Obligaţie de a face. Decizia nr. 202/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 202/2013 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 08-04-2013 în dosarul nr. 27855/212/2008
dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ nr.202/C
Ședința publică din 08 Aprilie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE - VANGHELIȚA T.
JUDECĂTOR - G. L.
JUDECĂTOR - M. G.
Grefier - D. R.
S-a luat în examinare recursul civil formulat de recurenții pârâți C. L. C. și M. C. PRIN PRIMAR, cu sediul în C., ., județul C., împotriva deciziei civile nr.87/19.02.2013 pronunțată de Tribunalul C. – Secția I Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți I. S. și M. G., domiciliați în C., ., ..A, . și intimata pârâtă REGIA AUTONOMĂ E. D. PUBLIC ȘI PRIVAT C., cu sediul în C., ., județul C., având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă, pentru recurenții pârâți, d-na avocat C. F., în baza împuternicirii avocațiale ./_/04.03.2013 depusă la dosar și d-na avocat B. D., pentru intimații reclamanți I. S. și M. G., fiind prezent și reclamantul M. G., lipsind intimata pârâtă.
S-a făcut referatul grefierului de ședință prin care s-a învederat că procedura este legal îndeplinită, în conformitate cu dispozițiile art. 87 și urm. C. pr. civ., că recursul este declarat și motivat în termen și netimbrat, după care:
Apărătorul recurenților pârâți depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru – chitanța . XWM_ PJ/28.03.2013 și chitanța . XWM_ PJ/29.03.2013 și timbru judiciar în sumă de 0,15 lei, susținând că nu mai are alte cereri de formulat.
Apărătorul intimaților reclamanți depune la dosar adresa nr._/11.03.2013 emisă de Primăria Municipiului C. – Direcția Administrație Publică Locală – Serviciul Juridic, adresată intimatului reclamant I. S., prin care i se aduce la cunoștință că decizia Tribunalului C. va fi pusă în executare; totodată susține că nu mai are alte cereri de formulat.
Instanța, constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat ori excepții de invocat, consideră dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul părților asupra recursului.
Având cuvântul, apărătorul recurenților pârâți susține că hotărârea din apel este nelegală, supusă modificării în baza art. 304 pct. 9 cod pr.civilă, în sensul respingerii apelului și menținerii sentinței fondului, deoarece niciodată art.9 din legea nr. 112/1995 nu a prevăzut o „obligație de a face”.
Locuința în litigiu este proprietatea Municipiului C. și este supusă regimului juridic prevăzut de art.4 din legea nr. 213/1998 și Legea nr.215/2001. Vocația de cumpărare reglementată de art.9 alin. 1 Legea nr.112/1992 s-a înlocuit prin art.42 din legea nr.10/2001 cu dreptul de preemțiune.
Prin soluția pronunțată în apel s-a încălcat art.44 din Constituție ce garantează deopotrivă proprietatea privată indiferent dacă titularul este persoană fizică sau juridică. Această soluție vine în contradicție cu decizia Curții Constituționale nr.871/2007, în sensul că autoritățile locale au dreptul de a dispune liber de bunurile proprietatea lor privată și pot opta de a le vinde sau nu, iar a fi obligați să vândă din aceste bunuri îi privează de dreptul de dispoziție.
Se solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată, sens în care a depus la dosar chitanța . nr.1/04.03.2013.
Apărătorul intimaților reclamanți având cuvântul solicită respingerea recursului ca nefondat, fără cheltuieli de judecată. Reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe prev.art.9 din legea nr.112/1995, care fiind o lege specială este de strictă interpretare. În calitate de chiriași au dobândit vocația de a cumpăra, iar pârâții de a vinde imobilul ce nu a fost revendicat și restituit, conf.art.42 alin.1-3 din legea 10/2001 și respectiv art.9 din legea nr.112/1995, în cauză nefiind vorba despre o obligație, întrucât aceste persoane, cum sunt reclamanții, au dreptul de a opta în 6 luni de la aplicarea legii dacă solicită restituirea în natură sau acordarea de despăgubiri.
În ce privește decizia Curții Constituționale nr.871/2007 se referă la excepția de neconstituționalitate a disp. OUG nr.110/2005 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ teritoriale cu destinația de cabinete medicale, spații în care se desfășoară activități conexe actului medical aprobată cu modificări și completări prin legea nr. 236/2006, regimul juridic al bunurilor fiind același, acestea aparținând domeniului privat.
În ce privește celelalte critici, au fost analizate în mod corect de către instanța de apel.
Curtea, fiind lămurită asupra cauzei, în temeiul art. 150 C. pr. civ. declară dezbaterile închise și rămâne în pronunțare asupra recursului.
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la 11.12.2008, reclamanta I. C. i-a chemat în judecată pe pârâții Regia Autonomă E. D. Public și Privat C. și C. L. C. pentru ca, în temeiul Legii nr. 112/1995, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul locuință situat în M. C., ., ., ..
În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că este chiriașă cu contract de închiriere, în considerarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, iar în temeiul dispozițiilor acestei legi, în calitatea sa de chiriașă, are dreptul de a cumpăra apartamentul în care locuiește, potrivit art. 9 din lege; a mai arătat reclamanta că vocația acesteia de a cumpăra imobilul, în condițiile art. 14 din Legea nr. 112/1995, a devenit una concretă prin neformularea unei cereri de restituire în natură de către persoana îndreptățită potrivit dispozițiilor legale.
La 20.01.2009, pârâta Regia Autonomă E. D. Public și Privat C., a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată arătând că, în conformitate cu dispozițiile legale în vigoare și jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție, preluarea imobilului în discuție de către stat în baza Decretului nr. 223/1974 a fost una fără titlu. În aceste condiții, pârâta a arătat că nu sunt aplicabile în cauză prevederile Legii nr. 112/1995, întrucât această lege se aplică doar imobilelor trecute în proprietatea statului cu titlu.
În apărare, s-au mai invocat excepția lipsei calității procesual pasive, Regia arătând că este doar un mandatar al M. C. exercitând atribuții de administrare, gestionare și întreținere a fondului locativ de stat ce aparține domeniului privat al municipiul; apoi, s-a ridicat și excepția inadmisibilității deoarece conform prevederilor Legii nr. 112/1995 pot fi vândute doar bunurile preluate cu titlu.
La termenul din 24.02.2009, reclamantul și-a modificat acțiunea în sensul că solicită chemarea în judecată ca pârât și M. C. prin Primar iar instanța a luat act de această modificare.
La termenul din 09.06.2009, instanța a respins excepția lipsei calității procesual pasive și excepția inadmisibilității ca neîntemeiate.
La 24.08.2009, numiții Alim Emel și Alim Ridvan au formulat cerere de intervenție în interes propriu prin care au solicitat să se constate că sunt proprietarii imobilul situat în M. C., ., ., . și să fie obligate părțile să lase în deplină proprietate și posesie imobilul .
În motivarea intervenției petenții au arătat că imobilul a fost preluat abuziv în anii 80 când au părăsit definitiv România și s-au stabilit în Turcia, iar în prezent au în curs de judecată o acțiune în revendicare ce face obiectul dosarului nr._/212/2009.
La termenul din 01.09.2009, judecătoria a admis în principiu cererea de interevenție și, după ce s-a precizat că obiectul acestei cereri sete o revendicare întemeiată pe dispozițiile art. 480 C. civ., în ședința din data de 20.10.2009 instanța a dispus disjungerea cererii de intervenție formându-se dosarul nr._/212/2009 și a dispus suspendarea cererii în obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare până la soluționarea dosarului nr._/212/2009.
Prin cererea înregistrată în data de 30.01.2012, reclamanta I. C. a solicitat repunerea pe rol a cauzei întrucât s-a soluționat dosarul nr._/212/2009 în mod irevocabil de către Tribunalul C..
Prin cererea înregistrată în data de 13.03.2012, numiții I. S. și M. G., au solicitat introducerea lor în cauză în calitate de moștenitori ai reclamantei I. C., decedate la 14.12.2010; prin încheierea din 27.03.2012, judecătoria a dispus introducerea în cauză a petenților în cauza ca reclamanți și a repus dosarul pe rol.
Prin sentința civilă nr. 6229/10.04.2012, Judecătoria C. a respins cererea ca neîntemeiată și a obligat reclamanții la plata cheltuielilor de judecată către pârâți, constatând inexistența unei obligații legale a pârâților de a vinde reclamanților imobilul.
Pentru a pronunța această soluție, judecătoria a reținut că, prin decizia nr. 159/15.05.1984 a Comitetului Executiv al Consiliului Popular al Județului C., imobilul apartament situat în C., ., ., ., a fost preluat din proprietatea numiților Alim Ridvan și Emel în baza decretului nr. 223/1974 și trecut în proprietatea statului, contra prețului de 111.000 lei; foștilor proprietari ai imobilului, Alim Ridvan și Alim Emel, le-a fost respinsă ca inadmisibilă cererea de revendicare a imobilului înregistrată sub nr._/212/2009 iar în dosarul cu nr._/212/2009 cererea de intervenție disjunsă din prezentul dosar s-a perimat, aspect constatat de instanță la data de 17.06.2011.
Prin contractul de închiriere din data de 18.07.1984 înregistrat la nr. 9000-1474 și prelungit ulterior la data de 14.05.199 și 23.08.2005, a fost închiriat apartamentul în discuție, inițial lui I. Ridivan și, apoi, lui I. C..
Pentru a ajunge la concluzia netemeiniciei acțiunii, judecătoria a amintit că, potrivit art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995: „chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului” iar conform art. 14: „persoanele îndreptățite la restituirea în natură a apartamentelor sau, după caz, la acordarea de despăgubiri vor depune cereri în acest sens, în termen de 6 luni de la . legii”; în plus, pe lângă condițiile impuse de Legea nr. 112/1995, pentru a se putea vinde la solicitarea chiriașului aceste imobile, cum este și cel în cauză, este însă necesară disponibilitatea proprietarului de a vinde acest imobil, respectiv M. C..
Prima instanță a reținut că locuința în discuție aparține domeniului privat al unității administrativ-teritoriale a Municipiului C. și este supusă regimului juridic de drept comun, fiind incidente art. 4 alin. 2 și art. 5 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia și Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, iar pentru imobilele preluate abuziv în perioada 06.03.1946 – 22.12.1989, constituind pentru chiriași dreptul de preemțiune, ceea ce înseamnă numai prioritatea la cumpărare în condiții identice și nu dobândirea de bunuri în condiții avantajoase, fără a se crea privilegii pentru categoria de persoane ce le dețin.
Judecătoria a mai arătat că reclamanții, în calitate de chiriași, au dobândit vocația de a cumpăra, iar pârâții de a vinde imobilul ce nu a fost revendicat și restituit, în conformitate cu dispozițiile art. 42 alin. 1-3 din Legea nr. 10/2001 și respectiv art. 9 din Legea nr. 112/1995; în interpretarea dispozițiilor menționate vocația nu echivalează cu obligația, nu se poate pune semnul egalității și nici nu se poate reține că numai chiriașul are „opțiunea” cumpărării locuinței, iar unitatea deținătoare nu poate opta în a nu vinde locuința.
Împotriva acestei sentințe, au declarat apel reclamanții, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, susțin că întrunesc toate condițiile enunțate de lege pentru admiterea acțiunii, deoarece autorii lor au locuit în imobil, cu contract de închiriere, încă din anul 1984 iar, imobilul nu a fost restituit proprietarilor inițiali în cadrul acțiunii în revendicare.
Prin întâmpinare, intimata R.A.E.D.P.P. C. a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, justificat de faptul că nu are decât calitatea de mandatar al unității administrativ-teritoriale, iar nu de parte a contractului de vânzare-cumpărare, în calitate de vânzător; excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei inițiale, justificat de faptul că aceasta, la data apariției legii nr. 112/1995 nu mai avea calitatea de chiriaș a imobilului, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea apelului ca nefondat, deoarece în cauză nu sunt întrunite condițiile enunțate de art. 9 al Legii nr. 112/1995.
Prin decizia nr. 87/19.02.2013, Tribunalul C. a admis apelul și, schimbând în parte sentința civilă nr. 6229/10.04.2012, a admis acțiunea în contradictoriu cu pârâții M. C. prin Primar și C. L. C. pe care i-a obligat să încheie, în favoarea reclamanților, contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul locuință situat in M. C., ., ., ., pentru prețul prevăzut de Legea nr. 112/1995; a fost menținută dispoziția de respingere a acțiunii, ca nefondată, în contradictoriu cu pârâta R.A.E.D.P.P. C..
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că R.A.E.D.P.P. C. (care nu a formulat o cale de atac în legătură cu excepția lipsei calității sale procesual pasive) nu poate fi obligată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de vreme ce nu posedă calitatea de proprietar al fondului locativ de stat, astfel că s-a menținut față de acest pârât, soluția de respingere a acțiunii ca nefondată.
Pentru a ajunge la concluzia admiterii acțiunii, tribunalul a constatat că imobilul situat în municipiul C., ., .., etaj VII, apt. 31 a fost preluat în proprietatea statului, în baza Decretului nr. 223/03.12.1974, conform Deciziei nr. 159/15.05.1984 a Consiliului popular al Județului C.; prin contractul de închiriere nr. 9000 – 1474/18.07.1984, autorul reclamanților, numitul I. Ridivan, a închiriat imobilul în litigiu, în fișa locativă fiind menționați: I. C. – soție; I. S. – fiu; I. G. – fiică, cu mențiunea că aceasta din urmă a fost scoasă din contractul de închiriere, ca urmare a căsătoriei; acest contractul de închiriere a fost prelungit, la data de 23.08.2004, cu titular de contract I. C. și fiu I. S..
Tribunalul a arătat că, la data de 14.12.2010, ca urmare a decesului reclamantei inițiale, transmiterea calității procesuale active s-a realizat către moștenitorii I. S. (fiu) și M. G. (fiica), din punct de vedere a dreptului substanțial, în patrimoniul acestora fiind transferate toate drepturile și obligațiile defunctei, inclusiv dreptul de a cumpăra imobilul în litigiu; pe cale de consecință, împrejurarea că, la data apariției legii nr. 1112/1995 reclamanta M. G. nu locuia în imobil nu prezintă relevanță în defavoarea acesteia, de vreme ce, la data apariției legii vocația la cumpărare o avea autoarea sa, titular de contract, care era în viață, iar la momentul soluționării cauzei, vocația s-a transmis, pe cale succesorală, moștenitorilor acceptanți.
Instanța de apel a mai remarcat că particularitatea situației dedusă judecății trebuie interpretate în strânsă legătură cu înseși rațiunile pentru care obiectiv și legitim, statul a edictat o . măsuri de protecție a acestor categorii de chiriași, printre care și prevederea din art. 9 din Legea nr. 112/1995, acordându-le dreptul să cumpere locuințele la un preț preferențial, sub nivelul practicat pe piața liberă.
În acest context, tribunalul a stabilit că dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrăinare trebuie apreciat ca unul de natură patrimonială, ce-i asigură chiriașului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate prin întrunirea celor două cerințe inserate în H.G. nr. 11/1997 iar obligarea unității administrativ teritoriale, prin primar, la vânzarea spațiului locativ aflat sub incidența Legii nr.112/1995, în condițiile prevăzute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului său de dispoziție asupra bunului deoarece obligația de a vinde este o obligație in rem, instituită în considerarea obiectului (locuința preluată în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligație in personam, reglementată în considerarea subiectului, respectiv a unității administrativ teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere și că actualul titular al locuințelor supuse vânzării a deținut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislației de după 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecință crearea unor situații inechitabile, prin recunoașterea dreptului “noului” proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrăinării imobilelor aflate sub incidența Legii nr.112/1995, în raport de momentul la care chiriașul și-a exprimat opțiunea de a cumpăra.
Pentru a reține temeinicia acțiunii, tribunalul a constatat că autoarea apelanților, reclamanta inițială, era în derularea contractului de închiriere la data apariției legii nr. 112/1995; potrivit declarației autentificate sub nr. 2408/12 mai 1999, reclamanții nu au deținut, pe teritoriul municipiului C., alte locuințe proprietate personală sau nu au procedat la înstrăinarea unor astfel de locuințe; imobilul nu a fost restituit către proprietarii de la care a trecut în proprietatea statului, fiind deci întrunite condițiile prevăzute de art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 pentru înstrăinarea imobilului către reclamanți
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâții M. C. prin Primar și C. L. C., prin care au criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate prin prisma prevederilor art. 304 pct. 9 C. pr. civ., solicitând casarea hotărârii desființarea modificarea decizie atacate, respingerea apelului și menținerea soluției de respingere a acțiunii .
În motivarea căii de atac, s-a arătat că locuința în litigiu este proprietatea Municipiului C. și este supusă regimului juridic prevăzut de art.4 din legea nr.213/1998 și Legea nr. 215/2001, iar vocația de cumpărare, reglementată de art.9 alin. 1 din legea nr.112/1995 s-a înlocuit prin art. 42 din legea nr.10/2001, cu dreptul de preemțiune.
Recurenții au mai învederat că vocația cumpărătorului de a cumpăra, urmată de opțiune nu poate decât prin corespondent să se întâlnească cu opțiunea vânzătorului de a vinde proprietatea sa.
În opinia recurentilor, prin soluția de apel s-a încălcat art.44 din Constituție, care garantează deopotrivă proprietatea privată indiferent dacă titularul este persoana fizică sau juridică; de asemenea, soluția de apel vine în contradicție cu decizia Curții Constituționale 871/2007 în sensul că autoritățile locale au dreptul de a dispune liber de bunurile proprietatea lor privată și pot opta de a le vinde sau nu, iar fi obligați să vândă din aceste bunuri îi privează de dreptul de dispoziție, conținut esențial al dreptului de proprietate.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurenți, curtea constată că recursul este neîntemeiat și urmează a fi respins ca atare.
Intimații sunt succesorii defunctei reclamante I. C. care ocupa imobilul situat în C., ., ., . unui contract de închiriere încheiat inițial la 18.07.1984 cu I. Ridivan (soțul predecedat), prelungit succesiv în anul 1991, în anul 1994, în anul 1999, contracte în a căror anexă erau trecuți și I. C. și I. G. și I. Seidai; în anul 2004, s-a încheiat contractul nr. 9000-1474/13.08.2004 cu I. C. în anexă fiind trecut fiul I. Seidai; contractul a fost prelungit la 12.08.2011 în persoana lui I. Seidai.
Pentru acest imobil, numiții Alim Emel și Alim Ridvan au formulat o acțiune în revendicare ce face obiectul dosarului nr._/212/2007 a cărei perimare a fost constatată prin sentința civila nr._/12.05.2010 a Judecătoriei C.; și cererea în revendicare formulată în prezenta cauză sub forma intervenției principale apoi în ședința din data de 20.10.2009 formându-se dosarul nr._/212/2009, a fost perimată prin sentința civila nr._/17.06.2011 a Judecătoriei C..
De-a lungul timpului, reclamanta I. C. a formulat o cereree de cumpărare a imobilului nr. 556 din 14.08.1996, căreia recurenta nu i-a formulat nici un răspuns.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. Fac excepție de la prevederile alin. 1 chiriașii titulari sau membrii familiei lor - soț, soție, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
De asemenea, sunt exceptate de la vânzare apartamentele care, la data intrării în vigoare a legii, beneficiază de dotări speciale, cum sunt: piscină, saună, seră, cramă, bar, vinotecă sau cameră frigorifică (art.10).
Reglementând situația juridică a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, Legea nr. 112/1995 a stabilit îndreptățirea foștilor proprietari (sau a moștenitorilor acestora) - persoane fizice - ai imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiul unor măsuri reparatorii prevăzute de această lege (art. 1).
Deși vizează o situație cu largă acoperire, legea avea un câmp foarte restrâns al ipotezei în care foștii proprietari (sau moștenitorii acestora) ar beneficia de restituirea apartamentelor în materialitatea lor.
Astfel, art. 2 al legii statuează că persoanele prevăzute la art. 1 beneficiază de restituirea în natură, prin redobândirea dreptului de proprietate asupra: 1. apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriași sau 2. a celor care sunt libere, iar pentru celelalte apartamente primesc despăgubiri în condițiile art. 12. (și acestea plafonate de art. 13 alin. 2 la maximum suma veniturilor salariale medii pe economie ale unei persoane pe o perioadă de 20 de ani, calculată la data stabilirii, despăgubiri plătibile într-un interval cuprins între 12 și 24 de luni de la emiterea actului de acordare a despăgubirilor).
Având în vedere definiția legală a noțiunii de apartament în sensul Legii nr. 112/1995 - locuință compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție (art.3) - și faptul că, doar în două situații limitativ prevăzute de lege (apartamentele sunt libere sau sunt ocupate de foștii proprietari în calitate de chiriași), legiuitorul a simțit nevoia stabilirii și a situației legale a apartamentelor care nu se pot restitui în natură – și care, pe cale de interpretare a actului normativ, constituie regula.
Împrejurarea că restituirea în natură constituia doar o situație de excepție, a făcut ca Legea nr. 112/1995 să constituie o reglementare cu largă aplicare a imobilelor cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului și ocupate de chiriași.
Aceasta deoarece, pe de o parte, având în vedere începuturile îndepărtate din punct de vedere cronologic procesului naționalizare a imobilelor, făcea mai greu găsirea în practică a situației în care foștii proprietari încă mai locuiau în apartamentele ce le aparținuseră; pe de altă parte, cum actele de naționalizare vizau imobilele clădite care aparțin foștilor industriași, foștilor moșieri, foștilor bancheri, foștilor mari comercianți si celorlalte elemente ale marii burghezii; imobilele clădite care erau deținute de exploatatorii de locuințe (art.1 pct.1 și 2 din Decretul nr. 92/1950, spre ex.), era foarte puțin probabil ca, de la persoanele vizate, să fie preluate doar un singur apartament.
Cum, potrivit art. 28 din lege, acesta a intrat în vigoare la 28 ianuarie 1996, rezultă că, de la 28 iulie 1996 (art.14) devin aplicabile dispozițiile art.9.
Articolul în cauză (împreună cu alte prevederi legale, spre ex.13), constituie o promisiune de vânzare pe care, prin intermediul legii, statul – în calitate de proprietar – a face chiriașilor.
Prin intermediul acestor promisiuni, locatorul-proprietar prevăzând un eventual interes pentru locatar de a dobândi proprietatea bunului pe care îl are doar în folosință, se angajează să vândă la un preț determinat, dacă chiriașul își manifestă consimțământul de a-l cumpăra.
Deși, în principiu, pentru astfel de promisiuni de vânzare, se defige și un termen în care trebuie exprimat acordul la actul proiectat, totuși, un astfel de termen nu poate fi considerat decât o clauză care ar ține cel mult de natura promisiunii și, în nici un caz, de existența unui astfel de contract unilateral.
De aceea, cum oferta conținută de art.9 alin.9 din Legea nr. 112/1995 nu este instituită sub imperiul unui termen, rezultă că „opțiunea” chiriașului este producătoare de efecte juridice ori de câte ori este manifestată în condițiile textului în cauză.
O promisiune de vânzare acceptată constituie, în mod neîndoielnic, un contract, dar nu înseamnă însăși vânzarea - fiind distinctă de aceasta - pentru că nu poate produce efectele unei vânzări (strămutarea proprietății unui bun din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului în schimbul prețului.)
Promisiunea de vânzare acceptată este, de fapt, un antecontract care dă naștere unui drept de creanță prin care ambele părți se obligă să încheie pe viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.
De aceea, dacă bunul se găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale la încheierea contractului (în situația promisiunii conținute de art.9, dobândirea unei locuințe după acceptarea promisiunii, spre exemplu), în lumina principiului executării în natură a obligației și a reparării în natură a pagubelor, beneficiarul promisiunii poate solicita, în temeiul art. 1073 și 1077 Cod civil, pronunțarea unei hotărâri prin care debitorul obligației să fie ținut la respectarea angajamentului său.
Recurenții contestă, în privința cerinței de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, însăși existența obligației de a vinde și situația că vânzarea le-ar încălca dreptul de proprietate.
După cum a reieșit din cele expuse anterior, art. 9 instituie – în condițiile acceptării promisiunii de vânzare - o obligației cu caracter determinat, cert: vânzarea apartamentului deținut de chiriaș la prețul determinat conform art. 13 alin. 1 din lege.
Stabilirea acestui preț era o condiție esențială de valabilitate a promisiunii de vânzare în lipsa căruia art. 9 ar fi conținut doar un drept de preempțiune – un drept prioritar la cumpărare ce afectează doar în mică măsură dreptul proprietarului de a dispune liber (exclusiv și absolut) de bunul său: dreptul de a-și alege cocontractantul la un preț ce corespunde jocului dintre cerere și ofertă.
Cum însă, prin art. 9 din legea nr. 112/1995 s-a prevăzut - în cazul acceptării promisiunii de vânzare la un preț determinat - obligația statului de a vinde chiriașului apartamentul pe care îl ocupă în temeiul unui contract de locațiune valabil, în mod corect a fost admis apelul moștenitorilor reclamantei decedate în cursul judecății în fața primei instanțe.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Respinge recursul civil formulat de recurenții pârâți C. L. C. și M. C. PRIN PRIMAR, cu sediul în C., ., județul C., împotriva deciziei civile nr.87/19.02.2013 pronunțată de Tribunalul C. – Secția I Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți I. S. și M. G., domiciliați în C., ., ..A, . și intimata pârâtă REGIA AUTONOMĂ E. D. PUBLIC ȘI PRIVAT C., cu sediul în C., ., județul C., ca neîntemeiat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 8 aprilie 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
VANGHELIȚA T. G. L. M. G.
Grefier,
D. R.
jud.fond: F. N.
jud.apel: A. L. & C. D.
red.dec. Jud .G.L./ 23.05.2013/ 2 ex.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 492/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA | Legea 10/2001. Decizia nr. 171/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA → |
|---|
