Partaj judiciar. Decizia nr. 493/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 493/2013 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 27-11-2013 în dosarul nr. 1907/212/2005
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 493/C
Ședința publică din 27 Noiembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. B.
Judecător M. P.
Judecător D. P.
Grefier M. G.
Pe rol judecarea recursului civil formulat de recurentul pârât P. E. P., cu domiciliul procesual ales în C., . nr. 60, județul C. - împotriva deciziei civile nr. 53 din 04.02.2013, pronunțată de Tribunalul C.-Secția I civilă, în dosar nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant D. N. I., cu domiciliul în C., st. 9 Mai nr. 2, . C, etaj. 4, ., acțiunea având ca obiect partaj judiciar/ieșire din indiviziune.
La apelul nominal efectuat în cauză, se prezintă recurentul pârât P. E. P. prin avocat G. G., în baza împuternicirii avocațiale nr._/13.11.2012 (fila 19 dosar apel) și intimatul pârât D. N. I. prin avocat P. I., în baza împuternicirii avocațiale nr._/2013 (fila 27 dosar).
Procedura de citare este legal îndeplinită, cu respectarea dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod procedură civilă.
Grefierul expune referatul cauzei în cadrul căruia evidențiază părțile, stadiul dosarului și modalitatea de îndeplinire a procedurii de citare, după care;
Apărătorul intimatului pârât depune la dosar factura nr. 794 din 2.09.2013 și chitanța nr.281 din 2.09.2013, înscrisuri cu care face dovada cheltuielilor de avocat reprezentând onorariu de avocat în sumă de 2000 lei.
Întrebate fiind, părțile aflate în conflictul judiciar prin apărătorii aleși precizează că nu mai au alte cereri de formulat sau excepții, cauza fiind în stare de judecată.
Instanța, constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat ori excepții de invocat, consideră dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul părților asupra recursului.
Apărătorul recurentului pârât solicită admiterea recursului, cu consecința modificării deciziei pronunțate de către instanța de apel atât sub aspectul partajării imobilului cât și cu privire la cuantumul chiriei la care a fost obligat pârâtul să plătească reclamantului.
Un prim motiv de recurs se referă la modalitatea de partajare a imobilului și se solicită alegerea uneia dintre modalitățile de ieșire din indiviziune propuse de d-na. expert B. M. și nu cea care a fost reținută de către instanța de fond, respectiv ieșirea din indiviziune propusă prin raportul de expertiză întocmit de d-l. expert G. G.. S-a criticat varianta propusă de instanță întrucât se apreciază că atât instanța de fond cât și cea de apel au încălcat prevederile disp. art. 6739 cu privire la formarea și atribuirea loturilor și ale art.67310 C.pr.civ. referitoare la scăderea foarte clară a valorii economice a bunului. Urmează a se observa că în varianta propusă de recurent a se avea în vedere de instanță referitor la ieșirea din indiviziune se respectă o anumită formă a loturilor astfel încât în mod evident aceste loturi să poată fi utilizate în viitor pentru realizarea unei construcții. În varianta d-lui. expert G. G. s-a ales o soluție prin care o suprafață de 80 și ceva mp a rămas în indiviziune forțată, așa cum o califică expertul, pe motivul că pe sub această suprafață de teren trec toate conductele care sunt afectate utilizării locuinței aparținând intimatului reclamant, situate în partea din spate a terenului. Apreciază că acesta nu este un motiv real, deoarece traseul acestor conducte în mod evident poate fi modificat. Din raportul de expertiză, din schiță, rezultă foarte clar că lotul pârâtului este împărțit în mai multe suprafețe care sunt lipsite de orice valoare din punct de vedere economic, deoarece pe ele, având în vedere suprafețele, forma și deschiderile nu se poate construi nimic. Prin urmare pentru aceste loturi care se află în centrul orașului C. nu se va mai putea obține niciodată o autorizație de construcție în vederea valorificării lor. Nu s-a ținut cont nici de faptul că există niște anexe construite care potrivit variantei se află pe lotul pârâtului .
Consideră că această modalitate de ieșire din indiviziune este exclusiv în favoarea intimatului reclamant care beneficiază de lotul său și care o valoare economică mult mai mare.
Un al doilea motiv de recurs se referă la capătul de cerere privitor la plata fructelor civile culese. Instanța de fond a fost investită cu soluționarea capătului de cerere privind „obligarea la plata fructelor civile culese de către pârât” și nu la plata fructelor civile care ar fi trebuit culese de către pârât și nu au fost culese. În cauză nu ne aflăm în prezența unei ieșiri din indiviziune asupra unei universalități de bunuri, astfel încât afirmația din cererea de chemare în judecată potrivit cu care „fructele civile trebuie aduse la masa bunurilor de împărțit„ nu are nici un fundament juridic. Autoarea pârâtului P. C. a închiriat către o societate, respectiv S.C. Weber Management S.R.L., în care era asociat fiul ei, bunuri aflate în indiviziune, respectiv spațiile comerciale, a încasat o sumă de bani cu titlu de chirie, iar reclamantul intimat este îndreptățit să primească 1/4 din sumele de bani încasate cu titlu de fructe civile. Deși la dosarul cauzei se află contractele de închiriere înregistrate la administrația financiară, pentru care autoarea pârâtului a plătit și impozitul aferent, instanța în mod greșit a obligat pe pârât să plătească reclamantului 1/4 din sumele de bani pe care le-a încasat S.C. Weber Management S.R.L. de la subchiriași. Pe de o parte în cauză nu s-a constatat simulația contractelor de subînchiriere, iar pe de altă parte pârâtul nu poate fi obligat să plătească ceea ce nu a încasat cu titlu de fructe la nivelul pieții, deoarece acest lucru nu s-a cerut prin cererea de chemare în judecată și nu s-a dovedit reaua credință a pârâtei. Apreciază că trebuie avute în vedere contractele de închiriere încheiate între P. C. și societatea comercială și sumele de bani obținute din aceste contracte de închiriere.
