Revendicare imobiliară. Decizia nr. 1298/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Curtea de Apel BUCUREŞTI - Sentințe și decizii civile / 2016

Decizia nr. 1298/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 18-09-2014 în dosarul nr. 1298/2014

Dosar nr._

(_ )

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI

SECȚIA A III A CIVILĂ și PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE

DECIZIA CIVILĂ NR.1298

Ședința publică de la 18.09.2014.

Curtea constituită din:

PREȘEDINTE - M.-A. N.-G.

JUDECĂTOR - I. D.

JUDECĂTOR - M. I.

GREFIER - M. C.

* * * * * * * * * *

Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurentul reclamant R. Y. Y. și de către recurenta intervenientă R. S., împotriva deciziei civile nr. 115 A din 31.01.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți M. E. și M. N..

P. are ca obiect – revendicare imobiliară.

Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc la termenul de judecată din data de 04.09.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat consecutiv pronunțarea cauzei la data de 11.09.2014 și apoi la data de 18.09.2014, când a decis următoarele:

CURTEA

Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 București la data de 11.02.2008, sub nr._, reclamantul R. Y. Y. a chemat în judecată pe pârâții M. N. și M. E., solicitând obligarea acestora să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în București, ., .. 131, sector 2, să se constate că titlul și dreptul său de proprietate asupra imobilului sunt preferabile titlului de proprietate al pârâților, anularea titlului de proprietate al pârâților, precum și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de 16.10.1998 a dobândit de la Bileal Saalim dreptul de proprietate asupra imobilului menționat prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr._/16.10.1998 de B.N.P. „M. Ș.”. La data de 30.06.1999, numitul C. D., pretinzând că este mandatarul reclamantului și prezentând în acest sens o procură autentificată sub nr. 1223/25.06.1999 la B.N.P. „A. T.” a înstrăinat imobilul în cauză soților Martan C. și D. prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1179/30.06.1999 la B.N.P. ”Ghiorghița A.”. La rândul lor, numiții Martan C. și D. au înstrăinat imobilul soților M. N. și E. prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1644/22.05.2000 de B.N.P.” Ș. D. B.”.

A mai arătat reclamantul că nu l-a împuternicit pe C. D. să vândă apartamentul în litigiu, reclamantul neavând cunoștință de existența procurii și nici de existența contractului de vânzare - cumpărare prin care acesta a înstrăinat imobilul către soții Martan C. și D., consimțământul acestuia lipsind la încheierea ambelor acte.

Prin sentința civilă nr. 2549/01.03.2002, pronunțată în dosarul nr._/2000, instanța a constatat nulitatea absolută a procurii respective pentru lipsa consimțământului, care este o condiție esențială necesară pentru valabilitatea oricărei convenții, lipsa acestuia lovind cu nulitatea absolută contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza acestei procuri.

Lipsa consimțământului reclamantului la transmiterea proprietății asupra imobilului în litigiu către soții Martan determină nulitatea absolută a contractului și în consecință, în temeiul principiului de drept conform căruia nulitatea actului principal atrage nulitatea actului subsecvent determină și nulitatea contractelor încheiate ulterior, deoarece quod nullum est, nullum producit effectum.

Reclamantul a mai susținut că dreptul de proprietate al pârâților M. N. și E. asupra imobilului în cauză se întemeiază pe un titlu nul, care nu este preferabil titlului său, deoarece provine de la persoane care nu pot avea calitatea de „adevărați proprietari”, titlul acestora întemeindu-se pe un act lovit de nulitate absolută. Consideră reclamantul că dreptul de proprietate asupra imobilului nu a fost transmis în patrimoniul acestor persoane, în timp ce autorul său a avut calitatea de proprietar adevărat, acesta dobândind dreptul de proprietate în temeiul unui act valabil încheiat.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 480 și următoarele C.civ..

În ședința publică de la 31.03.2008 reclamantul a formulat cerere de chemare în judecată a altor persoane, respectiv a soției sale - R. S., în temeiul art. 57 C.pr.civ., arătând că a dobândit apartamentul revendicat în timpul căsătoriei cu aceasta, astfel că bunul a devenit proprietatea comună a soților potrivit legislației statului israelian.

La același termen, pârâții M. E. și M. N. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii, invocând excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului pentru nerespectarea regulii unanimității. Au arătat pârâții că, potrivit înscrierilor din contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr._/16.10.1998, reclamantul era căsătorit, situație în care proprietatea asupra apartamentului nr. 131 aparținea reclamantului și soției sale. Reclamantul a introdus acțiunea în nume propriu, erijându-se în singurul proprietar asupra imobilului, lucru neadevărat, bunul fiind la momentul anului 1998 în coproprietatea soților R. Y. Y. și R. S..

În ceea ce privește cererea de anulare a titlului de proprietate al pârâților, aceștia au invocat excepția autorității de lucru judecat întrucât prin hotărâre judecătorească irevocabilă reclamantului i s-a respins acțiunea prin care a solicitat anularea contractului de vânzare - cumpărare al pârâților intabulat în cartea funciară sub nr. 9971/24.05.2000.

Au mai susținut pârâții că este inadmisibilă cererea privind constatarea faptului că dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului este preferabil dreptului de proprietate al pârâților, conform art. 111 C.pr.civ., deoarece reclamantul are la dispoziție acțiunea în realizarea dreptului.

Pe fond, pârâții au susținut că acțiunea în revendicare este neîntemeiată deoarece au dobândit prin cumpărare apartamentul în litigiu de la Marton C. P. și Marton D. Penelopi.

Conform sentinței civile nr. 2549/01.03.2002 a Judecătoriei Sector 2 și Deciziei civile nr. 1452/11.06.2003 a Tribunalului București, titlul vânzătorilor Marton C. P. și Marton D. Penelopi - contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1179/30.06.1999 și transcris sub nr._/01.07.1999 provine de la reclamant și a fost catalogat ca fiind încheiat prin exprimarea valabilă a consimțământului reclamantului și al soției sale.

Cum vânzătorilor de la care pârâții au dobândit proprietatea asupra bunului nu le-a fost anulat titlul în baza căruia le-a fost vândut apartamentul, consideră că acțiunea reclamantului apare ca neîntemeiată, titlul pârâților fiind consolidat prin hotărârile judecătorești menționate.

Compararea de titluri de care se folosește reclamantul în motivarea cererii are la bază anumite criterii: caracterul neviciat al posesiei, existența bunei - credințe și întemeierea posesiei pe un just titlu.

Pârâții au posedat de la momentul dobândirii imobilului neîntrerupt, iar această posesie nu a fost viciată în niciun fel, pârâții au dovedit buna - credință prin decizia civilă nr. 1452/11.06.2003 și sentința civilă nr. 2549/01.03.2002, posesia acestora a fost și este întemeiată pe contract de vânzare - cumpărare autentificat și intabulat în Cartea Funciară, deci există justul titlu. Pârâții arată că au o posesie mai caracterizată decât a reclamantului care potrivit hotărârilor judecătorești arătate a și vândut imobilul către autorii pârâților la data de 30.06.1999. Reclamantul a avut posesia bunului numai 10 luni față de posesia pârâților de 8 ani.

În ședința publică de la data de 06.10.2008, instanța de fond a admis excepția inadmisibilității cererii de constatare a preferabilității titlului de proprietate al reclamantului asupra imobilului, apreciind că nu se poate constata existența unei stări de fapt, iar pe de altă parte există o cerere de revendicare în cadrul căreia va fi analizată preferabilitatea titlului de proprietate. Ca urmare, instanța a respins acest capăt de cerere ca inadmisibil.

În aceeași ședință, instanța a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active invocată de pârâți și întemeiată pe regula unanimității, constatând că în cauză a fost introdus și celălalt coproprietar, R. S., pe calea intervenției forțate reglementate de art. 57 C.pr.civ..

