Pretenţii. Decizia nr. 394/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI

a. Prin raportul de expertiză tehnică evaluatorie întocmit în cauză și omologat de instanță s-a stabilit valoarea terenurilor expropriate la momentul exproprierii (254 euro/m.p) și la momentul întocmirii raportului de expertiză (164 euro/m.p.).

Prin concluziile scrise, urmare depunerii raportului de exertiză tehnică evaluatorii, reclamanta a solicitat instanței de judecată:

În principal, să oblige pârâtul la plata echivalentului in lei la momentul platii, a sumei de 254 euro/m.p, in total 344.678 euro, cu titlu de despăgubiri reprezentand valoarea terenurilor expropriate in suprafata de 1.315 mp și respectiv 42 m.p., la momentul exproprierii;

În subsidiar, să oblige pârâtul la plata echivalentului in lei la momentul platii, a sumei de 344.678 euro, cu titlu de despăgubiri reprezentand:

- 164 euro/m.p., în total 222.548 euro, reprezentând valoarea terenurilor expropriate in suprafata de 1.315 mp și respectiv 42 m.p., la momentul efectuării raportului de expertiza,

- 122.130 euro, prejudiciul cauzat reclamantei prin expropriere.

Instanța nu s-a pronunțat asupra solicitării reclamantei, acordând valoarea terenului expropriat de la momentul întocmirii raportului de expertiză, o valoare mult mai mică decât cea de la momentul exproprierii, diferența fiind de cca 122.130 euro.

Instanța de judecată nici nu motivează de ce s-a raportat la momentul întocmirii raportului de expertiză tehnică evaluatorie pentru acordarea despăgubirilor.

Reclamanta a solicitat, în principal, omologarea raportului de expertiză tehnică imobiliară in varianta stabilită de către comisia de experti, la momentul exproprierii, întemeindu-se pe următoarele prevederi:

Art.44 alin.3 din Constituția României care dispun că exproprierea pentru cauză de utilitate publica se poate face numai după o dreaptă si prealabila despagubire, deoarece, in caz contrar, ar exista o incalcare a dreptului de proprietate al expropriatului.

Curtea europeană, prin jurisprudenta sa, a stabilit ca exproprierea nu poate avea loc decât după ce expropriatorul plateste expropriatului o indemnizare rezonabilă și proportionala cu valoarea bunului expropriat.

Exproprierea este mai mult decât o limitare a dreptului de proprietate, este o înlocuire forțată a bunului cu o valoare baneasca. Astfel, valoarea băneasca a bunului trebuie sa fie cea de la momentul exproprierii.

Faptul că art. 9 din Legea nr.198/2004, în prezent abrogată, ne trimitea la dispozitiile art.21-27 din Legea nr.33/1994 nu trebuie sa ne conducă automat la ideea că, la stabilirea cuantumului despagubirii trebuie avuta în vedere valoarea terenului de la data întocmirii raportului de expertiza, si asta pentru ca în cazul Legii nr.33/ 1994 situatia este diferita, exproprierea nu are loc decat dupa ce instanta verifica daca sunt intrunite conditiile cerute de lege pentru expropriere si dupa ce expropriatorul executa obligatiile impuse lui prin hotarare judecatoreasca, adica dupa ce plateste despagubirea (contravaloarea bunului de la momentul efectuarii expertizei ).

În cazul prevăzut de Legea nr. 198/ 2004 partile ajungeau inaintea instantei dupa ce exproprierea a avut loc.

Nemulțumirea persoanei expropriate cu privire la cuantumul despăgubirilor nu mai amână transferul dreptului de proprietate, insțanta fiind chemată să stabileasca doar dacă despagubirea pentru expropriere a fost dreaptă sau nu.

Reclamanta și-a manifestat nemulțumirea cu privire la despăgubirea acordată la momentul exproprierii, deci acela este momentul la care trebuie să ne raportăm.

