Rezoluţiune contract. Decizia nr. 1353/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1353/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 23-09-2014 în dosarul nr. 1353/2014
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 1353 R
Ședința publică de la 23.09.2014
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE – D. F. G.
JUDECĂTOR – D. L. M.
JUDECĂTOR – M. S. C.
GREFIER – S. V.
…………………
Pe rol pronunțarea supra cererii de recurs formulată de recurenții pârâți B. C., F. G. și F. F., împotriva deciziei civile nr. 927A/30.09.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți I. E. și I. A., având ca obiect „rezoluțiune contract”.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 16.09.2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea – pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării – a amânat pronunțarea la data de 23.09.2014, hotărând următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 București – Secția Civilă, sub nr. unic de dosar_ la data de 25.04.2012, astfel cum a fost modificată la termenul din data de 09.10.2012, reclamanții I. A. și I. E. au solicitat în contradictoriu cu pârâții F. F., F. G. și B. C., să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2206/25.06.2009 de către B.N.P.A. „A. Ș. și M. Ș.”, să se dispună repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, cu obligarea pârâților la restituirea dublului sumei de bani achitate cu titlu de avans de către promitenții cumpărători, să se dispună obligarea pârâților pârâților la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
La data de 02.06.2012, pârâții au formulat cerere reconvențională solicitând constatarea faptului că sunt în drept să rețină avansul achitat de promitenții cumpărători cu titlu de clauză penală.
La termenul din data de 06.11.2012 instanța a admis excepția netimbrării cererii reconvenționale.
La termenul de judecată din data de 20.11.2012, instanța a admis excepția netimbrării capetelor 3 și 4 ale cererii de chemare în judecată .
Prin sentința civilă nr._/20.12.2012, pronunțată în dosarul nr._ / 2012, Judecătoria Sectorului 4 București – Secția Civilă a anulat capetele de cerere 3 și 4, ca netimbrate; a respins acțiunea principală formulată de reclamanții I. A. și I. E., în contradictoriu cu pârâții F. F., B. C. și F. G., astfel cum a fost precizată, cu privire la capetele de cerere având ca obiect rezoluțiune antecontract de vânzare-cumpărare și repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului, ca neîntemeiată și, totodată, a anulat cererea reconvențională, ca netimbrată.
Prin decizia civilă nr. 927 A/30.09.2013 pronunțată de Tribunalul București Secția a V -a Civilă, s-a admis apelul formulat de apelanții reclamanți I. A. și I. E., împotriva sentinței civile nr._/20.12.2012, a fost schimbată în parte sentința apelată, în sensul că s-a admis în parte cererea principală, s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2206/25.06.2009 de B.N.P.A. A. Surubaru și M. Ș., s-a dispus repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului, în sensul că au fost obligați pârâții să restituie reclamanților avansul primit de 35.000 euro, în echivalent lei la data restituirii, au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței și au fost obligați intimații pârâți la 4621 lei cheltuieli de judecată în apel către apelanți.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Corespund realității susținerile apelanților în sensul că în derularea relațiilor contractuale dintre părți au existat mai multe etape diferite, în care au fost săvârșite de părți acte juridice cu consecințe juridice distincte, care nu se suprapun și care determină în mod diferit regimul juridic al raportului dintre părți.
Astfel, o primă etapă o constituie perioada de la semnarea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2206/25.06.2009 de către B.N.P.A. „A. Ș. și M. Ș.” și până la pronunțarea deciziei civile nr. 227/07.03.2011 de Tribunalul București Secția a V a Civilă .
O altă etapă o constituie perioada ulterioară pronunțării deciziei civile nr. 227/07.03.2011 a Tribunalului București.
Această etapizare se impune datorită faptului că actele și faptele juridice ale părților din prima perioadă au făcut obiectul examinării și soluționării printr-o hotărâre judecătorească definitivă, deci care se bucură de autoritate de lucru judecat, în timp ce actele și faptele juridice ale părților din a doua perioadă nu au făcut obiectul unei astfel de examinări.
În prima etapă, reperele temporale au fost în esență următoarele: la data de 25.09.2009 trebuia predat imobilul către promitenții cumpărători; data la care construcția a fost finalizată a fost 05.10.2009 ; la data de 14.10.2009 promitenții cumpărători au înregistrat pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 București dosarul_/4/2009 având ca obiect cererea de obligare a promitenților vânzători la restituirea avansului de 35.000 euro, de plată a clauzei penale de 35.000 euro și de plată a contravalorii lucrărilor de amenajare a imobilului; la data de 23.10.2009, promitenții vânzători au notificat pe promitenții cumpărători în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare; la data de 21.06.2010 Judecătoria Sectorului 4 București a pronunțat sentința civilă nr.4799/21.06.2010 prin care a admis acțiunea reclamanților; la data de 07.03.2011Tribunalul București a pronunțat decizia civilă nr. 227/07.03.2011, prin care a admis apelul, a schimbat în tot sentința civilă nr.4799/21.06.2010 și a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, in acel dosar s-a reținut că a avut loc o neexecutare a obligației de a preda imobilul la termenul stipulat cu dotările menționate în antecontract, însă aceasta nu este atât de esențială încât să atragă sancțiunea obligării promitenților-vânzători la restituirea avansului încasat, iar principiul care trebuie să prevaleze este acela al executării în natură a obligațiilor asumate și constatând, din probele administrate, că apelanții pârâți, în calitate de promitenți-vânzători s-au declarat gata să execute obligațiile asumate, tribunalul apreciază că, în cauză, se impune a se acorda eficiență manifestării de voință a părților exprimată la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât, obligațiile principale și esențiale care au stat la baza înțelegerii părților au fost îndeplinite.
Revenind la cauza prezenta, Tribunalul a apreciat că una dintre faptele apelanților reclamanți avută în vedere de instanța de fond la pronunțarea sentinței apelate în prezenta cauza, aceea că reclamanții, în calitate de promitenți-cumpărători, au fost aceia care nu au mai dorit încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar nu pârâții, promitenți vânzători, a fost deja sancționată cu respingerea acțiunii ce a format obiectul dosarului nr._/4/2009, în care s-a reținut că neexecutarea din partea promitenților vânzători nu a fost una esențială, astfel încât în condițiile în care aceștia și-au executat celelalte obligații și sunt gata să își execute și obligația de transfer al proprietății se impune menținerea efectelor antecontractului.