Totodată, instanța a admis excepția autorității de lucru judecat pe capătul de cerere având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa consimțământului, constatând că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1201 C.civ. întrucât prin sentința civilă nr. 2549/01.03.2008, definitivă și irevocabilă, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul R. Y. Y. împotriva pârâților M. N. și M. E. având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare pentru aceleași motive invocate și în prezenta cauză. În consecință, instanța a respins capătul de cerere având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1644/22.05.2000 de notar public Ș. D. – B. din cadrul B.N. Fiducia pentru existența autorității de lucru judecat.

Prin sentința civilă nr. 459/19.01.2009 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr._, s-a admis în parte cererea principală formulată de reclamantul R. Y. Y. în contradictoriu cu pârâții M. N. și M. E. și cererea de intervenție forțată a intervenientei R. S.. Au fost obligați pârâții să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantului și intervenientei imobilul situat în București, ., ., sector 2. S-a respins capătul de cerere privind constatarea preferabilității titlului reclamantului ca inadmisibil. S-a respins capătul de cerere privind anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1644/22.05.2000 de B.N. Fiducia pentru existența autorității de lucru judecat.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a avut în vedere următoarele:

Reclamantul R. Y. Y. și intervenienta R. S. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, ., ., parter, . prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr._/16.10.1998 de B.N.P. M. Ș., încheiat cu vânzătorul Bileal Saalim. Acesta, la rândul său a dobândit imobilul prin cumpărare de la soții S. G. și S. A. în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3273/29.10.1997 de E. P., aspect ce reiese din titlul de proprietate al reclamantului și intervenientei.

La data de 30.06.1999 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179 de B.N.P. G. A. prin care C. D., în calitate de mandatar al proprietarilor R. Y. Y. și R. Sarra-Yassmine – în baza procurii autentificate sub nr. 1223/28.06.1999 de B.N.P. A. T., a înstrăinat imobilul soților Marton D. – Peneliopi și Marton C. – P..

Ulterior, aceștia, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1644/22.05.2000 de notar public Ș. D. – B., au înstrăinat imobilul pârâților M. N. și M. E..

Prin sentința civilă nr.2549/01.03.2002 a Judecătoriei Sector 2 București, definitivă și irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a procurii autentificate sub nr. 1223/28.06.1999 de B.N.P. A. T. pentru lipsa consimțământului mandanților. Prin aceeași hotărâre a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de constatare a nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.1179/30.06.1999 și nr.1644/22.05.2000, încheiate în baza acestei procuri, instanța apreciind că dobândirea cu titlu oneros a imobilului de către soții Marton, respectiv M., s-a făcut cu bună-credință.

Raportând situația de fapt la dispozițiile art. 480 C.civ., care constituie temeiul acțiunii în revendicare, instanța a constatat că pretențiile reclamantului și intervenientei privind revendicarea imobilului sunt întemeiate pentru următoarele considerente: prin acțiunea în revendicare a unui bun proprietarul neposesor urmărește redobândirea bunului de la posesorul neproprietar.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții M. N. și M. E., solicitând schimbarea în tot a sentinței în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 1101A / 22.10.2010 Tribunalul București – Secția a III-a Civilă a respins ca nefondat apelul formulat de apelanții-pârâți M. N. și M. E. și a obligat apelanții la plata către intimați a sumei de 1833 lei cheltuieli de judecată.

În ce privește criticile pe care apelanții le-au adus sentinței pronunțate de prima instanță, tribunalul a constatat că acestea vizează pe de o parte împrejurarea că prima instanță nu a analizat întregul material probator, cu referire la contractul de vânzare-cumpărare nr. 1068/07.07.1999 autentificat de BNP L. C. C., iar pe de altă parte apelanții au susținut că sunt cumpărători de bună credință, posedând imobilul neîntrerupt de la data dobândirii acestuia prin titlul pe care l-au invocat, iar posesia este întemeiată pe un just titlu ce este înscris în cartea funciară, în timp ce titlul intimaților nu este opozabil terților, nefiind înscris în cartea funciară.

Cât privește primul aspect, referitor la neanalizarea contractului de vânzare cumpărare nr.1068/07.07.1999 autentificat de BNP L. C. C., tribunalul a constatat că susținerile apelanților nu sunt de natură a conduce la o altă soluție decât cea reținută de prima instanță. Astfel, s-a reținut că din adresa depusă la ultimul termen de judecată (în fața primei instanțe) de către reclamant și emisă de Biroul Notarului Public L. C. C., rezultă că un astfel de contract de vânzare-cumpărare nu a fost autentificat de notarul public menționat. În aceste condiții, chiar reținând că acest contract a fost prezentat unor autorități publice, astfel cum rezultă din adresa nr._/19.02.2004 a Direcției Venituri Buget Local Sector 2 București, tribunalul a considerat că în lipsa unor alte probe administrate în cauză (expertiză grafologică, declarații de martori etc.) cu care această împrejurare să se coroboreze, prima instanță nu era obligată să rețină și să analizeze acest înscris.

Mai mult, în apel, tribunalul a constatat că, și în situația în care acest înscris ar fi luat în considerare, deși intimații au renunțat la a se folosi de el în cauză, analizarea acestuia nu ar conduce la o altă concluzie decât cea expusă anterior, tribunalul găsindu-se în aceeași situație ca și instanța de fond, în lipsa altor probe care, coroborate cu acest înscris, să susțină teza apelanților, potrivit cu care intimații reclamanți au urmărit înșelarea apelanților prin încheierea în fals a procurii, prin vânzarea apartamentului și, ulterior, prin cererea de constatare a nulității procurii.

În ceea ce privește cel de-al doilea aspect, legat de posesia de bună credință invocată de apelanți, tribunalul a constatat că susținerile apelanților, deși reale, nu sunt de natură a conduce la o altă soluție decât cea reținută de prima instanță. Astfel, aspectul bunei-credințe a apelanților pârâți la încheierea contractului de vânzare-cumpărare este irelevant juridic în cauză raportat la obiectul cererii și la temeiul de fapt și de drept al acesteia. Buna credință poate fi analizată în cadrul unei acțiuni în revendicare numai în situația în care niciuna dintre părți nu are titlu de proprietate, situație în care se dă câștig de cauză părții care are posesia, circumstanțele cauzei fiind diferite de această ipoteză. Buna credință nu duce prin ea însăși și în lipsa unui titlu provenind de la adevăratul proprietar la dobândirea dreptului de proprietate. Singura situație în care buna credință la încheierea unui act juridic cu un neproprietar poate prezenta relevanță la dobândirea drepturilor reale imobiliare este uzucapiunea de 10-20 de ani, însă atunci dobândirea proprietății nu este efect imediat al actului încheiat cu neproprietarul și al bunei credințe, ci se produce urmare a exercitării unei posesii utile pe toată durata prescrisă de lege.

Totodată, referitor la susținerea privind efectuarea formalităților necesare pentru opozabilitatea celor două titluri (apelanții afirmând că titlul intimaților-reclamanți nu este înscris în cartea funciară), tribunalul a constatat că titlul de proprietate pe care îl invocă reclamanții, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/16.10.1998 de B.N.P. M. Ș. a fost transcris în registrul de transcripțiuni al Judecătoriei Sectorului 2 București sub nr._/20.10.1998, iar potrivit dispozițiilor art. 56 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, înscrierile făcute în conformitate cu actele normative în vigoare în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, în cărțile funciare și în cărțile de publicitate funciară, înainte de . prezentei legi, își vor produce efectele prevăzute, cu excepția cazurilor în care drepturile de proprietate și celelalte drepturi reale au fost afectate în orice mod prin efectul legii.

