ICCJ. Decizia nr. 155/2010. Civil. Acţiune în constatare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 155/2010
Dosar nr. 25480/3/2007
Şedinţa publică din 15 ianuarie 2010
Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 12 iulie 2007 sub nr. 25480/3/2007, reclamanţii A.O., L.C.N. şi V.D., în temeiul dispoziţiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în contradictoriu cu pârâţii S.C. şi Ş.(M.)A., au solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind terenul în suprafaţă de 5000,23 mp, situat în Bucureşti, sector 2.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că între părţi a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2165 din 29 septembrie 2004, rectificat prin încheierile nr. 7541 din 12 octombrie 2004 şi nr. 8467 din 12 noiembrie 2004, prin care pârâţii, în calitate de promitenţi vânzători s-au obligat să vândă reclamanţilor, în calitate de promitenţi cumpărători, terenul mai sus menţionat, cu preţul total de 300.000 Euro, perfectarea actului în formă autentică urmând a se face potrivit prevederilor contractuale, în 30 de zile de la data stingerii litigiilor care grevau respectivul teren. Au mai arătat reclamanţii că la data încheierii antecontractului, deşi era notată în cartea funciară a imobilului existenţa unui litigiu, conform certificatului de grefa nr. 627/2004 emis de Judecătoria Sector 2 Bucureşti, acesta fusese soluţionat definitiv prin sentinţa civilă nr. 2683 din 23 martie 2006 a Judecătoriei Sector 2, pronunţată în dosarul nr. 3976/300/2006, pârâţii dând dovadă de rea-credinţă în îndeplinirea obligaţiei de a încheia actul în formă autentică, prin neradierea litigiului din cartea funciară cât şi prin somarea reclamanţilor la ridicarea sumei achitată cu titlu de avans. Pârâţii au fost somaţi la încheierea actului prin notificarea din 22 martie 2007.
Pârâţii au formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, solicitând respingerea acţiunii reclamanţilor ca neîntemeiată şi pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 29 septembrie 2004 şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, arătând că reclamanţii sunt cei care au dat dovadă de rea-credinţă la încheierea actului în formă autentică, întrucât nu au solicitat radierea litigiului din cartea funciară, litigiu de la data stingerii căruia începea să curgă termenul de 30 de zile în care promitenţii vânzători aveau obligaţia de a încheia actul. Mai arată că această obligaţie nu era prevăzută expres în antecontract, nerezultând căreia dintre părţi îi incumbă, pârâţii care aveau domiciliul în străinătate(lucru cunoscut de reclamanţi) neavând posibilitatea verificării datei la care litigiul a fost soluţionat definitiv şi nici a obţinerii unei copii legalizate a sentinţei respective, întrucât nu figurau ca părţi în dosar.
Precizează că notificarea trimisă de reclamanţi la 22 martie 2007 nu le-a parvenit, întrucât îşi schimbaseră domiciliul, iar până la data menţionată în notificare - 31 mai 2007, reclamanţii nu achitaseră diferenţa de preţ pentru terenul în litigiu, nefiind astfel îndeplinită obligaţia contractuală respectivă.
Mai arată că nu au avut cunoştinţă despre cele două încheieri rectificative ale antecontractului de vânzare-cumpărare.
Prin sentinţa civilă nr. 796 din 07 mai 2008, Tribunalul Bucureşti, secţia a III a civilă, a admis acţiunea principală, a constatat intervenită între părţi vânzarea terenului în litigiu pentru preţul de 300.000 Euro, reclamanţii având calitatea de cumpărători, iar pârâţii de vânzători, hotărârea urmând să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională şi a obligat pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 12723 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că, potrivit clauzelor contractuale, actul autentic de vânzare-cumpărare trebuia încheiat în maxim 30 de zile de la data stingerii litigiilor ce grevau terenul promis spre vânzare, pârâţii având obligaţia de a radia notările acestor litigii, obligaţie pe care nu şi-au îndeplinit-o.
