ICCJ. Decizia nr. 7898/2011. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 7898/2011
Dosar nr.1726/108/2009
Şedinţa publică din 4 noiembrie 2011
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin Sentinţa civilă nr. 152 din 3 martie 2010,Tribunalul Arad a admis acţiunea civilă formulată de către reclamanta S.M.A. împotriva pârâtei Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România şi a obligat pârâtul la despăgubiri către reclamantă în cuantum total de 15.921 euro sau echivalentul în lei la data plăţii efective, potrivit cursului B.N.R., pentru un teren expropriat, identificat în C.F. Arad, în suprafaţă de 261 m.p., aflat în intravilanul municipiului Arad.
Tribunalul a constatat că reclamanta este proprietara tabulară a imobilului înscris în C.F. Arad, în suprafaţă de 4.400 m.p. teren arabil în intravilanul municipiului Arad.
Prin Hotărârea nr. 48/06 aprilie 2009, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 a hotărât exproprierea pentru utilitate publică, de la reclamantă, a suprafeţei de teren de 261 m.p., arabil în intravilan, necesar pentru construcţia unei autostrăzi, acordând despăgubiri în cuantum de 18.215 RON, echivalentul a 4.348 euro, respectiv, aproximativ 16,65 euro/m.p.
Instanţa de fond a mai constatat că respectiva Comisie a evaluat şi a acordat despăgubiri diferenţiate pentru proprietarii ale căror terenuri se află în aceeaşi categorie de folosinţă, unele despăgubiri fiind în cuantum de 134 euro/m.p., iar alte persoane au primit pentru terenuri aflate în extravilan şi nu în intravilan, 18,03 euro/m.p.
Tribunalul a mai constatat că în cazul particular al speţei date, terenul din litigiu se află situat în intravilanul municipiului Arad, astfel cum rezultă din Planul Urbanistic General aprobat de Consiliul Local al Municipiului Arad prin Hotărârile nr. 89/1998, respectiv, nr. 142/2005, fiind evidenţiat în cartea funciară în aceeaşi categorie de folosinţă, respectiv, de teren intravilan, astfel încât, impozitul achitat de către proprietar a fost mai mare.
Prin urmare, raportat la situaţia concretă a terenului din litigiu, cu luarea în considerare a despăgubirilor acordate pentru alte terenuri din aceeaşi zonă, tribunalul a constatat că cea mai apropriată valoare reală de despăgubire este cea stabilită de experţii judiciari L.Ş. şi A.C., care au concluzionat că preţul corect este de 61 euro/m.p. de teren, în cazul suprafeţei expropriate de la reclamanta S., acest teren intravilan fiind apt pentru edificarea unor case de locuit într-o posibilă viitoare zonă rezidenţială a municipiului Arad, o opinie separată având-o expertul U.I.R., ca expert desemnat de către Statul Român, prin C.N.A.D.N.R.
Referitor la susţinerea reclamantei privind exproprierea în realitate a unei suprafeţe de teren mai mare decât cea de 261 m.p., prin schimbarea limitelor de hotar ale terenului, tribunalul a apreciat că această pretenţie nu face obiectul prezentului dosar.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta C.N.A.D.N.R., care a arătat că instanţa de fond a încălcat dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că nu a apreciat corect valorile de comparaţie rezultate din preţurile de tranzacţionare din zonă, ci a aplicat mai degrabă o raportare la valorile de ofertare.
În acest sens, pârâta a indicat Decizia nr. 5721 din 19 mai 2009 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă şi de proprietate intelectuală, care a statuat că valoarea de raportare trebuie să fie preţul plătit efectiv, consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare şi nu ofertele agenţiilor imobiliare ori ale proprietarilor.
Pârâta a mai susţinut că, deşi este adevărat că terenul expropriat de la reclamantă face parte din intravilanul municipiului Arad, acesta nu are acces direct la drumul principal şi la utilităţi, lipsind în acest sens un P.U.D. sau un P.U.Z., ceea ce evident reduce valoarea reală a terenului, care, de altfel, are destinaţia de teren arabil în intravilan şi nu teren construibil în intravilan, iar P.U.G. Arad - U.T.R. nr. 50 prevede în cazul terenului din litigiu că se vor putea autoriza executarea unor construcţii de locuinţe sau spaţii comerciale ori de prestări de servicii în zonă, însă, numai după eliberarea unor P.U.D.-uri sau a unui P.U.Z.
