ICCJ. Decizia nr. 5493/2009. Civil. Obligaţie de a face. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 5493/2009
Dosar nr. 22.113/3/2007
Şedinţa publică din 13 mai 2009
Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, sub nr. 22113/3 din 14 iunie 2007, reclamanta SC A.T. SRL a chemat în judecată pe pârâţii A.I., A.R., F.N. şi F.L., solicitând să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Bucureşti, compus din teren în suprafaţă de 198,6 mp, la preţul de 310 mii Euro, diferenţa de preţ de 290 mii Euro urmând a fi plătită la data predării posesiei imobilului, liber de orice sarcini, de orice bunuri sau persoane.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâţii o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2095 din 10 noiembrie 2006 de BNP E.C. prin care pârâţii s-au obligat să transfere reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului sus-menţionat prin înscris autentic, nu mai târziu de 20 decembrie 2006, dată la care imobilul trebuia să fie liber de orice sarcini, de orice bunuri sau persoane.
Cu toate acestea, la data fixată pentru perfectarea vânzării, în imobil se mai aflau chiriaşi, aşa încât, părţile au încheiat un act adiţional la antecontract prin care au modificat termenul limită de încheiere a contractului pentru data de 31 octombrie 2007, dar nici la această dată, promitenţii vânzători nu şi-au îndeplinit obligaţia de a elibera imobilul de chiriaşi, motiv pentru care s-a încheiat un nou act adiţional prin care termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a fost prelungit la data de 9 mai 2007 şi ulterior, la 13 iunie 2007.
La această ultimă dată, pârâţii şi-au asumat obligaţia de a transmite reclamantei până la data de 17 mai 2007 printr-o notificare, procesul verbal de evacuare a chiriaşilor, susţinând totodată, în mod nejustificat, că existenţa chiriaşilor în imobil, nu constituie o împiedicare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Prin sentinţa civilă nr. 382 din 25 februarie 2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, s-a admis excepţia lipsei de interes a reclamantei în promovarea cererii şi s-a respins cererea formulată de reclamanta SC A.T. SRL pentru lipsa de interes a reclamantei în promovarea acesteia.
Analizând excepţia lipsei de interes a reclamantei tribunalul a reţinut că prin promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2095 din 10 noiembrie 2006 de BNP E.C., pârâţii s-au obligat să vândă, iar reclamanta s-a obligat să cumpere imobilul compus din teren şi construcţiile situat în Bucureşti, la preţul de 310.00 Euro, achitându-se la data încheierii promisiunii un avans de 20.000 Euro.
Părţile au stabilit ca dată a încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cea de 20 decembrie 2006, prelungind ulterior succesiv, prin acte adiţionale la antecontract, termenul de încheiere a contractului pentru datele de 31 ianuarie 2007, 9 mai 2007 şi 13 iunie 2007, contractul nefiind încheiat până în prezent.
Pârâţii şi-au manifestat disponibilitatea pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi respectiv, continuarea demersurilor pentru evacuarea ocupanţilor imobilului, în timp ce reclamanta prin reprezentanţii săi legali, a declarat că nu înţelege să încheie contractul de vânzare-cumpărare având în vedere că imobilul nu este liber şi nu poate intra în deplina lui posesie, socotind că este cazul să se adreseze instanţei de judecată.
Ca atare, nu pârâţii sunt cei care refuză încheierea contractului de vânzare cumpărare, ci reclamanta, care apreciază că ocuparea imobilului de către terţe persoane, împiedică încheierea contractului în formă autentică.
A mai reţinut tribunalul că ceea ce urmăreşte reclamanta prin promovarea cererii este o modificare nepermisă, în raport de voinţa părţilor rezultată din antecontract, a condiţiilor de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, respectiv achitarea restului de preţ de 290.000 Euro după data încheierii actului în formă autentică, adică la data eliberării imobilului de terţele persoane care o ocupă. Faptul că pârâţii s-ar fi obligat ca la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în imobil să nu se mai găsească terţii ocupanţi, obligaţie pe care nu şi-ar fi respectat-o, poate da naştere, eventual, unei acţiuni în răspundere contractuală, dar nu împiedică transferul dreptului de proprietate.
Împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta SC A.T. SRL care a criticat hotărârea tribunalului ca netemeinică şi nelegală solicitând desfiinţarea acesteia şi trimiterea cauzei spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de fond.
Apelanta a arătat că, potrivit înţelegerii părţilor, până la data de 20 decembrie 2006, imobilul urma să fie liber de orice sarcini şi de orice bunuri sau persoane, iar procesele aflate pe rolul diferitelor instanţe, având ca obiect evacuarea chiriaşilor au trenat şi nu s-au finalizat nici la data de 20 decembrie 2006 sau 9 mai 2007.
În ce priveşte perfectarea vânzării la preţul stabilit, aceasta a fost condiţionată de necesitatea ca imobilul să fie liber, iar la data de 5 iunie 2007 a trimis o notificare promitenţilor vânzători prin care le-a propus să se perfecteze vânzarea în data stabilită, achitându-se 80% din valoarea contractului, urmând ca restul de 20% să fie achitat la data la care imobilul este liber de sarcini, servituţi, chiriaşi sau toleranţi.
În acest sens, la data de 13 iunie 2007 s-au prezentat în faţa notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar, vânzătorii nu şi-au îndeplinit obligaţiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare, respectiv, aceea de a preda şi posesia imobilului, iar apelanţii nu au fost de acord să cumpere nuda proprietate la acelaşi preţ.
Apelul a fost respins ca nefondat prin Decizia nr. 712 din 1 octombrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut în fapt, că la data de 10 noiembrie 2006 între părţi s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare, potrivit căreia intimaţii-pârâţi s-au obligat să înstrăineze reclamantei-apelante, contra preţului de 310.000 Euro, imobilul din Bucureşti, urmând ca perfectarea în formă autentică a vânzării-cumpărării să se realizeze la data de 20 decembrie 2006, dată până la care să fie obţinută documentaţia necesară vânzării.
Ulterior, au fost încheiate acte adiţionale, prin care s-a modificat termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, iar prin actul adiţional încheiat la data de 31 ianuarie 2007, s-a stabilit de către părţi, ca termenul limită de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare să fie prelungit până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a proceselor de evacuare a toleraţilor din imobil, neputând fi depăşit termenul de 9 mai 2007, prelungit ulterior până la data de 13 iunie 2007.
La 15 mai 2007, apelanta-reclamantă a fost notificată de către intimaţii pârâţi pentru a se prezenta la data de 13 iunie 2007, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare (arătând termenele acordate de către instanţele de judecată pentru soluţionarea dosarelor de evacuare).
La data de 13 iunie 2007, în faţa notarului public, s-au prezentat părţile, iar apelanta-reclamantă a arătat că nu doreşte încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, deoarece imobilul nu este liber şi nu pot intra în posesia acestuia şi că doresc să se adreseze instanţei de judecată, deoarece nu a fost îndeplinită condiţia eliberării imobilului.
Raportat la această situaţie de fapt, instanţa a constatat că pârâţii nu sunt în culpă pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanta fiind cea care a refuzat perfectarea contractului, pe considerentul că ocuparea imobilului de către terţe persoane ar constitui o piedică pentru încheierea contractului în formă autentică.
Or, a apreciat instanţa, situaţia juridică a imobilului rămâne aceeaşi, indiferent că perfectarea în formă autentică se realizează de către notar sau este pronunţată o hotărâre care să ţină loc de act autentic, în ambele situaţii imobilul fiind ocupat de persoane tolerate.
În aceste condiţii, interesul reclamantei în promovarea acţiunii este nejustificat, câtă vreme efectul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este identic cu cel al încheierii contractului în formă autentică, demers pe care de altminteri, pârâţii au înţeles să-l facă. Din formularea pretenţiilor de către reclamantă rezultă că în realitate, aceasta încearcă să facă presiuni asupra pârâţilor pentru modificarea preţului.
Împotriva deciziei a declarat recurs apelanta-reclamantă, care a formulat critici cu referire la dispoz. art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susţinut următoarele argumente:
- Aprecierea instanţei în sensul că nu s-a făcut dovada interesului în promovarea acţiunii, din pretenţiile formulate rezultând că reclamanta urmăreşte în realitate să facă presiuni asupra pârâţilor pentru modificarea preţului reprezintă o interpretare greşită a ofertei de cumpărare (în realitate aceasta fiind modalitatea prin care se putea obţine încheierea contractului cu achitarea integrală a preţului la momentul eliberării imobilului), ceea ce atrage incidenţa art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
- Instanţa a nesocotit dispoziţiile legale atunci când a considerat că obligaţia intimaţilor-pârâţi de a efectua demersuri în vederea eliberării şi predării imobilului ar fi o obligaţie de diligenţă iar nu una de rezultat, deşi această condiţie era de însăşi esenţa contractului (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).