Daca pentru situațiile prevăzute în Legea nr.198/2004 s-ar aplica prin analogie dispozițiile art.26 din Legea nr.33/ 1994 ( adica s-ar avea în vedere valoarea de circulație a terenului la momentul efectuarii raportului de expertiză), atunci despagubirea ar fi dreaptă, dar n-ar mai fi prealabila, si astfel s-ar încalca dispozitiile art.44 alin.3 din Constitutie.

Caracterul prealabil al despăgubirii este o garanție importanta pentru cel expropriat care trebuie sa se afle la momentul exproprierii in prezenta unei sume de bani si nu a unui drept de creanta a carui realizare ar fi incerta.

În speța de față, este necesar ca judecătorul să interpreteze dispozitiile art. 21-27 din Legea nr.33/1994, prin prisma dispozitiilor art.41 din Constitutie, in sensul ca intradevar, expertiza se face de catre Comisia de experti, aceasta trebuie sa aiba in vedere preturi de tranzactionare, trebuie sa stabileasca prejudiciul adus proprietarului prin expropriere, sa stabileasca daca terenul ramas neexpropriat a capatat un spor de valoare sau nu, dar nicidecum nu se poate interpreta ca la calcularea cuantumului despagubirii expertii trebuie sa tina seama de pretul de tranzactionare de la momentul efectuarii raportului de expertiza.

În subsidiar, in situatia in care instanta va omologa raportul de expertiza in varianta stabilirii de catre experti a valorii de circulatie a terenului de la momentul efectuarii raportului de expertiza, reclamanta a solicitat obligarea paratului la plata echivalentului in lei la momentul platii, a sumei de 344.678 euro, cu titlu de despăgubiri reprezentand:

- 164 euro/m.p., în total 222.548 euro, reprezentând valoarea terenurilor expropriate in suprafata de 1.315 mp și respectiv 42 m.p., la momentul efectuării raportului de expertiza,

- 122.130 euro, prejudiciul cauzat reclamantei prin expropriere.

Despagubirea este dreapta daca acopera întreaga pierdere cauzată persoanelor afectate de masura exproprierii, pierdere, care, potrivit dispozitiilor art.26 alin. 1 din Legea nr.33/1994 se compune din valoarea reala a terenului, precum si din prejudiciul cauzat proprietarului.

Numai acordând si despagubiri materiale care să acopere prejudiciul suferit ca urmarea a scăderii valorii de circulatie a terenului dintre momentul exproprierii sii momentul efectuarii raportului de expertiză, instanta ar acoperi întreaga pierdere suferită de persoana ofectată de masura exproprierii .

Echilibrul pierdere suferita -despagubire trebuie refacut acordând despagubiri într-un cuantum care să poata pune persoana expropriată in situatia existenta la momentul exproprierii.

Dacă la momentul exproprierii reclamanta ar fi vândut terenul, ar fi obținut cel puțin suma stabilită de experti ca fiind valoarea de circulatie la momentul exproprierii.

Prin expropriere nu ar trebui să obțina mai puțin, chiar daca valoarea terenului a scăzut in timp, pentru ca altfel s-ar rupe echilibrul dintre pierderea suferita - despagubire

Daca instanta ar acorda doar valoarea terenului de la momentul efectuarii raportului de expertiza, atunci ar încălca dreptul reclamantei de proprietate, încălcând astfel dispozitiile art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia europeană a drepturilor omului.

Curtea europeana a admis ca scurgerea unei perioade de timp poate agrava pierderea financiara pentru persoana expropriata, motiv pentru care a acordat ca despagubiri sume de bani in echitate.

"Reparatia echitabila" este prevazuta de art.41 din Conventie si intervine atunci cand Curtea declara ca a a avut loc o incalcare a Conventiei sau a protocoalelor sale.

Un exemplu de despagubiri in echitate sunt si cele acordate in cauza Beyeler c/Italie.

În concluzie, fără plata unei sume rezonabile, raportata la valoarea bunului la momentul exproprierii, s-ar aduce o atingere a dreptului la respectarea bunurilor subscrisei, drept inscris in art.l din Protocolul m.l la Conventia europeana a drepturilor omului.