Tribunalul retine ca promitenții vânzători nu s-au prezentat la notar, la solicitarea vânzătorilor, pentru perfectarea actului juridic, insa apreciaza că, în condițiile în care promitenții cumpărători formulaseră la data de 14.10.2009 acțiunea înregistrată sub nr._/4/2009, era firească atitudinea de a nu da curs notificării promitenților vânzători din data de 23.10.2009 în sensul prezentării la notar pentru perfectarea contractului în formă autentică.
Sunt deosebit de relevante pentru prezenta cauză, actele și faptele juridice ale părților după pronunțarea deciziei civile nr. 227/07.03.2011 a Tribunalul București.
Astfel, împotriva deciziei civile nr. 227/07.03.2011 au formulat recurs promitenții cumpărători I. A. și I. E.; pe parcursul judecării recursului, la data de 21.07.2011, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2437/21.07.2011 promitenții vânzători F. F., F. G. și B. C. au vândut imobilul ce formează obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2206/25.06.2009 către terții cumpărători B. V. și Bucsa S.; în faza judecării recursului, această înstrăinare nu a fost adusă la cunoștința instanței de recurs; prin decizia civilă nr. 1078/26.09.2011 Curtea de București a respins recursul și a menținut decizia Tribunalului, reținând că pentru a se evita rezoluțiunea contractului părțile își pot executa în orice moment obligațiile stabilite prin antecontract, inclusiv în faza recursului.
Ulterior pronunțării acestei decizii, promitenții cumpărători I. A. și I. E. au notificat promitenții vânzători, convocându-i pentru data de 14.12.2011, ora 17:00, la C.. Av. „D. C. C.” în vederea rezoluțiunii antecontractului în discuție și repunerea părților în situația anterioară; ca răspuns la această notificare, pârâții nu au adus la cunoștință apelanților reclamanți faptul că aceștia înstrăinaseră imobilul ce forma obiectul antecontractului încă de la data de 21.07.2011 ci au răspuns în sensul că și-au executat obligațiile asumate prin antecontract, respectiv au edificat construcția, au întabulat dreptul de proprietate, notificând promitenții cumpărători pentru încheierea în formă autentică a contractului, însă aceștia s-au răzgândit, motiv pentru care apreciază că au acționat cu bună credință în îndeplinirea obligațiilor asumate și nu datorează promitenților cumpărători nici o sumă de bani.
La data de 22.06.2012, reclamanții au notificat pârâții, pentru data de 22.09.2012, ora 10:00, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, însă promitenții vânzători nu s-au prezentat.
Din această succesiune de fapte, Tribunalul a reținut că deși este corectă susținerea instanței de fond în sensul că la data de 23.10.2009, pârâții, promitenți vânzători, se declarau gata să își execute obligația asumată prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2206/25.06.2009 de a transfera promitenților cumpărători dreptul de proprietate asupra imobilului, nu și-au menținut această intenție și după pronunțarea deciziei civile nr. 227/07.03.2011 a Tribunalul București, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2437/21.07.2011 înstrăinând imobilul către terții cumpărători B. V. și Bucsa S..
În condițiile în care intimații pârâți nu au adus la cunoștința apelanților reclamanți și a instanței de recurs această transmisiune a dreptului de proprietate, nu se poate imputa apelanților, promitenți cumpărători, faptul că au acționat prea târziu în sensul notificării promitenții vânzători pentru încheierea contractului.
De altfel, o astfel de notificare nici nu era necesară, întrucât în condițiile în care prin decizia civilă nr. 227/07.03.2011, Tribunalul a apreciat că se impune menținerea efectelor contractului, promitenții vânzători erau cei care trebuiau să ia inițiativa încheierii contractului, întrucât chiar dacă prin decizia menționată nu se stabilise în sarcina lor nici o obligație, aceștia se aflau în întârziere în executarea obligațiilor contractuale.
În consecință, Tribunalul a apreciat că în mod greșit instanța de fond a examinat condițiile cerute pentru rezoluțiunea antecontractului, reținând că nu poate fi reținută în sarcina pârâților neexecutarea acestuia și ca revine reclamanților, promitenți cumpărători, culpa în neîncheierea contractului în formă autentică.
Tribunalul a avut vedere faptul că este evidentă neexecutarea din partea pârâților - promitenții vânzători, a obligației asumate prin antecontract de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului către apelanți, în condițiile în care au vândut imobilul către terții cumpărători B. V. și Bucsa S. prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2437/21.07.2011 .
Mai mult decât atât, este evident că prin fapta lor, pârâții au făcut imposibilă îndeplinirea acestei obligații, atât prin executare voluntară cât și prin intervenția instanțelor, prin pronunțarea unei hotărâri de vânzare .
Prin urmare, la momentul la care trebuia examinată în ansamblu conduita pârâților, momentul sesizării instanței cu prezenta acțiune, 25.04.2012, este nerelevant că prin decizia civilă nr. 227/07.03.2011 a Tribunalului București s-a reținut că neexecutarea inițială a obligațiilor din antecontract cu privire la montarea gresiei și faianței în baie și bucătărie nu era esențială în condițiile în care restul celorlalte obligații au fost îndeplinite chiar în timpul soluționării cauzei, întrucât nu această neexecutare este temeiul prezentei acțiuni, ci o neexecutare esențială, aceea vizând obligația asumată prin antecontract de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului către apelanți, obligație imposibil de executat din cupa exclusivă a pârâților.
În ceea ce privește considerentele instanței de fond în sensul că apelanții reclamanți nu au dovedit că erau în măsură să-și execute propria obligație de plată a prețului, Tribunalul a apreciat că nu pot fi reținute, apreciind că prin înscrisurile depuse reclamanții au făcut dovada că se aflau în posesia sumei necesare pentru plata prețului. Astfel, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 443/25.06.2009, reclamanții au încasat suma de 52.500 euro, din care au plătit la aceeași dată avansul către pârâți în sumă de 35.000 euro; prin contractul de credit de consum la 23.09.2009 au obținut suma de 19.600 euro și prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1960/01.10.2009 pentru imobilul din . suma de 39.000 euro .
De altfel, pârâții au invocat acest motiv și în litigiul anterior, iar prin decizia sa Tribunalul l-a înlăturat, reținând că nu au fost administrate dovezi în sensul existenței unei culpe a intimaților reclamanți în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare pe motiv că nu aveau restul din prețul pe care ar fi trebuit să-l achite.
