Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 43/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 43/2013 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 24-04-2013 în dosarul nr. 12320/118/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.43/C
Ședința publică din 24 aprilie 2013
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE - M. P.
JUDECĂTOR - D. P.
Grefier - A. B.
Pe rol, soluționarea apelului civil formulat de apelantul reclamant O. I., domiciliat în M., ., județul C., împotriva sentinței civile nr. 321/21.01.2013 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți S. I. și S. M., domiciliați în M., ., județul C., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 17 aprilie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar completul de judecată, având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art. 260(1) Cod procedură civilă, cât și pentru a da posibilitatea intimaților pârâți – care nu au fost prezenți în sala de judecată – să formuleze în scris și să depună la dosar concluzii, în temeiul disp. art. 156(2) Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la data de 24 aprilie 2013, dată la care Curtea a hotărât astfel:
CURTEA
Asupra apelului civil de față;
Prin cerere înregistrată la 26.10.2012 reclamantul O. I. a solicitat în contradictoriu cu pârâții S. I. și S. M. pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra imobilului situat în stațiunea Venus, .. 9, M., jud. C., precum și întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâții antecontractul de vânzare-cumpărare legalizat la 3.08.2012 de avocatul S. A., însă pârâții au refuzat în mod nejustificat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Prin întâmpinare înregistrată la 23.11.2012, pârâții au achiesat la cererea reclamantului.
Prin sentința civilă nr. 321 din 21 ianuarie 2013 Tribunalul C. a respins cererea ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că nu poate fi primită cererea reclamantului de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru că antecontractul încheiat între părți nu cuprinde termenul la care obligația promitenților vânzători trebuia executată, deci nu conține toate clauzele contractului promis conform art. 1279 alin.1 cod civil și nu este încheiat printr-un înscris autentic cerut de art. 1669 alin.1, coroborat cu art.885 alin.1 și art. 1244 Cod civil, deoarece avocatul care a legalizat contractul are numai competența de a atesta identitatea părților, a conținutului și a datei actului conform art. 3 lit.c din Legea nr. 51/1995, dar nu și competența de a autentifica un act prevăzută de art. 59 din Legea nr. 36/1995.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul I. O. care a susținut că instanța a apreciat greșit semnificația juridică a notării în cartea funciară la 13 august 2012 a termenului scadent din 01 octombrie 2012, neacordând efecte juridice achiesării pârâților la acțiunea reclamantului.
Consideră apelantul că nelegal a apreciat instanța de fond că este obligatorie forma autentică a antecontractului pentru admiterea acțiunii pentru că, dacă actul avea formă autentică, el putea fi direct intabulat.
În apel, după solicitarea instanței de a aprecia asupra naturii „angajamentului” depus la instanța de fond în referire la termenul de încheiere a contractului în formă autentică, intimații pârâți Szechely I. și Szechely M. au depus declarația autentificată sub nr. 388 din 10 aprilie 2013 la BNP C. F. prin care au arătat în mod expres că renunță la termenul din 08 august 2017 stabilit prin încheierea contractului prin actul adițional cu legalizare de semnătură nr. 21 din 08 august 2012 la Cabinetul individual avocat S. A./Baroul B., data încheierii contractului de comun acord fiind 01 octombrie 2012.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței apelate în raport de criticile formulate de reclamant, Curtea constată că apelul este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Între părți, astfel cum a reținut și prima instanță, s-a încheiat la 03 august 2012 un „antecontract de vânzare-cumpărare” prin care pârâții s-au obligat să vândă reclamantului imobilul din Stațiunea Venus, .. 9, M., județul C.. Antecontractul este încheiat sub forma înscrisului sub semnătură privată pentru că nu a fost încheiat în formă autentică, el purtând numai mențiunea legalizării de semnătură a contractanților prin Încheierea nr. 17 din 03 august 2012 dată de Cabinet Avocat „S. A.”.
Având în vedere data încheierii convenției, respectiv 03 august 2012, normele privind condițiile de validitate, efectele actului juridic și executarea obligațiilor asumate de părți sunt cele în vigoare la această dată, respectiv dispozițiile Noului Cod Civil adoptat prin Legea nr. 287/2009.
Potrivit art. 1669 alin.1 din NCC, „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”, iar art. 1669 alin.2 prevede că „dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.”
O dispoziție similară, cu caracter general, se regăsește și în art. 1279 alin.3 Cod civil, care prevede că „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.”
În ceea ce privește îndeplinirea condițiilor de validitate la care se face trimitere prin art. 1669 alin.1 NCC, ca regulă generală, art. 1279 alin.1 din același cod prevede că „promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea”.
În cazul promisiunii bilaterale de a încheia un contract de vânzare-cumpărare în cauza de față, instanța de fond a apreciat că ea nu conține toate clauzele necesare pentru a permite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, antecontractul neavând stipulată data la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Concluzia instanței sub acest aspect este neîntemeiată pentru că, prin actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la 08 august 2012, care poartă mențiunea de legalizare de semnături și darea de dată certă prin Încheierea de legalizare nr. 21 din 08 august 2012 dată de Cabinet Avocat „S. A.”, s-a stabilit că termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare „va fi de maxim 5 ani de la data legalizării înscrisului, respectiv 08 august 2017”.
Având în vedere clauzele contractuale din care rezultă plata integrală a prețului imobilului la data încheierii promisiunii bilaterale, rezultă că termenul prevăzut în adițional pentru încheierea contractului în formă autentică este un termen stipulat în favoarea promitenților vânzători, debitori ai obligației de transfer al dreptului de proprietate. Fiind beneficiarii exclusivi ai termenului prevăzut pentru executarea obligației, promitenții vânzători au înțeles să reducă acest termen, prin „angajamentul” din 15 septembrie 2012 obligându-se să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare la 01 octombrie 2012.
Înlăturând noul termen stabilit de cei în beneficiul cărora a fost prevăzut, respectiv promitenții vânzători, instanța de fond, încălcând prevederile art. 1413 Cod civil, a apreciat neîntemeiat că antecontractul nu îndeplinește, sub acest aspect, condiția de a cuprinde clauzele esențiale ale contractului promis. Oricum, termenul până la care trebuie încheiat contractul promis, respectiv contractul de vânzare-cumpărare, nu poate fi considerat ca făcând parte dintre „clauzele contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea” (art. 1279 alin.1 Cod civil), pentru că termenul astfel prevăzut este o clauză din antecontract iar nu o clauză care trebuie să fie menținută și în contractul de vânzare-cumpărare.
Nici sub aspectul neîndeplinirii de către antecontract a condiției de a fi încheiat prin înscris autentic concluzia instanței nu este legală.
Art. 1178 Cod civil stabilește principiul consensualismului și dispune: „contractul se încheie prin simplul acord de voințe al părților dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă.
Prin art.885 și art.1244 din Codul civil s-au instituit derogări de la principiul consensualismului reglementat de art. 1178 din acest act normativ, stabilindu-se obligativitatea încheierii în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute, a convențiilor care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Față de dispozițiile generale din art. 1279 Cod civil și cele specifice din art. 1669 alin.1 din același cod, precum și față de dispozițiile art. 1270 alin.1, instanța constată că actul încheiat între părți și consemnat în înscrisul denumit antecontract de vânzare-cumpărare are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul cauzei, ci a generat doar un drept de creanță în patrimoniul reclamantului. Astfel, convenția părților reprezintă un antecontract bilateral de vânzare-cumpărare, care dă naștere unei obligații de a face în sarcina părților, constând în obligația de a încheia în formă autentică convenția de înstrăinare a imobilului în cauză.
Prin urmare, reținând că prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a luat naștere exclusiv un drept de creanță, corelativ obligației de a face, adică de a încheia, în viitor, contract de vânzare-cumpărare și că prin această convenție nu a avut loc o strămutare ori o constituire de drepturi reale care urmează să fie înscrisă în cartea funciară, în mod nelegal a stabilit instanța de fond că este obligatorie îndeplinirea unei condiții de formă, respectiv încheierea convenției prin înscris autentic, pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Câtă vreme promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare stabilește numai condițiile pentru o viitoare vânzare și instituie numai o obligație de a face, convenția este valabil încheiată prin simplul acord de voință al părților, conform art. 1178 Cod civil, în cazul unei asemenea convenții legea (art. 1279 și art. 1669 alin.1 Cod civil) neimpunând condiția formei autentice pentru ca partea să poată cere, pe cale judecătorească, îndeplinirea obligațiilor stipulate în cuprinsul convenției.
În speță, instanța de fond a reținut refuzul nejustificat al promitenților vânzători la perfectarea vânzării, situație de fapt neinfirmată în apel, motiv pentru care instanța, constatând că sunt îndeplinite condițiile legale reglementate prin art. 1279 alin.1 și 2 și art. 1669 alin.1 Cod civil, stabilește că în cauză este posibilă suplinirea consimțământului vânzătorilor pentru a se realiza perfectarea vânzării prin hotărâre judecătorească.
Verificând însă extrasul de carte funciară pentru a se constata dacă există notate interdicții sau grevări privitoare la dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, Curtea constată că în partea a III-a a Cărți Funciare nr._, conform extrasului de Carte Funciară eliberat la 08 aprilie 2013, era notată somația nr. 50 din 16 octombrie 2012 emisă de B. B. I. în dosarul de executare silită nr. 846/2012 al acestui birou de executori, în favoarea creditorului BRD Groupe Societe Generale S.A.
Notarea urmăririi silite a imobilului în Cartea Funciară, fiind anterioară hotărârii de constatare a vânzării, atrage, potrivit art. 497 alin.4 din Codul de procedură civilă, opozabilitatea față de terții dobânditori ai bunului urmărit a dreptului de creanță aparținând creditorului urmăritor, în sensul că dreptul de creanță poate fi valorificat și contra terțelor persoane interesate, în măsura în care a fost înscris în Cartea funciară.
Având în vedere notarea somației de executare în Cartea Funciară și opozabilitatea față de cumpărător a urmăririi imobilului (art.902 alin.2 pct.17 Cod civil, art. 497 alin.4 Cod procedură civilă) hotărârea de constatare a vânzării va menționa această situație tabulară a imobilului.
În baza prezentei hotărâri de constatare a vânzării reclamantul va putea să înscrie dreptul de proprietate asupra imobilului în Cartea funciară, potrivit art. 888 din Codul civil.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul civil formulat de apelantul reclamant O. I., domiciliat în M., ., județul C., împotriva sentinței civile nr. 321/21.01.2013 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți S. I. și S. M., domiciliați în M., ., județul C., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Schimbă în tot hotărârea apelată, în sensul că admite cererea.
Constată intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului situat în Venus – M., .. 9, județul C., compus din 1060 m.p. teren și vilă, imobil înscris în Cartea funciară sub nr._ a localității M., cu nr. top._,_ – C1 identificat la A1 și A 1.1 între vânzătorii S. I. și S. M. și cumpărătorul O. I., cu prețul de 120.000 euro (echivalentul a 552.00 lei).
Constată că acest imobil face obiectul dosarului de executare silită nr. 846/2012 al B. B. I., fiind notată în Cartea funciară Somația nr. 50 din 16 octombrie 2012 la solicitarea creditorului BRD Groupe Societe Generale S.A.
Dispune intabularea dreptului reclamantului în Cartea funciară conform art. 888 din Noul Cod Civil.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 24 aprilie 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, Grefier,
M. P. D. P. A. B.
Red.hot.jud.fond M.S.-S.
Red.dec.jud.apel D.P./25.06.2013
Tehnored.gr.AB/5 ex./28.06.2013
Emis 3 .> azi,01.07.2013
| ← Expropriere. Decizia nr. 62/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 395/2013. Curtea de... → |
|---|
