ICCJ. Decizia nr. 9394/2009. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 9394/2009
Dosar nr. 3194/3/2004
Şedinţa publică din 17 noiembrie 2009
Asupra recursurilor de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea formulată la 4 iulie 2002, G.E. şi F.M.N., au solicitat instanţei – în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti, prin Primar General, P.T., P.C., P.S.V. şi Prefectura Judeţului Ilfov – ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să constate că imobilul din Bucureşti, sector 1, teren în suprafaţă de 4872 mp, a fost preluat în mod abuziv de către stat, fără titlu, singurii proprietari ai acestuia fiind reclamanţii.
Ulterior, precizându-şi acţiunea, reclamanţii au mai solicitat totodată să se constate nulitatea absolută a Ordinului nr. 1930 din 17 decembrie 2002 emis de Prefectura Judeţului Ilfov, prin care s-a constituit dreptul de proprietate privată pentru terenul în litigiu, în favoarea numiţilor P.T., P.C. şi P.S.V. şi obligarea pârâţilor de a le lăsa în deplină proprietate şi posesie imobilul.
În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că sunt moştenitorii testamentari şi legali ai autorului G.N., decedat la 17 iunie 1976, care a dobândit prin două contracte de vânzare-cumpărare încheiate în anii 1940 şi 1947, o suprafaţă de 2 ha teren, pe fosta moşie Pipera Tătărani de care a fost deposedat la începutul anilor 1960, fără titlu.
În anul 1966, forţat de împrejurări, autorul lor a fost nevoit să vândă o porţiune din cele 2 ha pe care le deţinea în proprietate, respectiv cca 800 mp, pe care se afla edificată o construcţie la roşu, cu anexe, încheindu-se în acest sens, un antecontract de vânzare-cumpărare cu familia P., antecesorii pârâţilor.
Chiar dacă, se mai arată, în antecontract părţile îşi exprimă intenţia de a vinde şi de a cumpăra întreaga suprafaţă de 4872 mp, aferentă construcţiei, această prevedere s-a inserat în act, sub condiţia clarificării drepturilor de proprietate asupra celor 2 ha, preluate abuziv, fără plata vreunor despăgubiri.
Or, Prefectura Judeţului Ilfov, prin ordinul atacat, (care, în opinia reclamanţilor este lovit de nulitate absolută pentru fraudă la lege şi cauză ilicită) a constatat, în dezacord cu prevederile contractuale şi dispoziţiile imperative ale Legii nr. 18/1991, că proprietară asupra suprafeţei de 4872 mp, în discuţie, este familia Păunescu, deşi terenul aflându-se pe raza teritorială a Sectorului 1 Bucureşti, această Prefectură nu avea căderea legală să emită titlul de proprietate, în baza Legii nr. 18/1991.
La 3 octombrie 2002, reclamanţii şi-au restrâns obiectul acţiunii, la terenul în suprafaţă de 4072 mp, situat în Bucureşti, Sector 1.
Investită în primă instanţă, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 1425 din 26 februarie 2004 a admis excepţia necompetenţei teritoriale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Buftea.
La rândul său, Judecătoria Buftea, prin sentinţa civilă nr. 1202 din 13 mai 2004, a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat soluţionarea cauzei, în favoarea Tribunalului Bucureşti, în acord cu dispoziţiile art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ., luând act că valoarea de circulaţie a imobilului revendicat, stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, este de 10.788.776.500 lei.
Pe parcursul soluţionării primei acţiuni, la 11 mai 2004, reclamanţii au mai formulat o nouă cerere, înregistrată la Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, ulterior precizată, prin care au reiterat cererile formulate în prima acţiune, invocând aceleaşi argumente de fapt iar în drept, făcând trimitere la dispoziţiile art. 480, art. 481 C. civ., Legea nr. 18/1991, modificată, art. 48 pct. 1 şi 4 C. civ., şi art. 15 lit. r) din Legea nr. 146/1997.
Prin întâmpinare, pârâţii P.T. şi P.S.V., au invocat excepţiile netimbrării acţiunii, inadmisibilităţii acţiunii în raport cu dispoziţiile Legii nr. 10/2001, lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Bucureşti, prin Primar General, deoarece terenul în litigiu este situat în comuna Voluntari, sat Pipera, judeţul Ilfov, lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor, deoarece aceştia sunt proprietarii terenului revendicat, lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor în acţiunea în revendicare, întrucât aceştia nu sunt proprietarii terenului, imobilul fiind ieşit din patrimoniul autorilor lor în baza antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 5 septembrie 1966 şi lipsei de interes pentru capătul al doilea de cerere, deoarece reclamanţii nu au formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate.
Pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General, a invocat excepţia prematurităţii acţiunii, în raport de dispoziţiile Legii nr. 10/2001, pe considerentul că notificarea formulată de reclamanţi în baza acestui act normativ, nu a fost încă soluţionată.
Prin încheierea din 9 noiembrie 2004, Tribunalul Bucureşti, a făcut aplicaţiunea art. 164 C. proc. civ. şi a dispus conexarea ambelor dosare, în care au fost formulate cererile arătate mai sus, iar prin încheierea dată la 23 noiembrie 2004, a unit cu fondul excepţiile inadmisibilităţii acţiunii, lipsei de interes a reclamanţilor privind constatarea nulităţii absolute a Ordinului Prefectului Judeţului Ilfov nr. 1930/2002 şi lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor, respingând ca neîntemeiate celelalte excepţii invocate.
Ulterior, prin încheierea din 22 martie 2005, a fost unită cu fondul şi excepţia prematurităţii acţiunii, invocată de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General.
Prin sentinţa nr. 1336 din 24 octombrie 2006, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins ca neîntemeiate excepţiile inadmisibilităţii acţiunii, lipsei de interes asupra capătului de cerere privind constatarea nulităţii absolute a Ordinului Prefectului Judeţului Ilfov nr. 1930/2002, lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor şi a prematurităţii acţiunii.
A admis în parte cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanţi, în contradictoriu cu pârâţii P.T., P.C., P.S.V. şi Prefectura Judeţului Ilfov.
A constatat nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului situat în Voluntari, judeţul Ilfov, compus din teren în suprafaţă de 4056 mp
A constatat nulitatea absolută parţială a Ordinului Prefectului Judeţului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie 2002, cu privire la suprafaţa de 4034 mp din terenul în litigiu.
I-a obligat pe pârâţii persoane fizice, să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 4056 mp, situat în situat în Voluntari, judeţul Ilfov, identificat prin punctele 1 – 2 – 3 – 8 – 1 şi 7 – 4 – 5 – 6 – 7 din schiţa anexă la raportul de expertiză topografică efectuat în cauză.
A respins totodată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţi în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primar General, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut în esenţă că reclamanţii contestă dreptul de proprietate al pârâţilor numai cu privire la suprafaţa de 4072 mp, ce excede actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4684 din 20 iunie 1967 de notariatul de Stat al Raionului 1 Mai Bucureşti prin care autorul lor le-a înstrăinat acestora doar suprafaţa de 800 mp şi construcţiile edificate pe acest teren.
Cât priveşte actul încheiat sub semnătură privată la data de 5 septembrie 1966, între G.N., în calitate de promitent - vânzător şi soţii P.G. şi T., în calitate de promitenţi-cumpărători, această convenţie nu are decât valoarea juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare, întrucât, potrivit art. 11 din Decretul nr. 144/1958, în vigoare la data încheierii sale, înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii situate pe teritoriul localităţilor, se putea realiza, sub sancţiunea nulităţii absolute, numai în formă autentică şi cu autorizaţie administrativă prealabilă de înstrăinare, eliberată de comitetul executiv al sfatului popular.
De altfel, prin acest act, părţile şi-au exprimat intenţia de vânzare-cumpărare a întregului teren, de 4872 mp, doar sub condiţia lămuririi situaţiei juridice a nemişcătorului, ce fusese abuziv preluat de stat, de la un neproprietar - G.M., soacra lui G.N. - care s-a înscris cu această suprafaţă în C.A.P., demersurile făcute de adevăratul titular al dreptului de proprietate în vederea restituirii terenului, rămânând fără rezultat.
Or, se arată, numai titularul dreptului de proprietate are prerogativa dispoziţiei juridice asupra bunului, înscrierea terenului în C.A.P. de către o altă persoană fiind lipsită de efecte juridice sub aspectul validităţii manifestării de voinţă.
