ICCJ. Decizia nr. 7899/2011. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 7899/2011
Dosar nr.1773/108/2009
Şedinţa publică din 4 noiembrie 2011
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea civilă înregistrată la data de 6 mai 2009 pe rolul Tribunalului Arad, reclamanta SC S.T.S. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Statul Român, prin Consiliul Local al Municipiului Arad, Municipiul Arad, prin primar, obligarea la plata despăgubirii conform valorii de piaţă, pentru terenul expropriat în extravilan înscris în C.F. Arad şi obligarea expropriatorului la plata de despăgubiri la valoarea de piaţă, pentru diferenţa de 885 m.p. de teren rămas neexpropriat, din totalul de 5.000 m.p. cât reprezintă totalul suprafeţei de teren.
În motivarea acţiunii, s-a arătat că reclamanta este proprietara tabulară a terenului de 5.000 m.p. teren arabil extravilan, înscris în C.F. Arad.
Prin Hotărârea nr. 126 din 06 aprilie 2009 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004, expropriatorul Consiliul Local al Municipiului Arad a dispus exproprierea a 4.115 m.p. din suprafaţa totală de 5.000 m.p. Societatea reclamantă intenţiona să construiască o hală de specialitate pentru depozitarea şi comercializarea florilor ori, urmare a exproprierii suprafeţei de 4.115 m.p. din totalul de 5.000 mp, terenul rămas nu mai poate fi utilizat conform destinaţiei.
Pârâtul Consiliul Local al Municipiului Arad, pe cale de excepţie, a invocat lipsa calităţii procesuale pasive, arătând că aceasta aparţine expropriatorului, respectiv, statul reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R., care a stabilit şi cuantumul despăgubirilor.
Prin înscrisul depus la data de 11 iunie 2009 reclamanta a solicitat chemarea în judecată şi a Ministerului Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R.
În dovedirea acţiunii, reclamanta a depus la dosarul cauzei Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 126 din 6 aprilie 2009 a C.N.A.D.N.R., copia certificatului de înregistrare a societăţii şi o schiţă privind terenul din litigiu.
Pârâtul Consiliul Local al Municipiului Arad, prin întâmpinare, a solicitat respingerea acţiunii ca inadmisibilă, şi a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive.
Prin Sentinţa civilă nr. 80 din 11 februarie 2010, Tribunalul Arad a admis acţiunea, a obligat pârâtul la plata de despăgubiri, către reclamant în cuantum total de 160,485 euro, sau contravaloarea în lei la data plăţii conform curs B.N.R., pentru terenul expropriat, în suprafaţă de 4.115 m.p. teren extravilan înscris în C.F. Arad, a luat act de renunţare la judecată privind capătul de cerere referitor la diferenţa de teren în suprafaţă de 885 m.p.; a obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 1.500 RON reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că experţii au apreciat valoarea terenului în mod diferit, respectiv de la 19 euro/m.p. până la 120 euro/m.p., însă tribunalul a apreciat că expertiza efectuată de expertul C.D.L. este în conformitate cu preţul real al imobilului supus exproprierii, respectiv, 64 euro/m.p., deoarece a avut în vedere că suprafaţa totală va fi afectată de expropriere, suprafaţa rămasă neexpropriată va prezenta un lot de teren fără utilitate exclus oricărei dezvoltări viitoare şi nepracticabil pentru activităţile agricole. Pentru determinarea preţului expertul a utilizat mai multe oferte de terenuri puse în vânzare, din care rezultă că preţul real este de 64 euro/m.p.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanta SC S.T.S. SRL Arad şi pârâta C.N.A.D.N.R. SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara.
Reclamanta SC S.T.S. SRL Arad a arătat că suma reţinută de către Tribunalul Arad de 39 euro/m.p. este prea mică faţă de valoarea reală a terenului expropiat, această sumă trebuie să fie de 64 euro/m.p., după cum a reţinut expertul C.D.L.
C.N.A.D.N.R. SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara a arătat că valoarea de circulaţie reală a terenului supus expropierii este chiar mai mică decât aceea reţinută de Comisia de Stabilire a Despăgubirilor şi a făcut trimitere la preţul de achiziţie aferent unor terenuri similare, tranzacţionate efectiv pe piaţă.
C.N.A.D.N.R. SA a depus întâmpinare la apelul declarat de către reclamantă, solicitând respingerea acestuia cu motivarea că terenul supus expropierii a fost achiziţionat la data de 21 octombrie 2003 cu un preţ de 3.000 RON, un preţ aproape modic faţă de cel solicitat în prezent, în condiţiile în care configuraţia terenului a rămas aproape identică, neefectuându-se niciun fel de amenajări.