Lipsa intenţiei pârâţilor de mai încheia actul în formă autentică rezultă şi din comunicarea tăcută reclamanţilor la data de 23 iunie 2006, prin care acestora li se aduce la cunoştinţă că au intervenit o serie de evenimente de natură a schimba situaţia juridică a terenului, care fac imposibilă perfectarea actului, urmată de notificarea din 30 octombrie 2006, prin care reclamanţii sunt invitaţi să ridice suma achitată cu titlu de avans, deşi conform art. 5.3 din antecontract, promitenţii vânzători erau îndreptăţiţi să restituie avansul doar în situaţia în care, din motive neimputabile lor, s-ar fi desfiinţat titlul de proprietate asupra terenului, fapt ce nu se regăseşte în speţă.
Apreciind că reclamanţii şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale, deţin imobilul în discuţie şi au făcut dovada achitării diferenţei de preţ stabilite prin antecontract, instanţa a constatat intervenită vânzarea, conform art. 969 C. civ. şi art. 5 alin. (2)din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Referitor la cererea reconvenţională, tribunalul a apreciat că rezoluţiunea poate fi cerută numai de partea care a executat ori a avut intenţia de a executa contractul, condiţii ce nu au fost dovedite în cauză.
Împotriva acestei sentinţe au formulat apel pârâţii-reclamanţi S.C. şi S.(M.)A., solicitând admiterea apelului în sensul admiterii cererii reconvenţionale şi a respingerii acţiunii principale, cu motivarea că:
- Hotărârea apelată nu a fost legal motivată, considerentele acesteia necuprinzând argumentele şi motivele pârâţilor în expunerea apărărilor acestora, ceea ce echivalează cu încălcarea dreptului la apărare;
- În mod greşit şi nelegal s-a respins proba testimonială propusă de pârâţi la termenul din 19 martie 2008, prin care se urmărea dovedirea unor împrejurări de fapt de natură a dovedi atitudinea culpabilă a reclamanţilor în îndeplinirea obligaţiilor contractuale, şi acest aspect încălcând dreptul la apărare;
- Pe fond, hotărârea apelată este netemeinică şi nelegală pentru considerentele expuse prin întâmpinare, cererea reconvenţională şi concluziile scrise depuse la dosar.
Prin Decizia civilă nr. 867/A din 02 decembrie 2008, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins ca nefondat apelul, arătând că motivarea unei hotărâri nu presupune relatarea detaliată a argumentelor părţilor, proba testimonială nu putea fi admisă în contra şi peste conţinutul unui înscris (respectiv, antecontractul de vânzare-cumpărare), promitenţii-cumpărători şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale, culpa revenind promitenţilor-vânzători care, pentru motive ce au ţinut exclusiv de creşterea preţurilor, au refuzat încheierea contractului în formă autentică.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâţii-reclamanţi, recurs vizând următoarele critici, întemeiate pe cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:
1. Greşita respingere ca inadmisibilă a probei testimoniale pentru dovedirea convenţiei adiţionale intervenite între părţi ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare [prin greşita aplicarea a prevederilor art. 1191 alin. (2) C. civ.), respectiv, asumarea, de către reclamanţi, a obligaţiei de a verifica periodic stadiul litigiului notat în cartea funciară (litigiu în care pârâţii nu figurau ca părţi) şi de a cere radierea notării, urmând a-i înştiinţa despre aceasta pe pârâţi.
De asemenea, această probă ar fi avut relevanţă pentru elucidarea unor aspecte legate de împrejurarea că pe rolul Tribunalului Bucureşti, se află, în rejudecare, dosarul nr. 42189/3/2007 având ca obiect plângere împotriva rezoluţiei de neîncepere a urmăririi penale, plângere formulată de numitul G.G. împotriva primei vânzătoare a terenului în litigiu, numita R. şi împotriva numitului G. (cel care a vândut terenul pârâţilor), precum şi împotriva prefectului, a unor salariaţi de la prefectură, pentru săvârşirea infracţiunilor de fals şi uz de fals privind terenul în litigiu.