În acest context, al preluării fără titlu valabil a terenului de către stat, prin C.A.P. - neaflându-ne în prezenţa nici unuia dintre modurile de dobândire a proprietăţii, prevăzute de lege - imobilul nu poate face parte din domeniul privat al unităţii administrativ teritoriale în care se află situat, care nu poate dispune de bun, întrucât nu sunt îndeplinite cerinţele art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998.
Sunt întemeiate şi susţinerile reclamanţilor cu privire la nulitatea absolută a Ordinului Prefectului Judeţului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie 2002, care cu încălcarea dispoziţiilor art. 23 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, a constatat dreptul de proprietate al pârâţilor asupra terenului de 4834 mp, în litigiu, deşi aceştia dobândiseră prin act autentic doar 800 mp, iar probele atestă că doar această suprafaţă este aferentă casei de locuit, anexelor gospodăreşti, precum şi curţii şi grădinii din jurul acestora, evidenţiată ca atare în actele de proprietate.
Cât priveşte sentinţa civilă nr. 140 din 17 ianuarie 1996 a Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov, se mai arată, prin care a fost admisă acţiunea în revendicare formulată de reclamanţii P.T., P.C. şi P.S.V., împotriva pârâtului Consiliul local al comunei Voluntari şi s-a constatat – în temeiul art. 111 C. proc. civ. – că reclamanţii sunt proprietarii suprafeţei de 4872 mp, teren aferent casei de locuit din comuna Voluntari, Sectorul Agricol Ilfov, aceasta nu poate constitui temei al Ordinului Prefectului Judeţului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie 2002, care nu a fost emis în executarea acestei sentinţe ci urmare cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului, formulată de pârâţi la 5 aprilie 2002.
Această sentinţă a Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov, nu este de altfel, opozabilă reclamanţilor, care nu au fost părţi în proces, şi nu are efect constitutiv de drepturi ci doar efect declarativ, fiind o hotărâre pronunţată în temeiul art. 111 C. proc. civ.
Or, pârâţii au dobândit dreptul de proprietate prin act autentic doar asupra terenului în suprafaţă de 800 mp şi construcţiilor edificate pe acesta, pentru diferenţa de 4072 mp părţile din antecontract, exprimându-şi doar intenţia de vânzare-cumpărare, în situaţia lămuririi situaţiei juridice a terenului.
Ca atare, concluzionează prima instanţă, prin ordinul atacat s-a constituit pârâţilor, în temeiul art. 23 din Legea nr. 18/1991, dreptul de proprietate pentru o suprafaţă de teren mai mare decât cea evidenţiată în actul de proprietate, respectiv actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4684 din 20 iunie 1967.
Prin Decizia nr. 727 A din 13 octombrie 2008, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins ca nefondat apelul declarat în cauză de pârâţii persoane fizice şi ca lipsită de interes, cererea de aderare la apel, formulată de reclamanţi.
Pentru a decide astfel, instanţa de control judiciar a reţinut în esenţă că voinţa reală a părţilor la încheierea actului juridic din 8 septembrie 1966, calificată corect de către tribunal ca fiind doar un antecontract de vânzare-cumpărare, nu a fost aceea de a se înstrăina întreaga suprafaţă de 4872 mp ci doar atât cât li se va permite de autorităţi, respectiv 800 mp.
De altfel, se mai arată, din cuprinsul convenţiei nu rezultă asumarea de către vânzător a vreunei obligaţii ulterioare autorizării vânzării dorite, de a obţine titlu de proprietate pentru întreaga suprafaţă de teren, în vederea înstrăinării acesteia sau de a vinde diferenţa de teren soţilor Păunescu, la momentul ulterior al redobândirii bunului, fără nici o pretenţie, vânzare care nici nu ar fi putut avea loc, în condiţiile în care nu erau întrunite cerinţele art. 11 al Decretului nr. 144/1958, în vigoare la data încheierii actului.
De asemenea, în baza art. 5 din Statutul C.A.P. invocat de reclamanţi, fiecare persoană putea păstra în proprietate privată, casa şi curtea din jurul casei în suprafaţă de maximum 800 mp, doar această suprafaţă aflându-se în circuitul civil.
Tot astfel, nu s-a realizat dovada că originalele actelor de proprietate ale vânzătorului G.N. ar fi fost predate cu ocazia încheierii convenţiei din 8 septembrie 1966 şi nu cu ocazia întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică din 20 iunie 1967, distincţia nefiind de altfel hotărâtoare căci, chiar dacă s-ar fi înmânat actele de proprietate, aceasta nu ar fi de natură să atragă prezumţia simplă că s-a dorit înstrăinarea întregii suprafeţe de 4872 mp.
