ICCJ. Decizia nr. 793/2011. Civil. Anulare act. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 793/2011
Dosar nr.27195/3/2008
Şedinţa publică din 2 februarie 2011
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Judecata în primă instanță
Prin sentinţa civilă nr. 457/2009 a Tribunalului Bucureşti, secția a IV-a civilă, pronunţată în al doilea ciclu procesual, s-a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată şi precizată de reclamanţii A.M.D.I., B.L.G. şi B.L.A., în contradictoriu cu pârâţii D.I., D.N., D.M.M., D.C.G., M.P.M.S., Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, prin care reclamanţii au solicitat instanţei să constate nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare intervenite între pârâţii persoane fizice şi P.M.Bucureşti, iar în subsidiar, repunerea părţilor în situaţia anterioară, cu privire la imobilul situat în București, str. A.
Instanţa a reţinut că, în speţă sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 10/2001 şi că, în aceste condiţii, acţiunea în revendicare bazată pe dreptul comun nu poate fi primită, iar în cauză nu sunt motive pentru constatarea nulităţii actului de vânzare-cumpărare încheiat de către pârâţii - persoane fizice în baza Legii nr. 112/1995.
Judecata în apel
Împotriva sentinţei cu declarat apel reclamanţii, arătând că acţiunea în revendicare nu constituie obiect al cererii şi a fost analizată extra petita, iar instanţa, în mod eronat, a reţinut că nu au făcut demersuri pentru restituirea imobilului, în condiţiile în care au depus cerere de restituire încă din data de 04 iulie 1996. Au mai precizat că, în acest context, nu se mai poate reţine buna credinţă a pârâţilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.
Reclamanţii au criticat şi faptul că motivele pe care se sprijină hotărârea atacată sunt contradictorii, în sensul că pârâţii sunt consideraţi ca fiind succesori cu titlu particular ai Municipiului Bucureşti, dar în acelaşi timp se arată că hotărârea pronunţată faţă de Municipiul Bucureşti nu le este opozabilă.
Prin Decizia civilă nr. 91/ A din 8 februarie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secția a IV-a civilă, a fost admis apelul reclamanţilor, s-a schimbat în parte sentinţa, în sensul că s-a admis acţiunea acestora şi s-a constatat nulitatea actelor de vânzare - cumpărare încheiate de pârâţi. Instanţa de apel a reţinut că reclamanţii s-au adresat autorităţilor cu cereri exprese de restituire a imobilului, pe data de 04 iulie 1996, actele de vânzare-cumpărare defăimate fiind încheiate ulterior acestei date, respectiv la 30 septembrie 1996 şi 20 noiembrie 1996.
Pe cale de consecinţă, s-a constatat că reclamanţii au răsturnat prezumţia de bună credinţă a pârâţilor, fiind astfel incidente dispoziţiile art. 45 alin. (2) teza I din Legea nr. 10/2001.
Judecata în recurs
Împotriva deciziei civile nr. 91/ A din 8 februarie 2010, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secția a IV-a civilă, au declarat recurs recurentul Consiliul General al municipiului Bucureşti prin Primar General şi pârâtul Municipiul București prin Primar General (1), pârâtul D.M.M. (2), pârâta D.C.G. (3), pârâta M.P.M.S. (4) și pârâţii D.I. şi D.N. (5), toate recursurile fiind încadrate în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Recursul declarat de Consiliul General al municipiului București prin Primar General și pârâtul Municipiul București prin Primar General:
- În mod greşit instanţa de apel a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare şi a dispus restituirea în natură a imobilului. Au fost respectate condiţiile de validitate prevăzute de art. 948 C. civ., pârâţii având prefigurarea mintală că încheie un contract valabil, chiriaşii fiind încredinţaţi că persoana de la care dobândesc imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i transmite valabil drepturile asupra bunului.
- Aplicabil este art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, căci cumpărătorii-chiriași au fost de bună credinţă.