Fiind vorba despre un teren arabil, chiar dacă în intravilanul unui municipiu şi potrivit unor informaţii apărute în publicaţii de specialitate privind tranzacţiile imobiliare, oferta pentru un astfel de teren este cuprinsă între 5 şi 15 euro pentru 1 m.p.
Pârâta a solicitat suplimentarea probatoriului cu înscrisuri relevante privind preţurile reale de tranzacţionare din zonă, în timp ce reclamanta a solicitat permisiunea de a depune ca dovezi, alte hotărâri ale Comisiei de evaluare, din care rezultă că proprietari din aceeaşi zonă au obţinut despăgubiri cu de peste 100 de ori mai mari.
Reclamanta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului pârâtei, însuşindu-şi integral argumentele şi considerentele instanţei de fond.
Instanţa de apel, în acord cu dispoziţiile art. 295 alin. (2) raportat la art. 292 C. proc. civ., a decis să admită cererea de suplimentare a probatoriului, cu înscrisuri, respectiv hotărâri şi procese-verbale emise de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 privind acordarea de despăgubiri pentru terenuri expropriate în acelaşi scop - construcţia autostrăzii Nădlac - Arad - Timişoara şi în aceeaşi zonă cu cea în care se află terenul reclamantei.
Astfel, Procesul-verbal nr. A/07.01.2010 indică că proprietarului V.R. i s-a stabilit o despăgubire de 126 euro/m.p. teren, adică o despăgubire totală de 11.088 euro, pentru 88 m.p. teren expropriat, iar aici este vorba despre un teren inferior valoric, fiind vorba despre teren extravilan şi nu intravilan, ca cel al reclamantei, apoi Hotărârea nr. 43/06 aprilie 2009 a aceleiaşi Comisii care acordă 16,66 euro/m.p. teren extravilan, proprietarului B.R., Hotărârea nr. 49/06 aprilie 2009 prin care se acordă proprietarului S. suma de 18,03 euro/m.p. teren extravilan, la fel şi proprietarului V.F. prin Hotărârea nr. 50/06 aprilie2009 ori proprietarilor C. şi L., potrivit Hotărârii nr. 52 tot din 6 aprilie 2009.
Instanţa de apel a constatat că aceeaşi Comisie a decis reevaluarea despăgubirilor pentru unii dintre proprietari, astfel că, potrivit Procesului-verbal nr. X/07 ianuarie 2010, proprietarului B.R. i s-a reevaluat proprietatea expropriată, de la 16,66 euro/m.p. la 126,00 euro/m.p., la fel şi în cazul proprietarilor B.V. şi B.A.D., potrivit Procesului-verbal nr. Y/07 ianuarie 2010, precum şi în cazul proprietarilor M.P. şi C., potrivit Procesului-verbal nr. Z/07 ianuarie 2010.
Prin Decizia civilă nr. 437/A din 15 noiembrie 2010, Curtea de Apel Timişoara, secţia civilă, a respins ca nefondat apelul pârâtei, reţinând că valoarea cea mai apropiată de valoarea reală de piaţă a terenului de 261 m.p. expropriat de la reclamanta-intimată S.M.A., este cea de 61 euro/m.p., valoarea absolut rezonabilă pentru un teren aflat în intravilanul municipiului Arad, în condiţiile în care aceeaşi Comisie a decis reevaluarea despăgubirilor pentru unii dintre proprietari, astfel că potrivit Procesului-verbal nr. X/07 ianuarie 2010, proprietarului B.R. i s-a reevaluat proprietatea expropriată, de la 16,66 euro/m.p. la 126,00 euro/m.p., la fel şi în cazul proprietarilor B.V. şi B.A.D., potrivit Procesului-verbal nr. Y/07 ianuarie 2010, precum şi în cazul proprietarilor M.P. şi C., potrivit Procesului-verbal nr. Z/07 ianuarie 2010, care toţi au fost proprietarii unor terenuri extravilane şi totuşi au avut valori mult superioare celei stabilite de experţii L. şi A., pentru reclamantă.
