Pretenţii. Decizia nr. 343/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 343/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 28-11-2013 în dosarul nr. 343/2013
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.343A
Ședința publică de la 28 noiembrie 2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - G. D. M.
JUDECĂTOR - M. A. M.
GREFIER - G.-M. V.
Pe rol pronunțarea asupra apelului declarat de apelanta reclamantă-pârâtă ., cu sediul în Voluntari, ., județul I., împotriva sentinței civile nr.439/04.03.2013 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți-reclamanți M. N., domiciliat în București, ..3, . și S. M., domiciliată în Voluntari, ..2, județul I., cauza având, ca obiect, „pretenții; alte cereri; drept de retenție”.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică de la 14 noiembrie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 21 noiembrie 2013 și apoi la 28 noiembrie 2013.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului București Secția a IV-a Civilă, sub nr._, reclamanta . a solicitat, in contradictoriu cu paratii M. N., M. R. si SMARASCU M., obligarea paratilor la plata materialelor si manoperei, lucrarilor si constructiilor pe care reclamanta le-a realizat pe terenul proprietatea acestora situat in orasul Voluntari, ., judetul I., valoare estimata la 550.000 lei si recunoasterea unui drept de retentie asupra constructiei existente in orasul Voluntari, ., judetul I., pana la data platii.
In motivarea actiunii s-a aratat in esenta ca reclamanta a incheiat cu parata Samarascu M. un contract de locatiune pentru un teren de 826 mp, situat in orasul Voluntari, ., judetul I. pe o perioada de 10 ani iar pe terenul inchiriat si pe unul alaturat reclamanta a edificat un depozit si un birou cu fundatie si structura de beton racordata la utilitatii, constructiile fiind edificate cu acordul paratei Samarascu M. astfel meat reclamanta este indreptatita la contravaloarea materialelor si a materiei raportat la art. 494 alin 3 Cod civil, si la faptul imbogatirii fara justa cauza.
Prin cererea reconventionala formulata de catre parati s-a solicitat in contradictoriu cu reclamanta sa se dispuna rezilierea contractului de inchiriere incheiat la 28.08.1998 si prelungit conform actului aditional din 09.12.2004 si evacuarea reclamantului parat din proprietatea paratilor situat in Voluntari, ..8, judetul I.; obligarea reclamantului la plata chiriei din data de 01.01.2007 si pana la data de30.06.2007 si a lipsei de folosinta in perioada 30.06.2007 pana la data predarii efective a terenului proprietatea paratilor; sa se constate dreptul paratilor de proprietate asupra constructiilor realizate de reclamant pe terenul proprietatea paratilor situat in orasul Voluntari, ..8, judetul I., astfel cum vor fi individualizate printr-un raport de expertiza.
La termenul din 24.06.2010, tribunalul a incuviintat pentru parti proba cu acte, interogatoriu si proba cu expertiza specialitatea constructii cu obiectivele stabilite prin incheierea de sedinta stabilite la acel termen, fiind depus in acest sens la dosar raportul de expertiza efectuat de expert T. loana C..
Prin sentinta civila nr. 237/2011, Tribunalul București Sectia a IV-a Civila a admis exceptia necompetentei materiale a Tribunalului Bucuresti si a declinat competenta solutionarii cauzei in favoarea Judecatoriei B..
Prin sentinta civila nr.6504/2011, Judecatoria B. a declinat la randul sau competenta solutionarii cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti iar prin sentinta civila nr. 5/2012, C. Sectia a Ill-a Civila a stabilit competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti.
În cadrul prezentului dosar, la termenul din 14.05.2012 tribunalul a respins cererea de efectuare a unei expertize contabile, a incuviintat obiectiunile la raportul de expertiza formulate de paratul M. N. si a dispus administrarea probei cu interogatoriu incuviintata prin incheierea de sedinta din 24.06.2010 ,cu motivarea aratata in cuprinsul incheierii de sedinta.
Pe parcursul administrarii acestor probe s-a depus raspunsul la obiectiuni de catre expertul T. loana C., s-a administrat interogatoriul catre paratul M. N. iar la termenul din 17.12.2012 s-a respins cererea paratului M. N. de efectuare in cauza a unei expertize in constructii, ca neintemeiata, cu motivarea aratata in cuprinsul incheierii de sedinta.