În sinteză,Tribunalul a reținutcă prin înstrăinarea imobilului către terții cumpărători B. V. și Bucsa S. prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2437/21.07.2011, după pronunțarea deciziei civile nr. 227/07.03.2011 a Tribunalul București dar înainte de pronunțarea deciziei civile nr. 1078/26.09.2011 a Curții de Apel București, intimații pârâții au făcut imposibil de executat din culpa lor exclusivă obligația de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului către apelanți; că nu se poate imputa apelanților, promitenți cumpărători, faptul că au acționat prea târziu în sensul notificării promitenții vânzători pentru încheierea contractului, în condițiile în care pârâții nu au adus la cunoștința apelanților reclamanți și a instanței de recurs această transmisiune.
Împotriva deciziei tribunalului au declarat, in termen legal, prezentul recurs pârâții F. G., F. F. și B. C., solicitând:
1. Suspendarea executării deciziei recurate, în temeiul art. 300 Cod procedură civilă;
3. Admiterea recursului, schimbarea în tot a deciziei recurate și pe cale de consecință menținerea ca legală și temeinică a sentinței civile nr._/20.12.2012 pronunțată de Judecătoria sector 4 București, în temeiul art. art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod procedură civilă;
2. Obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată determinate de acest proces, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului formulat, recurenții-pârâți au susținut următoarele:
Instanța de apel a procedat la încălcarea și aplicarea greșită a legii, a reținut considerente exclusiv favorabile intimaților, interpretând greșit actul juridic dedus judecății și schimbând natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia și a procedat la formularea de motive contradictorii ori străine e natura pricinii.
Instanța de apel a procedat greșit cand a analizat actele dosarului în funcție de o etapizare arbitrară, justificată de existența deciziei civile nr. 227/07.03.2011 a Tribunalului București, deoarece această analiză a dus la o fractură logică în ceea ce privește atat aplicarea corectă a dispozițiilor legale privind rezoluțiunea contractelor, cat și la interpretarea greșită a actelor, faptelor și probatoriului din cauză și a impus o motivare lipsită de temei legal pe numite aspecte.
În ceea ce privește motivul întemeiat pe dispozițiile art. 304 pet. 9 C.p.civ. hotararea instanței de apel se bazează pe o motivare care deopotrivă este lipsită de temei legal și a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.
Cererea principală, astfel cum a fost precizată, are ca obiect rezoluțiunea antecontractului aut. sub nr. 2206/25.06.2009 la BNPA A. Ș. și M. Ș. din București și repunerea părților în situația anterioară. Față de un astfel de petit, apreciem că s-au supus analizei instanței judecătorești dispozițiile art. 1020-1021 cod civil (1864).
Așadar, dacă recunoaștem existența antecontractului și aplicabilitatea dispozițiilor art. 969 Cod civil, atunci urmează ca efectele acestui act juridic să se producă și să fie analizate începand chiar de la data semnării sale de către părțile contractante, iar instanța de judecată nu are voie nici să analizeze exclusiv și nici să dea prevalență unei anume perioade de timp în dauna alteia.
Cu alte cuvinte, nu există un temei legal pentru care instanța de apel era îndreptățită să ignore actele întreprinse de părți în perioada 25.06._11 și să "aprecieze ca fiind deosebit de relevante pentru prezenta cauză actele și faptele juridice ale părților după pronuțarea deciziei civile nr. 227/07.03.2011 a Tribunalului București":
Pe de altă parte, instanța de apel a reținut că "În derularea relațiilor contractuale dintre părți au existat mai multe etape diferite, În care au fost săvarșite de părți acte juridice cu consecințe juridice distincte, care nu se suprapun și care determină În mod diferit regimul juridic al raporturilor dintre părți". O asemenea concluzie este greșită deoarece raporturile juridice dintre părți sunt stabilite prin antecontractul auto sub nr. 2206/25.06.2009, contract ce nu poate determina regimuri juridice diferite aplicabile raporturilor dintre părți.
O altă anomalie provocată de "etapizarea" impusă de instanța de apel este ignorarea relevanței perioadei 25.06._11 în ceea ce privește îndeplinirea condițiilor rezoluțiunii, motivat de faptul că "actele și faptele juridice ale părților din prima perioadă au făcut obiectul examinării și soluționării printr-o hotărare judecătorească definitivă, deci care se bucură de autoritate de lucru judecat, În timp ce actele și faptele juridice ale părților din a doua perioadă nu au făcut obiectul unei astfel de examinări". Apreciem că acest raționament a condus la aplicarea greșită a legii în ceea ce privește condițiile rezoluțiunii, deoarece instanța de apel nu numai că a exclus din analiza sa acțiunile întreprinse de părți între 25.06.2009 și 07.03.2011, dar a și concluzionat că hotărârea judecătorească pronunțată într-un dosar având: ca obiect pretenții (restituire dublul avansului pentru nefinalizarea la termen a construcției) analizează actele și faptele juridice ale părților într-o manieră adecvată și suficientă din perspectiva îndeplinirii condițiilor rezoluțiunii ce face obiectul prezentului dosar.
Întreaga motivare redactată de instanța de apel – începând cu fila 6 și pană la final - cuprinde numai poziția susținută de intimați și ignoră în totalitate probele aduse de noi sau susținerile noastre. . de imparțialitate și echitate, instanța de apel nici măcar nu menționează apărările noastre din întâmpinare, deși preia pe 4 pagini întreaga motivare a apelului intimaților și își însușește integral opiniile acestora, culminând cu o apreciere absolut șocantă pentru o instanță de control judiciar (chiar și dacă ar proveni numai dintr-o exprimare nefericită): "In consecință, Tribunalul apreciază că in mod greșit instanța de fond a examinat condițiile cerute pentru rezoluțiunea antecontractului..."
Ceea ce Tribunalul avea de analizat erau tocmai condițiile cerute pentru rezoluțiunea antecontractului, începând cu data încheierii antecontractului și pană la data înregistrării pe rol a prezentului dosar, fără a da prevalență vreunei anume perioade de timp. Din acest punct de vedere, apreciem că instanța de fond a procedat în mod corect și legal atunci cand a prezentat și analizat în ordine cronologică toate probele aduse de părți.
Ignorând din analiza sa perioada 25.06._11, Tribunalul București a lipsit de efecte juridice o . acte cu relevanță în privința îndeplinirii condițiilor rezoluțiunii: notificarea pe care subsemnații am adresat-o intimaților la data de 23.10.2009 prin intermediul executorului judecătoresc, solicitandu-Ie prezența la notariat în vederea încheierii vanzării; dovada primirii comunicarii de catre apelantul I. A., la adresa imobilului nostru; procesul-verbal nr._/05.11.2009 incheiat la BNP M. Surubariu (filele 48-50 dosar de fond).
