Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 18/2014. Curtea de Apel PLOIEŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 18/2014 pronunțată de Curtea de Apel PLOIEŞTI la data de 08-01-2014 în dosarul nr. 585/331/2009
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA NR. 18
Ședința publică din data de 8 ianuarie 2014
Președinte - E. S.
Judecător - V.-I. S.
Judecător - A.-C. B.
Grefier - D. V.
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de pârâta ., cu sediul în București, . sector 4, împotriva deciziei civile nr. 67/4 februarie 2013 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu reclamanții M. A. A. (moștenitoare a defunctului M. N.), cu domiciliul ales în București, .. 6A, ., D. R. O. (moștenitoare a defunctului M. N.), cu domiciliul ales în București, .. 6A, ., M. D. C. și B. V., ambele domiciliate în București, Bulevardul Pache P., nr. 19 . și cu domiciliul ales în București, .. 6A, . și pârâții F. N., domiciliat în București, ., ., ., sector 2, F. C., domiciliată în București, Bulevardul Camil R., nr. 6, ., . sector 3 și cu reședința în ., ., județul G..
Recursul este timbrat cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 12,00 lei, potrivit chitanței nr._/6.11.2013 emisă de Direcția Impozite și Taxe Locale Sector 4 București și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
La apelul nominal făcut în ședință publică la prima strigare a cauzei a răspuns recurenta-pârâtă ., reprezentată de avocat I. I., din Baroul București, potrivit împuternicirii avocațiale . nr._/15 noiembrie 2013, lipsind recurenții-reclamanți M. A.-A., D. R. O., M. D. C. și B. V. și intimații-pârâți F. C. și F. N..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează că recursul se află la al doilea termen de judecată, este motivat și a fost declarat în termenul legal procedural.
De asemenea, se învederează că intimatele-reclamante M. A.-A., D. R. O., M. D. C. și B. V. au depus la dosar o cerere prin intermediul Compartimentului Registratură, înregistrată sub nr._//20 decembrie 2013 prin care solicită acordarea unui nou termen de judecată, întrucât apărătorul lor ales este plecat din țară în perioada 03 ianuarie 2014 – 13 ianuarie 2014.
Avocat I. I, având cuvântul pentru recurenta-pârâtă ., arată că nu se opune la cererea formulată de intimatele-reclamante, iar în situația în care cererea va fi încuviințată solicită a i se pune în vedere apărătorului ales al intimatelor-reclamante să facă dovada imposibilității prezentării la acest termen de judecată.
Curtea deliberând asupra cererii formulată de apărătorul ales al intimatele-reclamante M. A.-A., D. R. O., M. D. C. și B. V. apreciază că aceasta nu a fost motivată, astfel că o va respinge ca atare și dispune lăsarea dosarului la ordine.
La apelul nominal făcut în ședință publică la a doua strigare a cauzei a răspuns recurenta-pârâtă ., reprezentată de avocat I. I., din Baroul București, potrivit împuternicirii avocațiale . nr._/15 noiembrie 2013, lipsind recurenții-reclamanți M. A.-A., D. R. O., M. D. C. și B. V. și intimații-pârâți F. C. și F. N..
Curtea pune în discuție excepția nulității recursului pentru neîncadrarea în dispozițiile art. 304 pct. 1 – 9 Cod pr. civilă, invocată prin concluziile scrise de către intimatele-reclamante.
Avocat I. I, având cuvântul pentru recurenta-pârâtă ., solicită respingerea excepției invocată de intimatele-reclamante, întrucât în cuprinsul paginii 2 a motivelor de recurs a arătat că „Hotărârea este nelegală, fiind dată cu aplicarea greșită a legii, în sensul că instanța a nesocotit dispozițiile Legii nr. 7/1996 și a dat o interpretare greșită a dispozițiilor art. 1898 și ale art. 1899 alin. 2 Cod pr. civilă privind buna-credință.