Prin sentința civilă nr. 439/04.03.2013 pronunțată de Tribunalul București Secția a IV -a Civilă, s-a respins actiunea principală formulata de reclamanta ., ca nemtemeiata, s-a admis in parte cererea reconventionala, s-a dispus rezilierea contractului de inchiriere incheiat la 28.08.1998 si prelungit conform actului aditional din 09.12.2004, s-a dispus evacuarea reclamantei parate din imobilul proprietatea paratilor situat in Voluntari, ..8, judetul I., a fost obligată reclamanta la plata catre parati a chiriei din data de 01.01.2007 si pana la data de 30.06.2007 in cuantum de 1260 dolari SUA in echivalent lei la data platii in functie de cursul BNR si a lipsei de folosinta in perioada 30.06.2007 -noiembrie 2010 in cuantum de 95.500 lei, s-a constatat dreptul paratilor de proprietate asupra constructiilor realizate de reclamanta pe terenul proprietatea paratilor situat in orasul Voluntari, ..8, judetul I., astfel cum aceste constructii sunt individualizate in raportul de expertiza efectuat de expert C. loana T. la pct. 6.2, s-a respins cererea reclamantei de obligare a paratilor la plata cheltuielilor de judecata, ca neintemeiata și a fost obligată reclamanta la 9211 lei, cheltuieli de judecată către pârți.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că potrivit contractului de închiriere nr. 3819/1998, pârâta S. M. a închiriat reclamantei imobilul teren în suprafață de 826 mp situat în Voluntari, . Județul I. cu o chirie lunară de 1871,1 lei pe o perioadă de 8 ani începând cu 01.09.1998 și până la data de 01.01.2006, prelungit ulterior prin actul adițional din 09.12.2004 până la 10.12.2014 (filele 5-6).
Pe terenul sus menționat reclamanta a edificat mai multe construcții de tip definitiv sau provizoriu trei dintre ele având destinația de depozit iar una având destinația de cabină portar ( filele 111-112).
Potrivit raportului de expertiză tehnică efectuat de expert C. I. T. contravaloarea de circulație a construcțiilor incluzându-se defalcat valoarea materialelor și valoarea manoperei este de 318.558 lei .
Potrivit răspunsului la obiecțiuni (filele 31-36 dosar actual) pe terenul de 826 mp este edificată o construcție provizorie cu destinație depozit în suprafață ocupată de 110 mp, o construcție definitivă cu destinație depozit în suprafață ocupată de 255 mp, o construcție definitivă cu destinație depozit în suprafață ocupată de 136 mp și o cabină portar provizorie de 20 mp, valoarea de circulație a construcțiilor fiind de 318.446 lei iar valoarea lipsei de folosință a imobilului în perioada 30.06.2007 și până în prezent este de 157.127 lei.
Tribunalul a reținut că potrivit art. 494 C.civil dacă plantațiile, construcții sau lucrările au fost făcute de o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice. Dacă plantațiile sau clădirile au fost făcute de o terță persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea acestora dar va putea fi obligat să înapoieze valoarea materialului și prețul muncii.
Buna-credință rezultă din convingerea pe care o are constructorul în momentul efectuării lucrărilor că fondul pe care locuiește sau plantează îi aparține.
Așa cum am arătat în cele ce preced, construcția ce face obiectul cauzei este edificată de către reclamantă pe terenul proprietatea altor persoane, respectiv pe terenul ce se află în proprietatea indiviză a pârâților.
Or, în sistemul de drept românesc, chiar dacă reclamanta a edificat o construcție nouă pe terenul altei persoane, aceasta nu beneficiază de un drept de proprietate asupra acelei construcții ci numai de un drept de creanță împotriva proprietarului terenului în condițiile art. 494 Cod civil.
Tribunalul a constatat însă că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 494 cod civil pentru ca reclamanta să beneficieze de contravaloarea materialelor și a manoperei pentru lucrările de construcții realizate pe terenul pârâților întrucât în conținutul contractului de închiriere și a actului adițional s-a menționat în mod expres că reclamanta este împuternicită doar să împrejmuiască terenul și să-l betoneze iar construcția edificată de către chiriaș este provizorie și fără pretenții de valoare și de rambursare a contravalorii acestei construcții (fila 6).
Potrivit art. 969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, ceea ce presupune că părțile nu se pot sustrage de la obligativitatea contractului legal încheiat.
In consecință, atâta timp cât părțile din contractul de închiriere au convenit în baza manifestării libere de voință că reclamanta nu va beneficia de rambursarea contravalorii construcției edificată provizoriu, această manifestare de voință a părților urmează a produce consecințe juridice, în temeiul principiului forței obligatorii a contractului, neputându-se solicita ulterior contravaloarea materialelor și a manoperei pentru lucrările de construcții realizate pe terenul pârâților, atâta vreme cât reclamanta a renunțat la acest drept prin actul juridic încheiat.
În subsidiar, pentru a beneficia de contravaloarea construcției și a manoperei, art. 494 impune obligativitatea ca lucrările să fie executate cu bună credință iar buna-credință rezultă din convingerea pe care o are constructorul în momentul efectuării lucrărilor că fondul pe care locuiește sau plantează îi aparține.
Or, în speța dedusă judecății în mod evident reclamanta nu putea avea convingerea că fondul pe care construiește îi aparține întrucât deținea cu chirie acel teren, cunoștea în mod evident că nu este proprietar, nu a avut niciodată acordul celorlalți pârâți coindivizari de a edifica respectivele construcții depozit și totodată respectivele construcții au fost edificate fără autorizație de construcție așa cum rezultă din raportul de expertiză și din actele depuse, fapte ce exclude în totalitate buna credință a reclamantei.
