate sub imperiul O.U.G. nr. 40/1999, respectiv privind înlocuirea ulterioară a acestora cu unele de locațiune de drept comun până în luna ianuarie 2006 – dată de la care imobilul a fost ocupat fără niciun titlu -, au fost reținute și de către instanța de apel, cu putere de lucru judecat, în condițiile în care recursurile promovate au fost respinse, ca nefondate.

Cu aceeași putere de lucru judecat, instanța a reținut netemeinicia cererii pârâtelor de acordare a unui drept de retenție asupra imobilului.

P. cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, reclamantul a solicitat obligarea pârâtelor la plata contravalorii lipsei de folosință pentru imobilul în litigiu, aferentă perioadei martie 2007 – august 2011, în cuantum de 122.939 lei.

Dispozițiile art. 998-999 C.civ. de la 1864, reglementează răspunderea civilă delictuală pentru fapta proprie, instituind obligația de reparare a prejudiciului de către persoana ce l-a cauzat prin fapta sa ilicită.

Pentru angajarea răspunderii civile delictuale se cer a fi întrunite cumulativ condițiile existenței prejudiciului, faptei ilicite, raportului de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu și prezența vinovăției.

Fapta ilicită ca element al răspunderii delictuale reprezintă acea faptă prin care încălcându-se normele dreptului obiectiv au fost cauzate prejudicii dreptului subiectiv aparținând unei persoane sau intereselor acestuia.

S-a reținut că ocuparea fără titlu a imobilului proprietatea altei persoane constituie o faptă ilicită și o încălcare a caracterului exclusiv și absolut a dreptului de proprietate recunoscut de art. 480 C.civ. și art. 44 din Constituție, prejudiciul cauzat proprietarului bunului folosit fără drept reprezentându-l tocmai lipsa de folosință a imobilului.

Instanța de fond a constatat că este îndeplinită această condiție în cauză, întrucât raporturile locative ale pârâtelor au încetat în momentul expirării termenului contractului de închiriere încheiat în condițiile dreptului comun, respectiv la data de 01.01.2006 – câta vreme pârâtele nu au mai beneficiat de protecția oferită de O.U.G. 40/1999, astfel cum s-a reținut cu putere de lucru judecat în considerentele hotărârilor judecătorești mai sus indicate -, însă acestea au continuat să ocupe imobilul și ulterior datei precizate. De altfel, s-a constatat că ocuparea abuzivă a imobilului de către pârâte a fost reținută prin sentința civilă nr._/15.12.2010 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr._/300/2006, prin care s-a dispus evacuarea pârâtelor din imobilul în litigiu, pentru lipsa titlului locativ. Totodată, s-a constatat că, prin hotărâre judecătoreasca, rămasă irevocabilă, a fost respinsă cererea pârâtelor de acordare a unui drept de retenție asupra imobilului în litigiu.

În consecință, instanța de fond a reținut că pârâtele au săvârșit o faptă ilicită. De asemenea, prima instanță a reținut îndeplinirea în cauză și a celorlalte condiții cerute pentru antrenarea răspunderii civile delictuale, constând în existența legăturii de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu, aceasta rezultând din însăși situația de fapt reținută. Sub acest aspect s-a apreciat că reclamantul a fost lipsit de folosința bunului lui tocmai datorită faptei pârâtelor care au ocupat imobilul, fără a achita chirie.

Instanța de fond, având în vedere probele administrate, a constatat că pârâtele au acceptat producerea acestui prejudiciu, aspect ce rezultă din faptul că după încetarea raporturilor locative, au continuat să ocupe imobilul fără a achita chirie, iar între părți nu a intervenit un contract de comodat. De altfel, în materia răspunderii civile delictuale, este suficientă sub aspectul condiției analizate și culpa cea mai ușoară.

Evaluarea prejudiciului se face ținând cont de nivelul mediu al chiriei ce ar fi putut fi obținută dacă, în condițiile în care pârâtele nu ar fi deținut în mod abuziv imobilul, s-ar fi încheiat, pe perioada în discuție, un contract de locațiune de către proprietar, indiferent cu cine. Acest nivel al chiriei se stabilește pe piața liberă în funcție de chiriile practicate în zonă, prejudiciul având un caracter cert, această caracteristică având-o și un prejudiciu determinabil.

Potrivit concluziilor raportului de expertiză tehnică judiciară efectuată în cauză și răspunsului la obiecțiuni, s-a reținut de către prima instanță că prin fapta ilicită a pârâtelor s-a creat reclamantului un prejudiciu în cuantum de 122.939 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru imobilul situat în București, .. 6, ., sector 2, în suprafață utilă totală de 145,95 mp, pentru perioada martie 2007 – august 2011. Stabilirea acestei sume s-a realizat de către expert prin raportare la chiriile practicate pe piața imobiliară, acesta fiind unicul criteriu posibil de apreciere a prejudiciului cauzat reclamantului – câta vreme acesta avea posibilitatea închirierii spațiului și obținerii veniturilor stabilite de expert.

În consecință, față de aspectele anterior arătate, s-a constatat că sunt întrunite în cauză condițiile cerute de art. 998-999 C.civ pentru angajarea răspunderii civile delictuale pentru fapta proprie, în persoana pârâtelor.

Pentru considerentele expuse, instanța de fond a admis acțiunea modificată, promovată de reclamant.

În ceea ce privește cererea de chemare în garanție promovată de pârâta I. L. M. în contradictoriu cu pârâtul C. L. al Sectorului 2 București prin Primar, instanța de fond a reținut că este neîntemeiată pentru următoarele considerente.

Potrivit art. 20 alin. 2¹ din Legea nr. 10/2001, în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuințelor; instanța de fond a reținut însă că realizarea dreptului invocat de pârâte poate interveni doar în condiții legale, respectiv în condițiile dispozițiilor cu caracter special reprezentate de Legea nr. 114/1996 și normele de aplicare a acesteia, cu respectarea procedurilor expres prevăzute de actul normativ indicat și cu posibilitatea de atacare a procedurii declanșate pe calea contenciosului administrativ și nu pe calea dreptului comun; prin urmare, a respins cererea de chemare în garanție, ca neîntemeiată.

În temeiul art. 274 C.pr. civ., instanța de fond a obligat pârâtele, aflate în culpă procesuală, să plătească reclamantului suma de 4.875 lei reprezentând cheltuieli de judecată - taxă judiciară de timbru, timbru judiciar, onorariu expert. Totodată, având în vedere aceeași normă legală, raportat la culpa procesuală, a respins ca neîntemeiată cererea pârâtelor de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâtele L. T., prin curator A. E. și I. L. M., solicitând admiterea apelului, desființarea sentinței apelate și pe fond respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

În motivare apelului, apelantele au arătat că potrivit dispozițiilor art. 998 cod civil „orice faptă a omului care cauzează altuia un prejudiciu obligă pe acela din a cărui greșeală s-a ocazionat a-l repara”.

Din prevederile legale menționate rezultă că pentru angajarea răspunderii civile delictuale se cer a fi întrunite cumulativ următoarele condiții: existența unei fapte ilicite, existența unui prejudiciu, a unei legături de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu; existența vinovăției celui care a prejudiciat constând în intenția, neglijența sau imprudența cu care a acționat.

Fapta ilicită ca element al răspunderii civile delictuale constă în orice faptă, prin care încălcându-se normele dreptului obiectiv sunt cauzate prejudicii dreptului subiectiv sau intereselor legitime ale unei persoane.

Există însă unele situații în care, fapta deși săvârșită provoacă un prejudiciu altei persoane, răspunderea nu este angajată întrucât caracterul ilicit al faptei este înlăturat.

În speța dedusă judecății sunt două aspecte care trebuie analizate pentru a stabilii întrunirea cumulativă a condițiilor cerute pentru antrenarea răspunderii civile delictuale.

1) Data de la care fapta de deținere a apartamentului în litigiu de către parate a dobândit un caracter ilicit.

2) Caracterul cert al prejudiciului.