De asemenea, in ambele variante reclamanta a solicitat ca despagubirea sa se faca prin raportare la moneda europeana.

b.Hotararea apelata contine motive contradictorii, astfel, instanta arata ca reclamanta nu a administrat probe din care sa rezulte ca suma oferita nu este rezonabila si suficienta, dar totodata omologheaza raportul de expertiza ( proba solicitata de reclamanta ), care arata ca valoarea terenurilor exproprietate este mult mai mare decat cea oferita de expropriator.

c. In final, se critica solutia cu privire la cheltuielile de judecata, aratandu-se ca prin concluziile scrise reclamanta a solicitat instantei obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată in cuantum de 9.754,75 lei ( 1500 lei onorariu expertiza evaluatorie, 1000 lei onorariu expertiza topografica, 1800 lei diferenta onorariu expertiza evaluatorie, 5454,75 lei onorariu avocat ).

Instanța făcând aplicarea dispozițiilor art.274 alin.3 Cod procedură civilă a redus nu numai onorariul de avocat, ci și onorariul experților deși legea nu ii acorda acest drept.

Pârâtul S. R., prin Compania Națională Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, critică sentința apelată arătând că este netemeinică și nelegală, întrucât se întemeiază pe un raport de expertiză netemeinic și criticabil sub aspectul evaluării făcute de către experți.

Temeiul acțiunii în justiție formulate de reclamantă a fost art. 9 din Legea nr.198/2004.

Dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004 fac trimitere la legea generală în materia exproprierilor, Legea nr. 33/1994: „Actiunea formulată in conformitate cu prevederile prezentului articol se solutionează potrivit dispozitiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, in ceea ce privește stabilirea despăgubirii".

De asemenea, art.22 alin.3 Legea nr. 255/2010 (prin care a fost abrogata Legea 198/2004) a preluat intocmai dispozitiile art. 9 din Legea nr.198/2004 in ce priveste trimiterea la dispozitiile art. 21-27 Legea nr. 33/1994.

Dispozițiile legii generale stabilesc criteriile de evaluare pe care comisia de experți numită de instanța de judecată trebuia să le aibă în vedere (art. 26 din Legea nr. 33/1994):

"Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, in mod obișnuit, imobilele de același fel in unitatea administrativ-teritorială, la data intocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane indreptățite, luând in considerare și dovezile prezentate de aceștia.”

Pe de altă parte, însăși dispozițiile OG nr. 228/2008 prin care au fost modificate prevederile Legii nr. 198/2004 menționează drept criteriu obiectiv de evaluare valorile ce se regăsesc în catalogul de evaluare a imobilelor la nivel național aflat în posesia notarilor publici din București și județul I., evaluare care este avută în vedere și de alte instituții ale statului precum Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară când stabilește taxele pentru cadastru și intabulare, Direcțiile de Impozite și Taxe Locale pentru stabilirea impozitelor pe clădiri etc.

Pentru evaluarea terenului, la data efectuarii raportului de expertiza, comisia de experti a avut in vedere un singur contract de vanzare-cumparare incheiat nu la data efectuarii raportului de expertiza, ci cu un an inainte, respectiv in ianuarie 2010.

Comisia de experti trebuia sa depuna diligente pentru obtinerea mai multor contracte de vanzare-cumparare pentru a avea o imagine de ansamblu asupra pietei imobiliare la acel moment.

Avand ca reper un singur contract de vanzare-cumparare, comisia de experti nu poate face o comparatie a preturilor pentru a stabili valoarea despagubirilor la data intocmirii raportului de expertiza(la fond).

Având în vedere că acest raport de expertiză a fost întocmit cu ignorarea criteriilor legale de evaluare (criterii aflate în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare), prin omologarea acestuia de către Tribunal a fost pronuntată o hotărâre netemeinică și nelegală.

In apel au fost administrate inscrisuri si o expertiza de evaluare.

Solutionand apelurile formulate, Curtea constata urmatoarele:

In ce priveste apelul declarat de reclamanta:

Este neintemeiata critica apelantei reclamante referitoare la gresita luare in considerare de catre instanta de fond a valorii terenurilor expropriate la data expertizei, in loc de data exproprierii, aceasta raportare fiind cea legala, fata de dispozitiile art. 26 din Legea nr. 33/ 1994.