De asemenea, cu ocazia desfăşurării cercetării judecătoreşti în faţa instanţei de apel, s-a solicitat experţilor I.I. şi U.I.R. depunerea unui supliment de expertiză în vederea clarificării criteriilor şi sumelor care se cuvin, în mod cert, pentru terenul expropriat.
Aceste completări ale raportului de expertiză au fost depuse la dosar (expertiza ing.I.I. şi expertiză ing.U.I.R.).
De asemenea, pârâta apelantă C.N.A.D.N.R. SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara a depus un set de acte care constau în contracte de vânzare-cumpărare a unor terenuri similare, preţul uzitat de notarii publici din zonă, precum şi un listing cu evidenţele fiscale de la primăria din localitate.
Prin Decizia civilă nr. 466/A din 2 decembrie 2010, Curtea de Apel Timişoara, secţia civilă, a respins apelul reclamantei SC S.T.S. SRL Arad; a admis apelul pârâtei C.N.A.D.N.R. SA şi a schimbat în tot sentinţa primei instanţe în sensul că a respins acţiunea civilă introdusă de reclamanta SC S.T.S. Arad.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a reţinut că reclamanta SC S.T.S. SRL Arad a solicitat obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri în valoare de 120 euro m.p. pentru o suprafaţă de teren extravilan de 4115 m.p., şi, de asemenea, acordarea de despăgubiri pentru suprafaţa de 885 m.p., teren înscris în aceeaşi carte funciară, rămas neexpropriat.
În motivarea acţiunii sale, reclamanta a arătat că prin Hotărârea nr. 126 din 6 aprilie 2009 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea suprafeţei de 4115 m.p., pentru care s-a acordat 20,49 euro/m.p.
Suma este necorespunzătoare şi nu compensează prejudiciul suferit, deoarece reclamanta, susţine în acţiune, intenţiona să construiască o hală pentru depozitarea şi comercializarea florilor.
Temeiul de drept al acţiunii cu care prima instanţă a fost sesizată, în speţă, nu poate fi decât cel impus de dispoziţiile art. 25 şi 26 din Legea nr. 33/1994.
În aplicarea acestor texte de lege,jurisprudenţa Î.C.C.J. a statuat că la stabilirea valorii reale a imobilului şi a cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de aceleaşi fel, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Sintagma „preţ cu care se vând în mod obişnuit imobilele", defineşte preţul plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare şi nu ofertele de preţ ale Agenţiilor imobiliare ori preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet şi din anunţurile de mică publicitate.
În acest sens, instanţa de apel a reţinut că valoarea de circulaţie a terenului expropriat stabilită de tribunal ca urmare a expertizei întocmită de către expertul I.I., completat de către expert C.D.L., ca expert asistent al reclamantei, la suma de 39 de euro/m.p., nu este susţinută de înscrisurile, respectiv contractele autentice de vânzare-cumpărare, ce vizează terenuri similare, acte juridice care atestă că valoarea de tranzacţionare pe piaţă este sub aceste valori, chiar şi sub valoarea stabilită de Comisia de Acordare a Despăgubirilor.
De altfel, prima instanţă nici nu a manifestat preocupare deosebită pentru a corela concluziile experţilor cu preţurile reale de vânzare-cumpărare, consemnate în contractele autentice de vânzare-cumpărare, mărginindu-se la adoptarea soluţiei, exclusiv, pe baza concluziilor raportului de expertiză.
Instanţa de apel a constatat că cele trei rapoarte de expertiză trebuie obligatoriu raportate la preţurile reale de vânzare-cumpărare, astfel cum acestea rezultă din practica notarială, fiind ştiut că fiecare expert poate avea o viziune subiectivă asupra aprecierii valorii de circulaţie, în afara cadrului concret de tranzacţionare al pieţei imobiliare.
Contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri aflate în zona autostrăzii Arad - Timişoara, teritoriul administrativ al municipiului Arad, contracte încheiate în aceiaşi perioadă sau imediat următoare cu perioada emiterii hotărârii comisiei, relevă în mod cert preţurile reale practicate, achitate de către cumpărători, preţuri care sunt sub valoarea reţinută de către prima instanţă.
Aceste preţuri reale sunt confirmate şi de listele deţinute de către municipiul Arad cu privire la evaluarea imobilelor, dosar instanţă de apel precum şi de valorile de piaţă medii pentru terenuri intravilane deţinute de către Birourile Notariale.