Cu privire la momentul de la care fapta de deținere a apartamentului în litigiu de către parate a dobândit un caracter ilicit, apelantele pârâte au învederat că trebuie avute în vedere următoarele aspecte: pârâtele L. T. și I. L. M. au avut calitatea de chiriaș în imobil începând cu anul 1976, în baza contractului de închiriere încheiat cu ICRAL Herăstrău și ulterior cu ICRAL C. (actualmente . a redobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului de către moștenitorul fostului proprietarul Hahaianu D., pârâtele au ocupat imobilul ca efect al prelungirii de drept a contractului de închiriere conform prevederilor OUG 40/1999.

Urmare a înstrăinării imobilului către M. S., între acesta și pârâte s-au încheiat contractele de închiriere succesive începând cu data de 19.12.2001 până la data de 01.01.2006.

P. notificarea numărul 109/15.02.2006 S. M. a solicitat pârâtelor să elibereze apartamentul până la data de 30.03.2006 întrucât nu mai dorește continuarea locațiunii.

Ca răspuns la această notificare, la data de 07.03.2006 pârâtele au solicitat reînnoirea locațiunii în condițiile art. 14 alin. 1 din OUG 40/1999.

Refuzând încheierea unui nou contract de închiriere S. M. s-a adresat instanței de judecată, solicitând prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 sub nr._/300/2006 evacuarea pârâtelor din imobilul în litigiu.

În cauză I. L. M. și L. T. au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat obligarea reclamantului la plata contravalorii îmbunătățirilor necesare și utile aduse apartamentului și instituirea unui drept de retenție până la achitarea integrală a sumelor solicitate.

Solicitarea privind acordarea dreptului de retenție a fost întemeiată pe dispozițiile art. 43 alin. 2 din OUG 40/1999 ce prevede că până la achitarea integrală a despăgubirilor de către proprietar, chiriași au dreptul de retenție asupra locuinței.

Faptul că legiuitorul a folosit sintagma „chiriașii au dreptul de retenție asupra locuinței” dovedește că dreptul de retenție al chiriașului este consacrat prin efectul legii, astfel că nu se poate vorbi despre caracterul abuziv al posesiei decât de la data de la care, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, s-a respins cererea de instituire a dreptului de retenție.

În speță, prin Decizia Civilă nr. 1043A/12.12.2012 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă, în dosarul nr._/300/2006, a fost admis apelul declarat de pârâte împotriva sentinței civile nr._/15.12.2010 a Judecătoriei Sector 2, a fost schimbată în parte sentința apelantă în sensul că a fost admisă în parte cererea reconvențională, fiind obligat reclamantul la plata sumei de 3650 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor și a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de acordare a unui drept de retenție.

De reținut este faptul că prin decizia sus menționată Tribunalul a respins cererea de acordare a dreptului de retenție pe considerentul că suma cuvenită chiriașilor cu titlu de despăgubiri este prea mică și ca atare nu justifică un drept de retenție care să poată fi opus evacuării dispuse prin hotărârea desființată parțial.

Ca atare prin decizia civilă nr. 1043A/12.12.2011 a Tribunalului București - Secția a III a Civilă nu se instituie un drept de retenție care să opereze în viitor în favoarea chiriașilor între data la care hotărârea de evacuare devine executorie și data plății integrale a despăgubirilor, fără însă, ca prin această hotărâre să fie desființat dreptul de retenție consacrat legislativ care a operat de la data la care a încetat locațiunea și data rămânerii definitive a hotărârii prin care proprietarul a fost obligat la plata de despăgubiri.

Astfel, în raport de situația juridică prezentată, apelantele pârâte consideră că perioada cuprinsă între 01.01.2006 (data încetării locațiuni) și 12.12.2011 (data pronunțării deciziei civile nr. 1043A/12.12.2011 a TB - Secția a III a Civilă) intră sub incidența prevederilor art. 43 alin. 2 din OUG 40/1999 în sensul că apartamentul a fost deținut de pârâte în tot acest timp în baza dreptului de retenție prevăzut expres de lege.

Întrucât, prin efectul legii pârâtele au avut un drept de retenție asupra apartamentului, care a operat în perioada 01.01._11, există în favoarea acestora un drept subiectiv care înlătură caracterul ilicit al faptei de a poseda bunul fără titlu.

Pe cale de consecință perioada martie 2007 - august 2011 pentru care se solicită contravaloarea lipsei de folosință este inclusă în perioada în care pârâtele au deținut bunul în baza dreptului de retenție, astfel că nu poate fi reținut caracterul ilicit al faptei acestora, cu consecința neîndeplinirii în cauză a uneia dintre condițiile răspunderii civile delictuale, respectiv existența faptei ilicite.

În ceea ce privește prejudiciul, ca și condiție de angajare a răspunderii civile delictuale, apelantele au precizat că pentru ca acesta să fie susceptibil de reparare trebuie să întrunească două condiții, și anume să fie cert și să nu fi fost reparat încă.

Caracterul cert al prejudiciului presupune că acesta este sigur, atât în privința existenței, cât și în privința posibilităților de evaluare.

În speță, instanța de fond a reținut îndeplinirea condiției privind existența prejudiciului motivat de faptul că, drept consecință a ocupării abuzive a apartamentului de către pârâte, reclamantul nu a putut să-l închirieze, iar în ceea ce privește întinderea acestuia se are în vedere drept criteriu de evaluare piața liberă a închirierilor practicate în zonă.

Susținerile instanței de fond sunt total greșite întrucât probatoriul administrat nu dovedește existența unui prejudiciu.

Aceasta motivat de faptul că apartamentul în litigiu era într-o stare avansată de degradare față de care nu putea fi ofertat pe piața imobiliară spre închiriere.

Sub acest aspect urmează a fi avut în vedere raportul de expertiză tehnică construcții efectuat în cauză, în care, la capitolul VII pct. 1 și 2 este descrisă starea tehnică a întregului imobil din .. 6 și a apartamentului nr. 4, aspectele prezentate de expert conducând la concluzia că starea tehnică a apartamentului face imposibilă ofertarea acestuia spre închiriere fără o renovare majoră.

Cu toate acestea s-a procedat la evaluarea contravalorii lipsei de folosință, avându-se în vedere drept criteriu de evaluare piața liberă deși singurul element comun între apartamentele indicate de expert pentru comparație și locuința în litigiu era zona.

Pentru lămurirea acestei situații la data de 25.05.2012 pârâtele au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză și totodată au solicitat suplimentarea probatoriului cu cercetare la fața locului.

Instanța nu a încuviințat proba cu cercetare la fața locului deși prin vizionarea apartamentului ar fi putut constata cu propriile simțuri că imobilul nu poate fi oferit spre închiriere și ca atare metoda comparației folosită de către expert nu-și găsește aplicabilitatea în cauză.

Pe cale de consecința, deși prin obiecțiunile formulate la expertiza de către parate la termenul din 25.05.2012 încuviințate de către instanță, s-a solicitat expertului să procedeze la stabilirea contravalorii lipsei de folosință în raport de starea tehnică a imobilului și nu prin metoda comparației întrucât stare de degradare acestuia nu permitea folosirea acestei metode, expertul nu a răspuns la aceste obiecțiuni, iar instanța, prin încălcarea dispozițiilor art. 129 pct. 5 cod procedură civilă nu a stăruit pentru aflarea adevărului în cauză.

S-a ajuns astfel, ca pentru un imobil care nu poate fi oferit spre închiriere datorită stării foarte avansate de degradare, reclamantul să fie îndreptățit la plata sumei de 122.939 lei, reprezentând prejudiciul cauzat prin lipsirea de veniturile ce le-ar fi putut obține din închirierea apartamentului.

Față de situația prezentată urmează a se reține că prejudiciul avut în vedere de prima instanță nu are un caracter cert, întrucât bunul nu poate fi oferit spre închiriere astfel, că solicitarea reclamantului de repararea a unui prejudiciu inexistent este neîntemeiată.

Dacă totuși s-a reținut că prejudiciul există, evaluarea acestuia se impune a fi făcută numai prin raportare la starea tehnică a apartamentului, acesta fiind singurul criteriu obiectiv în raport de care se poate stabili o eventuală contravaloare a lipsei de folosință.