Chiar dacă s-ar însuşi punctul de vedere al pârâţilor şi s-ar considera că voinţa părţilor a fost aceea de a se vinde-cumpăra terenul de 4872 mp şi nu atât cât le permiteau autorităţile vremii, actul nu este translativ de proprietate, în condiţiile în care a fost încheiat sub semnătură privată, în contra prevederilor Decretului nr. 144/1958, care stipula asupra obligativităţii formei autentice, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Nu se poate reţine nici caracterul simulat al actului autentic încheiat la 20 iunie 1967, apărare argumentată pe rigorile statului comunist din acea vreme, în condiţiile în care nu sunt întrunite cerinţele art. 1175 C. civ., în sensul de a se face dovada existenţei actului secret care să producă efecte între părţi şi succesorii lor universali.
Neîntemeiată s-a constatat a fi şi apărarea pârâţilor vizând faptul că au posedat întregul teren, în suprafaţă de 4872 mp, încă de la data antecontractului – 8 septembrie 1966 – ceea ce s-a apreciat de către instanţa de control judiciar ca fiind o invocare „implicită" a prescripţiei achizitive, asupra diferenţei de 4.072 mp.
Astfel, s-a reţinut că, chiar dacă s-ar invoca intervertirea precarităţii posesiei exercitate în persoana apelanţilor prezenţi (moştenitori ai lui P.G.) conform art. 1858 pct. 4 C. civ., nu ar putea opera uzucapiunea, nefiind îndeplinită condiţia ca bunul să se fi aflat în masa succesorală a autorului lor şi, nici condiţia bunei credinţe a moştenitorilor, fiii soţiei supravieţuitoare, P.T.
În fine, apreciindu-se asupra nulităţii absolute parţiale a Ordinului prefectului, pentru suprafaţa de teren revendicată de intimaţii reclamanţi, în mod corect, conchide instanţa de control judiciar, a reţinut tribunalul că pârâţii nu opun reclamanţilor, în acţiunea de comparare a titlurilor, un titlu valabil, din punct de vedere cel puţin formal, cu atât mai mult, un titlu valabil pe fond, astfel încât pârâţii nu pot avea câştig de cauză.
Chiar admiţând că titlul pârâţilor ar fi reprezentat de sentinţa civilă nr. 140/1996, totuşi, în urma comparării titlurilor, dreptul autorului reclamanţilor, provenind de la adevăratul proprietar anterior, este mai bine caracterizat.
În cauză au declarat recurs, pârâţii P.C. şi P.B.S.V.
În recursul său, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 6, 7, 8 şi 9 C. proc. civ., pârâtul P.C. critică hotărârile date în cauză, după cum urmează:
- atât instanţa fondului, cât şi instanţa de apel au interpretat greşit clauzele convenţiei încheiată la data de 5 septembrie 1966, urmare căreia s-a produs subrogaţia reală cu titlu particular, în sensul că autorii săi au devenit succesori cu titlu particular asupra drepturilor vânzătorului, astfel încât numai aceştia puteau solicita şi obţine de la stat retrocedarea diferenţei de teren, respectiv obţinerea unui titlu de proprietate care să consfinţească posesia, ca stare de fapt, pe care o exercitau autorii săi încă de la momentul semnării convenţiei.
- cumpărătorilor li s-a transmis şi actul originar de dobândire a imobilului, instanţele ignorând această dovadă ce ar fi venit în sprijinul interpretării voinţei părţilor de a vinde/cumpăra, suprafaţa totală de 4872 mp.
Astfel, chiar menţiunea privitoare la posibilitatea ca dobânditorii să nu obţină titlul de proprietate pentru întreaga suprafaţă, ci numai pentru cea autorizată – 800 mp – apare ca o exonerare a vânzătorului de a garanta pentru evicţiune.
- însăşi modalitatea de calcul a preţului, face dovada voinţei de a înstrăina întregul teren.
- instanţa de apel a depăşit limita investirii, făcând aprecieri inutile, exhaustive, asupra modurilor originare de dobândire a dreptului de proprietate, în condiţiile în care nu era supusă judecăţii vreo cerere vizând constatarea dobândirii dreptului de proprietate pe calea uzucapiunii.