De asemenea, tribunalul a constatat că, potrivit dispozițiilor art. 30 alin. 1 din același act normativ, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condițiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul. Cu referire la susținerile apelanților legate de dobândirea cu bună-credință a dreptului de proprietate, tribunalul a reținut că textul de lege menționat instituie o prezumție (legală) relativă, cu privire la care se constată că în cauză intimații reclamanți au făcut dovada contrară (în sensul că dreptul nu există în folosul celor care sunt înscriși ca proprietari în cartea funciară-apelanții) prin prezentarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._ din 16.10.1998 de B.N.P. M. Ș.. Așa fiind, împrejurarea că titlul pe care îl invocă apelanții în dovedirea dreptului lor de proprietate este înscris în cartea funciară nu reprezintă, în acest context, un aspect determinant și decisiv în caracterizarea titlului ca fiind preferabil celor al intimaților.

Impotriva deciziei civile sus mentionate au formulat recurs paratii.

Prin decizia civila nr. 2052R/14.11.2012 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti- Sectia a IV-a Civila a fost admis recursul astfel formulat, a fost casata decizia civila apelata și a fost trimisa cauza spre rejudecarea apelului aceleiasi instante.

Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de recurs a constatat că prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat de către reclamantul R. Y. Y. obligarea pârâților M. N. și M. E. să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în ., ., București, constatând că titlul său este preferabil în comparație cu titlul de proprietate al pârâților și anularea titlului de proprietate al pârâților.

Potrivit înscrisurilor administrate în cauză, a rezultat că reclamantul a cumpărat imobilul în litigiu de la numitul Bileal Saalim prin contractul de vânzare-cumpărare nr._ din 16.10.1998 încheiat la BNP M. Ș..

La data de 28.06.1999 a fost emisă o procură autentificată la Biroul Notarului Public A. Dimiș prin care reclamantul îl împuternicea pe numitul C. D. să vândă cui îi va crede de cuviință imobilul proprietatea sa situat în București, ., ., sector 2.

În temeiul acestei procuri a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 1179 din 30.06.1999 la BNP G. A. și a fost înstrăinat imobilul către Marton D. Peneliopi și Marton C. P..

Potrivit raportului de expertiză criminalistică pe baza scriptelor de comparație s-a constatat că procura notarului public A. Dimiș autentificată la nr. 1223 din 28.06.1999, nu a fost executată de R. Y. Y., iar contractul de vânzare-cumpărare nr. 1179 din 30.06.1999 a fost încheiat fără consimțământul vânzătorilor.

La dosarul cauzei s-a depus și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._ din 07.07.1999, încheiat la BNP L. C. C. prin care Marton C. și Marton D. au înstrăinat același imobil către R. Y. Y..

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la nr. 1644 din 22.05.2000, Marton C. P. și Marton D. Peneliopi au înstrăinat apartamentul în litigiu către M. N. și M. E., în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1179 din 30.06.1999 al BNP G. A., certificatului de sarcini nr. 905 din 22.05.2000 eliberat de Judecătoria Sectorului 2 București și certificatului de atestare fiscală nr._ din 22.905.2000 emis de Primăria Sectorului 2 București, existând și planul cadastral ca parte integrantă a acestui contract.

Din analiza înscrisurilor depuse la dosarul cauzei rezultă că R. Y. Y. a formulat cerere de chemare în judecată și împotriva pârâților Marton C. și D. solicitând evacuarea acestora din apartamentul nr. 131 din București, ., ., sector 2, invocând faptul că este proprietarul apartamentului potrivit actului de vânzare-cumpărare nr._ din 16.10.1998, iar procura autentificată sub nr. 1223/1999 este un fals.

Prin sentința civilă nr. 2549 / 01.03.2003 a Judecătoriei Sectorului 2 București, rămasă definitivă și irevocabilă prin respingerea recursului, s-a admis în parte acțiunea formulată de R. Y. Y., s-a constatat nulitatea absolută a procurii și s-a respins capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1179 din 30.06.1999 și nr. 1644 din 22.05.2000, cât și evacuarea pârâților M. N. și M. E. și rectificarea înscrisurilor din cartea funciară.

Din analiza situației juridice existente a rezultat că reclamanții din prezenta cauză nu au fost în posesia imobilului deoarece au solicitat în anul 2000 evacuarea deținătorilor acestuia, cu toate că dobândiseră dreptul de proprietate din anul 1998.

De asemenea, a reiesit că în anul 2000, aceștia nu dețineau rol fiscal pentru apartamentul în litigiu, fiind emis certificatul de atestare fiscală nr._ din 22.05.2000 emis de Primăria Sectorului 2 București, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Marton C. P. și Marton D. Peneliopi și M. N. și M. E..

Curtea constată că reclamantul R. Y. Y. și intimata-intervenientă forțată R. S. nu s-au comportat ca adevărați proprietari, nedeținând posesia bunului și neînregistrându-se în evidențele fiscale ca proprietari.

Astfel, probele administrate în cauză sunt insuficiente pentru aflarea adevărului, situație în care se impune să se verifice, prin efectuarea unei expertize criminalistice grafice, dacă semnătura aflată pe contractul de vânzare-cumpărare nr._ din 07.07.1998 este semnătura reclamantului R. Y. Y. ce figurează în acest înscris în calitate de cumpărător.

Pentru ca instanța să poată analiza preferabilitatea titlurilor de proprietate raportat la atitudinea subiectivă a reclamantului față de succesiunea înscrisurilor existente în prezenta cauză și dacă reclamantul a cunoscut de existența acestui contract și pentru a se stabili situația juridică a pârâților în sensul aplicării instituției subdobânditorului de bună-credință la momentul comparării titlurilor de proprietate sunt necesare aceste probe noi.

De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că preferabilitatea titlurilor de proprietate se analizează și în funcție de deținerea posesiei bunului atunci când există două titluri de proprietate valabile și se va avea în vedere că pârâții dețin un titlu de proprietate valabil dobândit în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat conform sentinței civile nr. 2549 din 01.02.2002 a Judecătoriei Sectorului 2 București.

Dosarul astfel trimis spre rejudecarea apelului, a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București – Secția a III-a Civilă, sub nr._ la data de 10.01.2013.

În rejudecarea apelului, tribunalul a dispus efectuarea unei expertize grafoscopice în sensul celor dispuse de instanța de recurs pentru a se stabili dacă semnătura din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/07.07.1999 aparține intimatului reclamant, expertiză care nu a putut fi efectuată în lipsa unui exemplar original al respectivului act conform adresei Laboratorului de Expertize Criminalistice, intimatul reclamant prin apărător, arătând în ședința publică din data de 14.06.2013 că, deși a depus la fond actul sus menționat în copie certificată pentru conformitate cu originalul, actul în original nu este deținut de intimatul reclamant și este posibil ca acesta să fi fost înaintat la dosarul de fond împreună cu celelalte acte depuse și certificate pentru conformitate cu originalul din greșeală de către Biroul de Avocatură care l-a reprezentat.

De asemenea, tribunalul a dispus efectuarea unei adrese pentru istoricul de rol fiscal al imobilului și în cadrul probei cu înscrisuri a dispus ca intimatul reclamant să depună cererea de chemare în judecată și actele depuse de același reclamant în dosarul nr._ în care acesta a formulat acțiune în revendicare împotriva unei alte persoane, în condiții asemănătoare cu cele din prezenta cauză.

Totodată, i-a pus în vedere aceluiași intimat reclamant să depună și plângerea penală formulată împotriva falsului mandatar C. D. la care intimatul reclamant s-a referit în întâmpinarea depusă în apel.

La solicitarea apelanților pârâți, tribunalul a dispus efectuare unei adrese către OCPI sector 2 în vederea comunicării unui extras de Carte Funciară și a actelor în dosarul de Carte Funciară al imobilului.