Pentru aceleași argumente nu poate fi admisă acțiunea principală nici în ceea ce privește celălalt temei invocat, respectiv îmbogățirea fără justă cauză.
În ceea ce privește cererea reconvențională,Tribunalul a reținut că rezilierea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a unui contract cu executare succesivă, constând în încetarea contractului și repunerea părților, pe viitor, în situația avută anterior încheierii contractului.
Pentru a fi admisibilă rezilierea, este necesar ca una dintre părți să nu-și fi executat obligația ce-i revine și neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația.
În speța dedusă judecății reclamanta a încheiat contractul de închiriere numai cu unul dintre cei trei coproprietari ai terenului iar ulterior între cei trei coproprietari a intervenit un partaj de folosință și au notificat reclamantei la 03.07.2007 că ceilalți coproprietari nu au fost de acord cu încheierea contractului de închiriere și au solicitat eliberarea spațiului.
Acțiunea pârâților de constatarea nulității a contractului de închiriere a fost respinsă irevocabil prin DC nr. 68/2010 a C. Secția a IV-a Civilă (fila 64-67).
Cu toate acestea, tribunalul a constatat că reclamanta nu și-a îndeplinit obligația sa esențială ce-i revenea în baza contractului de închiriere și anume plata chiriei, deși a avut folosința bunului și o are și în prezent, astfel încât fiind întrunite condițiile prev. de art 1020 -1021 Cod civil și dispozițiile exprese din contract (care prevăd că neachitarea chiriei pe o perioadă mai mare de 3 luni atrage dreptul proprietarului de a rezilia contractul - fila 5 și 6), tribunalul a admis cererea reconvențională și a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat la 28.08.1998 și prelungit conform actului adițional din 09.12.2004.
Ca efect al rezilierii, instanta a constatat ca reclamanta nu detine nici un titlu valabil (contract de vinzare cumparare, inchiriere, hotarire judecatoreasca, etc.) in baza caruia sa ocupe imobilul, motiv pentru care, in baza art.480 C.civ a dispus evacuarea reclamantei pârâte din imobilul proprietatea pârâților situat în Voluntari, ..8, județul I., avind in vedere ca numai prin admiterea actiunii se poate da eficienta dreptului pe care il au pârâții de a avea proprietatea si posesia bunului.
Totodată, tribunalul a obligat reclamanta la plata către pârâți a chiriei din data de 01.01.2007 și până la data de 30.06.2007 în cuantum de 1260 dolari SUA în echivalent lei la data plății în funcție de cursul BNR și a lipsei de folosință în perioada 30.06.2007 –noiembrie 2010 în cuantum de 95.500 lei, conform raportului de expertiză cu mențiunea că acțiunea a fost admisă în parte pe acest capăt de cerere respectiv numai în raport de pretențiile pentru care s-a achitat taxa de timbru, conform cererii depusă de pârâtul M. N..
Taxa de timbru a fost achitată în proporție de ½ pe capătul 2 de cerere și prin urmare întrucât s-a achitat 3520 lei corespunzătoare unei valori de 95.500 lei timbrabilă, numai această sumă poate fi acordată pe lipsa de folosință.
Tribunalul a făcut precizarea că cererea reconvențională este formulată în comun de către pârâți, prin urmare taxa de timbru este solidar datorată, astfel încât această sumă trebuie să fie achitată către toți pârâții care sunt coproprietari și nu numai către pârâtul M. N., cel care a achitat în parte taxa de timbru.
În ceea ce privește chiria, în raport de cuantumul de 210 dolari SUA al chiriei lunare și de perioada de 6 luni neachitată, rezultă o sumă totală de 1260 dolari SUA
In ceea ce privește accesiunea imobiliară (capătul 3 din cererea reconvențională) tribunalul a reținut că potrivit art.482 C.civ. proprietatea unui lucru imobil dă drept asupra a tot ce se uneste ca accesoriu cu acel lucru în mod natural sau artificial iar potrivit art.488 C.civ. tot ce se uneste si se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului.
De asemenea, art.492 C.civ. prezumă că orice constructie, plantatie sau lucru făcut în pămînt sau asupra pămîntului sunt făcute de către proprietarul acelui pămînt cu cheltuiala sa si că sunt ale sale.
În raport de aceste dispoziții legale, având în vedere că pârâții sunt proprietarii terenului pe care reclamanta a edificat construcțiile respective, tribunalul va constata dreptul pârâților de proprietate asupra construcțiilor realizate de reclamantă pe terenul proprietatea pârâților situat în orașul Voluntari, ..8, județul I., astfel cum aceste construcții sunt individualizate în raportul de expertiză efectuat de expert C. I. T. la pct. 6.2 .
Totodată, tribunalul a respins cererea reclamantei de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată și va obliga reclamanta la 9211 lei cheltuieli de judecată către pârâți ( taxele de timbru și timbrele judiciare achitate pe cererea reconvențională și 1000 lei onorariu de expertiză).