- autorii săi au stăpânit, de la data încheierii convenţiei întregul teren de 4872 mp, neexistând niciodată o identificare, delimitare, a terenului indiviz. de 800 mp, ce a făcut obiectul actului autentic, în care este menţionată expres menţinerea stării de indiviziune.
- în condiţiile în care reclamanţii nu au formulat nici un capăt de cerere prin care să solicite şi ieşirea din indiviziune cu privire la terenul în suprafaţă totală de 4872 mp, din care face parte şi terenul indiviz, revendicat, în suprafaţă de 4056 mp, instanţele au dat reclamanţilor mai mult decât au cerut prin cererea introductivă, încălcând astfel dispoziţiile imperative ale art. 129 alin. (6) C. proc. civ.
- instanţele au consacrat o situaţie juridică contrară celei stabilite anterior printr-o hotărâre judecătorească care deşi intrată în puterea lucrului judecat (sent. civ. nr. 190/1009 a Judecătoriei S.A.I.) s-a apreciat că nu le este opozabilă reclamanţilor, ignorându-se dispoziţiile legale privitoare la regimul publicităţii imobiliare, în condiţiile în care drepturile recunoscute urmare pronunţării acestei hotărâri, au fost intabulate în cartea funciară.
Invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâtul P.B.S.V. critică hotărârea din apel, susţinând deasemenea că instanţa a făcut o greşită interpretare a intenţiei părţilor semnatare ale convenţiei din 5 septembrie 1966, care şi-au manifestat neechivoc voinţa de a contracta, asupra întregii suprafeţe de 4.872 mp.
De altfel, se arată, cele două documente, de esenţa litigiului – actul sub semnătură privată din 5 septembrie 1966 şi actul de vânzare-cumpărare autentificat la 20 iunie 1967 – au fost supuse cercetării judecătoreşti, stând la baza sentinţei civile nr. 140/1996 a Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov, prin care li s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra întregii suprafeţe de teren, de 4872 mp.
Instanţa, în opinia recurentului, a apreciat greşit asupra naturii juridice a actului întocmit la 5 septembrie 1966, care nu este un antecontract ci un „contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată" pentru corecta interpretare a tranzacţiei fiind necesară raportarea la condiţiile social-politice ale vremii.
Tot astfel, s-a apreciat greşit asupra admisibilităţii acţiunii, întrucât terenul revendicat intră în sfera de reglementare a Legii nr. 18/1991, act normativ deasemenea cu caracter special – ca şi Legea nr. 10/2001 – situaţie în care o acţiune în revendicare ar fi admisibilă doar în ipoteza în care nu s-ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securităţii raporturilor juridice.
Cât priveşte Ordinul Prefectului nr. 1930/2002, emis în baza art. 23 din Legea nr. 18/1991, acesta a consacrat cele statuate prin sentinţa civilă nr. 140/1996 a Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov care a admis acţiunea în revendicare a recurenţilor din prezenta cauză.
Recursurile se privesc ca fondate, urmând a fi admise, în limitele şi pentru considerentele ce succed.
Este de necontestat că, prin două contracte succesive de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. 16083 din 9 mai 1940 şi respectiv 26103 din 14 iunie 1947 de Tribunalul Ilfov – Secţia Notariat, soţii G.N. şi L., autorii reclamanţilor, au dobândit dreptul de proprietate asupra a două terenuri în suprafaţă totală de 2 ha, dintre care unul, arabil, iar celălalt – 10.000 mp – situat în comuna Băneasa, judeţul Ilfov, ce provenea din fosta moşie Pipera – Tătărani, şi forma parcela nr. 45, prevăzută în planul cadastrului Ministerului Agriculturii şi Domeniilor, cu vecinătăţile indicate în act.
Urmare divorţului soţilor G. şi partajării bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei, ambele terenuri au fost atribuite lui G.N., împreună cu construcţia edificată pe suprafaţa plasată cadastral în comuna Băneasa, judeţul Ilfov (sentinţa civilă nr. 6385 bis din 8 iunie 1959 a fostului Tribunal Popular al Raionului I.V. Stalin Bucureşti).
