Pretenţii. Decizia nr. 886/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 886/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 13-05-2014 în dosarul nr. 886/2014
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 886 R
Ședința publică de la 13.05.2014
Curtea compusă din :
PREȘEDINTE – D. L. M.
JUDECĂTOR – DANIELAFLORELA G.
JUDECĂTOR – D. Z.
GREFIER – S. V.
…………………….
Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurentul pârât Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de D.G.F.P.M.B., împotriva sentinței civile nr. 1998/14.11.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți B. A. și B. A., având ca obiect „Legea nr. 10/2001”.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă intimata reclamantă B. A. personal și asistată de avocat P. L., cu delegație de substituire din partea avocatului D. A., cu împuternicire avocațială la dosar și intimatul reclamant B. A. reprezentat de același avocat, lipsind recurentul pârât Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de D.G.F.P.M.B.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se învederează instanței că s-a depus la dosar de către intimații reclamanți B. A. și B. A. întâmpinare, în 2 exemplare.
Apărătorul intimaților reclamanți B. A. și B. A. arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Având în vedere că nu mai sunt alte cereri de formulat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Apărătorul intimaților reclamanți B. A. și B. A. solicită respingerea recursului. În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice sunt extrem de clare argumentele acestuia nu se susțin pentru următoarele motive: restituirea prețului de piață al imobilelor privind contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice, care potrivit art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, care are caracter de lege specială, în raport cu dispozițiile Codului civil, prin urmare aceste dispoziții au prioritate față de normele de drept comun din Codul civil privind răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, astfel în cât se instituie obligația Ministerului Finanțelor Publice de a restitui sumele solicitate de chiriașii - cumpărători, în baza prevederilor legii speciale. Pentru aceste argumente solicită respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive.
Cu privire la motivul de recurs privind neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001 arată că prețul se restituie celor îndreptățiți în mod diferențiat, în funcție de împrejurările, care sunt diferite, respectiv împrejurarea dacă contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat cu încălcarea sau cu respectarea dispozițiilor legii, chiriașii pot pretinde doar prețul reactualizat al imobilului sau chiriașii pot pretinde prețul de piață. În cauza de față instanța de fond a reținut în mod corect cu privire la restituirea prețului de piață al imobilului. Arată că instanța de fond a reținut corect situația, astfel că solicită respingerea recursului.
Cu privire la cheltuielile de judecată, respectiv prețul de 2.000 lei reprezentând onorariu de avocat și 1.000 reprezentând onorariu de expert, consideră că sunt proporționale în raport de munca depusă, de complexitatea activității depuse, cât și de valoarea pricinii.
CURTEA
Soluționând recursul civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 1 București sub nr. de dosar_/299/2012, reclamanții B. A., B. A. au chemat în judecată pârâtul Statul R. prin M. F. Publice solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să fie obligat pârâtul la restituirea către reclamanți a prețului expertizat la zi al imobilului situat în București, .. 8, corp C, sector 1 pe care l-au cumpărat conform contractului de vânzare-cumpărare nr._, în baza Legii nr. 112/1995.
Proprietarul imobilului în cauză a înaintat acțiune în revendicare a imobilului, iar prin sentința civilă nr. 7726/9.06.2009, rămasă definitivă și irevocabilă, s-a admis acțiunea și s-a hotărât lăsarea imobilului în posesia proprietarului. A mai învederat și că au fost somați să evacueze imobilul, însă nu dispun de posibilități financiare pentru achiziționarea altuia.
A subliniat că, în temeiul Legi nr. 1/2009, pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001, art. 1, pct. 18 alin. 1 și 2, statul are obligația despăgubirii material, prin M. de Finanțe, cu prețul la zi al imobilului menționat stabilit prin expertiză.
În drept au fost invocate disp. Legi nr. 1/2009, art. 1 pct. 18 alin. 1 și 2 si HG nr. 932/2010.
La data de 15.05.2013, prin serviciul registratură, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice a formulat întâmpinare.
Prin întâmpinarea formulată, pârâta a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune și excepția lipsei calității procesuale pasive a Statului R. reprezentat prin Ministerul Finanțelor Publice.
Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea acțiunii formulata de reclamanții B. A. si B. A. ca neîntemeiata.
In drept: art.115-118 din C.proc.civ.; Legea nr. 10/2001; Legea nr. 1/2009; art. 1337 si urm. C.civ.