La fel de greşit se apreciază că nerespectarea obligaţiei intimaţilor-pârâţi de a preda imobilul liber poate da naştere unei acţiuni în răspundere contractuală, dar nu împiedică transferul dreptului de proprietate.
Buna-credinţă a reclamantei şi intenţia acesteia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare rezultă şi din împrejurarea că, în momentul în care a aflat despre soluţionarea dosarelor având ca obiect evacuarea persoanelor tolerate din imobil, societatea i-a notificat pe pârâţi pentru perfectarea vânzării-cumpărării.
Astfel fiind, nu poate fi interpretată oferta reclamantei de încheiere a contractului cu plata de 80% din preţ la momentul autentificării, iar restul de 20% la data eliberării imobilului, decât o modalitate de condiţionare a îndeplinirii obligaţiei asumate de cealaltă parte.
Intimaţii-pârâţi au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, arătând că sunt cei care au dorit şi au insistat permanent în încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în îndeplinirea obligaţiilor asumate prin antecontract, iar reclamanta este cea care a refuzat în mod expres, devenind astfel debitoare a obligaţiei de a face.
Recursul este nefondat potrivit următoarelor considerente:
Susţinând incidenţa motivului de recurs prev. de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta pretinde că este încadrabilă acestei critici situaţia ofertei de cumpărare făcute pârâţilor (respectiv, de a plăti 80% din preţ la momentul autentificării actului, iar restul, la data eliberării spaţiului), apreciată de instanţă ca o modalitate de presiune pentru modificarea preţului.
Or, formulând o asemenea critică, recurenta ignoră de fapt, conţinutul art. 304 pct. 8 C. proc. civ., care dă posibilitatea modificării hotărârii atunci când „instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia".
Fără să facă referire la actul juridic dedus judecăţii, ale cărui clauze clare şi neechivoce instanţa să le fi modificat pe cale de interpretare, recurenta critică de fapt, modalitatea de apreciere a instanţei asupra excepţiei lipsei de interes, ceea ce nu poate intra însă, sub incidenţa motivului de recurs menţionat.
Critica de nelegalitate fundamentată pe dispoz. art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este de asemenea, neîntemeiată.
Contrar susţinerii recurentei, instanţele au apreciat corect asupra lipsei de interes în declanşarea demersului judiciar de către reclamantă.
Faptul că în antecontractul de vânzare-cumpărare promitenţii-vânzători s-au obligat să vândă liber de sarcini şi de orice bunuri şi/sau persoane, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, nu justifică promovarea unei acţiuni având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare (rezervată, potrivit clauzelor antecontractului, pentru situaţia în care „promitenţii-vânzători nu se vor prezenta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau nu vor prezenta actele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare").
Or, pe situaţia de fapt, aşa cum a fost relevată de probele administrate şi cum a fost stabilită de instanţele fondului, a rezultat că pârâţii s-au prezentat în vederea încheierii contractului în formă autentică, solicitând expres (pe calea notificării transmise) societăţii reclamante să facă acelaşi lucru şi aducându-i la cunoştinţă acesteia că deţin toate actele necesare perfectării vânzării-cumpărării.
În aceste condiţii, obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ca urmare a demersului judiciar promovat de către reclamantă, este într-adevăr lipsită de finalitate practică, aşa cum corect au reţinut instanţele fondului atunci când au apreciat asupra interesului, condiţie esenţială în promovarea acţiunii.
Aceasta, întrucât pronunţarea unei asemenea hotărâri are, din punct de vedere al eficacităţii sale substanţiale, consecinţa constituirii (translării) dreptului de proprietate în patrimoniul promitentului-cumpărător, adică, acelaşi efect juridic cu cel obţinut prin perfectarea actului la notar.
Contrar susţinerii recurentei, prin intermediul unei astfel de acţiuni nu poate fi sancţionată împrejurarea că imobilul este ocupat de persoane tolerate, cu consecinţa pretinsă, a modificării modalităţii plăţii preţului (parte din el la data perfectării, iar restul, la momentul eliberat spaţiului).