Aprecierea probei testimoniale ca inadmisibilă, în raport de înscrisurile şi răspunsurile la interogatorii existente la dosar, reprezintă, astfel, şi o încălcare a principiului rolului activ al instanţei în procesul de judecată.
2. Greşita apreciere că hotărârea primei instanţe ar fi motivată, apreciind că argumentele şi susţinerile pârâţilor nu au fost expuse succint, ci au fost total ignorate;
3. Greşita respingere a celorlalte motive de apel prin neverificarea susţinerilor şi argumentelor conţinute în ele, respectiv, faptul că ambele părţi şi-au asumat obligaţia de a nu exista vreun impediment la perfectarea actului, incluzând obligaţia de radiere a notărilor din cartea funciar, datorită faptului că nu s-au interpretat, ori s-au interpretat greşit clauzele contractuale.
Astfel, clauza de la art. 2 pct. 2.1 din antecontract referitoare la termenul de 30 de zile de care era condiţionată încheierea actului autentic, este imprecis formulată şi necesita a fi interpretată, clarificată şi precizată, în sensul că data stingerii unui litigiu nu poate fi, în mod obiectiv, una şi aceeaşi cu data radierii din cartea funciară a existenţei pe rolul unei instanţe a respectivului litigiu. Pentru radiere e necesară legalizarea hotărârii rămase irevocabilă, învestirea cu formulă executorie şi depunerea ei la serviciul public de evidenţă şi publicitate funciară împreună cu o cerere de radiere, emiterea unei încheieri de radiere şi împlinirea termenului de atac a acelei încheieri.
Prevederea conform căreia la data încheierii actului nu trebuia să existe nici un impediment care să afecteze dreptul de proprietate se referă nu numai la stingerea oricărui litigiu juridic aflat pe rolul unei instanţe judecătoreşti la momentul încheierii contractului, ci şi stingerea oricărui alt litigiu jurisdicţional care ar mai fi existat sau ar mai fi survenit, indiferent dacă ar fi fost notat sau nu în cartea funciară.
Prin extrasul de carte funciară purtând menţiunea „rară sarcini" nu se atestă stingerea unui litigiu şi radierea notării lui în cartea funciară, ci faptul că imobilul nu este grevat de nici un fel de sarcini.
Instanţa era datoare să interpreteze clauzele contractuale în sensul eliminării eventualelor contradicţii şi potrivit intenţiei comune a părţilor, lucru care dacă s-ar fi realizat, s-ar fi stabilit că părţile au avut în vedere un termen rezonabil de încheiere a contractului, în interiorul căruia să se stingă litigiile şi să nu se devalorizeze preţul, iar obligaţia de a respecta acest termen şi de a cere radierea din cartea funciară, atâta vreme cât nu era stipulată expres în sarcina vreuneia din părţi, rezultă că revenea, în egală măsură, ambelor părţi.
De asemenea trebuia interpretată şi lămurită clauza de la art. 5 pct. 5.3 privind caducitatea contractului, care nu trebuia restrânsă doar la cazul expres pentru care s-a prevăzut pactul comisoriu-evingerea promitenţilor-vânzători cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului, ci trebuie extinsă şi la cauze survenite ulterior ce conduc la ineficacitatea actului juridic, cum ar fi împrejurarea că preţul stabilit de părţi s-a devalorizat şi a devenit neserios.
Clauza de la art. 5 pct. 5.2 privind posibilitatea promitenţilor-cumpărători de a se adresa instanţei de judecată, în caz de neexecutare a obligaţiei de a se prezenta la notar în vederea încheierii actului, complineşte clauza de la art. 2 pct. 2.2, interpretarea fiind în sensul că şi promitenţii cumpărători aveau posibilitatea de notificare în termenul de 30 de zile, pentru încheierea actului, iar obligaţia radierii litigiului era una bilaterală.