Împotriva acestei sentințe a declarat apel de apelanta reclamantă-pârâtă ..
În motivarea apelului, apelanta a arătat următoarele:
- Critica privind timbrajul cererii reconvenționale.
Sub acest aspect, apelanta a arătat că, față de dispozițiile art. 35 din Legea nr. 146/1997, potrivit cu care taxa de timbru se datorează în solidar, situație aplicabilă în speță, taxa de timbru stabilită de către instanță pentru capătul doi al cererii reconvenționale, nu putea fi achitată parțial, după cum consideră că ar fi datorată pentru cota sa de proprietate, de către pârâtul – reclamant M. N. și deci se impunea consecința anulării cererii ca insuficient timbrată, astfel că privitor la acest capăt de cerere soluția instanței de fond este nelegală.
Și în situația în care cererea intimatului – pârât potrivit căreia solicită numai 50 % din valoarea lipsei de folosință ar fi interpretată ca o reducere a pretențiilor inițiale, taxa de timbru se datorează potrivit art. 37 din Legea nr. 146/1997, în cuantumul stabilit de instanță la valoarea rezultată din expertiză, fără a se ține seama de valoarea cerută, ca urmare a micșorării pretenției.
De asemenea, s-a arătat că în mod greșit a fost stabilită taxa de timbru pentru capătul de cerere referitor la reziliere, în sumă fixă de 10 lei, având în vedere că această acțiune este una cu caracter patrimonial, astfel că taxa trebuia stabilită la valoare.
2.Critica pe fond a soluției privitoare la obligarea reclamantei la plata chiriei și a lipsei de folosință în raport de temeiul cererilor, de probele administrate și de interpretarea lor.
Sub acest aspect, apelanta a arătat că hotărârea este nelegală și netemeinică din punctul de vedere al interpretării eronate a efectului actului de partaj de folosință din 30.06.2007.
S-a arătat că instanța a apreciat în mod greșit că din momentul încheierii actului de partaj de folosință, prin declarația unilateral exprimată a coproprietarilor, contractul de locațiune și-a încetat efectele, respectiv a fost unilateral reziliat, deoarece contractul de locațiune nu stipula posibilitatea unei rezilieri unilaterale și în afara intervenției instanței, sens în care a fost formulată și cererea de chemare în judecată și s-a pronunțat și instanța de fond dispunând rezilierea contractului. Actul de partaj de folosință, susține apelanta. produce efecte între părțile semnatare, dar nu poate produce efecte opozabile terților.
Având în vedere că rezilierea are efecte numai pentru viitor, se impunea concluzia că atât contractul de închiriere cât și actul adițional la acesta, au avut și au efecte până la rezilierea lor. Fiind acte de administrare, caracter subliniat și în decizia 68 R/2009 a Curții de Apel București Secția a IV-a Civilă, ele sunt opozabile și coproprietarilor nesemnatari, atâta timp cât sunt în vigoare sau până la reziliere.
Se mai arată că se omit dispozițiile art. 1020 și 1021 Cod civil, potrivit cărora „desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției”, dispoziții care înlătură interpretarea că actul de partaj ar fi avut ca efect încetarea locațiunii și astfel pârâții să fie îndreptățiți a solicita o lipsă de folosință cu începere de la data actului de partaj.
Concluzia care se impune, susține apelanta, este aceea că până la momentul rezilierii, moment produs prin soluția dată de sentința civilă nr. 439/2013, apelanta datora exclusiv chiria convenită prin contractul de închiriere din anul 1998 și menținută prin actul adițional din 2004.
Ca atare, apelanta putea fi obligată numai la plata chiriei pe întreaga durată începând cu 01. 01.2007, dată de când aceasta nu a mai fost achitată și în cuantumul de 210 lei lunar și în limita cererii de la momentul judecății raportat la taxa judiciară de timbru plătită în raport de cota de proprietate a lui M. N..
În privința pârâtei reclamante S. M., o atare pretenție nu poate fi admisă, cât timp aceasta este cea care a semnat atât contractul de închiriere cât și actul adițional, astfel că aceste convenții nu și-au pierdut efectele față de ea prin actul de partaj de folosință, fiind incidente dispozițiile art. 969 Cod civil.
În consecință, apelanta a solicitat schimbarea sentinței și admiterea numai în parte a cererii, respectiv obligarea reclamantei la plata numai a chiriei restante începând cu 01.01.2007 și respingerea cererii de obligare la plata unei lipse de folosință.
3. Critica soluției privind rezilierea contractului de închiriere și a actului adițional la acesta, precum și la evacuare.
Sub acest aspect, apelanta a arătat că plata chiriei nu s-a făcut din cauza unor împrejurări care nu au fost determinate exclusiv de voința chiriașului, dat fiind că pârâta reclamantă S. M. nu a mai primit plățile ce i-au fost transmise, iar ulterior, și din cauza neînțelegerilor dintre coproprietari, transmiterea mandatelor a încetat odată cu începutul litigiilor dintre părți.