Prin decizia civilă nr.115/A/31.01.2014, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a admis apelul, a schimbat în parte sentința civilă apelată în sensul că a respins capătul de cerere având ca obiect revendicare imobiliară, ca neîntemeiat și a menținut celelalte dispoziții.

Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că, deși intimatul reclamant a arătat că înțelege să nu se folosească de contractul autentificat sub nr._/07.07.1999, conform dispozițiilor art. 182 C.pr.civ., acesta nu poate fi înlăturat în condițiile în care, potrivit art. 140 C.pr.civ., apelanții pârâți și-au întemeiat apărarea pe acest act de care înțeleg să se folosească în dovedirea tezei potrivit căreia intimații reclamanți au urmărit înșelarea apelanților pârâți prin încheierea în fals a procurii, vânzarea apartamentului și ulterior prin cererea de constatare a nulității procurii și a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza acestuia.

Astfel, tribunalul a analizat potrivit considerentelor deciziei de casare preferabilitatea titlurilor de proprietate raportat la atitudinea subiectivă a intimatului reclamant față de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/07.07.1999 și succesiunea contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobil.

Tribunalul a constatat că intimatul reclamant este cel care a depus prin reprezentant, avocat cu împuternicire avocațială, în ședința publică din data de 03.03.2008, la instanța de fond, înscrisuri, între care se regăsește și contractul de vânzare-cumpărare nr._/07.07.1999 certificat pentru conformitate cu originalul (fila 29 dosar). Actul este depus încă odată într-un set de înscrisuri în ședința publică din data de 02.06.2008 la instanța de fond (f. 88-89 dosar).

Potrivit adresei BNP S. C. C., acest contract nu există, fiind un fals, întrucât semnătura și sigiliul care apar pe act nu îi aparțin respectivului notar, iar numărul de autentificare_/07.07.1999 nu există în arhiva biroului notarial, în anul respectiv ultimul nr. de act autentic fiind 1893 din data de 03.11.1999.

Tribunalul a constatat că a fost formulată și o altă acțiune cu același obiect ca cel de față, în dosarul nr._, pârâta fiind o persoană pe nume M. G., împrejurările de fapt prezentate în respectiva cauză fiind similare celor de față.

În cauza respectivă intimatul reclamant a susținut că la data de 11.06.1999 o persoană numită N. M., pretinzând că este mandatarul reclamantului, în baza procurii autentificate sub nr. 1007/24 .05. 1999 de BNP A. T., fără însă ca aceasta să fi fost împuternicită în realitate de reclamant, care nu a avut cunoștință de existența procurii respective, a înstrăinat prin contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică la data de 11.06.1999 imobilul situat în București, sector 2, ., ., imediat imobilul fiind înstrăinat din nou la data de 15.06.1999 către terți și ulterior la data de 07.10.1999 către numita M. G..

Judecătoria sector 2 București a constatat perimată acțiunea la data de 12.10.2009.

După cum se poate observa, intimatul reclamant a dobândit imobilul din cauza de față și cel din dosarul sus menționat, în același an, în data de 16.10.1998 și respectiv 21.01.1998, ambele apartamente fiind înstrăinate prin falși mandatari la date apropiate: 30.06.1999 și respectiv 11.06.1999.

Tribunalul nu poate să nu constate că intimatul reclamant lipsit de posesia celor două imobile, a înțeles să stea în pasivitate o perioadă de timp considerabilă, de aproape 10 ani.

Deși intimatul reclamant a susținut în întâmpinarea formulată la cererea de apel că a formulat plângere penală împotriva numitului C. D., nu a fost în măsură să depună o dovadă în acest sens, la solicitarea expresă a tribunalului în rejudecarea apelului.

Din înscrisurile depuse la filele 41-46 dosar apel rezultă că în evidențele Parchetului de pe lângă Judecătoria Sectorului 2 București nu figurează o astfel de plângere care să fi fost formulată de intimatul reclamant, dimpotrivă în urma verificărilor efectuate a fost identificat dosarul nr. 3296/P/2002 care a avut ca obiect plângerea apelanților pârâți formulată împotriva numiților Marton C. P. și Marton D. Penelope, C. D. și R. I. I. și R. Sarra Yasmine pentru săvârșirea infracțiunii de înșelăciune prevăzută de art. 215 C.penal.

Pe baza tuturor celor astfel reținute, tribunalul a apreciat că buna credință a intimatului reclamant este cel puțin pusă sub semnul întrebării și nu este exclus ca actele de vânzare-cumpărare încheiate prin falșii mandatari să se fi încheiat în deplină cunoștință de cauză în ceea ce-l privește pe intimatul reclamant și acesta să fi urmărit obținerea unui dublu câștig, încasarea unei părți din prețul imobilelor și revendicarea ulterioară a acestora.

În orice caz, tribunalul a apreciat că se impune a se acorda preferabilitate titlului apelanților pârâți, titlul autorilor acestora, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/30.06.1999 de BNP G. A., nefiind desființat prin sentința civilă nr. 2549/01.03.2002 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București irevocabilă, prin care s-a reținut cu putere de lucru judecat că reclamantul nu a făcut dovada faptului că terții achizitori cu titlu oneros (Marton C. P. și Marton D. Penelope) ai imobilului proprietatea sa, au cunoscut sau cu diligențe minime puteau să cunoască că mandatul nu era valabil și că adevărații proprietari nu-și exprimaseră consimțământul la înstrăinarea bunului, astfel că transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul reclamantului nu a fost viciată.

De altfel, titlul de proprietate al autorilor apelanților pârâți – contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1179/30.06.1999 de BNP G. A. a fost transcris sub nr._/01.07.1999 de Judecătoria Sectorului 2 București, dreptul de proprietate devenind astfel opozabil „erga omnes”, iar apelanții pârâți la rândul lor au deschis carte funciară și și-au intabulat dreptul de proprietate la data de 24.05.2000, conform încheieri nr._/24.05.2000 Biroul de Carte Funciară Sector 2 dispusă în dosarul nr._/2000.

Tribunalul a reținut, totodată, că rolul fiscal pentru imobilul în cauză este deschis pe numele apelanților pârâți conform actelor comunicate de DVBL Sector 2.

Nu în ultimul rând, s-a constatat că titlul apelanților pârâți apare ca fiind mai caracterizat prin prisma posesiei „în corpore” exercitată de către aceștia, o perioadă de 8 ani până la data sesizării instanței cu prezenta acțiune în revendicare în timp ce intimatul reclamant a exercitat posesia doar 8 luni, astfel cum rezultă din mențiunile contractelor încheiate.

În concluzie în baza art. 296 c.pr.civ, tribunalul a admis apelul formulat de apelanții pârâți și a schimbat în parte sentința civilă apelată în sensul că a respins capătul de cerere având ca obiect revendicare imobiliară, ca neîntemeiat.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamantul R. Y. Y. și intervenienta R. S., solicitând modificarea hotărârii recurate, în sensul respingerii apelului promovat de pârâți și menținerea hotărârii instanței de fond ca temeinică și legală.

Recurenții au susținut că hotărârea atacată este nelegală, fiind dată cu aplicarea greșită a legii.

Singurul motiv de apel invocat de către apelanți este acela că instanța de fond nu a analizat întreg materialul probator, respectiv nu a analizat contractul de vânzare-cumpărare nr._/07.07.1999 și nu a avut în vedere acest înscris la pronunțarea hotărârii.

Recurenții, prin apărător, au arătat că nu înțeleg să se folosească de acel înscris, fiind depus din eroare la dosar, iar titlul invocat de către aceștia, ce urma a fi comparat cu titlul apelanților-pârâți, este reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/16.10.1998 de BNP M. Ș., prin care recurenții au dobândit imobilul ce formează obiectul prezentei cauze de la Bileal Saalim.