Prin natura efectelor sale, hotărârea care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu face decât să dea eficienţă convenţiei părţilor (în măsura în care se verifică elementele de validitate a acesteia), atunci când se constată că una din părţi nu a dat curs, în mod culpabil, obligaţiei asumate (de a asigura transferul dreptului de proprietate).
Hotărârea îşi are deci cauza în convenţia părţilor (fiind un domeniu al intereselor private, acela al translării dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul), fără ca instanţei să-i fie permis să intervină în acordul de voinţă al acestora (de exemplu, modificând, aşa cum s-a pretins, modalitatea de plată a preţului, pentru că numai astfel s-ar realiza eliberarea spaţiului).
De aceea, instanţele au apreciat corect că obligaţia de a preda imobilul liber nu se poate naşte dintr-o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare al cărei obiect este acela al asigurării transferului dreptului de proprietate, astfel cum se întâmplă şi în situaţia în care actul se încheie în formă autentică la notar .
Contrar susţinerii recurentei-reclamante, de esenţa antecontractului de vânzare-cumpărare nu era obligaţia eliberării şi predării imobilului liber, ci aceea a transferării în viitor (la o dată certă, prorogată succesiv de mai multe ori) a dreptului de proprietate asupra imobilului.
În acest sens, potrivit clauzelor antecontractului, s-a menţionat expres că „dacă promitenţii-vânzători nu se vor prezenta la încheierea contractului sau nu vor prezenta actele necesare încheierii acestuia, vor plăti promitentei-cumpărării, dublul sumei primite ca avans, ori la alegerea acesteia vor fi chemaţi în judecată pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar în cazul în care promitenta cumpărării nu se va prezenta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta va pierde suma dată ca avans".
Faptul că, datorită neeliberării spaţiului (determinată de nefinalizarea proceselor de evacuare) au intervenit, prin voinţa părţilor, mai multe prorogări ale termenului de perfectare a actului nu are relevanţă sub aspectul transferului dreptului de proprietate, câtă vreme părţile nu au condiţionat transmiterea proprietăţii de eliberarea imobilului (ci, potrivit convenţiei încheiate, de obţinerea documentaţiei necesare vânzării).
Ca atare, nefiind vorba de un drept subiectiv afectat de o modalitate (cea a termenului) rezultat din antecontract, rezultă că reclamanta nu poate pretinde că şi-a justificat demersul judiciar prin aceea că spaţiul nefiind liber, nu se putea perfecta vânzarea-cumpărarea.
De aceea, instanţele au apreciat corect că situaţia juridică a imobilului (ca spaţiu ocupat de persoane tolerate, până la momentul obţinerii evacuării) rămâne neschimbată, indiferent că actul se perfectează la notar sau că este pronunţată hotărâre care să ţină loc de act autentic, aşa încât demersul judiciar nu se justifică.
Pe de o parte, reclamanta nu poate obţine pe calea procedurală aleasă, eliberarea imobilului, pe de altă parte, instanţa nu poate interveni şi modifica elemente ale convenţiei părţilor (în aşa fel încât parte din preţ să se plătească la data perfectării actului, iar cealaltă parte, în momentul eliberării imobilului).
În consecinţă, se constată că judecata cauzei s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor legale aplicabile după natura actului juridic (respectiv, aprecierea interesului în executarea silită a unei obligaţii de a face izvorâte dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare), astfel încât critica formulată cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este nejustificată.
În ce priveşte motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în condiţiile în care soluţia atacată conţine argumentele adoptării sale şi în plus, reclamanta nu a dezvoltat, în concret, critici care să se încadreze acestui motiv, raportat la exigenţele textului procedural., acesta este nefondat.
Faţă de considerentele arătate, toate criticile formulate fiind găsite neîntemeiate, recursul va fi respins în consecinţă.
Conform art. 274 alin. (1) C. proc. civ., recurenta-reclamantă va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată către intimaţi.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A.T. SRL împotriva deciziei nr. 712 din 1 octombrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Obligă pe recurenta-reclamantă SC A.T. SRL la 5.000 lei cheltuieli de judecată către intimaţii-pârâţi.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 13 mai 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 58/2009. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5485/2009. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