Cu toate acestea, faţă de dispoziţiile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 instanţa nu va putea micşora preţul despăgubirii sub nivelul stabilit de către expropiator respectiv suma de 20,49 euro/m.p. ceea ce înseamnă cuantumul total de 84.316 euro, pentru suprafaţa de 4115 m.p. teren extravilan.
Diferenţa de teren de până la 5.000 metri pătraţi invocată de către reclamantă, respectiv, suprafaţa de 885 m.p., rămâne în proprietatea acesteia şi poate fi valorificată în condiţii normale şi potrivit destinaţiei pe care proprietarul doreşte să o atribuie, în acest sens pledând renunţarea la judecată pentru acest capăt de cerere.
În speţă, reclamanta nu a făcut dovada vreunui prejudiciu real, determinat de actul exproprierii, mai mult chiar, faţă de preţul de cumpărare a acestui teren în anul 2003, care este un preţ modic, recunoscut chiar de către reclamantă, suma acordată cu titlu de despăgubire poate reprezenta un beneficiu cert şi o justă şi dreaptă despăgubire.
Actul de expropiere pentru cauză de utilitate publică nu poate reprezenta o sursă de îmbogăţire speculativă, valorificată pe piaţa imobiliară, pentru că acest act reprezintă o derogare de la mişcările specifice tranzacţiilor imobiliare, având în vedere tocmai interesul public general pentru care s-a dispus expropierea, construirea unei autostrăzi atât de necesare generaţiilor prezente şi viitoare.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC S.T.S. SRL Arad, arătând că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, reţinând în mod nejustificat ca despăgubire pe metru pătrat suma de 20,49 euro stabilită de Comisia de Tranzacţionare a Despăgubirilor, care nu acoperă nici preţul de piaţă al terenului şi nici pierderea înregistrată de proprietar.
Recurenta-reclamantă mai arată că în mod greşit instanţa de apel s-a raportat la contractele de vânzare-cumpărare depuse în probaţiune de pârât, din al căror conţinut nu rezultă că ar fi amplasate în zona în care este situat terenul în discuţie, după cum nici nu reiese dacă au front stradal şi reprezintă terenuri arabile, spre deosebire de terenul reclamantei care avea destinaţie comercială.
Concluziile rapoartelor de expertize tehnică din care au rezultat preţuri de 19 euro/m.p. sau de 39 euro/m.p. au folosit metode de calcul bazate pe elemente de comparaţie privind cultura de porumb şi producţia agricolă, în timp ce suprafaţa de 5.000 m.p. achiziţionată de reclamantă era destinată investiţiilor şi activităţilor comerciale şi nicidecum agriculturii.
Nu au fost luate în considerare concluziile raportului suplimentar de expertiză efectuat de expert I.I., ce au atestat că pentru terenuri similare supuse exproprierii s-au acordat preţuri mult mai mari, exemplificând în acest sens societatea A.B. SRL, ce a fost despăgubită cu suma de 134 euro/m.p.
Recurenta-reclamantă arată că s-ar fi impus o justă despăgubire conform nivelului stabilit prin raportul expertului C.D.L., respectiv, 64 euro/m.p.
Recursul urmează a fi respins, pentru considerentele ce succed:
Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 ce reglementează criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul creat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite iar la calcularea despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză".
Stabilirea valorii imobilului expropriat presupune administrarea, de către părţile litigante, a unor probatorii pertinente sub acest aspect şi o apreciere a acestora de către judecătorul cauzei, întrucât prin dispoziţiile legale menţionate nu se instituie obligativitatea reţinerii, de către instanţă, în mod exclusiv, nici a raportului de expertiză întocmit de expropriator şi nici a raportului de expertiză întocmit de comisia constituită conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, deoarece, potrivit art. 27 alin. (1) din acelaşi act normativ „primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî", iar potrivit art. 27 alin. (2) „despăgubirea acordată de instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată".
În speţă, preţul oferit de expropriator a fost de 20,49 euro/m.p., iar preţul solicitat de expropriat a fost de 120 euro/m.p.
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de comisia constituită conform art. 25 din Legea nr. 33/1994 s-a stabilit un preţ de 39 euro/m.p. al terenului expropriat, prin raportul întocmit de expert C.D.L. s-a stabilit un preţ de 64 euro/m.p., prin raportul suplimentar efectuat de inginer I.I. s-a stabilit că sumele acordate cu titlu de despăgubire aferentă exproprierii pentru terenuri similare în zonă variază între 20 şi 120 euro/m.p., iar prin suplimentul la raportul de expertiză efectuat de expert U.I.R. cu prilejul instrumentării cauzei în apel s-a stabilit că valoarea despăgubirii este de 15 euro/m.p.