Ca atare, instanța ar fi trebuit să rețină și comportamentul culpabil al pârâților prin tulburarea folosinței normale a bunului închiriat și să constate că este vorba de o culpă comună care nu permite sancționarea cu rezilierea contractului.
În consecință, s-a solicitat respingerea și a capătului unu din cererea reconvențională sau chiar luarea în considerare a acordării unui termen de grație pentru plata chiriei restante pe care reclamanta o recunoaște ca datorată.
4. Critica soluției de respingere a acțiunii societății reclamante.
Sub acest aspect, s-a arătat că în mod greșit instanța, interpretând art. 494 Cod civil și luând în considerarea clauza contractului de locațiune, potrivit căreia chiriașul nu va avea pretenții de rambursare a contravalorii construcțiilor a conchis că reclamanta nu poate beneficia de plata manoperei și materialelor, deoarece în situația concretă când contractul nu ajunge la termenul pentru care a fost încheiat, a accepta efectua clauzei amintite ar semnifica, pe de o parte, ignorarea dreptului constructorului la amortizarea cheltuielilor făcute și care au adăugat valoare imobilului, iar pe de altă parte, ar reprezenta o îmbogățire fără justă cauză.
Instanța nu a luat în considerare integralitatea posibilităților pe care le oferă proprietarilor terenului dispozițiile art. 494 Cod civil, anterior.
Cum instanța a constatat că societatea reclamantă a edificat construcțiile cu voia cel puțin a unuia dintre coproprietari, că reclamanta a fost constructor de bună – credință pe terenul altuia, era o urmare firească a întreruperii înainte de termen a contractului de locațiune să fie obligați proprietarii terenului la plata contravalorii materialelor și a manoperei, cu ignorarea clauzei de renunțare la rambursarea contravalorii construcției.
Interpretarea exactă avută în vedere de părți la momentul încheierii actului adițional este aceea că părțile au convenit o durată a locațiunii suficientă ca locatorul constructor să-și amortizeze cheltuiala. Aplicarea art.969 Cod civil anterior ar însemna o interpretare univocă și cu ignorarea însăși a bunei-credințe ce trebuie să guverneze executarea oricărei convenții.
5. Critica admiterii celui de-al treilea capăt al cererii reconvenționale, referitor la constatarea dreptului de proprietate realizate de reclamant pe terenul pârâților – reclamanți.
În acest sens, apelanta consideră că în mod greșit a fost aplicată prezumția instituită de art. 492 Cod civil anterior care este înlăturată de înseși constatările făcute de instanță din care rezultă că edificarea construcțiilor a fost realizată de către societatea reclamantă în condițiile contractului de închiriere și pe cheltuiala sa.
Proprietatea asupra construcției poate reveni pârâților – reclamanți numai în condițiile art. 494 alin.3 Cod civil anterior, respectiv prin plata contravalorii materialelor și a manoperei sau a sporului adus fondului.
În consecință, apelanta a solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței, admiterea acțiunii principale, respingerea capetelor 1 și 3 din cererea reconvenționale și admiterea în parte a capătului 2, în sensul obligării societății reclamante la plata chiriei lunare în cuantum de 210 USD echivalent în lei la cursul BNR, începând cu data de 1.01.2007 și compensarea cheltuielilor de judecată.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 282 și următoarele Cod procedură civilă,dispozițiile Codului civil din 1864.
Examinând sentința apelată prin prisma criticilor expuse mai sus, având în vedere și dispozițiile art. 295 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea constată următoarele:
Situația de fapt rezultată din raporturile contractuale dintre părți a fost reținută în mod corect de prima instanță, din perspectiva criticilor formulate în apel fiind relevante următoarele aspecte:
Între apelanta –reclamantă-pârâtă, în calitate de chiriaș și pârâta-reclamantă S. M., s-a încheiat contractul de închiriere nr. 3819/1998 prin care aceasta din urmă, în calitate de coproprietar a închiriat apelantei imobilul teren în suprafață de 826 m.p. situat în Voluntari, ., județul I., cu o chirie lunară de 1871,1 lei pe o perioadă de 8 ani, începând cu 01.09.1998 și până la data de 01.01.2006.
Pe terenul închiriat, reclamanta a edificat mai multe construcții provizorii și definitive, identificate în raportul de expertiză efectuat în primă instanță (filele 99 - 112).
Prin actul adițional autentificat sub nr. 3898 din 9.12.2004 la BNP M. I. și S. M. S., cele două părți au hotărât prelungirea termenului de închiriere pe o perioadă de 10 ani, începând cu data de 10.12.2004 până la data de 10.12.2014.
În actul adițional se prevede că “în ceea ce privește construcția chiriașului, aceasta rămâne provizorie, fără pretenții de evaluare și de rambursare a contravalorii acestora”.