In cauza a fost administrata proba cu expertiza tehnica contabila, stabilindu-se ca valoarea de circulație a imobilului este de 688.835 lei, valoarea de piața recomandata fiind de 661.577 lei.
Reclamanții au arata ca isi însușesc valoarea stabilita prin raportul de expertiza întocmit in cauza, invocând excepția necompetentei materiale a judecătoriei sector 1 Bucuresti.
Prin sentința civilă nr._/07.06.2013, Judecătoria sector 1 Bucureștia admis excepția necompetenței materiale a judecătoriei sector 1 București, invocată de reclamanți și a declinat competența de soluționare în favoarea Tribunalului București.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a IV-a Civilă la data de 08.07.2013, sub nr. de dosar_ .
La data de 13.09.2013, reclamanții și-au precizat acțiunea în sensul că înțeleg să se judece cu Ministerul Finanțelor Publice în calitate de pârât și solicită restituirea prețului de piață a imobilului în temeiul art. 50 ind 1 din Legea nr.10/2011.
Prin sentința civilă nr. 1998 din 14.11.2013, Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă a admis cererea și a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a sumei de_ Euro, valoarea în lei la cursul BNR de la data plății, reprezentând preț de piață a imobilului situat în București, .. 8 corp C, sector 1 și teren aferent în suprafață de 159,47 mp, stabilit potrivit standardelor internaționale de evaluare.
A obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți la plata sumei de reprezentând cheltuieli de judecată, dintre care suma de 2000 lei onorariu de avocat, și suma de 1000 lei onorariu expert.
Pentru a Pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că reclamanții B. A. și B. A. au dobândit dreptul de proprietate asupra corpului C, situat în București, .. 8, parter, sector 1, prin cumpărarea imobilului deținut în calitate de chiriași, în baza Legii nr. 112/1995, potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr._ .
Prin sentința civilă nr. 8661/03.07.1997 a Judecătoriei Sectorului 1 București, s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamanta A. Nely S. în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local al Municipiului București cu privire la imobilul din București, . Oziris), nr. 8A, 8B și 8C, sector 1.
Prin sentința civilă nr. 7726/9.06.2009 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București în dosarul nr._/299/2006, a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. N. S., în contradictoriu cu pârâții B. A. și B. A., pârâții fiind obligați să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în București, . nr. 8, corp C, parter și terenul aferent în suprafață de 159,47 mp.
La pronunțarea acestei soluții, instanța a avut în vedere faptul că titlul reclamantei este preferabil celui al pârâților, care au cumpărat de la un neproprietar, admițând astfel cererea de revendicare formulată.
Prin decizia civilă nr. 1162A/3.11.2010, pronunțată în dosarul nr._ de către Tribunalul București – secția a IV a civilă, a fost respins apelul formulat de către apelanții pârâți B. A. și B. A., ca fiind neîntemeiat. Considerentele avute în vedere de către instanța de judecată la pronunțarea acestei soluții au constat în faptul că titlul de proprietate al autoarei reclamantei din acest dosar, A. (N.) C. D. R. (A. R.), este reprezentat de actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/11.11.1921, aceasta justificându-și calitatea de moștenitor prin certificatul de moștenitor nr. 717/27.08.1976, acest titlu fiind preferabil față de cel exhibat de către reclamanții din prezentul litigiu, care provine de la un neproprietar.
Această decizie a rămas irevocabilă prin respingerea recursului formulat de către recurenții pârâți B. A. și B. A., prin decizia civilă nr. 354/R/22.09.2011 a Curții de Apel București – secția a IX a civilă.
În raport de situația de fapt astfel reținută, Tribunalul a analizat dacă în cauză sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege invocate de către reclamanți în susținerea cererii lor.
Astfel, s-a reținut că din interpretarea art.50 și art.501 din Legea nr. 10/2001 rezultă ca sunt îndreptățiți la restituirea prețului imobilelor ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate in temeiul Legii nr.112/1995. chiriașii ale căror contracte au fost anulate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile, însă în mod diferențiat, în funcție de împrejurarea dacă respectivele contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea sau cu încălcarea Legii nr. 112/1995. Astfel, chiriașii ale căror contracte au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995 si care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile pot pretinde doar prețul actualizat al imobilului ce a făcut obiectul contractului. in condițiile prevăzute de art.50 alin. 2 si alin.3 din Legea nr.10/2001. Dimpotrivă, chiriașii ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 si au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile pot pretinde prețul de piață al imobilului. in condițiile prevăzute de art.50 alin.2i si 3. precum si art.50i din Legea nr.10/2001
Astfel, pentru restituirea prețului de piață al imobilului stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, este necesar sa fie întrunite cumulativ următoarele condiții, prevăzute de art.50 alin. 21 alin. 3 si art.501 din Legea nr.10/2001: reclamanții sa fi cumpărat in temeiul Legii nr.112/1995 un imobil, iar prețul să fi fost achitat, contractul de vânzare-cumpărare să fi fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, iar acel contract sa fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.