Conform acestui text „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. (2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.”

Sustinerea apelantei reclamante ca acest text nu este aplicabil in cazul exproprierilor efectuate in conditiile Legii nr. 198/ 2004 intrucat nu si-ar mai regasi ratiunea si aplicarea lui ar avea drept consecinta faptul ca despagubirea nu ar mai fi prealabila, fata de faptul ca in contextul Legii nr. 198/ 2004 exproprierea nu se dispune de catre instanta, ca in cazul exproprierilor efectuate in conditiile Legii nr. 33/ 1994, sunt nefondate.

Astfel, art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/ 2004 prevede „(3) Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.”

Iar referitor la caracterul prealabil al exproprierii, Curtea retine ca asupra constitutionalitatii art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/ 1994 Curtea Constitutionala s-a pronuntat in repetate randuri, stabilind ca aceste dispozitii nu contravin dispozitiilor constitutionale cuprinse in art. 44 alin. (3) referitoare la caracterul prealabil al despagubirii in cazul exproprierii pentru o cauza de utilitate publica.

Astfel, prin Decizia nr. 996 din 8 iulie 2010, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 614 din 31 august 2010, Curtea Constitutionala a statuat ca textul de lege criticat contine suficiente garantii menite sa ocroteasca si sa garanteze dreptul de proprietate al titularilor supusi procedurii de expropriere.

Prin deciziile 910/2009, 1648/ 2009, nr. 1205/ 2010, s-a respins exceptia de neconstitutionalitate a art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/ 2004, retinandu-se similar ca „Legea nr. 198/2004, in ansamblul sau, contine dispozitii care asigura cadrul legal privind procedura de expropriere si stabilire a despagubirilor, apararea dreptului de proprietate si a dreptului de a contesta, pe cale judiciara, cuantumul despagubirilor, in acord cu dispozitiile constitutionale si jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului”.

Iar prin decizia nr. 29/ 2012 Curtea Constitutionala, referindu-se la art. art. 19 alin. (11) din Legea nr. 255/2010, retine: „Prin urmare, Curtea constata ca transferul dreptului de proprietate opereaza intotdeauna ulterior consemnarii despagubirii la dispozitia proprietarului sau a titularului altui drept real, in acord cu dispozitiile art. 44 alin. (3) din Constitutie. Contestarea deciziei de expropriere, sub aspectul caracterului just al despagubirii, cu efectul consemnarii acesteia pe numele expropriatului, pana la ramanerea definitiva a hotararii judecatoresti nu echivaleaza cu nerespectarea caracterului prealabil al despagubirii. Despagubirea, fiind astfel consemnata, este prealabila masurii de expropriere, iar in privinta cuantumului despagubirii, expropriatul are la dispozitie calea contestatiei in justitie.”

Trebuie avut in vedere ca Legea nr. 255/ 2010, abrogand Legea nr. 198/ 2004, reia in esenta acelasi mecanism de efectuarea a exproprierii, anume prin decizie de expropriere emisa de expropriator, aceleasi dispozitii legale referitoare la momentul transferului de proprietate si modul de consemnare al sumelor aferente despagubirii si reia identic in art. 22 alin. 3 aceleasi dispozitii din art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/ 2004 („Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii” ).

Neexistand diferente de reglementare care sa schimbe ipoteza avuta in vedere de Curtea Constitutionala, argumentele retinute sunt aplicabile si in cazul exproprierii efectuata in conditiile Legii nr. 198/ 2004.

Asadar, Curtea Constitutionala a transat ca art. 44 alin. 3 din Constitutie este respectat si despagubirea se considera a fi prealabila, odata ce, in contextul legislativ, transferul dreptului de proprietate opereaza intotdeauna ulterior consemnarii despagubirii la dispozitia proprietarului, contestarea ulterioara a deciziei de expropriere, sub aspectul caracterului just al despagubirii, neechivaland cu nerespectarea caracterului prealabil al despagubirii.