În cazul în care nu se achită chiria timp de o lună sau maxim trei luni, părțile au stipulat că se va trece la rezilierea contractului.
La data de 30.06.2007, proprietarii terenului, pârâții – reclamanți M. N., M. R. și S. M. au încheiat un partaj convențional de folosință cu privire la terenul ce a făcut obiectul contractului de închiriere.
Între părți a mai avut loc un proces, având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de închiriere și a actului adițional, pentru lipsa obiectului și a acordului coproprietarilor la închiriere și pentru cauză ilicită și morală, inițiat la solicitarea pârâților – reclamanți, acțiunea fiind respinsă ca neîntemeiată, în urma admiterii recursului prin decizia civilă nr. 68 R din 19.01.2010 pronunțată de Curtea de Apel București Secția a IV-a Civilă.
Prin cererea principală dedusă judecății pendinte, reclamanta pârâtă a solicitat obligarea pârâților la plata materialelor și a manoperei lucrărilor și construcțiilor realizate pe terenul închiriat și recunoașterea unui drept de retenție asupra construcției până la data plății.
Prin cererea reconvențională, pârâții – reclamanți au solicitat rezilierea contractului de închiriere, evacuarea reclamantei – pârâte, obligarea reclamantei – pârâte la plata chiriei din data de 01.01.2007 și până la data de 30.06.2007 și a lipsei de folosință în perioada 30.06.2007 (data încheierii partajului convențional de folosință) până la data predării efective a terenului, constatarea dreptului de proprietate al pârâților asupra construcțiilor realizate pe teren.
1. Raportat la cele reținute mai sus, în ceea ce privește critica referitoare la timbrajul capătului din cererea reconvențională prin care s-a solicitat plata chiriei și a contravalorii lipsei de folosință, Curtea constată că aceasta este nefondată, având în vedere următoarele:
Prin încheierea din data de 17.12.2012, tribunalul a constatat, în raport cu valoarea imobilului menționată în expertiza menționată în cauză că pârâții mai datorează o taxă de timbru de 6858 lei și timbru judiciar de 5 lei pentru capătul de cerere privind contravaloarea lipsei de folosință și o taxă de timbru de 4662,54 lei și timbru judiciar de 3 lei pentru capătul de cerere privind accesiunea.
La termenul din data de 18.02.2012, pârâtul – reclamant a depus la dosar taxa de timbru achitată integral pentru capătul trei de cerere, referitor la accesiune și taxa de timbru în cuantum de 50 % cu privire la capătul doi de cerere.
Curtea constată că într-adevăr, astfel cum susține și apelanta – reclamantă și cum a reținut și prima instanță, taxa de timbru era datorată în solidar, conform art.12 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 146/1997 potrivit cu care „în cazul cererilor sau a acțiunilor introduse în comun de mai multe persoane pentru același obiect, ori când obiectul este un drept sau o obligație comună, taxa de timbru se datorează în solidar”.
Prin urmare, taxa de timbru achitată de unul dintre reclamanți este valabilă și profită și celorlalți, solidaritatea producând efecte între părțile reclamante în sensul că acestea se pot desocoti pe cale separată.
Faptul că taxa de timbru a fost achitată doar în parte nu conduce la anularea cererii ca insuficient timbrată, având în vedere că obiectul acestea îl reprezintă prestații succesive pe o anumită perioadă de timp.
Ca atare, devin incidente dispozițiile art.14 din Legea nr.146/1997 potrivit cu care când o acțiune are mai multe capete de cerere, cu finalitate diferită, taxa judiciară de timbru se datorează pentru fiecare capăt de cerere în parte, după natura lui...”.
Neachitarea în întregime a taxei de timbru atrage soluția judecării pretențiilor în limitele taxei de timbru plătite, astfel cum în mod corect a procedat prima instanță.
În ceea ce privește critica în sensul că era necesară achitarea taxei de timbru și pentru capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere, Curtea constată că aceasta este nefondată, deoarece, deși este adevărat că acțiunea în reziliere având un caracter patrimonial, taxa de timbru se calculează la valoare, cuantumul taxa de timbru datorate se raportează la contravaloarea chiriei neachitate.
Or, în condițiile în care în cauză au fost formulate pretenții și în legătură cu plata acestor sume de bani, dispozițiile art.14 din Legea 146/1997, interpretate per a contrario conduc la concluzia că în cauză era datorată o singură taxă de timbru stabilită la valoare pentru ambele capete de cerere cu aceeași finalitate.
2.Curtea va analiza în continuare critica referitoare la rezilierea contractului de închiriere, date fiind consecințele pe care examinarea acesteia le poate produce asupra criticii referitoare la soluționarea capătului din cererea reconvențională privitor la obligarea apelantei – reclamante – pârâte la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului.
Critica este nefondată, prima instanță făcând o corectă aplicare a prevederilor art.1020– 1021 din Codul civil din 1864, având în vedere neexecutarea culpabilă de către apelanta – reclamantă – pârâtă a obligației de plată a chiriei pe o perioadă mai mare de 3 luni, astfel cum s-a stipulat în contractul de închiriere.