În ceea ce privește îndeplinirea primei condiții, referitoare la cumpărarea de către reclamanți a imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, Tribunalul a considerat că aceasta este îndeplinită în cauză, fiind reținut în acest sens contractul de vânzare-cumpărare nr._ (fila nr. 26), din cuprinsul căruia rezultă cu claritate că acesta a fost încheiat în baza Legii nr. 112/1995, aspect necontestat în cauză. Prețul pentru acest imobil a fost achitat integral prin chitanțele nr._/_/2.10.1996 și nr._/05.12.1996, astfel cum este menționat chiar în cuprinsul contractului.
Prin sentința civilă nr. 7726/09.06.2009 a Judecătoriei Sectorului 1 București, pronunțată în dosarul nr._./299/2006, care a rămas irevocabilă prin respingerea apelului și a recursului, s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamanta A. Nely S. în contradictoriu cu pârâții B. A. și B. A., reclamanți în prezentul litigiu, și au fost obligați aceștia la lăsarea în deplină proprietate și posesie a imobilului situat în București, .. 8, corp C, parter, sector 1.
În raport de această hotărâre judecătorească, Tribunalul a apreciat că este îndeplinită condiția referitoare la desființarea contractului de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Chiar dacă instanța nu s-a pronunțat expres în sensul desființării contractului, ceea ce prezintă relevanță este faptul că reclamanții din prezentul litigiu au pierdut dreptul de proprietate asupra acestui imobil, efectul acestei hotărâri fiind acela de a desființa titlul de proprietate pe care aceștia se întemeiază.
În ceea ce privește ultima condiție enumerată, Tribunalul a avut în vedere considerentele din sentința civilă nr._/07.07.1999 a Judecătoriei Sectorului 1 București, prin care a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta din acea cauză A. Nely S. de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr._ . Prin această sentință s-a recunoscut astfel buna credință a reclamanților din această cauză, care se impune cu putere de lucru judecat și în soluționarea prezentului litigiu, Tribunalul reținând astfel că acest contract a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1996.
Au fost înlăturate susținerile pârâtului din cuprinsul întâmpinării, în sensul existenței relei credințe a reclamanților, întrucât o atare susținere contravine celor reținute cu valoare de putere de lucru judecat, atât prin sentința civilă nr._/07.07.1999, cât și prin decizia civilă nr. 1162A/3.11.2010, stabilindu-se că reclamanții au încheiat contractul antemenționat cu bună – credință.
Fiind îndeplinite condițiile impuse de art.50 alin. 21 alin. 3 si art.501 din Legea nr.10/2001, Tribunalul a apreciat că reclamanții au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, care a fost stabilit la suma de_ lei, echivalent al_ Euro, astfel cum rezultă din raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat de exp. arh. R. M. (filele 37 – 68 dosar JS1).
Nu au fost reținute susținerile referitoare la garanția pentru evicțiune, formulate de către pârât prin întâmpinare, întrucât temeiul de drept al prezentei acțiuni îl constau prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001, și nu prevederile art. 1337 C.civ. Astfel, prin raportare la temeiul de drept al acțiunii, Tribunalul a apreciat că nu se impune analizarea apărărilor formulate de pârâtă în cadrul calculelor efectuate pentru stabilirea valorii imobilului, art. 501 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 stabilind în mod expres că valoarea de piață se va stabili prin expertiză, în raport de standardele internaționale. Astfel, apar ca fiind lipsite de relevanță susținerile pârâtei în ceea ce privește prețul de achiziție al imobilelor, opțiunea legiuitorului de despăgubire a foștilor chiriași fiind de acordare a valorii de piață. Prin urmare, nu s/a apreciat că aceasta constituie o îmbogățire fără justă cauză, de vreme ce izvorul acestui drept al reclamanților îl constituie prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Din aceste considerente, reținând îndeplinirea cumulativă a prevederilor art. 501 din Lege a nr. 10/2001, Tribunalul a admis cererea de chemare în judecată și va obliga pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 151.519 Euro, valoarea în lei la cursul BNR de la data plății, reprezentând preț de piață a imobilului situat în București, .. 8 corp C, sector 1 și teren aferent în suprafață de 159,47 mp, stabilit potrivit standardelor internaționale de evaluare.