De asemenea, consecințele acestei preferințe de analiză reverberează și asupra modului în care instanța de apel apreciază culpa intimaților, exonerandu-i în totalitate de răspundere și validand susținerea acestora în sensul imposibilității de executare în natură a obligației, independent de voința lor. Dar executarea în natură a obligațiilor asumate de părți presupune o atitudine pozitivă a ambelor părți, iar intimații nu pot justifica "imposibilitatea de executare în natură a obligației, independent de voința lor" în perioada premergătoare datei de 07.03.2011, așa cum nu pot justifica ignorarea diligențelor pe care noi le-am depus în acea perioadă pentru încheierea contractului.
De aceeași dificultate se lovește și instanța de apel, atunci cand apreciază că "În condițiile În care promitenții cumpărători formulaseră la data de 14.10.2009 acțiunea Înregistrată sub nr._/4/2009, era firească atitudinea de a nu da curs notificării promitenților vanzători din data de 23.10.2009 În sensul prezentării la notar pentru perfectarea contractului În formă autentică". Nici subsemnații, nici instanța de fond nu am apreciat ca "firească" atitudinea de a nu da curs notiflcării, cu atat mai mult cu cat prin cererea înregistrată sub nr._/4/2009 intimații au solicitat obligarea noastră la plata dublului avansului pentru nefinalizarea construcției la data stabilită (filele 45,46 dosar fond), ceea ce nu exclude în mod necesar și obligația părților de a perfecta contractul.
Este adevărat că instanțele au reținut în dosarul avand ca obiect obligarea noastră la plata dublului avansului că nimic nu împiedică părțile să-și îndeplinească obligațiile chiar pe parcursul procesului, dar instanța de apel din prezentul dosar a ales să ignore dovezile anterioare datei de 07.03.2011, din care rezultă că intimații au refuzat explicit perfectarea vanzării, denuntand astfel unilateral antecontractul.
Aceste dovezi sunt: procesul-verbal nr._/05.11.2009 incheiat la BNP M. Surubariu; refuzul de a perfecta vanzarea exprimat la interogatoriile administrate în Dosar nr._/4/2009 la data de 13.04.2010; înregistrarea cererii privind rezoluțiunea antecontractului la data de 25.04.2012 prin care aratau ca "nu mai dorim semnarea contractului de vanzare-cumparare. In prezent semnarea acestui contract de vanzare-cumparare ar echivala cu o obligatie impovaratoare a subsemnatilor; care eram pregatiti la termenul limita - 25.09.2009 - pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare, intrucat pentru a achita restul prețului am fi obligați la accesarea unui nou credit".
Subsemnații am înțeles din atitudinea explicită manifestată de intimați, inclusiv prin achiziționarea unui alt imobil în ..11.2009 și plecarea din imobilul nostru la 20.11.2009, că aceștia nu mai doresc îndeplinirea obligației de cumpărare asumate prin antecontract. Timp de aproximativ 2 ani după termenul prevăzut în antecontract, absolut toate manifestarile de voință ale intimaților au fost în sensul desistarii de antecontract, dar instanța de apel reține culpa noastră exclusivă ca urmare a înstrăinării către terți a imobilului, la data de 21.07.2011, fără a atribui vreun efect sau valoare juridică actelor și faptelor săvârșite de intimați anterior acestei date.
Etapizarea impusă de instanța de apel nu își găsește justificare nici dacă analizăm data la care subsemnații am vândut imobilul, deoarece se poate lesne observa că etapizarea este raportată la data deciziei civile nr. 227 din 07.03.2011, iar vânzarea către terți a avut loc ulterior, la data de 21.07.2011. Cu alte cuvinte, intimații nu pot proba "imposibilitatea de executare" a propriei obligații nici în acest interval.
Mai mult, dublul standard utilizat de instanța de apel se evidențiază și din faptul că transmiterea dreptului de proprietate este analizată în ceea ce ne privește prin raportare la anul 2011, iar în ceea ce-i privește pe intimați prin raportare la anul 2009.
Astfel, reține Tribunalul, subsemnații deținem culpa exclusivă pentru faptul că am Înstrăinat imobilulla data de 21.07.2011 și din acest motiv intimații sunt în imposibilitate de a-l cumpăra, în timp ce aceștia aveau banii necesari în octombrie 2009 (oricum după termenul prevăzut în antecontract). Pe de altă parte, reține Tribunalul că intimații ne-au convocat pentru prima dată la notariat în vederea încheierii contractului pentru data de 22.09.2012, astfel încat rămane nelămurit de către Tribunal aspectul deținerii de către intimați a restului de preț în anul 2012, așa cum rămane nelămurit argumentul pentru care apreciază că intimații nu au acționat prea tarziu în anul 2012, deși ar fi avut restul de preț în 2009.
In mod special în ceea ce privește diferența de preț, dorim să subliniem faptul că instanța de apel a apreciat că intimații au făcut dovada că se aflau în posesia sumei necesare (reprezentand 60.000 euro), după cum rezultă din următoarele acte: contractul de vanzare¬cumpărare autentificat sub nr. 443/25.06.2009 prin care au încasat suma de 52.500 euro, din care au plătit la aceeași dată avansul către noi în sumă de 35.000 euro; contractul de credit de consum din 23.09.2009 prin care au obținut 19.600 euro și contractul de vanzare-cumpărare autentificat sub nr. 1960/01.10.2009 pentru imobilul din corn. Vidra din care au obținut 39.000 euro.
Un calcul simplu dovedește însă că la termenul prevăzut în antecontract, respectiv la data de 25.09.2009, intimații nu erau în măsură să achite cei 60.000 euro, deoarece artimetica nu suportă "interpretări": 52.500 - 35.000 + 19.600 = 37.100 euro.
Cei 39.000 euro obținuți din vanzarea imobilului din corn. Vidra, sunt încasați de intimați ulterior termenului prevăzut în antecontract, respectiv în luna octombrie 2009.
Pe de altă parte, contractul de credit a fost încheiat la data de 23.09.2009, dar banii au fost puși la dispoziția intimaților începand cu data de 29.09.2009, astfel cum rezultă din graficul de rambursare și actele anexă la contract, aflate la dosarul de fond.
Cu alte cuvinte, instanța de apel apreciază în contra legilor aritmeticii și a actelor doveditoare că intimații erau în măsură să achite diferența de preț, dar chiar și în această situație reține "dovada" prin raportare la finele anului 2009, nicidecum prin raportare la perioada pe care o "apreciază ca fiind deosebit de relevantă pentru prezenta cauză" și pe care a ales să o analizeze, respectiv pentru perioada 07.03._12.
