ICCJ. Decizia nr. 7328/2011. Civil. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 7328/2011
Dosar nr.25910/3/2008
Şedinţa publică din 20 octombrie 2011
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin Sentinţa civilă nr. 979 din 8 iunie 2010, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă s-a admis în parte cererea precizată şi completată, formulată de către reclamanţii B.A. şi B.M.D. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti reprezentat prin Primarul general, SC AVL B. SA şi Ministerul Finanţelor Publice.
S-a dispus obligarea pârâtului Municipiului Bucureşti la plata sumei de 429.857,3 RON reprezentând diferenţa dintre preţul achitat şi valoarea de piaţă a imobilului.
S-au respins celelalte pretenţii deduse judecăţii.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul Municipiul Bucureşti criticând-o sub următoarele aspecte:
Nu are calitate procesuală pasivă în cauză, întrucât, date fiind dispoziţiile Legii nr. 112/1995 şi HG nr. 20/1996, beneficiarul sumelor încasate de către municipalitate din vânzarea locuinţelor în temeiul legii menţionate este Ministerul Finanţelor Publice.
În acest sens trebuie avute în vedere prevederile art. 13 din Legea nr. 112/1995 şi art. 39 din HG nr. 20/1996.
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune operează dacă sunt îndeplinite mai multe condiţii, printre care şi cea potrivit cu care cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară vânzării, cerinţă care nu este respectată în speţă.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, imobilul era în proprietatea statului.
Toate condiţiile necesare încheierii contractului fiind respectate, nevalabilitatea titlului statului fiind constatată ulterior.
Mai mult, cauza evicţiunii a fost cunoscută de cumpărător, acesta cunoscând posibilitatea revendicării bunului cumpărat de către foştii proprietari şi asumându-şi riscul cumpărării în aceste condiţii.
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune în nici un caz valoarea de circulaţie a imobilului, cu atât mai mult în situaţia unuia care a făcut obiectul Legii nr. 112/1995.
A mai susţinut că, aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de piaţă liberă, astfel încât obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de calitate sau la regimul stabilit prin măsuri speciale.
Apelantul-pârât a mai arătat că, un alt argument îl constituie faptul că acest contract nu prevede nicio clauză referitoare la obligaţia de garanţie pentru evicţiune a vânzătorului, contractul cuprinzând clauza cu privire la drepturile şi obligaţiile părţilor care se completează cu cele ce decurg din Legea nr. 112/1995.
Prin Decizia civilă nr. 37/A din 25 noiembrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VII-a civilă şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale, a fost admis apelul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul general, împotriva Sentinţei civile nr. 979 din 8 iunie 2010 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, pe care a schimbat-o în tot în sensul că a respins ca neîntemeiată acţiunea completată formulată de reclamanţii B.A. şi B.M.D.
Pentru a hotărî astfel, curtea de apel a reţinut următoarele considerente:
Intimaţii-reclamanţi şi-au întemeiat cererea de chemare în judecată, iniţial, pe dispoziţiile art. 998 - 999 şi art. 1337 şi urm. C. civ. şi pe art. 1 din Protocolul nr. 1 Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Ulterior, prin cerere completatoare, au mai indicat un temei juridic, respectiv dispoziţiile art. *501 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.
Prima instanţă a apreciat că sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 1336, 1337 şi 1344 C. civ. pentru angajarea răspunderii vânzătorului în caz de evicţiune totală şi a admis acţiunea în parte, soluţie pe care instanţa de apel a considerat-o ca nelegală şi netemeinică, în cauză nefiind incidente dispoziţiile art. 998 - 999 C. civ., privind răspunderea civilă delictuală.
Întrucât intimaţii-reclamanţi au dobândit imobilul din litigiu în temeiul unui contract, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile ce reglementează răspunderea civilă contractuală.
A mai reţinut curtea de apel că, în cauză nu sunt întrunite nici condiţiile prevăzute de art. 1336 şi urm. C. civ., privind răspunderea vânzătorului unui bun pentru evicţiune, deoarece intimaţii-reclamanţi au cunoscut faptul că imobilul a fost naţionalizat, aşa cum rezultă din considerentele Sentinţei civile nr. 1954 din 2 aprilie 2004 a Judecătoriei sectorului 4 Bucureşti.
Că, în aceeaşi hotărâre s-a reţinut faptul că deşi „dispoziţia publică născută în jurul legalităţii naţionalizării şi a legitimităţii deţinerii imobilului de către stat, erau apte să le creeze un puternic dubiu cu privire la titlul vânzătorului" totuşi intimaţii-reclamanţi „au cumpărat imobilul înainte de soluţionarea cererilor proprietarilor" de restituire în natură formulate în temeiul Legii nr. 112/1995.
Aşa fiind, curtea de apel a reţinut că, intimaţii-reclamanţi în calitate de cumpărători, fie au avut posibilitatea reală de a cunoaşte cauza evicţiunii anterior încheierii contractului, fie chiar au cunoscut efectiv împrejurarea, că pot fi evinşi, cumpărând bunul pe riscul lor, situaţie în care vânzătorul imobilului nu poate răspunde pentru evicţiune.
Intimaţii-reclamanţi nu se pot prevala de un bun în sensul art. 1 din Protocolul Adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi Libertăţilor Cetăţenilor, astfel cum această noţiune a fost definită în mod constant în practica CEDO, întrucât aceştia nu mai dispun în prezent de vreun titlu valabil în legătură cu imobilul pe care l-au cumpărat.
Contractul de vânzare-cumpărare prin care au dobândit imobilul şi pe care, eventual, îl puteau invoca în justificarea tezei că au un „bun" sau măcar o „speranţă legitimă" a fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească irevocabilă.
A mai reţinut curtea că nu sunt întrunite nici cerinţele art. *501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, text la care se face trimitere prin cererea completatoare, întrucât actul de vânzare-cumpărare privind imobilul din litigiu nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Împotriva acestei din urmă hotărâri au declarat recurs reclamanţii B.A. şi B.M.D. invocând cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia au susţinut următoarele critici de nelegalitate:
Răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului, aşa cum este reţinută în practica judecătorească şi în doctrină, nu este înlăturată, de lege lata, prin simpla existenţă a constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare.
De altfel, în art. 1340, art. 1346 din vechiul C. civ., se stipulează expres faptul că, vânzătorul îl garantează pe cumpărător pentru evicţiune în cazul în care el, vânzătorul, este de rea-credinţă.
Existenţa unei cauze de nulitate absolută a unei convenţii ce priveşte transferul unei proprietăţi nu presupune explicit existenţa relei credinţe din partea ambelor părţi.
Cât priveşte reaua lor credinţă, se impunea ca aceasta să fie probată în faţa instanţei de fond sau măcar invocată de către pârâţi pe parcursul judecăţii.
În consecinţă, recurenţii-reclamanţi au susţinut că hotărârea atacată este nelegală, deoarece au fost încălcate dispoziţiile Codului civil referitoare la răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului, cât şi normele speciale în materie, art. *501 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.
Faţă de cele expuse, recurenţii au solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii pronunţate în apel, respingerea apelului şi menţinerea sentinţei primei instanţe ca legală şi temeinică.
Examinând Decizia atacată prin prisma criticilor formulate ce pot fi încadrate în motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul declarat în cauză este nefondat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare:
Problema de drept ce se solicită a fi analizată, este cea legată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1118 din 21 ianuarie 1997 cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, de care depinde aplicarea unuia sau altuia dintre cele două articole, respectiv art. 50 alin. (2) şi art. *501 din Legea nr. 10/2001, republicată şi modificată prin Legea nr. 1/2009.
Aşa cum corect a reţinut şi instanţa de apel, contractul de vânzare-cumpărare nr. 1028 din 21 ianuarie 1997 încheiat între Primăria municipiului Bucureşti prin SC R. SA în calitate de vânzător şi reclamanţii din prezenta cauză a fost anulat prin Sentinţa civilă nr. 1954 din 2 aprilie 2004 a Judecătoriei sectorului 4 Bucureşti, rămasă irevocabilă.
Odată stabilit că imobilul din litigiu nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, este evident că înstrăinarea către chiriaşi în baza acestui act normativ s-a făcut cu eludarea legii în sensul dat de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 care face referire la cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Art. *501 din Legea nr. 10/2001, republicată, modificată prin Legea nr. 1/2009 prevede că, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Dispoziţiile celor două texte sunt clare şi nesusceptibile de interpretare, astfel încât critica reclamanţilor sub acest aspect este nefondată.
Nefondată este şi critica recurenţilor vizând răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului, nefiind îndeplinite cerinţele art. 1336 şi urm. C. civ.
Printre aceste condiţii, se numără şi aceea a recunoaşterii cauzei evicţiunii de către cumpărător, ce se desprinde din conţinutul art. 1340 C. civ., potrivit căreia „stipulaţia prin care vânzătorul se descarcă de răspundere pentru evicţiune, nu îl scuteşte de a restitui preţul în caz de evicţiune, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la facerea vânzării, pericolul evicţiunii, sau dacă a cumpărat pe răspunderea sa proprie".
Or, această cerinţă nu este îndeplinită, întrucât din considerentele Sentinţei civile nr. 1954 din 2 aprilie 2004 a Judecătoriei sectorului 4 Bucureşti, intrate în puterea lucrului judecat, rezultă că reclamanţii au dat dovadă de rea credinţă, cunoscând că imobilul a fost naţionalizat, cumpărându-l înainte de soluţionarea cererilor proprietarilor de restituire în natură formulate în temeiul Legii nr. 112/1995.
Aşa fiind, recurenţii-reclamanţi cumpărând imobilul din litigiu, au cunoscut împrejurarea că pot fi evinşi, şi au cumpărat bunul pe riscul lor, situaţie în care vânzătorul imobilului nu mai poate răspunde pentru evicţiune.
În consecinţă, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul formulat de reclamanţii B.A. şi B.M.D. va fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanţii B.A. şi B.M.D. împotriva Deciziei civile nr. 37A din 25 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VII-a civilă şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 20 octombrie 2011.
Procesat de GGC - LM
| ← ICCJ. Decizia nr. 7329/2011. Civil. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 7326/2011. Civil. Despăgubiri Legea... → |
|---|