În raport de dispozițiile art. 274 alin. 1 C.pr.civ., a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți la plata sumei de reprezentând cheltuieli de judecată, dintre care suma de 2000 lei onorariu de avocat, potrivit chitanței din data de 12.04.2013 (fila 138 dosar JS1) și suma de 1000 lei onorariu expert (chitanță nr._/1, fila 139 dosar JS1).
În termenul legal prevăzut de art. 301 C.proc.civ., împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.
Prin motivele de recurs s-a reiterat excepția lipsei calității procesuale pasive, recurentul arătând că, în speță, este aplicabil principiul relativității efectelor contractului, în sensul că acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dăuna unui terț.
Or, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre Primăria Municipiului București prin mandatarul său S.C. Herăstrău Nord S.A. și reclamanta este terț față de acest contract.
Astfel, în situația evingerii cumpărătorilor, prin deposedarea acestora de imobilul pe care l-a deținut în baza contractului de vânzare-cumpărare, în conformitate cu dispozițiile art. 1337 c.civ., trebuia să fie instituită obligația de garanție pentru evicțiune a vânzătoarei Primăria Municipiului București.
Această dispoziție de drept comun, nu poate fi înlăturată prin nici o dispoziție specială contrară, fiind așadar pe deplin aplicabilă între părțile din prezentul litigiu.
Prin urmare, consideră că în mod greșit instanța de apel s-a pronunțat în sensul că Ministerului Finanțelor Publice are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză, având în vedere faptul că Municipiul București prin Primarul General a avut calitatea de vânzător la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții.
Nici dispozițiile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauză a Ministerului Finanțelor Publice și să-i acorde calitate procesuală pasivă acestei instituții, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mult mai larg.
Deposedarea cumpărătorilor de apartamentul ce face obiectul prezentului litigiu, în urma admiterii acțiunii în revendicare, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin, fapta unui terț.
Această tulburare de drept, este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiune totală a vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului București, față de pretențiile privind plata prețului.
Nicidecum, nu poate fi antrenata răspunderea Ministerului Finanțelor Publice, având în vedere că în prezenta acțiune nu există culpa acestei instituții.
Mai mult decât atât, în speța de față nu s-a făcut dovada, prin ordine de plată că suma reprezentând prețul imobilului a fost într-adevăr virată în fondul extrabugetar aflat la dispoziția Ministerului Finanțelor Publice, acesta nefăcând altceva decât să încaseze teoretic sumele virate de primărie sau de mandatarele acesteia.
In al doilea rând, in măsura in care s-ar trece peste excepția lipsei calității procesuale pasive invocata de Ministerul Finanțelor Publice, acesta apreciază ca in mod nelegal si netemeinic instanța de fond a admis cererea formulata de reclamanți având in vedere următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor art. 501 din Legea 10/2001, avute de altfel in vedere chiar de către instanța de fond, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piața este necesara îndeplinirea cumulativa a doua condiții: prima condiție este ca aceste contracte sa fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995 iar cea de-a doua condiție este ca ele sa fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile.
Potrivit dispozițiilor art. 501 din Legea 1/2009 "Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare."
Totodată, trebuie avute in vedere si dispozițiile alin. 2 al art. 50 din Legea 10/2001 așa cum a fost modificata prin Legea 1/2009 conform cărora "Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru, precum si prevederile art. 50 alin (2 ) si alin 3 conform cărora "Cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru."
Din interpretarea sistematica a acestor dispoziții legale, este necesar a aprecia ca, inclusiv după . Legii nr.1/2009, trebuie realizata distincția intre prețul actualizat si prețul de piața al imobilului, fiind evidenta concluzia ca nu, in toate cazurile in care chiriașii cumpărători au fost evinsi (deposedați), in sens larg, se impune acordarea valorii de plata pentru imobile ce au formulat obiectul contractelor de vânzare cumpărare, încheiate in considerarea Legii nr. 112/1995, ci aceasta valoare trebuie acordata, in ipoteza in care, sunt îndeplinite condițiile prevăzute de către art. 501 respectiv "contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Lecții nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, ce au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile"
Prin urmare, daca legiuitorul ar fi dorit a obliga Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului de piața către toți chiriașii deposedați nu ar mai fi inclus in art.50 condițiile ca aceste contracte sa fi fost desființate in mod irevocabil prin sentințe judecătorești si nici sintagma "fără eludarea prevederilor Legii 112/1995".