În ceea ce privește cererea de chemare în garanție, s-a reținut că în mod greșit de către prima instanță s-a raportat la dispozițiile art. 20 alin. 2¹ din Legea 10/2001, întrucât, în speță, pârâtele nu au avut niciodată calitatea de proprietar al apartamentului în litigiu prin dobândit prin cumpărare în baza Legii nr.112/1995, iar contractul să fi fost desființat ulterior prin hotărâre definitivă și irevocabilă.

Pârâtele au avut întotdeauna numai statutul de chiriaș, inițial la stat și după retrocedare, la proprietarii persoane fizice.

În motivarea soluției de respingere a cererii de chemare în garanție instanța de fond se limitează la a analiza capătul de cerere privind obligarea Consiliului L. Sector 2 de a pune la dispoziția chiriașului o locuință socială, lăsând nesoluționată cererea de obligare a chematului în garanție la plata contravalorii chiriei aferente apartamentului pe perioada solicitată de reclamant.

Pentru soluționarea capătului de cerere de chemare în garanție având ca obiect pretenții urmează a se avea în vedere că potrivit „HCL Sector 2 nr. 123/2008 persoanele sau familiile evacuate ca urmare a aplicării prevederilor legale cu privire la retrocedarea unor imobile, preluate în mod abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, conform legii 10/2001 sau ca urmare a prevederilor legii 112/1995 în urma unor acțiuni de revendicare imobiliară beneficiază de ajutor financiar pentru plata chiriei”.

În cauză este vorba de un imobil restituit fostului proprietar ca urmare a unei acțiuni în revendicare imobiliară și întrucât s-a dispus evacuarea chiriașului pentru lipsa titlului locativ se impune acordarea ajutorului financiar pentru plata chiriei.

Cererea de atribuire a unei locuințe sociale este o cerere ce are ca obiect „obligația de a face”, astfel că este de competența instanței civile și nu a contenciosului administrativ.

P. hotărârea pronunțată instanța de fond nu s-a pronunțat pe fondul cererii de intervenție, astfel că soluția de respingere a acesteia ca neîntemeiată este nelegală.

Față de toate motivele invocate, apelantele pârâte au solicitat admiterea apelului, desființarea sentinței atacate și pe fond respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

P. decizia civilă nr. 1434A/13.10.2014 Tribunalul București – Secția a V-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantele-pârâte L. T., prin curator A. E. și I. L. M. împotriva sentinței civile nr. 9978/03.06.2013, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-reclamant S. M. și cu intimatul-chemat în garanție C. L. al Sectorului 2 București.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut în ceea ce privește primul motiv de apel că apelantele au argumentat că perioada cuprinsă între 01.01.2006 (data încetării locațiuni) și 12.12.2011 (data pronunțării deciziei civile nr. l043A/12.12.2011 a TB - Secția a III a Civilă) intră sub incidența prevederilor art. 43 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 în sensul că apartamentul a fost deținut în tot acest timp în baza dreptului de retenție prevăzut expres de lege.

Tribunalul nu a primit acest argument, pe care l-a apreciat ca vădit lipsit de temei legal.

Sub acest aspect, tribunalul a avut în vedere că prin sentința civilă nr._/15.12.2010 pronunțată de Judecătoria sector 2, s-a dispus, în mod irevocabil, evacuarea pârâtelor din imobilul situat în București, .. nr. 6, ., reținându-se că durata locațiunii inițiale și prorogată succesiv a încetat la data de 08.04.2004.

În acest sens, s-a reținut de către instanța de apel (decizia civilă nr. 1043A/12.12.201) că, din ianuarie 2006, pârâtele ocupă imobilul abuziv.

Acest caracter al ocupării imobilului în litigiu de către pârâte nu poate fi înlăturat prin invocarea de către acestea a unui pretins drept de retenție „legal”, prevăzut de dispozițiile art. 43 alin. 2 din OUG nr. 40/1999.

Astfel, potrivit textului legal evocat, (în prezent abrogat prin legea nr. 71/2011, însă aplicabil prin raportare la momentul formulării cererii de chemare în judecată și perioada pentru care se pretind despăgubirile) până la achitarea integrală a despăgubirilor de către proprietar, chiriașul are drept de retenție asupra locuinței.

Din examinarea acestei dispoziții legale nu se poate concluziona, așa cum eronat consideră apelantele pârâte, că de plano, în temeiul legii și fără a fi instituit printr-o hotărâre judecătorească, dreptul de retenție operează în favoarea fostului chiriaș. Această prevedere legală, trebuie interpretată în acord cu alin. 1 al aceluiași articol, conform cu care, chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile, efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative.

Așa fiind, atât timp cât sporul de valoare nu a fost solicitat de către foștii chiriași și nici nu a fost stabilit printr-o hotărâre judecătorească, nu se poate considera că aceștia ar fi titulari ai unui drept de retenție ope legis, în temeiul art. 42 alin. 3 din OG nr. 40/1999.

Cum condiția esențială pentru a putea fi invocat dreptul de retenție, este aceea ca datoria pe care deținătorul lucrului o pretinde de la creditorul restituirii, să se afle în legătură cu lucrul, este evident și lipsit de orice echivoc, că în aplicarea acestei cerințe la cazul particular avut în vedere de art. 42 alin. 3 din OUG nr. 40/1999, se impune cu necesitate determinarea creanței pe care fostul chiriaș ar putea să o pretindă.

P. urmare, față de aceste considerente, Tribunalul a apreciat că în mod neîntemeiat, apelantele pârâte consideră că perioada cuprinsă între 01.01.2006 (data încetării locațiuni) și 12.12.2011 (data pronunțării deciziei civile nr. 1043A/12.12.2011 a TB - Secția a III a Civilă) intră sub incidența prevederilor art. 43 alin. 2 din OUG 40/1999 în sensul că apartamentul a fost deținut în temeiul dreptului de retenție prevăzut expres de lege.

Așa fiind, Tribunalul a constatat că în mod legal și temeinic, dând eficiență deplină puterii de lucru judecat a sentinței civile nr._/15.12.2010 definitivă și irevocabilă, sub aspectul ocupării abuzive a imobilului, prima instanță a stabilit corect situația de fapt, reținând că în sarcina pârâtelor, subzistă fapta ilicită.

Pe de altă parte, tribunalul a observat că prin decizia civilă nr. 1043A/12.12.2011 a Tribunalului București - Secția a III-a Civilă, confirmată prin respingerea recursului ca nefondat, s-a reținut un spor de valoare redus al imobilului, și care nu a justificat instituirea unui drept de retenție în favoarea pârâtelor din prezenta cauză.

Cea de-a doua critică formulată de apelantele pârâte și care vizează lipsa caracterului cert al prejudiciului, tribunalul a constat că este neîntemeiată.

Astfel, a observat tribunalul că acesta a fost determinat în temeiul unei expertize tehnice, care a ținut seama de starea actuală a imobilului, expertul aplicând corecții în raport de degradările apartamentului lipsa utilităților, ce determină în opinia acestuia, dificultăți în plasarea sa pe piața imobiliară. În acest sens, prin răspunsul la obiecțiuni, expertul tehnic a arătat că degradările și lipsa utilităților avute în vedere au ținut seama de degradările cumulate ale finisajelor, ale instalațiilor dar și de degradările structurale, față de faptul că imobilul figurează pe lista clădirilor expertizate tehnic și încadrate în categorii urgente.

P. urmare, sunt lipsite de suport legal afirmațiile apelantelor în sensul că evaluarea lipsei de folosință nu ar fi ținut seama de starea actuală a imobilului, dimpotrivă, din probatoriul administrat, rezultând contrariul.

Așa fiind, în mod temeinic, instanța de fond a reținut valoarea prejudiciul constând în lipsa de folosință a imobilului, conform evaluării realizată de expert B. R., astfel cum acest calcul a fost corectat prin răspunsul la obiecțiunile formulate de apelante.

Față de caracterul complex și elaborat al lucrării efectuată de expert, criticile formulate de apelantele pârâte apar ca lipsite de suport tehnic, acestea neaducând argumente concrete din punct de vedere științific care să combată pertinent concluziile raportului de expertiză efectuat și care să justifice efectuarea unei noi expertize.

