Rezoluţiune contract. Decizia nr. 273/2014. Curtea de Apel PLOIEŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 273/2014 pronunțată de Curtea de Apel PLOIEŞTI la data de 13-03-2014 în dosarul nr. 4982/120/2009
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
-SECȚIA I CIVILĂ –
Dosar nr._
DECIZIA NR. 273
Ședința publică din data de 13 martie 2014
Președinte – M. P.
Judecător – C. Ș.
Grefier - C. C.
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului formulat de reclamanții M. A. și M. M., domiciliați în București, ., nr.47, ., ., sector 6, împotriva sentinței civile nr.796 din 4 aprilie 2013, pronunțată de Tribunalul Dâmbovița, în contradictoriu cu pârâții Ș. T., domiciliat în localitatea B., ., județul Ilfov și P. D., domiciliată în comuna Ciocănești, ., județul Dâmbovița, cauză venită spre rejudecare potrivit deciziei nr. 1459 din 4 aprilie 2013, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din 20.02.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 27.02.2014, iar ulterior pentru studierea actelor și lucrărilor dosarului a amânat pronunțarea la 06.03.2014 și 13.03.2014, când a dat următoarea soluție:
CURTEA
Deliberând asupra apelului civil de față, Curtea constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Dâmbovița sub nr._, reclamanții M. A. și M. M. au chemat în judecată pe pârâții Rotăruș G., Ș. T. și P. D. solicitând ca, prin sentința ce se va pronunța, să se stabilească linia de hotar care desparte proprietățile reclamanților de cea a pârâților, să se dispună rezoluțiunea contractului de vânzare – cumpărare nr.3095/12.11.2007, obligarea pârâților la restituirea prețului vânzării în cuantum de 320.969 euro, respectiv Ș. T. la restituirea sumei de 240.727 euro parte din preț corespunzătoare cotei de 3/4 din bunul înstrăinat, P. D. la restituirea sumei de 80.242 euro, parte din preț corespunzătoare cotei de 1/4 din bunul înstrăinat, și la dobânda legală aferentă acestor sume de la data evicțiunii, obligarea pârâților la restituirea sumei de 20.000 lei reprezentând cheltuielile de vânzare, impozite plătite pentru terenul cumpărat, și a cheltuielilor de judecată în conformitate cu cotele deținute din bun, respectiv Ș. T. 3/4 iar P. D. 1/4 din bunul înstrăinat.
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare - cumpărare nr.3095/12.09.2007, au cumpărat de la pârâții Ș. T. și P. D. imobilul teren în suprafață de 58.358 mp teren rezultat din măsurătorile cadastrale (60.200 mp teren din actul de proprietate (suprafața formată din două loturi de teren alipite; suprafața de 25.516 mp teren situat în extravilanul comunei Ciocănești, județul Dâmbovița, . 304/4/55, cu număr cadastral 1527, între vecini, la N N. M. (moștenitorii T. I.) lat.478,19 ml, la sud teren administrat de Primărie - lat.69,84 ml la est DE 334/2 lat. 95,54 ml la vest Canal lat.439,70 ml; suprafața de 32 842 mp teren, situat în extravilanul comunei Ciocănești, județul Dâmbovița, . 304/4/55, cu număr cadastral 1528, între vecinii la nord N. M. (moștenitori T. I.) lat.146,49 ml, la sud teren administrat de Primărie lat.558,85 ml, la est Canal lat.438,72 ml la vest DE 306/2 – lat. 94,73 ml ; că vânzătorii stăpâneau terenul în indiviziune în cote de 3/4 - Ș. T. și 1/4 - P. D.; că, la momentul dobândirii imobilului, acesta era cultivat, în urma discuțiilor purtate s-au înțeles asupra prețului și condițiilor vânzării, nefiind interesați de potențialul agricol al terenului deoarece l-au cumpărat pentru a dezvolta pe acesta un proiect imobiliar; că în toamna anului 2008 s-au deplasat la terenul cumpărat și au observat din nou că acesta este cultivat, au hotărât să-i caute pe foștii proprietari și să le ceară să nu folosească terenul fără acordul lor; că s-au deplasat și la Primăria Ciocănești unde au plătit impozitul pe teren și au discutat cu mai multe persoane, funcționari și cetățeni din localitate, care le-au spus că terenul cumpărat se suprapune peste cel al unui vecin, că acesta îl cultiva de mai mulți ani; că situația juridică a terenului și faptul că era cultivat de altă persoană era cunoscut de vânzător; că au vorbit cu vânzătorii care cunoșteau problemele pe care le avea terenul, faptul că vecinul îl cultiva dar au ascuns aceste aspecte întrucât doreau să-l înstrăineze; că s-au adresat Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară Dâmbovița și după amânări și tergiversări prin adresa nr._/18.02.2009 li s-a comunicat că „documentația cadastrală efectuată pentru suprafața cumpărată se suprapune cu documentațiile cadastrale nr.694 și 695 întocmite în anul 2004 pentru proprietatea R. C. A.; că prin adresa nr.9927/14.08.2009 Primăria Ciocănești i-a informat că punerile în posesie pe tarlaua unde se află terenul cumpărat depășesc suprafața fizică a acesteia și că ar trebui să solicite acordul autentic al fiecărui proprietar din . așa încât să se poată întocmi un plan parcelar nou.
