Obligaţie de a face. Decizia nr. 527/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 527/2013 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 16-12-2013 în dosarul nr. 30931/212/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 527 C
Ședința publică din 16 decembrie 2013
Complet compus din:
PREȘEDINTE – M. G.
JUDECĂTORI –Vanghelița T.
- G. L.
GREFIER -C. I.
Pe rol, soluționarea recursului civil declarat de recurenta pârâtă S. F., cu domiciliul în loc. C., .. 75, .. 37 și domiciliu procesual ales în loc. C., .-137, clădire de birouri Milleniu, Business Center, etaj. IV, biroul 38, la SCA AA I., D. și Asociații, împotriva deciziei civile nr. 320/21.05.2013, pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă Ț. L., cu domiciliul în loc. C., .. 75, . obiect obligația de a face.
Dezbaterile asupra recursului au avut loc în ședința publică din 9 decembrie 2013, au fost consemnate în încheierea de la acea dată și face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Instanța, având nevoie de timp pentru a delibera a dispus amânarea pronunțării la data de 16 decembrie 2013, pentru când a pronunțat următoarea hotărâre:
CURTEA
Asupra prezentului recurs, constată:
Prin decizia civilă nr. 320/21.05.2013 a Tribunalului C. a fost respins ca nefondat apelul pârâtei S. F. formulat împotriva sentinței civile nr._/22.10.2012 a Judecătoriei C..
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut că prima instanță a dispus corect obligarea pârâtei să permită reclamantei Ț. L. accesul la acoperișul blocului LV4, situat în mun. C., .. 75, în vederea efectuării lucrărilor de reparații la apartamentul 38, precum și să plătească acesteia 1.910 lei cu titlu de despăgubiri.
Tribunalul a arătat că pârâta S. este proprietara apartamentului învecinat cu cel deținut de reclamanta Ț., iar pentru efectuarea reparațiilor la acoperișul blocului este necesar și acordul proprietarilor de la etajul patru, cu atât mai mult cu cât ieșirea la această parte de folosință comună se află în dreptul apartamentului pârâtei; că reclamanta este prejudiciată în mod direct prin infiltrațiile produse de apele pluviale asupra apartamentului său și pe care nu le poate remedia datorită opoziției pârâtei, având așadar atât interes, cât și calitate procesuală activă în promovarea cererii de chemare în judecată.
Instanța de apel a avut totodată în vedere că în speță a fost dovedită urgența privind efectuarea lucrărilor de hidroizolații la acoperișul blocului, dat fiind pericolul iminent al producerii de inundații asupra apartamentelor situate la ultimul etaj, cerința urgenței fiind analizată chiar dacă cererea este întemeiată pe dreptul comun, iar nu pe dispozițiile procesuale ale ordonanței președințiale.
Fiind vorba de o parte din condominiu, ce are natura unei coproprietăți forțate, este necesar acordul proprietarilor imobilului la efectuarea lucrărilor de conservare ale acestuia, astfel cum prevăd dispozițiile art. 17 din Legea nr. 230/2007. În situația în care unul dintre proprietari sau chiriași provoacă sau împiedică folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii celorlalți proprietari sau chiriași, după caz proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita, în conformitate cu dispozițiile art. 18, instanței de judecată să hotărască măsurile pentru folosirea normală a clădirii, precum și plata daunelor, dacă este cazul.
Instanța de apel a reținut, sub aspectul daunelor pretinse, că pârâta a recunoscut la interogatoriu împrejurarea că nu i-a permis reclamantei accesul la acoperișul blocului pentru efectuarea de reparații, precum și faptul că ieșirea pe acoperiș se află - din construcție - în dreptul apartamentului său. Mărturisirea pârâtei în instanță, coroborată cu declarația martorei audiate în instanță, au condus la concluzia că sunt întrunite condițiile răspunderii civile delictuale prevăzute de art. 998, 999 Cod civil, privind existența prejudiciului, a faptei săvârșite cu vinovăție, precum și a legăturii de cauzalitate între fapta pârâtei și prejudiciul cauzat reclamantei.
Cuantumul despăgubirilor s-a bazat pe calculul efectuat de expert ing. G. M. prin raportul de expertiză tehnică imobiliară.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs, în termen legal, pârâta S. F., care a susținut că sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 9 cod proc.civilă, solicitând admiterea recursului și modificarea în tot a sentinței, în sensul respingerii acțiunii.
Sub un prim aspect, recurenta pârâtă a evocat greșita respingere a excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei, în măsura în care sunt incidente dispozițiile art. 30 și 31 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
S-a susținut că fiind vorba despre condominiu, interesele comune ale proprietarilor sunt apărate în instanță de către președintele asociației, iar nu de către oricare dintre proprietarii prejudiciați. Că instanțele devolutive urmau a analiza aplicarea acestei norme speciale, iar nu a dreptului comun, pentru că în speță era vorba despre deteriorarea unei părți din planșeul comun al blocului.
Recurenta a arătat că nu se putea reține întemeiat că la data promovării cererii de chemare în judecată nu era ales un președinte al asociației, această împrejurare neputând constitui un motiv de înfrângere a unei dispoziții imperative dintr-o lege specială; s-a mai susținut că instanțele au pierdut din vedere faptul că reclamanta era administrator al asociației de proprietari, fiind de altfel persoana abilitată de lege pentru a iniția procedura de desemnare a unui președinte.
Sub un al doilea aspect, recursul a vizat greșita înlăturare a excepției lipsei calității procesuale pasive, pe unicul argument al existenței unei identități între persoana pârâtei și cea ținută la repararea prejudiciului suferit de reclamantă. Recurenta a arătat că din perspectiva Legii nr. 230/2007, obligația de a menține integritatea spațiilor comune din condominiu nu aparține niciodată proprietarilor, priviți individual, ci formei asociative a acestora, reprezentate prin asociația de proprietari.
Astfel fiind, judecând pe temeiul de drept comun, instanțele devolutive au realizat și o schimbare a încadrării titularului răspunderii, în sensul că răspunderea pe temeiul legii speciale ar reveni asociației, în timp ce temeiul dreptului comun revine pârâtei.
Criticile recurentei au vizat și soluția dispusă asupra fondului, arătându-se că în mod greșit s-a stabilit că fapta sa s-ar încadra în dispozițiile art. 14 din Legea nr. 230/2007, în sensul că ar fi avut loc o folosire abuzivă a spațiului comun de către pârâtă, ceea ce ar fi condus la prejudicierea reclamantei.
Însă, intimata reclamantă nu a arătat și nu a demonstrat prin probe care au fost faptele personale ale pârâtei care au afectat acoperișul blocului în urma cărora în apartamentul acesteia au început să se infiltreze apele pluviale.
Cu privire la interzicerea accesului reclamantei pe acoperișul imobilului, recurenta a susținut că nu a fost probată continuitatea acestei fapte obstructive, fiind relatată de către martor un singur episod în care pârâta s-ar fi opus accesului abuziv asupra părții menționate din condominiu. A fost deopotrivă criticată indicarea de către instanțele devolutive a unui raport de cauzalitate între faptă și prejudiciu.
Recurenta a solicitat să se aibă în vedere că, întrebată fiind în cadrul probei cu interogatoriu, reclamanta nu a putut face dovada convocării de urgență a adunării generale extraordinare a asociațiilor de proprietari în sensul luării unei hotărâri asupra acestor reparații; nu a probat strângerea de oferte de la prestatorii de servicii pentru aceste reparații.
Intimata reclamantă Ț. L. a depus concluzii scrise, apreciind că prezenta cale extraordinară de atac nu este întemeiată. S-a făcut trimitere la declarația testimonială care a demonstrat opoziția pârâtei în a permite reclamantei accesul pe acoperișul clădirii, în vederea efectuării lucrărilor de reparații generate de infiltrarea apelor pluviale, accesul fiind obstrucționat și prin luarea scării de acces pe . criticile formulate, Curtea va reține următoarele considerente:
În speță, ceea ce au avut de stabilit instanțele de fond și de apel a fost dacă există, din perspectiva Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari (în forma în vigoare la data sesizării judecătoriei), precum și a prevederilor H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a legii, un drept nelimitat și necondiționat al unui proprietar de a pretinde altuia liberul acces la o parte a condominiului, în vederea efectuării pe cheltuială proprie a unor lucrări de conservare.
Din acest punct de vedere, analiza urma să se pornească de la definiția dată conform art. 3 lit. a din lege ,,condominiului’’ și disocierii terminologice și de regim juridic dintre acesta și proprietatea individuală a fiecărui coproprietar, consacrată prin același articol.
În art. 4 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 (în forma în vigoare la 24.11.2011) se prevede că ,,Asociația de proprietari are drept scop administrarea și gestionarea proprietății comune care, pe lângă drepturi, impune obligații pentru toți proprietarii’’, precum și că, în alin. 2: ,,Consecințele neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la administrarea și gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanților acestora, după caz.’’.
Prin noțiunea de ,,proprietate comună’’, legea stabilește în art. 3 că desemnează ,,toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință’’, iar prin ,,proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată’’ - cel puțin o instalație pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părți de construcție comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziție și suprafață.
Aceste prevederi au așadar rolul de a stabili a priori cui îi revine conform legii atributul și obligația administrării spațiilor comune ale unui condominiu: asociației de proprietari legal constituite sau, în absența ei, tuturor proprietarilor de spații proprietate individuală, regăsite ca părți componente în acel condominiu.
Distincția făcută prin voința legiuitorului între spațiul proprietate privată și cel aflat în proprietate comună forțată reiese și din regimul juridic diferit dat în continuare măsurilor conservatorii sau de administrare, câtă vreme art. 11 alin. 1 stabilește că proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, în timp ce alin. 2 arată că aceeași persoană nu poate schimba aspectul sau destinația proprietății comune fără a obține mai întâi acceptul din partea asociației de proprietari.
Art. 12 lit. B pct. d din H.G. nr. 1588/2007 prevede, între obligațiile membrilor asociației de proprietari, să ia măsuri, în cadrul asociației, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică, precum și pentru creșterea performanței energetice a clădirii, după caz, potrivit prevederilor legale, și să achite cota-parte din costurile aferente. Lucrările de reparații, intervenții etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii.
Această modalitate de exercitare colectivă a dreptului de proprietate asupra părților comune a fost reglementată prin lege și prin desemnarea entităților care concură la aceasta, precum și a procedurilor de constituire (Adunarea generală – art. 27; Comitetul executiv – art. 30; administratorul – art. 36 din lege).
Astfel fiind, Legea nr. 230/2007 stabilește regulile prin care acest drept de proprietate pe cote părți indivize al fiecărui proprietar din condominiu poate fi respectat și deopotrivă exercitat cu bună-credință, iar evaluarea situației de fapt a unei atari încălcări trebuie să țină seama de prevederile speciale enunțate.
Este real că art. 14 teza a doua din lege dispune că niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalți proprietari din condominiu, însă acest text nu legitimează dreptul intimatei reclamante de a pretinde altui coproprietar accesul neîngrădit într-unul din spațiile definite ca proprietate comună, devreme ce nu există în prealabil acceptul din partea asociației sau un acord (amiabil ori suplinit) al celorlalți proprietari.
Din acest punct de vedere, criticile referitoare la greșita statuare asupra excepțiilor legate de lipsa calității procesuale active ori pasive urmează a fi respinse, întrucât valorificarea dreptului de proprietate pe cote părți asupra spațiilor comune și chestiunea legitimării sau nu a obstrucționării exercițiului acestui drept nu sunt decât aspecte care țin de fondul raportului litigios. Prin urmare, dacă unul dintre proprietarii din condominiu încalcă nelegal exercițiul normal al dreptului altui proprietar asupra spațiului comun, sancționarea în justiție a abuzului de drept este justificată, validându-se în acest mod atât dreptul și interesul reclamantului, cât și legitimarea procesuală pasivă a pârâtului culpabil; dacă însă refuzul de a permite unui proprietar accesul într-unul din spațiile comune ale condominiului este justificat prin prisma dispozițiilor legale, lui trebuie să i se recunoască sprijinul legii, sancționând un eventual abuz de drept al reclamantului.
Dreptul de proprietate nu este unul absolut, el putând suferi limitări sau restrângeri ale exercițiului său în măsura în care interesele colective o pretind, iar în speță, legea reflectă această abordare.
Rezumând, în raport de aceste considerente preliminare referitoare la scopul legii speciale, situația reținută de către instanțele devolutive – anume, refuzul pârâtei de a permite accesul reclamantei pe acoperișul blocului de locuințe, spre a realiza singură lucrări de reparații la această parte comună a condominiului – Curtea va reține că nici instanța de fond și nici tribunalul nu s-au referit la dispozițiile legale sus-citate, care cenzurează în interes colectiv exercițiul liber al unui proprietar asupra părților comune ale condominiului.
Reținând în mod singular culpa recurentei pârâte în obstrucționarea accesului intimatei reclamante la o parte comună, instanțele nu au observat totodată că, din poziția de administrator al asociației, intimata Ț. L. avea obligații impuse prin lege pentru a efectua formalitățile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea și întreținerea clădirii, iar pentru lucrările privind proprietatea comună, ținând seama de preț, durată de execuție și calitate, avea obligația de a supune spre analiză, selecție de oferte și aprobare comitetului executiv al asociației de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerințele, în vederea executării lucrărilor, conform legislației în vigoare (art. 36 și art. 37 din lege).
Nu are relevanță dacă asociația de proprietari avea sau nu desemnat un președinte al asociației, câtă vreme rolul acestuia din urmă este doar de reprezentare a asociației în relațiile cu terții, în timp ce atribuțiile administratorului sunt cele stabilite prin art. 35 din Legea nr. 230/2007, el asigurând ceea ce art. 22 alin. 5 din H.G. nr. 1588/2007 numește ,,managementul de proprietate’’.
Invocarea chestiunii celerității în acest context este una fără recunoaștere juridică, pentru că nu se poate susține că necesitatea reparării rapide a deficiențelor ivite în structura plafonului blocurilor exclude rolul asociației de proprietari - anume, decizia comitetului executiv în legătură cu condițiile de efectuare a acestei lucrări sau cel puțin acordul exprimat de titularii dreptului de proprietate individuală, cărora li s-ar putea invoca și obligația de suportare a unor asemenea cheltuieli apreciate prin lege ca fiind comune.
Așadar, indiferent de poziția reclamantei intimate în cadrul asociației (administrator sau simplu proprietar), accesul la părțile comune ale condominiului în vederea efectuării unor reparații nu se putea pretinde în absența unei decizii a comitetului executiv sau a unei hotărâri a proprietarilor, legea impunând nu doar această cerință preliminară oricărei măsuri de administrare, ci și pe aceea ulterioară a efectuării lucrărilor în anumite condiții legate de oferte de preț, de personal autorizat, garanții etc.
Prevederile legale menționate urmau a fi avute în vedere în judecata fondului și cât privește pretențiile referitoare la obligarea pârâtei la efectuarea lucrărilor de reabilitare a proprietății individuale a reclamantei; câtă vreme nu s-a făcut dovada existenței condiției prealabile a achiesării asupra unor lucrări asupra spațiului comun, opoziția recurentei pârâte nu putea fi definită ca abuzivă, de natură să atragă răspunderea civilă delictuală pentru deficiențele aduse proprietății private a intimatei.
În aceste condiții urmau a fi interpretate și evaluate apărările pârâtei legate de inexistența unui vot al celorlalți proprietari și de manifestarea unilaterală și intempestivă a voinței reclamantei în efectuarea unor asemenea pretinse lucrări asupra spațiului comun. În cazul soluției criticate, instanțele au legitimat – fără avizul celorlalți proprietari și fără a verifica preliminar existența unui refuz abuziv al acestora ori îndeplinirea criteriilor vizând asumarea unor asemenea cheltuieli – posibilitatea unuia dintre proprietari să efectueze în condiții contrare dispozițiilor legale, lucrări asupra unui spațiu comun al condominiului.
Pentru toate aceste considerente, constatând că tribunalul a pronunțat o soluție cu greșita aplicare a legii, în temeiul art. 312 alin. 1 și 3 cod proc. civilă cu raportare la art. 304 pct. 9 cod proc. civilă se va admite recursul pârâtei. Se va modifica în tot decizia atacată, în sensul admiterii apelului formulat de către aceeași parte și se va schimba în parte hotărârea primei instanțe, respingând și petitul privind obligarea pârâtei să permită reclamantei accesul la acoperișul imobilului și la despăgubiri.
Se vor menține celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
În raport de dispozițiile art. 274 cod proc. civilă, intimata reclamantă va fi obligată la plata către recurentă a 2.083,54 lei - reprezentând cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenta pârâtă S. F., cu domiciliul în loc. C., .. 75, .. 37 și domiciliu procesual ales în loc. C., .-137, clădire de birouri Milleniu, Business Center, etaj. IV, biroul 38, la SCA AA I., D. și Asociații, împotriva deciziei civile nr. 320/21.05.2013, pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă Ț. L., cu domiciliul în loc. C., .. 75, .. 38.
Modifică în tot decizia recurată, în sensul că:
Admite apelul și schimbă în parte sentința civilă apelată, respingând și petitul privind obligarea pârâtei să permită reclamantei accesul la acoperișul imobilului și la despăgubiri.
Menține restul dispozițiilor sentinței apelate.
Obligă intimata reclamantă la plata către recurenți a 2.083,54 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 16.12.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTORJUDECĂTOR
M. GaneaVanghelița TaseGabriel L.
Grefier
C. I.
Jud.fond:C.D.I.
Jud.apel:C.C.-C.G.
Red.dec.jud.M.G./07.01.2014/2ex.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 171/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA | Uzucapiune. Decizia nr. 33/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA → |
|---|