Mai mult, instanța de apel ignoră în mod deliberat răspunsul intimatei I. E. la întrebarea nr. 2 din interogatoriu, prin care recunoaște că nu erau în posesia întregii sume anterior datei de 01.10.2009, răspus asupra căruia am atras atenția în curinsul concluziilor susținute oral în ședința din data de 30.09.2013. De altfel nu putem identifica în cuprinsul deciziei atacate analizarea niciunei probe administrate la fond, ci numai reproducerea susținerilor intimaților și citate din decizia nr. 227/07.03.2011.
Apreciem că aceste argumente sunt de natură să evidențieze faptul că hotărarea instanței de apel pe de o parte cuprinde considerente lipsite de temei legal, iar pe de altă parte a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii în ceea ce privește condițiile necesare pentru pronunțarea rezoluțiunii antecontractului la solicitarea promitenților cumpărători.
In ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe art, 304 pct, 8 Cp.c., avem în vedere modalitatea în care instanța de apel a analizat culpa părților și faptul că a comis o denaturare atunci cand a supus actele cauzei interpretării sale și le-a atribuit un alt înțeles decat cel real.
Tribunalul a apreciat în mod greșit că fapta intimaților de a nu mai dori încheierea contractului de vanzare-cumpărare "a fost deja sancționată cu respingerea acțiunii ce a format obiectul dosarului nr._/4/2009" și că în condițiile în care aceștia formulaseră respectiva acțiune" era jirească atitudinea de a nu da curs notificării promitenților vanzători din data de 23.10.2009 În sensul prezentării la notar pentru perfectarea contractului În formă autentică".
Astfel cum am menționat deja și cum de altfel a reținut și instața de apel, intimații actuali au solicitat în dosarul nr._/4/2009 obligarea noastră la plata dublului avansului pentru nefinalizarea construcției la data stabilită, instanțele anterioare analizand modalitatea în care subsemnații ne-am îndeplinit obligațiile asumate, nu desistarea de antecontract a intimaților.
Pe de altă parte, Tribunalul a subliniat în mod explicit în cuprinsul deciziei atacate lipsa culpei intimaților cu privire la îndeplinirea propriei obligații atat prin citatele extrase din hotărarile dosarului nr._/4/2009, cat și prin aprecierea că aceștia au făcut dovada că se aflau în posesia sumei reprezentand diferența de preț.
Ori, dacă se apreciază că intimații nu au nicio culpă, nici ca urmare a hotărarilor anterioare, nici ca urmare a analizei actelor prezentului dosar, atunci cum se explică concluzia Tribunalului în sensul că "una din faptele apelanților (. .. ) aceea că reclamantii, În calitate de promitenți-cumpărători, au fost aceia care nu au mai dorit Încheierea contractului de vanzare¬cumpărare (. .. ) a fost deja sancționată cu respingerea acțiunii ce a format obiectul dosarului nr._/4/2009". Iar dacă intimații aveau suma de bani reprezentand restul de preț și deci erau în măsură să-și execute propria obligație încă din primul ciclu procesual, cum se califică ca "firesc" refuzul lor de a perfecta contractul, chiar și în timpul acelui proces.
Apreciem că refuzul instanței de apel de a da valoare juridică actelor manifeste de desistare de antecontract a intimaților constituie o denaturare nepermisă, o atribuire a unui alt înțeles, diferit de cel real, a actelor cauzei, care a dus la interpretarea profund greșită a condițiilor cerute de lege pentru pronunțarea rezoluțiunii.
In ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct, 7 C.p.civ.., sunt avute în vedere considerentele prezentate în decizia atacată cu privire la necesitatea notificarii prealabile.
Astfel, Tribunalul reține nu numai că solicitarea intimaților de a ne prezenta la notariat în vederea perfectării contractului este perfect justificată la mijlocul anului 2012, dar și că nu era necesară, întru cat subsemnații trebuia să avem inițiativa încheierii contractului, chiar dacă prin decizia 227/07.03.2011 nu se stabilise în sarcina noastră nicio obligație, fiind în întarziere în executarea obligațiilor contractuale.
Această motivare este contradictorie cu ceea ce instanța a reținut anterior, atunci cand a apreciat că deși i-am notificat pe intimați, aceștia erau îndreptățiți să nu se prezinte la notar pentru perfectarea contractului, deoarece promovaseră acțiunea înregistrată sub nr._/4/2009, adică exact acea acțiune în care s-a pronunțat decizia 227/07.03.2011, prin care "deși nu se stabilise în sarcina noastră nicio obligație, trebuia să avem inițiativa încheierii contractului".
Pe de altă parte, în cazul rezoluțiunii, termenul prevăzut în antecontract marchează doar momentul în care obligația trebuie executată, adică momentul în care aceasta devine scadentă și este legat în mod special de una din condițiile impuse pentru rezolutiunea contractelor, anume de punerea în întarziere a debitorului. Punerea în întarziere, la randul său, marchează momentul de la care debitorul refuză să-și execute obligația, urmand să suporte consecințele ce decurg din această atitudine.
Așadar, punerea în întarziere trebuia să se facă în condițiile prevazute de lege, respectiv fie printr-o notificare transmisă prin intermediul executorilor judecătorești, fie printr-o cerere de chemare în judecată a debitorului, prin care să se solicite executarea obligației.
Avand în vedere calitatea de reclamanți a promitențllor-cumpărători I., cădea în sarcina acestora dovedirea faptului că anterior promovării prezentei acțiuni, respectiv anterior datei de 25.04.2012, ne-au pus în întarziere pretinzand executarea obligatiei, respectiv perfectarea contractului de vanzare-cumpăre, aceasta cu atat mai mult cu cat în dosarul nr._/4/2009 au specificat expres în răspunsurile la interogatoriu că nu mai doresc perfectarea contractului, la data de 14.12.2011 ne-au notificat pentru rezoluțiunea antecontractului, iar prin cererea introductivă din prezentul dosar au manifestat aceeași desistare de antecontract.
In fond fiind în discuție înstituția rezoluțiunii, apreciem că rezultă din manifestările de voință exprimate de intimați că aceștia nu ne-au solicitat executarea antecontractului, nu au răspuns notificării pe care le-am adresat-o de a se prezenta la notariat în vederea perfectării vanzării, nu au dorit executarea propriei obligații de plată a restului de preț și de încheiere în formă autentică a contractului de vanzare-cumpărare, astfel în cat nu sunt în măsură să solicite rezoluțiunea antecontractului.