Trebuie avute in vedere in aceasta analiza si dispozitiile art. 8 din Legea nr. 198/ 2004 ( conform carora „ În termen de cel mult 90 de zile de la data emiterii hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor, expropriatorul efectuează, prin transfer bancar sau numerar, plata despăgubirilor către titularii drepturilor reale asupra imobilelor expropriate sau consemnarea acestora”), ca si ale art. 15, conform carora „Transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora, în condițiile prezentei legi.”

In consecinta, Curtea constata ca mecanismul juridic reglementat de Legea nr. 198/ 2004 este cel avut in vedere de Curtea Constitutionala la pronuntarea acestor decizii, instanta constitutionala, repetam, stabilind ca de vreme ce transferul dreptului de proprietate nu are loc anterior consemnarii sumei stabilita drept despagubire cerinta caracterului prealabil al despagubirii este respectata.

Este situatia existenta si in cauza prezenta, unde consemnarea despagubirii s-a facut la nivelul lunii mai 2008, exproprierea operand ulterior (iar nu in aprilie 2008, cum a sustinut apelanta reclamanta ). De altfel, se constata ca in chiar cuprinsul celor doua hotarari de stabilire a cuantumului despagubirilor nr. 9 si 8 si 9 din 29.05.2008 se mentioneaza in mod expres ca transferul dreptului de proprietate are loc la data consemnarii despagubirilor, aceasta in acord cu art. 15 din Legea nr. 198/ 2004.

Este neintemeiata si solicitarea apelantei reclamante de a fi considerata diferenta de valoare dintre data exproprierii si data expertizei ca prejudiciu, categorie distincta de valoarea propriu-zisa a terenului expropriat.

Apelanta reclamanta sustine ca echilibrul pierdere suferita -despagubire trebuie refacut acordând despagubiri într-un cuantum care să poata pune persoana expropriată in situatia existenta la momentul exproprierii si ca daca la momentul exproprierii reclamanta ar fi vândut terenul, ar fi obținut cel puțin suma stabilită de experti ca fiind valoarea de circulatie la momentul exproprierii.

In primul rand, Curtea constata ca aceasta solicitare de acordare a acestui prejudiciu a fost facuta de reclamanta abia la momentul punerii concluziilor pe fond in cauza in fata primei instante ( atat in concluziile orale, cat si prin concluziile scrise depuse). Or, la acel moment nu mai putea avea loc o modificare a cererii de chemare in judecata, dezbaterile propriu-zise in cauza fiind inchise. Se constata ca prin cererea de chemare in judecata reclamanta a cerut valoarea de piata a terenului, pe care ea a estimat-o la suma de 1000 euro/ mp..

Pe de alta parte, pe fond aceasta solicitare nu poate fi primita, intrucat aceasta diferenta de valoare determinata de evolutia pietei imobiliare nu intra in categoria prejudiciului vizata de art. 26 din Legea nr. 33/ 1994, iar in concret pretentia reclamantei, astfel cum a fost motivata si prin raportare la situatia de fapt, este neintemeiata.

Art. 26 alin. 1 din aceasta lege reglementeaza „(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.”, ceea ce releva ca legiuitorul a avut in vedere doua categorii de prejudicii: unul rezultat direct din pierderea proprietatii asupra terenului expropriat, care consta in „valoarea reala a imobilului” si altul care nu decurge din aceasta valoare a terenului, ci este determinat de alti factori colaterali ( de ex. in cazul unei exproprieri partiale scaderea valorii terenului ramas in proprietate, diminuarea posibilitatilor de folosire a terenului neexpropriat etc. ).

Or, prejudiciul invocat de apelanta reclamanta este de fapt parte a primei categorii, vizand valoarea terenului expropriat, ceea ce tinde de fapt la infrangerea dispozitiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/ 1994 in sensul acordarii drept despagubire a unei valori la alt moment decat cel al expertizei.