Reclamanta-intimată, cum corect a constatat şi instanţa de fond, deţine teren în intravilanul municipiului Arad, astfel cum rezultă din Planul Urbanistic General aprobat de Consiliul Local al Municipiului Arad prin Hotărârile nr. 89/1998, respectiv, nr. 142/2005, a fost evidenţiat în cartea funciară în aceeaşi categorie de folosinţă, respectiv de teren intravilan, astfel încât impozitul achitat de către proprietar a fost mai mare, corespunzător unui teren intravilan.
În acest context, chiar dacă în momentul exproprierii lipsea un Plan Urbanistic de Detaliu, respectiv un Plan Urbanistic de Zonă, nimic nu împiedică municipalitatea ca în viitor să aprobe astfel de planuri, în vederea dezvoltării zonei, cu atât mai mult cu cât aceasta va deveni cu atât mai atractivă pentru dezvoltatorii imobiliari, cu cât în apropiere se va afla autostrada Nădlac - Arad - Timişoara, ceea va trage investiţii cu caracter comercial şi de prestări de servicii, la care se pot adăuga probabil şi investiţii în dezvoltarea unei zone rezidenţiale.
Instanţa de apel a mai constatat că atât opinia experţilor judiciari independenţi, cât şi atitudinea recentă (din anul 2010) a Comisiei de Evaluare şi Stabilire a Despăgubirilor înseşi, care a mărit preţul pe metru pătrat de la 16,66 ori 18,03 Euro pe m.p., la 126 euro/m.p. reliefează clar interesul pentru zonă şi potenţialul de dezvoltare şi, având în vedere această nouă valoare de referinţă de 126 euro/m.p., instanţa de apel a constatat că suma de 61 euro/m.p. stabilită de prima instanţă în favoarea reclamantei - care a decis să nu declare apel - este o valoare rezonabilă şi nediscriminatorie, în raport cu alţi proprietari de terenuri expropriaţi în aceeaşi zonă, astfel că, despăgubirea totală de 15.921 euro pentru cei 261 m.p. de teren intravilan expropriaţi, reprezintă valoarea reală de piaţă a acestuia, în acord cu dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta C.N.A.D.N.R. SA, prevalându-se de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a susţinut că Decizia recurată este pronunţată cu aplicarea greşită a normei legale incidente speţei.
În vederea determinării valorii corecte a despăgubirilor pentru terenul expropriat în litigiu de 261 m.p., în conformitate cu criteriul stabilit prin dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanţa de apel a încuviinţat pârâtului apelant depunerea la dosar a unor contracte de vânzare-cumpărare din care să rezulte „preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză"; spre o atare finalitate, pârâtul a depus în dosarul de apel un număr de 4 contracte de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri arabile, imobile afectate parţial de expropriere, situate în zona autostrăzii Arad - Timişoara, Varianta ocolitoare a Municipiului Arad, teritoriul administrativ al municipiului Arad.
Totodată, au fost depuse mai multe hotărâri de despăgubire, aferente imobilelor expropriate în baza HG nr. 214/2009 prin care cei expropriaţi şi-au exprimat acordul cu privire la cuantumul despăgubirilor pentru terenuri situate în imediata vecinătate a terenului reclamantei din prezenta cauză; anexa nr. 3 din expertiza în evaluări imobiliare pentru anul 2010 şi pentru anul 2009 a Camerei Notarilor Publici Timişoara ce cuprinde valorile de piaţă medii pentru terenurile intravilane aflate pe teritoriul municipiului Arad; potrivit acestor anexe, valoarea terenului reclamanţilor se situează la nivelul sumei de 12 euro/m.p. în anul 2010 şi 20 euro/m.p. în anul 2009.
S-a mai depus în apel şi anexa raportului de evaluare ce a stat la baza emiterii HG nr. 214/2009, iar în vecinătatea terenului reclamantei figurează terenuri pentru care despăgubirile au fost calculate la o valoare de 16,66 euro/m.p. şi, respectiv, 18,03 euro/m.p.
Pe de altă parte, intimata reclamantă a depus în apel mai multe hotărâri de stabilire a despăgubirilor, emise în ianuarie 2010, în baza HG nr. 1500/2009 prin care a intenţionat dovedirea unor despăgubiri calculate de recurent la o valoare de 126 euro/m.p.