La dosar au fost depuse în copii, acte.
Reclamanții au solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, martori și expertiză.
Reclamanții au formulat cerere de ajutor public judiciar iar prin încheierea din camera de consiliu din data de 14.12.2009, a fost admisă cererea de acordare a ajutorului public judiciar, dispunându-se scutirea reclamanților de plata sumei de 7200 lei.
Prin întâmpinare, pârâții au solicitat respingerea acțiunii, arătând că toate capetele de cerere trebuie timbrate fiecare în parte la valoare; că au vândut suprafața pe care erau proprietari, înțelegându-se asupra prețului și asupra vânzării și imediat, așa cum rezultă din contract, reclamanții au intrat în posesia bunului la data autentificării contractului, fără nicio formalitate de punere în posesie; că după ce au cumpărat și au intrat în posesie, reclamanții s-au comportat în fapt ca adevărați proprietari, au achitat taxele și impozitele pentru acest teren, așa cum o atestă adeverințele pentru anii 2008-2009, iar din adresa OCPI Dâmbovița înaintată cabinetului de avocat Cavanescu A., rezultă cu totul și cu totul altceva, anume faptul că în zonă se actualizează planul parcelar și că este necesar concursul tuturor proprietarilor; că ceea ce este însă important este faptul că nu se poate promova o acțiune în evicțiune câtă vreme nu a fost evins, ea fiind prematur introdusă invocând pe cale de excepție această prematuritate; că s-a vândut un drept intabulat; că reclamanții au cunoscut situația de fapt; că nimeni nu i-a evins și că este vorba în speță numai de o recorelare a unor planuri cadastrale, care se întâmplă independent de condițiile cerute de Codul civil prin art.1337/1340; că art.1340 îi scutește de răspundere câtă vreme situația de fapt și de drept a fost cunoscută de cumpărători; că această acțiune este de fapt una cu caracter profund imoral, întrucât piața imobiliară a scăzut, iar dobânditorii, cu rea credință. încearcă, fără succes, să-și încaseze prețul dat, nemaiconvenindu-le faptul că sunt proprietarii unui teren de mult mai mică valoare de circulație decât în momentul cumpărării.
La data de 8.02.2010, reclamanții au depus la dosar cerere completatoare prin care au chemat în judecată în calitate de pârâtă și pe S.C. FERMA NATURAE S.R.L. București pentru a se stabili linia de hotar care desparte proprietatea lor de cea a pârâtei pe latura de nord.
Prin întâmpinare la cererea completatoare, pârâții Ș. T. și P. D., arată că în niciun caz nu poate fi catalogată această cerere ca o cerere completatoare, ci, așa cum expune art.132 Cod procedură civilă, este vorba despre o cerere modificatoare sau de întregire a cererii principale, că asupra modalității prin care se solicită acest lucru, pe de o parte, reclamantul poate să facă acest lucru, însă nu pe calea unei cereri completatoare, ci folosindu-se de una din instituțiile procedurale reglementate de capitolul III al Cod procedură civilă.
La termenul din data de 10.03.2010, a fost disjuns capătul de cerere având ca obiect grănițuirea.
La termenul de judecată din 07.04.2010, având în vedere că din cererea principală s-a disjuns capătul de cerere având ca obiect grănițuire, că pe rolul instanței a rămas doar capătul de cerere având ca obiect rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare sunt părți doar pârâții Ș. T. și P. D. – în calitate de vânzători și reclamanții M. A. și M. M., în calitate de cumpărători, tribunalul a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a lui Rotăruș G. și S.C. FERME NATURAE S.R.L.
La cererea reclamanților, au fost admise probele solicitate de părți (proba cu martori, înscrisuri, interogatorii, expertiză topografică având ca obiective identificarea suprafeței de teren dobândite de reclamanți prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 3095/12.09.2007 și a eventualelor suprapuneri de teren cu indicarea întinderii suprafețelor suprapuse și a proprietarului terenului ce se suprapune).
În cauză s-au luat interogatorii reclamanților și pârâtei P. D., au fost audiați martorii B. I. N. și M. C., la propunerea reclamanților, s-au solicitat de la OCPI Dâmbovița documentațiile întocmite în vederea înscrierii în cartea funciară a terenurilor situate în tarlaua 20/2 din extravilanul comunei Ciocănești și a fost întocmită o expertiză în specialitatea topografie de către expertul D. M..
La data de 01.07.2010, a fost depus raportul de expertiză întocmit de expertul tehnic judiciar D. M. cu privire la care pârâții au formulat obiecțiuni care au fost admise, dispunându-se refacerea expertizei.
La data de 11.02.2011, la dosar s-a depus raportul de expertiză refăcut, raport la care părțile nu au avut obiecțiuni.
Prin sentința civilă nr. 796 din 4 aprilie 2011, Tribunalul Dâmbovița a respins excepția prematurității acțiunii invocată de pârâți.
A respins acțiunea formulată de reclamanți.
A respins cererea reclamanților de acordare a cheltuielilor de judecată.
Cu privire la excepția prematurității acțiunii invocate de pârâți prin întâmpinare, tribunalul a respins-o având în vedere că dreptul pretins de reclamanți – dreptul de proprietate - este actual nefiind supus vreunui termen ori unei condiții suspensive.
În ceea ce privește cererea formulată, tribunalul a reținut următoarele:
Potrivit art. 1337 din Codul civil „Vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut…” iar în conformitate cu art. 1347 din Codul civil „dacă cumpărătorul este evins numai de o parte a lucrului și aceasta are în privința totului o așa însemnătate încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat lucrul fără acea parte, el poate strica vânzarea”. De asemenea, art. 1348 din Codul civil „Dacă în caz de evicțiune a unei părți a fondului vândut, nu se strică vânzarea, cumpărătorul are dreptul de a cere valoarea, în momentul evicțiunii, a părții de care a fost evins iar nu o parte proporțională din preț, ori de au crescut sau de au scăzut imobilele în valoare de la vindere”.
Codul civil reglementează obligația de garanție pentru evicțiune, atât în cazul în care evicțiunea (pierderea proprietății lucrului în tot sau în parte) provine dintr-un fapt personal a vânzătorului cât și atunci când tulburarea provine din partea unei terțe persoane.
Dacă tulburarea rezultă din fapta unui terț, vânzătorul este obligat să îl apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să îl apere va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii, indiferent dacă a fost de bună sau de rea credință. În acest caz, obligația de garanție a vânzătorului există dacă sunt îndeplinite următoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept; cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător. La aceste trei condiții, se poate adăuga necesitatea ca evicțiunea să fie rezultatul unei acțiuni în justiție intentată de terț împotriva cumpărătorului dar numai atunci când dreptul terțului asupra lucrului nu este atât de evident încât cumpărătorul renunță la lucru fără judecată.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanții au solicitat rezoluțiunea contractului de proprietate autentificat sub nr. 3095/12.09.2007 la BNPA Gh. D., G. G. și O. M. D. prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra a două terenuri situate în extravilanul comunei Ciocănești, județul Dâmbovița, în tarlaua 20/2, ., în suprafețe de 25 516 mp. (terenul având numărul cadastral 1527) și respectiv de 32 842 mp. (terenul având număr cadastral 1048) și obligarea pârâților la restituirea prețului vânzării, a cheltuielilor vânzării și a impozitelor plătite invocând existența unei tulburări de drept rezultând din faptul că un terț care deține un titlu de proprietate stăpânește terenul cumpărat și faptul că respectiva cauză a evicțiunii este anterioară și nu a fost cunoscută de ei. Ulterior, prin concluziile formulate oral dar și în cadrul dezbaterilor, reclamanții au solicitat, în subsidiar, a se dispune rezoluțiunea parțială a contractului și restituirea valorii părții pierdute prin efectul evicțiunii și a unei părți proporționale din cheltuielile vânzării și impozitele plătite.
În speță, tribunalul a reținut că din raportul de expertiză întocmit în cauză coroborat cu înscrisurile de la dosar rezultă că o parte din terenul cumpărat de reclamanți de la pârâți în suprafață de 32 842 mp. este ocupată și cultivată cu grâu și se suprapune peste o parte din terenul proprietatea numitului R. A. C. căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legilor fondului funciar având titlul de proprietate nr._/10.03.2004; că atât dreptul de proprietate al pârâților cât și dreptul de proprietate al numitului R. C. au fost înscrise în cartea funciară (a se vedea încheierea nr._/25.06.2007 prin care s-a înscris în cartea funciară nr. 1048 a comunei Ciocănești dreptul de proprietate al pârâților asupra terenului în suprafață de 32 842 mp – fila 18, încheierea nr._/25.06.2007 prin care s-a înscris în cartea funciară nr. 1053 a comunei Ciocănești dreptul de proprietate al pârâților asupra terenului în suprafață de 25 516 mp – fila 50 și adresa OCPI Dâmbovița de la fila 127) și că documentația cadastrală executată pentru suprafața ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste documentațiile cadastrale efectuate în 2004 pentru terenul proprietatea numitului R. C., urmând a fi refăcut planul parcelar (a se vedea adresa OCPI Dâmbovița de la fila 11)
Tribunalul a constatat că deși există o tulburare de drept din partea terțului R. C. ce deține un titlu de proprietate pentru terenul în suprafață de 32 842 mp., proprietatea reclamanților, pe care îl cultivă cu grâu iar din cauza suprapunerii parțiale a documentațiilor cadastrale, reclamanții sunt puși în situația de a nu – și putea exercita toate prerogativele conferite de dreptul lor de proprietate și deși suprapunerea parțială a terenului cumpărat de reclamanți era anterioară vânzării și nu a fost cunoscută de cumpărători, după cum rezultă din depozițiile martorilor în cauză, cu toate acestea, în speță nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a se dispune rezoluțiunea contractului ori pentru a se angaja răspunderea reclamanților vânzători în condițiile în care nu s-a produs încă o evicțiune parțială.
Astfel, tribunalul a reținut că nici până în prezent nu s-a produs o evicțiune parțială de natură să atragă rezoluțiunea vânzării ori care să îi îndreptățească pe reclamanți la valoarea părții din teren pretins evinse având în vedere că reclamanții nu au pierdut o parte din proprietatea terenului cumpărat și că dreptul terțului ce posedă terenul în suprafață de 32 842 mp. nu este atât de evident încât reclamanții să poată pretinde că renunță la teren fără judecată.
Susținerea reclamanților în sensul că vor pierde cu certitudine o acțiune în revendicare nu poate fi primită ținând seama că titlul de proprietate a fost emis terțului de abia în 2004, la trei ani după emiterea titlului de proprietate pe numele pârâților și al autorilor acestora; că înscrierea în cartea funciară conduce la câștigarea acțiunii în revendicare de către partea care a efectuat prima această operațiune numai în situația în care ambele părți au titluri de proprietate ce provin de la același autor, ceea ce nu este cazul în speță și că este imposibil de anticipat, chiar și în situația existenței unei jurisprudențe constante în materie, rezultatul unei acțiuni în constatarea nulității absolute a titlului de proprietate al terțului ori al unei acțiuni în revendicare.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții criticând-o pentru nelegalitate și netemenicie, descriind situația de fapt dedusă judecății, arătând apoi care sunt nemulțumirile legate de hotărârea instanței de fond.
Susțin apelanții că prin măsurile dispuse în cursul judecății, instanța a încălcat grav formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art.105 alin.2 Cod procedură civilă sub două aspecte. Astfel, la termenul din data de 10.03.2010 instanța a disjuns capătul de cerere ce avea ca obiect grănițuirea, de capătul de cerere ce avea ca obiect rezoluțiunea vânzării.
Prin măsura dispusă, au fost vătămate grav drepturile reclamanților deoarece, aceștia nu au avut posibilitatea, incidental, să discute și să dovedească în contradictoriu cu proprietarul fondului alăturat pierderea proprietății, faptul că posesia terenului a aparținut întotdeauna doamnei Rotaruș G..
În ipoteza în care cauza ar fi fost dezbătută și în contradictoriu cu proprietarul fondului vecin, instanța ar fi putut aprecia titlurile părților, actele ce stau la baza fiecăruia și ar fi observat că prin grănițuire proprietatea lor s-a ajuns la jumătate. Dar surprinzător este faptul că după ce a disjuns capetele de cerere, întrucât a considerat că nu există legătură între ele, instanța și-a fundamentat decizia pe considerentul că „ evicțiunea nu s-a produs”. Retoric am putea întreba instanța „ de ce nu a permis lămurirea tuturor chestiunilor puse în discuție prin judecarea unitară a cauzei”. Impresia lor a fost că instanța a fost în realitate un apărător mascat al pârâților, motiv pentru care s-a cerut și recuzarea acestuia la un termen de judecată.
Pe de altă parte, prin hotărârea dată, instanța a încălcat principiul disponibilității întrucât, a-a arătat că s-a ales calea promovării acțiunii în soluționarea contractului deoarece sunt în ipoteza în care dreptul terțului este atât de evident încât renunță la judecată în contradictoriu cu acesta.
Instanța se află într-o gravă eroare atunci când apreciază că titlul lor de proprietate și cel al doamnei Rotaruș G. provin de la autori diferiți, ambele proprietăți fiind rezultatul reconstituirii dreptului de proprietate în baza legilor fondului funciar.
Consideră hotărârea instanței de fond nelegală și neîntemeiată întrucât aceasta încalcă dispozițiile art.261 alin.1 pct.5 Cod procedură civilă deoarece aceasta „ nu cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat apărările părților”.
Astfel, instanța reține că nici în prezent nu s-a produs o evicțiune parțială de natură să atragă rezoluțiunea vânzării deși din raportul de expertiză administrat în cauză rezultă că suprafața de_ mp ce face parte din terenul vândut conform contractului de vânzare-cumpărare nr.3095/12.11.2007 a fost reconstituită și pe numele unei alte persoane.
Așadar, în conformitate cu această lucrare rezultă că numărul cadastral 1528 proprietatea noastră se suprapune peste numărul cadastral 694 actuala proprietate a doamnei Rotaruș G., autor R. C. A..
Din colaborarea acestei probe cu adresa nr.9927/14.08.2009 eliberată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Dâmbovița, aflată la fila 16 din dosar, rezultă că lor le este practic imposibil să efectueze alte demersuri decât prezenta acțiune deoarece titlurile de proprietate emise depășesc suprafața fizică a terenului din această zonă.
De asemenea, instanța nu arată de ce a înlăturat toate argumentele lor, cum ar fi acela că solicită rezoluțiunea totală a contractului încheiat întrucât terenul cumpărat nu mai poate fi folosit conform destinației avute în vedere la facerea actului. Imobilul ce a făcut obiectul contractului a fost achiziționat pentru a dezvolta un proiect imobiliar.
Susținerea conform căreia terenul a fost cumpărat într-un anume scop este probată de răspunsul doamnei Rotaruș G. la întrebarea 5 a interogatoriului administrat de reclamanți, coroborat cu declarațiile celor doi martori audiați în cauză. În plus, în favoarea lor acționează o prezumție simplă la care instanța este obligată să țină seama și anume: terenul achiziționat era format din 2 loturi distincte, situate de o parte și de alta a canalului, suprapunerea existând pentru unul din loturi. Or, dacă doar unul din loturi ar fi fost suficient pentru dezvoltarea proiectului imobiliar nu ar fi avut sens să achiziționeze ambele loturi la un preț extrem de ridicat. Într-o atare situație sunt incidente dispozițiile art.1347 Co civil care prevăd ca atunci când bunul nu poate fi folosit pentru destinația avută în vedere la întocmirea actului se poate cere rezoluțiunea totală.
Se arată în continuare că au încercat o soluționare amiabilă a litigiului cu părții, și că s-au gândit mult care este calea pe care trebuie s-o aleagă, aceea a unei acțiuni în revendicare sau a nulității actului încheiat, sau anularea titlului de proprietate al numitei Rotaruș G., în această din urmă acțiunea nu ar fi avut sorți de izbândă deoarece, autorul acesteia era persoană îndreptățită la reconstituire, iar terenul nu constituia vechiul amplasament al proprietății lor.
Chiar instanța de judecată arată că astfel de acțiuni n u ar fi fost soluționate favorabil ceea ce echivalează cu o denegare de dreptate, mai susțin apelanții-reclamanți.
Se solicită pentru motivele invocate admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței și admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
Intimații-pârâți au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului, ca nefondat, răspunzând punctual criticilor invocate susținând că, primul aspect invocat este acela că greșit s-a disjuns capătul de cerere ce avea ca obiect grănițuire de rezoluțiunea vânzării. Argumentarea este subțire și nu rezistă la niște critici, chiar la suprafață.
Cele două capete de cerere excluzându-se reciproc, pe de o parte, soliciți rezoluțiunea convenției, adică desființarea ei, cu efectele cunoscute asupra proprietății, iar pe de altă parte, soliciți grănițuirea cu un vecin, acțiune reală ce aparține numai proprietarului, or tu nu mai vrei să fi proprietar. Este o alipire total nepotrivită a celor două solicitări. Este deosebit de limpede că Tribunalul Dâmbovița nu era competent material să judece grănițuirea și de aceea a disjuns. În nici un caz cererea în grănițuire nu poate fi considerată nici cerere accesorie nici incidentală, spre a interveni prorogarea legală de competență prevăzută de art.17 C.pr.civ.. Necompetența instanței era de ordine publică, sens în care sunt disp.art.159 alin.2 C.pr.civ., și oricum discuția este făcută fără nici un interes în acest apel, câtă vreme apelanții puteau să invoce necompetența Judecătoriei Răcari, și nu au făcut-o, după trimiterea acțiunii în grănițuire, creând astfel un ipotetic conflict de competență.
Motivul numerotat II B, precum și cel numerotat III vizează practic o reluare a propriei viziuni a reclamanților față de acțiunea introdusă de ei.
În continuare intimații-pârâți s-au referit la probatoriile administrate la instanța de fond și importanța lor în formarea convingerii in stanței pentru soluția dată.
După examinarea apelului prin prisma criticilor invocate, actelor și lucrărilor dosarului, dispozițiilor legale ce au incidență în soluționarea cauzei Curtea prin decizia civilă nr. 151 din 15.09.2011, a respins apelul, declarat de reclamanți, ca nefondat și a luat act că intimații-pârâți vor solicita cheltuieli de judecată pe cale separată iar cheltuielile de judecată avansate de stat în cuantum de 8040 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, rămân în sarcina acestuia.
Pentru a pronunța această decizie, Curtea de Apel Ploiești a reținut că o primă critică se referă la faptul că instanța prin măsurile dispuse în cursul judecății a încălcat grav formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin.2 Cod procedură civilă sub aspectul disjungerii capătului de cerere având ca obiect grănițuirea, soluționând separat rezoluțiunea vânzării și prin încălcarea principiului disponibilității părții, critică apreciată ca nefondată deoarece:
Așa cum rezultă din încheierea de ședință din data de 10.03.2010 ( fila 84 dosar fond) instanța a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art.165 Cod procedură civilă cu motivarea că între cele două capete de cerere nu există un raport de accesorietate, întrucât rezolvarea celui de-al doilea capăt de cerere având ca obiect rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru evicțiune nu depinde de soluția dată primului capăt de cerere și că nu instituie o prorogare legală de competență conform art.17 Cod procedură civilă.
Potrivit articolului 17 Cod procedură civilă „cererile accesorii și incidentale sunt în căderea instanței competente să judece cererea principală”.
Pentru a califica o cerere drept accesorie este esențial, pe de o parte, să depindă de soluția dată cererii principale, iar pe de altă parte, să se raporteze la cererea principală din același proces iar nu din procese diferite.
Cererile accesorii sunt acele cereri a căror soluționare depinde de soluționarea altei cereri numită principală, ori în cauza de față cele două cereri de chemare în judecată nu se accesorizează, cum corect a reținut și instanța de fond.
De altfel, cele două capete de cerere ale acțiunii reclamanților se exclud reciproc, pe de o parte se solicită rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, cu efectele ce decurg din desființarea acesteia asupra proprietății, iar pe de altă parte, se cere grănițuirea proprietății cu u n alt vecin, aceasta din urmă fiind o acțiune reală care aparține numai proprietarului bunului imobil.
Nefondată este și critica privind încălcarea principiului disponibilității părților, care guvernează procesul civil deoarece principiul rolului activ al judecătorului consacrat de art. 129-130 Cod procedură civilă, obligă instanța de mai întâi de toate, să dea acțiunii calificarea juridică exactă și în funcție de aceasta să verifice condițiile de admisibilitate a cererii și ă se pronunțe apoi în concret asupra tuturor capetelor de cerere.
Curtea a reținut că nefondate sunt și criticile potrivit cărora instanța a greșit când și-a fundamentat hotărârea pe considerentul că evicțiunea nu s-a produs.
Astfel, potrivit dispozițiilor art.1337 cod civil „vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare-cumpărare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi declarate la facerea actului”.
Rezultă că evicțiunea constă: fie în pierderea proprietății lucrului ( în total sau în parte), fie în tulburarea cumpărătorului și exercitarea prerogativelor sale de proprietar.
Vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiune totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care nu au fost declarate la încheierea contractului.
Dar vânzătorul nu poate răspunde pentru o simplă tulburare de fapt din partea unui terț.
Prin tulburare de fapt se înțelege săvârșirea de către vânzător a unui act material prejudiciabil asupra bunului vândut, nefondat pe nici un drept, ori în cauză reclamanții nu au imputat acest lucru vânzătorului terenului în litigiu.
Astfel, s-a reținut că prin cererea de chemare în judecată, reclamanții au solicitat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3095/12.09.2007, prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra a două terenuri situate în extravilanul comunei Ciocănești, județul Dâmbovița, obligarea pârâților la restituirea prețului vânzării a cheltuielilor vânzării și a impozitelor plătite, invocând existența unei tulburări de drept rezultând din faptul că un terț care deține un titlu de proprietate stăpânește terenul cumpărat și faptul că respectiva cauză a evicțiunii este anterioară și nu a fost cunoscută de ei.
Pe parcurs, reclamanții și-au precizat acțiunea în sensul că în subsidiar, să se dispună rezoluțiunea parțială a contractului și restituirea valorii părții pierdute prin efectul evicțiunii și a unei părți proporționale din cheltuielile vânzării și impozitele plătite.
Așa cum corect a reținut instanța de fond din ansamblul probelor administrate, deși există o tulburare de drept din partea terțului R. C. care are un titlu de proprietate pentru terenul de 32.842 mp proprietatea reclamanților, iar din cauza suprapunerii parțiale a documentațiilor cadastrale, reclamanții sunt puși în situația de a nu-și putea exercita toate prerogativele dreptului de proprietate, că suprapunerea parțială a terenului era anterioară vânzării și nu a fost cunoscută de cumpărător, în cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege ( mai sus arătate) pentru a se dispune rezoluțiunea contractului ari pentru a angaja răspunderea vânzătorilor atâta vreme cât nu s-a produs o evicțiune parțială.
Curtea a constatat că este nefondată și critica potrivit căreia hotărârea instanței de fond este nelegală și netemeinică deoarece nu cuprinde motivele de fapt și drept care au format convingerea instanței cu privire la soluția dată, încălcând dispozițiile art.261 alin.1 pct.5 Cod procedură civilă.
Verificând hotărârea instanței de fond Curtea a constatat că această speță respectă dispozițiile art. 261 alin.1 pct.5 Cod procedură civilă, este amplu motivată cu referire la probele administrate și la textele de lege incidente.
De altfel, pentru ca hotărârea să fie considerată motivată, judecătorul nu trebuie să răspundă în mod special tuturor argumentelor invocate de părți fiind suficient ca din întregul hotărârii să rezulte că a răspuns acestor argumente în mod implicit.
S-a apreciat că, recomandările făcute de instanță cu privire la posibilitatea formulării unei acțiuni în revendicare pentru terenul în litigiu, în cadrul căreia s-ar putea realiza o comparare a titlurilor de proprietate deținute de părți, nu sunt greșite, instanța dând dovadă de rol activ, pentru lămurirea aspectelor susținute de reclamanți.
Concluzionând, curtea, pentru toate considerentele mai sus expuse, a apreciat că apelul este nefondat și a fost respins, ca atare, în baza dispozițiilor art. 296 Cod procedură civilă.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanții M. A. și M. M., criticând-o pentru nelegalitate.
În motivarea cererii de recurs, reclamanții au arătat că hotărârea este rezultatul interpretării și aplicării eronate a textelor de lege invocate, ca fiind incidente în cauză – art. 304 pct. 9 Cod pr. civilă.
Potrivit art. 1347 Cod civil atunci când bunul nu poate fi folosit pentru destinația avută în vedere la întocmirea actului se poate cere rezoluțiunea totală.
Imobilul ce a făcut obiectul contractului a fost achiziționat pentru a dezvolta un proiect imobiliar, iar acesta nu a putut fi realizat.
În cauză sunt îndeplinite condițiile evicțiunii rezultând din fapta unui terț potrivit art. 1337 cod civil. Suntem în prezența unei tulburări de drept, în sensul că un terț exhibă un titlu asupra bunului cumpărat, respectiv titlul de proprietate nr._/2004 și contractul de vânzare cumpărare pentru Rotăruș G., ambele înscrise în cartea funciară. Dreptului terțului evingător este un drept real, dreptul de proprietate, iar tulburarea este anterioară vânzării. Cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de recurenții reclamanți la momentul cumpărării, iar autorii refuză să-i apere.
În cauză sunt întrunite cerințele art. 304 pct. 7 întrucât hotărârea instanței de apel nu respectă dispozițiile art. 261 alin.1 pct. 3 Cod pr. civilă.
Instanța nu a făcut nicio referire privind susținerea conform căreia, dreptul terțului este atât de evident, doamna Rotăruș G. nu are interes să promoveze o acțiune în contradictoriu cu recurenții deoarece are atât titlu de proprietate, cât și posesia terenului, în consecință singura cale o reprezintă acțiunea în rezoluțiune.
În lipsa unui atribut al dreptului, dublată de e3xistența unui titlu de proprietate al terțului suntem în prezența cauzei de evicțiune ce deja a operat.
În concluzie recurenții au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului și pe fond admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
În cauză, intimații Ș. T. și P. D. au formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
După analizarea recursului prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte de Casație, prin decizia civilă nr. 1459 din 4 aprilie 2013, a admis recursul declarat de reclamanții M. A. și M. M. împotriva deciziei nr.151 din 15 septembrie 2011 a Curții de Apel Ploiești – Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, pe care a casat-o și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Pentru a pronunța această decizie Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut următoarele:
Recurenții reclamanți au cumpărat de la intimații pârâți Ș. T. și P. D. imobilul teren în suprafață de 58.358 mp format din două loturi de teren alipite, prin contractul de vânzare cumpărare.
O parte din terenul cumpărat de recurenți în suprafață de 32.842 mp este ocupată și cultivată cu grâu și se suprapune peste o parte din terenul proprietatea numitului R. A. C. căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza legilor fondului funciar, având titlul de proprietate nr._/10.03.2004.
Atât dreptul de proprietate al pârâților cât și dreptul de proprietate al numitului R. C. au fost înscrise în cartea funciară. De asemenea documentația cadastrală executată pentru suprafața ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste documentațiile cadastrale efectuate pentru proprietatea numitului R. C..
Potrivit disp. art. 1337 Cod civil „vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut. Dacă evicțiunea provine din partea unui terț, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii indiferent că a fost de bună sau de rea credință la încheierea contractului”.
Obligația de garanție contra evicțiunii există dacă sunt întrunite următoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și această cauză să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
În speță, există o tulburare de drept întrucât un terț exhibă un titlu asupra imobilului cumpărat de recurenți, respectiv titlul de proprietate nr._/2004. Dreptul terțului evingător este un drept real, respectiv dreptul de proprietate. Această tulburare este anterioară vânzării și cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de cumpărători.
Inalta curte a mai apreciat că nu poate fi reținută apărarea intimaților în sensul că ne aflăm în prezența unei tulburări de fapt, întrucât terțul R. A. C. nu mai cultivă terenul, ci are chiar un titlu de proprietate asupra acestuia, iar documentația cadastrală executată pentru suprafața ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste documentațiile cadastrale efectuate pentru proprietatea numitului R. A. C..
Așadar, instanța a apreciat că în cauză sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a angaja răspunderea vânzătorilor întrucât s-a produs o evicțiune cu privire la suprafața de 32.842 mp din terenul cumpărat, deci o evicțiune parțială.
Înalta curte a apreciat că instanța de apel a pronunțat decizia recurată cu aplicarea greșită a legii, întrucât deși se reține că sunt îndeplinite condițiile legii în ceea ce privește existența obligației de garanție contra evicțiunii, apreciază că nu se poate dispune rezoluțiunea contractului ori angajarea răspunderii vânzătorilor atâta vreme cât nu s-a produs o evicțiune parțială.
Înalta Curte de Casație a apreciat că în cauză sunt întrunite cerințele art. 1337 cod civil, iar intimații pârâți au obligația de a răspunde pentru evicțiunea ce provine din partea unui terț cu privire la suprafața de 32.842mp de teren.
Recomandarea instanței în ceea ce privește posibilitatea recurenților reclamanți de a formula o acțiune în revendicare împotriva terțului învingător este neavenită, câtă vreme, fără nici un dubiu, în cauză sunt întrunite cerințele legii pentru a se angaja răspunderea vânzătorilor pentru evicțiune.
Față de aceste considerente, în speță sunt întrunite cerințele art. 304 pct. 9 Cod pr. civilă, care implică modificarea deciziei recurate.
În speță Înalta Curte a apreciat că modificarea hotărârii nu este posibilă întrucât în ceea ce privește suprafața de 32.842 mp nu s-au administrat probe cu privire la cota de preț ce ar urma să fie restituită de fiecare dintre vânzători, în conformitate cu cota indiviză pe care o deține Ș. T. și respectiv P. D..
Dosarul a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel sub nr._, la data de 21 august 2013.
Curtea, examinând sentința atacată prin prisma motivelor de apel, raportat la actele și lucrările dosarului, precum și la textele legale incidente, Curtea reține următoarele:
Prin decizia nr. 1459 din 4 aprilie 2013 ICCJ, casând decizia nr.151 din 15 septembrie 2011 a Curții de Apel Ploiești, a stabilit cu caracter obligatoriu, conform art. 315 c.proc.civ. faptul că în cauză sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a angaja răspunderea vânzătorilor, că s-a produs o evicțiune cu privire la suprafața de 32.842 mp din terenul cumpărat de reclamanți de la pârâți, respectiv o evicțiune parțială, ceea ce justifică administrarea de probe cu privire la cota de preț ce ar urma să fie restituită de fiecare dintre vânzători, în conformitate cu cota indiviză pe care o deține fiecare dintre aceștia.
În considerarea disp. art. 315 c.proc.civ., ce instituie obligativitatea pentru instanța de rejudecare a dezlegărilor de drept date de instanța de casare, Curtea a dispus efectuarea unei expertize contabile judiciare cu obiectivul de a stabili sumele pe care intimații-pârâți trebuie să le restituie apelanților-reclamanți, conform cotelor ce le-au deținut din dreptul de proprietate asupra terenului de_ mp, reprezentând parte din preț, din cheltuielile vânzării și impozitele achitate de apelanții-reclamanți.
Raportat la concluziile raportului de expertiză contabilă, față de disp. art. 315 c.proc.civ., în baza art. 296 c.proc.civ. Curtea, rejudecând cauza, va admite apelul formulat de reclamanți împotriva sentinței civile nr.796 din 4 aprilie 2013, pronunțată de Tribunalul Dâmbovița și va schimba în tot sentința, în sensul că va dispune rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare cumpărare nr.3095/12.09.2007 autentificat de BNP Asociați G. D., G. G. și O.-M. D. pentru suprafața de_ mp și va obliga pe pârâți să restituie partea corespunzătoare cotei din dreptul de proprietate asupra terenului susmenționat din prețul vânzării, cheltuielile vânzării și impozitele plătite de reclamanți, astfel:
- va obliga pe pârâtul Ș. T. să restituie reclamanților suma de_ Euro reprezentând parte corespunzătoare cotei sale din prețul vânzării, precum și 9476 lei reprezentând parte corespunzătoare cotei sale din cheltuielile vânzării și impozitele plătite pentru teren de reclamanți;
- va obliga pe pârâta P. D. să restituie reclamanților suma de_ Euro reprezentând partea corespunzătoare cotei sale din prețul vânzării, precum și 7370 lei reprezentând parte corespunzătoare cotei sale din cheltuielile vânzării și impozitele plătite pentru teren de reclamanți.
Conform art. 274 c.proc.civ., față de culpa procesuală a acestora, va obliga pe pârâți la_ lei cheltuieli de judecată către reclamanți, în toate fazele procesuale, reprezentând taxe judiciare de timbru și onorarii de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de reclamanții M. A. și M. M., domiciliați în București, ., nr.47, ., sector 6, împotriva sentinței civile nr.796 din 4 aprilie 2013, pronunțată de Tribunalul Dâmbovița, în contradictoriu cu pârâții Ș. T., domiciliat în localitatea B., ., județul Ilfov și P. D., domiciliată în ., județul Dâmbovița, cauză venită spre rejudecare potrivit deciziei nr. 1459 din 4 aprilie 2013, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție.
Schimbă în tot sentința nr. 796/04.04.2011.
Admite acțiunea.
Dispune rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare cumpărare nr.3095/12.09.2007 autentificat de BNP Asociați G. D., G. G. și O.-M. D. pentru suprafața de_ mp.
Obligă pârâții să restituie partea corespunzătoare cotei din dreptul de proprietate asupra terenului susmenționat din prețul vânzării, cheltuielile vânzării și impozitele plătite de reclamanți, astfel:
- obligă pe pârâtul Ș. T. să restituie reclamanților suma de_ Euro reprezentând parte corespunzătoare cotei sale din prețul vânzării, precum și 9476 lei reprezentând parte corespunzătoare cotei sale din cheltuielile vânzării și impozitele plătite pentru teren de reclamanți;
- obligă pârâta P. D. să restituie reclamanților suma de_ Euro reprezentând partea corespunzătoare cotei sale din prețul vânzării, precum și 7370 lei reprezentând parte corespunzătoare cotei sale din cheltuielile vânzării și impozitele plătite pentru teren de reclamanți.
Obligă pârâții la_ lei cheltuieli de judecată către reclamanți, în toate fazele procesuale.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 13.03.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
M. P. C. Ș.
GREFIER,
C. C.
Red.MP
Tehnored.CC
7 ex./11.04.2014
d.fond._ Tribunalul Dâmbovița
j.fond S. D.
Operator date cu caracter personal
Notificare nr. 3120
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 2120/2014. Curtea de Apel PLOIEŞTI | Contestaţie la executare. Decizia nr. 735/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