Curtea deliberând asupra excepție nulității recursului pentru neîncadrarea în dispozițiile art. 304 pct. 1 – 9 Cod pr. civilă, invocată prin concluziile scrise de către intimatele-reclamante o va respinge, apreciind că recursul a fost încadrat în drept.
Avocat I. I, având cuvântul pentru recurenta-pârâtă ., arată că societatea a încheiat la data de 9 septembrie 2008 cu F. N. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2120, prin care a cumpărat două terenuri în suprafață de 400 m.p. și respectiv 2135 m.p., ambele situate în ..
Pentru achiziționarea acestora, recurenta-pârâtă a contractat un împrumut cu Bancpost SA în sumă de 30.725 Euro.
Înainte de cumpărare s-au făcut verificări la cartea funciară pentru a afla situația juridică a terenurilor.
Precizează că din extrasul de carte funciară a rezultat că terenurile descrise au intrat în proprietatea vânzătorului F. N., prin donație de la mama sa, F. M., conform contractului de donație autentificat sub nr. 5093/1992, situație față de care banca a acordat creditul.
După încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu F. N., a fost intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară.
Ulterior autentificării contractului de vânzare-cumpărare, în temeiul dispozițiilor art. 54 par. 1 din Legea nr. 7/1996, Biroul Notarului Public „A. L. C. și Asociații” a înscris în cartea funciară contractul de ipotecă nr. 7680/IPT/2010, în favoarea creditorului ipotecar Bancpost SA.
Apreciază că nu i se poate imputa recurentei-pârâte că nu a depus minime diligențe pentru a afla situația juridică a terenurilor.
Mai arată că potrivit art. 1 din Legea nr. 7/1996, cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării.
Precizează că, reaua-credință imputată de instanța de apel nu poate fi reținută, întrucât a întreprinde minime diligențe nu presupune păzirea terenul perioade de timp îndelungate pentru a vedea dacă este vizitat de alte persoane decât proprietarul înscris în cartea funciară și nici faptul că era lucrat pământul.
Pentru toate aceste motive solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Deliberând, în condițiile art. 256 din vechiul Cod de procedură civilă, asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Vălenii de M. sub nr._, reclamanții M. N., M. D. C. și B. V. i-au chemat în judecată pe pârâții F. M., F. N., F. C. și S.C. G. I. SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate nulitatea absolută parțială a contractului de donație autentificat sub nr. 5093 din 3 decembrie 1992, de notariatul de Stat Local Vălenii de M., a procurii autentice nr. 3801 din 11 septembrie 2006 și pe cale de consecință, nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2120 din 9 septembrie 2008, de B.N.P. C. E., cu consecința repunerii părților în situația anterioară.
In motivarea acțiunii, s-a arătat că în anul 1991 reclamanții au dobândit, prin acte cu titlu oneros, în formă autentică, de la F. M., imobile terenuri formând două loturi egale de 1062,5 mp. fiecare. Actele au fost înregistrate în registrul de transcripțiuni, sub nr. 472 si 473/1991. Deși terenurile au fost posedate neîntrerupt de reclamanți, în toamna anului 2008, cu ocazia întocmirii formalităților cadastrale s-a constatat că cele două terenuri se suprapun cu nr. cadastral_. Au învederat reclamanții că situația ivită a fost cauzată de vânzătoarea F. M., care a donat propriului fiu, F. N., prin contractul de donație autentificat sub nr. 5093 din 3 decembrie 1992 de Notariatul de Stat Local Vălenii de M., terenurile dobândite de reclamanți, deși nu mai avea calitatea de proprietar, iar ulterior, pârâtul F. N., prin mandatar F. C., a vândut imobilul către pârâta Societatea Comercială G. I. S.R.L.
Reclamanții au susținut că nulitatea absolută a actelor întocmite ulterior vânzării-cumpărării din 1991 se impune având în vedere lipsa de obiect parțial a contractului de donație, a procurii autentice și a contractului de vânzare subsecvent.
In drept, au fost invocate dispozițiile art. 480, 948 si următoarele din vechiul Cod civil.
Pârâtul F. N. a formulat, conform disp. art. 115 Cod proc. civilă, întâmpinare, arătând că pârâta, F. M., mama sa, în vârstă fiind și cu un grad de cultură redus, a înțeles să-i doneze din lotul primit în urma unui partaj voluntar, terenuri în suprafețe de 2125 mp. și 400 mp., donație pe care a acceptat-o, fără să cunoască situația juridică și de fapt a acestor imobile. Neputându-se ocupa de proprietatea primită, a mandatat-o pe pârâta F. C. să dispună de aceste terenuri, cum va considera de cuviință. Pârâtul a susținut că până la chemarea sa în judecată de către reclamanți, nu a avut cunoștință despre modul în care mandatara sa a dispus de terenuri, clauzele din procură fiind clare cu privire la primirea prețului de către pârât, apreciind că nu are nicio culpă în neregulile produse.
La data de 19 octombrie 2009 reclamanții au precizat cererea de chemare în judecată, arătând că lipsa obiectului atrage nulitatea absolută a donației, pârâta F. M. neputând înstrăina ceea ce nu mai avea. Referitor la celelalte acte s-a susținut că trebuie anulate ca subsecvente donației, cu atât mai mult cu cât pârâta cumpărătoare a fost de rea-credință, întrucât putea, cu minime diligențe, să afle care este situația juridică a terenului la momentul încheierii contractului.
Pârâta . a formulat, la rândul său, întâmpinare, prin care a susținut că imobilul cumpărat se află în posesia sa de la data dobândirii,că transferul proprietății s-a făcut cu respectarea tuturor formalităților prescrise de lege, iar dreptul a fost intabulat în cartea funciară. A precizat pârâta că potrivit extraselor de carte funciară, asupra terenurilor nu existau litigii sau sarcini, iar în aceste condiții, pârâta a apreciat că a fost de bună-credință, neputându-se solicita nulitatea absolută parțială a contractului.
În cauză s-au administrat probe cu înscrisuri, testimoniale, cu interogatoriu și s-a efectuat o expertiză topografică.
Pe parcursul judecății a decedat pârâta F. M., instanța luând act că unicul moștenitor este pârâtul F. N..
Prin sentința civilă nr. 263/14.02.2011 a Judecătoriei Vălenii de M. a fost admisă, în parte, acțiunea și s-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de donație autentificat sub nr. 5093 din 3 decembrie 1992, de Notariatul de Stat Local Vălenii de M., cu privire la suprafața de 2125 m.p. teren, situat în intravilanul comunei Izvoarele, . – ..
S-au respins ca neîntemeiate cererile privind constatarea nulității absolute parțiale a procurii autentificate sub nr. 3801/2006 de B.N.P. P. C. M. și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2120 din 9 septembrie 2008 de BNP C. E., precum și cererea de repunere a părților în situația anterioară.
Pentru a hotărî astfel, prima instanța a reținut că prin contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1040 si nr. 1041 din 22 aprilie 1991 de Notariatul de Stat Local Vălenii de M., numita F. M. a vândut, prin primul act, numiților B. I. și B. V., iar prin cel de-al doilea, numiților M. N. și M. D. C., câte 1062,5 mp. teren arabil, situate în intravilanul comunei Izvoarele, jud. Prahova.
Cele două acte de vânzare-cumpărare au fost înscrise sub nr. 472 si 473 în registrul de transcripțiuni, pe anul 1991.
Ca urmare a decesului cumpărătorului B. I., la 29 iulie 2008 și a partajului voluntar al averii acestuia, cota de ½ din terenul de 1062,5 mp. a fost dobândită de soția sa, pârâta B. V., devenită astfel proprietar exclusiv.
Sub nr. 5093 din 3 decembrie 1992, Notariatul de Stat Local Vălenii de M. a autentificat contractul prin care aceeași F. M. a donat fiului său, F. N., suprafețele de 2125 mp. si 400 m.p., situate în intravilanul comunei Izvoarele, .> Donatarul F. N., reprezentat de F. C., în baza procurii autentificată sub nr. 3801 din 11 septembrie 2006 de BNP P. C. M. din București, a vândut pârâtei . terenuri donate de mama sa, în suprafață de 400 mp. și respectiv 2135 mp. (ultima suprafață fiind rezultată în urma măsurătorilor cadastrale).
Dreptul de proprietate al societății pârâte a fost înscris în cartea funciară, a reținut judecătorul fondului.
Potrivit constatărilor și concluziilor raportului de expertiză tehnică topografică D. Z., terenul cumpărat de pârâta . același imobil care a fost vândut, în două loturi egale, reclamanților.
Este evident că, înstrăinând terenul (în două loturi) reclamanților, numita F. M. nu mai era proprietarul acestuia, la momentul încheierii contractului de donație, condiții în care acest contract este nul absolut, a stabilit prima instanță.
Unul din principiile efectelor nulității actului juridic civil, este acela al anulării actului subsecvent, ca urmare a anulării actului inițial – resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis - în virtutea căruia anularea actului inițial, atrage anularea și a actului subsecvent, datorită legăturii sale cu primul.
Există, însă, excepții de la principiul enunțat mai sus, unul dintre acestea fiind cazul subdobânditorului de bună-credință și cu titlu oneros a unui imobil, soluția justificându-se pe rațiuni de echitate și utilitate socială.
Prin urmare, pentru aplicarea regulilor enunțate, instanța a procedat la verificarea bunei-credințe a terțului dobânditor.
În acest context, s-a reținut că în conținutul contractului de vânzare-cumpărare din 9 septembrie 2008, în fața notarului public, se menționează că terenurile dobândite intraseră în proprietatea vânzătorului prin donație de la mama sa, act înscris sub nr. 2883/1992 de Notariatul de Stat Local Vălenii de M., terenurile fiind înregistrate la O.C.P.I. Prahova, Biroul de cadastru si Publicitate Imobiliară Vălenii de M. cu nr. 4891/2008 si 4892/2008, intabulate in C.F. nr. 1488 si 1486 ale localității Izvoarele.
Prin urmare, a constatat judecătoria, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare dintre pârâtul F. N. și pârâta ., evidențele de publicitate imobiliară nu ofereau niciun indiciu privind lipsa dreptului de proprietate asupra terenului, în patrimoniul vânzătorului F. N..
Pe de altă parte, a arătat prima instanță, din răspunsurile la interogatoriu și din declarațiile martorilor, a rezultat că posesia reclamanților s-a exercitat prin alte persoane. Neîngrădirea terenului, culegerea fructelor prin alte persoane și vizitele sporadice ale reclamanților (de obicei la sfârșit de săptămână) nu erau de natură a oferi unor potențiali cumpărători, indicii cu privire la lipsa titlului pârâtului F. N..
Aceste împrejurări – evidențele cadastrale și situația de fapt prezumată – reflectă necunoașterea nevalabilității titlului pârâtului de către ., cumpărător de bună-credință, a concluzionat judecătorul fondului.
Prin urmare, asupra acelor imobile, s-a stabilit că există titlul valabil de proprietate al reclamanților și titlul pârâtei ., dobândit de la un neproprietar, situație juridică ce se poate clarifica definitiv într-o acțiune în revendicare sau în constatare (în funcție de posesorul terenurilor).
In ceea ce privește procura autentificată sub nr. 3801/2006 de BNP P. C. M., instanța a reținut, de asemenea, că nu există temei legal pentru nulitatea absolută a actului, din probele administrate nerezultând reaua-credință a ambilor contractanți, frauda la lege sau alte motive de nulitate absolută.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel, în termen legal, reclamanții M. N., M. D. C. și B. V., solicitând admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul admiterii în totalitate a cererii de chemare în judecată.
Apelanții au susținut că în mod greșit, instanța de fond a reținut că pârâta . este cumpărător de bună-credință, deoarece nu a făcut nicio minimă diligență pentru a afla nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului.
Având în vedere lipsa de obiect a contractului de donație, au apreciat apelanții, se impunea ca și actele subsecvente acestuia să fie constatate nule absolut, cu consecința repunerii părților în situația anterioară.
Intimata-pârâtă . a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței apelate, susținându-se, în esență, că pretențiile apelanților au fost corect respinse, atât timp cât s-a constatat calitatea sa de cumpărător de bună-credință.
La data de 4.02.2013, Tribunalul Prahova a pronunțat decizia civilă nr. 67, prin care a admis apelul declarat de reclamanți și a schimbat în parte sentința, în sensul admiterii în totalitate a acțiunii.
S-a constatat nulitatea absoluta parțială a procurii autentificate sub nr. 3801/11.09.2006 de BNP P. C. M. și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2120/09.09.2008 de BNP C. E., dispunându-se repunerea părților în situația anterioară.
A fost înlăturată obligația reclamanților de a plăti, în solidar, pârâtei ., suma de 2.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, precum și obligația pârâților F. N. și F. C. de a plăti în solidar reclamanților suma de 2512 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Au fost obligați intimații-pârâți, în solidar, la plata către apelanții-reclamanți a sumei de 2.530 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în fond și apel.
S-au menținut în rest dispozițiile sentinței.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut următoarea situație de fapt și de drept:
Instanța de fond a stabilit în mod corect situația de fapt, calificată juridic sub aspectul a ceea ce doctrina a numit vânzarea lucrului altuia.
Este de necontestat ca vânzătoarea F. M., după ce a înstrăinat terenurile reclamanților, cu titlu oneros, a donat aceleași imobile fiului său, F. N.. Acesta le-a vândut ulterior, ca un teren unitar, intimatei-pârâte, societate comercială.
Vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în cunoștință de cauză, reprezintă o operațiune speculativă, cu o cauza ilicită și este nulă absolut, în baza art. 968 din vechiul Cod civil. Doctrina a stabilit că o astfel de vânzare este încheiată cu complicitatea sau, în orice caz, pe riscul cumpărătorului, a arătat tribunalul.
În speță, martorul M. E. a relevat indicii clare ale posesiei continue exercitate de apelanții-reclamanți, atribut al dreptului de proprietate-vizite, lucrări, plantare pomi. Din interogatoriul administrat, a rezultat clar că nu a fost luate informații cu privire la situația terenului de la niciun vecin, mai ales că acordul de voință a fost stabilit cu un mandatar.
De altfel, a subliniat tribunalul, reclamanții au și achitat impozitele aferente, aspect necontestat.
Sub acest aspect, a arătat tribunalul, reaua-credință a mandantului F. N. și a mandatarei F. C. este evidentă, începând cu anul 1991.
In plus, declarația martorului S. O. T. nu e credibilă sub raportul datelor indicate: ,,cumpărat în 2009...teren împrejmuit”, lipsa unor minime diligențe fiind implicit recunoscută de intimata-pârâtă la interogatoriul administrat, deși o simplă consultare a evidentelor registrului de transcripțiuni din 1991 - ce trebuia preluat în evidențele cadastrale - era necesară.
Împotriva deciziei a declarat recurs, în termenul legal reglementat de art. 301 din vechiul Cod de procedură civilă, pârâta ., criticând-o ca nelegală din perspectiva cazului de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 din vechiul Cod de procedură civilă.
În dezvoltarea motivului de recurs s-a învederat că instanța de apel a nesocotit dispozițiile Legii nr. 7/1996 republicată și a dat o interpretare greșită art. 1898 și 1899 alin. 2 din vechiul Cod civil.
A precizat recurenta că pentru a achiziționa terenurile în litigiu a încheiat cu Bancpost SA contractul de împrumut ipotecar nr. 7680/2007, situație în care, atât societatea, cât și banca au făcut verificări la cartea funciară pentru a afla situația juridică a imobilelor.
Din extrasul de carte funciară eliberat de OCPI a rezultat că terenurile se aflau în proprietatea vânzătorului și fuseseră înregistrate la OCPI cu nr. 4891/2008 și 4892/2008, fiind intabulate în CF nr. 1488 și nr. 1486 ale localității Izvoarele.
Ulterior autentificării contractului de vânzare-cumpărare, a precizat recurenta, BNP A. L. C. și Asociații a înscris în cartea funciară contractul de ipotecă nr. 7680/2010, în favoarea creditorului ipotecar Bancpost SA.
În aceste condiții, a arătat recurenta, nu i se poate imputa că nu a depus minime diligențe pentru a afla situația juridică a terenului, astfel cum a considerat tribunalul.
A susținut recurenta că nu poate fi reținută reaua sa credință, întrucât a întreprinde minime diligențe nu presupune păzirea terenului pentru a vedea dacă este vizitat de alte persoane, iar faptul că terenul era lucrat s-a considerat că s-a datorat
vânzătorului. A apreciat recurenta că instanța de apel a reținut în defavoarea sa aceste aspecte în mod complet greșit și a realizat o analiză superficială a cauzei.
S-a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei și menținerea sentinței.
Intimații-pârâți nu s-au prezentat în instanță și nu au depus întâmpinare, conform disp. art. 308 alin. 2 din vechiul Cod de procedură civilă.
Intimații-reclamanți M. A.-A., D. R. O., M. D. C. și B. V. au formulat, conform dispozițiilor art. 115 și ale art. 308 alin. 2 din Vechiul Cod de procedură civilă, întâmpinare, prin care au invocat excepția nulității recursului pentru neîncadrare în cazurile prevăzute de dispozițiile art. 304 Cod pr. civilă, iar pe fond au solicitat respingerea căii de atac, susținând, în esență, că soluția instanței de apel respectă pe deplin dispozițiile legale incidente.
Excepția nulității recursului a fost respinsă de către Curte, după punerea în discuția părților, la termenul de judecată din data de 8 ianuarie 2014, pentru considerentele de fapt și de drept menționate în practicaua prezentei decizii.
Examinând decizia atacată sub aspectul criticilor formulate, încadrate în cazul de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 din vechiul Cod de procedură civilă (act normativ aplicabil speței în raport de data înregistrării litigiului), Curtea apreciază ca fondat recursul formulat, pentru considerentele ce se vor înfățișa în cuprinsul prezentei motivări a deciziei:
În limitele motivului de recurs invocat de societatea pârâtă, Curtea notează că o hotărâre este dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, fie atunci când nesocotește o normă de drept substanțial, fier atunci când interpretează greșit norma juridică aplicabilă.
Prin urmare, instanța ar fi culpabilă când ignoră o lege în vigoare la data judecății, sau când recurge la texte de lege aplicabile litigiului și le dă o greșită interpretare.
Motivul de recurs subzistă în cauză, soluția Tribunalului Prahova bazându-se pe o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor care au relevanță și incidență în speța dedusă judecății, respectiv a dispozițiilor art. 30 din Legea nr. 7/1996 și ale art. 1898 și 1899 alin. 2 din vechiul Cod civil.
Curtea reamintește că buna-credință a subdobânditorului reprezintă o excepție de la aplicarea principiului de drept „resoluto iure dantis, resolvitur jus accipientis” (anularea actului inițial atrage anularea și a actului subsecvent).
D. urmare, pentru a se putea constata că nulitatea titlului vânzătorului atrage după sine nulitatea și a contractului care a marcat transferul dreptului de proprietate în patrimoniul subdobânditorului, trebuie să se dovedească în mod cert că terțul cumpărător – în speță societatea recurentă – a fost de rea-credință.
În acest context, numai în cazul în care terțul achizitor cu titlu oneros a cunoscut, sau cu minime diligențe, putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului, deci a fost de rea-credință, operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage și nulitatea titlului subachizitorului.
Curtea reamintește că potrivit dispozițiilor art. 1892 din vechiul cod civil (act normativ în vigoare la datele analizate în speță) buna-credință este definită ca acea credință a persoanelor că acela de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea.
În speța pendinte, argumentul invocat de recurentă în dovedirea bunei sale credințe a fost acela că la data încheierii actului translativ de proprietate, a efectuat verificările necesare în cartea funciară, ocazie cu care a constatat că terenurile erau notate la OCPI Prahova - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Vălenii de M. la nr. 4891/2008 și 4892/2008, fiind intabulate în CF nr. 1488 și nr. 1486 a localității Izvoarele, pe numele vânzătorului F. N., apărare confirmată de actele aflate la filele 155, 157 și 163 - dosar fond și fila 14 – dosar recurs.
Curtea notează, sub acest aspect, că publicitatea imobiliară reprezintă, conform doctrinei, un ansamblu de mijloace prevăzute de lege, prin care se asigură evidența, siguranța și opozabilitatea în raport cu terții, a actelor juridice prin care se constituie, se transmite ori se sting drepturi reale imobiliare.
Astfel definită, publicitatea imobiliară asigură, prin aducerea la cunoștința persoanelor interesate a situației juridice a bunurilor asupra cărora se poartă drepturile reale, certitudinea constituirii și transmisiunii drepturilor reale imobiliare.
Principiul forței probante a înscrisului este consacrat de art. 30 din Legea nr. 7/1996 (act normativ în baza căruia s-au efectuat formalitățile de publicitate imobiliară de către vânzătorul F. N. și ulterior de către recurentă, în calitatea sa de subdobânditoare a terenurilor) care statuează că dacă în cartea funciară s-a înscris, în condițiile legii, un drept real, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituie cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul.
Or, în speță, la data încheierii actului și anume contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2120/2008 de BNP C. E., singura persoană care apărea, conform registrelor imobiliare, ca proprietar al terenului era vânzătorul F. N., neexistând nicio altă mențiune de natură a contesta valabilitatea înscrierii, astfel încât să se poată discuta de înlăturarea prezumției statuată de textul de lege menționat.
Prin urmare, atât timp cât societatea recurentă a procedat la verificarea notărilor în cartea funciară, la momentul încheierii actului subsecvent, nu se poate considera, astfel cum greșit a stabilit instanța de apel, că aceasta nu a efectuat minime diligențe pentru a cunoaște nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului F. N..
Astfel, a se aprecia că societatea recurentă ar fi trebuit să facă și alte demersuri, constând în eventuale discuții cu persoanele care dețin terenurile învecinate celor în litigiu, sau în verificări ale registrelor de transcripțiuni din anul 1991 (pagina 7 din decizie) reprezintă un raționament în mod evident eronat, întrucât lipsește de consistență și finalitate însăși noțiunea de publicitate imobiliară, întrucât, în viziunea tribunalului, notarea în cartea funciară a unui drept real imobiliar poate fi contracarată de discuțiile cu vecinii.
În ceea ce privește verificarea registrului de transcripțiuni din anul 1991, Curtea notează că sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni a fost aplicat în Muntenia, Oltenia, M. și Dobrogea, în baza vechilor coduri civile și de procedură civilă până în anul 1996, când a fost adoptată Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996.
Prin urmare, la data încheierii actului subsecvent – 2008 – legea publicității imobiliare în vigoare era Legea nr. 7/1996, care preluase conform art. 16, datele cadastrale anterioare, însă, dincolo de aceste considerații, recurenta nu avea motive pentru a face astfel de verificări, atât timp cât nu avea cunoștință despre existența altor proprietari ai terenului și prin urmare, nici despre actul de vânzare-cumpărare al acestora, singurele mențiuni în privința provenienței terenului fiind cele aflate de la cartea funciară, care-l atestau ca proprietar pe vânzătorul F. N..
În acest context, intimații-reclamanți au la dispoziție, astfel cum în mod corect a menționat și judecătorul fondului, calea acțiunii în revendicare, în care urmează a se proceda la compararea titlurilor de proprietate exhibate de părți.
În ceea ce privește procura autentificată sub nr. 3801/2006 de BNP P. M., Curtea constată că și sub acest aspect soluția instanței de apel este greșită (aceasta fiind criticată de recurentă, care a solicitat modificarea în tot a deciziei și menținerea sentinței), întrucât nu există nicio încălcare a condițiilor legale pentru încheierea sa, faptul reținut de tribunal, că reclamanții ar fi achitat impozitele pentru terenuri, neputând constitui un motiv care să poată fi asimilat unui caz de nulitate absolută a unei procuri, prin care o persoană este împuternicită să vândă un imobil.
De altfel, se impune a se menționa că potrivit mențiunii din actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2120/2008 (fila 155 - dosar fond) se atestă o situație contrară celei reținută de tribunal, în sensul că taxele și impozitele aferente au fost achitate de vânzătorul F. N., conform certificatului fiscal nr. 5036/9 sept._ eliberat de Primăria comunei Izvoarele.
În considerarea acestor argumente de fapt și de drept, constatând incidența cazului de modificare reglementat de art. 304 pct, 9 din vechiul Cod de procedură civilă, Curtea va proceda, în temeiul art. 312 alin. 1- 3 din vechiul Cod de procedură civilă, la admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei, în sensul respingerii apelului declarat de reclamanți și menținerii sentinței.
Curtea va lua act de declarația avocatului ales al recurentei, formulată la termenul de judecată din data de 8 ianuarie 2014, că recurenta nu solicitată cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Admite recursul declarat de pârâta ., cu sediul în București, . sector 4, împotriva deciziei civile nr. 67/4 februarie 2013 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu reclamanții M. A. A. (moștenitoare a defunctului M. N.), cu domiciliul ales în București, .. 6A, ., D. R. O. (moștenitoare a defunctului M. N.), cu domiciliul ales în București, .. 6A, ., M. D. C. și B. V., ambele domiciliate în București, Bulevardul Pache P., nr. 19 ., sector 2 și cu domiciliul ales în București, .. 6A, . și pârâții F. N., domiciliat în București, ., ., ., F. C., domiciliată în București, Bulevardul Camil R., nr. 6, ., . sector 3 și cu reședința în ., ., județul G. și în consecință:
Modifică în tot decizia civilă nr. 67/4 februarie 2013 pronunțată de Tribunalul Prahova și pe fond menține sentința civilă nr. 263/14 februarie 2011 pronunțată de Judecătoria Vălenii de M..
Ia act că recurenta-pârâtă . nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 8.01.2014.
Președinte, Judecători,
E. S. V.-I. S. A.-C. B.
Grefier,
D. V.
Operator de date cu caracter personal
Notificare nr. 3120/2006
Red. ACB
Tehnored. CC
2 ex./20.01.2014
d.f. nr._ Judecătoria Vălenii de M.
j.f. B. D. C.
d.a. nr._ Tribunalul Prahova
j.a. M. B., A. M. L.
| ← Conflict de competenţă. Sentința nr. 2/2014. Curtea de Apel... | Partaj judiciar. Decizia nr. 1395/2014. Curtea de Apel PLOIEŞTI → |
|---|