Înscrisurile depuse la filele 42 și următoarele din dosarul inițial, invocate de apelanta - reclamată – pârâtă prin motivele de apel fac referire la anumite plăți trimise prin mandat poștal în anii 2007, 2008, 2010, dar pentru anul 2009 apelanta nu a făcut dovada că ar fi efectuat vreo plată, sarcina probei revenindu-i, conform art. 1169 din Codul civil din 1864 potrivit cu care „cel ce face o propunere în fața judecății trebuie să o dovedească.
Susținerea apelantei – reclamante – pârâte în sensul că intimata – pârâtă - reclamantă S. M. nu a mai primit sumele datorate cu titlu de chirie, aceasta la rândul ei, având o atitudine culpabilă, nu poate fi reținută în favoarea soluției de respingere a capătului de cerere privind rezilierea, deoarece apelanta avea posibilitatea, pentru a-și respecta obligația asumată prin contract de a consemna sumele datorate la dispoziția intimatei, uzând de procedura ofertei de plată și consemnații prevăzută de art. 586 – 590 Cod procedură civilă.
Prin urmare, Curtea constată că în mod corect a dispus prima instanță rezilierea contractului de închiriere și pe cale de consecință evacuarea apelantei – reclamante –pârâte întrucât aceasta nu mai deține nici un titlu locativ cu privire la imobil.
3. În ceea ce privește critica referitoare la obligarea apelantei - reclamante - pârâte la plata contravalorii lipsei de folosință, Curtea constată că aceasta este fondată, având în vedere următoarele:
Prima instanță a obligat pe reclamanta –pârâtă la plata către pârâții – reclamanți a chiriei din data de 01.01.2007 și până la data de 30.06.2007 în cuantum de 1260 USD în echivalent lei la data plății și a lipsei de folosință în perioada 30.06.2007 (dată la care a fost încheiat partajul de folosință între coproprietari)– noiembrie 2010, în cuantum de 95.500 lei.
Curtea apreciază că în mod greșit instanța a obligat apelanta - reclamantă – pârâtă la plata contravalorii lipsei de folosință începând cu data menționată, în condițiile în care partajul convențional de folosință încheiat între coproprietari nu produce efecte față de chiriaș iar contractul de locațiune a încetat prin dispunerea rezilierii prin prezenta hotărâre judecătorească. Prin urmare, până la rezilierea contractului de închiriere, întrucât contractul de locațiune era valabil și opozabil celorlalți coproprietari, apelanta – reclamantă – pârâtă era ținută doar de obligația de plată a chiriei stabilite prin acest contract.
Dacă un coproprietar închiriază bunul aflat în indiviziune se aplică regulile care guvernează vânzarea de către unul din coproprietari (supusă condiției ca la partaj bunul să cadă în lotul locatorului) sau ale mandatului tacit reciproc sau ale gestiunii de afaceri.
Partajul de folosință încheiat de coproprietari în cauza de față nu poate produce efecte cu privire la contractul de locațiune, deoarece prin acesta nu s-a pus capăt stării de indiviziune existentă între părți, în sensul art. 728 alin. 1 din codul civil din 1864 .
Contractul de locațiune este opozabil și celorlalți coproprietari, astfel cum s-a reținut cu putere de lucru judecat și prin decizia civilă nr. 68 R/2010 pronunțată de Curtea de Apel București Secția a IV-a Civilă.
În cuprinsul acestei decizii, instanța a reținut că, “potrivit actului de partaj voluntar, coindivizarii au recunoscut valabilitatea actelor de dispoziție/administrare/conservare, încheiate de vreunul dintre ei, fără acordul expres si celorlalți, în această situație putându-se considera că operează prezumția de mandat tacit, ori că actele astfel încheiate au fost validate de către coindivizarii care nu au participat la încheierea lor”.
Prin urmare, având în vedere că efectele contractului de închiriere se răsfrâng și asupra celorlalți coproprietari, cât timp acesta nu a fost reziliat, chiriașul care ocupă imobilul datorează chiria stabilită conform contractului (rezilierea producând efecte pentru viitor), iar nu contravaloarea lipsei de folosință.
Pentru considerentele expuse mai sus, Curtea constată că în mod greșit tribunalul a obligat pe apelanta - reclamantă – pârâtă la plata contravalorii lipsei de folosință, astfel cum aceasta a solicitat. Având în vedere principiul disponibilității consacrat de art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă, întrucât intimații pârâți reclamanți au solicitat acordarea contravalorii lipsei de folosință, iar nu a contravalorii chiriei pe perioada menționată, în cauză se impunea respingerea acestei cereri astfel cum a fost formulată, ceea ce determină admiterea apelului și schimbarea în parte a hotărârii apelate sub acest aspect.