Recurentul consideră ca printr-o astfel de soluție instanța de fond a golit de conținut prevederile art.50 din Legea nr.10/2001, considerând ca simplul aspect de preluare fără titlu de către stat e suficient a da dreptul chiriașului la plata prețului de piața.
Având in vedere, pe de o parte faptul ca pentru acordarea despăgubirilor la valoarea de piața art. 501 din Legea 10/2001 prevede îndeplinirea cumulativa a celor doua condiții expuse mai sus, iar pe de alta parte faptul ca pârâtul nu a făcut dovada îndeplinirii uneia dintre acestea, acesta apreciază ca speța nu se circumscrie dispozițiilor imperative prevăzute de art. 501 din Legea 10/2001.
În al treilea rând, pârâtul consideră ca in speța operează îmbogățirea fără justa cauza, fiind aberant ca reclamanții sa încaseze in 2014 o diferența de suma in plus fata de valoarea achitata in contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depășește cu mult insasi valoarea de piața a imobilului" pe piața imobiliara de la ora actuala.
Pârâtul apreciază ca in cauza in mod greșit instanța de fond a omologat raportul de expertiza fără a tine cont de obiectiunile formulate de acesta.
Astfel, obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în nici un caz valoarea de piața a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul legii nr. 112/1995.
O aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: Stabilirea valorii de piața a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamanți); Stabilirea valorii de piața la momentul evicțiunii; Diferența între valoarea de piața a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piața a imobilului la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.
Având în vedere că prețul plătit în temeiul legii nr. 112/1995 este unul preferențial diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate stabili decât în condițiile arătate mai sus.
În caz contrar ar fi lipsite de eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune, acestea desigur au în vedere plata unui preț real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Prin stabilirea valorii de piața la momentul încheierii contractului de vânzare se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel moment pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare, acesta din urmă în nici un caz nu poate fi stabilit la prețul efectiv plătit de chiriașul - cumpărător.
Astfel, în ceea ce privește imobilele vândute în baza legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte de normele speciale adoptate în acest sens prin legea nr. 10/2001.
Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.
În spiritul protejării drepturilor reclamanților în baza unei legi, respectiv legea nr. 112/1995, și a art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, aceștia ar fi îndreptățiți să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcție de prețul plătit ia achiziționarea apartamentului în temeiul legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piață a unui astfel de imobil.
Numai în aceste limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de reclamanți și pierdut ca urmare a evicțiunii, și nicidecum prin raportare la valoarea actuală de piață a imobilului, întrucât obligația de garanție pentru evicțiune funcționează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului față de pierderea dreptului dobândit,""iar reparația pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă și reală a prejudicierii acestui patrimoniu.
În situația în care din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și limitele obligației de garanție nu pot fi decât în condițiile arătate mai sus.
Această cauză se deosebește de alte situații în care titlul chiriașului cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995 nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în revendicare.
Este evident că prețul de cumpărare al imobilelor vândute în temeiul Legii nr. 112/1995, stabilit de art. 16 din normele metodologice de aplicare a acestei legi, este mult inferior valorii de piață a acestor imobile, la data edictării legii, precum și în perioada cumpărării acestor imobile de către chiriași, începând cu anul 1996.
Așa fiind, indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor constituie, în mod vădit o îmbogățire fără justă cauză a acestora care încalcă principiul egalității cetățenilor în fața legii.
Astfel, situația cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995 este esențial diferită de situația celor care cumpără un imobil potrivit prețurilor stabilite liber pe piață, așadar, la valoarea de piață.
Ultimul motiv de recurs vizează greșita aplicare a dispozițiilor art. 274 C.proc.civ. pentru obligarea recurentului Ministerul Finanțelor Publice la plata cheltuielilor de judecată. În acest sens, s-a arătat că trebuia făcută aplicarea dispozițiilor art. 1337 C.civ., având în vedere că Primăria Municipiului București a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, neexistând nicio culpă procesuală a recurentului.