Recurenta susţine că instanţa de apel a procedat la aprecierea selectivă şi subiectivă a probelor cauzei, concluzionând că suma de 61 euro/m.p. pentru terenul expropriat reclamantei reprezintă o despăgubire rezonabilă şi nediscriminatorie faţă de alţi proprietari de terenuri din zonă supuşi, de asemenea, exproprierii.
Se mai învederează că instanţa de apel, confirmând valoarea anterior menţionată, a încălcat dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Din economia acestui text, reiese că valoarea despăgubirilor se stabileşte prin metoda comparaţiei preţurilor, iar nu prin metoda bonitară sau prin orice altă metodă de evaluare.
În operaţiunea de stabilire a despăgubirilor, valorile de comparaţie por fi numai preţurile de tranzacţionare obişnuite pentru terenuri din aceeaşi categorie de folosinţă cu cel expropriat, adică preţurile consemnate şi plătite efectiv în baza contractelor de vânzare-cumpărare autentice; totodată, valoarea despăgubirilor trebuie să fie stabilită prin raportare la preţurile de tranzacţionare obişnuite de la momentul întocmirii raportului de expertiză.
Or, în speţă, valoare de 61 euro/m.p. a fost stabilită prin raportare la alte criterii decât cele ce reies din norma incidentă; respectiv, s-a avut în vedere numai preţul de ofertare rezultat din publicitate, iar nu cel de tranzacţionare; pe de altă parte, experţii nu au făcut dovada că terenuri de acelaşi fel au fost tranzacţionate cu suma de 61 euro/m.p., la data întocmirii raportului de expertiză.
Potrivit constatărilor de la faţa locului făcute împreună de cei trei experţi, terenul supus exproprierii este teren arabil intravilan, fără utilităţi şi fără căi de acces şi se află faţă de parcela de 600 m.p., de asemenea, proprietatea reclamantei, la o distanţă de 300 m.p., ceea ce situează şi toate utilităţile la aceeaşi distanţă, în mod eronat cei doi experţi au asimilat terenul expropriat al reclamantei cu cel de 600 m.p. (categoria curţi-construcţii) pe care se află casa de locuit a acesteia, având frontul stradal la strada L.L.
Or, în lipsa unui acces direct la un drum principal şi a utilităţilor, în lipsa unui P.U.D. sau P.U.Z. aprobat pentru terenul expropriat, acesta trebuia analizat şi evaluat pornind de la destinaţia lui actuală, anume, aceea de teren arabil în intravilan.
Recurentul mai susţine că instanţa de apel în mod greşit a constatat că valoarea de 61 euro/m.p. este una rezonabilă şi nediscriminatorie raportat şi la atitudinea recentă a Comisiei de evaluare şi stabilire a despăgubirilor care a stabilit o valoare de 126 euro/m.p., apreciindu-se că aceasta reliefează interesul pentru zonă şi potenţialul de dezvoltare a acesteia.
Or, recurenta precizează că aceste valori nu reprezintă preţul cu care se vând şi se cumpără în mod obişnuit terenurile din zonă, ci o valoare specială, întrucât în cadrul acestor despăgubiri au fost avute în vedere şi daunele aduse expropriatului în urma exproprierii suplimentare la care a fost supus.
Ceea ce instanţa de apel trebuia să aibe în vedere erau cele 4 contracte de vânzare-cumpărare depuse la dosar de pârât şi din care reiese preţul real de tranzacţionare a unor terenuri similare celui în cauză şi care corespund valorii stabilite prin Hotărârea Comisiei.
Recurentul pârât a anexat motivelor de recurs înscrisurile la care s-a referit în cuprinsul memoriului de recurs.
Recursul formulat este nefondat, potrivit celor ce succed.
Potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum susţine recurentul la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Raportul de expertiză dispus de instanţa de fond a fost efectuat la data de 1 octombrie 2009, ceea ce reprezintă data de referinţă în contextul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În mod corect recurentul susţine că la stabilirea valorii despăgubirilor, instanţa ca şi experţii, vor trebui să se raporteze la preţul de tranzacţionare pentru terenuri similare celui expropriat; însă, un atare criteriu nu poate fi valorificat decât în măsura în care oricare dintre părţile cauzei va produce dovezi pertinente din acest punct de vedere sau solicită instanţei demersuri cocludente.