Ulterior, prin înscrisul intitulat „act de vânzare-cumpărare" întocmit la 8 septembrie 1966, G.N. (autorul reclamanţilor) şi P.G. şi T. (autorii pârâţilor) convin asupra vânzării/cumpărării imobilului – construcţie şi teren, în act specificându-se că situaţia juridică a terenului aferent construcţiei nu este clarificată, urmare preluării abuzive a acestuia, de către C.A.P., ca efect al cererii formulată de M.G., soacra vânzătorului, ce a ocupat imobilul, în toată perioada de după realizarea partajului bunurilor foştilor soţi G.
La 20 iunie 1967, în baza şi în limitele impuse prin autorizaţia emisă de fostul Comitet Executiv al Sfatului Popular al Oraşului Bucureşti, nr. 3245 din 29 decembrie 1966, între aceleaşi părţi se încheie şi actul autentificat sub nr. 4684 din 20 iunie 1967, de Notariatul de stat al Raionului 1 Mai, ce consfinţeşte vânzarea construcţiei din comuna Cetatea Voluntărească, împreună cu o cotă parte indiviză de teren construit şi neconstruit, în suprafaţă de 800 mp, din suprafaţa totală de 4872 mp.
Două chestiuni se impun a fi analizate cu precădere, în vederea dezlegării judicioase a cererilor deduse judecăţii: interpretarea corectă a clauzelor actului juridic încheiat de antecesorii părţilor la data de 5 septembrie 1966, sub aspectul voinţei reale a părţilor şi eficienţa acestuia, din perspectiva producerii de consecinţe juridice în condiţiile în care, aşa cum s-a arătat, numai pentru o parte din terenul ce a format obiectul convenţiei, s-a realizat şi întocmirea actului autentic.
Potrivit art. 977 C. civ., interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor. Textul subliniază deci, ca element hotărâtor pentru definirea şi interpretarea contractului, rolul pe care îl are voinţa internă a părţilor, voinţa lor reală.
Corelativ, art. 982 C. civ., dispune că toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din întreg.
Interpretarea contractului apare adeseori – inclusiv în cazul în speţă – în strânsă legătură cu operaţiunea de calificare juridică a acestuia, ce atrage după sine efectele juridice proprii actului astfel încadrat.
În cauză, interpretând coordonat clauzele contractului în discuţie, fără a le separa de contextul în care se încadrează, rezultă fără echivoc voinţa reală a părţilor de a vinde şi respectiv de a cumpăra, atât construcţia cât şi întregul teren, aferent acesteia, în suprafaţă totală de 4872 mp.
Astfel, în preambulul actului, autorul reclamanţilor, G.N., declară că vinde soţilor Păunescu imobilul său, format din teren, construcţii şi instalaţii situat în parcul Băneasa, pentru ca mai apoi, prezentând în detaliu situaţia acestui imobil – defalcat, teren şi construcţii – să facă o referire expresă la suprafaţa totală de 4872 mp, cu precizarea că, în legătură cu aceasta, a formulat cerere în vederea clarificării drepturilor sale de proprietate.
În sprijinul acestei concluzii vine şi stipularea contractuală conform căreia „hotărârea ce se va da, precizând drepturile mele de proprietate, o declarăm acceptată încă de pe acum, de vânzător şi de noi cumpărătorii, oricare ar fi această hotărâre, fiindcă aşa ne-am înţeles şi cumpărătorii nu pot pretinde mai mult decât am eu dreptul de la lege".
Pentru a întări învoiala părţilor, ce poartă neîndoielnic asupra întregii suprafeţe de teren, astfel cum se găsea împrejmuită la data încheierii actului şi cu vecinătăţile arătate, o altă semnatară a convenţiei, M.G. – soacra vânzătorului – pe numele căreia o parte din teren fusese preluat de către C.A.P., (urmare cererii de înscriere a acesteia) declară că, deşi nu înţelege să revendice vreun drept, asupra proprietăţii ce se vinde, în situaţia în care (n.n. ca efect al preluării) i s-ar atribui calitatea de proprietar, înţelege deasemenea să transmită acest drept soţilor P., „în solidar cu vânzătorul de drept" şi fără nici o pretenţie.
O altă clauză ce face trimitere la voinţa reală a părţilor este cea din partea finală a contractului, care stipulează asupra unei eventuale exproprieri a terenului ce a făcut obiectul vânzării, situaţie în care pierderea urma a se petrece „pe socoteala soţilor P." cărora urma să le revină „orice despăgubire ce s-ar acorda de către autorităţi, pentru acest imobil".