Rezultă astfel că, din expertizele efectuate în cauză şi din răspunsurile formulate de către experţi, valoarea terenului în litigiu a fost apreciată în mod foarte diferit, astfel încât instanţa de apel a fost obligată să se raporteze şi la alte probatorii administrate în cauză, respectiv, la contractele autentice de vânzare-cumpărare ce au vizat terenuri similare, din care însă a reieşit că valoarea de tranzacţionare pe piaţă a acestor bunuri se situează chiar şi sub valoarea stabilită de Comisia de Acordare a Despăgubirilor.
Cum însă dispoziţiile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 stabilesc că valoarea despăgubirii nu poate fi mai mică decât aceea oferită de expropriator, în mod corect instanţa de apel a apreciat ca fiind conformă criteriilor legale în materie această variantă.
Astfel, în aplicarea dispoziţiilor imperative ale art. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994, prin raportare la oferta făcută de expropriator (20,49 euro/m.p.), la pretenţiile expropriatului (120 euro/m.p.), la rapoartele de expertiză efectuate în cauză (care au stabilit valori cuprinse între 15 şi 120 euro/m.p.), precum şi la preţurile reale de vânzare consemnate în actele autentice de înstrăinare a unor terenuri similare (ce au atestat valori cuprinse sub preţul de 20,49 euro/m.p. oferit de expropriator), în mod corect instanţa de apel a stabilit că valoarea oferită de expropriator este varianta cea mai apropriată de realitatea imobiliară locală.
Împrejurarea că preţurile practicate în zonă sunt inferioare ofertei expropriatorului a fost confirmată şi de listele deţinute de municipiul Arad cu privire la evaluarea imobilelor, precum şi de valorile de piaţă medii pentru terenuri intravilane deţinute de către birourile notariale.
Nu pot fi primite criticile recurentei-reclamante potrivit cărora contractele de vânzare-cumpărare menţionate s-ar referi la terenuri având un alt regim juridic decât acela al terenului în discuţie, respectiv, teren arabil, în timp ce terenul expropriat ar avea „o destinaţie comercială", întrucât din expertizele efectuate în cauză a rezultat că terenul în litigiu este situat în extravilan, pe acesta nu se pot şi nu se puteau edifica construcţii nici anterior şi nici ulterior exproprierii, parcelele având „…aceeaşi destinaţie în prezent, ca şi în trecut, de teren arabil în extravilanul municipiului Arad…".
Deşi recurenta-reclamantă susţine că a achiziţionat terenul în scopul efectuării de investiţii şi derulării de activităţi comerciale, susţinerile sale sunt infirmate de concluziile rapoartelor de expertiză, din care rezultă că aceasta nu a întreprins niciun demers legal de schimbare a destinaţiei terenului, astfel încât apărările prin care reclamanta tinde să arate că regimul juridic al terenului expropriat este altul decât teren arabil, sunt lipsite de suport probator şi în mod corect au fost înlăturate de instanţele de fond.
Împrejurarea că prin procedura exproprierii societatea recurentă a fost împiedicată să-şi dezvolte proiectul comercial nu poate fi avută în vedere la calculul despăgubirii, în condiţiile în care, prin cererea de chemare în judecată nu s-au formulat pretenţii cu privire la alte prejudicii create proprietarului, ci exclusiv pentru valoarea de piaţă a bunului expropriat, iar partea nu a formulat probatorii pe acest aspect.
De asemenea, faptul că din suprafaţa de 5.000 m.p. expropriată, a rămas o porţiune de 885 m.p, care nu mai poate fi utilizată conform destinaţiei comerciale, este fără nicio relevanţă, atâta vreme cât asupra capătului de cerere având ca obiect această suprafaţă, reclamanta a renunţat la judecată chiar cu prilejul soluţionării cauzei în fond, prima instanţă luând act de manifestarea de voinţă în acest sens.
Faţă de aceste considerente, în aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC S.T.S. SRL Arad, împotriva Deciziei nr. 466/A din 2 decembrie 2010 a Curţii de Apel Timişoara, secţia civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 4 noiembrie 2011.
Procesat de GGC - AS
| ← ICCJ. Decizia nr. 7900/2011. Civil. Drepturi băneşti. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 7898/2011. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