Instanța de apel a reținut că potrivit dispozițiilor art.140 C.proc.civ., acest înscris nu poate fi înlăturat, întrucât apelanții-pârâți și-au întemeiat apărarea pe acest document, și a dispus efectuarea unei expertize grafoscopice, astfel cum a indicat Curtea de Apel București, pentru a stabili dacă semnătura aflată pe contractul de vânzare-cumpărare nr._/07.07.1999 este semnătura reclamantului R. Y. Y., ce are calitatea de cumpărător în acest document.

Așa cum s-a arătat anterior, această expertiză grafoscopică nu a putut fi realizată, întrucât niciuna dintre părți nu se află în posesia exemplarului original al acestui contract. Prin urmare, nu s-a putut stabili în mod cert, științific, faptul că pe acel document se află semnătura reclamantului.

De altfel, la o simplă comparare a înscrisurilor aflate în dosar, se poate observa cu ușurință faptul că semnătura aflată pe contractul de vânzare-cumpărare nr._/07.07.1999 nu îi aparține, fiind falsificată, probabil, de aceeași persoană care i-a falsificat semnătura și pe procura falsă prin care a fost înstrăinat imobilul ce face obiectul prezentei cauze.

De asemenea, instanța de apel menționează adresa BMP L. C. C. prin care se comunică instanței faptul că acel număr de autentificare nu există în arhiva biroului, iar semnătura și sigiliul care apar pe înscris nu aparțin notarului în cauză.

Cu toate acestea, în lipsa unei expertize grafoscopice care să stabilească în mod cert dacă semnătura de pe contractul nr._/07.07.1999 îi aparține reclamantului sau nu, chiar și luând în considerare adresa BNP L. C. C., instanța de apel a ajuns la concluzia că „..buna credință a intimatului reclamant este cel puțin pusă sub semnul întrebării ...”.

Reclamantul, prin apărător, a învederat instanței faptul că acel contract, nr._/07.07.1999, a ajuns în posesia acestuia în urma schimbului de înscrisuri ce a avut loc între recurenți și intimații - pârâți din prezenta cauză în dosarul ce a avut ca obiect anularea procurii false prin care a fost înstrăinat imobilul din .._/2000, finalizat prin sentința civilă nr.2549/01.02.2002 a Judecătoriei Sectorului 2), precum și în dosarul prin care a revendicat anterior același imobil (Dosar nr._ - anulat ca insuficient timbrat).

Recurentul reclamant a arătat că nu a avut cunoștință de acest contract și, cu atât mai puțin, nu a încheiat acest contract, astfel încât, din punct de vedere al atitudinii subiective față de succesiunea înscrisurilor din prezenta cauză, nu se poale reține că ar fi acționat cu intenția de a-i înșela pe intimații-pârâți din prezenta cauză, încheind în cunoștință de cauză contracte de vânzare-cumpărare prin falși mandatari.

Pentru a ajunge la concluzia că nu este exclus ca actele de vânzare-cumpărare încheiate prin falșii mandatari să se fi încheiat în deplină cunoștință de cauza în ceea ce îl privește, instanța de apel a reținut, de asemenea în mod eronat, faptul că recurenții au înțeles să rămână în pasivitate aproape 10 ani, lucru ce nu este adevărat.

Astfel cum s-a arătat anterior, recurenții au făcut demersuri în vederea anulării procurii false prin intermediul căreia a fost înstrăinat în mod fraudulos imobilul ce formează obiectul prezentei cauze, demers ce a fost finalizat prin sentința civilă nr.2549/01.02.2002 a Judecătoriei Sectorului 2 și prin care s-a constatat nulitatea absolută a acelei procuri.

De asemenea, la începutul anului 2004, recurenții au formulat acțiune în revendicare având ca obiect același imobil din . obiectul prezentei cauze, cerere ce a fost anulată ca insuficient timbrată.

Ulterior, în anul 2008, recurenții au revendicat din nou acest imobil, în prezentul dosar.

De asemenea, au făcut demersuri și pentru recuperarea altui imobil al lor ce a fost înstrăinat în mod fraudulos.

După administrarea noilor probe indicate de instanța de recurs și după analizarea acestora, instanța de apel nu și-a format o convingere fără echivoc, însă, pe baza acestora, pronunță o decizie în defavoarea recurenților, constatând preferabilitatea titlului apelanților-pârâți și respingând cererea de revendicare.

În cauza de față, în urma administrării probelor suplimentare indicate de Curtea de Apel București, instanța de apel nu a putut stabili cu certitudine existența unei situații de fapt care să conducă în mod indubitabil Ia concluzia că recurenții ar fi acționat cu intenția de a-i înșela pe apelanții-pârâți.

Recurenții au susținut că aprecierile instanței de apel au fost făcute cu aplicarea greșită a legii, întrucât, într-o acțiune în revendicare, bazată pe art.480 C.civ. (1865), proprietarul neposesor urmărește redobândirea bunului de la posesorul neproprietar. Într-o astfel de situație, trebuie făcută distincție între cazul în care ambele părți invocă titluri provenind de la un singur autor și situația în care părțile invocă titluri provenind de la autori diferiți.

Așadar, având în vedere faptul că în situația de față, atât recurenții, cât și intimații-pârâți invocă titluri ce provin de la persoane diferite, pentru a constata preferabilitatea unuia dintre aceste două titluri, instanța de apel ar fi trebuit să analizeze titlurile autorilor lor până la identificarea unui autor comun, în cazul titlului invocat de reclamanți, acesta provine de la Bileal Saalim, de la care aceștia au achiziționat imobilul prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/16.10.1998. La rândul lui, Bileal Saalim a dobândit apartamentul prin cumpărare de la S. G. și S. A. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3263/29.10.1997. S. G. și S. A. au dobândit imobilul de la C. E. prin contractul de schimb autentificat sub nr._/07.09.1995, iar C. E. a dobândit apartamentul prin contractul de vânzare-cumpărare nr._/24.05.1992 încheiat cu .., societatea care a construit blocul în care se află apartamentul (sau succesoarea în drepturi a acestei entități).

Prin urmare, dreptul de proprietate al reclamanților poate fi urmărit până la momentul edificării imobilului în care se află apartamentul proprietatea acestora, iar acest lucru poate fi constatat din istoricul dreptului de proprietate înscris în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/16.10.1998 prin care reclamanții au achiziționat acest apartament de la Bileal Saalim.

În schimb, intimații-pârâți M. N. și M. E. au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului de la Marton D. Peneliopi și Marton C. P. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1644/22.05.2000, iar familia Marton l-a achiziționat printr-un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/30.06.1999 încheiat cu un așa-zis mandatar al soților intimați R. Y. Y. și R. Sarra Yassmine, numitul C. D..

În cuprinsul titlului de proprietate invocat de intimații pârâți nu este menționat istoricul dreptului de proprietate asupra apartamentului. Procura specială folosită de așa-zisul mandatar C. D. a fost anulată printr-o sentință judecătorească rămasă irevocabilă.

Concluzia acestei analize nu poate fi decât aceea că titlul pe care recurenții îl invocă asupra imobilului ce formează obiectul prezentei cauze, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/16.10.1998, provine de la adevăratul proprietar și, prin urmare, este preferabil celui invocat de apelanții-pârâți, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/30.06.1999, care, deși nu a fost desființat prin sentința civilă nr. 2549/01.03.2002, în cazul unei acțiuni în revendicare, devine caduc, în sensul că nu mai produce efecte juridice.

Prin urmare, în mod eronat instanța de apel a constatat preferabilitatea titlului apelanților-pârâți, justificând această soluție prin faptul că aceștia dețin un titlu valabil, și-au transcris dreptul de proprietate în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, iar apoi și l-au intabulat în cartea funciară, au deschis rol fiscal și posesia „in corpore" asupra imobilului este mai caracterizată decât a reclamanților, aceștia posedând o perioadă de 8 ani, spre deosebire de reclamanți, care au avut posesia imobilului o perioadă de 8 luni.