Menţiunea din această clauză privind „plata corespunzătoare a preţului terenului" nu se referă la plata restului de preţ, ci la împrejurarea că preţul vânzării trebuie să fie serios, cel practicat pe piaţă la momentul emiterii hotărârii judecătoreşti şi actualizat la momentul rămânerii ei definitive.
Apreciază că o interpretare contrară celei arătate mai sus, a clauzelor contractuale, ar contraveni principiului echităţii şi principiului inadmisibilităţii îmbogăţirii tară justă cauză.
4. Greşita reţinere a culpei contractuale exclusive a pârâţilor, faţă de împrejurarea că promitenţii-cumpărători nu şi-au îndeplinit propria obligaţie, aceea de a achita diferenţa de preţ prin transfer bancar la data autentificării contractului, în sensul că, la data prevăzută în notificarea nr. 570 din 31 mai 2007, dată la care părţile trebuiau să se prezinte la notariat pentru încheierea actului, suma respectivă nu era consemnată la dispoziţia promitenţilor vânzători, conform recipiselor de consemnare depuse la dosarul cauzei, care sunt ulterioare datei de 31 mai 2007.
De asemenea, împrejurarea că părţile contractante au fost în egală măsură culpabile pentru faptul că nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică rezultă şi din art. 6 pct. 6.6 din antecontract, conform căruia acesta reprezintă o obligaţie legal valabilă a ambelor părţi;
5. Greşita reţinere în cauză a incidenţei art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, temeiul juridic al acţiunii, întrucât aceste prevederi nu puteau fi invocate şi aplicate în speţă, deoarece legea dispune numai pentru viitor, iar nu şi pentru trecut, ele nefiind în vigoare la momentul declanşării litigiului.
Înalta Curte, asupra recursului civil de faţă, analizând aspectele de nelegalitate invocate, îl va respinge ca nefondat, în considerarea următoarelor argumente:
1. Potrivit dispoziţiilor art. 1191 alin. (2) C. civ.„nu se va primi niciodată o dovadă prin martori, în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înaintea, la timpul sau în vremea confecţionării actului, chiar cu privire la o sumă sau o valoare ce nu depăşeşte 250 lei".
Regula enunţată se aplică tuturor actelor juridice, în absenţa oricărei distincţii operate de legiuitor, aşadar, indiferent de natura drepturilor şi obligaţiilor asumate de părţi, în sensul dacă este vorba despre o obligaţie de a da sau una de a face, contrar susţinerilor recurenţilor.
Dovada modificării antecontractului de vânzare-cumpărare trebuia realizată tot prin înfăţişarea unui înscris, după cum în mod corect a apreciat instanţa de apel care a respins administrarea probei testimoniale pentru dovedirea încheierii unei convenţii adiţionale, ulterior antecontractului, prin care s-ar fi amendat conţinutul obligaţiilor asumate de părţi la data de 29 septembrie 2004.
În ceea ce priveşte respingerea aceluiaşi mijloc de probă pentru dovedirea pretenţiilor din cererea reconvenţională, tot la termenul din 2 decembrie 2008, se constată proba a fost considerată ca nefiind utilă cauzei.
Or, aprecierea cerinţelor prevăzute de art. 167 alin. (1) C. proc. civ. pentru încuviinţarea unei probe, respectiv pertinenţa, concludenta sau utilitatea acesteia în cauză este exclusiv la latitudinea instanţei de judecată, neputând fi cenzurată de instanţa de control judiciar, deoarece nu reprezintă o chestiune de legalitate, ci de temeinicie, ce excede cadrului verificărilor pe care le poate face instanţa de recurs, în baza art. 304 C. proc. civ.
Nu poate fi reţinută nici critica potrivit căreia, prin respingerea acestei probe ca inadmisibilă, instanţa ar fi dat dovadă de lipsă de rol activ, atâta vreme cât utilitatea, concludenta şi pertinenţa acestei probe a fost pusă în discuţia părţilor, în şedinţă publică, în cadrul unei dezbateri ample, în care fiecare parte şi-a expus argumentele şi contraargumentele, soluţia de respingere pronunţată de judecător fiind rezultatul evaluării şi aprecierii acestuia asupra oportunităţii şi necesităţii unei asemenea probe.