4. În ceea ce privește critica referitoare la respingerea acțiunii principale de obligare a pârâților – reclamanți la plata materialelor și manoperei lucrărilor și construcțiilor pe care reclamanta - pârâtă le-a realizat pe terenul acestora, Curtea constată că aceasta este nefondată, având în vedere următoarele:
Prima instanță a acordat în mod corect eficiență clauzei cuprinse în actul adițional la contractul de închiriere potrivit căreia „construcția chiriașului rămâne provizorie fără pretenții de evaluare și de rambursare a contravalorii acestor construcții” în condițiile în care, potrivit art.969 din codul civil din 1864 „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”.
Dispozițiile art. 494 din Codul civil din 1864 invocate de apelanta – reclamantă pârâtă sunt supletive, generale și subsidiare, iar în condițiile existenței unei convenții cu privire la executarea lucrării și rambursarea cheltuielilor reprezentând contravaloarea acesteia, dispozițiile art. 494 nu mai sunt aplicabile. Într-o atare situație, raporturile dintre proprietarul terenului și constructor sunt cârmuite de însăși înțelegerea părților conform art. 969.
Prin urmare, în mod corect a reținut tribunalul că manifestarea de voință a părților din cuprinsul contractului produce efecte juridice, solicitarea de acordare a contravalorii materialelor și manoperei pentru lucrările de construcții fiind neîntemeiată.
Susținerea apelantei în sensul că atâta vreme cât contractul nu a ajuns la termen nu mai funcționează clauza menționată, nu poate fi primită, în condițiile în care rezilierea contractului de închiriere este consecința neexecutării culpabile de către apelanta - reclamantă – pârâtă a obligației stabilite prin contract.
5. În ceea ce privește critica referitoare la admiterea capătului din cererea reconvențională privitor la constatarea dobândirii de către pârâții – reclamanți a dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate pe teren ca efect al accesiunii imobiliare, Curtea constată că aceasta este nefondată, tribunalul făcând o corectă aplicare a prevederilor art. 482, 488 și 492 și 494 din Codul civil din 1864, având în vedere că intimații – pârâți – reclamanți sunt proprietarii terenului pe care reclamanta a edificat construcțiile respective.
Potrivit art. 492 din Codul civil din 1864 „orice construcție, plantație, sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contră”; a se dovedi „din contră” înseamnă că proprietarul construiește pe terenul său cu materialele unui terț sau că un terț construiește pe un teren ce nu îi aparține (cazurile de accesiune artificială prevăzute la art. 493 și 494).
Din reglementarea art. 494 rezultă că proprietarul terenului pe care au fost făcute construcțiile devine prin accesiune proprietarul lor, având obligația unei dezdăunări față de constructor.
Faptul că în cauza de față această obligație la despăgubire nu se aplică, date fiind prevederile contractuale dintre părți, astfel cum s-a reținut mai sus, nu înseamnă că proprietarul terenului nu devine prin accesiune proprietarul construcțiilor, fiind posibil ca obligația de despăgubire să fie înlăturată în condițiile în care părțile convin expres în acest sens, în acest caz aplicându-se cu prioritate prevederile art. 969 din Codul civil din 1864.
Pentru considerentele expuse mai sus, găsind întemeiată una din criticile formulate de apelanta – reclamantă – pârâtă, în baza art. 296 Cod procedură civilă, Curtea va admite apelul declarat de apelanta reclamantă-pârâtă, va schimba în parte sentința apelată, în sensul că va respinge capătul din cererea reconvențională privind obligarea reclamantei pârâte la plata contravalorii lipsei de folosință în perioada 30.06.2007- noiembrie 2010 și va menține celelalte dispoziții ale sentinței.
În baza art. 274 alin. 1 și art. 276 Cod procedură civilă, având în vedere că prin admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței, intimații – pârâți - reclamanți au căzut în parte în pretenții, Curtea va obliga pe aceștia la plata către apelanta - reclamantă - pârâtă a sumei de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Văzând și disp. art. 377 alin. 1 pct. 3 Cod procedură civilă,
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta reclamantă-pârâtă ., cu sediul în Voluntari, ., județul I., împotriva sentinței civile nr.439/04.03.2013 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți-reclamanți M. N., domiciliat în București, ..3, . și S. M., domiciliată în Voluntari, ..2, județul I..
Schimbă în parte sentința apelată, în sensul că:
Respinge capătul din cererea reconvențională privind obligarea reclamantei pârâte la plata contravalorii lipsei de folosință în perioada 30.06.2007 - noiembrie 2010.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Obligă pe intimații – pârâți - reclamanți la plata către apelanta - reclamantă - pârâtă a sumei de 1500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, cu aplicarea art. 276 Cod procedură civilă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 28.11.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
G. D. M. M. A. M.
GREFIER
V. G. M.
Red/Tehnored. M.A.M.
Tehnored. T.I/5 ex
Jud. fond: I. Târțău
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 91/2014. Curtea de Apel... | Excepţie de neconstituţionalitate. Decizia nr. 124/2014.... → |
|---|
