ICCJ. Decizia nr. 9693/2009. Civil. Acţiune în constatare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 9693/200.
Dosar nr. 42413/3/2007
Şedinţa publică din 26 noiembrie 2009
Deliberând în condiţiile art. 256 C. proc. civ. reţine următoarele:
Prin cererea înregistrată la 29 noiembrie 2007, reclamanţii C.O. şi C.D.S. au chemat în judecată pe pârâta N.A.M., solicitând instanţei, în temeiul dispoziţiilor art. 978, art. 982, art. 1077 şi urm. C. civ. şi art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul înscris în C.F. nr. 284 Corbeanca judeţul Ilfov compus din teren în suprafaţă de 600 mp din suprafaţa de 600 mp din suprafaţa totală de 11609 mp situate în intravilanul comunei Corbeanca şi construcţie /Lip Vila Cormoran, edificata pe respectivul teren.
Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 501 din 12 martie 2008 a respins acţiunea ca neîntemeiată, cu motivarea, în esenţă, că în contract a fost inserată şi o clauză de dezicere şi nu penală, având în vedere că interpretarea clauzelor se face în sensul ca ele să producă efecte juridice.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, învestită cu soluţionarea apelului declarat de reclamanţi, prin Decizia nr. 861 din 19 noiembrie 2008 a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa apelată în sensul că a admis acţiunea, a constata intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului situat în Corbeanca, judeţul Ilfov, format din 600 mp teren, tarlaua 60, parcela 175/1 şi construcţia edificată conform autorizaţiei de construire nr. 127 din 20 iunie 2006 Primăriei Corbeanca şi a cotei indivize din drumurile de acces şi utilităţile aferente imobilului, hotărârea ţinând loc de act de vânzare-cumpărare, pentru motivele ce urmează:
Prin antecontractul încheiat la data de 13 iunie 2007 la BNP C.E., C.N.D. şi S.M.S. între N.A.M., în calitate de vânzător, şi C.O. şi C.D.S., în calitate de cumpărător, pârâta s-a obligat să vândă reclamanţilor dreptul de proprietate asupra terenului de 600 mp din comuna Corbeanca şi construcţia edificată pe acest teren.
Prin antecontract s-a stabilit preţul convenit de către părţi în vederea înstrăinării şi achitarea sumei cu titlu de avans, urmând a fi semnat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 1 septembrie 2007, cu posibilitatea prelungirii acestuia până la data de 1 decembrie 2007.
Prin clauzele contractuale s-a stabilit ca în cazul în care cumpărătorii nu vor mai dori încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, sau nu achită restul de preţ, li se va restitui suma achitată cu titlu de avans, sub sancţiunea aplicării unei penalităţi în sumă de 25.000 EURO.
În situaţia în care vânzătoarea nu va mai dori perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta va restitui cumpărătorilor suma primită cu titlu de avans, cu aplicarea unei penalităţi de 25.000 EURO.
De asemenea, din antecontractul încheiat între părţi rezultă că în situaţia neîndeplinirii obligaţiilor contractuale există posibilitatea părţilor de a se adresa instanţei de judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Intre părţi nu a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare, iar la data de 20 noiembrie 2007, promitenta vânzătoare a notificat pe promitenţii cumpărători în vederea rezilierii contractului de vânzare-cumpărare , arătând că a luat hotărârea de a nu mai înstrăina imobilul şi şi-a manifestat intenţia de a nu mai încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică şi a solicitat rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare şi restituirea sumei achitate cu titlu de avans.
Curtea a constatat că potrivit dispoziţiilor art. 1298 C. civ., dacă vinderea nu este executată din culpa uneia dintre părţile contractante, iar aceasta va pierde arvuna dată, sau o va întoarce îndoită dacă a primit-o, numai în situaţia în care partea care nu este în culpă nu alege să ceară executarea vinderii.
Potrivit dispoziţiilor art. 1073 C. civ., creditorul obligaţiei are dreptul de a primi întocmai obligaţia contractată, deci are dreptul de a solicita executarea în natură a acestuia.
Din analiza acestor texte legale a rezultat că posibilitatea de a cere executarea în natură a obligaţiei, aparţine creditorului obligaţiei, în speţă creditori ai obligaţiei fiind promitenţii cumpărători.
In cauză, executarea în natură a obligaţiei este posibilă, iar partea în culpă este promitenta vânzătoare, iar promitenţii cumpărători în calitate de creditori ai obligaţiei au ales să ceară executarea în natură a obligaţiei, adică pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare potrivit clauzei contractuale din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi.
Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
Prin dezvoltarea motivului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. se arată că instanţa a interpretat greşit clauza conform căreia „în cazul în care promitentul nu va mai dori perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, acesta se obligă să restituie potenţialilor cumpărători suma primită cu titlu de avans şi o penalitate de 25.000 Euro".
Această clauză nu poate fi interpretată decât ca o clauză de dezicere întrucât interpretarea clauzelor se face în sensul ca ele să producă efecte juridice.
In situaţia în care în cuprinsul unui antecontract s-a prevăzut o clauză de dezicere în favoarea uneia sau a ambelor părţi, consimţământul poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Cu referire la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se arată că instanţa a caracterizat şi analizat eronat clauzele convenţiei cu încălcarea dispoziţiilor art. 977 C. civ., potrivit cărora interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante iar nu după sensul literal al termenilor,
Prevederea „în cazul în care .... nu mai doreşte" are valoarea unei clauze rezolutorii, fiind la îndemâna oricărei părţi, reclamanţii asumându-şi şi riscul desfiinţării unilaterale a contractului de către recurenţi până la încheierea contractului.
Analizând Decizia recurată, prin prisma criticii formulate, a probatoriilor administrate în toate etapele procesuale şi a temeiurilor de drept incidente în cauză, Înalta Curte reţine caracterul nefondat al recursului pentru argumentele ce succed.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează această materie, art. 969 C. civ.
Aceasta nu înseamnă că părţile nu pot, prin voinţa lor, să adopte o clauză de dezicere, clară şi neechivocă, în caz contrar, faţă de dispoziţiile art. 1298 C. civ., clauza are rol confirmatoriu în sensul că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre părţi, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea silită sau a pune în funcţie clauza de arvună.
Acordul de voinţă intervenit între reclamanţi şi pârâtă cuprinde, printre altele, şi următoarele dispoziţii: „în situaţia în care soţii C.O. şi C.D.S. promitenţii-cumpărători nu vor mai dori încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau nu achită restul de preţ, li se va restitui suma achitată cu titlu de avans, cu excepţia unei penalităţi în sumă de 25.000 Euro"; în cazul în care N.A.M., promitentul-vânzător, nu va mai dori perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta se obligă să restituie promitenţilor-cumpărători suma primită cu titlu de avans şi o penalitate de 25.000 Euro"; „părţile contractante convin ca, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, instanţa să poată pronunţa, la solicitarea părţii interesate, o hotărârea judecătorească care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare".
Interpretarea dată de recurentă, în sensul denunţării unilaterale a contractului de către vânzător, ca excepţie de la regula instituită de art. 969 C. civ., nu poate fi primită.
In operaţiunea de interpretare a prevederilor contractuale, unde printre altele, instanţa de apel a dat eficienţă interpretării ce rezultă din întreg actul, potrivit dispoziţiilor art. 972 şi art. 978 C. civ.
Primele două clauze menţionate, referitoare la plata de penalităţi de 25.000 Euro în cazul neîncheierii contractului, au valoarea unor clauze penale care evaluează prejudiciul suferit de partea ce nu a obţinut îndeplinirea obligaţiei asumate.
Inserarea acestor clauze nu echivalează cu permisiunea acordată debitorului unei obligaţii de a nu-şi executa obligaţia principală, cu condiţia plăţii sumelor stabilite în clauză.
Debitorul nu are drept de opţiune între executarea obligaţiei principale şi plata clauzei penale, el nu poate refuza executarea, oferind clauza penală.
De asemenea, potrivit art. 1068 C. civ., numai creditorul obligaţiei principale, în speţă obligaţia debitoarei promitente vânzătoare de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare este îndreptăţit să solicite debitorului fie executarea în natură, fie plata clauzei penale.
Dând eficienţă dispoziţiilor legale arătate, în acord şi cu Prevederea contractuală referitoare la emitea unei hotărâri judecătoreşti în temeiul art. 5 alin. (2) titlul X din Legea nr. 247/2005, reclamanţii au optat pentru executarea în natură de către pârâtă a obligaţiei principale.
Aşadar, soluţia pronunţată de instanţa de apel este conformă dispoziţiilor art. 969, art. 1073 şi art. 1298 C. civ.
Înalta Curte, reţinând că instanţa de apel a interpretat corect actul juridic dedus judecăţii, cu aplicarea corespunzătoare a dispoziţiilor legale incidente în cauză, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta N.A.M. împotriva deciziei nr. 861 din 19 noiembrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 26 noiembrie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 9707/2009. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 9541/2009. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