In acelasi fel, daca se are in vedere ideea ca despagubirea sa puna pe expropriat in aceeasi situatie avuta la momentul exproprierii, mai degraba rationamentul este acela de a pune pe expropriat in situatia de a putea dobandi, cu suma primita drept despagubire, un teren similar celui a carui proprietate i-a fost expropriata. In acest fel expropriatul ar fi .. Or, acest rationament conduce la concluzia ca expropriatului trebuie sa i se dea despagubirea la valoarea actuala a terenului pe piata imobiliara, cand ar putea achizitiona un teren similar la o valoare scazuta fata de anul 2008.

Nu poate fi primita logica apelantei reclamante ca daca la momentul exproprierii ar fi vândut terenul, ar fi obținut cel puțin suma stabilită de experti ca fiind valoarea de circulatie la momentul exproprierii, intrucat reclamanta nu a facut dovada ca la momentul exproprierii a avut intentia ferma de a vinde, ca se lansase ., astfel ca prin nefinalizarea acesteia a suferit un prejudiciu. Aceasta sustinere facuta la acest moment este o simpla speculatie, care nu poate fi retinuta ca un prejudiciu cert.

Nu s-a facut dovada nici a vreunui alt proiect al reclamantei care sa fi fost afectat de expropriere sau de trecerea timpului de la data exproprierii pana in prezent, singurul aspect cert in cauza fiind ca la momentul exproprierii terenul nu era folosit in niciun fel pentru vreo activitate productiva si care sa fi fost astfel afectata prin expropriere.

Pentru aceste motive, este nefondata pretentia apelantei reclamante ca ar fi suferit un prejudiciu in sensul solicitat.

Este in final neintemeiata si critica reclamantei legata de faptul ca tribunalul nu a stabilit valoarea despagubirilor prin raportare la valoarea in euro, asa cum a solicitat.

Pe teritoriul Romaniei platile se fac in lei, neexistand nicio prevedere legala care sa impuna raportarea la moneda euro.

. instantelor se intalneste des aceasta maniera de a stabili obligatii a caror executare este expusa la intarziere, insa aceasta este o simpla practica, la care instantele pot apela sau nu dupa libera si necenzurata lor apreciere. In niciun caz nestabilirea de catre instanta a obligatiei printr-o asemenea raportare nu poate fi acuzata de reclamanta, caci instanta nu este tinuta de solicitarea partii si atata timp cat nu exista un argument legal in acest sens.

In ce priveste pretinsa motivare contradictorie de catre tribunal a solutiei pronuntate, Curtea constata ca din ansamblul considerentelor se desprinde ideea ca tribunalul a afirmat ideea ca nu s-a facut dovada ca valoarea stabilita de experti ar fi insuficienta, fata de valoarea de 1000 euro pretinsa de reclamanta si despre care tribunalul a retinut ca nu a fost dovedita. Oricum, in economia cauzei aceasta inexactitate de redactare nu produce nici un fel de consecinte.

In final, Curtea constata fondata in parte critica reclamantei referitoare la cheltuielile de judecata, astfel:

Este neintemeiata sustinerea apelantei reclamante ca tribunalul ar fi redus cuantumul cheltuielilor cu onorariile de expert, in realitate tribunalul nefacand o asemenea reducere, ci acordand reclamantei doar onorariul pentru expertiza evaluatoare, nu si pe cel pentru expertiza topografica. . utilitatea acestei expertize topografice in cauza, insa odata ce tribunalul i-a apreciat utilitatea prin admiterea cererii de administrare a ei, Curtea constata ca acest onorariu se cuvenea a fi impus in sarcina partii care a pierdut procesul, anume paratul S. R..

Este pe de alta parte legala si temeinica reducerea onorariului avocatului de catre tribunal, in conditiile art. 274 alin. 3 C.pr.civ., fata de faptul ca cererea reclamantei nu a fost admisa in integralitatea ei.

Pentru acest motiv, va fi admis apelul declarat de reclamanta si schimbata sentinta tribunalului sub acest unic aspect, anume in sensul ca va fi obligat paratul si la plata onorariului de 1000 lei pentru expertiza topografica.