Rezoluțiunea este o sancțiune a neexecutării culpabile a convenției sinalagmatice, astfel încat se impunea analizarea îndeplinirii condiției imputabilității neexecutării obligațiilor asumate. Sub acest aspect s-a instituit o prezumție relativă de culpă în sarcina debitorului, în speță în sarcina noastră, motiv pentru care am înțeles să formulăm apărări în sensul demonstrării demersurilor pe care le-am întreprins pentru încheierea contractului și probării culpei intimaților, avand în vedere faptul că noi considerăm că în realitate aceștia sunt debitorii obligației neexecutate.
Analizand materialul probator, instanța de fond a concluzionat în mod corect că subsemnații am răsturnat prezumția relativă, dovedind că am depus suficiente diligențe I pentru a încheia contractul și că în realitate intimații s-au răzgandit cu privire la perfectarea vanzării, cu atat mai mult cu cat aceștia nu au probat nici existența disponibil ului bănesc la data de 25.09.2009 și nici intenția de a pune banii la dispoziția noastră.
Soluționând recursul formulat în raport de criticile dezvoltate, Curtea constată următoarele:
Curtea constată neîntemeiată excepția nulității recursului pentru neîncadrarea criticilor dezvoltate în dispozițiile art. 304 pct. 1-9 Cod procedură civilă, excepție invocată de intimați, pentru următoarele motive:
În primul rând, se invocă critici de nelegalitate în contextul art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă, în concret invocându-se contradictorialitatea între anumite rețineri ale situației de fapt.
Curtea constată că se invocă de asemenea încălcarea și aplicarea greșită a legii, în sensul că nu erau îndeplinite condițiile rezoluțiunii la cererea reclamanților promitenți cumpărători, în condițiile în care acestora le aparține culpa în neîncheierea contractului, aceste critici reprezentând de asemenea critici de nelegalitate în condițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Este foarte adevărat că în dezvoltarea acestui motiv de recurs recurenții repun în discuție si modul de apreciere a probatoriului și situația de fapt, astfel cum a fost reținută de tribunal, aspecte care vizează temeinicia deciziei recurate și care nu pot face obiectul analizei în recurs, care este reglementat ca o cale de atac exclusiv pentru motive de nelegalitate.
În măsura în care susținerile recurenților vizează în acest fel temeinicia deciziei recurate, urmează să fie înlăturate de către Curte, care va pleca de la situația de fapt astfel cum a fost reținuta de tribunal, iar asupra acestei situații de fapt va face aplicarea legii, urmând așadar să analizeze propriu zis doar acele critici ale recurenților care vizează modul de aplicare și interpretare a legii.
În ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă, Curtea constată că nu se invocă greșita interpretare a naturii sau intelesului vreunui act juridic civil, astfel cum este reglementat acest motiv de recurs, ci se invocă greșita interpretare a faptelor si manifestarilor de vointa ale partilor pentru a se ajunge la concluzia culpei recurenților pârâți, deci se critică de fapt reținerea de către tribunal a culpei lor în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, propunandu-se de catre recurenti o alta interpretare a acestora.
Trebuie avut in vedere ca acest motiv de recurs vizeaza . de netemeinicie, caci se refera la gresita interpretare a naturii sau intelesului vadit lamurit al unui act juridic civil – negotium, dar facuta de asa maniera incat se ajunge la infrangerea principiului inscris in art. 969 C.civ..
Trebuie sa fie vorba, pe de o parte, de un act juridic, unilateral sau bilateral, ale carei clauze sunt clauze si precise, prudcator de efecte juridice ca atare, conform art. 969 C.civ., iar pe de alta parte de o schimbare de care instanta a naturii sau intelesului acestui act juridic ”vadit neindoielnic”.
Atunci cand insa este vorba de acte juridice susceptibile de interpretare, cand ar exista un dubiu asupra naturii sau continutului actului juridic, interpretarea data de judecator constituie o chestiune de fapt, care nu poate fi criticata in recurs.
In cauza, invocand acest motiv de recurs, recurentii nu vorbesc nicaieri de schimbarea naturii sau continutului vreunui act juridic ( continut insemnand drepturi si obligatii), deci nu sustin ca instanta ar fi schimbat natura juridica a vreunei manifestari de vointa a partilor sau ar fi stabilit alte drepturi si obligatii decat partile si-au asumat, ci sustin că faptele și manifestările de voință ale părților în decursul timpului ar semnifica lipsa lor de culpă și existența culpei reclamanților.
Așadar de fapt aceste critici vizeaza aspecte de netemeinicie, iar nu motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 8 C.pr.civ., aspecte care nu pot face obiectul recursului.
In concluzie, Curtea constata ca se invoca anumite aspecte care constituie in mod indubitabil critici de netemeinicie, care nu vor fi analizate de catre instanta de recurs, dar si anumite aspecte care tin de legalitatea solutiei recurate, anume contrarietatea considerentelor deciziei si incalcarea si aplicarea gresita a legii cu prilejul constatarii conditiilor rezolutiunii, aceste critici de nelegalitate urmand a fi analizate de catre Curte.
Pentru aceste motive, va fi respinsă excepția nulității recursului.
Soluționând pe fond recursul, Curtea constată următoarele:
Este nefondat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă, Curtea apreciind că nu există nici o contradicție între cele două rețineri invocate de către recurenți, după cum nu există nici un fel de contradicție între aceste argumente și soluția pronunțată de tribunal,
Curtea nu întrevede nici un fel de contradicție logică între cele două susțineri, tribunalul susținând coerent că promitenții vânzători fuseseră în întârziere în executarea obligațiilor contractuale, așa că lor le revenea sarcina notificării promitenților cumpărători să se prezinte la Notariat, fiind irelevant dacă s-a stabilit sau nu această obligație în sarcina lor, prin hotărârea pronunțată în litigiul anterior.
Luând spre analiză mai departe criticile de nelegalitate dezvoltate în contextul art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, Curtea constată următoarele:
Într-adevăr, în condițiile art. 1020, 1021 Cod civil, rezoluția se pronunță la cererea părții care și-a executat sau se declară/este gata să-și execute propria obligație, împotriva părții care nu și-a executat-o, într-o manieră culpabilă.
În cauză, rezoluțiunea este cerută de către promitenții cumpărători și raportat la aceasta, trebuie verificate condițiile operării rezoluțiunii.
Prima condiție care trebuie verificată este aceea dacă reclamanții, promitenți cumpărători, cerând rezoluțiunea, și-au executat sau pot fi considerați că sunt/erau gata să-și execute propria obligație.