Recurenții, la rândul lor, s-au comportat ca niște buni proprietari, făcând toate diligentele pentru a transcrie dreptul lor de proprietate în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni al Judecătoriei Sectorului 2 sub nr._/20.10.1998, iar ulterior au deschis rol fiscal pe numele lor, astfel cum atestă documentele solicitate de instanța de apel și transmise de Direcția de Impozite și Taxe Locale a Sectorului 2.

Recurenții au pierdut posesia asupra apartamentului printr-o împrejurare ce nu a ținut de voința lor. Aceștia nu au putut exercita posesia asupra apartamentului nr.131 din ., . mai mult de 8 luni, întrucât acest imobil le-a fost sustras din patrimoniu în mod fraudulos, printr-un contract de vânzare-cumpărare întocmit în fals. Procura falsă prin care a fost înstrăinat acest apartament a fost declarată nulă în mod irevocabil de către o instanță de judecată.

Așadar, instanța de apel nu numai că a constatat în mod eronat preferabilitatea titlului pârâților, dar a și constatat, practic, că reclamantul și intervenienta nu s-ar fi comportat ca niște buni proprietari, lucru ce nu este adevărat.

Intimata pârâtă a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

În motivare, intimata a susținut că recurenții nu fac în nici un fel referire în cuprinsul cererii de recurs la existența și conținutul dosarului nr._, a cărui existență vine ca și o confirmare a faptului că acțiuni de genul celei din prezenta cauză nu sunt pentru partea adversă numai un simplu incident, ci un mod comun de a opera, de a câștiga foloase necuvenite.

Mai mult, nu se face absolut nicio referire la proveniența contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._ din 07.07.1999, pe care și Curtea de Apel București la judecarea în prima fază a recursului, a solicitat să fie examinat prin efectuarea unei expertize criminalistice grafoscopice.

Interpelați să prezinte originalul acestui înscris, recurenții, prin apărător, s-au mulțumit să arate că nu se mai folosesc de acest act ca și probă.

Prezentarea și depunerea acestui înscris indică faptul că el a fost în posesia recurenților încă înainte de promovarea prezentei acțiuni, ceea ce nu poate duce decât la concluzia că înscrisul a fost redactat chiar de către recurenți.

per a contrario, dacă recurenții ar fi intrat în alt mod în posesia lui, nu ar fi avut niciun motiv să nu arate în mod concret în ce fel s-a întâmplat acest lucru.

Intimata pârâtă a subliniat faptul că ne aflăm în fața unor instanțe civile, învestite doar cu cercetarea unor aspecte de natură să le conducă la formarea unei opinii cu privire la buna sau reaua-credință a părților din dosar.

Instanța civilă nu beneficiază de mijloacele specifice necesare pentru efectuarea unei cercetări penale, și nici nu este sesizată cu cerere în acest sens.

Tribunalul a apreciat că din ansamblul probator administrat rezultă în mod clar reaua-credință a recurenților, și nu este exclus ca aceștia să îi acționat cu intenție directă în vederea asocierii cu alte persoane în scopul săvârșirii infracțiunilor de fals, uz de fals și înșelăciune (aspect asupra căruia nu se putea pronunța, nefiind competent).

Cu privire la faptul că prin anularea procurii mandatarului C. D., titlul de proprietate al pârâților devine caduc, în sensul că nu mai produce efecte juridice, intimata arată că dimpotrivă, prin aceeași sentință nr.2549 din 01.03.2002 titlul lor a fost confirmat ca fiind absolut valabil prin faptul că s-a reținut cu putere de lucru judecat, dobândirea cu buna-credință a imobilului de către autorii acestora.

Tribunalului București, pe lângă buna credință a pârâților, a procedat la compararea de titluri analizând întregul tablou al spetei prezentate: nu numai pârâții, ci și autorii lor au fost cumpărători de bună-credință astfel cum s-a reținut prin sentința civilă nr.2549 din 01.03.2002 rămasă irevocabilă prin respingerea apelului și recursului promovat de către recurenți;

- ca și subdobânditori de bună-credință cu titlu oneros, pârâții sunt protejați de către legiuitor prin formalitățile de publicitate imobiliară prin care și-au făcut cunoscut și opozabil erga omnes dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu; au avut și au o posesie neîntreruptă, netulburată și sub nume de proprietar de aproape 15 ani, în timp ce recurenții au deținut posesia imobilului timp de numai 8 luni; s-au comportat ca și proprietari responsabili după tiparul bonus pater familias, respectând toate îndatoririle ce le incumbă privind plata taxelor și impozitelor legale; pe de altă parte, recurenții nu au fost niciodată deposedați în vreun fel de posesia acestui bun imobil, pe care l-au abandonat din propria inițiativă la mai puțin de 8 luni de la cumpărare.

Curtea, analizând criticile de recurs, prin raportare la art. 315 Cod procedură civilă și îndrumările date de către instanța de control judiciar în recurs în prima fază procesuală, constată următoarele:

Curtea reține prevederile art. 315 alin. 1 din Codul de procedură civilă, care prevăd că: „în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului".

Textul legal citat instituie regula obligativității îndrumărilor date de instanța de casare cu privire la problemele de drept dezlegate de către aceasta și cu privire la necesitatea administrării unor probe. Termenii în care este înscrisă regula sunt categorici, iar nerespectarea ei atrage desființarea hotărârii pronunțate.

Regula consacrată de art. 315 alin. 1 din codul de procedură civilă are o justificare deplină și o legitimare incontestabilă ce decurg din însăși rațiunea controlului judiciar. Prin urmare, modul de interpretare a unui anumit text de lege, aplicarea unei dispoziții de drept sau a unui anumit principiu de drept, în condițiile determinate de instanța de recurs, este obligatorie pentru judecătorii fondului, iar instanța determinată să rejudece cauza nu poate să refuze o atare interpretare indiferent de justificare.

Este de netăgăduit în ceea ce privește aplicabilitatea prevederilor textului citat, acesta referindu-se în mod exclusiv la problemele de drept dezlegate și la necesitatea administrării unor probe, astfel că în privința problemelor de fapt instanța care rejudecă cauza are o deplină putere de apreciere, putere izvorâtă din regula că stabilirea stării de fapt este de atributul exclusiv al instanței de fond, iar în cadrul rejudecării ea poate să ajungă la o altă soluție decât aceea pronunțată anterior sau, dimpotrivă, poate menține constatările de fapt anterioare.

În speță, instanța de recurs în primul ciclu procesual a apreciat că probele administrate în cauză sunt insuficiente pentru aflarea adevărului, situație în care se impune să se verifice, prin efectuarea unei expertize criminalistice grafice, dacă semnătura aflată pe contractul de vânzare-cumpărare nr. 10.608 din 07.07.1999 aparține reclamantului R. Y. Y. ce figurează în acest înscris în calitate de cumpărător.

Totodată, s-a apreciat de către aceeași instanță că sunt necesare probe noi pentru a se putea analiza preferabilitatea titlurilor de proprietate raportat la atitudinea subiectivă a reclamantului față de succesiunea înscrisurilor existente în prezenta cauză și dacă reclamantul a cunoscut de existența acestui contract, respectiv pentru a se stabili situația juridică a pârâților în sensul aplicării instituției subdobânditorului de bună-credință la momentul comparării titlurilor de proprietate.

De asemenea, s-a dat îndrumare în sensul că trebuie avut în vedere faptul că preferabilitatea titlurilor de proprietate se analizează și în funcție de deținerea posesiei bunului atunci când există două titluri de proprietate valabile urmând a se va avea în vedere că pârâții dețin un titlu de proprietate valabil dobândit în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat conform sentinței civile nr. 2549 din 01.02.2002 a Judecătoriei Sectorului 2 București.