Concluzionând apărătorul recurentului pârât solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat precizând că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Având cuvântul apărătorul intimatului reclamant susține că hotărârile instanțelor de fond sunt legale și temeinice. În speță nu ne aflăm în fața unor motive de recurs reale, pentru că nu se arată în ce măsură s-a încălcat sau nu legea. Recurentul face trimitere la o așa zisă încălcare a dispozițiilor art. 6739 Cod proc.civilă fără să se arate în ce măsură ambele instanțe l-au încălcat, adică în ce măsură nu au ținut cont de unul s-au altul din criteriile enunțate de legiuitor. De asemenea, se face vorbire de încălcarea dispozițiilor art. 67310 Cod proc.civilă fără să se arate din nou de ce instanța de apel, mai cu seamă, a încălcat astfel de prevederi. Consideră că alegerea uneia sau alteia dintre variantele de lotizare, de altfel corect făcute de instanță, nu se subsumează unui motiv de nelegalitate așa cum se afirmă în motivele de recurs, ci unei aprecieri de fapt care nu mai poate fi cenzurată în recurs, altfel decât dacă nu cumva s-ar pune în vedere încălcarea, într-adevăr, sau aplicarea greșită a legii așa cum se încearcă să se spună de recurentul pârât. Pe de altă parte, în cauză s-au efectuat mai multe expertize. O primă expertiză la instanța de fond a fost întocmită de d-na. expert B. M. și un supliment de expertiză la această primă lucrare cu caracter științific cu obligația pentru expert de a ține cont de criteriile de împărțeală avute în vedere de legiuitor și mai cu seamă de criteriul cotei indivize și de criteriul folosinței bunului de-a lungul vremii. Or, acest supliment de expertiză coincide întru-totul cu noua expertiză (contraexpertiză) care s-a efectuat de trei experți la cererea pârâtului recurent pentru că a fost nemulțumit de concluziile suplimentului de expertiză. Atât instanța de fond cât și instanța de apel au socotit în mod judicios că varianta de lotizare existentă în suplimentul de expertiză și în noua expertiză corespunde întru-totul criteriilor pe care legiuitorul le-a enunțat și mai cu seamă criteriului cotei indivize și, de asemenea, criteriului folosinței bunului de-a lungul vremii. Așadar, niciuna din variantele la care recurentul ar dori ca instanța de recurs să se oprească nu satisface niciunul din criteriile enunțate de legiuitor. Prin urmare, în măsura în care instanța de recurs s-ar opri la una sau alta din variantele pe care le propune recurentul astăzi s-ar încălca în mod evident criteriul cotei indivize pentru că s-ar atribui reclamantului mai mult decât cota lui indiviză cu obligarea la sultă, s-ar încălca criteriul folosinței bunului pentru că, i s-ar da reclamantului un bun care nu a fost în folosința lui niciodată, ci în folosința pârâtului, recurentului de astăzi, și, prin urmare, s-ar face într-adevăr numai în această manieră o aplicare greșită a legii.
Pe de altă parte, și cel de-al doilea motiv de recurs este nefondat. În primul rând, dincolo de susținerile recurentului, cererea reclamantului are un fundament legal identificat în doctrină și în jurisprudență în dispozițiile art.483 cod civil 1864, iar faptul că instanțele s-au oprit la soluția includerii în masa de bunuri de împărțit, a valorii fructelor care s-au cules în mod real, este cât se poate de corect. Autoarea recurentului nu a făcut altceva decât să închirieze la un preț modic, mult sub cel de piață, imobilele de-a lungul vremii, pe care le-a exploatat S.C. Weber Management S.R.L., firma fiului său, recurentul pârât în această cauză. Așadar nu se poate spune că trebuie să fie incluse în masa de împărțit valoarea fructelor pe care autoarea recurentului le-a cules, adică sumele modice, ci valoarea fructelor care în mod real firma recurentului le-a cules, adică în raport de criteriile de piață. Solicită a se avea în vedere faptul că în cauză s-au efectuat 3 expertize contabile, primele două au fost contestate de recurentul pârât. Instanța de fond a admis obiecțiunea inițială (cererea de a se efectua o nouă expertiză) și s-a raportat la criteriul valorii fructelor pe care firma S.C. Weber Management S.R.L., firma recurentului, le-a cules, ceea ce s-a și întâmplat prin intermediul acestui ultim raport de expertiză care ajunge la concluzia, valoric vorbind, net inferioare primelor 2 rapoarte de expertize contabile efectuate în cauză. Așadar instanța n-a făcut decât să dea eficiență acestui obiectiv de expertiză pe care recurentul l-a propus și care a avut în vedere, în mod real toate scriptele contabile ale societății de a valorifica bunurile prin închiriere la prețurile de piață și nu la prețurile derizorii pe care autoarea le culegea închiriind spațiile comerciale firmei fiului, recurentul de azi.
Concluzionând apărătorul intimatului reclamant solicită respingerea recursului ca nefondat cu obligarea recurentului la cheltuieli de judecată conform înscrisurilor doveditoare depuse la dosar (onorariu de avocat).
Instanța, fiind lămurită asupra cauzei, în temeiul art. 150 C. pr. civ. declară dezbaterile închise și rămâne în pronunțare asupra recursului.
CURTEA
Asupra recursului civil de față.
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr._ pe rolul Judecătoriei Constanta, reclamantul D. N. I. a chemat în judecată pe pârâta P. C., pentru ca instanța, prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună ieșirea din starea de indiviziune asupra imobilului situat in Constanta, ., și a fructelor civile culese de către pârâta P. C., în perioada iulie 2002 - la zi, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Motivându-și în fapt cererea, reclamantul a arătat, în esență, că este moștenitorul numitei D. I., care, la rândul ei, l-a moștenit pe soțul și tatăl acestora, D. P. I.. Pârâta P. C. este moștenitoarea lui D. Ș., care alături de autorul reclamantului, D. P. I., au fost coproprietarii imobilului, in cote de ¾ si ¼. imobilul a trecut in proprietatea statului in temeiul Decretului nr.92/1950, iar in 1957, Statul a restituit autorilor părților câte un apartament în acest imobil. Prin Dispoziția nr.1704/1l.05.2005, privind completarea și modificarea Dispoziției nr. 2186/14.06.2002 privind restituirea parțială în natură a imobilului situat în Constanta, ., s-a restituit în natură, pârților din proces, în coproprietate, imobilul-parter situat in Constanta, ., precum si terenul aferent acestuia, in suprafața de 632,75 mp., iar prin restituirea restului de imobil, ce se afla încă in proprietatea Statului, s-a reconstituit dreptul lor de proprietate, în cotele inițiale, asupra imobilului. Imobilul are doua corpuri de casa - unul, mai vechi, in care s-a restituit autorului reclamantului un apartament modest, si al doilea - la ., unde se afla spatiile comerciale. De la emiterea dispoziției 2186/14.06.2002, parata a închiriat spatiile comerciale ce i s-au restituit si care aveau aceasta destinație chiar anterior restituirii, fiind închiriate unor comercianți, parata încasând exclusiv chiriile, astfel încât acestea, reprezentând fructele civile, trebuie aduse la masa de împărțit.
În dovedirea cererii, s-a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu și expertiză tehnică imobiliară și, dacă se va impune și expertiză contabilă.
În drept s-au invocat dispozițiile art.728, art.741 si 742 c.civ., art.673/l-673/14 c.pr.civ.
Prin sentința civilă nr._ din 15 noiembrie 2011, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul civil mai sus menționat a fost admisă cererea reclamantului și dispusă ieșirea din indiviziune a părților asupra imobilului situat în C., . (construcție și teren) și, ca efect al ieșirii din indiviziune, fiind atribuite după cum urmează:
- reclamatului D. N. I., lotul I, respectiv cota de 1/4 teren, construcția C4 și spațiul comercial C1/dr.2, în valoare totală de 97.869 euro.
- pârâtului P. E., lotul II, cota de 3/4 teren, construcția C2 și C3, C1/stg.+ C1/dr/1, în valoare totală de 276.078 euro.
S-a dispus menținerea în indiviziune a suprafeței de teren de 79,82 mp, individualizată în raportul de contraexpertiză tehnică judiciară și aducerea la masa de împărțit a fructelor civile culese de autoarea pârâtului, a căror contravaloare este în sumă de 231.908 lei.
Prima instanță a mai dispus obligarea pârâtului la plata către reclamant a sumei de 57.977 lei, reprezentând echivalentul valoric al cotei de 1/4 (cota reclamantului succesorală legală), cu compensarea cheltuielilor de judecată conform cotelor legale ale părților.
In considerentele hotărârii mai sus menționate s-a reținut că numiții P. C. și D. I. N. sunt moștenitorii defuncților frați D. S. și D. I., foști proprietari ai imobilului situat astăzi in . in cote de ¾ si respectiv ¼. Proprietatea fraților D. Ș. și D. I. cuprindea la naționalizare, terenul in suprafață 632,75 mp, 3 corpuri de construcții, precum și parterul și subsolul construcției p+2 situată la stradă. Proprietatea inițială a fraților D. S. și D. I. era constituită din suprafața de 632,75 mp teren și cele trei corpuri de construcție situate in fundul curții și in stânga, fiind dobândită astfel: 1/2 din imobil a fost dobândit in cote egale de câte 1/4 pentru fiecare, prin actul de vânzare de drepturi succesorale încheiat la 22.12.1933, iar 1/2 din imobil a fost dobândit de D. S. in urma licitației din 17.03.1934, astfel ca in anul 1934, D. S. deținea cota ideală 3/4 din imobilul format din teren in suprafață de 632,70 mp și cele trei corpuri de construcție, iar D. I. deținea cota ideală de 1/4 din același imobil. In anul 1936 a fost obținută autorizația de construire nr._/04.05.1936, pe numele D. S. și D. I., in scopul edificării unei clădiri p+2 . parter (situată la stradă), iar din fișa 1962/13.02.1941 a cărții funciare, s-a retinut că la acea dată frații D. S. și D. I. edificaseră numai parterul construcției autorizate in anul 1936 si dețineau întregul imobil în indiviziune și în cote ideale de 3/4 - D. S. și 1/4 - D. I., ce a trecut in proprietatea statului in temeiul Decretului nr. 92/1950.
S-a mai arătat că etajele 1 si 2, existente astăzi, reprezintă o construcție edificată ulterior de către stat, in anul 1956, iar in anul 1957, statul a restituit autorilor părților o parte din construcții, respectiv câte „ un apartament" in acest imobil, astfel: prin procesul verbal nr. 8/08.05.1957, încheiat de Sfatul Popular al Orașului C., transcris sub nr. 493/07 iunie 1957, la Grefa Tribunalului C., lui D. I. i s-a restituit apartamentul situat in partea din spate a curții, având suprafața totală menționată de 109,15 mp (parter +etaj), iar prin procesul verbal nr. 9/08.05.1957, lui D. S. i s-a restituit apartamentul format din corpurile de construcție situate in fundul curții și în partea stângă.
Din înscrisurile existente la dosar a rezultat că restul proprietății acestor autori, respectiv terenul in suprafață de 632,75 mp precum și parterul și subsolul construcției p+2 de la stradă au rămas în continuare în proprietatea statului, fiind retrocedate numitei P. C. si lui D. I. in coproprietate și in indiviziune, prin Dispoziția nr. 1704/ 11.05.2005 a Primarului Mun. C., emisă pentru modificarea parțială a dispoziției nr. 2186/14.06.2002, in urma unor acțiuni civile intre părți, in care instanța a pronunțat nulitatea absolută parțiala a 2186/14.06.2002, iar ulterior, Dispoziția nr. 1704/11.05.2005 a fost completată cu dispoziția nr. 6075/07.10.2008 a Primarului Mun. C., in sensul acordării unui drept de servitute de trecere proprietarilor spatiilor de locuit vândute la etajele 1 și 2 ale construcției P+2.
S-a mai reținut că prin actul de donație aut. nr. 116/07.01.1974, la notariatul de Stat C., D. S. și D. P. au donat nepoatei de fiică, P. Olive-A. S. (actuală Weber), nuda proprietate a unei părți din imobil formată din 3 camere și trei holuri, împreună cu suprafața indiviză de 69,90 mp teren, iar în anul 1983, acest imobil a trecut din nou in proprietatea statului, la plecarea din țară a numitei P. (Weber) Olive-A. S., prin Dispoziția nr. 568/17.12.1983, emisă de autoritatea locală, in baza Decretului nr. 223/1974.
Ulterior, in anul 1999, mai precizează instanța de fond, prin Hotărârea nr. 737/28.09.1999 a Consiliului Județean Constanta, s-a admis cererea numitei P. (Weber) Olive-A. S., cetățean român cu domiciliul în străinătate, în calitate de proprietară, prin mandatari P. C. (actuala pârâtă) și P. P. R., dispunându-se restituirea imobilului situat în C., ., compus din 3 camere și dependințe, și teren aferent in suprafață de 69,90 mp., iar în anul 2003, P. (Weber) Olive-A. S. a vândut fratelui său, P. E., prin actul de vânzare-cumpărare nr. 3152/21.05.2003, întregul drept de proprietate asupra imobilului situai in C., ., compus din teren în suprafață indiviză de 69,90 mp - din suprafața totală de 632,75 mp conform actelor si locuința C2 – parter, cu suprafața construita de 55,34 mp, formata din 3 camere si dependințe.
S-a mai reținut că urmare a decesului coproprietarei P. C., intervenit in cursul judecații, coproprietatea aparține lui P. E. - moștenitorul numitei P. C. - și reclamantului, dispunându-se introducerea în cauză a numitului P. E., în calitate de pârât, iar prin Dispoziția nr. 2186/14.06.2002, emisă de către Primarul Municipiului Constanta, s-au restituit în natura numitei P. C. magazinele de la parterul construcției p+2, parte ridicata in anul 1936, iar această dispoziție a fost atacată de către reclamantul D. I. N., care a solicitat să se constate nulitatea absolută parțiala a acesteia, emisă de către Primarul Municipiului Constanta, să se dispună obligarea Primarului Municipiului C. să emită o dispoziție de restituire către coindivizarii D. I. N. si P. C. in cote de 1/4 si respectiv 3/4 potrivit actelor de proprietate ale pârtilor, instituirea unui sechestru judiciar asupra imobilului in litigiu si numirea in calitate de sechestru judiciar in persoana paratei P. C..
La instanța de fond, așa cum se retine si prin sentința civilă nr. 470/08.04.2004, a Tribunalului Constanta, reclamantul si-a precizat acțiunea, iar instanța de fond s-a pronunțat asupra următoarelor capete de cerere: constatarea nulității absolute a dispoziției nr. 2186/14.06.2002, emisă de către Primarul Municipiului Constanta privind restituirea parțială în natură a imobilului ( parter ) situat in Constanta, . către P. C., constatarea calității de coproprietari a pârtilor cu privire la imobil construcții si teren, obligarea pârâților la cheltuieli de judecata.
Instanța de apel, prin decizia civila nr. 44/C/17.01.2005 pronunțată de către Curtea de Apel C., în dosarul nr. 1168/C/2004, a obligat Primarul Municipiului Constanta să emită o dispoziție de restituire către coindivizarii D. I. N. și P. C. în cote de 1/4 și respectiv ¾, potrivit actelor de proprietate ale acestora, pentru întreg imobilul teren si construcții si a menținut dispoziția instanței de fond referitoare la anularea in parte a dispoziției nr. 2186/14.06.2002 emisa de către Primarul Municipiului Constanta, în sensul ca si reclamantul este parte cu o cota de 0,23 % din construcțiile restituite, ceea ce înseamnă ca dispoziția este menținută ca valabila cu acesta mențiune. Ca urmare a deciziei de mai sus, s-a emis Dispoziția nr. 1704/11.05.2005 a Primarului Municipiului Constanta, prin care se restituie către pârti numai parterul imobilului si suprafața de teren, în cote indivize.
Instanța de fond a mai apreciat că întrucât între Decizia Curții de Apel Constanta și Dispoziția nr. 1704/11.05.2005, a Primarului Municipiului Constanta, există o contradicție în sensul că instanța de apel a obligat Primarul Municipiului Constanta sa emită o dispoziție de restituire către coindivizarii D. I. N. si P. C., în cote de 1/4 si respectiv ¾, potrivit actelor de proprietate pârtilor, pentru întreg imobilul teren si construcție, iar prin Dispoziția atacată se restituie imobilul parter situat în C., ., fără să se facă mențiune cu privire la construcția ocupată de către D. I. N., si nici cu privire la cotele pârti, s-a formulat de către P. C., in baza art. 24 din Legea nr. 10/2001, contestație împotriva Dispoziției nr. 1704/11.05.2005, a Primarului municipiului C. contestație prin care solicita anularea parțiala a dispoziției 1704/11.05.2005 a Primarului Municipiului Constanta, in sensul ca obiectul Dispoziției îl reprezintă imobilul din Constanta, ., alcătuit din teren în suprafața de 632,75 m.p. si construcție, respectiv construcție - parter si locuința p + 1 situata in partea din spate imobilului, totul în coproprietate și indiviziune in cote de ¾ pentru P. C. și 1/4 pentru D. I. N..
Instanța de fond a reținut aplicabilitatea dispozițiilor art. 6739 C.p.civ. potrivit cărora: „la formarea și atribuirea loturilor, instanța va ține seama, după caz, și de acordul părților, mărimea cotei-părți ce se cuvine fiecăreia ori masa bunurilor de împărțit, natura bunurilor, domiciliul și ocupația părților, faptul că unii dintre coproprietari, înainte de a se cere împărțeala, au făcut construcții, îmbunătățiri cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea" și având în vedere dispozițiile art. 728 C. civ., conform cărora: „nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune”, precum și concluziile părților cu privire la modalitatea de soluționare a cauzei, si concluziile rapoartelor de expertiza care fac parte integranta din prezenta hotărâre, a admis cererea dispunând ieșirea din indiviziune a părților asupra imobilului situat în C., . (construcție și teren) și, ca efect al ieșirii din indiviziune, a atribuit după cum urmează: reclamatului D. N. I., lotul I, respectiv cota de 1/4 teren, construcția C4 și spațiul comercial C1/dr.2, în valoare totală de 97.869 euro si pârâtului P. E., lotul II, cota de 3/4 teren, construcția C2 și C3, C1/stg.+ C1/dr/1, în valoare totală de 276.078 euro, astfel cum au fost loturile individualizate și evaluate în raportul de contraexpertiză tehnică judiciară efectuat de către experții Gh. G., Amet Senol și B. D., dispunând totodată și păstrarea în indiviziune a suprafeței de teren de 79,82 mp, individualizată în raportul de contraexpertiză tehnică judiciară.
In masa bunurilor de împărțit au fost incluse și fructele civile culese exclusiv de autoarea paratului si de acesta prin închirierea spatiilor comerciale de la . că atât timp cat fructele au o existentă proprie și de sine stătătoare, fiecare coproprietar, care se găsește în indiviziune asupra bunului respectiv, este îndreptățit să le culeagă, potrivit cotei sale de proprietate (art.483 c.civ.).
Din probele administrate în cauză, rezultă faptul că autoarea paratului, P. C., a închiriat către o societate, respectiv S.C. Weber Management S.R.L., bunuri aflate în indiviziune, respectiv spatiile comerciale, si a încasat o suma de bani cu titlu de chirie, iar reclamantul este îndreptățit sa primească o parte din sumele încasate cu titlu de fructe civile, conform cotei sale succesorale legale.
S-a mai relevat că expertiza efectuată în cauză de către expert Alim Ismet (răspuns la obiecțiuni) a statuat ca venitul net a fost de_ lei, astfel că s-a dispus aducerea la masa de împărțit a fructelor civile culese de autoarea pârâtului, a căror contravaloare este în sumă de 231.908 lei și a dispus obligarea pârâtului la plata către reclamant a sumei de 57.977 lei, reprezentând echivalentul valoric al cotei de 1/4 (cota reclamantului succesorală legală).
Împotriva hotărârii mai sus menționate a formulat apel numitul P. E. P., în calitate de moștenitor al pârâtei P. C., prin care a criticat hotărârea instanței de fond pentru nelegalitate si netemeinicie.
In motivare s-a arătat că prin decizia civilă nr. 44 din 17 ianuarie 2004, pronunțată de Curtea de Apel C., in dosarul nr. 1168/C/2004 a fost menținută dispoziția referitoare la anularea în parte a dispoziției nr. 2186 din 14 iunie 2002, emisă de Primarul municipiului C., în sensul că și reclamantul este parte cu o cotă de 0,23 % din construcțiile restituite, ceea ce înseamnă că dispoziția este menținută ca valabilă cu această mențiune.
S-a mai arătat că anexele 3,4a si 4b cuprind variantele 2,3a si 3b de ieșire din indiviziune, respectând toate criteriile prevăzute de art. 673 ind.9 C.proc.civ. potrivit căruia. la formarea și atribuirea loturilor, instanța trebuie să țină seama și de acordul părților, mărimea cotei părți ce se cuvine fiecăreia ori masa bunurilor de împărțit, natura bunurilor, faptul că unii coproprietari au făcut construcții, îmbunătățiri, cu acordul coproprietarilor, însă apelanții optează pentru cea de-a treia variantă.
S-a mai învederat faptul că lotul pârâtului este împărțit în mai multe suprafețe care sunt lipsite de orice valoare din punct de vedere economic, întrucât potrivit normelor urbanistice nu se poate edifica vreo construcție și se solicită a se avea în vedere că nu au fost luate în considerare prevederile art.673 ind.10 C.proc.civ. care se referă la scăderea valorii economice a bunului.
In ceea ce privește obligarea la plata fructelor civile urmează că aducerea la masa de împărțit a fructelor civile nu are vreun fundament juridic, întrucât din probele administrate nu a rezultat simulația contractelor de subînchiriere in sensul că beneficiarul acestor sume ar fi fost pârâta, sau că suma obținută din locațiune ar fi fost mai mare, iar pe de altă parte pârâtul nu poate fi obligat să plătească reclamantului ceea ce nu a încasat cu titlu de fructe la nivelul pieței imobiliare.
Prin întâmpinare intimatul D. N. a solicitat respingerea apelului ca nefundat, cu consecința menținerii ca temeinică și legală a hotărârii instanței de fond.
In motivare s-a arătat că potrivit raportului de expertiză tehnică efectuat in cauză, suprafața de 79,82 mp. să rămână in indiviziune forțată și este afectată nu numai unor utilități comune ambelor loturi, dar și pentru accesul la lotul I din stradă pentru reclamant precum și proprietarilor dobânditori de apartamente, fiind instituită o servitute de trecere in favoarea acestora, ce a fost stabilită prin decizia nr. 1704/2005, a Primarului municipiului C., fiind emisă în executarea unei hotărâri judecătorești irevocabile.
În ceea ce privește obligarea la plata contravalorii chiriei s-a arătat că respectivul contract de subînchiriere cu . este de fapt societatea fiului pârâtei, iar în prezent el însuși este coproprietar asupra imobilului respectiv.
Prin Decizia civilă nr.53 din 04.02.2013 Tribunalul C. a respins apelul pârâtului P. E. P. ca nefondat.
A fost obligat apelantul pârât la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2000 lei către intimatul reclamant D. N. I..
Pentru a pronunța această soluție instanța de apel a reținut, în esență, următoarele:
În referire la modalitatea de ieșire din indiviziune asupra imobilului situat în C., . s-a reținut că varianta propusă prin raportul de contraexpertiză tehnică imobiliară întocmit de experții G. G., B. D. și Amet Senol (filele 112-118 dosar fond) corespunde exigențelor art.6739 Cod proc.civilă, loturile formate fiind corespunzătoare cotelor de proprietate ale părților implicate în conflictul judiciar.
În ceea ce privește suprafața de teren de 79,82 m.p. pentru care s-a menținut de către instanța de fond starea de coproprietate a părților, Tribunalul C. a reținut că soluția este judicioasă, deoarece pe acest teren se află amplasate utilitățile ce deservesc toate construcțiile din spatele imobilului, construcții ce au fost atribuite atât reclamantului, cât și pârâtului și de asemenea pe acest lot se realizează și accesul la aceste locuințe, cât și la etajele superioare din corpul de la stradă, etaje construite de Statul Român după naționalizarea spațiilor comerciale de la parterul clădirii și care sunt ocupate de chiriașii cumpărători ai spațiilor locative, lipsite de altă cale de acces la propriile locuințe.
În ceea ce privește cererea de partajare a fructelor civile produse de imobil până la data partajării sale s-a reținut că în condițiile în care imobilul indiviz a făcut obiectul închirierii, ambii coproprietari sunt îndreptățiți să beneficieze de fructele civile corespunzător cotei lor de proprietate.
În ceea ce privește cuantumul chiriei supuse partajului, a reținut instanța de apel că Judecătoria C. în mod judicios a statuat că reclamantul este îndreptățit să primească o cotă de 1/4 din chiria percepută de S.C. Weber Management S.R.L. în urma subînchirierii bunului indiviz, motivat de faptul că aceste chirii corespund valorii reale cu care se închiriau pe piața liberă astfel de spații comerciale, în timp ce chiria percepută de coindivizoarea P. C. a fost o chirie modică, stabilită în considerarea calității fiului său de asociat al S.C. Weber Management S.R.L., în calitate de locator.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâtul P. E. P. care a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod procedură civilă, atât sub aspectul modalității de partajare a imobilului, cât și cu privire la cuantumul chiriei la care a fost obligat să plătească reclamantului.
1.Susține recurentul pârât că partajarea imobilului din C., . s-a făcut în natură prin formarea și atribuirea de loturi cu încălcarea dispozițiilor art. 6739 și 67310 Cod procedură civilă.
Astfel, deși în cauză au fost efectuate mai multe expertize tehnice de specialitate, instanțele de fond și de apel în mod greșit au statuat că opinia exprimată în raportul de contraexpertiză realizat de experții G. G., B. D. și Amet Senol reprezintă modalitatea adecvată de ieșire din indiviziune, care asigură respectarea drepturilor coindivizorilor și corespunde interesului acestora. În realitate această variantă de lotizare îl dezavantajează net pe pârât, lotul atribuit acestuia este lipsit de orice valoare economică, întrucât în raport cu suprafața și deschiderea acestuia, în viitor nu se mai poate construi nimic pe teren. Mai mult, suprafața de teren rămasă în indiviziune – 81 m.p.- nu se justifică deoarece utilitățile care o traversează pot fi oricând mutate pe laturile copartajanților, nefiind necesară o așa zisă servitute de trecere pe mijlocul întregului lot.
2.Hotărârea instanței de fond este în egală măsură nelegală și sub aspectul admiterii în totalitate a capătului de cerere privind obligarea pârâtului la plata fructelor civile culese.
Se susține că instanța de fond a fost investită cu o cerere de „obligare la plata fructelor civile culese de către pârât” și nu la plata fructelor care ar fi trebuit culese de către pârât și nu au fost culese.
Autoarea pârâtului P. C. (pârâta inițială din cauză) a închiriat către o societate comercială respectiv către S.C. Weber Management S.R.L. bunuri aflate în indiviziune, respectiv spațiile comerciale ce fac obiectul partajului, iar reclamantul era îndreptățit să primească 1/4 din sumele încasate de mama recurentului cu titlu de fructe civile.
Deși la dosarul cauzei existau depuse contracte de închiriere înregistrate la administrația financiară pentru care autoarea pârâtului a și plătit impozit, instanțele de fond nu au înțeles să aibă în vedere chiria încasată de coproprietară, ci s-au raportat la chiria percepută de S.C. Weber Management S.R.L. de la subchiriași.
O asemenea soluție ar fi fost judicioasă numai în situația în care s-ar fi constatat simulația contractului de subînchiriere, în sensul că beneficiarul sumelor percepute cu titlu de chirie ar fi fost P. C., sau că în realitate chiria percepută de aceasta ar fi fost mai mare decât cea înscrisă în contractul de închiriere.
Pe de altă parte pârâtul nu poate fi obligat să plătească reclamantului ceea ce nu a încasat cu titlu de fructe la nivelul pieței, deoarece acest lucru nu s-a cerut prin cererea de chemare în judecată și pe de altă parte nu s-a dovedit reaua-credință a pârâtei.
Prin întâmpinare intimatul reclamant D. N. I. a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Referitor la cererea de partaj a imobilului se susține că aceasta a fost în mod judicios soluționată, cu respectarea criteriilor legale reglementate pentru formarea și atribuirea loturilor în natură coindivizorilor cât și cu respectarea cotelor indivize ale părților.
În referire la suprafața de teren de 79,82 m.p. menținută în stare de indiviziune, s-a reținut că această situație a fost impusă de configurația clădirilor aflate pe terenul indiviz și de împrejurarea că acest teren este utilizat pentru accesul la lotul I atribuit reclamantului, dar și pentru accesul proprietarilor de apartamente construite de Stat după naționalizare și înstrăinate chiriașilor, această servitute de trecere fiind instituită prin Dispoziția nr.6075/7.10.2008 care a modificat Dispoziția nr.1704/2005 emisă de Primarul Municipiului C. în procedura legii nr.10/2001 și care reprezintă titlul de proprietate al coindivizorilor.
Aceste dispoziții au făcut obiectul controlului instanței de judecată, iar prin hotărâri irevocabile s-a statuat că sunt legale, situație în care în prezentul litigiu nu se poate aduce nicio modificare acestor dispoziții.
În referire la critica ce vizează cuantumul fructelor civile supuse partajului, se solicită a fi respinsă ca nefondată, întrucât nu se poate partaja doar suma ce reprezintă chiriile modice percepute de coproprietara P. C. din închirierea spațiilor comerciale către S.C. Weber Management S.R.L., firma fiului său P. E., acum el însuși coproprietar, cât timp s-a dovedit că pe piața liberă chiriile aveau o valoare net superioară celor înscrise în contractele de închiriere depuse la dosar de către P. C., iar firma chiriașă a perceput, în urma subînchirierii acelorași spații chirii mult mai mari, astfel cum s-a stabilit prin expertiza contabilă.
Analizând legalitatea hotărârii Tribunalului C. în raport de criticile recurentului pârât, Curtea constată că recursul este fondat și urmează a fi admis pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:
1.Criticile recurentului pârât ce vizează modalitatea de partajare a imobilului din C., . se rețin a fi nefondate pentru următoarele considerente:
Partajul este operațiunea juridică prin care, în cazul coproprietății obișnuite, cât și în cazul indiviziunii, drepturile reale principale pe cote – părți se transformă în drepturi pure și simple asupra unor părți materiale din acestea ori asupra echivalentului acestor bunuri.
Art. 741 al.(1) Cod civil (1864), consacră principiul egalității în natură și în valoare a loturilor, iar art. 6739 Cod proc.civilă prevede în mod expres criteriile ce trebuie avute în vedere de instanță la formarea și atribuirea loturilor, subliniind că „instanța va ține seama după caz și de acordul părților, mărimea cotei-părți ce se cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărțit, natura bunurilor, domiciliul și ocupația părților, faptul că unii dintre copărtași înainte dea cerere împărțeala au făcut construcții, îmbunătățiri, cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea”, criterii strâns legate de situația concretă în care se găsesc copărtașii.
Curtea constată că modalitatea de sistare a stării de indiviziune stabilită prin raportul de contraexpertiză, însușit de prima instanță de judecată,-corespunde criteriilor impuse de art. 6739 Cod proc.civilă întrucât a urmărit în principal formarea și atribuirea unor loturi în natură tuturor copărtașilor, cu respectarea suprafețelor de teren menționate în actele de proprietate ale părților și având în vedere modalitatea în care acestea au ocupat construcțiile cu destinația de spații de locuit după preluarea lor de către stat și până la data aplicării Legii nr.10/2001, când s-a dispus restituirea în natură și în indiviziune și a restului de construcții cu destinația de spații comerciale și a terenului aferent.
Pe de altă parte această modalitate de partaj respectă și regula potrivit căreia la formarea și atribuirea loturilor instanța de judecată trebuie să atribuie părților bunuri de aceeași natură și valoare avându-se în vedere realizarea unui echilibru între copartajanți.
Astfel, Curtea constată că pe terenul indiviz în suprafață totală de 632,70 m.p. autorii părților au edificat, anterior preluării imobilului de către stat, mai multe corpuri de clădire cu funcționalități distincte, care au fost exploatate de-a lungul timpului conform acestor destinații. Astfel în spatele lotului au fost amplasate construcții cu destinația de spații de locuit, iar corpul de clădire din față, cu acces la . destinația de spațiu comercial, fiind astfel conceput încât să utilizeze întreaga lungime a fațadei (9,15 m.l.), adică pe toată latura proprietății, accesul la locuințele din spatele curții realizându-se printr-un gang special, pe același teren fiind amplasate și toate utilitățile ce deserveau clădirile (canalizare, conducte de apă și racordul electric).
Prin raportul de contraexpertiză s-a urmărit crearea unor loturi echilibrate, cu respectarea cotelor de proprietate ale coindivizorilor, astfel încât fiecare coproprietar să primească atât construcții cu destinația de spațiu de locuit, cât și spații comerciale, producătoare de fructe civile, fiecare lot atribuit părților conținând bunuri de același fel cu respectarea principiului echivalenței valorice.
Susținerea recurentului pârât, în sensul că această variantă de sistare a stării de indiviziune îl dezavantajează motivat de faptul că pe lotul ce i-a fost atribuit, în raport cu suprafața și deschiderea acestuia, nu se mai poate construi nimic în viitor nu poate fi reținută ca fondată de către instanță și nu poate conduce la modificarea modalității de partaj.
Se impune a se sublinia faptul că instanțelor de judecată investire cu soluționarea partajului le incumbă obligația de a aplica toate criteriile reglementate de dispozițiile art. 6739 Cod proc.civilă pentru partajarea bunului indiviz în starea în care se găsește acesta la data partajului, respectiv în raport cu structura imobilului indiviz la data sesizării instanței, iar nu în considerarea planurilor de viitor ale părților implicate în conflictul judiciar.
Astfel se constată că la data partajului imobilul din C., . reprezintă un imobil complet, compus din construcții cu destinații diferite (spații de locuit și spații comerciale) și terenul aferent acestora în suprafață totală de 632,70 m.p., teren ce trebuie să asigure, în urma partajării, funcționalitatea normală a clădirilor pe care le deservește – respectiv accesul la spațiile locative coproprietatea părților, accesul la spațiile locative proprietatea unor terți (apartamentele situate la etaj 1 al clădirii de la . amplasarea utilităților ce deservesc aceste construcții deja existente.
Prin urmare, împrejurarea potrivit căreia unul dintre copartajanți intenționează sau nu să mai construiască și alte edificate pe terenul atribuit în urma partajului, nu prezintă relevanță asupra modalității de sistare a indiviziunii, instanța de apel aplicând corect criteriile reglementate de art. 6739 și 67310 Cod proc.civilă pentru partajarea imobilului, în natură, în raport cu starea și structura în care acesta se află la momentul partajului.
Referitor la terenul în suprafață de 78,92 m.p. menținut în indiviziune prin hotărârea atacată, teren asupra căruia există constituită și o servitute de trecere în favoarea chiriașilor cumpărători ai locuințelor situate la etajul I al clădirii de la ., edificate de Statul Român după preluarea bunului de la autorii părților, Curtea constată că soluția este judicioasă și corespunde interesului copartajanților, criticile recurentului pârât fiind nefondate și sub acest aspect.
Prin Dispoziția nr.1704/11.05.2005 Primarul Municipiului C. a dispus restituirea către P. C. și D. I. în indiviziune a spațiilor comerciale de la parterul Corpului de la stradă (notat C1 în planurile anexă la raport) precum și terenul în suprafață totală de 632,70 m.p.
Dispoziția nr.1704/11.05.2005 a fost completată cu Dispoziția nr.6075/07.10.2008 a Primarului Municipiului C. în sensul acordării unui drept de servitute de trecere proprietarilor spațiilor de locuit de la cele două etaje ale construcției C1, spații vândute în baza Legii nr.112/1995.
Această dispoziție nu putea să rămână nevalorificată de către experții imobiliari în cadrul raportului de contraexpertiză, aceștia constatând că întregul perimetru E-F-G-Y-X-H-V-U-T-4-P-3-2-1-E (culoarea galben pe schița anexă – fila 118 dosar fond), este traversat de utilități – apă și canalizare pentru construcțiile din spate, atribuite atât reclamantului cât și pârâtului, de accesul la aceste locuințe din spatele curții imobilului, dar și de accesul la etajele superioare din corpul de la stradă, în locuințele vândute de Statul Român chiriașilor cărora li s-a recunoscut un drept de servitute de trecere, necontestat.
Chiar autorii părților din litigiu au proiectat gangul de trecere dintre magazine special pentru accesul la locuințele din spate, din aceste considerente au amplasat utilitățile pe acest traseu chiar și racordul electric pentru toți coproprietarii este amplasat pe acest culoar. Corpul din față – spațiile comerciale – au fost astfel concepute încât să utilizeze întreaga lungime a fațadei de 9,15 m.l., adică pe toată proprietatea, cu un gang de acces atât pentru proprietarii din spate, cât și pentru accesul la viitoarele apartamente de la etaj pe care proprietarii intenționau să le realizeze prin supraetajarea magazinelor de la parter.
Această supraetajare a fost realizată de către Statul Român, ulterior naționalizării imobilului, iar spațiile locative de la etajul clădirii au fost înstrăinate după 1990 foștilor chiriași, care în prezent nu au o altă cale de acces la drumul public decât prin gangul realizat de autorii părților, respectiv pe culoarul din curte pe traseul căruia au fost amplasate și utilitățile imobilului.
De altfel se reține că această servitute de trecere a fost recunoscută proprietarilor locuințelor situate deasupra spațiilor comerciale, prin Dispoziția nr.6075/07.10.2008 emisă de Primarul Municipiului C. în procedura Legii nr.10/2001, iar modificarea acestei servituți de trecere nu mai este posibilă.
În raport de această situație juridică a terenului în suprafață de 78,92 m.p., s-a apreciat în mod judicios că este echitabil pentru ambele părți ca terenul să fie menținut în indiviziune, numai în acest fel putându-se păstra un echilibru între coindivizarii care suportă împreună servitutea de trecere recunoscută chiriașilor cumpărători din locuințele situate la etajul corpului cu spații comerciale și pe de altă parte această soluție nu implică nici costuri suplimentare pentru refacerea tuturor utilităților ce deservesc imobilele din spatele curții, ambii copartajanți devenind în urma ieșirii din indiviziune proprietari ai unor corpuri de locuințe care nu au acces la calea publică, decât pe culoarul în suprafață de 78,92 m.p. teren.
2.Se rețin a fi fondate însă criticile recurentului pârât ce vizează cuantumul fructelor civile ce trebuie restituire reclamantului de către coindivizorul care le-a perceput.
Proprietatea comună pe cote părți se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate însuși este fracționat pe cote părți aritmetice ideale, egale sau inegale – cum e cazul în speță, iar obiectul rămâne nefracționat în materialitatea sa. Datorită acestei modalități de fracționare a dreptului de proprietate, în cazul coproprietății, exercitarea atributelor dreptului de proprietate - folosința, dispoziția și dreptul de culegere a fructelor - prezintă anumite particularități.
Folosința este acel atribut al dreptului de proprietate care permite proprietarului să întrebuințeze bunul în propriul său interes, dobândind veniturile și fructele pe care bunul le produce.
Bunul comun poate fi folosit împreună cu toți coproprietarii, dar de cele mai multe ori bunul este folosit exclusiv doar de unul dintre coproprietari – cum este și cazul imobilului situat în C., ., care a fost folosit numai de către pârâta P. C. (în prezent decedată), autoarea recurentului pârât.
În practica judiciară s-a statuat că fructele „dobândesc, din momentul culegerii lor, o existență proprie și de sine-stătătoare în raport de lucrul care le-a produs”.
Recunoscând deci că fructele au o existență proprie și de sine stătătoare și că ele au intrat sub această formă, în patrimoniul proprietarilor în indiviziune asupra lucrului care le-a produs înseamnă că fiecare proprietar este îndreptățit să le și culeagă, potrivit cotei sale de proprietate (Tribunalul Suprem, secția civilă, decizia nr.737/1979, în V. S., D. civil. Drepturile reale principale, vol.II, pag.71).
În ceea ce privește fructele civile acestea se obțin numai prin intermediul unor acte juridice care au ca obiect cedarea folosinței bunului în schimbul plății unor venituri periodice cum sunt dobânzile sau chiriile.
În speță instanțele de fond au reținut în mod judicios faptul că numai unul dintre coproprietari, respectiv autoarea recurentului pârât a închiriat întregul imobil unei societăți comerciale și a beneficiat după anul 2002 de plata chiriei, percepând astfel fructele pentru întregul imobil deținut în coproprietate cu reclamantul. În această situație în mod corect s-a statuat că reclamantul coindivizar are dreptul să i se restituie fructele civile la care era îndreptățit corespunzător cotei sale de proprietar – 1/4 din imobil.
Așadar, de la bun început, fructele civile se culeg în proprietatea pură și simplă de către fiecare coproprietare al bunului frugifer, fără a se mai pune problema partajării lor, chiar și atunci când un coproprietar culege toate fructele civile, el restituie partea cuvenită celorlalți nu ca o formă de partaj ci pe temeiul gestiunii de afaceri, al mandatului, al îmbogățirii fără justă cauză sau al răspunderii civile delictuale, după caz.
Sub aspectul acestei chirii ce trebuia restituită reclamantului se constată că Tribunalul C. a reținut în mod greșit că acesta se raportează la chiria obținută de chiriașul S.C. „Weber Management” S.R.L. ca urmare a subînchirierii bunului imobil, iar nu la chiria încasată efectiv de coproprietara P. C., conform contractelor de închiriere depuse la dosar, și care au fost înregistrate la Administrația Financiară.
Numai în condițiile în care prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-ar fi statuat că toate contractele de închiriere încheiate între coindivizorii P. C. și S.C. „Weber Management” S.R.L. sunt inopozabile reclamantului, întrucât au fost încheiate în scopul fraudării drepturilor acestuia, sau că aceste contracte au fost simulate sub aspectul cuantumului chiriei, coproprietara obținând o chirie superioară celei menționată în contract, reclamantul ar fi fost îndreptățit să obțină o sumă de bani echivalentă cu cota de 1/4 din chiria practicată pe piața liberă prin închirierea unor spații comerciale în intravilanul Municipiului C..
Împrejurarea că fiul coproprietarei P. C. este asociatul S.C. „Weber Management” S.R.L. nu poate conduce la concluzia că stabilirea unui cuantum al chiriei inferior celei practicate pe piața liberă, s-a făcut în scopul fraudării drepturilor reclamantului, sau că sumele obținute de chiriaș din subînchirierea acelorași spații comerciale au fost încasate efectiv de către P. C., aceste aspecte nefăcând obiectul sesizării instanței de judecată și respectiv nu au făcut obiectul dezbaterilor părților în fața instanțelor de fond.
De altfel, din analiza contractelor de închiriere nr._/27.07.2002 și nr._/2003 înregistrate la Administrația Finanțelor Publice C., Curtea constată că acestea au fost încheiate anterior recunoașterii calității reclamantului de coproprietar asupra spațiilor comerciale supuse închirierii, iar chiria modică stabilită de proprietara P. C. a avut în vedere starea fizică a acestor spații comerciale, părțile contractului de închiriere convenind prin actul adițional încheiat la data de 1.07.2003 că S.C. „Weber Management” S.R.L., în calitate de chiriaș va efectua lucrări de amenajare interioară și exterioară a clădirii.
Prin același contract s-a convenit cu privire la refacerea și modernizarea instalației sanitare, a instalațiilor electrice și a instalației termice, realizarea izolației termice a clădirii, realizarea de compartimentări, lucrări plafon fals, lucrări rigips, înlocuire pardoseli, lucrări termopan, părțile convenind ca după realizarea acestor lucrări, chiria lunară se va negocia, în funcție de nivelul amortizării investiției realizate de locatar (filele 264-272 dosar fond).
În raport de aceste înscrisuri și față de limitele investirii instanței prin cererea de chemare în judecată - reclamantul a solicitat ca pârâta P. C. să îi restitui contravaloarea fructelor civile ce i se cuveneau ca urmare a închirierii bunului indiviz, respectiv cota de 1/4 din „fructele civile culese”, Curtea constată că în mod greșit instanțele de fond și de apel s-au raportat, în cadrul operațiunii de determinare a cuantumului drepturilor bănești cuvenite reclamantului, la chiria percepută de chiriașul S.C. „Weber Management” S.R.L. în temeiul contractelor de sublocațiune încheiate cu terți, iar nu la fructele efectiv culese de către coindivizora P. C. în temeiul contractului de închiriere cu S.C. „Weber Management” S.R.L.
Împrejurarea potrivit căreia după decesul coindivizorei P. C. a operat o transmisiune a calității procesuale către fiul acesteia P. E. P., iar succesorul pârâtei a fost asociat în cadrul chiriașului S.C. „Weber Management” S.R.L. nu conduce la concluzia că a operat în speță o confuziune între locator și locatar, avându-se în vedere faptul că trebuie făcută distincția între patrimoniul persoanei fizice succesor al defunctei P. C. (locator în contractul de închiriere a bunului indiviz) și patrimoniul societății comerciale (locatar în același contract), chiar dacă P. E. P. a avut calitatea de asociat în cadrul acestei societăți comerciale.
Constatându-se că în speță, expertiza contabilă realizată la instanța de fond a avut în vedere pentru stabilirea cuantumului chiriei doar actele contabile deținute de chiriașul S.C. „Weber Management” S.R.L., în care erau evidențiate chiriile obținute prin subînchirierea imobilului, și nu s-au analizat și contractele de închiriere încheiate între coindivizorul P. C. și locatarul S.C. „Weber Management” S.R.L., Curtea constată că instanțele de fond nu s-au pronunțat în limitele investirii asupra a ceea ce a făcut obiectul cererii, respectiv determinarea cotei de 1/4 din fructele culese de coindivizor pentru perioada supusă analizei.
În măsura în care coindivizorul reclamant D. I. ar fi apreciat că încheierea contractului de închiriere de către cealaltă coproprietară urmărește fraudarea intereselor sale sau că deși nu există o astfel de conivență frauduloasă între părțile contractului de închiriere, prețul chiriei este inferior valorii de piață, situație de natură să îi aducă prejudicii, avea la dispoziție alte acțiuni pentru desființarea contractelor de închiriere astfel încheiate sau putea solicita partajarea bunului, ori închirierea imobilului unor alte persoane care ofereau o chirie într-un cuantum superior.
Abuzul de drept presupune, și în materia exercitării atribuțiilor cuprinse în dreptul de proprietate comună, pe lângă depășirea cadrului legal al exercitării dreptului, a finalității social-economice a acestuia, cauzarea unui prejudiciu celorlalți coproprietari, ceea ce atrage obligația autorului de a repara prejudiciul cauzat.
În literatura juridică s-a reținut că exercitarea abuzivă a atributelor cuprinse în dreptul de proprietate comună poate avea ca scop fie obținerea unui folos material, fie pur și simplu cauzarea de prejudicii celorlalți coproprietari. Cel păgubit prin exercitarea abuzivă a dreptului de către un coproprietar are posibilitatea să se adreseze instanței de judecată, dovedind caracterul abuziv al exercitării dreptului și prejudiciul care i s-a cauzat (D. L., Dreptul de proprietate comună pe cote părți și aplicațiile sale practice, pag.164).
Se constată că reclamantul nu a făcut dovada unor asemenea demersuri și nici faptul că a fost împiedicat de pârâtă să perfecteze contractele de închiriere cu locatarii care i-au transmis o ofertă fermă de închiriere a spațiilor comerciale la o valoare superioară celei plătite de chiriașa S.C. Weber Management S.R.L.
În lipsa acestor dovezi și în raport de limitele în care se impunea a se pronunța instanța de fond, Curtea constată că dezlegarea dată acestei cereri este nelegală, hotărârile instanțelor de fond și de apel urmând a fi casate sub acest aspect.
Pentru determinarea fructelor civile culese de coindivizora P. C. în baza contractelor de închiriere a căror valabilitate nu a fost contestată de reclamant și nu a făcut obiectul cercetării instanței de fond este necesară efectuarea unei expertize contabilă, probă solicitată de altfel în fața instanței de fond la termenul de judecată din 13.11.2008 și respinsă nemotivat.
Întrucât această probă cu expertiză este incompatibilă cu prezenta cale de atac a recursului, conform dispozițiilor art. 305 Cod proc.civilă, Curtea urmează să admită recursul pârâtului și să caseze în parte hotărârea pronunțată de Judecătoria C. și Tribunalul C., cu consecința trimiterii spre rejudecare a cauzei primei instanțe pentru determinarea cotei de 1/4 din fructele civile culese de pârâtă și nerestituite reclamantului, corespunzător cotei sale de proprietate.
Vor fi menținute celelalte dispoziții ale hotărârii atacate cu privire la modalitatea de ieșire din indiviziune asupra imobilului din C., ..
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurentul pârât P. E. P., cu domiciliul procesual ales în C., . nr. 60, județul C. - împotriva deciziei civile nr. 53 din 04.02.2013, pronunțată de Tribunalul C.-Secția I civilă, în dosar nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant D. N. I., cu domiciliul în C., st. 9 Mai nr. 2, . C, etaj. 4, ..
Casează în parte decizia și sentința și trimite cauza spre rejudecare Judecătoriei C. pentru determinarea cuantumului fructelor civile reprezentând cota de 1/4 din chiriile încasate efectiv de P. C. conform contractelor de închiriere încheiate cu ..
Menține restul dispozițiilor deciziei și sentinței cu privire la modalitatea de ieșire din indiviziune.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 noiembrie 2013.
Președinte, Judecător, Judecător,
I. B. M. P. D. P.
Grefier,
M. G.
Jud. fond – D.O.
Jud. apel – C.C.;CGhernaja
Red.dec.recurs-jud.M.P./02.12.2013
Thred.gref.G.M./13.12.2013
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
C., ., județ C., cod poștal -_,
Tel. 0241-_; fax: 0241-_
Dosar nr._
Emisă la data de 17.12.2013
C Ă T R E,
JUDECĂTORIA C.
- Secția civilă
Vă înaintăm alăturat dosarul nr._ privind pe recurentul pârât P. E. P. și intimatul reclamant D. N. I. întrucât prin decizia civilă nr. 493/C din 7.11.2013 a Curții de Apel C.-Secția I civilă a fost admis recursul pârâtului P. E. P. formulat împotriva deciziei civile nr. 53 din 04.02.2013, pronunțată de Tribunalul C.-Secția I civilă, în dosar nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant D. N. I., a fost casată în parte decizia și sentința și s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare Judecătoriei C. pentru determinarea cuantumului fructelor civile reprezentând cota de 1/4 din chiriile încasate efectiv de P. C. conform contractelor de închiriere încheiate cu .. Au fost menține restul dispozițiilor deciziei și sentinței cu privire la modalitatea de ieșire din indiviziune.
Dosarul conține un nr.46 de file și are atașate următoarele dosare:
-_ al Tribunalului C. – Secția I civilă (37 file);
-_ al Judecătoriei C. – Secția civilă – vol.I. – 375 file, vol.II – 193 file, la acest dosar sunt atașate 2 volume cu înscrisuri (vol.I-163 file; vol.II-254 file);
- 399/2006 al Tribunalului C. – Secția civilă (16 file).
Președinte de complet,
I. B. Grefier,
M. G.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 506/2013. Curtea de Apel... | Legea 10/2001. Decizia nr. 492/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA → |
|---|
