ICCJ. Decizia nr. 8811/2009. Civil. Acţiune în constatare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 8811/2009
Dosar nr. 2200/116/2007
Şedinţa publică din 29 octombrie 2009
Asupra recursului civil de faţă;
Din examinarea actelor şi lucrărilor cauzei constată următoarele:
Prin sentinţa nr. 2232 din 17 octombrie 2007, Tribunalul Călăraşi, secţia civilă, a respins acţiunea formulată de reclamanta SC A.E. SRL în contradictoriu cu pârâta P.F. şi a obligat reclamanta la 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a chemat în judecată pe pârâţii P.F., S.V. şi V.S. solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare între P.F., în calitate de vânzător şi reclamanta, în calitate de cumpărător şi S.V. şi V.S., în calitate de vânzători şi reclamanta, în calitate de cumpărător, cu privire la terenul arabil extravilan, în suprafaţă de 14.100 mp, situat pe teritoriul localităţii Fundulea.
Ulterior, reclamanta a precizat valoarea celor două contracte la 656.680,984 lei şi, respectiv, 215.823,944 lei, iar în şedinţa din 25 septembrie 2007, tribunalul a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată de pârâţii S.V. şi V.S., a disjuns cauza în ceea ce îi priveşte pe aceşti pârâţi şi a declinat competenţa de soluţionare a dosarului nou format în favoarea Judecătoriei Lehliu Gară.
Tribunalul a mai reţinut că între reclamantă şi pârâta P.F. a intervenit promisiunea de vânzare, prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamantei o suprafaţă de teren, dacă obţine renunţarea arendaşului la această promisiune.
Actul este afectat de termen, în sensul că vânzarea se va realiza în termen de 15 zile de la data intabulării dreptului de proprietate, dar nu mai târziu de 3 luni de la data încheierii actului de promisiune.
Actul este afectat şi de o condiţie suspensivă, deoarece părţile cunoşteau că terenul face obiectul unui contract de arendă, prin care partea arendatoare a acordat arendaşului un drept de preemţiune în caz de vânzare.
În cadrul promisiunii de vânzare, pârâta s-a obligat să obţină renunţarea arendaşului la dreptul său de preemţiune, până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Pârâta nu a obţinut această renunţare, iar nerespectarea dreptului de preemţiune ar expune-o la sancţiuni civile. Prin urmare, a reţinut tribunalul, nerealizându-se această condiţie, pârâta nu poate fi obligată la încheierea contractului, reclamanta având la dispoziţie alte dispoziţii contractuale pentru sancţionarea acesteia.
Prin Decizia nr. 407A din 28 mai 2008, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, în complet de divergenţă, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei, pe care a schimbat-o în tot.
A admis acţiunea şi a constatat că la data de 2 mai 2007 a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare între pârâta promitentă vânzătoare P.F. şi reclamanta promitentă cumpărătoare SC A.E. SRL pentru terenul în suprafaţă de 42.900 mp, situat în Fundulea, tarlaua 36/1, parcela 13, judeţul Călăraşi, cu vecinătăţile: la N – drum; la S – drum; la E – moştenitorii defunctei D.M. şi la V – C.E., pentru preţul de 211.070 Euro.
Hotărârea ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Instanţa de apel a reţinut, în opinia majoritară, că la data de 2 mai 2007, între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, pentru suprafaţa de teren de 42.900 mp, pentru preţul de 211.070 Euro, din care 10.000 Euro s-au achitat ca avans la data încheierii antecontractului.
Antecontractul conţine mai multe clauze privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Termenul încheierii contractului în formă autentică a fost stabilit ca fiind 15 zile de la data comunicării intabulării bunului, dar nu mai târziu de 3 luni de la data încheierii antecontractului.
S-a mai prevăzut în contract că terenul este arendat în favoarea SC P. SRL, dar că promitenta vânzătoare se obligă ca până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare să obţină acordul arendaşului cu privire la renunţarea dreptului de preemţiune.
Părţile au mai convenit că în oricare dintre situaţiile în care actul de vânzare-cumpărare nu poate fi încheiat, din motive ce nu pot fi imputate acceptantului cumpărător, promitenta va restitui acceptantului dublul sumei de bani primită cu titlu de avans al vânzării anticipate a bunului, fie acceptantul solicită instanţei de judecată competente pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Instanţa de apel a mai constatat că prin contractul de arendă încheiat la data de 28 februarie 2007 şi înregistrat la Consiliul local al oraşului Fundulea la data de 2 martie 2007 sub nr. 283, pârâta a arendat terenul în litigiu către SC S.A.I. SRL pe o durată de 5 ani, respectiv până la 27 februarie 2012.
În antecontractul de vânzare-cumpărare, pârâta promitentă vânzătoare a adus la cunoştinţa reclamantei că terenul este arendat către SC P. SRL, fără să indice numărul contractului de arendare.