Din actele și lucrările dosarului, Curtea reține că reclamantul a cumpărat imobilul în litigiu de la numitul Bileal Saalim prin contractul de vânzare-cumpărare nr._ din 16.10.1998 încheiat la BNP M. Ș..

Prin procura datată 28.06.1999, autentificată la Biroul Notarului Public A. Dimiș, reclamantul l-a împuternicit pe numitul C. D. să vândă cui îi va crede de cuviință imobilul proprietatea sa situat în București, ., ., sector 2.

În temeiul acestei procuri a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 1179 din 30.06.1999 la BNP G. A. prin care a fost înstrăinat imobilul în litigiu către Marton D. Peneliopi și Marton C. P..

Ulterior această procură datată 28.06.1999, autentificată la Biroul Notarului Public A. Dimiș, a fost supusă unei expertize criminalistice în urma căreia s-a constatat că semnătura nu a fost executată de R. Y. Y., iar contractul de vânzare cumpărare nr.1179/30.06.1999 a fost încheiat fără consimțământul vânzătorilor.

Prin sentința civilă nr. 2549/01.03.2003 pronunțată de Judecătoria sector 2 București, rămasă definitivă și irevocabilă s-a admis în parte acțiunea formulată de R. Y. Y., s-a constatat nulitatea absolută a procurii și s-a respins capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.1179/30.06.1999 și nr. 1644/22.05.2000.

În cauza de față atât reclamanții, cât și pârâții invocă titluri de proprietate ce nu au fost anulate prin vreo hotărâre judecătorească, acestea fiind valabile așa cum a conchis și instanța de recurs în primul ciclu procesual, preferabilitate urmând a se da titlului proprietarului care este mai bine caracterizat, urmând a se avea în vedere în acest scop, în conformitate cu dispozițiile obligatorii ale deciziei de recurs, atitudinea subiectivă a reclamantului și posesia exercitată asupra imobilului.

Astfel, raportat la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._ din 07.07.1999, încheiat la BNP L. C. C. prin care Marton C. și Marton D. au înstrăinat același imobil către R. Y. Y., cu privire la care s-a dat îndrumare a se efectua o expertiză grafoscopică pentru a se determina dacă semnătura aflată pe acest contract la rubrica cumpărător aparține reclamantului, potrivit lucrărilor administrate în calea de atac a apelului, în rejudecare, această expertiză nu a putut fi efectuată, în lipsa actului original.

S-a reținut însă că acest înscris a fost depus la dosarul cauzei în fața instanței de fond de reprezentantul reclamantului, avocat cu împuternicire avocațială, fiind certificat de către acesta pentru conformitate cu originalul, și numai când a fost solicitat exemplarul original ca urmare a înscrierii în fals potrivit art.183 Cod procedură civilă, reprezentantul reclamantului și intervenientei a arătat că nu înțeleg să se mai folosească de acest înscris, pe care l-ar fi depus din eroare la dosar.

În mod cert însă acest contract ca și înscris autentic este un fals, astfel cum rezultă din adresa BNP C. C. întrucât semnătura și sigiliul care apar pe act nu îi aparțin respectivului notar, iar numărul de autentificare nu există în arhiva biroului notarial, de vreme ce în anul 1999 ultimul număr de act autentic a fost 1893 din data de 03.11.1999.

Recurentul a arătat că semnătura aflată pe contractul de vânzare cumpărare nr._/07.07.1999 nu îi aparține, respectiv că a ajuns în posesia sa în urma schimbului de înscrisuri ce a avut loc între recurenți și intimații pârâți din prezenta cauză în dosarul ce a avut ca obiect anularea procurii finalizat prin sentința civilă nr.2549/2002 a Judecătoriei sector 2 București, precum și în dosarul prin care a revendicat anterior același imobil, respectiv dosarul nr._ .

Curtea nu poate face abstracție de faptul că acest contract a fost depus la dosar de însăși recurenții, chiar dacă prin avocat, consecința firească ce ar fi putut-o deduce instanța din acest contract, în condițiile în care acest act ar fi fost valid ca și act autentic, fiind tocmai întărirea convingerii acesteia că recurenții sunt proprietarii imobilului, respectiv că vânzătorii Marton C. și Marton D. au avut calitatea de proprietari asupra imobilului, având îndreptățirea să le transmită un drept de proprietate valabil asupra imobilului în litigiu.

Or, în aprecierea atitudinii subiective a reclamantului, în acord cu îndrumările date de instanța de control judiciar, în mod corect tribunalul a avut în vedere toate aceste aspecte, recurenții neputându-se pune la adăpost numai prin negarea acțiunii de falsificare a actului, fiind răspunzători de însăși depunerea la dosarul prezentei cauze a acestui act, chiar dacă acesta a fost depus de către un reprezentant și nu de acesta în mod direct, de vreme ce reprezentantul acestei părți este avocat cu împuternicire avocațială în prezenta cauză în baza contractului de asistență juridică încheiat cu reclamantul, aspect necontestat în prezenta cauză.

Ca urmare, prin depunerea la dosar a acestui contract de vânzare cumpărare în formă autentică, care în mod cert nu este un act valabil ca și act autentic potrivit relațiilor comunicate de BNP C. C., recurenții nu pot nega existența unei atitudini cel puțin controversate în ce-i privește, aceștia neputându-se pune la adăpost doar prin simpla negare a provenienței originare a actului, în lipsa oricăror alte probe care să conducă la dovedirea relei credințe a intimaților din prezenta cauză, în sensul că aceștia din urmă ar fi urmărit inducerea în eroare a instanței cu privire la persoanele care au dobândit calitatea de proprietari asupra imobilului în baza acestui act.

Tot în aprecierea atitudinii subiective a reclamantului, în mod corect tribunalul a avut în vedere și o altă acțiune cu același obiect ca cel de față, respectiv dosarul nr._, în care același reclamant a susținut că la data de 11.06.1999 o persoană numită N. M., pretinzând că este mandatarul reclamantului, în baza procurii autentificate sub nr. 1007/24 .05. 1999 de BNP A. T., fără însă ca aceasta să fi fost împuternicită în realitate de reclamant, care nu ar fi avut cunoștință de existența procurii respective, a înstrăinat prin contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică la data de 11.06.1999 imobilul situat în București, sector 2, ., ., ., imobilul fiind înstrăinat din nou la data de 15.06.1999 către terți, pentru ca, ulterior, la data de 07.10.1999, să fie înstrăinat către numita M. G.. Deși interesul reclamantului era evident în soluționarea cererii, potrivit celor susținute de acesta, Judecătoria sector 2 București a constatat perimată acțiunea la data de 12.10.2009, cererea neprimind o soluționare pe fond, perimarea operând ca o sancțiune procedurală pentru nerespectarea termenului prevăzut de lege, constând în stingerea procesului în faza în care se găsește, dar și o prezumție de desistare, dedusă din faptul nestăruinței un timp îndelungat în judecată a părților, implicit a reclamantului din cauza de față..

Instanța de apel, în aprecierea atitudinii subiective a reclamantului, a făcut o analogie cu respectiva cauză, constatând că reclamantul a dobândit imobilul din cauza de față și cel din dosarul sus menționat, în același an, în data de 16.10.1998 și respectiv 21.01.1998, ambele apartamente fiind înstrăinate prin falși mandatari la date apropiate: 30.06.1999 și respectiv 11.06.1999.

Deși reclamantul a susținut că a formulat plângere penală împotriva numitului C. D., nu a fost în măsură să depună o dovadă în acest sens, din înscrisurile depuse rezultând că în evidențele Parchetului de pe lângă Judecătoria Sectorului 2 București nu figurează o astfel de plângere care să fi fost formulată de reclamant, dimpotrivă în urma verificărilor efectuate a fost identificat dosarul nr. 3296/P/2002 care a avut ca obiect plângerea apelanților pârâți formulată împotriva numiților Marton C. P. și Marton D. Penelope, C. D. și R. I. I. și R. Sarra Yasmine pentru săvârșirea infracțiunii de înșelăciune prevăzută de art. 215 Cod penal.

Toate aceste elemente au conturat în accepțiunea instanței de apel un dubiu în privința bunei credințe a reclamantului.

Într-adevăr, instanța de apel, ca și situație de fapt, nu a tranșat în sensul relei credințe a reclamantului, atestând doar un echivoc în buna credință a acestuia. Or, în acord cu îndrumările date de instanța de control judiciar care impuneau a se verifica atitudinea subiectivă a reclamantului, în aprecierea acestei atitudini a reclamantului, chiar și această îndoială este relevantă, instanța de apel concluzionând pe baza unui fapt juridic conex, care prezintă o mare asemănare cu situația juridică din prezenta cauză, că reclamanții nu au putut demonstra buna lor credință în raport de reaua credință susținută de partea adversă probată cu situația repetitivă a modului de a acționa, în referire la imobilul situat în București, ., ., ..

Recurenții au mai susținut că în mod greșit instanța de apel a reținut că au rămas în pasivitate 10 ani.

Această critică nu este fondată de vreme ce demersul recurenților în restituirea acestui imobil nu a fost unul susținut.

Astfel, reclamantul a introdus acțiune pentru constatarea nulității procurii autentificate sub nr.1223/28.06.1999 la BNP A. Timis, respectiv pentru constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare nr.1179/30.06.1999 și a contractului de vânzare cumpărare nr.1644/22.05.2000 la data de 13.07.2000, acțiunea fiind soluționată în mod irevocabil la data de 11.06.2003.

Ulterior reclamantul a formulat acțiune în revendicare înregistrată sub nr. 132/300/12.01.2004 pe rolul Judecătoriei sector 2 București care a fost suspendată la data de 12.05.2008 pentru lipsa părților, pricina fiind soluționată ca urmare a intervenirii incidentului procedural al perimării, la data de 12.10.2009 instanța constatând perimată cererea.

De asemenea, s-a dat îndrumare în sensul că trebuie avut în vedere faptul că preferabilitatea titlurilor de proprietate se analizează și în funcție de deținerea posesiei bunului.

În mod corect instanța de apel, în raport de îndrumările date de instanța de recurs a constatat că titlul intimaților pârâți este mai caracterizat prin prisma posesiei de vreme ce aceștia din urmă au posedat efectiv 8 ani de zile până la data sesizării instanței cu prezenta acțiune în revendicare, în timp ce recurenții au exercitat o posesie efectivă de doar 8 luni.

Recurenții nu se pot apăra în sensul că au fost în imposibilitate să stăpânească efectiv imobilul. Într-adevăr, prin acțiunea ce a fost soluționată prin sentința civilă nr.2549/01.03.2002 pronunțată de Judecătoria sector 2 București, reclamantul a urmărit și trimiterea în posesie a imobilului prin solicitarea de a se dispune evacuarea pârâților M. N. și M. E., solicitare ce a fost respinsă ca urmare a respingerii cererii de constatare a nulității contractului de vânzare cumpărare pe care aceștia din urmă îl exhibau.

Numai că, astfel cum au susținut și recurenții, la începutul anului 2004 aceștia au formulat o acțiune în revendicare care a fost anulată ca netimbrată. Or, demersul lor judiciar de a reintra în posesia imobilului nu a mai fost continuat din culpa lor prin neachitarea taxelor legale, astfel că nu pot invoca în prezenta cauză propria culpă. Mai mult, o nouă cerere care ar fi putut avea ca finalitate . a fost promovată pe rolul instanțelor de judecată abia în anul 2008, cu ocazia procesului de față.

Curtea are în vedere că titlul autorilor intimaților pârâți, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/30.06.1999 de BNP G. A., nu a fost desființat prin sentința civilă nr. 2549/01.03.2002 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, rămasă irevocabilă, ci, prin aceasta s-a reținut cu putere de lucru judecat că reclamantul nu a făcut dovada faptului că terții achizitori cu titlu oneros ai imobilului proprietatea sa (Marton C. P. și Marton D. Penelope, respectiv M. N. și M. E.), au cunoscut sau cu diligențe minime puteau să cunoască că mandatul nu era valabil și că adevărații proprietari nu-și exprimaseră consimțământul la înstrăinarea bunului. În considerentele acestei sentințe s-a mai reținut că reclamantul nu a răsturnat prezumția de bună credință instituită prin art. 1989 Cod civil.

Într-adevăr, contractul de vânzare cumpărare încheiat între Bileeal Saalim și R. Y. Y. autentificat sub nr._/16.10.1998 de către BNP M. Ș. a fost transcris sub nr._/20.10.1998 în registrul de transcripțiuni de Judecătoria sector 2 București, fără a fi ulterior întabulat.

În mod corect instanța de apel a avut în vedere faptul că titlul de proprietate al autorilor intimaților pârâți – contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1179/30.06.1999 de BNP G. A. a fost transcris sub nr._/01.07.1999 de Judecătoria Sectorului 2 București, dreptul de proprietate devenind astfel opozabil „erga omnes”, iar intimații pârâți la rândul lor au deschis carte funciară și și-au intabulat dreptul de proprietate la data de 24.05.2000, conform încheierii nr._/24.05.2000 Biroul de Carte Funciară Sector 2.

Acest criteriu al opozabilității actelor de vânzare cumpărare prin intermediul înscrierii în registrele de publicitate imobiliară nu a fost văzut ca și criteriu determinant în analiza preferabilității contractelor de vânzare cumpărare, de vreme ce instanța de control judiciar nu a dat îndrumări în acest sens. Mai mult, recurenții nu se pot prevala de acest criteriu în analiza preferabilității actului lor de vreme ce și intimații și-au înscris dreptul lor de proprietate în cartea funciară în baza actului autentic constatat valabil la scurt timp după dobândirea proprietății.

În mod greșit au susținut recurenții că în speța de față pentru a constata preferabilitatea unuia dintre cele două titluri de proprietate invocate de fiecare parte, instanța de apel ar fi trebuit să se rezume la analiza titlurilor autorilor lor până la identificarea autorului comun, de vreme ce instanța de apel avea să se supună doar îndrumărilor date de instanța de recurs, în primul ciclu procesual, în acord cu dispozițiile art. 315 Cod procedură civilă, instanța de apel dând preferință titlului intimaților prin raportare la atitudinea subiectivă a recurenților și în funcție de deținerea posesiei bunului, astfel cum instanța de control judiciar în recurs, în primul ciclu procesual, a dispus.

În consecință, Curtea, față de considerațiile expuse mai sus, în temeiul art. 312 alin. 1 raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul reclamant R. Y. Y. și recurenta intervenientă R. S., împotriva deciziei civile nr.115/A/31.01.2014, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți M. E. și M. N..

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică din 18.09.2014.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR

M. A. I. D. M. I.

N.-G.

GREFIER

M. C.

Red.I.D.

Tehnored.B.I.

2 ex/17.10.2014

-------------------------------------

T.B.-Secția a III-a – S.M.P.

- E.M.S.

Jud.Sector 2 – E.D.

← Acţiune în constatare. Decizia nr. 1277/2014. Curtea de Apel...		Prestaţie tabulară. Decizia nr. 1550/2014. Curtea de Apel... →

Revendicare imobiliară. Decizia nr. 1298/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Revendicare imobiliară. Decizia nr. 1298/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI