ICCJ. Decizia nr. 8545/2009. Civil. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 8545/2009
Dosar nr. 33688/3/2006
Şedinţa publică din 22 octombrie 2009
Asupra recursurilor de faţă;
Din examinarea actelor şi lucrărilor cauzei, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, reclamantul M.D. a chemat în judecată pe pârâtul D.A., solicitând obligarea acestuia din urmă să încheie contractul de vânzare-cumpărare a cotei de 1/2 din terenul situat în Bucureşti, sector 1, tarlaua 216 precum şi a sumei de 60.000 Euro, reprezentând neexecutarea obligaţiei asumate în termenul stabilit de comun acord.
În motivarea cererii se arată că, la data de 21 august 2004, între părţi s-a încheiat un contract ce cuprinde o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care pârâtul se obligă să vândă cota de 1/2 din terenul în suprafaţă de 25.000 m.p., situat în Bucureşti, sector 1, tarlaua 216, iar reclamanţii urmau să achite contravaloarea acesteia în sumă de 240.000 Euro. Terenul face parte dintr-o suprafaţă mai mare de 25.000 m.p., aflat în coproprietatea pârâtului şi a fratelui său.
La data încheierii contractului, reclamanţii au plătit pârâtului suma de 20.000 Euro, reprezentând avansul, restul până la 240.000 Euro urmând a fi achitaţi la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma anterioară stabilind în comun ca dată de perfectare a actului 15 februarie 2005, cu obligaţia ca pârâtul să obţină ieşirea din indiviziune, să scoată terenul din circuitul agricol, să obţină certificatul de urbanism, certificat fiscal şi să intabuleze terenul în cartea funciară. În situaţia în care până la sfârşitul lunii octombrie 2004 nu se realiza ieşirea din indiviziune, termenul de încheiere a contractului se prelungea cu 3 luni, situaţie în care pârâţii trebuia să achite reclamanţilor triplul avansului plătit, adică 60.000 Euro. Aceste obligaţii asumate prin contract nu au fost îndeplinite de pârât, motiv pentru care se solicită obligarea pârâtului la plata sumei de 60.000 Euro.
În urma analizării întregului material probator, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a pronunţat sentinţa civilă nr. 573 din 19 aprilie 2007, prin care, a admis în parte acţiunea, a obligat pârâtul la plata sumei de 60.000 lei, reprezentând despăgubiri civile. S-a respins capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cotei de 1/2 pe care pârâtul o are asupra terenului situat în Bucureşti, sector 1, tarlaua 216, cu obligaţia pentru reclamanţi de a achita suma de 220.000 Euro, ca neîntemeiată.
S-a respins, de asemenea, cererea reconvenţională prin care pârâtul solicită în principal nulitatea contractului intitulat „chitanţă", întrucât obiectul nu este determinat şi nici determinabil, iar în subsidiar să se constate caducitatea contractului intitulat „chitanţă" pentru neîndeplinirea la termen a condiţiei suspensive.
Pentru a hotărî astfel, s-a reţinut că, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare s-a încheiat, la data de 21 august 2004, iar dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul convenţiei bilaterale trebuia transmis irevocabil de către promitentul vânzător până la data de 15 februarie 2005, prin încheierea unui act de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru preţul şi condiţiile convenite prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare. Neautentificarea contractului de vânzare-cumpărare la termenul stabilit la termenul stabilit în promisiunea de vânzare-cumpărare nu s-a datorat culpei promitentului, ci faptului că terenul ce formase obiectul antecontractului se află în proprietatea pârâtului şi a fratelui acestuia, D.V., iar până la data de 15 februarie 2005, părţile nu au reuşit să procedeze la ieşirea din indiviziune asupra terenului ce face obiectul titlului de proprietate emis pe numele I.N., autoarea pârâtului şi a numitului D.V.
S-a mai reţinut, referitor la clauza de dezicere stipulată în convenţia părţii, că aceasta nu constituie o condiţie pur potestativă din partea promitentului-vânzător, pentru ca până la data de 15 februarie 2005, nu se procedase la ieşirea din indiviziune din cauze neimputabile pârâtului, procesul de ieşire din indiviziune fiind pe rol şi în prezenta clauză de dezicere stipulată în contractul părţilor dă posibilitate fiecărei părţi contractante să se dezică de contract şi că dacă prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut că vânzătorul se poate răzgândi, cu consecinţele prevăzute în antecontract, nu se poate pronunţa o hotărâre judecătorească de constatare a vânzării intervenite între părţi. Această clauză funcţionează ca o clauză penală, prin care părţile au fixat anticipat cuantumul daunelor-interese ce sunt datorate de pârât în cazul în care nu sunt executate obligaţiile asumate prin convenţia principală.
