Reziliere contract. Decizia nr. 2041/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2041/2012 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 19-11-2012 în dosarul nr. 2041/2012
Dosar nr._
(_ )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.2041
Ședința publică de la 19 noiembrie 2012
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - DOINIȚA M.
JUDECĂTOR - D. A. B.
JUDECĂTOR - I. B.
GREFIER - L. C.
* * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea recursului formulat de recurenții-pârâți Ș. G., Ș. R. și Ș. E. M., împotriva deciziei civile nr.86 A din 25.01.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. E. S. S.R.L.
Cauza are ca obiect – acțiune civilă pentru evacuare (reziliere contract).
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 12 noiembrie 2012, fiind consemnate în încheierea de ședință de la această dată, care face parte integrantă din prezenta decizie; pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării, Curtea a amânat pronunțarea cauzei la data de 19 noiembrie 2012, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoria Sectorului 6 București, în dosarul nr._ reclamanta . a chemat în judecată pe pârâții Ș. G., Ș. R. și Ș. E. M., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța în principal să se constate încetarea contractului de închiriere autentificat sub nr.770/29.01.2003 ca urmare a înstrăinării imobilului dat în locațiune și evacuarea necondiționată a pârâților din imobilul situat în București, .. 20, sector 6, camera nr. 32; iar în subsidiar, dacă se va aprecia că locațiunea a continuat, să se constate încetarea contractului de închiriere prin denunțarea unilaterală a acestuia în baza dispozițiilor art. IV lit.c din contract și evacuarea necondiționată a pârâților, iar în situația în care se va aprecia că nu au operat primele două cazuri de încetare a locațiunii să se constate rezilierea de plin drept a contractului de închiriere pentru neexecutarea obligației de plată prevăzută de art.IV lit.b din contract și evacuarea necondiționată a pârâților, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1288/03.04.2006 de BNP Danacica M. D., încheiat cu . calitate de vânzător și reclamantă, în calitate de cumpărător, acesta din urmă a devenit proprietara imobilului "Cămin de nefamiliști" situat în București, ..20, sector 6. reclamanta a mai arătat că nu are calitatea de locator, ci de proprietar al imobilului, întrucât nu a fost parte la contractele de închiriere, iar, după cumpărarea imobilului de la fostul locator, nu și-a dat acordul în vederea continuării locațiunii, astfel că locatarii Căminului de nefamiliști ocupă imobilul menționat fără titlu și împotriva voinței noului proprietar. Mai mult decât atât, la sfârșitul lunii mai reci amanta a notificat pârâții să predea camera și să părăsească imobilul, întrucât în calitate de nou proprietar al imobilului, acesteia nu-i sunt opozabile contractele de închiriere încheiate cu vechiul proprietar.
Reclamanta a mai arătat că în situația în care se va aprecia de către instanță că a operat tacita relocațiune și subrogarea în drepturile . de închiriere menționat a încetat prin denunțarea unilaterală, în temeiul art.IV lit.c din contract, cu condiția respectării termenului de preaviz instituit de art.1436 alin 2 Cod Civil. În consecință a procedat la notificarea pârâților prin intermediul B. D. Gont.
A mai arătat, de asemenea, reclamanta că în situația în care instanța va aprecia că, prin modalitatea de redactare art. IV lit.c din contract se consacră un pact comisoriu, să se constate ca reziliat contractul pentru neîndeplinirea obligație de plată a chiriei, începând cu luna iunie 2006 și până începutul lunii februarie 2007, pârâții acumulând un debit în cuantum de 1367 lei. S-a mai învederat că utilitățile au fost suportate de către reclamantă, situație în care nu mai poate fi tolerată, întrucât i se produc prejudicii.
La termenul din data de 18.06.2007, pârâții au depus întâmpinare prin care solicită suspendarea soluționării cauzei în temeiul dispozițiilor art. 244 pct. I Cod procedură civilă, iar pe fond au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Prin sentința civilă nr._ Judecătoria Sectorului 6 București, a respins acțiunea formulată de reci amanta ..
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:
Întrucât cerința datei certe a contractului de locațiune este prevăzută în scopul evitării fraudării dobânditorului prin antedatarea acestuia, prin înregistrarea contractului în registre anume destinate, instanța apreciază că acest scop este atins prin aducerea la cunoștința sa a existenței contractelor de închiriere, în chiar cuprinsul contractului de vânzare cumpărare, realizându-se în acest mod cerința opozabilității.
Instanța apreciază că în conformitate cu dispozițiile art. 1441 cod civil reclamanta este ținută să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare.
Cu privire la capătul subsidiar din cererea de chemare în judecată, în sensul să se constate încetarea contractului de închiriere prin denunțarea unilaterală a acestuia, instanța de fond a apreciat că acest contract de închiriere este un accesoriu la contractului de muncă al titularului, iar o dată cu încetarea contractului de muncă încetează și efectele contractului de închiriere potrivit principiului accesorium sequitur principale, prin urmare, contractul nu a încetat prin denunțare unilaterală, astfel că pârâții prezintă un titlu locativ opozabil locatorului proprietar.
Cu privire la solicitarea reclamantei de a constata rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea obligației de plată a chiriei, începând cu luna iunie 2006 și până la începutul lunii februarie 2007, pârâții acumulând un debit în cuantum de 1367 lei, instanța a reținut că, fiind vorba de un contract sinalagmatic, în speță își găsește aplicarea art.1020 Cod Civil și se poate solicita de către oricare dintre părți rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor.
A mai reținut instanța de fond că fată de refuzul reclamantei de a încasa contravaloarea chiriei, pârâții au consemnat la CEC întru-un cont deschis pe seama și la dispoziția societății reclamante sumele datorate cu titlu de chirie potrivit recipiselor de la filele 101-102 din dosarul de fond.
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel reclamanta, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalul București Secția a IV a Civilă, sub nr._ la data de 13.11.2007.
În dezvoltarea motivelor de apel se arată că hotărârea instanței de fond este netemeinică și nelegală deoarece instanța în mod greșit apreciază că locațiunea a fost încheiată pe durată determinată, întrucât contractele de muncă sunt încheiate pe o durată nedeterminată, așa cum prevede și Codul Muncii. Mai mult, în cazul contractelor încheiate pe o perioadă nedeterminată, chiar dacă legea nu prevede și nici părțile nu au stipulat dreptul de a denunța unilateral convenția, totuși acesta există în virtutea principiului constituțional care consacră libertatea persoanei.
S-a mai susținut că . în calitate de proprietară nu poate fi limitată în exercitarea prerogativelor dreptului său de proprietate, prin urmare nu poate fi limitată nici sub aspectul exercitări posesiei bunului aflat in proprietatea sa, pârâții locuind în prezent în imobil fără a putea opune un titlu locativ.
Se mai susține că instanța a interpretat greșit dispozițiilor art. 586 și urm Cod procedură civilă raportate la dispozițiile art. 1114 și urm Cod Civil. Arată că a achitat în totalitate utilitățile căminului și nu au recunoscut niciodată calitatea de chiriași a intimaților pârâți și nu au știut niciodată de existența sumelor de bani despre care se susține că au fost consemnate la CEC, întrucât acestea nu au fost însoțite în prealabil de o ofertă de plată în sensul dispozițiilor art. 1114 Cod Civil.
În drept apelul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 282 și urm. Cod procedură civilă, art. I alin.4 și art. 4 lit.b și c din Contractul de închiriere, art.480 Cod Civil, art. 969, 1429 pct.2, 1436, 1114 Cod Civil și Legea nr.114/1996.
În ședința publică din data de 25.01.2008 intimatul pârât Ș. G. a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea apelului ca nefondat.
Prin decizia civilă nr.86/A/25.01.2008, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă ., a schimbat în tot sentința civilă apelată în sensul că a admis acțiunea reclamantei; a constatat încetarea contractului de închiriere înregistrat sub nr.770/29.01.2003, a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în București, .. 20, camera nr. 32, sector 6 și a luat act că apelanta - reclamantă nu solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că în mod greșit instanța de fond a apreciat că este inadmisibilă revocarea în cazul în care, contractul de închiriere este accesoriu al contractului de muncă pe durată determinată, și potrivit principiului de drept accesorium sequitur principale este la rândul său încheiat pe durată determinată.
Dispozițiile legale care reglementează materia contractului de locațiune și anume legea specială nr. 114/1996 nu prevăd nici o derogare de la dreptul comun.
Potrivit art. 51 din Legea nr. 114/1996 condițiile și durata de închiriere vor fi stipulate în contractul de închiriere încheiat între părțile contractante, accesoriu la contractul de muncă, iar potrivit art.IV pct.C din contractul de închiriere - acesta poate fi reziliat unilateral de către proprietar cu condiția notificării chiriașului cu 30 zile înainte, iar sub acest aspect intimații pârâții au fost notificați prin executorul judecătoresc la data de 02.02.2007, acțiunea judecătorească fiind introdusă la Judecătoria Sectorului 6 București, la data de 21.03.2007.
Nu se poate reține motivarea instanței de fond că ar fi inadmisibilă revocarea contractului, întrucât potrivit art.962 Cod Civil - contractul este legea părților, iar așa cum am arătat mai sus, chiar în cuprinsul contractului este menționată rezoluțiunea (revocarea) contractului la inițiativa proprietarului, cu respectarea termenului notificării chiriașului.
În acest sens, prevăd și dispozițiile art.1438 Cod Civil, care întregesc legea specială.
O altă soluție ar fi de natură de a îngrădi dreptul de proprietate și exercitarea tuturor atributelor prevăzute de art.480 Cod Civil și anume: posesia, folosința și dispoziția.
Pe cale de consecință, întrucât s-a constatat încetat de drept contractul de închiriere, ca urmare a notificării tăcute de către proprietar, Tribunalul a dispus evacuarea pârâților din locuință pentru a permite proprietarului să își exercite dreptul de folosință asupra acestuia.
Tribunalul a luat act că apelanta nu solicită cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs Ș. G. și Ș. R., în nume propriu și ca reprezentanți ai minorei Ș. E. M. invocând dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă.
Se susține că instanța interpretând greșit actul juridic dedus judecății – contractul de închiriere – a schimbat natura și înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia, apreciind că în cauză sunt incidente dispozițiile legale cu privire la tacita relocațiune și la denunțarea unilaterală.
În cauză sunt incidente dispozițiile art.1441 Cod civil care statuează că reclamanta este ținută să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, pârâții – recurenți având drepturi locative opozabile acesteia în calitate de proprietari asupra camerei nr.32 din imobilul Căminul de Nefamiliști din ..20,sectorul6 București.
La data perfectării contractului de vânzare - cumpărare dintre părți, recurenții ocupau camera nr.32 din imobilul sus menționat în baza contractului de închiriere nr.770/29.01.2003, termenul de închiriere al acestuia fiind reprezentat de durata contractului individual de muncă.
Din actele depuse la dosarul cauzei, (în speță adresa nr.469/11.09.2007, emisă de . G., și respectiv Adresa nr._.01.2008, emisă de . R.) rezultă cu evidență faptul că recurenții pârâți Ș. G. și Ș. R. au fost angajați din anul 1987, și respectiv anul 1988 și sunt angajați și în prezent în funcția de lăcătuș mecanic și respectiv ceramist ai . societate comercială fiind succesoarea în drepturi a . inițial al ..
Mai mult, instanța greșit a apreciat ca fiind incidentă în cauză denunțarea unilaterală a contractului de închiriere intervenit între părți.
Contractul de închiriere încheiat între părți, și care reglementează situația camerei nr. 32 din imobilul Cămin de Nefamiliști situat în București, .. 20, sector 6, este accesoriu contractului de muncă al recurenților pârâți, Ș. G. și Ș. R., așa cum în mod corect a statuat instanța de fond.
Contractul de închiriere având ca obiect o locuință de serviciu (în speță camera nr. 32), este potrivit legii un contract accesoriu la contractul de muncă, odată cu încetarea contractului de muncă încetează și efectele contractului de închiriere, incident în cauză fiind principiul de drept accesorium seguitur principale.
Or, este știut că denunțarea unilaterală este reglementată de prevederile art.1436 Cod civil, care statuează că: dacă părțile sau legea nu au determinat durata locațiunii, contractul ia sfârșit prin denunțare unilaterală, de către oricare dintre părți, cu condiția respectării termenului de preaviz.
În ce privește contractele de închiriere încheiate pe durată determinată, revocarea unilaterală nu este admisibilă.
Forța lor obligatorie menținându-se pe durata întregului interval de timp convenit prin acordul de voință al părților.
Or, din actele depuse la dosarul cauzei rezultă cu evidență faptul că recurenții pârâți din prezenta cauză au fost și sunt și în prezent angajați ai . societate comercială fiind succesoarea în drepturi a . inițial al ..
Astfel, așa cum rezultă din înscrisurile aflate la dosarul cauzei, fără nici un fel de îndoială recurenții pârâți Ș. G. și Ș. R. au fost și sunt și în prezent angajați ai . funcția de lăcătuș mecanic și respectiv ceramist, ceea ce conduce la concluzia că, contractul de închiriere nu a încetat prin denunțare unilaterală, astfel că recurenții pârâți prezintă un titlu locativ opozabil locatorului proprietar.
Potrivit contractului menționat, încheiat între . pârâtul Ș. G., durata închirierii este cea a contractului de muncă.
Recurenții - pârâți consideră că au făcut dovada calității de salariați ai societății intimate.
În concluzie, contractul de închiriere nu a încetat prin denunțare unilaterală astfel în cât recurenții pârâți prezintă un titlu locativ opozabil intimatei.
Contractul de închiriere semnat de părți personal sau prin reprezentanți exprimă voința acestora, creează obligații și respectă cadrul legal în vigoare la data încheierii sale.
Mai mult decât atât, Legea nr.114/1996, lege specială aplicabilă în materia locațiunii, prin raportare la normele generale evocate, nu face nici o referire expresă cu privire la posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de către proprietar, ceea ce implicit duce la concluzia ca se impune aplicarea normei speciale, care întregește norma generală și nu viceversa cum eronat a statuat instanța de apel.
Recurenții solicită a se constata că în ceea ce privește contractul de închiriere ce are ca obiect unitatea locativă deținută de către recurentul-pârât și familia sa, (camera din cămin), în speță camera nr.32 din imobilul C. DE NEFAMILISTI situat în București ..20, sector 6, odată cu vânzare a imobilului în baza contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1288/03.04.2006, intervenit între S.C. LASSELSBERGER SA și S.C. E. S. S.R.L., în speța de față a operat subrogarea de drept a cumpărătorului în obligațiile vânzătorului.
Faptul că S.C. E. S. S.R.L. nu este parte în contractul de închiriere nu prezintă relevanță din punct de vedere juridic motivat de faptul că, în cauză sunt incidente prevederile legale referitoare la subrogarea în drepturile locatorului S.C. LASSELBERGER S.A.
Față de toate argumentele mai sus expuse solicită modificarea în tot a deciziei civile recurate, ca fiind netemeinică și nelegală.
Cu privire la cel de al Il-lea motiv de recurs, cel statuat în art.304 pct.9 Cod Procedură Civilă, recurenții au învederat că în speța de față nu poate opera rezilierea contractului pentru neîndeplinirea obligației de plată a chiriei.
Este unanim admis faptul că rezilierea constă în desființarea unui contract sinalagmatic cu executare succesivă în cazul neexecutării culpabile de către una dintre părți a obligațiilor asumate prin contract, or în speța de față fiind vorba de culpă (împiedicarea recurenților pârâți Ș. G. și Ș. R. efectuată de către intimata reclamantă . să își execute obligațiile de plată) nu poate fi vorba de sancțiune.
Fiind vorba despre un contract sinalagmatic, acesta dă naștere la obligații în sarcina ambelor părți.
Astfel, recurenții pârâți Ș. G. și Ș. R. au fost împiedicați de către intimata reclamantă să își execute obligațiile de plată, conform susținerilor intimatei reclamante . consemnate în cererea de chemare în judecată, în sensul că nu a perceput vreo sumă de bani cu titlu de chirie, iar utilitățile au fost achitate integral tot de către aceasta.
Conform chitanței aflate la dosar, din data de 04.09.2007, recurentul pârât Ș. G. și familia sa a achitat către . suma de 500 Ron reprezentând contravaloarea unei cote din utilitățile consumate, aferente unității locative deținute de către acesta.
Mai mult decât atât, această situație este dovedită prin răspunsul recurenților pârâți la interogatoriul administrat la instanța fondului, în sensul că se consemnează faptul că a încercat să ia legătura cu reprezentanții intimatei reclamante la sediul declarat din Ploiești unde nu au fost primiți, pentru a își clarifica situația locativă, ba mai mult, au fost amenințați și alungați.
Cererea de evacuare formulată de intimata pârâtă este expresia abuzului procesual și este afectata de o cauză ilicită.
Drepturile procesuale trebuiesc exercitate de către părti cu bună credință.
Prezenta acțiune în evacuare este adresată instanței de către intimata pârâtă pentru a lipsi chiriașii de calitatea de chiriaș necesară dovedirii drepturilor și înspăimânta rea acestora, persoane în majoritate familiști, cu copii minori mulți, pentru care spectrul evacuării este peste puterea lor de înțelegere.
Recurenții învederează instanței faptul că acțiunea intimatului reclamant urmărește să împiedice exercitarea legală a dreptului recurenților de a cumpăra spațiul în condițiile art.7 alin.1, și 4 din Legea nr.85/1992, prin deposedarea de titlul de folosință, în timpul procesului prin care cer anularea contractului de vânzare cumpărare intervenit între părți ca fiind încheiat cu fraudarea drepturilor legitime, constatarea drepturilor noastre legale, fiind un tipic exemplu de exercitare cu rea - credință a drepturilor procesuale.
Cauza a fost suspendată în temeiul art. 244 pct.1 Cod procedură civilă, la data de 3.11.2008 până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._/3/2008 aflat pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă și repusă pe rol în 10.09.2012.
Analizând actele și lucrările dosarului Curtea va respinge recursul ca nefondat având în vedere următoarele considerente:
Motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art.304 pct. 8 Cod procedură civilă nu este fondat, criticile subsumate acestui motiv, vizând interpretarea clauzelor contractului de locațiune și aplicarea legii, însă fără a schimba natura ori înțelesul lămurit și vădit al contractului.
Criticile formulate se încadrează însă în dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă și vor fi analizate din această perspectivă.
Prin contractul de închiriere nr.770/29.01.2003, între . Ș. G., s-a convenit închirierea unei camere în Căminul de Nefamiliști din București, ..20, sectorul 6, termenul de închiriere fiind pe durata contractului de muncă, cu începere de la 10.01.2003.
În capitolul IV – denumit rezilierea contractului, părțile au stipulat în sensul rezilierii unilaterale a contractului, de către proprietar cu condiția notificării chiriașului cu 30 de zile înainte.
Din această perspectivă, contractul de închiriere s-a încheiat pe o durată nedeterminată, deoarece și contractul de muncă, în lipsă de probe contrare, este încheiat pe o perioadă nedeterminată.
Potrivit art.1436 alin. 2 Cod civil dacă părțile sau legea n-au determinat durata locațiunii, contractul ia sfârșit prin denunțarea unilaterală de oricare dintre părți, cu condiția respectării termenului de preaviz .
Această dispoziție legală este practic menționată la lit.c din Capitolul IV al contractului, proprietarul rezervându-și dreptul de a rezilia contractul conform art.1436 alin.2 Cod civil, clauză asupra căreia a existat acordul recurentului Ș. G., acesta semnând contractul de închiriere fără obiecțiuni .
În atare condiții, dispozițiile art. 1441 Cod civil nu sunt incidente în cauză, întrucât drepturile în care s-a subrogat intimata – reclamanta sunt cele conferite de contractul încheiat de . recurentul Ș. G., societate care la rândul său putea să denunțe unilateral contractul, cu condiția unui preaviz de 30 de zile, preaviz care a și fost acordat recurenților prin notificarea din 2.02.2007.
În prezenta cauză, motivul încetării contractului de închiriere a fost denunțarea unilaterală prin notificarea concediului, astfel încât împrejurarea că soții Ș. sunt și în prezent angajați ai . în drepturi a . lipsit de relevanță, în condițiile clauzei de reziliere prevăzute în CAP.IV. lit.c din contractul semnat de părți.
Caracterul accesoriu al contractului de muncă nu se răsfrânge și asupra contractului, câtă vreme clauza de reziliere menționată anterior, a fost însușită de recurenți, prin semnarea fără obiecțiuni a contractului.
Din această perspectivă, dispozițiile art.962 Cod civil au fost corect interpretate și aplicate de tribunal.
Criticile referitoare la faptul că s-ar fi dispus rezilierea contractului pentru neplata chiriei sunt străine de cauză, din considerentele deciziei rezultă fără echivoc că tribunalul nu a analizat și nici nu a avut în vedere un asemenea motiv.
În ceea ce privește exercitarea abuzivă a drepturilor procesuale Curtea constată că susținerile recurenților sunt nedovedite, clauza de reziliere unilaterală la inițiativa proprietarului era cunoscută părților contractante, astfel încă activarea ei prin adresarea concediului și introducerea cererii de chemare în judecată nu are cum să fie abuzivă, dimpotrivă se înscrie în exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
Astfel fiind, în temeiul art.312 alin.1 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții-pârâți Ș. G., Ș. R. și Ș. E. M., împotriva deciziei civile nr.86 A din 25.01.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. E. S. S.R.L.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 19 noiembrie 2012.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
DOINIȚA M. D. A. B. I. B.
GREFIER
L. C.
Red.D.A.B.
Tehnored.DAB/B.I
2 ex/14.01.2013
----------------------------------------------
T.B.-Secția a IV-a – E.R.
- C.Segărcianu
Jud.Sector 6 – C.P.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Pretenţii. Decizia nr. 2034/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