Sub aspectul soluției adoptată în privința cererii de chemare în garanție formulată în contradictoriu cu C. L. sector 2, referitor la nesoluționarea capătului de cerere ce viza acțiunea în pretenții, tribunalul a constatat că, într-adevăr, prima instanță nu l-a supus analizei sale, însă, față de caracterul devolutiv al apelului,acesta a fost cercetat de Tribunal.

Astfel, apelantele pârâte au considerat că se impune acordarea ajutorului financiar pentru plata chiriei, formulând un capăt de cerere prin care au solicitat obligarea chematului în garanție la plata contravalorii chiriei aferente imobilului în litigiu, pentru perioada solicitată de reclamant.

O asemenea, pretenție a fost apreciată de tribunal ca neîntemeiată, având în vedere că folosirea abuzivă a imobilului după încetarea locațiunii, le este imputabilă pârâtelor.

Astfel, ca urmare a încetării contractului de locațiune, la data expirării termenelor de prorogare legală, în condițiile OUG nr. 40/1999, respectiv, la data de 08.04.2004, între reclamant și pârâte s-au derulat raporturi locative de drept comun, care nu justifică pretențiile formulate împotriva chematei în garanție.

P. urmare, Tribunalul a considerat că acest capăt de cerere este neîntemeiat, cu consecința respingerii sale.

În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea chematei în garanție să le atribuie cu prioritate o locuință din fondul de locuințe sociale, în condițiile fostului art. 15 din OUG nr. 40/1999 (în prezent abrogat), Tribunalul a constatat că textul legal are în vedere formularea unei cereri de către fostul chiriaș, ceea ce în cauză nu s-a dovedit, soluționarea unei asemenea solicitări.

În consecință, față de toate considerentele expuse, apreciind că soluția primei instanțe este legală și temeinică, criticile formulate de apelantele pârâte, fiind lipsite de temei legal, Tribunalul a respins apelul ca nefondat.

Împotriva deciziei tribunalului au declarat recurs pârâtele L. T. și I. L. M..

În motivarea recursului întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Vechiul Cod de procedură civilă se arată că hotărârea pronunțată de instanța de apel este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Critica formulată de către recurentele pârâte se referă la inexistența caracterul ilicit al faptei de ocupare a imobilului, ca efect al dreptului de retenție care operează ope legis.

P. hotărârea pronunțată de Tribunal au fost încălcate dispozițiile art. 998 Vechiul Cod Civil aplicabil în cauză, întrucât nu sunt îndeplinite condițiile atragerii răspunderii civile delictuale, lipsind caracterul ilicit al faptei și prejudiciul.

Conform art. 998 Cod civil „orice faptă a omului care cauzează altuia un prejudiciu obligă pe acela din a cărui greșeală s-a ocazionat a-l repara".

Există însă unele situații în care fapta, deși săvârșită, provoacă un prejudiciu altei persoane, răspunderea nu este angajată, întrucât caracterul ilicit al faptei este înlăturat.

În speța dedusă judecății sunt două aspecte care trebuie analizate pentru a stabilii întrunirea cumulativă a condițiilor cerute pentru antrenarea răspunderii civile delictuale.

1) Data de la care fapta de deținere a apartamentului în litigiu de către pârâte a dobândit un caracter ilicit.

2) Caracterul cert al prejudiciului.

Recurentele pârâte au precizat că pârâtele L. T. și lanuș L. M. au avut calitatea de chiriași în imobil începând cu anul 1976, în baza contractului de închiriere încheiat cu ICRAL Herăstrău și ulterior cu ICRAL C. (actualmente .>

Urmare a redobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului de către moștenitorul fostului proprietar Hahaianu D., pârâtele au ocupat imobilul ca efect al prelungirii de drept a contractului de închiriere, conform prevederilor OUG nr. 40/1999.

Recurentele au mai precizat că, urmare a înstrăinării imobilului către M. S., între acesta și pârâte s-au încheiat contractele de închiriere succesive începând cu data de 19.12.2001 până la data de 01.01.2006.

P. notificarea nr. 109/15.02.2006 S. M. a solicitat pârâtelor să elibereze apartamentul până la data de 30.03.2006, întrucât nu mai dorește continuarea locațiunii.

Ca răspuns la această notificare, la data de 07.03.2006, pârâtele au solicitat reînnoirea locațiunii în condițiile art.14 alin. 1 din OUG nr. 40/1999.

Refuzând încheierea unui nou contract de închiriere intimatul S. M. s-a adresat instanței de judecată, solicitând prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 sub nr._/300/2006 evacuarea pârâtelor din imobilul în litigiu.

În cauză, recurentele pârâte lanuș L. M. și L. T. au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat obligarea reclamantului la plata contravalorii îmbunătățirilor necesare și utile aduse apartamentului și instituirea unui drept de retenție până la achitarea integrală a sumelor solicitate.

În opinia recurentelor-pârâte, faptul că legiuitorul a folosit sintagma „chiriașii au dreptul de retenție asupra locuinței" dovedește că dreptul de retenție al chiriașului este consacrat prin efectul legii, astfel că nu se poate vorbi despre caracterul abuziv al posesiei decât de la data de la care, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, s-a respins cererea de instituire a dreptului de retenție.

În speță, prin decizia civilă nr. 1043A/12.12.2012 pronunțată de Tribunalul București -- Secția a III-a Civilă s-a admis apelul declarat de pârâte împotriva sentinței civile nr._/15.12.2010 a Judecătoriei Sector 2, a fost schimbată, în parte, sentința apelantă în sensul că a fost admisă în parte cererea reconvențională, fiind obligat reclamantul la plata sumei de 3650 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor și a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea de acordare a dreptului de retenție.

P. decizia sus menționată, tribunalul a respins cererea de acordare a dreptului de retenție pe considerentul că suma cuvenită chiriașilor cu titlu de despăgubiri este prea mică și ca atare nu justifică un drept de retenție care să poată fi opus evacuării dispusă prin hotărârea desființată parțial.

Ca atare, în opinia recurentelor, prin decizia civilă nr.1043A/12.12.2011 a Tribunalului București - Secția a III a Civilă nu se instituie un drept de retenție care să opereze în viitor în favoarea chiriașilor între data la care hotărârea de evacuare devine executorie și data plătii integrale a despăgubirilor, fără însă, ca prin această hotărâre să fie desființat dreptul de retenție consacrat legislativ care a operat de la data la care a încetat locațiunea și data rămânerii definitive a hotărârii prin care proprietarul a fost obligat la plata de despăgubiri.

Astfel, în raport de situația juridică prezentată perioada cuprinsă între 01.01.2006 (data încetării locațiuni) și 12.12.2011 (data pronunțării deciziei civile nr. 1043A/12.12.2011 a Tribunalului București - Secția a III-a Civilă) intră sub incidența prevederilor art. 43 alin. 2 din OUG nr. 40/1999, în sensul că apartamentul a fost deținut de pârâte în tot acest timp în baza dreptului de retenție prevăzut expres de lege.

Recurentele consideră că, întrucât, prin efectul legii au avut un drept de retenție asupra apartamentului, care a operat în perioada 01.01._11, exista în favoarea acestora un drept subiectiv care înlătura caracterul ilicit al faptei de a poseda bunul fără titlu.

Pe de alta parte, au mai arătat recurentele, prin HCL 123/2008 și prin Directiva Primăriei Municipiului București - Direcția Generală Dezvoltare Urbană - Direcția Spațiu Locativ se solicită la întocmirea dosarului de atribuire a unei locuințe sociale a cetățenilor aflați în situații deosebite în urma restituirilor imobilelor naționalizate în mod imperativ și obligatoriu sentința civila definitivă și irevocabilă de evacuare și procesul verbal de evacuare de la executorul judecătoresc. În condițiile absenței acestor documente, dosarul nu poate fi supus analizei Comisiei de evaluare a situațiilor deosebite în care se afla acești foști chiriași din imobilele naționalizate și restituite foștilor proprietari.

Această condiție „sine qua non" demonstrează lipsa faptei ilicite, întrucât, Statul Român prin autoritățile publice care îl reprezintă, impune chiriașilor din casele naționalizate, să nu părăsească imobilul în care locuiesc până la eliberarea procesului verbal de evacuare întocmit de executorul judecătoresc în baza unei sentințe judecătorești, pentru a putea beneficia de repartiția unei locuințe sociale, fapt eludat de către instanța de fond și apel cu rea voința, apreciind drept fapta ilicita „ocuparea fără forme legale a apartamentului".

În ceea ce privește prejudiciul, ca și condiție de angajare a răspunderii civile delictuale, recurentele au precizat că prejudiciul, ca să fie susceptibil de reparare trebuie să întrunească două condiții, și anume să fie cert și să nu fi fost reparat încă.

Caracterul cert al prejudiciului presupune că acesta este sigur, atât în privința existenței, cât și în privința posibilităților de evaluare.

În speță, nu se poate reține existența producerii unui prejudiciu în patrimoniul reclamantului, întrucât apartamentul în litigiu era într-o stare avansată de degradare față de care nu putea fi ofertat pe piața imobiliară spre închiriere.

Sub acest aspect, consideră recurentele, trebuie avut în vedere raportul de expertiză tehnică construcții efectuat în cauză, în care, la Capitolul VII pct. 1 și 2 este descrisă starea tehnică a întregului imobil din .. 6 și a apartamentului nr. 4, aspectele prezentate de expert conducând la concluzia că starea tehnică a apartamentului face imposibilă ofertarea acestuia spre închiriere fără o renovare majoră.

Cu toate acestea se procedează la evaluarea contravalorii lipsei de folosință, avându-se în vedere drept criteriu de evaluare piața liberă deși singurul element comun între apartamentele indicate de expert pentru comparație și locuința în litigiu, era zona.

Pentru lămurirea acestei situații la data de 25.05.2012 în fața instanței de fond apelantele pârâte au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză și totodată au solicitat suplimentarea probatoriului cu cercetare la fața locului, probatoriu respins de Judecătorie.

Pe cale de consecință, deși prin obiecțiunile formulate la expertiză de către pârâte la termenul din 25.05.2012 încuviințate de către instanță, s-a solicitat expertului să procedeze la stabilirea contravalorii lipsei de folosință în raport de starea tehnică a imobilului si nu prin metoda comparației, întrucât starea de degradare a acestuia nu permitea folosirea acestei metode, expertul nu a răspuns la aceste obiecțiuni, iar instanța, prin încălcarea dispozițiilor art. 129 pct. 5 cod procedură civilă nu a stăruit pentru aflarea adevărului în cauză.

Față de situația prezentată, recurentele consideră că prejudiciul reținut în cauză nu are un caracter cert, întrucât bunul nu poate fi oferit spre închiriere astfel, că solicitarea reclamantului de repararea a unui prejudiciu inexistent este neîntemeiată.

În opinia recurentelor, dacă totuși se reține că prejudiciul există, evaluarea acestuia se impune a fi făcută numai prin raportare la starea tehnică a apartamentului, acesta fiind singurul criteriu obiectiv în raport de care se poate stabili o eventuală contravaloare a lipsei de folosință.

Al doilea motiv de recurs se referă la dispozițiilor art. 304 alin. (1) pct. 5) din Codul de procedură civilă.

Se învederează că, prin hotărârea pronunțată de tribunal au fost încălcate dispozițiile art. 129 pct. 5 vechiul cod de procedură civilă, aplicabil în cauză, întrucât instanța de apel a respins proba cu cercetare locală și expertiză tehnică construcții lămuritoare "pentru soluționarea" cauzei pe aspectul faptului că starea tehnică a imobilului nu permitea ofertarea acestuia pe piața imobiliară pentru închiriere.

Recurentele au afirmat că instanța nu a încuviințat proba cu cercetare la fața locului, deși prin vizionarea apartamentului ar fi putut constata cu propriile simțuri că imobilul nu poate fi oferit spre închiriere, și, ca atare metoda comparației folosită de către expert nu-și găsește aplicabilitatea în cauză.

Pe acest aspect, au precizat recurentele, prin contractul de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu încheiat la 4 noiembrie 1948 între Papazian Onic si Aris și Selim L. (fostul proprietar al cărui imobil a fost naționalizat - în baza Decretului nr. 92/1950) se specifica la art. 1 "Subsemnații vânzători vindem de veci si irevocabil imobil situat în .. 6 compus din 8 camere si dependințe deținut în baza actului de vânzare-cumpărare nr. 2069/1942, imobilul fiind o construcție veche si degradată."

În condițiile în care la nivelul anului 1948 era o clădire veche și degradată, în care niciun proprietar nu a investit in reparații, nu poate fi considerat apartament de lux și deci, nici nu poate fi ofertat pe piața liberă în starea în care se află.

Recurentele au susținut că din octombrie 2013 data evacuării recurentelor și până în acest moment, imobilul nu a fost închiriat sau folosit în alt mod de către reclamant, dovadă evidentă că acesta este o clădire veche si degradată, și nu are utilitățile minime pentru a fi considerată locuință, cu atât mai mult să fie considerată de lux.

Ultima critică, care se subsumează motivului de recurs prevăzut de art. 304 alin. (1) pct. 9) din Codul de procedură civilă se referă la modul de soluționare al cererii de chemare în garanție.

Se învederează că în ceea ce privește cererea de chemare în garanție instanța de apel a încălcat prevederile HCL Sector 2 nr. 123/2008, conform cărora persoanele sau familiile evacuate ca urmare a aplicării prevederilor legale cu privire la retrocedarea unor imobile, preluate în mod abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, conform Legii nr. 10/2001 sau ca urmare a prevederilor Legii nr. 112/1995, în urma unor acțiuni de revendicare imobiliară beneficiază de ajutor financiar pentru plata chiriei".

Recurentele consideră, dat fiind că în cauză este vorba de un imobil restituit fostului proprietar, ca urmare a unei acțiuni în revendicare imobiliară și întrucât s-a dispus evacuarea chiriașului pentru lipsa titlului locativ, că se impune acordarea ajutorului financiar pentru plata chiriei.

În opinia recurentelor, susținerea tribunalului în sensul că, urmare a încetării contractului de locațiune, la data expirării termenelor de prorogare legală, în condițiile OUG nr. 40/1999, respectiv, la data de 08.04.2004, între reclamant și pârâte s-au derulat raporturi locative de drept comun este neconformă cu realitatea, întrucât prin procesul verbal de predare-primire eliberat de AFI - PMB la 16.12.1999 se prevede obligația proprietarului H. D. de a menține în drepturi toți chiriașii care au contracte legal încheiate cu . respectarea prevederilor Legii nr. 114/1996 și OUG nr. 40/1999.

Art. 25 din Legea nr. 114/1996 prevede că "Evacuarea chiriașului se face numai în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile. Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute in contractul de închiriere, pana la data executării efective a hotărârii de evacuare", fiind vorba de chiria al cărei cuantum este reglementat de OUG nr. 40/1999 și Legea 10/2001.

OUG nr. 40/1990 nu prevede ca valabilitate expresă a contractelor de închiriere din 1999-2004, întrucât, la data punerii în posesie a fostului proprietar, contractele de închiriere cu statul încetează de drept și intervine obligația noului proprietar de a încheia contracte de închiriere în baza OUG nr. 40/1999 și Legea nr. 114/1996 pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea reînnoirii pe 3 ani, de la data eliberării procesului verbal de predare a statului către fostul proprietar.

Recurentele au menționat că fostul proprietar, H. D. nu a încheiat contract de închiriere cu recurentele, întrucât a vândut imobilul lui S. M., dar în contractul de vânzare-cumpărare se specifică că vinde cu chiriașii ce dețin contracte de închiriere încheiate cu S.C Apolodor SA, contracte valabile la data restituirii.

Pe cale de consecință, reclamantul și-a asumat preluarea chiriașilor conform OUG nr. 40/1999, perfectând cu recurentele în decembrie 2001 contract de închiriere, chiria fiind calculată în baza OUG nr. 40/1999, iar nu cea practicată pe piața liberă.

Se precizează că, deși nu a mai încheiat în fiecare an contract de închiriere, chiria a fost virată în contul bancar al proprietarului până în luna noiembrie 2006, când a închis acel cont. Ulterior, chiria a fost trimisă prin mandat poștal, dar s-a restituit pentru refuz de primire.

Recurentele-pârâte au susținut că fapta ilicită în accepțiunea instanței se referă la faptul că ar fi locuit fără forme legale în imobil, dar aceasta nu poate fi considerată ocupare abuzivă, în condițiile în care proprietarul încalcă prevederile OUG nr. 40/1999, iar Legea nr. 114/1999 ce specifică faptul că, chiriașul nu poate fi evacuat fără o sentință definitivă și irevocabilă.

În ceea ce privește susținerea instanței privind capătul de cerere ce privește obligarea chematei în garanție să le atribuie recurentelor cu prioritate o locuință din fondul de locuințe sociale în condițiile art.15 din OUG (în prezent abrogat) și prin care tribunalul a constatat că textul legal are în vedere formularea unei cereri de către fostul chiriaș, ceea ce în cauză nu s-a dovedit, soluționarea acestei solicitări urmând a se face în condițiile art. 43 al Legii nr. 114/1996, recurentele au arătat că instanța a omis cu rea credință să ia în considerare actele depuse la dosarul cauzei, respectiv cererea de acordare a unei locuințe sociale înregistrata la Primăria sectorului 2 cu nr._/16. 03.2006, care nu a fost soluționată nici până în prezent timp de 9 ani.

Instanța a constatat ca fiind în prezent abrogat art. 15 din OUG nr. 40/1999 în condițiile Noului Cod civil, nefiind aplicabile aceste prevederi, însă, conform OUG nr. 40/1999 la nivelul anului 2006, art. 15, consiliile locale sunt obligate să le pună la dispoziție, cu prioritate, o locuință corespunzătoare în termen de un an de la data cererii chiriașului.

În opinia recurentelor, dacă C. L. al sectorului 2 și-ar fi îndeplinit obligațiile legale impuse, nu s-ar mai fi ajuns la situația de a nu putea să-i elibereze fostului proprietar locuința și de a fi obligate să locuiască acolo până la evacuarea, prin sentință judecătorească, cerință impusă de asemenea de prevederile legale ale OUG nr. 40/1999 și art. 25 din Legea nr. 114/1996.

În această situația, recurentele consideră că instanța nu poate constata că fapta ilicită, ocuparea abuzivă din partea foștilor chiriași dintr-un imobil naționalizat, în condițiile în care însuși statul prin reprezentații săi legali, în speță, Primăria sectorului 2, au încălcat cu rea credință, toate prevederile impuse de lege, care aveau obligația legală de a acorda locuința chiriașilor din imobilele restituite foștilor proprietari tot de către Statul Român, întrucât nu se poate repara o nedreptate, prin săvârșirea altei nedreptăți.

Totodată prin decizia atacată, tribunalul a săvârșit un grav abuz de drept prin care s-au încălcat cele mai elementare drepturi asigurate de către Constituția României,în speță art. 22 (1) "Dreptul la viață, precum și dreptul la integritate fizică și psihică ale persoanei sunt garantate", art. 34 "Dreptul la ocrotirea sănătății fizice si mentale este garantat", art. 49 din Constituție "Copii si tinerii se bucura de un regim special de protecție si de asistenta in realizarea drepturilor lor" si art.50 "Protecția persoanelor cu handicap".

Recurentele au susținut că, decizia Tribunalului nu numai ca a pus în pericol integritatea fizica si psihica a unei familii evacuate, a cărei singura vina este aceea de a fi fost chiriași într-un imobil naționalizat și restituit, apoi vândut unei alte persoane, dar si aceea de a cădea în pretenții pentru un prejudiciu inexistent favorizând o îmbogățire fără justă cauză și punând totodată în pericol viitorul unor persoane, fără a avea dreptul la o locuință conform prevederilor legale și aceea de a lipsi de orice venituri minime subzistenței, o persoană fără discernământ, aflată sub curatelă specială, și a unui copil minor, în favoarea unei persoane dornice de îmbogățire rapidă cu ajutorul unor inginerii juridice, unei expertize îndoielnice și a unei hotărâri judecătorești total netemeinică și nelegală.

În final, recurentele pârâte au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei pronunțată de instanța de apel în sensul admiterii apelului, desființarea sentinței apelate și trimiterea cauzei la instanța de fond în vederea administrării probei cu cercetare locală și expertiză tehnică construcții.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 alin. (1) pct. 9) din Codul de procedură civilă.

În dovedirea susținerilor, s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

Intimatul-reclamant S. M. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

În calea de atac a recursului, nu a fost administrat nici un mijloc de probă.

Curtea constată că, deși recurentele au invocat ca motiv de recurs dispozițiile art. 304 alin. (1) pct. 9) din Codul procedură civilă, criticile care au fost formulate se subsumează motivelor de recurs prevăzute de art. art. 304 alin. (1) pct. 5) și 9) din Codul procedură civilă, motiv pentru care va analiza recursul declarat în raport de motivele menționate:

Motivul prevăzut de art. 304 alin. (1) pct. 9) din codul de procedură civilă este fondat, având în vedere următoarele aspecte:

Dispozițiile legale sus-menționate se referă la douã sunt ipoteze:

a) hotãrârea recuratã este lipsitã de temei legal. Se au în vedere acele situații în care considerentele hotãrârii nu permit identificarea normelor Juridice care susțin rezolvarea datã litigiului sau hotãrârea nu este motivatã în drept;

b) hotãrârea atacatã a fost datã cu încãlcarea sau aplicarea greșitã a legii. Sunt vizate situațiile în care instanța evocã normele de drept substanțial incidente situației de fapt în cauzã, dar le încalcã „în litera sau spiritul lor” ori le aplicã greșit, consecințã a unei interpretãri eronate a legii.

Înainte de trece la analizarea criticilor formulate, instanța de recurs învederează că această analizată va fi realizată în raport de dispozițiile vechiul Cod Civil, nefiind aplicabile în cauză dispozițiile din Noul Cod Civil, adoptat prin Legea nr.287/2009, având în vedere dispozițiile art. 5 din Legea nr. 71/2011.

Recurentele-pârâte susțin că au fost aplicate, în mod greșit, dispozițiile art. 998-999 din Codul civil, deoarece fapta de ocupare a imobilului în perioada cuprinsă între 01.01.2006 (data încetării locațiuni) și 12.12.2011 (data pronunțării deciziei civile nr. 1043A/12.12.2011 a Tribunalului București - Secția a III-a Civilă) nu prezintă caracter ilicit, deoarece în favoarea lor a operat un drept de retenție ope legis.

Cu privire la această susținere, Curtea învederează că este neîntemeiată, pentru următoarele aspecte:

Între reclamant, în calitate de proprietar și pârâta L. T., în calitate de chiriaș, au intervenit mai multe contracte de închiriere, ultimul, respectiv cel înregistrat la A.F.P. Sector 2 sub nr. A227096/2005, având perioadă de valabilitate convenită 01.01._06.

P. sentința civilă nr._/15.12.2010 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr._/300/2006 a fost admisă cererea principală formulată de reclamantul S. M., dispunându-se evacuarea pârâtelor L. T. și I. L. M. din imobilul situat în București, .. 6, ., pentru lipsa titlului locativ. Totodată, a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea reconvenționala formulată de pârâte având ca obiect contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului și instituirea unui drept de retenție până la restituirea contravalorii îmbunătățirilor.

În considerentele hotărârilor, s-a reținut totodată că reclamantul a închiriat pârâtelor imobilul în condițiile dreptului comun, până la data de 01.01.2006, dată de la care pârâtele ocupă imobilul fără niciun drept și fără a mai avea titlu locativ.

Astfel, instanța de recurs reține că considerentele privind încetarea, în luna aprilie 2004, a raporturilor inițiale derulate sub imperiul O.U.G. nr. 40/1999, respectiv privind înlocuirea ulterioară a acestora cu unele de locațiune de drept comun până în luna ianuarie 2006 – dată de la care imobilul a fost ocupat fără niciun titlu - au fost reținute cu putere de lucru judecat, în condițiile în care recursurile promovate au fost respinse, ca nefondate.

În aceste condiții, Curtea învederează că odată dispusă evacuarea recurentelor-pârâte din imobil pentru lipsa titlului locativ nu se mai pot face apărări între aceleași părți cu privire la problemele de drept dezlegate, respectiv caracterul ilicit/licit al faptei de ocupare a imobilului.

În ceea ce privește susținerea recurentelor-pârâte că în favoarea lor operează ope legis un drept de retenție pentru perioada cuprinsă între 01.01.2006 (data încetării locațiuni) și 12.12.2011 (data pronunțării deciziei civile nr. 1043A/12.12.2011 a Tribunalului București - Secția a III-a Civilă), Curtea învederează că și această susținere este neîntemeiată.

Potrivit art. 43 alin. (2) din OUG nr. 40/1999 (în prezent abrogat prin legea nr. 71/2011, însă aplicabil prin raportare la momentul formulării cererii de chemare în judecată și perioada pentru care se pretind despăgubirile)„până la achitarea integrală a despăgubirilor de către proprietar, chiriașul are drept de retenție asupra locuinței”.

Recurentele-pârâte susțin că, în temeiul dispozițiilor legale menționate, se naște în favoarea lor ope legis un drept de retenție cu privire la imobilul ocupat abuziv.

Curtea învederează că dreptul de retenție nu este consacrat prin efectul legii, ci doar reglementat, ca instituție juridică, precum și condițiile care trebuie îndeplinite pentru a se recunoaște în favoarea chiriașilor acest drept. Însă instituirea efectivă a dreptului de retenție în favoarea unei persoane nu se realizează ope legis, ci de către instanța de judecată care trebuie să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile stipulate de legiuitor și să consacre în mod efectiv dreptul de retenție în favoarea chiriașului, printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Astfel, instanța de judecată este cea care trebuie să verifice, în raport de situația concretă a fiecărui reclamant, dacă sunt îndeplinite condițiile pentru instituirea unui drept de retenție, respectiv calitatea de chiriaș, existența unui spor de valoare ca efect al îmbunătățirilor și instituirea unui drept de creanță în contradictoriu cu proprietarul imobilului. Numai după îndeplinirea acestor condiții constatate prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se poate institui în favoarea unei persoane un drept de retenție referitor la imobilul ocupat.

Având în vedere dispozițiile legale menționate și argumentele expuse, Curtea va înlătura critica formulată, reținând că dreptul de retenție nu operează ope legis și că recurentele-pârâte nu au beneficiat de nici un drept de retenție în perioada cuprinsă între 01.01.2006 (data încetării locațiuni) și 12.12.2011 (data pronunțării deciziei civile nr. 1043A/12.12.2011 a Tribunalului București - Secția a III-a Civilă), motiv pentru fapta de ocupare a imobilului are un caracter ilicit, așa cum au reținut instanțele de fond.

Cu privire la motivul de recurs prevăzut de art. 304 alin. (1) pct. 5) din Codul de procedură civilă, se rețin următoarele:

Astfel, potrivit art. 304 alin.(1) pct.5) din Codul de procedură civilă, se poate solicita „modificarea sau casarea unor hotãrâri în urmãtoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate (...) când, prin hotărârea dată, instanța a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2).”

Se constată că articolul 105 alin. (2) din Codul de procedură civilă reprezintã dreptul comun în materia nulitãții actelor de procedurã, așa încât acest motiv de recurs poate fi invocat în urmãtoarele situații:

a) pentru orice neregularitãți procedurale sãvârșite de instanțã, altele decât cele menționate la pct. 1-4 ale art. 304;

b) pentru nesocotirea unor principii ale procesului civil, altele decât cele care sunt sancționate prin celelalte motive de recurs.

În practica judiciarã, s-a statuat cã poate fi invocat acest caz de nelegalitate a unei hotãrâri în urmãtoarele situații: încãlcarea dreptului la apãrare, judecata pricinii în lipsa pãrții care nu a fost legal citatã, nerespectarea principiului oralitãții, nesemnarea minutei de cãtre judecãtori, lipsa încheierii de dezbateri, aplicarea greșitã a unor texte de lege (norme de drept procedural), nesocotirea principiului contradictorialitãții, publicitãții dezbaterilor și altele asemenea.

În cauza de față, se constată că au fost aplicate, în mod eronat dispozițiile procedurale prevăzute art. 295 alin. (2) din Codul de procedură civilă, deoarece instanța de apel a respins, în mod greșit, probele solicitate de către apelante privind cercetarea la fața locului și efectuarea unui nou raport de expertiză în evaluare, având ca obiect stabilirea valorii lipsei de folosință, în raport de starea tehnică efectivă a imobilului oferit spre închiriere cu luarea în considerare a stării evidente de degradare.

Astfel, Curtea reține că, în fața primei instanțe, a fost efectuat un raport de expertiză tehnică judiciară de către doamna expert B. R., aflat la filele 204-217 din dosarul primei instanțe.

Din analiza conținutului raportului de expertiză se constată că la cap. VII.2 este descris apartamentul ocupat de către recurentele-pârâte.

Din descrierea realizată de către expert rezultă că suprafața apartamentului 4 este de 145,95 mp, că pereții și tavanele sunt finisate cu zugrăveală simplă, că pardoselile sunt de la construire: parchet în camere, ciment în cămară și grup sanitar, iar în rest sunt din mozaic. Se învederează că finisajele sunt vechi, nereparate și neigienizate, iar tavanele prezintă fisuri și multiple pete de umezeală. Se mai arată că pereții din cărămidă prezintă fisuri, iar tencuială și zugrăveala degradată de infiltrații.

În pofida stării tehnice a imobilului descrise de către expertă, se constată că ofertele de închiriere folosite de către expertă (anexa 5- filele 213-214, dosar Judecătorie) drept criterii de comparație se referă la apartamente renovate, mobilate (unele de lux) cu toate dotările incluse (televizor, aragaz, frigider, internet, are condiționat, mașină de spălat), având termopan, parchet, gresie și faianță, deși starea apartamentului era în stare de degradare, așa cum a reținut chiar experta, în cuprinsul raportului de expertiză.

Împotriva raportului de expertiză efectuat, recurentele au fost formulate obiecțiuni, care au fost încuviințate de către instanța de judecată.

Curtea constată că, deși expertul a răspuns la obiecțiunile formulate, în realitate a utilizat aceleași oferte de închiriere drept criterii de comparație în vederea stabilirii contravalorii lipsei de folosință, deși starea tehnică a apartamentului era constată de expert și necontestată de niciuna dintre părți.

Având în vedere concluziile expertei consemnate în cuprinsul răspunsului la obiecțiuni și ținând cont de faptul că nu s-a avut în vedere starea tehnică a apartamentului, recurentele-pârâte au exercitat calea de atac a apelului, criticând modalitatea de evaluare a contravalorii lipsei de folosință pe considerentul că nu s-a ținut cont de starea de degradare a apartamentului.

Instanța de apel a respins proba cu expertiză, apreciind că raportul de expertiză efectuat în fața primei instanțe are un caracter complex și elaborat, iar criticile formulate de L. T. și I. L. M. sunt lipsite de suport probatoriu.

Curtea constată că instanța de apel a aplicat, în mod greșit dispozițiile art. 295 alin. (2) din Codul de procedură civilă, având în vedere că necesitatea efectuării unui nou raport de expertiză rezultă tocmai din faptul că stabilirea despăgubirii pentru lipsa de folosință s-a realizat, fără a se avea în vederea starea efectiv tehnică a imobilului, care reprezintă un aspect extrem de important în stabilirea raporturilor de locațiune.

Încuviințarea și administrarea probatoriilor solicitate era nu numai necesară, dar și obligatorie pentru analizarea pe fond a motivelor de apel declarate, având în vedere că acestea se referau tocmai la împrejurarea că prima instanță a înlăturat, în mod greșit, probele administrate.

Curtea reține că, prin respingerea probatoriilor solicitate în faza procesuală a apelului, ca nefiind utile cauzei, i s-a încălcat apelantelor dreptul la apărare (care se circumscrie dreptului la un proces echitabil consacrat de art. 6 din Convenția europeană a drepturilor și libertăților cetățenești ale omului) având în vedere că probele solicitate erau nu numai utile soluționării cauzei, dar și singurele probe pertinente pentru a confirma sau a infirma susținerile apelantelor-pârâte.

În acest sens, este și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, care în cauza B. și T. împotriva Romaniei Hotararea din 8 ianuarie 2013 publicată în Monitorul Oficial nr. 350 din 13 iunie 2013, a învederat următoarele „Curtea reamintește că admisibilitatea probelor intra în primul rând sub incidenta normelor de drept intern si ca, in principiu, este sarcina instanțelor naționale sa evalueze mijloacele de proba adunate de acestea. Misiunea încredințată, prin Convenție, Curții nu este aceea de a se pronunța dacă anumite probe au fost admise in conformitate cu legea, ci de a verifica dacă procedura considerată în ansamblul sau, inclusiv modalitatea de prezentare a mijloacelor de proba, a avut un caracter echitabil (V. Mechelen si altii impotriva Olandei, 23 aprilie 1997, pct. 50, Culegere de hotarari si decizii 1997-III).

In plus, dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6 § 1 din Convenție, înglobează, printre altele, dreptul părților din proces de a prezenta observațiile pe care le considera relevante pentru cauza lor. Intrucat Convenția nu vizează garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci a unor drepturi concrete si efective (Artico impotriva Italiei, 13 mai 1980, pct. 33, . nr. 3), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observații sunt cu adevărat "înțelese", adică examinate cu atenție de instanța sesizata. Altfel spus, art. 6 implică în special în sarcina "instanței" obligația de a efectua o examinare efectivă a motivelor, argumentelor și probelor propuse de părți, cu excepția cazului în care se apreciază relevanța acestora [Perez împotriva Frantei (MC), nr. 47.287/99, pct. 80, CEDO 2004-I, si V. de Hurk împotriva Olandei, 19 aprilie 1994, pct. 59, . nr. 288]”.

Instanța de recurs învederează că garanțiile art. 6 § 1 se referă doar la administrarea de probe la nivel procedural. Pe de altă parte, admisibilitatea și aprecierea probelor pe fond ține în principiu de competența exclusivă a instanțelor interne, cărora le revine sarcina să cântărească probele obținute [García Ruiz împotriva Spaniei (MC), pct. 28; Farange S.A. împotriva Franței (dec.)].

De asemenea, nu se poate aprecia că au fost încălcate garanțiile prevăzute de art. 6 din Cedo dacă reclamantul a beneficiat de o procedură contradictorie; dacă a putut, în diferitele etape ale acesteia, să prezinte argumentele și probele pe care le considera relevante pentru apărarea cauzei sale; dacă a putut contesta efectiv argumentele și probele prezentate de partea adversă; dacă toate argumentele sale obiectiv relevante pentru soluționarea litigiului au fost audiate și examinate de instanță în mod corespunzător; dacă decizia în litigiu este amplu motivată, atât în fapt, cât și în drept, și că, în consecință, procedura considerată în ansamblul său a fost echitabilă [Garcia Ruiz împotriva Spaniei (MC), pct. 29].

Instanța de recurs reține că, într-adevăr art. 6 alin.(1) nu garantează în mod explicit dreptul de a cita martori și admisibilitatea probei cu martori ține în principiu de dreptul intern. Cu toate acestea, procedura în ansamblul său, inclusiv modul în care sunt admise declarațiile martorilor, trebuie să fie echitabilă în sensul art. 6 § 1(Dombo Beheer B.V. împotriva Țărilor de Jos, pct. 31).

Ținând cont de jurisprudența Curții Europene și de situația concretă dedusă judecății, Curtea constată că atâta timp cât aspectul invocat constituia motiv de apel, instanța de apel nu avea cum să cerceteze pe fond acest motiv, în lipsa efectuării unui nou raport de expertiză, care să aibă ca obiect stabilirea despăgubirii pentru lipsa de folosință în raport de starea efectivă de degradare a imobilului și nu prin luarea în considerare a unor oferte de închiriere care sunt total irelevante în cauza de față, în raport de particularitățile și caracteristicile spațiului de închiriat.

De asemenea, stabilirea prejudiciului constând în lipsa de folosință pentru utilizarea unui imobil, numai în raport de ofertele de închiriere existente pe internet, nu corespunde unei situații reale în sensul de a se raporta valoarea prejudiciului la tranzacții efectiv încheiate, respectiv la contracte de închiriere în care se consemnează suma plătită pentru utilizarea unui imobil asemănător cu cel deținut de pârâți în perioada solicită prin acțiune.

Utilizarea unor oferte nu constituie o bază probatorie suficient de temeinică pentru a stabili prejudiciul invocat de reclamantă, fiind necesar ca valoarea prejudiciului să fie stabilită în raport de tranzacțiile efective încheiate pe piața imobiliară, pentru închirierea unor imobile similare celui în litigiu, cum ar fi prin obținerea unor copii ale contractelor înregistrate la administrația financiară a sectorului în care se află imobilul.

Curtea învederează că, însăși experta a menționat că stabilirea valorii despăgubirii se recomandă a se realiza cu ajutorul evaluării prin metoda comparației tranzacțiilor efective.

Această metodă, deși este cea mai indicată, nu a fost utilizată de către expert, neîncercându-se obținerea unor contracte de închiriere.

De asemenea, Curtea învederează că experta trebuia să ia în considerare drept criteriu important starea tehnică a apartamentului și nu zona- drept criteriu preferențial, pentru a stabili o valoare a chiriei cât mai corespunzătoare realității, având în vedere specificul raporturilor de locațiune.

Având în vedere toate considerentele menționate, ținând cont de faptul că prin respingerea probei cu efectuarea unui nou raport de expertiză de instanța de apel reprezintă o încălcare a dreptului la apărare și, implicit, a dreptului la un proces echitabil.

Având în vedere considerentele menționate, constatându-se că au fost aplicare în mod greșit dispozițiile art. 295 alin. (2) din Codul de procedură civilă, Curtea va constata că este incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 alin. (1) pct.5) din Codul de Procedură Civilă, împrejurarea față de care, în conformitate cu dispozițiile art.312 din Codul de Procedură Civilă va admite recursul, va casa decizia civilă nr. 1434A/13.10.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._ și va trimite cauza pentru rejudecarea apelului la Tribunalul București.

În ceea ce privește modalitatea de soluționare a cererii de chemare în garanție având ca obiect acordarea unei locuințe din fondul de locuințe sociale, în condițiile art.15 din OUG nr. 40/1999, Curtea constată că, în mod greșit, a reținut instanța de apel că nu a fost formulată o cerere în acest sens, deoarece la Primăria Sectorului 2 București a fost înregistrată cererea nr._/16.03.2006, care nu a fost soluționată nici până în prezent.

Având în vedere că a fost depusă cererea de către recurentele-pârâte, iar instanța de apel nu a procedat la o analiză pe fond a cererii de chemare în garanție, ținând cont și de soluția de casare care se impune în vederea stabilirii unei despăgubirii în raport de starea tehnică a apartamentului, instanța de apel va proceda și la analizarea cererii de chemare în garanție, solicitând părților să administreze probatoriilor necesare privind stadiul soluționării cererii de către autoritățile publice locale, precum și soluționare pe fond a acesteia.

Pentru toate considerentele expuse, în conformitate cu dispozițiile art. 312 din Codul de procedură civilă, va admite recursul declarat de recurentele-pârâte L. T. și I. L. M., împotriva deciziei civile nr. 1434A/13.10.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant S. M. și intimatul chemat în garanție C. L. al Sectorului 2 București, va casa decizia civilă nr. 1434A/13.10.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._ și trimite cauza spre rejudecarea apelului la Tribunalul București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de recurentele-pârâte L. T. și I. L. M., împotriva deciziei civile nr. 1434A/13.10.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant S. M. și intimatul chemat în garanție C. L. al Sectorului 2 București.

Casează decizia civilă nr. 1434A/13.10.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._ și trimite cauza spre rejudecarea apelului la Tribunalul București.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, azi, 20.10.2015.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,

D. Z. G. D. F. M. D. L.

GREFIER,

S. V.

Red. DZ

Tehnored. GC 2 ex

Jud. apel: E. P. J.

G. R.

← Partaj judiciar. Decizia nr. 1048/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI		Legea 10/2001. Decizia nr. 525/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI →

Pretenţii. Decizia nr. 1011/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Pretenţii. Decizia nr. 1011/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI