ICCJ. Decizia nr. 1877/2009. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 1877/200.
Dosar nr.32909/3/200.
Şedinţa publică din 20 februarie 2009
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 29 septembrie 2006, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, reclamantul C.D. a chemat în judecată pe pârâţii M.A.I. şi M.J. şi a solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 893 din 17 iulie 2006, obligarea pârâţilor la restituirea avansului în sumă de 100.000 Euro (359.4701ei) echivalent în lei la data plăţii şi la plata sumei de 100.000 Euro (359.470 lei) echivalent în lei la data plăţii cu titlu de daune interese, cu cheltuieli de judecată.
La data de 6 noiembrie 2006, pârâţii M.A.I. şi M.J. au depus cerere de chemare în garanţie a Consiliului Local sector 1 Bucureşti prin care au solicitat obligarea chematului în garanţie la plata către pârâţi a sumelor la care aceştia vor fi obligaţi prin hotărâre judecătorească.
Prin sentinţa civilă nr. 433 din 21 martie 2007, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a admis cererea principală formulată de reclamantul C.D. în contradictoriu cu pârâţii M.A.I. şi M.J. şi a dispus rezoluţiunea antecontractului autentificat sub nr. 893 din 17 iulie 2006 la Biroul Notarului Public Asociaţii A.P.R. şi D.C.
Au fost obligaţi pârâţii la plata către reclamant a sumei de 100.000 Euro ( 359.470 lei) reprezentând avansul primit precum, la plata sumei de 100.000 Euro (359.470 lei) cu titlul de daune-interese şi la plata sumei de 10.388 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamant.
Au fost anulate cererile de chemare în garanţie a SC P. SA, Biroului Notarilor Publici Asociaţi A.P.R. D.C. şi a Direcţiei de Impozite şi Taxe Locale a Sectorului 1 Bucureşti, ca netimbrate.
Pentru a pronunţa această hotărâre, Tribunalul a reţinut următoarele.
La data de 17 iulie 2006, părţile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect obligaţia pârâţilor de a vinde reclamantului dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 2000 mp situat în Bucureşti, cu preţul de 619.744 Euro din care reclamantul a achitat 100.000 Euro la data autentificării antecontractului cu titlul de avans preţ, stabilindu-se data de 6 septembrie 2006 ca dată de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.
Prin actul adiţional nr. 1 din 29 august 2006 la antecontractul de vânzare-cumpărare, părţile au prelungit termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare până la data de 20 septembrie 2006, stabilind totodată că, în situaţia în care până la 14 septembrie 2006, nu vor fi ridicate porţile existente pe teren, nu va fi asigurat accesul liber la terenul ce face obiectul antecontractului, iar terenul nu va fi marcat topografic, părţile sunt de acord să prelungească termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare până cei târziu la data de 20 septembrie 2006. Au mai stabilit renegocierea unui nou termen, prin act adiţional, dacă la data de 15 septembrie 2006, pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, nu-şi respectă obligaţiile asumate prin antecontract.
La data de 15 septembrie 2006, reclamantul s-a prezentat la sediul biroului notarului public, aşa cum rezultă din declaraţia dată în faţa notarului, iar pârâţii nu s-au prezentat. De asemenea, la data de 20 septembrie 2006, ia sediul notarului public s-a prezentat numai reclamantul, lipsind pârâţii, conform declaraţiei date de reclamant.
Faţă de lipsa pârâţilor, reclamantul a procedat la notificarea acestora, convocându-i pentru data de 22 septembrie 2006, la sediul notarului public, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
La data de 22 septembrie 2006, conform încheierii de certificare de fapte nr. 4304 din 22 septembrie 2006, s-au prezentat reclamantul şi pârâtul, ambii declarând că sunt de acord cu încheierea contractului, însă notarul public a constatat că nu sunt îndeplinite formalităţile necesare pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, lipsind certificatul fiscal şi a extrasul de carte funciară.
Prima instanţă a făcut aplicarea art. 1020 C. civ. şi a reţinut că, în virtutea dreptului de opţiune al creditorului între executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare şi rezoluţiunea acestuia, reclamantul a optat pentru rezoluţiune, având în vedere poziţia pârâtului care nu şi-a respectat obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
Astfel, la data de 22 septembrie 2006, când promitentului-cumpărător şi promitentul-vânzător s-au declarat gata să încheie contractul de vânzare-cumpărare, acesta din urmă nu a prezentat certificatul fiscal, nu exista extras de carte funciară pentru că pârâtul în calitate de proprietar nu a formulai cerere scrisă către notarul public pentru eliberarea extrasului de carte funciară şi, totodată, nu a putut asigura posesia bunului de către reclamant, accesul către terenul în litigiu fund blocat. Mai mult, la data de 22 septembrie 2006, data fixată pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nu a fost prezentă la biroul notarului public şi pârâta în calitate de coproprietar al terenului în litigiu, în lipsa sa neputând fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei sentinţei au declarat apel pârâţii M.A.I. şi M.J. iar prin Decizia civilă nr. 368 din 7 mai 2008, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a a respins ca nefondat apelul.
Curtea de Apel a constatat că promitenţii vânzători nu şi-au executat obligaţiile asumate prin antecontract, iar neexecutarea le este imputabilă, situaţie în care, există posibilitatea rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare în temeiul dispoziţiilor art. 1021 C. civ., cu consecinţa revenirii părţilor la situaţia anterioară şi a acordării daunelor interese solicitate de către intimatul-reclamant, potrivit clauzei penale stabilită în antecontractul de vânzare-cumpărare pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei.
Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat şi motivat recurs pârâţii M.A.I. şi M.J.
Prin motivele de recurs se formulează următoarele critici de nelegalitate în legătură cu Decizia recurată:
Rezoluţiunea contractului este o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.
Acţiunea în rezoluţiunea contractului poate fi intentată numai de partea care a executat sau se declară gata să execute contractul.
La data de 22 septembrie 2006, când s-a întocmit încheierea de certificare de fapte nr. 4304, s-a consemnat declaraţia promitentul cumpărător în sensul că s-a prezentat pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, fiind pregătit să încheie contractul şi să achite preţul.
Instanţa nu a ţinut cont de faptul că notarul public nu i-a cerut acestuia şi nici promitentul-cumpărător nu a făcut vreo dovadă că ar avea asupra lui suma necesară încheierii contractului sau vreun document de plată care să ateste că a consemnat ori poate să consemneze în acel moment suma respectivă pe numele promitenţilor-vânzători.
Prin urmare, susţin recurenţii, la momentul prezentării la Biroul Notarial, promitentul-cumpărător nu a făcut dovada că a executat sau că este gata să execute obligaţia de plată a restului de preţ.
Se mai arată că întreaga relaţie contractuală dintre promitenţii vânzători şi promitentul cumpărător s-a desfăşurat până la data de 22 septembrie 2006 prin intermediul mandatarului recurenţilor, B.R.
Conform procurii autentificate sub nr. 896 din 10 mai 2006, acesta avea şi obligaţia obţinerii certificatului fiscal. Mandatarul s-a prezentat la DITL Sector 1 Bucureşti pentru obţinerea acestui certificat, care însă nu i-a fost eliberat deoarece funcţionarii direcţiei de impozite şi taxe locale au susţinut că nu erau plătite taxele pentru terenul ce făcea obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Din cauza acestui refuz, recurenţii nu au fost în măsură să prezinte certificatul de atestare fiscală. Faptul că s-a refuzat eliberarea certificatului fiscal, l-au aflat la data de 20 septembrie 2006, în momentul în care au primit notificarea promitentului-cumpărător. Au solicitat DITL să le comunice motivul pentru care nu a fost eliberat certificatul fiscal, iar prin adresa nr. 391273 din 30 octombrie 2006 li s-a răspuns că eliberarea certificatului fiscal nu a fost posibilă din cauza unor nereguli în evidenţa instituţiei, făcându-se o dublă impunere a aceluiaşi teren pe două adrese diferite.
Susţin recurenţii că, în această situaţie, rezultă fără putinţă de tăgadă lipsa culpei lor în ceea ce priveşte neprezentarea certificatului fiscal, instanţa neţinând cont de probele administrate în acest sens.
În ceea ce priveşte obligaţia de obţinere a extrasului de carte funciară, recurenţii arată că neprezentarea acestuia nu le poate fi imputabilă, această obligaţie de a procura şi prezenta extrasul fiind atât din punct de vedere legal, cât şi conform celor stabilite prin antecontract, în sarcina biroului notarial unde părţile urmau să încheie actul.
Cu privire la obligaţia de prezentare a actelor de proprietate, se susţine că acestea au fost prezentate şi verificate de notar şi de promitentul cumpărător la încheierea antecontractului, notându-se în cartea funciară dreptul de promisiune asupra imobilului în favoarea lui C.D.
Mai susţin recurenţii că instanţele nu au ţinut cont nici de faptul că toate relaţiile contractuale s-au desfăşurat prin intermediul mandatarului B.R., conform procurii autentificate sub nr. 896 din 10 mai 2006, mandatarul fiind împuternicit să vândă terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, să procure în acest scop certificatul fiscal şi să încaseze preţul. Cu toate acestea, mandatarul şi-a asumat o serie de obligaţii, depăşind puterile conferite prin mandat, în acest sens încheind un act adiţionai la antecontractul de vânzare-cumpărare, în care, printre altele, îşi asuma obligaţia de a înlătura porţile instalate pe drumul de acces către teren.
Se concluzionează în sensul că în cauză nu sunt întrunite condiţiile răspunderii civile contractuale şi ale acordării de daune interese întrucât nu se poate reţine culpa exclusivă a promitenţilor-vânzători, ci împrejurări ce ţin de vina promitentului-cumpărători şi de caz fortuit.
În drept sunt invocate prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Analizând Decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte reţine următoarele.
Situaţia de fapt stabilită în fazele procesuale anterioare, rezultată din probele administrate, nu mai poate fi reapreciata în calea de atac a recursului deoarece, în condiţiile art. 304 C. proc. civ., recursul poate fi exercitat numai pentru motive ce ţin de legalitatea hotărârii supuse controlului judiciar. Dispoziţiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ.. care permiteau instanţei de recurs să cenzureze modul în care instanţa de apel a interpretat probatoriul administrat în cauză, au fost în mod expres abrogate prin art. I pct. 112 din OUG 138/2000.
Prin urmare, critici le care cuprind aspecte de netemeinicie ale deciziei recurate, care vizează de fapt modul în care instanţa de apel a stabilit situaţia de fapt prin interpretarea probelor administrate, nu mai învestesc în mod legal instanţa de recurs cu analiza lor, astfel încât Înalta Curte va exercita controlul judiciar numai cu privire la corecta aplicare a dispoziţiilor legale incidente la situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel.
Sub acest aspect, susţinerile cuprinse în motivele de recurs legate de faptul că data de 22 septembrie 2006, când s-a întocmit încheierea de certificare de fapte nr. 4304, notarul public nu i-a cerut promitentului-cumpărător şi nici acesta nu a făcut vreo dovadă că ar avea asupra lui suma necesară încheierii contractului sau vreun document de plată care să ateste că a consemnat ori poate să consemneze în acel moment suma respectivă pe numele promitenţilor-vânzători, nu pot fi încadrate în vreunul din cazurile de recurs reglementate de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ. Aceste susţineri vizează interpretarea probelor administrate în cauză, aspect care, pentru considerentele anterior expuse, nu mai poate fi cenzurat pe calea recursului.
De aceea, în exercitarea controlului de legalitate cu care a fost învestită, Înalta Curte va avea în vedere situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel care, pe baza probelor administrate, a concluzionat în sensul că promitentul-cumpărător a fost gata să-şi execute obligaţia asumată prin antecontract şi că neîncheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a fost determinată de lipsa certificatul fiscal, a extrasului de carte funciară şi de neîndeplinirea obligaţiei de ridicare a porţilor existente pe teren.
În legătură cu obligaţia de prezentare a certificatului fiscal, recurenţii au arătat că neînfăţişarea acestui înscris a fost determinată de existenţa unor disfuncţionalităţi în cadrul instituţiei abilitate să-1 elibereze, iar în ceea ce priveşte obligaţia de prezentare a extrasului de carte funciară au pretins că revenea biroului notarial obligaţia de a înfăţişa acest înscris. Obligaţia de ridicare a porţilor existente pe teren, a fost calificată de recurenţi ca fiind o obligaţie asumată de mandatarul căruia i-au încredinţat îndeplinirea anumitor obligaţii, prin depăşirea mandatului acordat.
Pentru a verifica dacă instanţa de apel a făcut o corectă interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale în materie de rezoluţiune, instanţa de recurs va avea în vedere numai criticile prin care recurenţii susţin că motivele invocate fac parte din categoria cauzelor care-i exonerează de orice culpă, astfel încât neexecutarea obligaţiilor nu le este imputabilă şi instanţa de apel nu putea dispune rezoluţiunea actului juridic intervenit între părţi.
Rezoluţiunea contractului este o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului.
Una din condiţiile ce trebuie îndeplinite pentru a se putea dispune rezoluţiunea este aceea ca neexecutarea contractului să fie imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia, iar nu rezultatul unei imposibilităţii fortuite de executare, a unei cauze independente de orice culpă a vreuneia din părţi.
Or, niciuna din cauzele invocate nu pot ii reţinute ca fiind de natura celor care ar determina o imposibilitate fortuită de executare, independentă de orice culpă din partea recurenţilor promitenţi-vânzători.
Astfel, chiar dacă ar fi existat unele disfuncţionalităţi în cadrul autorităţilor abilitate să emită certificatul fiscal pentru terenul în litigiu, recurenţii aveau posibilitatea de a solicita remedierea acestora, demers pe care l-au şi efectuat, însă la data de 17 octombrie 2006, dată ulterioară celei la care, prin voinţa pârtilor contractante, actul de vânzare-cumpărare în formă autentică ar fi trebuit să fie încheiat.
În urma cererii adresate de recurenţi la data menţionată, Direcţia de Taxe şi Impozite Locale a sectorului 1 Bucureşti comunică remedierea situaţiei fiscale, astfel încât concluzia care se impune este aceea că demersurile recurenţilor efectuate în timp util ar fi putut determina obţinerea certificatului fiscal.
Pe cale de consecinţă, cauza invocată pentru neexecutarea acestei obligaţii nu este una de natură fortuită, independentă de orice culpă a recurenţilor, iar neexecutarea ei, fiindu-le imputabilă, nu poate înlătura sancţiunea rezoluţiunii antecontractului solicitată de reclamantul-intimat.
În ceea ce priveşte obţinerea extrasului de carie funciară, chiar dacă în cuprinsul antecontractului încheiat între părţi se menţionează că acesta va fi obţinut de biroul notarial, aşa cum rezultă din cuprinsul art. 45 din Legea 36/1995 formularea unei cereri în acest sens de către promitenţii-vânzători era o condiţie prealabilă obligatorie, pe care aceştia nu şi-au îndeplinit-o, aşa încât aceştia nu pot fi exoneraţi de culpă pentru neprezentarea înscrisului la data convenită contractual.
Înalta Curte apreciază că şi neexecutarea obligaţiei de a ridica porţile existente pe terenul în litigiu este imputabilă recurenţilor.
Împrejurarea că aceasta ar fi fost o obligaţie asumată printr-un act adiţional încheiat de promitenţii-vânzători prin mandatar, nu înseamnă că recurenţilor nu le incumba obligaţia convenită, de a ridica porţile existente pe terenul în litigiu. Ca urmare a actelor încheiate de mandatar, între mandant şi terţi se creează raporturi juridice directe în virtutea cărora toate efectele legale, pasive sau active ale actelor juridice încheiate se răsfrâng asupra mandantuiui care devine astfel creditorul ori debitorului terţului contractant.
Nu se poate reţine nici susţinerea că actul adiţional prin care această obligaţie a fost asumată ar fi fost încheiat cu depăşirea limitelor mandatului acordat, caz în care, în lipsa ratificări exprese sau tacite, el nu ar fi născut vreo obligaţie în sarcina mandantului, întrucât, aşa cum rezultă din încheierea notarială nr. 4304 din 22 septembrie 2006, mandantul avea cunoştinţă de existenţa actului adiţional încheiat de mandatar în baza procurii acordate.
În consecinţă, pentru niciuna din cauzele reţinute de instanţa de apel ca fiind obligaţii asumate de recurenţi şi a căror neîndeplinire a făcut imposibilă încheierea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare, nu se poate reţine o cauză exoneratoare de răspundere, în măsură să înlăture sancţiunea rezoluţiunii actului încheiat solicitată de intimatul-reclamant.
Faţă de considerentele expuse, apreciind ca fiind legală Decizia instanţei de apel, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâţii M.A.I. şi M.J. împotriva deciziei nr. 368 din 7 mai 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 20 februarie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 191/2009. Civil. Conflict de competenţă. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 1739/2009. Civil → |
|---|