Solutionand apelul declarat de parat, Curtea constata urmatoarele:

In ce priveste criticile referitoare la modalitatea de intocmire a raportului de expertiza in prima instanta ( raport depus la filele 177 si urm. dosar fond ), Curtea constată că în fața tribunalului terenul a fost evaluat la data expertizei în considerarea unui singur contract de vanzare cumparare incheiat in ianuarie 2010 pentru un pret de 164 euro/mp., expertul concluzionand in acest fel ca si valoarea terenului obiect al prezentului litigiu este aceeasi, de 164 euro/mp..

Curtea constata ca aceasta evaluare nu este conform cerintelor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/ 1994, care impune raportarea la preturile cu care se vand „in mod obisnuit” imobile similare, or un singur contract de vanzare cumparare nu este relevant pentru stabilirea pretului „obisnuit”, nereflectand în mod obligatoriu realitatea pieții.

Curtea considera nefondate sustinerile apelantului parat in sensul ca trebuia avut in vedere catalogul de evaluare aflat la dispozitia notarilor publici, intrucat acest catalog este unul orientativ intocmit pentru stabilirea taxelor notariale, care nu reflecta neaparat realitatea pietei imobiliare. In ce priveste dispozitiile OG nr. 228/ 2008 invocate de apelantul parat, acestea vizeaza evaluarea facuta de insusi expropriator, in timp ce cea efectuata in fata instantei de comisia de experti este fundamentata pe alte criterii obiective, conform art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/ 1994.

Curtea constata ca raportul de expertiză intocmit în fața instanței de apel, cu opinie majoritara ( f. 139-154 dosar apel ), s-a efectuat prin raportare la mai multe contracte de vanzare cumparare efectiv încheiate in anul anului 2010 si 2011, in lipsa unor contracte incheiate in anul 2012, reținându-se de catre experti și indicii de corecție adecvați, atat in raport de timpul scurs de la data incheierii acestor contracte si evolutia pietei imobiliare pe aceasta perioada, cat si in functie de amplasamentul si caracteristicile terenului. Acesti indici de corectie nu au fost combătuți în mod justificat de părți. Partile au formulat obiectiuni prin care au contestat fie neluarea in considerare a unor contracte (reclamanta a criticat neluarea in considerare si a contractelor incheiate in anul 2008 si a unui contract incheiat in noiembrie 2011 – contractul nr. 1939/ 02.11.2011, iar parata a invocat neluarea in considerare de asemenea a contractului nr. 1939/ 02.11.2011 ), fie luarea in considerare a contractului nr. 171/ 2010 si cu prilejul evaluarii la data judecatii in prima instanta si cu prilejul evaluarii la momentul judecatii in apel ( obiectiune formulata de apelantul parat ). Curtea constata ca aceste obiectiuni sunt total neconsistente, in mod logic si corect expertii, de vreme ce au avut la dispozitie contracte incheiate la nivelul anilor 2010 si 2011, au luat in considerare doar aceste contracte la evaluarea facuta la nivelul anului 2012, iar in ce priveste luarea in considerare a contractului nr. 171/ 2010 si cu prilejul evaluarii la doua momente diferite, iarasi solutia este corecta, de vreme ce acest contract putea servi drept comparabila si pentru evaluarea la nivelul anului 2011, si pentru cea facuta la nivelul anului 2012, nu ar fi existat niciun temei pentru inlaturarea acestuia dintr-una din aceste evaluari. In ce priveste contractul nr. 1939/ 02.11.2011, Curtea constata ca acesta a avut ca obiect si constructii, astfel ca este corecta neluarea de catre experti in considerare drept comparabila, caci este de presupus ca pretul acestui contract a fost stabilit in considerarea acestei situatii. Atata timp cat expertii au avut la dispozitie conventii pentru terenuri cu situatie similara cu cel obiect al prezentei cauze, in mod corect expertii au inlaturat contractul care avea un element specific care il diferentia de terenul obiect al cauzei.