În ceea ce priveşte cererea reconvenţională a reţinut instanţa fondului că, prezenta convenţie întruneşte condiţiile prevăzute de art. 948 C. civ., în sensul că are un obiect determinat sau determinabil, respectiv cota de 1/2 din terenul în suprafaţă de 25.000 m.p. situat în sectorul 1, tarlaua 216.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii şi pârâtul.
Reclamanţii au susţinut nelegalitatea hotărârii, pretinzând că nefinalizarea procesului de ieşire din indiviziune nu-l împiedica pe pârât să-i vândă cota de 1/2 din imobil şi că pârâtul este în culpă pentru că acesta se răzgândise anterior datei de 15 februarie 2005, aşa încât trebuia obligat la executarea în natură a obligaţiei asumate, respectiv la încheierea contractului în forma autentică.
Pârâtul a critica sentinţa cu referire, în primul rând, la necompetenţa materială a instanţei în raport de criteriul valoric, instituit prin art. 2 lit. h) C. proc. civ. şi în al doilea rând la excepţia de prematuritate a acţiunii, ca urmare a nefinalizării acţiunii de ieşire din indiviziune ce are ca obiect terenul aflat în litigiu. S-au mai adus critici şi cu privire la soluţionarea cererii privind caducitatea contractului şi analizarea clauzei penale.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin Decizia civilă nr. 388 din 13 mai 2008, în majoritate, a respins, ca nefondate, apelurile.
Pentru a pronunţa această hotărâre, a reţinut că în mod corect tribunalul s-a declarat necompetent să soluţioneze litigiul întrucât obiectul cererii de chemare în judecată are o valoare de peste 500.000 lei ca urmare a preţului stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare de 240.000 Euro şi că au fost respectate întocmai dispoziţiile art. 13 C. proc. civ., imobilul în litigiu fiind situat în circumscripţia teritorială a tribunalului.
Pe fond s-a reţinut că vânzătorul nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, întrucât nu a făcut dovada identificării cadastrale a terenului înăuntrul termenului stipulat respectiv 15 februarie 2005, că în condiţiile în care procesul de ieşire din indiviziune era în curs, nimic nu-l împiedica să-l notifice pe cumpărător, în sensul că-i înstrăinase cota indiviză, astfel cum s-a şi obligat prin antecontract.
Refuzul de încheiere a contractului este dedus în mod explicit şi din poziţia procesuală adoptată în cauză, solicitând respingerea capătului de cerere privind încheierea contractului în formă autentică şi faptul că acesta a înstrăinat terenul unor terţe persoane, înainte ca hotărârea privind ieşirea din indiviziune să rămână definitivă.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul M.D. şi pârâtul D.A.
Reclamantul critică hotărârea sub următoarele aspecte:
- interpretarea contractului trebuia făcută în sensul realizării obligaţiei principale, iar nu al realizării cu precădere a obligaţiei accesorii, cu atât mai mult cu cât s-a constatat că obligaţia de înstrăinare prin antecontract a rămas în fiinţă.
- interpretarea potrivit cu care, instanţa se află în imposibilitate de a da eficienţă cererii privind obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, este greşită.
Pe baza hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare, recurentul-reclamant poate să intenteze o acţiune în anularea actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2798 din 26 iunie 2007 prin care intimatul-pârât a înstrăinat terenul în litigiu unor terţe persoane;
- principiul constă în executarea în natură a obligaţiilor contractuale, în caz contrar, obiectul unor astfel de contracte nu ar mai viza ca finalitate, transferul dreptului real de proprietate, ci mai degrabă modalităţi de sancţiuni pecuniare;
- neexecutarea unei obligaţii nu dă naştere nici unui drept de dezicere, ci unei sancţiuni;
- procedura ofertei reale urmată de consemnarea restului de plată de 220.000 Euro a fost realizată în conformitate cu dispoziţiile art. 586 – art. 590 C. proc. civ. şi art. 1114 – art. 1121 C. civ.
Pârâtul critică hotărârea invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., fiind aplicate greşit dispoziţiile art. 969 şi art. 973 C. civ.;
- condiţiile din convenţia părţilor au fost stabilite întrucât la momentul încheierii nu se realizase dezbaterea succesiunii, deci dreptul supus tranzacţiei nu s-a confirmat în patrimoniul acestuia printr-un act succesoral;
- obligaţia asumată era fondată exclusiv pe vocaţia pârâtului la moştenirea defunctei I.N., iar îndeplinirea sa depindea de stabilirea moştenitorilor şi partajarea patrimoniului succesoral, fără de care nu se putea realiza un transfer de proprietate în formă autentică;
- au fost interpretate greşit clauzele convenţiei;
- transmiterea dreptului de proprietate către terţi nu s-a realizat în fraudă drepturile reclamanţilor, întrucât obligaţiile stabilite prin chitanţă nu mai subzistau;
- recurentul-pârât nu se afla în culpă contractuală întrucât modalităţile actului nu s-au îndeplinit dintr-o împrejurare mai presus de voinţa sa, partajul dintre moştenitori neputând fi realizat în termenul prevăzut în contract;
- apărările fondate pe dispoziţiile art. 1295 C. civ., nu operează în privinţa obligaţiilor afecte de modalităţi;
- este eronată interpretarea dată clauzei penale, aceasta neputând opera decât în cazul refuzului manifestat de a vinde ori executa cu rea credinţă o obligaţie de vânzare.
Examinând criticile formulate prin intermediul celor două recursuri, Înalta Curte a constatat următoarele:
La data de 21 august 2004, pârâtul în calitate de vânzător-promitent s-a obligat să vândă reclamanţilor, în calitate de promitenţi-cumpărători, cota de 1/2 din suprafaţa de 25.000 m.p. situat în Bucureşti, sectorul 1, tarlaua 216, până la data de 15 februarie 2005.
În acest interval pârâtul-vânzător s-a obligat să realizeze ieşirea din indiviziune şi să obţină toate documentele de evidenţă.
Printr-o clauză separată, promitentul-vânzător s-a obligat să plătească reclamanţilor suma de 60.000 Euro, adică triplul avansului plătit, la data încheierii antecontractului, în cazul în care tranzacţia nu se realizează din vina lui.
Recurentul-reclamant invocă ca motiv de recurs incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
Motivul de recurs, reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., sancţionează hotărârea care a nesocotit principiul înscris în art. 969 C. civ., trecând peste voinţa părţilor exprimată în contract.
În speţa supusă analizei, voinţa părţilor este stabilită cert prin antecontractul încheiat la data de 21 august 2004, în sensul că până la data de 15 februarie 2005 se va da forma autentică actului de vânzare-cumpărare iar în cazul în care promitentul-vânzător refuză să înstrăineze bunul, acesta va restitui triplul avansului primit, adică 60.000 Euro.
În situaţia în care promitentul-cumpărător refuză cumpărarea terenului va pierde avansul plătit în cuantum de 20.000 Euro.
În speţa supusă analizei s-a făcut pe deplin dovada refuzului promitentului-vânzător de a mai înstrăina bunul şi drept urmare se aplică sancţiunea neexecutării corespunzătoare a obligaţiei asumată prin contract şi anume restituirea sumei de 60.000 Euro reprezentând triplul avansului plătit.
Aceasta a fost voinţa reală a părţilor stabilită în cazul refuzului de a vinde bunul ce face obiectul antecontractului.
Refuzul promitentului-vânzător de a încheia în formă autentică contractul este dedus în mod explicit şi din poziţia procesuală adoptată, în cauză solicitând respingerea capătului de cerere privind încheierea contractului în formă autentică.
Mai mult, în timpul procesului, promitentul-vânzător a înstrăinat terenul atribuit în lot în cadrul acţiunii de ieşire din indiviziune.
Contractul a fost corect interpretat având în vedere clauzele stipulate de părţi în antecontractul încheiat.
Interpretarea nu trebuia făcută în sensul analizării obligaţiei principale întrucât părţile în contract au stabilit clauze cu privire la refuzul de a vinde sau a cumpăra.
Drept urmare, interpretarea contractului s-a făcut ţinând cont de voinţa părţilor stabilită clar şi concis în antecontractul încheiat, iar în conformitate cu dispoziţiile art. 969 C. civ., obligaţiile asumate între părţi au putere de lege între părţile contractante.
Promitentul-vânzător aşa cum s-a stabilit în antecontract trebuia să îndeplinească obligaţiile asumate (să obţină documentele de evidenţă) până la data de 15 februarie 2005, iar în ceea ce priveşte procesul de ieşire din indiviziune, nu-l împiedică la încheierea contractului în formă autentică, având posibilitatea să vândă cota sa indiviză aşa cum s-a obligat prin antecontract.
În speţa supusă analizei nu sunt incidente nici dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., aşa cum susţine pârâtul, întrucât legea aplicabilă a fost corect interpretată.
Pârâtul a consimţit clauzelor contractuale şi aşa cum s-a arătat mai sus s-a făcut pe deplin dovada refuzului de a mai înstrăina imobilele şi că se află în culpă procesuală, aşa încât nefinalizarea procesului de partaj nu a constituit un motiv pentru neexecutarea obligaţiei contractuale de a vinde.
Aşadar, faţă de cele mai sus arătate hotărârea este legală, motiv pentru care Înalta Curte, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursurile ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul M.D. şi pârâtul D.A. împotriva deciziei nr. 388 din 13 mai 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 22 octombrie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 8636/2009. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 8426/2009. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