Curtea constată că tribunalul nu a analizat propriu zis această condiție de pronunțare a rezoluțiunii, ci a trecut direct la cea de-a doua condiție, anume a existenței unei neexecutări culpabile din partea pârâților, promitenți vanzatori.
Curtea constată, plecând de la situația stabilită de tribunal, că la momentul formulării cererii de chemare în judecată prezentă, reclamanții nu pot fi considerați în nici un fel, la nici un moment, că și-au executat propria obligație sau că au fost gata (la vreun moment din timpul scurs de la încheierea antecontractului până la data promovării cererii de chemare în judecată) să-și execute propria obligație de cumpărare.
Astfel, aceștia au formulat o acțiune în rezoluțiunea antecontractului, fiind evident că acesta a fost obiectul procesului anterior dintre părți, deși nu a fost formulat ca atare, ci s-a cerut restituirea avansului și plata clauzei penale, obligații care nu puteau fi puse în discuție decât în condițiile desființării contractului (deși instanța anterioară nu a sesizat acest aspect), nu s-au prezentat la Notariat în urma notificării formulată de promitenții vânzători.
Dimpotrivă, promitenții cumpărători nu și-au manifestat pentru nici un moment pe toată durata de la încheierea antecontractului - 25.06.2009, până la introducerea prezentei acțiuni în 25.04.2012, intenția de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare si nu au făcut nici un demers în acest sens.
În economia unui antecontract de vânzare-cumpărare, atâta timp cât părțile nu au prevăzut expres, oricare dintre părți este obligată în mod egal să inițieze demersul pentru încheierea contractului (demers care presupune in mod inerent fixarea unei întâlniri și a unei locații pentru încheierea acestui contract ), deci nu există nici un temei legal sau conventional in a considera că vreuna sau alta dintre părți ar fi fost obligată să inițieze aceste demersuri.
Faptul că promitenții vânzători au avut o oarecare întârziere în executarea obligațiilor de finalizare a imobilului nu justifică crearea in sarcina acestora a unei astfel de obligatii de initiere a demersurilor de incheiere a contractului, obligatie care nu a fost stabilita ca atare prin conventia partilor si nici nu decurge din lege.
De aceea, reținerea tribunalului că aceștia ar fi fost obligați să inițieze demersurile de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, nu poate fi considerata intemeiata legal, neexistând în sarcina lor vreo obligație legală sau contractuală diferită de obligația egală in acelasi sens a promitenților cumpărători.
Cert este, reține Curtea, că promitenții cumpărători nu pot fi considerați până la declanșarea prezentului proces că și-au executat sau s-au declarat să-și execute propria obligație de cumpărare.
Curtea constată însă, pe de altă parte, că la data de 22.06.2012, reclamanții au notificat pentru prima dată pârâții pentru data de 22.09.2012, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Asupra relevantei juridice a acestei manifestari de vointa tarzii a promitentilor cumparatori, se va reveni in cele ce urmeaza.
In ce-i privește pe promitenții cumpărători, aceștia, după ce au inițiat în octombrie 2009 demersurile pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare și după ce s-au opus desființării propriu zise a antecontractului în procesul anterior, la data de 21.07.2011, înainte de judecata recursului în cadrul acelui proces anterior, pe parcursul judecării acestui recurs, au vândut imobilul către anumiți terți.
Se pune problema determinării relevanței acestor schimbări de poziție din partea ambelor părți, atât din partea promitenților cumpărători, care, după aproape 3 ani de lipsă de manifestări de intenție cu privire la incheierea a contractului, mai degrabă de manifestării în sensul desistarii de contract, solicită promitenților cumpărători încheierea contractului, precum și din partea promitenților vânzători, care, după 2 ani în care și-au manifestat poziția de încheiere a contractului, in final vând imobilul către terți, făcând astfel imposibilă executarea antecontractului în sensul încheierii contractului propriu zis.
Această situație de fapt complexă determină dificultatea în a stabili cui aparține culpa și care este persoana care nu și-a executat propria obligație.
Curtea apreciază că soluționarea acestei chestiuni rezidă în următoarele aspecte:
Atâta timp cât antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost desființat în vreunul dintre modurile prevăzute de lege, obligațiile părților din acest antecontract subzistă, conform regulilor generale, pe un termen general de prescripție de 3 ani conform Decretului nr. 167/1958.
Subzistă așadar pe acest termen obligația promitentului vânzător de a vinde și cea a promitentului cumpărător de a cumpăra.
Pe perioada de 3 ani pe care aceste obligații subzistă pot interveni manifestări de voință ale părților, in orice sens, insa, in mod esential, atâta timp cât desființarea (rezoluțiunea contractului ) nu intervine automat, de drept, în virtutea unui pact comisoriu care să nu presupună intervenția instanței sau măcar a unui pact comisoriu de gradul III (care permite denunțarea unilaterală a contractului pe baza unei simple declarații în acest sens a uneia din părți), așadar, atâta timp cât nu a intervenit rezoluțiunea printr-o hotărâre judecătorească, antecontractul subzistă, obligațiile părților subzistă și sunt valabile ca atare.
Părților nu le este îngăduit legal să aprecieze ele conjunctura raporturilor juridice dintre părți și nu le este îngăduit legal să decidă singure și să acționeze unilateral într-o manieră care să semnifice eliberarea de obligație și care să influențeze existența antecontractului, existența obligațiilor și punerea în executare a acestuia. Este principiul consacrat in art. 969 C.civ..
Aplicând la speță aceste principii, Curtea apreciază că, deși permanent până la acel moment al formularii cererii de chemare in judecata obiect al prezentei cauze, atitudinea promitenților cumpărători fusese de natură să releve lipsa lor de intenție de a mai încheia contractul de vânzare-cumpărare, pârâții, promitenți vânzători nu se puteau considera eliberați de contract după propria lor apreciere, antecontractul ii obliga in continuare, fiind in continuare obligati sa vanda, debitori ai obligatiei de a incheia contractul de vanzare cumparare cu reclamantii.
Asa fiind, fapta lor de a vinde imobilul catre terti și care semnifică practic imposibilitatea pentru ei de a-și mai executa obligația decurgând din antecontract de a vinde către reclamanți, nu poate fi considerată decât o neexecutare esențială a antecontractului din partea lor.
In esenta, pe toata durata pana la rezolutiunea antecontractului si pe durata unui termen general de prescriptie obligatia paratilor promitenti vanzatori de a incheia vanzarea cumpararea cu reclamantii a subzistat.
Iar neincheierea acestui contract reprezinta o neexecutare contractuala.