In ce priveste opinia separata exprimata de expertul desemnat in comisia de experti la cererea reclamantei, anume dl. I. N. ( f. 158 dosar apel ), Curtea constata ca aceasta este total nefundamentata. In primul rand, expertul ignora toate celelalte contracte care puteau servi drept comparabile incheiate in anii 2010 si 2011, oprindu-se exclusiv la contractul nr. 1939/ 02.11.2011 si facand evaluarea doar pe baza acestui contract. Am aratat mai sus de ce o asemenea evaluare nu poate fi considerata ca respecta cerinta art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/ 1994. Pe de alta parte, expertul emite ideea ca pretul din acest contract ar fi fost de 135 euro / mp. in mod absolut fals, verificarea art. II B din acest contract ( f. 98 dosar apel ) relevand ca pretul din acest contract pe mp. teren nu a fost catusi de putin de 135 euro/mp., ci dimpotriva, chiar mult mai mic ( de aprox. 32,387 euro pe mp.). Ramane asadar de neinteles modul in care acest expert a facut si propus Curtii acest calcul total fals.

In concluzia celor expuse, Curtea constata ca raportul expertilor intocmit in apel, in opinia majoritara, este conform art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/ 1994 si Curtea va reține ca fiind concludentă această probă cu privire la valoarea terenului la momentul efectuarii expertizei in apel, anume de 104 euro/mp..

Va fi avuta in vedere de catre Curte valoarea la momentul efectuarii expertizei in apel, iar nu valoarea de la data exproprierii – pentru motivele deja aratate mai sus, si nici valoarea de la data judecatii in prima instanta, intrucat atata timp cat expertiza efectuata in fata primei instante a fost nelegala, pentru incalcarea art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/ 1994, doar la momentul prezent suntem in prezenta primei expertize legale si a primei evaluari corecte a terenului.

Prin urmare, în baza art. 296 Cod procedură civilă va fi admis apelul paratului și va fi schimbată în parte sentinta, în sensul stabilirii cuantumului despăgubirilor pentru terenurile expropriate la sumele rezultate din raportul de expertiza de evaluare - cu opinie majoritara- efectuata in apel, anume la 104 euro/ mp..

Va fi inlaturata din sentinta apelata mențiunea privind omologarea raportului de expertiză efectuat la prima instanță de experții E. M.R., M. A.S. și C. V.V., fata de faptul ca prin prezenta decizie se retine valoarea stabilita pe baza expertizei efectuata in apel.

Curtea va respinge cererea apelantului S. R., prin Compania Națională Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, privind cheltuielile de judecată în apel, fata de dispozitiile art. 38 din Legea nr. 33/ 1994 conform carora „toate cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare, inclusiv înaintea instanțelor judecătorești, se suportă de expropriator”.

In final, Curtea constata ca prin sentinta tribunalului s-a dispus ca plata despagubirilor sa se faca în termen de 30 zile de la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri. Aceasta mentiune nu a fost combatuta in apel de catre niciuna din parti, astfel ca instanta de apel o va pastra ca atare, in acord cu dispozitiile art. 295 alin. 1 C.pr.civ..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite apelurile formulate de apelanta-reclamantă . sediul în București, . nr. 81, sector 3 și de apelantul pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, cu sediul la CAv. „T. S.” în București, .. 29, ., ., sector 1, împotriva sentinței civile nr. 1038/25.05.2011 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă în dosarul nr._ .

Schimbă în parte sentința apelată, astfel:

Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei totale de 141.128 euro, plata urmând să se facă în lei la cursul de schimb valabil la data plății, reprezentând despăgubiri, din care suma de 136.760 euro (în echivalent în lei) în baza hotărârii nr. 9/29.05.2008 și suma de 4.368 euro (în echivalent în lei) în baza hotărârii nr. 8/29.05.2008, în termen de 30 zile de la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri.

Înlătură mențiunea privind omologarea raportului de expertiză efectuat la prima instanță de experții E. M.R., M. A.S. și C. V.V..

Obligă pârâtul la 7.300 lei cheltuieli de judecată în fața primei instanțe, reduse conform art. 274 alin. 3 Cod procedură civilă.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței.

Respinge cererea apelantului S. R., prin Compania Națională Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, privind cheltuielile de judecată în apel.

Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică, azi, 13.11.2012.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,

D. G. F. C.

GREFIER,

S. V.

Red. DG

Tehnored. DG/PS 4 ex.

30.11.2012

Jud. fond: E. R.