Or, inserarea acestei menţiuni în act, (ce face o trimitere clară la instituţia subrogaţiei reale cu titlu particular) ar fi fost inutilă în situaţia în care acordul de voinţă ar fi purtat doar asupra suprafeţei de 800 mp, în legătură cu care s-a obţinut autorizarea înstrăinării.
Inutile deasemenea ar fi fost, în aceeaşi ipoteză, şi stabilirea modalităţii de calcul a preţului ce va fi plătit, în situaţia când s-ar fi autorizat încheierea actului autentic pentru întreaga suprafaţă precum şi consemnarea – în vederea acoperirii acestor „majorări de suprafaţă" – a unui depozit la cumpărător, în sumă de 15.000 lei.
Ca atare, dând prioritate voinţei reale a părţilor, ce rezultă fără echivoc din actul astfel interpretat, instanţele trebuiau să reţină intenţia comună de a se înstrăina întreaga suprafaţă de 4872 mp aferentă casei de locuit, aşa cum aceasta este individualizată în actele de proprietate.
Această operaţiune atrage după sine şi calificarea actului astfel perfectat, care sub aspectul realizării acordului de voinţă al părţilor, plăţii preţului şi predării bunului este un veritabil contract de vânzare-cumpărare iar nu un antecontract, ce are valoarea juridică a unei promisiuni, cu caracter sinalagmatic, de a încheia în viitor un anumit act.
Potrivit art. 1295, C. civ., vânzarea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, chiar înainte de predarea lucrului şi „numărarea" preţului.
Or, în chiar actul ce consemnează acordul de voinţă al părţilor, s-a stipulat atât asupra plăţii preţului (inclusiv „pentru acoperirea" întregii suprafeţe ce s-a voit a se înstrăina) cât şi a predării bunului, în pg. 3 alin. (3) a respectivului înscris, menţionându-se că soţii Păunescu au intrat, de facto, în proprietatea imobilului ce a făcut obiectul convenţiei.
Aceasta cu atât mai mult cu cât probele atestă că la data încheierii convenţiei s-a produs şi remiterea titlului de proprietate, realizându-se astfel, în condiţiile art. 1314 şi 1315 C. civ. „strămutarea lucrului vândut în puterea şi posesiunea cumpărătorului".
Tot astfel, conform cu art. 1138 C. civ., remiterea voluntară a titlului original, făcută de creditor debitorului dă proba liberaţiunii.
Rezultatul unei corecte interpretări a actului juridic, cu consecinţe importante asupra efectelor legale ale acestuia (produse prin încheierea valabilă a contractului) şi efectelor personale (în planul obligaţiilor asumate de părţi) se concretizează şi în modul în care, prin clauzele inserate în act, se face trimitere la anumite garanţii menite să asigure respectarea drepturilor dobânditorilor, în raport cu cele ale vânzătorului.
Astfel, aşa cum s-a arătat mai sus, menţiunea din pg. 3 alin. (4) a actului în discuţie, face trimitere la instituţia subrogaţiei reale cu titlu particular, scopul fiind acela al înlocuirii viitoare a bunului individual determinat - ce a făcut obiect al vânzării - cu un alt bun (sau cu o altă valoare) menită să compenseze o eventuală pierdere suferită de cumpărător.
Dar întreaga construcţie juridică creată prin contractul analizat, instituie de fapt ipoteza vizată prin dispoziţiile art. 1107 C. civ., atunci când creditorul, primind plata de la o altă persoană, dă acestei persoane drepturile, acţiunile, privilegiile sau ipotecile sale, în contra debitorului.
Este o subrogaţie convenţională, ce dă dreptul vânzătorului (în speţă creditor al obligaţiei de restituire a terenului preluat abuziv, obligaţie ce incumbă statului) să-l subroge pe cumpărător (terţ solvens, în mai sus enunţatul raport juridic) în toate drepturile şi acţiunile pe care le are împotriva debitorului său, înainte de plată sau concomitent cu plata.
Chiar dacă nu este denumită ca atare în act, operaţiunea juridică mai sus amintită transpare, fără echivoc, din clauzele contractului şi l-a eliberat pe fostul proprietar de a efectua demersurile necesare reîntregirii bunului ce a făcut obiectul convenţiei.