Intimații reclamanți au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Analizând actele și lucrările dosarului sub aspectul motivelor de recurs invocate, Curtea urmează să respingă recursul pentru următoarele considerente:
Referitor la calitatea procesual pasivă, Curtea reține că aceasta presupune existența unei identități între persoana pârâtului și cel despre care se pretinde că este obligat în raportul juridic dedus judecății.
Intimații-reclamanți au dobândit imobilul în litigiu în baza contractului de vânzare-cumpărare nr._ încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, iar suma de bani plătită ca preț pentru apartamentul ce a făcut obiectul acestui contract de vânzare-cumpărare a intrat în fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, astfel încât, potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009, restituirea acestuia se face de către M. Economiei și Finanțelor din acest fond.
Deși legiuitorul prevede în mod expres în textul art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 că restituirea prețului actualizat se face către chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, aceste dispoziții sunt deopotrivă aplicabile și proprietarilor ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea dospozițiilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, pronunțate în acțiunile în revendicare promovate de foștii proprietari, care, potrivit dispozițiilor art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, valoarea despăgubirilor urmând a se stabili prin expertiză.
Modalitatea în care au fost evinși chiriașii cumpărători ai imobilelor în temeiul Legii nr. 112/1995 nu poate genera aplicabilitatea unor norme diferite de angajare a răspunderii pentru evicțiune a vânzătorului din aceste contracte, relevanță în stabilirea legii aplicabile având natura bunului, legea în temeiul căreia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare – Legea nr. 112/1995 - și fondul comun în care au fost virate sumele plătite cu titlu de preț.
Prin urmare, normele cuprinse în art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 au caracter special față de normele de drept comun, din aceste dispoziții legale rezultând că Ministerul Finanțelor Publice este cel care are calitate procesuală pasivă în cauză pentru a restitui valoarea de piață a imobilului ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr._, desființat prin sentința civilă nr. 7726/09.06.2009 a Judecătoriei Sectorului 1 București, pronunțată în dosarul nr._./299/2006, care a rămas irevocabilă prin respingerea apelului și a recursului, prin care s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamanta A. Nely S. în contradictoriu cu pârâții B. A. și B. A., reclamanți în prezentul litigiu, și au fost obligați aceștia la lăsarea în deplină proprietate și posesie a imobilului situat în București, .. 8, corp C, parter, sector 1.
Această normă are caracter special și derogator de la dreptul comun, respectiv dispozițiile art. 1337 C.civ., antrenând astfel direct răspunderea Ministerului Finanțelor Publice ca reprezentant al Statului pentru restituirea acestei valori din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995 cu modificările ulterioare.
În același sens sunt și modificările și completările Legii nr. 10/2001 aduse prin Legea nr.1/2009, care introduce la art. 50 un nou alineat, alin.2^1, cu următorul cuprins: „cererile sau acțiunile în justiție, având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxele de timbru”.
De asemenea, dispozițiile art.50 alin.3 s-au modificat cu următorul cuprins: „restituirea prețului prevăzut la alin.2 și alin.2^1 se face de către M. Economiei și Finanțelor, din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare”.
Din interpretarea sistematică a acestor dispoziții legale, Curtea apreciază că și după . Legii nr. 1/2009, publicată în Monitorul Oficial nr.63/03.02.2009, Ministerul Finanțelor Publice este cel care are calitate procesuală pasivă în cauză pentru a restitui atât prețul plătit de către chiriașii cumpărători ai imobilelor prin contracte de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 cât și valoarea de circulație a acestor imobile.
Cât privește fondul pretențiilor deduse judecății, Curtea reține că, potrivit dispozițiilor art. 50 ind.1 din Legea nr.1/2009 „Proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare”.
Din analiza textului legal, Curtea apreciază că se înțelege foarte clar care sunt condițiile în care se acordă foștilor proprietari prețul de piață pentru imobil, anume care dintre foștii proprietari sunt îndreptățiți a primi această valoare de piață a imobilului. În acest sens, Curtea reține că dispoziția din Legea nr. 1/2009 se interpretează în sensul că prin hotărâre judecătorească de desființare a contractului trebuie să se prevadă în mod expres că acel contract s-a încheiat cu nerespectarea unei dispoziții a Legii nr. 112/1995, respectiv neîndeplinirea uneia dintre condițiile impuse acest act normativ pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
În cazul în care este vorba doar de proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, cum este cazul în speță, legiuitorul a statuat expres faptul că aceștia sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului.
