Pretenţii. Decizia nr. 2552/2014. Curtea de Apel CRAIOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2552/2014 pronunțată de Curtea de Apel CRAIOVA la data de 16-06-2014 în dosarul nr. 14091/63/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 2552
Ședința publică de la 16 Iunie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. P.-P.
Judecător C. S.
Grefier A. C.
x.x.x.
Pe rol judecarea apelului declarat de apelantul intimat S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva sentinței civile nr. 156 din 11.10.2013, pronunțată de Tribunalul D., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații contestatori B. M., P. V. și G. C., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat A. I. pentru apelantul intimat S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA și intimații contestatori B. M., P. V. și G. C., toți reprezentați de avocat G. C..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care a învederat că s-a depus raportul de expertiză ce a fost înregistrat sub nr._/10.06.2014, după care;
Avocat A. I., pentru apelantul intimat, a solicitat acordarea unui termen pentru a observa raportul de expertiză.
Apărătorul intimaților contestatori s-a opus la cererea de amânare, apelantul intimat având posibilitatea să observe raportul de expertiză, având în vedere că la efectuarea raportului de expertiză a participat și un expert desemnat de această parte.
Reprezentantul Ministerului Public a arătat că raportul de expertiză a fost depus în termenul legal.
Instanța constatând că raportul de expertiză a fost depus în termenul legal a respins cererea de amânare formulată de apelantul intimat, prin apărător.
Apărătorul apelantului intimat a solicitat să se revină cu adresă către experți pentru a preciza dacă la întocmirea raportului de expertiză s-au avut în vedere cele 8 contracte de vânzare cumpărare, din anexa la raport rezultând că s-a avut în vedere doar unul singur, și hotărârea depusă la dosar ce a fost pronunțată într-o cauză similară.
Apărătorul intimaților contestatori a precizat că în hotărârea menționată nu este vorba de același tip de teren, astfel că cele două terenuri nu se pot compara.
A solicitat respingerea cererii de obiecțiuni, expertul având în vedere toate actele de la dosar.
Reprezentantul Ministerului Public a pus concluzii de respingere a obiecțiunilor formulate de apelantul intimat, experții au făcut propria lucrare și au avut în vedere toate actele de la dosar.
În opinia sa, apărătorul apelantului intimat a precizat că experții sunt cei care pot spune dacă cele două terenuri se pot sau nu compara.
Instanța a respins ca neîntemeiată cerere de obiecțiuni formulată de apelantul intimat prin apărător, experții menționând că au avut în vedere toate actele de la dosar.
Curtea apreciind cauza în stare de soluționare a acordat cuvântul asupra apelului de față.
Avocat A. I., pentru apelantul intimat S. R. reprezentat. de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA a solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinței și în principal respingerea acțiunii ca prematur introdusă, iar într-un prim subsidiar respingerea acțiunii ca inadmisibilă iar într-un al doilea subsidiar, respingerea acțiunii contestatorilor ca neîntemeiată.
S-a susținut că atât timp cât nu a fost parcursă procedura prealabilă acțiunea reclamanților trebuia respinsă ca prematur introdusă, în mod greșit instanța de fond a respins excepția prematurității cererii.
De asemenea, a arătat că în mod greșit instanța a respins excepția inadmisibilității cererii, având în vedere că s-a atacat decizia de expropriere și nu hotărârea prin care se stabilește cuantumul despăgubirilor.
Pe fondul cauzei a solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinței în sensul stabilirii despăgubirilor potrivit raportului de expertiză întocmit în apel.
A solicitat cheltuieli de judecată pe cale separată.
Avocat G. C., pentru intimații contestatori B. M., P. V. și G. C., a solicitat respingerea apelului în ceea ce privește prematuritatea și inadmisibilitatea acțiunii, precizând că hotărârea nu a fost niciodată comunicată contestatorilor iar de decizie a aflat din presă.
Pe fondul cauzei a solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinței în sensul de a se stabili cuantumul despăgubirilor la valoarea tehnică reziduală de 25.900 euro potrivit raportului de expertiză întocmit în apel.
A solicitat compensarea cheltuielilor de judecată.
Reprezentantul Ministerului Public a pus concluzii de admiterea apelului, schimbarea sentinței în sensul de a se stabili valoarea despăgubirilor potrivit raportului de expertiză întocmit în apel.
Cu privire la celelalte critici a susținut că nu sunt fondate.
Apărătorul apelantului intimat a precizat că valoarea reziduală face parte din tehnica experților și nu poate fi avută în vedere deoarece se referă la cea mai bună utilizare a terenului.
CURTEA
Asupra apelului civil de față:
La data de 23.08.2012, contestatorii B. M., P. V. și G. C., au formulat contestație împotriva deciziei de expropriere nr.487/04.05.2012, în contradictoriu cu S. român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA.
În motivarea cererii au arătat că sunt moștenitorii defunctului B. M.I. și că prin decizia nr.487/04.05.2012, la poziția nr.248, emisă în baza HG nr.174/2012, s-a dispus exproprierea reclamanților pentru suprafața de teren 2347 mp, situată în ., tarlaua 46, . folosință A, intravilan, conform titlului de proprietate nr.714-1366/18.09.1995, emis pe numele autorului B. M.I. și că s-a stabilit un cuantum al despăgubirilor de_ lei, reprezentând 3610 euro, respectiv 1,5 euro/mp.
Au arătat că aceste despăgubiri au fost subevaluate, întrucât la nivelul anilor 2007-2008 se tranzacționau în zonă foarte multe terenuri la prețul prețuri cuprinse între 100 și 150 euro/mp, având în vedere faptul că acest teren este situat la ieșirea din Municipiul C., în zona comercial industrială.
În perioada 2007-2008, conform datelor statistice de la nivel național, terenurile au suferit o devalorizare de până la 30 % din valoare, ce variază în funcție de zonă; valoarea stabilită de către expropriator este în cuantum procentual de devalorizare de peste 90 %.
S-au depus la dosar, în copie, decizia de expropriere nr.487/04.05.2012, titlul de proprietate nr. 714-1366/18.09.1995, plan parcelar, schiță cadastrală, certificatul de moștenitor nr.21/22.02.2007.
Intimatul a formulat întâmpinare, invocând excepții și formulându-și apărările în cauză.
Prima excepție invocată de intimat este excepția prematurității acțiunii în raport de dispozițiile Legii nr.554/2004 a contenciosului administrativ, în raport de ale cărei reglementări rezultă că decizia de expropriere nr.487/04.05.2012 reprezintă un act administrativ individual, ce produce efecte doar față de persoanele cărora se adresează; față de dispozițiile art.7 alin.1 din legea respectivă, procedura prealabilă este obligatorie, reclamanții trebuind să solicite autorității care a emis actul administrativ revocarea acestuia în termen de 30 de zile de la data emiterii.
De asemenea, contestatorii sunt decăzuți din dreptul de a iniția procedura prealabilă prevăzută de art.7 alin.1 din Legea nr.554/2004, față de existența termenului imperativ de 30 de zile prevăzut de lege.
Cea de-a doua excepție invocată este excepția prematurității cererii în raport de dispozițiile Legii nr.255/2010, care prevede o procedură cu mai multe etape obligatorii, strict prevăzute de lege, astfel încât doar după recepționarea documentațiilor cadastrale există certitudinea faptului că identificarea titularilor de drepturi reale a fost judicios efectuată iar datele privind imobilele expropriate reflectă în mod fidel realitatea din teren; mai exact, până la data de la care se parcurg etapele privind întocmirea documentațiilor cadastrale și afișarea tabelelor cu imobilele expropriate, nu se poate pune în discuție suma stabilită cu titlu de despăgubire, pentru că nicio cerere de acordare a despăgubirilor nu poate fi analizată de comisia constituită în baza art.18 din lege.
Cea de-a treia excepție ridicată vizează inadmisibilitatea acțiunii prin raportare la dispozițiile art.22 din Legea nr.255/2010, care este o lege specială, astfel încât actul ce stabilește cuantumul despăgubirii este hotărârea emisă de comisia pentru verificarea dreptului de proprietate, aceasta neputând fi contestată, cuantumul despăgubirii putând fi contestat exclusiv prin atacarea hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii.
Pe fondul cauzei, se arată că raportul de evaluare în baza căruia s-a stabilit cuantumul despăgubirilor este întocmit conform dispozițiilor imperative ale legii speciale, prin raportare la expertizele întocmite și actualizate de camerelor notarilor publici.
S-au mai depus la dosar: încheierea nr._/13.07.2012 a O.C.P.I. D., extras de carte funciară pentru informare, schița cadastrală a terenului.
Prin încheierea de ședință din 09.11.2012 instanța a respins cele trei excepții invocate de pârât prin întâmpinare.
Excepția prematurității acțiunii în raport de dispozițiile Legii nr.554/2004 a fost respinsă în contextul în care contestatorii și-au precizat poziția procesuală la același termen de judecată, arătând că nu înțeleg să conteste măsura exproprierii propriu-zise, ci să formuleze o acțiune în baza art.22 din Legea nr.255/2010, solicitând o altă cuantificare a despăgubirilor ce li se cuvin; excepția prematurității acțiunii în raport de dispozițiile Legii nr.255/2010 a fost respinsă pe considerentul că acțiunea nu poate fi apreciată drept prematură, față de însăși reglementarea legală ce constituie temeiul juridic al acesteia; pentru aceleași motive a fost respinsă și excepția inadmisibilității cererii introductive, având în vedere faptul că există un temei de drept care reglementează această acțiune, precum și faptul că reclamanții, în calitatea lor de persoane expropriate, au asigurat accesul la o instanță de judecată pentru a se cenzura cuantumul despăgubirilor fixat de expropriator.
În aplicarea dispozițiilor art.22 alin.3 din Legea nr.255/2010, care fac trimitere la art.26 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, instanța a încuviințat efectuarea unei expertize de specialitate de către o comisie compusă din trei experți pentru stabilirea valorii reale de piață a terenului expropriat la ora actuală.
A fost desemnat, prin tragere la sorți de către instanța de judecată, expertul B. D., contestatorii și-au desemnat ca expert pe D. D., iar intimatul și-a desemnat ca expert pe P. T..
Expertul P. T. a depus un raport de expertiză distinct de cel al celorlalți doi experți, B. D. și D. D., aceștia din urmă depunând un raport comun.
Intimatul a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit de expert B. D. și D. D., prin care contestă valoarea stabilită prin acesta, instanța punând în vedere expertului principal să-și exprim e punctul de vedere cu privire la aceste susțineri; expertul a răspuns în scris, menținându-și punctul de vedere în raportul depus la dosar.
Prin sentința civilă nr. 156 din 11.10.2013, pronunțată de Tribunalul D., în dosarul nr._, s-a admis contestația formulată de contestatorii G. C., B. M. și P. V., în contradictoriu cu pârâtul S. R. PRIN MINISTERUL TRANSPORTURILOR ȘI INFRASTRUCTURII PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA, București.
S-a stabilit drept despăgubiri pentru terenul expropriat, în suprafață de 2056 mp, menționat la poziția nr.248 în lista anexă la decizia nr.487/04.05.2012, suma de 31.000 euro și a fost obligată pârâta să achite reclamanților această sumă sau echivalentul său în lei la data plății.
A fost obligată pârâta să achite reclamanților suma de 300 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Prin decizia de expropriere nr.487/04.05.2012 emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA. s-a dispus exproprierea mai multor suprafețe de teren situate pe raza localităților C. și Pielești din județul D., decizia vizând coridorul de expropriere al lucrării "Varianta de ocolire C. Sud", conform anexei la HG nr.1233/2011, modificată prin HG nr.174/2012.
Prin hotărârea de guvern menționată a fost aprobat amplasamentul lucrării "Centura de ocolire C. – varianta Sud DN 56- DN 55- DN 6", potrivit hărții topografice prevăzută în anexa nr.1.
Această hotărâre de guvern a fost adoptată în temeiul art.108 din Constituția României și al art.5 alin.1 din Legea nr.255/2010 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, cu modificările și completările ulterioare.
La poziția nr.248 din anexa la hotărârea de expropriere figurează suprafața de teren intravilan de 2347 mp situată în ., tarlaua 46, . B. M. I.; potrivit certificatului de moștenitor nr.21/22.02.2007 BNP R. Lucreția, reclamanții sunt moștenitorii legali ai autorului respectiv, decedat la data de 10.08.2006.
Expropriatorul a stabilit un cuantum al despăgubirilor de 15.873 lei.
Potrivit art.22 alin.1 din Legea nr.255/2010, "expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art.19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii".
Potrivit art.26 alin.1 din Legea nr.33/1994, "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite"; totodată, alineatul 2 al aceluiași text de lege statuează că "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Potrivit art.26 alin.4 din lege, "în cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor".
Ultimul text de lege citat prezintă relevanța în contextul în care . 46 înscrisă în titlul de proprietate al autorului reclamanților are o suprafață totală de 1,5 ha, din care a fost supusă exproprierii doar suprafața de 2347 mp.
În speță nu s-a invocat existența unor daune și nu s-a solicitat calcularea acestora de către reclamanți, obiectul litigiului fiind reprezentat doar de stabilirea valorii de circulație a terenului expropriat, valoare ce trebuie să corespundă noțiunii de "justă despăgubire" pe care este îndrituit să o primească orice proprietar care este lipsit de bunul său pentru considerente de utilitate publică.
Având în vedere faptul că în cauză au fost formulate puncte de vedere divergente de către expertul desemnat de expropriator, pe de o parte, și de către expertul desemnat de persoanele expropriate și de cel desemnat de instanță, pe de altă parte, se impune analiza și cenzurarea acestora în raport de argumentele prezentate.
Se impune precizarea că suprafața de teren ce a fost supusă exproprierii, este, în realitate, de 2056 mp, și nu de 2347 mp, acest fapt fiind constatat de toți cei trei experți desemnați în cauză, fiind reținut pe baza documentației cadastrale nr.324/13.03.2013, realizată de executantul documentațiilor cadastrale de expropriere, și nefiind contestat de nici una din părțile litigante.
S-a constatat că expertul P. T. a propus o valoare a terenului de 2056 mp de 14.392 lei, stabilind o valoare de 7 lei/mp la data realizării expertizei, 25.03.2013, valoare ce corespunde celei stabilite de expropriator în cadrul procedurii administrative de expropriere.
Expertul a avut în vedere, în esență, faptul că terenul este arabil intravilan, este dispus în partea dreaptă a DN 65 – Pitești, la mai mult de 100 m adâncime față de frontul stradal, că în zona respectivă nu se găsesc utilități (apă, canal, gaze, electricitate), că tarlaua 46 este subtraversată de 2 magistrale de gaze naturale și de apă, motiv pentru care terenul nu este construibil; la data evaluării nu era înființată nicio cultură, iar terenul are randament scăzut și nu a mai fost exploatat de mai mulți ani; valoarea de piață a terenului agricol este de cel mult 1000 euro/ha.
În cuprinsul raportului sunt menționate principiile evaluării care influențează valoarea terenului (anticiparea, schimbarea, cererea și oferta etc.) și se arată că evaluarea terenului s-a făcut prin metoda comparației directe, conform acestei abordări valoarea estimată a terenului arabil intravilan fiind de 7 lei/mp, fiind folosite 8 comparabile privind terenuri din teritoriul administrativ al comunei Pielești, județul D..
Experții B. D. și D. D. au propus instanței o valoare a terenului de 31.000 euro (134.627 lei), rezultată din stabilirea unui preț de piață de 15 euro/mp.
Cei doi experți au avut în vedere faptul că imobilul este dispus pe partea dreaptă a DN 65 C. – Pielești, simetric amplasamentului denumit "Peugeot" și este situat în zona "Casa Noastră – Metro"; în zona respectivă, pe partea dreaptă a drumului național, nu sunt utilități, însă în urma observațiilor directe a rezultat că racordul la curent electric este posibil, iar din informațiile obținute a rezultat că pe partea dreaptă a drumului există deja racordul de apă, canal și gaze; tarlaua 46 este subtraversată de cele două magistrale menționate, motiv pentru care construcțiile sunt restricționate în funcție de parcursul acesteia, fiind indicat a se ridica imobile ce nu necesită fundații continue, de preferat depozite din prefabricate.
Raportul de expertiză conține o analiză preliminară a pieței imobiliare, arătându-se că analiza pieței imobiliare pornește de la analiza tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor și proprietarilor.
În ceea ce privește tipul de proprietate, experții au arătat că imobilul se poate încadra în categoria proprietăților de tip spații comerciale.
S-a avut în vedere oferta competitivă de pe piață, arătându-se că este necesar să se țin ă cont de distincția dintre tipurile de piață imobiliară din care face parte proprietatea studiată: rezidențială, comercială, industrială, agricolă sau specială.
S-a avut în vedere, totodată, raportul dintre cerere și ofertă, arătându-se că în prezent oferta este mai mare decât cererea, piața putând fi considerată drept o piață a cumpărătorilor.
S-a arătat că la evaluarea proprietății imobiliare este aplicabil principiul celei mai bune utilizări, în virtutea căruia se impune identificarea celei mai profitabile utilizări competitive la care poate fi raportată proprietatea.
Au fost enunțate tehnicile de evaluare a terenului, specificându-se că metoda comparațiilor vânzărilor este cea mai utilizată metodă, fiind preferată atunci când există date comparabile.
Același raport de expertiză realizează o descriere a particularităților privind evaluarea terenului ce face obiectul analizei, ținându-se seama de prețurile terenurilor din zonă, în funcție de evoluția prețurilor publicate în mass media și pe internet și plecându-se de la premisa că cea mai bună utilizare a terenurilor în cauză ar fi cea de curți-construcții, cu destinația de depozit ori hală industrială.
Expertul B. D. a răspuns obiecțiunilor formulate de pârât, obiecțiuni care au vizat modul de stabilire a valorii de piață a terenului expropriat.
Astfel, expertul a precizat că nu are suport teza potrivit căreia un hectar de teren arabil pe raza comunei Pielești ar putea ajunge să coste 150.000 euro, întrucât zona în care este amplasat terenul este o zonă industrială în plină dezvoltare, fiind un teren intravilan și potențial construibil, cu posibilitatea atragerii unor utilități și facilități fiscale, întrucât ține de localitatea Pielești; nu este vorba despre un teren arabil extravilan ce ar fi destinat culturilor mari, cu o suprafață în hectare și cu un preț stabilit la hectar.
De asemenea, expertul a arătat că a selecționat de pe piața imobiliară comparabile cu caracteristici cât mai apropiate de cele ale terenului evaluat și că nici una dintre aceste comparabile nu are specificată categoria de folosință ca fiind curți construcții, ci poartă mențiunea că pe teren se pot construi spații comerciale, industriale sau chiar locuințe; terenul evaluat este situat între hale industriale, spații comerciale en gros, showroomuri, depozite, considerându-se că amplasamentul impune destinația cu cea mai mare valoare, adică aceeași destinație cu cea a terenurilor alăturate.
S-a mai precizat că există doar o măsură temporară a sistării emiterii unor autorizații de construire în zonă, ce va înceta după terminarea lucrărilor de expropriere, că pe partea dreaptă a DN 65 există utilități iar în zona Metro este deja trasă alimentarea cu gaze, apă și canalizare, că terenurile menționate în contractele prezentate de pârât nu sunt comparabile cu cel din cauză și că terenurile alese pentru comparație au un amplasament similar cu cel ce a făcut obiectul evaluării; în acest sens expertul a dat un exemplu concret al unui anunț de vânzare, în care este prezentat un teren din C., zona Skoda –Peugeot, cu precizarea că "zona aparține districtual de .> Expertul a mai susținut că grilele notarilor publici sunt orientative în evaluarea pentru expropriere, fiind realizate pentru cazuri generale și neținând seama de condițiile specifice ale imobilelor; grilele notariale au fost realizate pentru stabilirea unor valori minime de timbrare a tranzacțiilor notariale, plecându-se de la premisa că este posibil ca părțile să nu declare prețul real, pe propriul lor risc.
Terenul intravilan supus evaluării nu are nicio legătură cu vatra satului Pielești, aflat la o distanță de cca 10 km, ci se află la periferia orașului C., pe drumul național Timișoara – C. – Pitești – București.
Făcând o analiză comparativă a celor două rapoarte de expertiză întocmite în cauză, instanța constată că raportul întocmit de experții B. și D. este mult mai bine documentat și că prezintă o argumentație mult mai judicioasă.
O evaluare corectă a unui teren nu are cum să ignore amplasamentul concret al acestuia, caracteristicile sale și afectațiunea potențială a terenului, știut fiind că, în cadrul circuitului civil dinamic, scopul mediat al oricărui act de înstrăinare va avea, din punctul de vedere al dobânditorului, legătură directă cu afectațiunea bunului în considerarea căruia contractează.
Expertul P. T. a considerat că terenul este arabil extravilan și l-a evaluat ca atare, iar experții B. și D. au considerat că terenul se încadrează în categoria "proprietăților tip spații comerciale". Se observă o diferență esențială de abordare în cadrul celor două rapoarte, în sensul că expertul desemnat de expropriator a avut în vedere categoria de folosință a terenului din punct de vedere al organizării cadastrale, în cadrul perimetrului unei unități administrativ-teritoriale, pe când ceilalți doi experți au făcut analiza situației acestuia din punctul de vedere al pieței imobiliare, ținând seama de cele patru elemente esențiale ale acesteia (analiza tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizarea, caracteristicile investitorilor și ale proprietarilor). Acest concept de "tip de proprietate", ca element esențial în analiza pieței imobiliare, este, în mod evident, un concept mult mai evoluat față de simpla raportare la categoria de folosință în care se încadrează terenul din punct de vedere cadastral; el este, totodată, un concept mult mai apropiat de realitățile circuitului juridic civil static și dinamic, în condițiile în care scopul mediat al oricărui dobânditor va avea în vedere, întotdeauna, tipul de proprietate, iar nu modul în care se încadrează imobilul pe harta cadastrală.
Prin urmare, încadrarea terenului în categoria tipului de proprietate menționat, proprietate tip spații comerciale, apare drept judicioasă și logică, avându-și suportul în argumente solide.
Imobilul se află într-o zonă industrială aflată într-o localitate limitrofă Municipiului C., zona respectivă reprezentând o extindere de facto a perimetrului urban, cu activitățile economice specifice unei localități importante (practic, una dintre principalele aglomerări urbane de pe teritoriul României), iar valoarea de piață a terenurilor din această zonă nu are cum să fie echivalentă valorii unor terenuri situate "la câmp" în localitățile rurale.
Lipsa utilităților nu este de natură a afecta tipul de proprietate, în sensul că imobilul nu poate fi încadrat la categoria "proprietăți agricole" pentru acest considerent, ci rămâne tot un teren de tipul "spații comerciale", această categorie fiind conferită de amplasamentul în zonă și de potențialul economic al zonei respective.
Tribunalul a observat că expertul B. D. a furnizat argumente solide la absolut toate obiecțiunile pe care pârâtul le-a formulat în scris, că toate aprecierile pe care le-a făcut în calitate de specialist atât în raportul inițial, întocmit împreună cu expertul D. D., cât și în răspunsul la obiecțiuni, sunt cât se poate de pertinente, iar evaluarea pe care a făcut-o expertul P. T., raportându-se strict la categoria de folosință, din punct de vedere al organizării cadastrale a teritoriului, și la grila notarilor publici, nu ține seama nici de particularitățile terenului expropriat, nici de realitățile pieței imobiliare.
Totodată, expertiza efectuată de experții B. și D. răspunde cel mai bine exigenței instituite de legiuitor prin art. 26 alin.2 din Legea 33/1994, care statuează că despăgubirea cuvenită proprietarului imobilului expropriat trebuie să constea în prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială; este evident că legiuitorul a avut în vedere valoarea de piață a imobilului, pentru că numai aceasta poate constitui o justă despăgubire pentru proprietarul care va fi lipsit de bunul său, din rațiuni de utilitate publică.
Față de cele arătate, Tribunalul a constatat temeinicia contestației formulate de reclamanți, contestație ce va fi admisă, în baza art.22, alin.1 din Legea nr.255/2010 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local.
În consecință, s-a stabilit drept despăgubire pentru terenul expropriat în suprafață de 2056 mp suma de 31.0000 euro, pârâta urmând a fi obligată să achite reclamanților această sumă sau echivalentul său în lei la data plății.
În temeiul art.274 C.proc.civ, pârâta a fost obligată să achite reclamanților cheltuielile de judecată efectuate, constând în onorariile de experți achitate (în sumă de 1600 lei) și onorariu de avocat (în sumă de 2000 lei).
Prin încheierea de la 07.11.2013 Tribunalul a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în dispozitivul sentinței, în sensul că în paragraful al treilea al dispozitivului se va trece suma de 3600 lei în loc de 300 lei, paragraful urmând să aibă următorul conținut „ Obligă pârâta să achite reclamanților suma de 3600 lei cheltuieli de judecată.”
Împotriva acestei sentințe a declarat apel intimatul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
A susținut că în mod greșit a respins instanța de fond excepția prematurității cererii în raport de dispozițiile art. 7 din Legea nr. 554/2004
Prin încheierea din 09.09.2012, instanța de fond a respins excepția prematurității cererii contestatorului în raport de dispozițiile Legii nr. 554/2004, cu motivarea că „în contextul în care reclamanții și-au precizat poziția procesuală la același termen de judecată, arătând că nu înțeleg să conteste măsura exproprierii propriu-zise, ci să formuleze o acțiune pe baza art. 22 din Legea nr. 255/2010, solicitând o altă cuantificare a despăgubirilor ce li se cuvin."
A arătat că, motivarea instanței de fond este netemeinică și superficială.
Astfel, deși este adevărat că, potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești competente, nu trebuie uitat că Legea nr. 255/2010 este o lege specială ce se completează cu legea cadru în materie, Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ.
Intimatul mai învederează că, așa cum a arătat prin întâmpinarea depusă la dosar, decizia de expropriere este un act administrativ cu caracter individual, emis de o autoritate publică, în regim de putere publică.. Că nici intimații, nici instanța nu au contestat caracterul de act administrativ al deciziei de expropriere.
Prin urmare, apelantul nu a contestat faptul că intimații au dreptul să se adreseze unei instanțe, ci a susținut că, întrucât se atacă un act administrativ, iar Legea nr. 255/2010 nu scutește cererea întemeiată pe art. 22 de parcurgerea procedurii prealabile prevăzute de legea generală în materie (Legea nr. 554/2004), acțiunea reclamanților trebuie respinsă ca prematură dacă este introdusă înainte de a fi parcursă procedura prealabilă.
Mai mult, arată că, în opinia apelantului, temeiul de drept al acțiunii intimaților nu poate fi art. 22 din Legea nr. 255/2010, ci eventual art. 1 din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, întrucât decizia de expropriere este un act distinct de Hotărârea destabilire a cuantumului despăgubirii la care face referire art. 22 din Legea nr.255/2010.
Instanța de fond a ignorat acest aspect, respingând în mod netemeinic excepția prematurității invocată.
A susținut că în mod greșit a respins instanța de fond excepția prematurității cererii în raport de dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010.
Prin aceeași încheiere din 09.09.2012, instanța de fond a respins excepția prematurității cererii contestatorilor în raport de dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010, reținând că "acțiunea nu poate fi apreciată drept prematură, față de însăși reglementarea legală ce constituie temeiul juridic al acesteia".
Încă o dată, motivarea instanței este netemeinică și superficială.
Așa cum reiese din contestația depusă de reclamanți, temeiul de drept invocat este art. 22 alin. (1) din Legea nr.255/2010.
Potrivit acestui articol „ Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate."
Prin urmare, acțiunea întemeiată pe art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 nu poate fi îndreptată decât împotriva unei hotărâri de stabilire a cuantumului despăgubirii.
Or, în speță, actul atacat este decizia de expropriere nr. 487/04.05.2012, act administrativ distinct de hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii. În acest sens, a arătat că, așa cum reiese și din preambulul acesteia, Decizia de expropriere este emisă în baza art. 9 alin. (1) și urm. din Legea nr. 255/2010, potrivit căruia:
În termen ce 5 zile lucrătoare de la expirarea termenelor prevăzute la art. 8, expropriatorul are obligația emiterii deciziei de expropriere."
La rândul ei, hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii este reglementată de art.19-20 din Legea nr.255/2010, potrivit cărora:
Art.19alin.(11) „În cazul în care titularul sau unul dintre titularii dreptului real, aflați în concurs, nu este de acord cu despăgubirea stabilită, suma reprezentând despăgubirea se consemnează pe numele titularului sau, după caz, al titularilor. Despăgubirea va fi eliberată în baza cererii formulate în acest sens, însoțită de acte autentice sau de hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă de stabilire a cuantumului despăgubirii ori, după caz, declarația autentică de acceptare a cuantumului despăgubirii prevăzute în hotărârea de stabilire a despăgubirii.,,
„Art. 20 Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii emisă în condițiile prezentei legi se comunică solicitantului, precum și celorlalți titulari ori, după caz, titulari aparenți, se afișează în extras la sediul consiliului local pe raza căruia se află situat imobilul expropriat și în extras pe pagina proprie de internet a expropriatorului."
Faptul că, ulterior deciziei de expropriere, se emite o hotărâre de stabilire a cuantumului despăgubirii este confirmat și de art. 15-16 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, adoptate prin HG 53/2011, dispoziții legale din care rezultă cu claritate că decizia de expropriere și hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii sunt două acte distincte având temeiuri diferite, ce produc efecte diferite și care pot fi atacate în mod diferit.
Prin raportare la această distincție, consideră că instanța de fond în mod greșit a respins excepția prematurității acțiunii prin raportare la dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010, întrucât nu fusese emisă o hotărâre de stabilire a cuantumului despăgubirii.
D. urmare, până la emiterea acestei hotărâri, nu se poate pune în discuție cuantumul despăgubirilor acordate, întrucât, potrivit legii, acest cuantum nu este încă stabilit. Pentru acest motiv, apelantul apreciază că instanța de fond trebuia să admită excepția prematurității cererii în raport de dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010, așa cum a fost invocată.
A mai susținut că, în mod greșit a respins instanța de fond excepția inadmisibilității cererii în raport de dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010.
Tot prin încheierea din 09.09.2012, instanța de fond a respins excepția inadmisibilității cererii contestatorilor în raport de dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010, reținând că "există un temei de drept care reglementează această acțiune, precum și faptul că reclamanții, în calitatea lor de persoane expropriate, au asigurat accesul la o instanță de judecată pentru a se cenzura cuantumul despăgubirilor fixat de expropriator."
La fel ca și cu privire la excepțiile anterioare, a apreciat că instanța în mod netemeinic și nelegal a respins excepțiile invocate, făcând confuzie între decizia de expropriere și hotărârea prin care se stabilește cuantumul despăgubirilor.
Că, instanța nu a observat că acțiunile întemeiate pe art. 22 din Legea nr. 225/2010 nu pot fi introduse împotriva altor acte decât hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii reglementată de art. 19-20 din Legea nr. 255/2010, pronunțând în acest fel o hotărâre nelegală.
Rațiunea acestei reglementări rezidă în faptul că valoarea finală a despăgubirilor cuvenite expropriaților nu se stabilește prin decizia de expropriere, ci prin hotărârea de stabilire a despăgubirii, aceasta fiind rezultatul analizei comisiei de verificare a dreptului de proprietate cu privire la actele depuse de expropriat, documentațiile cadastrale, elemente în raport de care cuantumul despăgubirii finale acordate de comisie poate varia față de valoarea stabilită în anexă, așa cum reiese din dispozițiile art. 18-19 din Legea nr. 255/2010.
Or, atâta vreme cât art. 22 din Legea nr. 255/2010 prevede că doar hotărârea de stabilire a despăgubirii poate fi atacată, fapta instanței de fond de a extinde domeniul acestei contestații și la decizia de expropriere constituite o adăugare la lege, operațiune nepermisă unui judecător în sistemul de drept românesc, cu consecința pronunțării unei hotărâri nelegale.
Dacă, prin absurd, am admite soluția contrară, rezultă că reclamanții pot obține o dublă reparație, aceștia putând ataca în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010 atât decizia de expropriere, cât și hotărârea de stabilire a cuantumului prejudiciului, obținând în acest fel două titluri executorii pentru repararea aceluiași prejudiciu. Mai mult, într-o astfel de situație nu s-ar putea opune autoritatea de lucru judecat, întrucât cele două procese ar avea cauze diferite.
Că instanța în mod greșit a respins excepția inadmisibilității acțiunii, întrucât, așa cum s-a arătat în paragrafele anterioare, împotriva deciziei de expropriere nu se poate intenta o acțiune pe temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010, ci doar o acțiune în contencios administrativ întemeiată pe dispozițiile art. 1 din Legea nr. 554/2004.
Deoarece căile de atac sunt reglementate exclusiv de lege, rezultă că exercitarea unei căi de atac neprevăzută de lege atrage inadmisibilitatea respectivei cereri, cu consecința respingerii acesteia ca inadmisibilă.
A susținut de asemenea că, instanța de fond în mod greșit a stabilit valoarea terenului expropriat
Instanța de fond în mod greșit a reținut că raportul de expertiză al expertului judiciar și al expertului parte al contestatorilor ca fiind mai bine documentat, întrucât, așa cum s-a arătat cu ocazia elecțiunilor la raportul de expertiză, acesta este profund viciat.
Astfel, expertul judiciar B. D., în mod eronat utilizează comparabile având categoria de folosință curți/construcții, în condițiile în care terenul expropriat este un teren arabil.
Deși a pus la dispoziția expertului judiciar un număr de 8 contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu privire la terenuri similare, obținute în baza unor solicitări scrise adresate Primăriei, aceasta le-a ignorat cu desăvârșire. În schimb, a preferat să utilizeze oferte de vânzare publicate pe internet sau presa locală, știut fiind că prețul stipulat în oferte nu este prețul final, ci mai poate fi negociat.
Procedând în acest fel, expertul judiciar a înlocuit comparabile certe cu privire la preț (contractele de vânzare-cumpărare) cu comparabile incerte, supuse unor diminuări de preț ulterioare.
Mai mult, chiar ofertele alese de expertul judiciar privesc terenuri situate în C., zonă cu mult superioară comunei Pielești unde este amplasat terenul expropriaților. Or, prin
raportare la toate aceste elemente, precum și la faptul că expertul desemnat de partea
adversă a semnat raportul fără obiecțiuni, imparțialitatea expertului judiciar apare cel puțin
îndoielnică, motiv pentru care a solicitat instanței de apel efectuarea unei noi expertize
tehnice pentru lămurirea corectă a prețului terenului expropriat.
Pentru toate aceste motive, a solicitat instanței admiterea apelului împotriva sentinței civile nr. 156/11.10.2013 pronunțată de Tribunalul D. și a tuturor încheierilor premergătoare, schimbarea în tot a hotărârii apelate și în principal, respingerea acțiunii contestatorilor ca prematur introdusă; într-un prim subsidiar, respingerea acțiunii ca inadmisibilă și într-un al doilea subsidiar, respingerea acțiunii contestatorilor ca neîntemeiată.
A solicitat și obligarea în solidar a intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
În drept a invocat prevederile art. 9, art. 19-20 din Legea nr. 255/2010, Normele de aplicare din 2011 a Legii nr. 255/2010, art. 1 și urm. din Legea nr. 554/2004, precum și celelalte temeiuri de drept invocate în prezenta cerere, precum și principiile de drept unde își are sediul material.
Apelul este fondat, numai prin prisma ultimei critici referitoare la stabilirea valorii terenului expropriat, criticile privind modalitatea de soluționare a excepțiilor invocate de pârât fiind neîntemeiate.
Astfel, referitor la excepția de prematuritate a cererii în raport de dispozițiile din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, critica apelantului pârât este nefondată. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Tribunalul D. sub nr._ /23.08.2012, contestatorii B. M., P. V. și G. C., au formulat contestație împotriva deciziei de expropriere nr.487/04.05.2012, în contradictoriu cu S. român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA., invocând ca temei legal prevederile art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010. privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local.
În ședința publică de la data de 09. 11.2012, Tribunalul D. a pus în discuție competența materială a Secției I Civile a Tribunalului D. și corelativ cu aspectele legate de competența materială a pus în discuție calificarea juridică a acțiunii, solicitând contestatorilor să precizeze dacă s-a contestat măsura exproprierii propriu zise cu privire la terenul în litigiu sau acțiunea promovată vizează doar cuantumul despăgubirilor în considerarea prevederilor art. 22 din Legea nr. 255/2010.
Apărătorul ales al contestatorilor a învederat instanței că acțiunea promovată de aceștia este o acțiune ce derivă din dispozițiile Legii nr. 255/2010 și că prin urmare nu se contestă măsura exproprierii propriu zise, singurul aspect contestat fiind evaluarea terenului cu privire la care s-a dispus măsura exproprierii.
Față de precizările făcute de contestatori prin apărătorul ales, instanța de fond a calificat acțiunea ca fiind o acțiune în despăgubiri întemeiată pe dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010, a reținut că în conformitate cu aceste prevederi legale raportat și la art. 2 pct. 1 lit. f) Cod procedură civilă este competentă material cu soluționarea cauzei, iar excepția de prematuritate a cererii în raport de dispozițiile din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ este nefondată, motiv pentru care această excepție a fost respinsă.
Modalitatea de rezolvare a excepției de prematuritate a cererii în raport de dispozițiile din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, este legală deoarece contestatorii nu au înțeles să conteste măsura exproprierii ci numai valoarea despăgubirilor, așa cum se prevede în mod expres prin dispozițiile art. 22 alin. 1 și 3 din Legea nr. 255/2010.
Astfel, potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010 „Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate”.
Pe de altă parte, prin art. 22 alin. 3 din actul normativ menționat se precizează că „ Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii”.
Cum în prezenta cauză contestatorii nu au contestat decât valoarea terenului supus exproprierii în suprafață de 2056 mp, fără să atace și actul act administrativ prin care s-a dispus măsura exproprierii, acțiunea promovată nu intră sub incidența prevederilor Legii nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, și ca atare excepția de prematuritate a cererii în raport de dispozițiile din Legea nr. 554/2004, nu este întemeiată, situație în care Curtea de Apel reține că aceasta în mod corect a fost respinsă de prima instanță.
Pentru același raționament juridic, nu este întemeiată nici critica referitoare la modalitatea de rezolvare a excepției de prematuritate a cererii contestatorilor în raport de dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010, soluția dată de Tribunalul D. sub acest aspect fiind legală și temeinică.
Susținerea apelantului în sensul că, dacă s-ar împărtăși opinia primei instanțe reclamanții pot obține o dublă reparație, aceștia putând ataca în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010 atât decizia de expropriere, cât și hotărârea de stabilire a cuantumului prejudiciului, obținând în acest fel două titluri executorii pentru repararea aceluiași prejudiciu, nu este întemeiată.
Hotărârea obținută de contestatori în prezenta cauză ( în situația în care rămâne irevocabilă ) nu poate fi contrazisă printr-o altă hotărâre judecătorească, în ceea ce privește valoarea terenului supus exproprierii, întrucât aceasta se opune cu putere de lucru judecat care operează ca prezumție și nu ca excepție.
În condițiile în care valoarea terenului a fost tranșată deja printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă., aceasta constituie despăgubirea reală ce trebuie acordată contestatorilor pentru terenul expropriat de Stat, astfel că aceștia nu mai pot solicita o altă despăgubire într-o altă cauză.
Mai mult, odată încasată această despăgubire, intimații contestatori nu pot pretinde alte despăgubiri pentru același teren, deoarece s-ar realiza o îmbogățire fără justă cauză a acestora, situație în care susținerea bazată pe posibilitatea acordării unei duble despăgubiri nu se confirmă
Referitor la excepția inadmisibilității acțiunii, instanța de apel constată că, aceasta a fost de asemenea soluționată în mod legal, de către Tribunalul D..
Așa cum rezultă chiar din motivarea apelului, invocarea excepției de inadmisibilitate a acțiunii s-a fundamentat pe dispozițiile art.22 din Legea nr.255/2010, apelantul susținând că aceasta este o lege specială, astfel încât actul ce stabilește cuantumul despăgubirii este hotărârea emisă de comisia pentru verificarea dreptului de proprietate, cuantumul despăgubirii putând fi contestat exclusiv prin atacarea hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii.
Art.22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 menționează însă în mod expres că, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii, acțiunea formulată în conformitate cu prevederile art. 22 din lege se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Or, prin conținutul dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, legiuitorul a stabilit condițiile de exercițiu ale acțiunii civile prin care se solicită stabilirea valorii terenului supus exproprierii, condiții care sunt îndeplinite în cauza de față, situație în care excepția de inadmisibilitate a acțiunii a fost respinsă în mod corect.
În ceea ce privește valoarea terenului expropriat Curtea reține următoarele:
Potrivit art. 25 din Legea nr.33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. pentru stabilirea despăgubirilor instanța va constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.
Art. 26 din aceeași lege prevede în alin. 1 că „ despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite” iar în alin 2 că „ la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
A.. 4 al aceluiași articol stipulează că „ în cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor.”
Art.26 alin. 4 din lege este incident în speța de față, întrucât . tarlaua nr. 46 înscrisă în titlul de proprietate nr. 714 – 1366 / 18.09.1995 al autorului reclamanților are o suprafață totală de 1,5 ha, din care a fost supusă exproprierii doar suprafața de 2347 mp, înscrisă în anexa la HG nr. 1233/2011, poziția nr. 248 proprietar B. I..
Această suprafață a fost ulterior rectificată pe baza documentației cadastrale nr. 324/13.03.2013, în sensul că suprafața expropriată de S. român este de 2056 mp.
În vederea respectării dispozițiilor art. 25 și 26 din Legea nr.33/1994, la instanța de fond a fost numită o comisie formată din experții B. D. desemnată din partea instanței, D. D. din partea contestatorilor și P. T. din partea pârâtului, cei trei urmând să întocmească un raport de expertiză comun, prin care să stabilească valoarea terenului în suprafață de 2056 m.p., supus exproprierii.
Experții B. D. și D. D. au întocmit un raport de expertiză comun, iar expertul P. T. a întocmit o lucrare separată, în cuprinsul lucrărilor întocmite, experții expunându-și punctul de vedere în mod argumentat, fiecare susținându-și modalitatea de calcul și considerentele pentru care au ajuns la valorile menționate în rapoartele de expertiză efectuate.
Astfel, experții B. D. și D. D. au considerat că terenul în suprafață de 2056 mp situat în intravilanul localității Pielești, jud. D. se încadrează în categoria "proprietăților tip spații comerciale", valoarea propusă pentru acest teren fiind de 31.000 euro, respectiv 15 euro/mp, iar expertul P. T. a considerat că terenul este arabil intravilan și l-a evaluat ca atare, stabilind un preț de 7 lei/mp în total 14.392 lei pentru întreaga suprafață supusă exproprierii, valoare care corespunde cu valoarea stabilită de expropriator în cadrul procedurii administrative de expropriere.
Având în vedere faptul că prin motivele de apel apelantul pârât a criticat modalitatea de evaluare a terenului supus exproprierii și a solicitat efectuarea unei noi expertize tehnice pentru stabilirea corectă a prețului terenului expropriat, Curtea având în vedere caracterul devolutiv al apelului, în raport de prevederile art. 295 alin. 2 Cod procedură civilă a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză de către o comisie formată din experți autorizați ANEVAR.
Pentru realizarea lucrării de specialitate, prin tragere la sorți, în temeiul art. 202 Cod procedură civilă a fost numit din partea instanței expertul tehnic D. N., Ț. E. – expert desemnat de expropriator și T. L. – expert desemnat din partea expropriaților.
Instanța de apel a solicitat celor trei experți să se conformeze dispozițiilor art. 25 și 26 din Legea nr.33/1994, în sensul stabilirii valorii reale de piață a terenului supus exproprierii, respectiv să ajungă la un punct de vedere comun în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorilor pentru terenul ce a format obiectul exproprierii
Prin raportul de expertiză întocmit în faza procesuală a apelului, existent la fila 199 din dosarul nr._ al Curții de Apel C., cei trei experți au arătat că evaluarea terenului în suprafață de 2056 mp supus exproprierii s-a făcut prin metoda comparației directe, aceasta fiind cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile.
Experții au subliniat faptul că această tehnică se bazează pe prețurile și informațiile referitoare la loturi similare analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și deosebiri. Că, elementele de comparație sunt drepturile de proprietate, restricțiile legale, condițiile pieței localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile și cea mai bună utilizare.
Specialiștii au precizat totodată că au fost examinate elementele de comparație necesare a fi utilizate pentru tranzacțiile recente și că având în vedere practica de evaluare în domeniu a fost aleasă comparabila ce a realizat cea mai mică corecție brută, care în cazul de față corespunde comparabilei A, în tabelul din anexa A la raportul de expertiză regăsindu-se grila de corecții a comparabilelor de piață.
Au concluzionat în sensul că valoarea de piață prin tehnica comparației directe este de _ euro echivalent 101.899 lei, prețul corectat pe mp fiind de 11,19 euro și au recomandat această valoare.
În anexa B la raportul de expertiză experții au făcut evaluarea terenului supus exproprierii și prin metoda valorii reziduale, metodă prin care se are în vedere cea mai bună utilizare a terenului și au concluzionat că valoarea terenului rotunjit în euro prin această metodă, este de 25.900.
Valoarea stabilită prin raportul de expertiză a fost contestată de apelantul pârât prin obiecțiunile la raportul de expertiză expuse oral prin apărătorul ales în ședința publică din 16.06._, apelantul solicitând să se revină cu adresă către cei trei experți pentru a preciza dacă la întocmirea raportului de expertiză s-au avut în vedere cele opt contracte de vânzare cumpărare depuse de pârâtă, susținând că din anexa la raport rezultă că s-a avut în vedere doar un singur contract și hotărârea judecătorească depusă la dosar ce a fost pronunțată într-o cauză similară.
Instanța a respins ca neîntemeiată cererea de obiecțiuni formulată de apelantul pârât prin apărător, constatând că experții au menționat în cuprinsul lucrării de specialitate că au avut în vedere toate actele existente la dosar și toate tranzacțiile efectuate în zonă.
Având în vedere conținutul raportului de expertiză precum și concluziile exprimate de cei trei specialiști, Curtea constată că valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorilor pentru terenul supus exproprierii proprietatea acestora a fost stabilită cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr.33/1994, implicit a prevederilor art. 22 din Legea nr. 255/2010, raportat la art. 1 din Protocolul nr.1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Intimații contestatori sunt deposedați ca urmare a exproprierii de o suprafață totală de 2056 mp din terenul ce li se cuvine în calitate de moștenitori ai autorului lor B. I., și ca atare sunt îndreptățiți atât în temeiul prevederilor Legii nr.255/2010, dar și a art. 1 din Protocolul nr.1 la CEDO la despăgubiri care să constituie o reparație justă și echitabilă, în raport cu pierderea suferită.
Câtă vreme experții desemnați în cauză au concluzionat că în raport de categoria de folosință a terenului, de amplasamentul acestuia și prețurile practicate în zonă, valoarea totală a despăgubirilor cuvenite contestatorilor este de 23.000 euro și că aceasta este valoarea recomandată, instanța apreciază că valoarea reală a terenului expropriat ce se cuvine cu titlul de despăgubiri contestatorilor, este suma de 23.000 euro.
Curtea apreciază că nu poate fi acordată intimaților contestatori suma de 25.900 euro stabilită prin metoda valorii reziduale, deoarece valoarea stabilită prin această metodă are în vedere cea mai bună utilizare a terenului.
Cum în cauză intimații contestatori nu au produs nici un fel de dovezi din care să rezulte că din terenul supus exproprierii poate fi obținut maximul de profitabilitate, așa cum se arată de către cei trei experți în anexa B la raportul de expertiză, instanța de apel apreciază că valoarea reală a terenului expropriat este valoarea de 23.000 euro stabilită prin metoda comparației directe și nu valoarea de 25.900 euro stabilită prin metoda valorii reziduale.
Având în vedere situația expusă, în baza art. 296 Cod procedură civilă, apelul declarat de pârât este întemeiat și urmează a fi admis.
Pe cale de consecință, va fi schimbată în parte sentința instanței de fond, în sensul că va fi stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite contestatorilor la suma de 23.000 Euro, în conformitate cu raportul de expertiză întocmit în apel de experții T. L., Ț. E. și D. N..
Vor fi menținute restul dispozițiilor sentinței și se va lua act că apelantul nu solicită cheltuieli de judecată..
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de apelantul intimat S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA cu sediul în București, D. G., nr.38, sector 1, și noul sediu procesual ales la SCPA D. și Asociații din București, Șoseaua Kiseleff P. D., nr.55, vila 6, sector 1, împotriva sentinței civile nr. 156 din 11.10.2013, pronunțată de Tribunalul D., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații contestatori G. C. domiciliată în C., ., ., . și B. M. și P. V., ambii cu domiciliul procesual ales la contestatoarea G. C., domiciliată în C., ., ., ..
Schimbă în parte sentința în sensul că stabilește cuantumul despăgubirilor la suma de 23.000 Euro, în conformitate cu raportul de expertiză întocmit în apel de experții T. L., Ț. E. și D. N..
Menține restul dispozițiilor sentinței civile nr.156 din 11.10.2013, pronunțată de Tribunalul D., în dosarul nr._
Ia act că apelantul nu solicită cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 16 Iunie 2014.
Președinte, M. P.-P. | Judecător, C. S. | |
Grefier, A. C. |
Red.jud.C.S.
Tehn.MC/6 ex.
Data red.07.07.2014
j.f. S.L. M.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Partaj judiciar. Decizia nr. 605/2014. Curtea de Apel CRAIOVA → |
|---|