Or, se constată că nici la momentul efectuării raportului de expertiză, ca de altfel nici ulterior (chiar la până la data judecării prezentului recurs), asemenea probe nu au fost produse în cauză, astfel încât, pentru stabilirea valorii despăgubirilor, experţii s-au raportat la criterii proxime şi care sunt în vecinătatea criteriului legal indicat, prevalându-se în acest sens de instrumentul tehnic al metodei comparaţiei directe, iar nu de cea a comparaţiei prin bonitare.
Valoarea astfel stabilită de experţi a putut fi coroborată de instanţa de apel cu valoarea despăgubirilor stabilite de Comisia de stabilire a despăgubirilor pentru exproprierea unor terenuri similare supuse exproprierii în aceeaşi zonă, avându-se în vedere categoria de folosinţă a terenului - teren arabil în intravilanul Municipiului Arad, iar nu teren extravilan.
Din acest punct de vedere, recurentul susţine eronat că a produs dovezi pertinente furnizând în dosar mijlocul cel mai adecvat pentru efectuarea expertizei în funcţie de criteriul propriu stabilirii valorii despăgubirilor, conform textului de la art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, anume, preţul de tranzacţionare pentru terenuri similare din aceeaşi zonă, întrucât, astfel cum corect instanţa de apel a constatat, cele patru contracte de vânzare-cumpărare depuse la dosar de pârât privesc terenuri situate în extravilanul municipiului Arad; în plus, sunt acte juridice perfectate la alte date decât cea care interesează în cauză (anul 2007 anul tranzacţiilor imobiliare, pe când expertiza a fost efectuată la 1 octombrie 2009); în consecinţă, acestea nu au furnizat valori de referinţă utile instanţei de apel, în sensul criteriului legal.
S-a avut în vedere de instanţa de apel, în contextul art. 26 din Legea nr. 33/1994, şi împrejurarea că deşi teren arabil în intravilanul Municipiului Arad, pentru zona respectivă a fost aprobat Planul Urbanistic General prin Hotărârile nr. 89/1998 şi nr. 142/2005 ale Consiliului Local al Municipiului Arad şi chiar în condiţiile în care lipsesc un Plan Urbanistic de Zonă şi Plan Urbanistic de Detaliu, acesta se află la o distanţă de 300 de ml de utilităţi şi are o deschidere stradală de 13, 81 ml.
Pe de altă parte, în confirmarea legalităţii soluţiei pronunţate prin omologarea raportului de expertiză în varianta celor doi experţi (judiciar şi cel desemnat de reclamantă), a fost utilă şi observarea Hotărârilor Comisiei de stabilire a despăgubirilor pentru terenuri situate în vecinătatea celui expropriat în prezenta cauză, Comisia însăşi decizând în sensul reevaluării despăgubirilor de la 16,66 euro/mp la 126 euro/mp, hotărâri adoptate la nivelul anului 2010.
Cum prin Decizia recurată s-a argumentat în mod judicios valoarea despăgubirilor determinată de experţi pe baza metodei comparaţiei directe (61 euro/m.p. faţă de 16,66 euro/m.p. stabiliţi prin Hotărârea atacată a Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004), stabilindu-se cu titlu de despăgubiri o sumă rezonabilă şi nediscriminatorie, chiar în absenţa unor contracte de vânzare-cumpărare din care să reiasă preţul de tranzacţionare pentru terenurile din aceeaşi zonă şi având în vedere criterii echivalente (despăgubiri stabilite de acelaşi expropriator pentru terenuri similare, vecine celui în cauză), Înalta Curte, constată că în cauză nu sunt întrunite cerinţele modificării deciziei pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În consecinţă, în aplicarea art. 312 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România, prin Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara, împotriva Deciziei nr. 437/A din 15 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Timişoara, secţia civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 4 noiembrie 2011.
Procesat de GGC - AS
| ← ICCJ. Decizia nr. 7899/2011. Civil | ICCJ. Decizia nr. 7897/2011. Civil. Despăgubiri Legea... → |
|---|