În speță, din hotărârile judecătorești depuse la dosar rezultă că intimații reclamanți au pierdut proprietatea imobilului prin sentința civilă nr. 7726/09.06.2009 a Judecătoriei Sectorului 1 București, pronunțată în dosarul nr._./299/2006, care a rămas irevocabilă prin respingerea apelului și a recursului, prin care s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamanta A. Nely S. în contradictoriu cu pârâții B. A. și B. A., reclamanți în prezentul litigiu, și au fost obligați aceștia la lăsarea în deplină proprietate și posesie a imobilului situat în București, .. 8, corp C, parter, sector 1.
Prin urmare, se constata că, în cauză, a intervenit desființarea titlului de proprietate al intimaților reclamanți ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare, în cadrul căreia contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a reprezentat titlul exhibat de aceștia.
Mai mult decât atât, prin sentința civilă nr._ din 07.07.1999 a Judecătoriei Sectorului 1 București, rămasă irevocabilă, a fost respinsă acțiunea în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare nr._, instanța reținând buna credință a chiriașilor cumpărători.
În această situație, Curtea apreciază că sunt întrunite cele două condiții prevăzute de dispozițiile art. 501 din Legea nr.1/2009, intimații reclamanți fiind îndreptățiți să primească prețul de piață calculat conform standardelor internaționale de evaluare prin expertiza evaluatoare administrată în fața instanței de fond.
Nu poate fi reținută îmbogățirea fără justă cauză, aceasta fiind definită ca fiind faptul juridic licit prin care are loc mărirea patrimoniului unei persoane prin micșorarea corelativă a patrimoniului altei persoane, fără ca pentru acest efect să existe o cauză justă sau un temei juridic. Or, astfel cum s-a arătat anterior, intimații reclamanți sunt îndreptățiți să primească prețul de piață în condițiile art. 501 din Legea nr.1/2009.
Cât privește critica ce a vizat obligarea recurentului pârât la plata cheltuielilor de judecată, Curtea reține că, potrivit art.274 alin.1 Cod procedură civilă, „partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată”.
Textul art. 274 din Codul de procedură civilă, instituie prezumția de culpă procesuală a celui ce cade în pretenții, pentru că dacă debitorul din raportul juridic ce face obiectul judecății și-ar fi respectat obligația, creditorul obligației nu ar fi trebuit să suporte sarcinile pecuniare ale unui proces.
Prin urmare, la baza obligației de restituire a cheltuielilor de judecată stă culpa procesuală, care impune ca partea care a pierdut procesul ori din vina căreia s-a purtat litigiul să suporte cheltuielile făcute de partea care a triumfat.
În speță, instanța de fond a admis capătul de cerere privind obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului de piață, soluție în raport de care acesta are calitatea de parte căzută în pretenții. Culpa sa procesuală nu ar fi existat doar dacă pretențiile intimaților reclamanți ar fi fost executate de bună voie de către recurentul pârât, ori dacă acestea ar fi fost recunoscute până la prima zi de înfățișare. Cum în cauză nu se regăsește niciuna dintre aceste situații, în mod corect s-a apreciat de către instanța de apel că recurentului pârât Ministerul Finanțelor Publice îi revine obligația de a suporta cheltuielile făcute de reclamanți cu acest proces.
În raport cu cele ce preced, Curtea apreciază că nu există motive prevăzute de art.304 Cod procedură civilă, care să atragă modificarea sau casarea deciziei și nici motive prevăzute de art.306 Cod procedură civilă, Curtea în baza art.312 alin.1 din codul de procedură civilă va respinge recursul ca nefondat.
În baza art.274 Cod procedură civilă, va fi obligat recurentul-pârât, ca parte căzută în pretenții, la plata sumei de 1.500 lei cheltuieli de judecată către reclamanți, reprezentând onorariu de apărător în recurs, conform dovezii existente la dosar (filele 27 - 28).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul pârât Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de D.G.F.P.M.B., împotriva sentinței civile nr. 1998/14.11.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți B. A. și B. A..
Obligă pe recurent la plata sumei de 1500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către intimații – reclamanți.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 13.05.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
D. – L. M. D. - F. G. D. Z.
GREFIER
S. V.
Red. D.L.M.
Tehnored. T.I./D.L.M.2 ex./13.05.2014
Jud. fond:
A.M.B.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 784/2014. Curtea de Apel... | Legea 10/2001. Decizia nr. 194/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