Aprecierea şi administrarea probatoriului sunt atribute ale instanţei de judecată care se circumscriu principiului rolului activ al acesteia, incluzând însă şi posibilitatea respingerii, înlăturării sau neluării în considerare a anumitor probe, fără ca prin aceasta să fie încălcat sau cenzurat dreptul la apărare.
Faţă de considerentele expuse, urmează a fi înlăturate critici le referitoare la aplicarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1191 alin. (2) C. civ.
2 Critica vizând modalitatea de motivare a hotărârilor atacate este analizabilă în contextul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., fiind vorba despre hotărârea primei instanţe.
In mod corect, instanţa de apel a considerat că sentinţa cuprinde considerentele e care se sprijină, întrucât, în temeiul art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., instanţa trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut prin acţiune şi asupra tuturor mijloacelor ce au stat la temelia pretenţiilor ridicate de părţi, ceea ce nu înseamnă, însă, că instanţa trebuie să răspundă tuturor argumentelor folosite de părţi pentru susţinerea pretenţiilor lor, fiind suficient ca din cuprinsul hotărârii să rezulte că au fost analizate, în ansamblu, toate susţinerile şi cererile părţilor.
Hotărârea apelată îndeplineşte atât exigenţele dispoziţiilor art. 261 C. proc. civ., cât şi exigenţele prevederilor art. 6 paragraf 1 din Convenţia CEDO, conform căruia obligaţia instanţelor de a-şi motiva hotărârile nu se concretizează în elaborarea unui răspuns detaliat la fiecare argument, noţiunea de proces echitabil presupunând ca o instanţă internă să examineze cu adevărat problemele esenţiale ce i-au fost supuse atenţiei.
3. Referitor la interpretarea clauzelor contractuale, se reţine că, reiterând apărări deja formulate în cauză, recurenţii critică interpretarea dată de ambele instanţe de fond clauzelor antecontractului vizând atât termenul de încheiere a contractului de vânzare - cumpărare, cât şi sarcina obligaţiei de radiere din cartea funciară a notării litigiului existent la data contractării.
In acest context, se constată că, în mod corect, instanţa de apel a dat eficienţă dispoziţiilor legale din materia interpretării convenţiilor, respectiv art. 970 şi art. 977 - 985 C. civ., în ceea ce priveşte conţinutul raportului juridic obligaţional născut din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2165 din 29 septembrie 2004 de SC A.B.N.
Astfel, în mod corect s-a reţinut că voinţa reală a părţilor la momentul contractării a fost aceea ca încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare să aibă loc în 30 de zile calendaristice de la data stingerii litigiilor ce grevau la acel moment asupra terenului şi a radierii din cartea funciară a notării acestor litigii, iar obligaţia radierii să revină promitenţilor vânzători, şi nu ambelor părţi contractante, astfel cum se susţine în motivele de recurs.
Împrejurarea că obligaţia cu acest conţinut nu a fost explicit inserată în cuprinsul convenţiei nu conduce la concluzia inexistenţei obligaţiei, după cum susţin recurenţii, întrucât s-ar acorda prioritate sensului literal al termenilor folosiţi, şi nu voinţei reale a părţilor la momentul contractării, ceea ce ar fi contrar art. 977 C. civ.
Existenţa în sarcina promitentilor vânzători a obligaţiei îndeplinirii formalităţilor de radiere din cartea funciară a litigiului ce a făcut obiectul dosarului nr. 627/2004 al Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti a fost stabilită de către instanţa de apel - ce a confirmat hotărârea primei instanţe - din interpretarea coroborată a clauzelor, respectiv a celor de la pct. 2.2 şi art. 6 pct. 6.5 din antecontract.
