ICCJ. Decizia nr. 5435/2011. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 5435/2011
Dosar nr. 2331/117/2009
Şedinţa publică din 23 iunie 2011
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 357 din data 20 aprilie 2010 pronunţată de Tribunalul Cluj, s-a admis în parte acţiunea formulată de reclamantele M.M. şi M.M.A., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, având ca obiect despăgubiri expropriere, în sensul că s-a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantelor pentru terenul în suprafaţă totală de 2.505 mp., situat în localitatea G., categoria de folosinţă arabil intravilan, expropriat prin hotărârea din 18 iunie 2008, la suma de 266.200 RON, reprezentând echivalentul a 63.000 euro la data întocmirii raportului de expertiză. Pârâtul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că, prin hotărârea din 18 iunie 2008, s-a aprobat acordarea despăgubirii pentru imobilul expropriat în cuantum de 115.558,46 RON, reprezentând echivalentul sumei de 31.563 euro, conform art. 6 din Legea nr. 198/2004.
A mai învederat instanţa de fond că, în conformitate cu raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de comisia formată din experţii Ş.M.R., C.S.C. şi P.T., proprietatea imobiliară evaluată este situată în intravilanul localităţii G., jud. Cluj şi reprezintă o parcelă de teren liberă, fără construcţii, fiind utilizată în prezent ca teren agricol. Experţii Ş. şi C. au stabilit că valoarea terenului este în sumă de 63.000 euro sau 266.200 RON, iar expertul P.T. a stabilit valoarea de despăgubire la suma de 31.563 euro.
Instanţa de fond a apreciat că sunt pertinente argumentele prin care cei doi experţi au fundamentat valoarea de 63.000 euro, întrucât parcela de teren expropriată are o lăţime de 19,35 m şi o lungime cuprinsă între 42,95 m şi 54,39 m, suprafaţa fiind relativ plană. Cu toate că imobilul are categoria de folosinţă arabil şi este folosit ca atare, ar putea constitui şi amplasamentul unor construcţii, deoarece este situat în intravilanul localităţii. În ceea ce priveşte opinia expertului P.T., este de remarcat faptul că acesta procedează la o atentă analiză a terenurilor arabile extravilane, cu toate că în tabelul final cuprins în lucrarea depusă la dosarul cauzei arată că terenul este situat în intravilanul localităţii.
A opinat instanţa de fond, că suma de 115.558,46 RON, reprezentând echivalentul a 31.563 euro, stabilită prin hotărârea de expropriere, nu reprezintă o justă şi echitabilă despăgubire în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Soluţia de admitere în parte a vizat cuantumul sumei stabilite cu titlu de despăgubire, deoarece prin cererea de chemare în judecată, reclamantele au solicitat acordarea sumei de 150.300 euro cu acest titlu.
Împotriva acestei sentinţei, a declarat apel pârâtul arătând că cererea de majorare a cuantumului despăgubirii a fost analizată de către prima instanţă cu încălcarea dispoziţiilor nr. 26 din Legea nr. 33/1994 şi art. 129 C. proc. civ., întrucât experţii C. şi Ş. nu au făcut altceva decât să identifice, în raportul de expertiză, oferte de vânzare, pur speculative, din mica publicitate care sunt proprii unor terenuri superioare valoric terenului evaluat. Aceștia au prezentat oferte pentru terenuri situate în intravilanul construibil al localităţii, în condițiile în care terenul expropriat este inclus în categoria terenurilor arabile, în circuitul agricol, chiar dacă este situat în intravilanul localităţii.
Instanţa a încălcat rolul activ prevăzut de art. 129 C. proc. civ., prin faptul că a pronunţat o hotărâre ce se întemeiază pe o gravă greşeală de fapt şi de drept, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate, în speţă proba cu expertiza tehnică.
Pe de altă parte, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se stabileşte prin raportare la preţul pieţii la momentul întocmirii raportului de expertiză ori, experţii nu au anexat raportului nici o tranzacţie în acest sens, iar la dosar nu există nici o probă care să susţină valorile propuse de experţii C.S. şi Ş.M., ci numai oferte de vânzare, astfel încât metoda comparaţiei directe de piaţă nu are suport probator. Referitor la analiza celei mai bune utilizări, pârâtul consideră că experţii au propus o variantă antagonică raportat la categoria terenului, astfel că, deşi terenul este în circuitul agricol şi, prin urmare, cea mai bună utilizare este de teren arabil, experţii au propus varianta de teren construibil. Metoda capitalizării rentei funciare utilizată de experţi nu este proprie determinării despăgubirilor întrucât contravine prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, fiind doar o analiză subiectivă şi probabilă al experţilor.
Prin Decizia civilă nr. 254 A din 23 septembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, a fost respins apelul declarat de pârât, motivat de faptul că, prima instanţă a dispus efectuarea unui raport de expertiză de către o comisie de experţi în conformitate cu prevederile art. 25 din Legea nr. 33/1994, respectiv: expert Ş.M., numită de reclamante, expert P.T., numit de pârât şi expert C.S., numit de instanţă. Expertul P.T. a refuzat semnarea raportului de expertiză întocmit de ceilalţi doi experţi numiţi în cauză şi a prezentat un punct de vedere separat. Experţii Ş.M. şi C.S. au stabilit că terenul supus exproprierii este în suprafaţă de 2.505 mp. şi este înscris în C.F., cu ramura de folosinţă arabil, însă este situat în intravilanul loc. G., în zona N-E, la limita perimetrului construit, fiind învecinat la sud cu drumul comunal de acces (pietruit), iar pe celelalte laturi cu terenuri arabile. Terenul este liber, fără construcţii şi are o formă relativ trapezoidală, având lăţimea de 19,35 m. şi o lungime cuprinsă între 42,95 m. şi 54,39 m., suprafaţa fiind relativ plană.
Expertul P.T. a menţionat în punctul său de vedere că, din adeverinţa din 21 aprilie 2008 emisă de Primăria com. G. rezultă că suprafaţa de 2.600 mp. din titlul de proprietate, parcela 205 se află în intravilanul com. G., fără a se specifica din ce categorie face parte (curţi, construcţii, arabil, etc).
Instanța a reținut că, chiar dacă la momentul exproprierii terenul a avut categoria de folosinţă arabil, la momentul întocmirii raportului de expertiză, toţi experţii au stabilit fără dubiu că terenul este cuprins în intravilanul loc. G. şi a fost evaluat ca atare, astfel încât susţinerile pârâtului referitoarei la regimul juridic distinct al terenurilor arabile faţă de cel al terenurilor construibile sau necesitatea parcurgerii procedurii scoaterii terenurilor a arabile din circuitul civil pentru ca acestea să devină construibile, sunt lipsite de relevanţă.
Pentru prima evaluare experţii au ţinut seama de preţurile menţionate în contractele de vânzare-cumpărare încheiate de SC E.H. SRL şi SC I.C. SRL, iar pentru cea de-a doua estimare, experţii au arătat că, la momentul efectuării expertizei nu există tranzacţii destul de recente cu proprietăţi asemănătoare, iar în analiza comparativă au fost avute în vedere proprietăţi oferite spre vânzare, preţul ofertelor fiind redus cu 15 % deoarece în urma negocierii în actualele condiţii ale pieţei imobiliare preţul de vânzare cumpărare este mai redus.
Având în vedere că experţii Ş.M. şi C.S. au stabilit că la nivelul loc. G., cererea pentru proprietăţi de tipul celei analizate a fost în creştere până la jumătatea anului 2008, după care a început să scadă datorită efectelor crizei economice, iar la data întocmirii raportului de expertiză nu s-au încheiat tranzacţii cu proprietăţi asemănătoare, în mod just, prima instanţă a stabilit despăgubirea pentru terenul expropriat în cuantum de 25,14 euro/mp., la valoarea stabilită de cei doi experţi, valoare care a fost comparată şi cu valoarea unor proprietăţi similare situate în vecinătatea terenului expropriat.
Critica apelantului referitoare la însuşirea de către cei doi experţi a metodei capitalizării rentei funciare nu a fost primită, deoarece experţii au răspuns la obiecţiunile formulate de pârât în faţa Tribunalului şi au arătat că aceasta este una din cele 6 metode de estimare a valorii de piaţă a unui teren, conform standardelor internaţionale de evaluare, iar experţii au obligaţia să utilizeze, când există posibilitatea, cel puţin 2 dintre acestea, urmând ca la stabilirea valorii finale să se ţină seama de metoda care duce la cea mai potrivită valoare a proprietăţii evaluate.
Motivul de apel prin care apelantul a susţinut că prima instanţă şi-a încălcat rolul activ întrucât a pronunţat o hotărâre care se întemeiază pe o gravă greşeală de fapt şi de drept, decurgând dintr-o apreciere eronată a probei cu expertiza tehnică judiciară, nu a fost primit deoarece, în speţă, judecătorul a ordonat proba pe care a considerat-o necesară pentru justa soluţionare a cauzei, respectiv expertiza tehnică judiciară în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, iar dacă concluziile raportului de expertiză întocmit de cei doi experţi şi răspunsurile acestora la obiecţiuni nu convin pârâtului, această împrejurare nu echivalează cu lipsa de rol activ, în condiţiile în care prima instanţă s-a considerat pe deplin lămurită de concluziile raportului de expertiză, probă care a fost coroborată cu celelalte înscrisuri depuse la dosarul cauzei în privinţa înscrisurilor depuse în probaţiune în faţa instanţei de apel, acestea nu vor fi luate în considerare deoarece majoritatea contractelor de vânzare-cumpărare au ca obiect terenuri situate în extravilanul loc. G., iar pentru cele care au ca obiect terenuri situate în intravilanul localităţii, nu se poate stabili cu certitudine dacă acestea prezintă aceleaşi caracteristici ca şi cele ale terenului în litigiu.
Împotriva deciziei menționate a declarat recurs pârâtul, încadrat în motivul de nelegalitate prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că instanța de apel a pronunțat hotărârea cu aplicarea și interpretarea greșită a legii. Astfel, arată că cererea reclamantelor de majorare a despăgubirilor se soluționează din perspectiva prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, exclusiv în ceea ce privește modalitatea stabilirii despăgubirilor, iar art. 26 din Legea nr. 33/1994 stabilește că experții și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Or, experții C. și Ş. au prezentat oferte proprii unor terenuri aflate în intravilanul construibil al localității, în condițiile în care terenul expropriat este inclus în circuitul agricol, iar categoriile de teren agricol și teren construibil intravilan nu au același regim juridic. Astfel, susține că, chiar dacă terenul în litigiu este situat în intravilanul localității, el are categoria de folosință arabil, nefiind construibil.
Recurentul invocă lipsa rolului activ al instanței, întrucât aceasta s-a raportat exclusiv la raportul de expertiză întocmit de cei doi experți, cu ignorarea punctului de vedere al expertului P.
Arată că, la dosar există doar oferte de vânzare speculative și unilaterale, ce corespund unor terenuri construibile, experții au propus doar varianta pentru teren construibil, deși terenul este în circuitul agricol și cea mai bună utilizare este de teren arabil, experții nu au anexat tranzacții înregistrate pe piața imobiliară locală și au identificat oferte aferente anului 2009. Or, evaluarea trebuia raportată la prețul pieței din momentul întocmirii raportului de expertiză, adică la nivelul anului 2008.
Referitor la metoda capitalizării rentei funciare, arată că aceasta contravine dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, experții nu au anexat raportului nici un înscris doveditor în susținerea rentei și nu s-au prezentat criteriile în baza cărora aceștia au menționat procentele pentru cuantificarea riscului global.
Analizând recursul din prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată următoarele:
Examinând motivele de recurs, Înalta Curte va înlătura, în primul rând, critica vizând greşita interpretare, de către instanţa de apel, a prevederilor art. 9 al Legii nr. 198/2004.
Se constată că această critică este nefondată, atât timp cât recurentul însuşi acceptă, în motivele de recurs, că dreptul de a contesta în justiţie al persoanei nemulţumite de cuantumul despăgubirii se exercită prin intermediul unei căi de atac împotriva hotărârii administrative emise de comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004.
În condiţiile în care s-a iniţiat şi parcurs o procedură finalizată prin emiterea unei dispoziţii administrative, demersul judiciar prevăzut de art. 9 din lege reprezintă o contestaţie împotriva acestui act administrativ.
Recurentul susţine că instanţele de fond şi apel au soluţionat cauza cu încălcarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.
Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite".
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia".
Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele" are semnificaţia de preţ efectiv plătit şi consemnat ca atare în contractele autentice şi nu ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de anunţuri de mică publicitate privind imobilele de acelaşi fel situate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială.
Criticile relative la încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 sunt fondate, în măsura în care sunt de natură a susţine necesitatea completării în apel a probatoriilor, pentru lămurirea pe deplin a împrejurărilor legate de determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantelor, ca persoane expropriate, în baza Legii nr. 33/1994.
Din cuprinsul normei sus-menţionate rezultă două aspecte esenţiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experţii desemnaţi de către instanţa de judecată: în primul rând, este avut în vedere preţul de piaţă al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacţii încheiate în perioada relevantă şi, eventual, din oferte de tranzacţionare, iar în al doilea rând, momentul de referinţă al determinării cuantumului despăgubirilor este cel al întocmirii raportului de expertiză în cursul judecăţii.
Se observă că expertiza de specialitate, efectuată în faza judecăţii în primă instanţă, nu a respectat nici una dintre cerinţele legale anterior menţionate.
Astfel, experţii C. și Ş., desemnaţi de către prima instanţă în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994 au folosit metoda comparaţiei de piață și metoda capitalizării rentei funciare, iar expertul P. a avut un punct de vedere separat, având în vedere că valorile de despăgubire cuprinse în raportul primilor doi nu cuprind prețurile din contractele de vânzare-cumpărare ale terenurilor vecine, ci numai exemple de proprietăți oferite spre vânzare. În ceea ce privește valoarea imobilului la momentul efectuării expertizei, se constată că experții Ş. și C. au arătat că, cererea pentru proprietăți de tipul celei analizate a fost în creștere până la jumătatea anului 2008, după care a început să scadă datorită efectelor crizei economice, iar la data întocmirii raportului de expertiză nu s-au încheiat tranzacții pentru bunuri asemănătoare.
În ceea ce privește amplasamentul terenului expropriat, din titlul de proprietate, din extrasul C.F., din sentința civilă nr. 9968/2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, precum și din alte înscrisuri existente la dosarul cauzei rezultă că acesta se află în extravilanul localității, iar expertiza a fost efectuată în considerarea faptului că acesta s-ar afla în intravilanul localității, astfel că situația de fapt nu a fost pe deplin lămurită.
Se constată, în aceste condiţii, că administrarea noii expertize în apel era necesară, dat fiind faptul că evaluarea despăgubirilor cuvenite persoanei expropriate se realizează în raport de preţul de piaţă al imobilelor similare ca amplasament, întindere și categorie de folosință din aceeaşi unitate administrativ - teritorială, astfel cum rezultă din tranzacţii încheiate în perioada relevantă, respectiv aceea a efectuării expertizei şi, eventual, din oferte de tranzacţionare ori pe baza altor factori relevanţi ce permit identificarea preţului de piaţă al imobilului în litigiu.
Or, nu s-a cercetat dacă metodele pe baza cărora experţii au întocmit lucrarea sunt compatibile cu finalitatea prevăzută de legiuitor, instanţa de apel menţinând hotărârea primei instanţe fără a verifica dacă raportul de expertiză întocmit în faza judecăţii în primă instanţă întruneşte sau nu exigenţele legale, astfel cum s-a solicitat prin motivele de apel, și fără a fi clarificat amplasamentul bunului expropriat și categoria acestuia de folosință.
Pentru aceste motive, se va proceda la casarea deciziei, reţinându-se şi incidenţa art. 312 alin. (3) C. proc. civ., cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
Cu ocazia rejudecării, se va stabili situația juridică a bunului expropriat (amplasament, categorie de folosință) și se vor avea în vedere tranzacţii imobiliare cu privire la terenuri similare din aceeaşi unitate administrativ – teritorială cu terenul în litigiu, încheiate în perioada efectuării expertizei, ce vor fi identificate de către experţi, urmând ca şi pârâta să depună diligenţe în vederea procurării unor contracte de vânzare - cumpărare relevante în acest sens, alături de cele existente deja la dosarul cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei civile nr. 254 A din 23 septembrie 2010 a Curţii de Apel Cluj, secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale pentru minori şi familie.
Casează Decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare Curţii de Apel Cluj.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 23 iunie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5432/2011. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5431/2011. Civil. Despăgubiri Legea... → |
|---|