Această interpretare, oferă o altă perspectivă împrejurării că, ulterior înscrisului analizat, autorii părţilor nu au putut întocmi actul autentic decât pentru o parte din terenul supus înstrăinării, respectiv pentru 800 mp, cât s-a autorizat, conform legislaţiei în vigoare la acea dată.
Confirmarea dreptului de proprietate al autorilor pârâţilor asupra suprafeţei, de 4872 mp, a venit însă odată cu pronunţarea sentinţei nr. 140 din 17 ianuarie 1996 a Judecătoriei Sectorului Agricol Ilfov, intrată în puterea lucrului judecat, prin care, admiţându-se acţiunea formulată de P.T., P.C. şi P.S.V., în contradictoriu cu pârâtul Consiliul local al Comunei Voluntari, s-a constatat că aceştia sunt proprietarii întregii suprafeţe aferentă casei de locuit din comuna Voluntari, Sectorul Agricol Ilfov.
Nu în ultimul rând, este util a se reţine, în vederea adoptării unei soluţii judicioase în cauză, că autorii pârâţilor şi ulterior aceştia din urmă, au stăpânit terenul în litigiu neîntrerupt, din momentul încheierii actului întocmit la 5 septembrie 1966, neexistând nici la acea dată şi nici ulterior o identificare, în planul cadastral, a suprafeţei de 800 mp ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat, în anul 1967, în formă autentică.
Această împrejurare este confirmată şi prin declaraţia autentificată la 18 iunie 2009, dată de numita P.R. – f. 66 dosar recurs – probă încuviinţată de instanţă, în acord cu dispoziţiile art. 305 C. proc. civ., din care rezultă că autorii pârâţilor au stăpânit, potrivit convenţiei, întreaga suprafaţă de 4872 mp „ca deplini proprietari", niciodată după încheierea actului din septembrie 1966, vânzătorul G.N. – care se afla în relaţii de prietenie cu autorii pârâţilor şi îi vizita adesea – nemai invocând vreun drept asupra construcţiei şi terenului aferent, în integralitatea acestuia.
Aşa fiind, Ordinul Prefectului Judeţului Ilfov nr. 1930 din 17 decembrie 2002, a cărui anulare s-a solicitat prin cel de-al 2-lea petit al cererii introductive, nu a făcut decât să consacre o situaţie juridică pe deplin stabilită, înainte de emiterea acestuia, urmare rămânerii irevocabile a unei hotărâri judecătoreşti prin care pârâţilor li se recunoştea proprietatea asupra terenului în litigiu, drept de proprietate care – deasemenea, anterior emiterii actului administrativ – fusese înscris în cartea funciară, înscriere opozabilă terţilor, în acord cu prevederile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (a se vedea încheierea de C.F. nr. 6792 din 8 august 2002, a Biroului de Carte funciară a Judecătoriei Buftea – f. 50, dos. 542/2004, al Tribunalului Bucureşti – Volumul II).
Ca atare, reţinând că acordul real al voinţei părţilor semnatare ale convenţiei din 5 septembrie 1966, a purtat asupra întregii suprafeţe de 4872 mp, în care este inclus şi terenul în litigiu, concluzia ce se impune, în considerarea argumentelor mai sus redate, este aceea că nu se mai poate opera o comparare a titlurilor aparţinând autorilor pârâţilor şi respectiv autorului reclamanţilor, în condiţiile în care bunul a ieşit din patrimoniul acestuia, urmare propriei manifestări de voinţă.
În considerarea celor ce preced, recursurile urmează a se admite, a se casa Decizia atacată precum şi în parte sentinţa, în sensul respingerii acţiunii, ca neîntemeiată.
Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei, privitoare la excepţiile soluţionate.
Cât priveşte cererea de aderare la apel, formulată de intimaţii reclamanţi se constată, în acord cu dispoziţiile art. 293 alin. (1) C. proc. civ., că aceasta a rămas fără efecte.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursurile declarate de pârâţii P.B.Ş.V. şi P.C. împotriva deciziei nr. 727/A din 13 octombrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Casează Decizia atacată şi în parte sentinţa nr. 1336 din 24 octombrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în sensul că respinge acţiunea introdusă de reclamanţii G.E. şi F.M.N., ca neîntemeiată.
Menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei privitoare la excepţiile soluţionate.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 17 noiembrie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 9396/2009. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 9377/2009. Civil → |
|---|