In cuprinsul acestora, se menţionează expres obligaţia recurenţilor de notificare a intimaţilor în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, precum şi aceea ca, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, asupra acestuia să nu existe nici un fel de litigiu de nicio natură şi nici pretenţii din partea terţilor, de unde rezultă că recurenţii şi-au asumat şi obligaţia de a efectua toate formalităţile încheierii actului, inclusiv, deci, de a procura actul care ar fi atestat absenţa oricărui litigiu care să poarte asupra obiectului material al contractului.
Pe de altă parte, conform art. 1337 C. civ., vânzătorul este de drept obligat să-1 garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului.
Clauza de la pct. 6.5 anticipează această obligaţie legală, în sensul că promitenţii vânzători şi-au asumat prin antecontract îndatorirea înlăturării oricărui impediment la încheierea contractului în formă autentică, de natura celor prevăzute de art. 1337 C. civ., ceea ce înseamnă şi asumarea formalităţilor legate de posibilele litigii sau sarcini.
Chiar admiţând că s-a convenit, astfel cum susţin recurenţii, ca obligaţia de radiere a notării litigiului să revină ambelor părţi contractante, aşadar, inclusiv promitentilor vânzători, se observă că instanţa de fond a reţinut - iar Curtea de Apel a confirmat, pe baza probelor administrate, că aceştia au avut posibilitatea de a opera menţiunea în discuţie în cartea funciară, din moment ce la data de 24 iulie 2006, ulterior finalizării respectivului litigiu prin Decizia sentinţa civilă nr. 2683 din 23 martie 2006, definitivă şi irevocabilă, au solicitat şi obţinut radierea din cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare din prezenta cauză.
Mai mult, la data de 23 iunie 2006, recurenţii au trimis intimaţilor-reclamanţi o comunicare prin care li se aducea la cunoştinţă că a apărut o serie de evenimente ce ar putea schimba în mod substanţial situaţia juridică a terenului, ce împiedică semnarea unui contract de vânzare-cumpărare.
Situaţia de fapt stabilită în cauză nu poate fi reapreciată de către prezenta instanţă de control judiciar, ale cărei atribuţii vizează exclusiv legalitatea deciziei recurate, prin prisma motivelor de modificare ori casare descrise de art. 304 C. proc. civ., şi nu temeinicia, pe baza probatoriului administrat.
Ca atare, pornind de la situaţia de fapt stabilită şi imposibil de reapreciat în acest cadru procesual, în sensul că promitenţii-vânzători nu şi-au îndeplinit obligaţia radierii notării litigiului, în mod culpabil, deoarece au avut în concret această posibilitate, mai mult, nici nu au intenţionat să facă acest lucru, este lipsit de relevanţă dacă obligaţia le revenea în mod exclusiv, astfel cum au reţinut ambele instanţe de fond, fie în mod egal cu promitenţii - cumpărători, după cum pretind recurenţii. In acest context, devine lipsită de importanţă şi interpretarea clauzei privind termenul de 30 de zile: promitenţii - cumpărători nu s-au prevalat în cauză de nerespectarea termenului de 30 zile pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare, ci de neîndeplinirea a înseşi obligaţiei de încheiere a contractului, iar instanţele de fond au constatat în cauză că această obligaţie nu a fost executată în mod culpabil, promitenţii - vânzători neavând intenţia de a mai perfecta actul în formă autentică.
Această stare de fapt nu poate fi reevaluată în faza recursului, după cum s-a arătat deja, aşadar nici din perspectiva împrejurărilor ulterioare acestui act juridic şi nici a atitudinii subiective a promitenţilor - vânzători după încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, în sensul identificării motivelor refuzului de încheiere a actului autentic.
De aceea, va fi înlăturată susţinerea recurenţilor privind imposibilitatea vânzării din cauza devalorizării preţului, devenit neserios. O asemenea susţinere nu poate fi primită nici în contextul convenirii de către părţi a unei cauze exoneratoare de răspundere în sensul devalorizării: art. 5 pct. 5.2 din antecontract care se referă la „plata corespunzătoare a preţului terenului" nu conţine atare cauză exoneratoare, astfel cum pretind recurenţii, ci vizează preţul prevăzut în antecontract.
Astfel, se prevede expres că „în cazul neexecutării obligaţiei de prezentare în faţa notarului public de către promitenţii-vânzători, în vederea semnării şi autentificării contractului de vânzare-cumpărare, promitenţii-cumpărători se vor adresa instanţei judecătoreşti competente în scopul obţinerii unei hotărâri judecătoreşti pentru ca vânzarea să se poată perfecta în condiţiile stabilite în prezentul antecontract...", aşadar, inclusiv cu privire la preţ.
O interpretare contrară ar echivala cu o renegociere a clauzelor contractuale sub aspectul valorii de circulaţie, respectiv cu încălcarea principiului forţei obligatorii a contractelor, prin nerespectarea unui preţ determinat şi serios, stabilit prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, de asemenea, cu ignorarea art. 970 alin. (1) din acelaşi cod, potrivit cărora „convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă", ceea ce este inadmisibil.
4. În ceea ce priveşte modul de îndeplinire de către promitenţii - cumpărători a propriei obligaţii privind plata diferenţei de preţ de 200.000 Euro, urmează a fi înlăturate susţinerile recurenţilor conform cărora aceasta ar fi trebuit achitată la momentul notificării expediate de către promitenţii-vânzători în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.
Art. 3.2 din antecontract prevede că „diferenţa de preţ... va fi achitată vânzătorilor prin transfer bancar la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare...", şi nicidecum la data notificării, interpretarea dată de recurenţi fiind străină de înţelesul acestei clauze contractuale.
Ca atare, este suficient faptul că intimaţii - reclamanţi au făcut dovada achitării sumei menţionate la data de 6 februarie 2008, pe parcursul prezentului proces, astfel cum a reţinut instanţa de apel, pentru a se proceda la executarea silită în natură a obligaţiei de a face neexecutate de bunăvoie, în mod culpabil, de către promitenţii - vânzători, respectiv aceea de încheiere a contractului în formă autentică, pronunţându-se o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
5. Critica privind aplicarea retroactivă a dispoziţiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 urmează a fi, de asemenea, înlăturată.
Pe lângă faptul că este formulată omisso medio, direct în recurs, nu şi în fazele procesuale anterioare, este de precizat, pe de o parte, că nu este vorba despre o aplicare retroactivă, ci despre incidenţa unei alte reguli ce guvernează aplicarea legii civile de drept material în timp, anume aceea a imediatei aplicări a acesteia situaţiilor juridice în curs de derulare, neepuizate la momentul intrării în vigoare a legii, cum sunt şi cele create prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
Astfel, neexecutarea de bunăvoie a obligaţiilor contractuale a îndreptăţit pe creditorul acestora să recurgă la promovarea unei acţiuni în justiţie pentru a obţine executarea silită, dispoziţiile Legii nr. 247/2005 fiind în vigoare la data formulării cererii de chemare în judecată, respectiv 12 iulie 2007.
Pe de altă parte, norma în discuţie a reprezentat doar concretizarea în materie imobiliară a mecanismului juridic recunoscut în dreptul comun, presupus de executarea silită în natură a unei obligaţii de a face, în aplicarea art. 1073 şi art. 1077 C. civ. şi transpus in terminis în clauzele antecontractului.
Ca atare, chiar în absenţa unei norme exprese, creditorul era îndreptăţit să solicite şi să obţină îndeplinirea exactă a obligaţiei, în natură, prin intermediul instanţei de judecată, pe baza dreptului comun.
Pentru considerentele pe larg expuse şi făcând aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâţii S.C. şi Ş.(M.)A. împotriva deciziei civile nr. 867/A din 2 decembrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 15 ianuarie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1556/2010. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1549/2010. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