Pentru că pârâta a încheiat un singur contract de arendare, dreptul de preemţiune se regăseşte în patrimoniul SC S.A.I. SRL şi nu în patrimoniul SC P. SRL, fapt ce duce la lipsa obiectului clauzei din antecontractul de vânzare-cumpărare.
Dreptul de preemţiune din contractul de arendă nr. 283/2007 este un drept convenţional, care priveşte doar părţile contractante, iar nu şi pe reclamantă.
Instanţa de apel a mai reţinut că, chiar dacă reclamanta ar fi avut cunoştinţă de existenţa dreptului de preemţiune, nu ar exista un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, atâta timp cât legiuitorul nu a prevăzut sancţiunea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemţiune.
În opinia separată formulată de unul din membrii completului de judecată ce a judecat cauza în apel se arată că apelul trebuie respins ca nefondat.
Prin notificarea din 27 iunie 2007, pârâta a notificat reclamanta în sensul că vânzarea nu mai poate avea loc şi a invitat-o la sediul executorului judecătoresc pentru a-i plăti dublul avansului.
Prin adresa nr. 132 din 29 iunie 2007, SC S.A.I. SRL şi-a exprimat dorinţa de a-şi exercita dreptul de preemţiune făcând pârâtei o ofertă, pe care a înnoit-o la data de 12 octombrie 2007, ofertă pe care pârâta a acceptat-o la 16 octombrie 2007.
Prin urmare, promitentul cumpărător a fost informat despre faptul că terenul este arendat şi că arendaşul şi-a exercitat dreptul de preemţiune.
În ceea ce priveşte faptul că arendaşul nu este SC P. SRL şi nu SC S.A.I. SRL, în opinia separată s-a reţinut că există o eroare materială, cauzată de faptul că ambele societăţi au acelaşi acţionar.
Indiferent care ar fi arendaşul, clauza din contract privind respectarea dreptului de preemţiune trebuie respectată.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâta.
Invocând dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., recurenta a arătat că Decizia atacată este nelegală, deoarece, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, instanţa de apel a considerat în mod greşit că reclamanta nu a avut cunoştinţă de existenţa contractului de arendă şi a dreptului de preemţiune.
Astfel, instanţa de apel nu a luat în considerare probele administrate în cauză cu privire la eroarea comună în care s-au aflat părţile cu privire la numele arendaşului şi nu a încuviinţat proba cu înscrisuri pentru a justifica eroarea în care s-a aflat pârâta.
Instanţa de apel, în opinie majoritară, a trecut peste termenii conveniţi de părţi în antecontractul de vânzare-cumpărare, stabilind alte drepturi şi obligaţii, a interpretat în mod greşit actul de voinţă al părţilor şi a denaturat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al clauzelor contractuale, ignorând principiile esenţiale privind interpretarea contractelor.
Recurenta a mai arătat că instanţa de apel nu a cercetat condiţiile anticipatorii prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare şi efectele juridice care iau naştere prin raportare la aceste clauze.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este afectat de o condiţie suspensivă, care, până la proba contrarie a îndeplinirii sale, se manifestă ca o clauză care blochează de la început manifestarea efectelor urmărite de părţi.
Promisiunea faptei altuia este o excepţie de la principiul relativităţii efectelor contractului şi, nereuşind să obţină acordul arendaşului, recurenta nu poate fi obligată să încheie contractul, ci poate fi obligată doar la plata daunelor interese.
Obligaţia asumată de pârâtă prin antecontract este o obligaţie de mijloace, iar recurenta – pârâtă a depus diligenţele necesare pentru a obţine acordul arendaşului.
Recursul declarat de pârâtă este nefondat, pentru cele ce se vor arăta în continuare.
Criticile referitoare la modul în care instanţa de apel a făcut aprecierea probelor şi la faptul că nu a încuviinţat alte probe, prin care să se dovedească eroarea comună cu privire la persoana arendaşului nu pot face obiect de analiză în recurs, deoarece pct. 10 şi 11 C. proc. civ. au fost abrogate prin OUG nr. 138/2000.
Celelalte critici permit încadrarea recursului în dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., dar nu sunt fondate.
Susţine recurenta, că instanţa de apel, în opinie majoritară, a trecut peste termenii conveniţi de părţi în antecontractul de vânzare-cumpărare, stabilind alte drepturi şi obligaţii, a interpretat în mod greşit actul de voinţă al părţilor şi a denaturat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al clauzelor contractuale, ignorând principiile esenţiale privind interpretarea contractelor.
Motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. interzice judecătorului să se substituie părţilor contractante, modificând sau înlocuind clauzele contractuale, ori schimbând natura juridică a actului pe care părţile l-au încheiat.
În cauză, instanţa de apel nu a judecat cu depăşirea acestor limite, pentru că a aplicat litigiului dedus judecăţii regulile aplicabile antecontractului de vânzare-cumpărare şi a analizat clauzele din contract privind obligaţiile asumate de promitentul vânzător referitoare la obţinerea acordului arendaşului.
Modul în care instanţa a aplicat aceste reguli pot fi analizate sub aspectul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pentru că vizează respectarea dispoziţiilor legale privind acordul de voinţă al părţilor şi condiţia sub care este încheiat contractul.
În cauză, antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat în formă autentică la data de 2 mai 2007 şi înregistrat sub nr. 1479 la B.N.P. N.T., cuprinde o menţiune prin care pârâta P.F. arată că „în prezent terenul este arendat în favoarea SC P. SRL" şi se obligă ca până la data încheierii actului de vânzare-cumpărare să obţină „acordul arendaşului cu privire la renunţarea la dreptul său de preemţiune".
Recurenta susţine că antecontractul este afectat de o condiţie suspensivă, ce constă în promisiunea faptului altuia.
Condiţia, ca modalitate a actului juridic civil, este evenimentul viitor şi nesigur ca realizare, de care depinde existenţa dreptului subiectiv civil şi a obligaţiei civile corelative.
Rămâne, deci, de analizat în ce măsură condiţia stipulată în antecontract este o veritabilă condiţie potestativă, de natură a afecta naşterea drepturilor şi obligaţiilor civile stabilite, ceea ce, în cauză de faţă, înseamnă în ce măsură existenţa unui drept de preemţiune stipulat în contractul de arendă împiedică transmiterea dreptului de proprietate unei terţe persoane.
În cauză, sub aspectul analizat, este indiferent cine este realul arendaş şi dacă pârâta sau reclamanta s-au aflat sau nu în eroare cu privire la identitatea acestuia, acestea putând constitui, cel mult, elemente ale bunei credinţe în asumarea obligaţiilor contractuale, care excede cadrului prezentului litigiu.
Esenţial, aşa cum s-a arătat, este dacă opoziţia arendaşului este de natură a paraliza transmiterea dreptului de proprietate către o terţă persoană.
Între pârâtă şi SC S.A.I. SRL s-a încheiat, la 28 februarie 2007, contractul de arendare înregistrat la Consiliul local al oraşului Fundulea, în care sunt stipulate dreptul de preemţiune al arendaşului şi sancţiunea rezilierii de drept a contractului în caz de neexecutare culpabilă a obligaţiilor unei dintre părţi.
Contractul a fost încheiat în baza Legii nr. 16/1994.
În ceea ce priveşte acest act normativ, trebuie subliniat faptul că în forma sa iniţială, legea arendării prevedea în art. 9 că arendaşul persoană fizică are drept de preemţiune înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.
Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea şi completarea legii arendării s-a adoptat în anexă modelul de contract de arendare, care în art. 8 pct. m prevede dreptul de preemţiune al arendaşului în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator, sancţiunea nerespectării obligaţiilor părţilor fiind aceea prevăzută de art. 9 din contract şi anume rezilierea de drept.
Legea arendei a mai fost modificată şi prin Legea nr. 20/2008, care prevede că art. 9 alin. (1) din Legea nr. 16/1994 va dispune că „În caz de neexecutare a obligaţiilor prevăzute în contract de către una dintre părţi, contractul se consideră reziliat de drept".
Toate aceste modificări legislative evidenţiată regimul juridic diferit în timp al dreptului de preemţiune.
În condiţiile în care nu existe dispoziţii general aplicabile în legislaţia privind circulaţia juridică a terenurilor, care să reglementeze dreptul de preemţiune ca o condiţie de nulitate a actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept, legiuitorul a lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemţiune, în funcţie de natura juridică a bunului.
În cazul arendei, la data încheierii contractului de arendă şi în prezent, dreptul de preemţiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de proprietate, ci ca un drept contractual al arendaşului.
Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului încheiat cu o terţă persoană ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arendă.
Acest lucru face ca menţiunea din antecontract privind obţinerea acordului arendaşului să nu aibă caracterul unei condiţii suspensive de natură a afecta drepturile şi obligaţiile asumate prin promisiunea de vânzare.
Prin urmare, instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor legale privind interpretarea actelor juridice şi clauzelor de care acestea sunt afectate, precum şi a dispoziţiilor legale privind contractul de arendă.
Faţă de cele menţionate, recursul declarat de pârâtă se va privi ca nefondat şi, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., se va respinge ca atare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta P.F. împotriva deciziei nr. 407/A din 28 mai 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 29 octombrie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 8853/2009. Civil | ICCJ. Decizia nr. 8801/2009. Civil. Reparare prejudicii erori... → |
|---|