În privința caracterului culpabil al acestei neexecutări, Curtea are in vedere in primul rand ca, potrivit regulilor generale, culpa in materie contractuala se prezuma, iar pe de alta parte, raportat din nou la principiile enunțate mai sus, apreciaza că nu poate fi înlăturat de împrejurarea că, până la acel moment, promitenții cumpărători se delăsaseră de antecontract, pentru că așa cum am arătat deja mai sus, până la desființarea pe cale judecătorească a antecontractului, până la momentul la care o instanță judecătorească decidea în mod direct si definitiv care este soarta antecontractului, și, eventual, care este partea căreia i se poate imputa vreo culpă, aceștia nu se puteau considera eliberați de obligațiilor lor la propria lor apreciere.
Nu poate fi primita apararea recurentilor care, in esenta, rezida in ideea ca, fata de manifestarile de vointa ale reclamantilor anterioare vanzarii de catre ei a imobilului catre terti, reclamantii sunt in culpa pentru neincheierea contractului, in vreme ce ei, recurentii, sunt lipsiti de culpa si au fost justificati in vanzarea catre terti, intrucat aceasta aparare infrange practic forta obligatorie a antecontractului si dispozitiile art. 969 C.civ., precum si a disp. art. 1020-1021 C.civ..
Astfel, a considera ca recurentii nu au fost in culpa in neexecutarea antecontractului semnifica a le recunoaste dreptul acestora sa considere in mod unilateral incetate obligatiile derivand din antecontract, in conditiile in care o asemenea facultate nu a fost prevazuta in antecontract si in conditiile in care art. 969 C.civ. prevede forta obligatorie a conventiei partilor, dupa cum rezolutiunea nu poate fi decat judiciara ( cu exceptia pactului comisoriu de grad 4, cum nu este cazul in speta ).
Conjugând această reținere a neexecutării culpabile din partea promitenților vânzători cu faptul că în final, dar înăuntrul termenului de prescripție de 3 ani, la 22.06.2012, reclamanții și-au manifestat poziția în sensul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, se ajunge la situația în care reclamanții promitenți cumpărători trebuie considerați că s-au declarat gata să-și execute propria obligație, în vreme ce pârâții promitenți vânzători nu și-au executat-o, culpabil.
Referitor la faptul ca aceasta unica si tarzie manifestare de vointa a reclamantilor promitenti cumparatori in sensul incheierii contractului a venit pe parcursul prezentului proces, deci dupa formularea cererii de chemare in judecata, si ulterior altor manifestari de vointa care fusesera in sensul contrar, Curtea constata urmatoarele:
In primul rand, chiar daca la data formularii cererii de chemare in judecata conditiile pronuntarii rezolutiunii la cererea promitentilor cumparatori nu erau indeplinite, pentru ca acestia nu puteau fi considerati la acel moment ca si-au executat sau s-au declarat gata sa isi execute propria obligatie, ramane relevant juridic faptul ca aceasta declaratie de intentie a executarii a venit inauntrul termenului de prescriptie si pe parcursul solutionarii cauzei in prima instanta, indeplinirea anumitor conditii legale pe parcursul judecatii acoperind practic viciul initial al cererii.
Pe de alta parte, in ce priveste faptul ca aceasta manifestare de vointa a venit ulterior altora care fusesera in sensul desistarii de contract, aceasta nu poate atrage consecinte, in spiritul acelorasi principii enuntate mai sus, anume ca atata timp cat rezolutiunea antecontractului nu fusese pronuntata de catre o instanta judecatoreasca si cat timp obligatiile partilor subzistau, nu se poate imputa reclamantilor ca ”s-au razgandit” in sensul executarii antecontractului, ca si-au asumat de data aceasta o atitudine de conformare la obligatiile asumate prin contract.
De aceea, soluționând prezenta cauză, cu argumentele expuse mai sus, și care înlocuiesc parțial motivarea tribunalului, Curtea concluzionează că soluția de rezoluțiune a antecontractului la cererea promitenților cumpărători este legală.
Curtea nu se va preocupa de criticile dezvoltate de recurenți referitor la modalitatea în care tribunalul a etapizat derularea raporturilor juridice dintre părți, întrucât Curtea nu apelează la această etapizare, iar motivarea sa înlocuiește parțial motivarea tribunalului.
Toate dezvoltările recurenților care vizează modul de apreciere a probatoriului și situația de fapt vor fi de asemenea ignorate de către Curte, întrucât, așa cum s-a arătat deja mai sus, recursul nu poate repune în discuție aspecte care țin de temeinicia deciziei recurate, ci doar aspecte de nelegalitate.
De aceea, analiza Curții se limitează la ceea ce reprezintă verificarea condițiilor legale pentru aplicarea sancțiunii rezoluțiunii, fără a analiza ceea ce excede acestei legalități.
Recurenții dezvoltă în cererea de recurs argumente în sensul existenței culpei reclamanților, propunând interpretări ale faptelor în acest sens, însă toate aceste dezvoltări vizează temeinicia deciziei recurate.
În ce privește susținerile referitoare la greșita reținere de către tribunal a deținerii de către reclamanți a sumei necesare achitării prețului, acestea sunt în mod cert aspecte care țin de temeinicia deciziei recurate, care nu pun în discuție aspecte de legalitate care să facă obiectul recursului.
De fapt, toate aceste susțineri ale recurenților care în esență sunt în sensul că tribunalul a dat o greșită semnificație a actelor și faptelor părților pentru a reține culpa pârâților, iar nu a reclamanților, sunt aspecte care țin de temeinicia deciziei, pentru că ele înseamnă, în esență, că se contestă modul de apreciere a probatoriului și situația de fapt dedusă din acesta, acordarea de semnificație anumitor manifestări de voință în detrimentul altora, atitudinea culpabilă sau neculpabilă reprezentând tot situații de fapt.
În concluzia tuturor celor expuse, Curtea în baza art. 312 Cod procedură civilă va respinge recursul ca nefondat .
În baza art. 274 Cod procedură civilă, Curtea îi va obliga pe recurenți la 2.480 lei cheltuieli de judecată în recurs către intimații - reclamanți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepția nulității recursului.
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții pârâți B. C., F. G. și F. F., împotriva deciziei civile nr. 927A/30.09.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți I. E. și I. A..
Obligă pe recurenți la 2.480 lei cheltuieli de judecată în recurs către intimații - reclamanți.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 23.09.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
D. F. G. D. L. M. M. S. C.
GREFIER
S. V.
Red. D.F.G.
Tehnored. T.I/GC
2 ex./02.10.2014
Jud. apel: E. F.
E. P. J.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1297/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Legea 10/2001. Decizia nr. 1331/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