Recursul pârâtului D.M.M.:
- În mod greşit s-a considerat de instanţa de apel că s-ar fi răsturnat buna credinţă a autoarei lui.
- După verificările efectuate, SC A. SA i-a comunicat că apartamentul se încadrează în Legea nr. 112/1995, imobilul fiind deţinut de stat în baza Decretului nr. 92/1950, astfel încât s-a purces la cumpărarea acestuia, la data de 30 septembrie 1996, iar singura condiţie cu privire la titlul statului era ca acesta să existe. Doar ulterior, la 4 februarie 2007, odată cu intrarea în vigoare a HG nr. 11/1997, s-a făcut distincţia asupra inexistenţei sau a valabilităţii titlului statului.
- Art. 1899 alin. (2) C. civ. impune foştilor proprietari să-şi precreeze probe cu privire la reaua-credinţă a chiriaşilor.
- În susţinerea recursului invocă Decizia nr. 33/2008 pronunţată de I.C.C.J. în recursul în interesul legii.
Recursul pârâtei D.C.G.:
- La formularea cererii de cumpărare nu exista niciun litigiu cu privire la revendicarea imobilului în litigiu.
- Reclamanţii nu au adus dovezi care să răstoarne prezumţia de bună credinţă a cumpărătorilor.
- Sentinţa civilă nr. 4439 din 18 aprilie 1997 a Judecătoriei Sector 2 Bucureşti, care obligă Consiliul Local al municipiului Bucureşti să restituie reclamanţilor imobilul şi constată inaplicabilitatea decretului nr. 92/1950, nu îi este opozabilă, la data pronunţării acesteia, imobilul nemaiaflându-se în proprietatea statului.
Recursul pârâtei M.P.M.S.:
- Foştii proprietari nu au notificat, odată cu Primăria, şi chiriaşii cumpărători.
- Legea nr. 1/2009 prevede că imobilele vândute către chiriaşi nu mai pot fi restituite, foştii proprietari urmând a fi despăgubiţi.
- Reclamanţii nu au depus notificare în baza Legii nr. 10/2001, iar sentinţa civilă nr. 4439 din 18 aprilie 1997 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti nu îi este opozabilă, nefiind parte în acest litigiu.
- La data cumpărării imobilului titlul statului nu era desfiinţat, astfel că invocă art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001, potrivit căruia a fost cumpărătoare de bună credinţă.
Recursul pârâţilor D.I. și D.N.:
- Legea 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, este concludentă în sensul menţinerii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.
- Contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 şi sunt acte autentice, constituind titlu de proprietate, conform art. 45 alin. (2) din Legea nr. 1/2009.
- Motivarea instanţei de apel, în sensul că a fost răsturnată prezumţia bunei credinţe, pe considerentul că reclamanţii au făcut demersuri pentru restituirea imobilului, este eronată.
- Pârâţii au cumpărat bunul după expirarea celor 6 luni instituit de dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
- Acţiunea formulată în contradictoriu cu Statul Român (nu a fost notată existenţa litigiului) nu a fost înscrisă în C.F., astfel că reclamanţii nu au fost de bună credinţă, nerespectând formele de publicitate imobiliară.
Analizând recursurile declarate, Înalta Curte constată că acestea sunt fondate şi vor fi analizate împreună din prisma motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., criticile acestora fiind comune şi vizând buna credinţă a chiriaşilor cumpărători în baza Legii nr. 112/1995:
La 30 septembrie 1996 şi 20 noiembrie 1996, între PMB şi chiriaşii imobilului în cauză, s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare, cu respectarea dispoziţiilor art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995. La aceste date nu s-a putut pune în discuţie valabilitatea titlului statului vânzător - Decretul nr. 92/1950, ci numai existenţa lui. Astfel, chiriaşii-cumpărători au avut convingerea că statul era proprietarul aparent al apartamentelor în cauză, titlul statului nefiind desfiinţat la acea epocă.
Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 4439 din 18 aprilie 1997 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, inopozabilă pârâţilor-persoane fizice din prezenta cauză, a fost admisă acţiunea reclamanţilor, s-a constatat inaplicabilitatea Decretului nr. 92/1950 şi s-a dispus obligarea pârâtei Consiliul Local al Municipiului Bucureşti la restituirea imobilului situat în Bucureşti, str. A. Cu privire la acest litigiu, se observă că acesta a fost soluţionat împotriva unei persoane care nu mai avea calitate procesuală activă, bunul fiind deja înstrăinat chiriaşilor, şi fără ca instanţa să verifice situaţia juridică actuală a imobilului.
La data de 3 iulie 2001, reclamanţii au formulat cerere în temeiul Legii nr. 10/2001, notificarea nr. 667, transmisă prin Biroul Executorului Judecătoresc T.G., prin care au solicitat Primarului municipiului Bucureşti restituirea în natură a imobilului.
La 13 august 2002, reclamanţii au iniţiat un nou demers judiciar, prin care au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractelor încheiate în baza Legii nr. 112/1995 şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, invocând frauda la lege, întrucât înstrăinătorul cunoştea că titlul statului nu este valabil, iar cumpărătorii nu au fost de bună credinţă.
Or, frauda la lege invocată nu se poate răsfrânge asupra cumpărătorilor care au perfectat actele juridice cu deplina credinţă a faptului că statul-vânzător este proprietarul imobilului şi a respectării prevederilor legale.
În ceea ce priveşte teoria aparenţei în drept, aceasta a dat naştere unor ample controverse în practica şi literatura de specialitate datorită existenţei unui conflict între doi titulari de drepturi reale imobiliare, pe de o parte terţul dobânditor de bună credinţă care a încheiat actul cu proprietarul, sau moştenitorul aparent, iar pe de altă parte, adevăratul proprietar, sau moştenitor, titularul dreptului real.
În final, a fost adoptată ipoteza culpei adevăratului proprietar care a neglijat să-şi exercite dreptul, înlesnind astfel crearea unei aparenţe înşelătoare. Prin efectul acestei greşeli, titularul veritabil angajează răspunderea sa proprie faţă de terţul de bună credinţă, iar reparaţia prejudiciului suferit de acest terţ se face numai prin menţinerea ca valabil a actului încheiat de titularul aparent.
Răspunderea adevăratului titular al dreptului se bazează pe riscul de a fi titularul unui drept. El este, deci, expus riscului de a pierde dreptul său, spre a se garanta stabilitatea actelor îndeplinite în favoarea terţului de bună credinţă de către titularul aparent.
În conflictele de interes legitim dintre adevăratul proprietar şi subdobânditorul de bună credinţă al bunului său imobil, este preferat acesta din urmă, pentru asigurarea securităţii circuitului civil şi a stabilităţii raporturilor juridice, raţiuni exprimate de adagiul error communis facit jus recunoscut în doctrina juridică şi aplicat în cazuri de excepţie în practica instanţelor judecătoreşti.
Eroarea comună presupune atât un element obiectiv reprezentat de aparenţa creată de titlul de proprietate prezentat, cât şi un element subiectiv, psihologic, constând în credinţa cumpărătorului în aparenţa creată de titlul de proprietate, coroborată cu celelalte împrejurări de fapt ce întăresc această credinţă: publicitatea dreptului, conduita proprietarului aparent faţă de bun, durata de timp în care proprietarul aparent a stăpânit public anterior bunul, percepţia colectivităţii faţă de bunul sau categoria din care face parte bunul deţinut de proprietarul aparent.
Din probatoriul administrat în speţa supusă atenţiei, nu a rezultat faptul că reclamanţii sau statul vânzător au adus la cunoştinţa cumpărătorilor, în niciun fel, intenţia de revendicare a imobilului, ci, din contră, din înscrisurile existente la dosarul cauzei - nota emisă la 6 septembrie 1996 de SC A. SA-Serviciul Fond Locativ, cu privire la caracteristicile locuinţei, în care se specifică că imobilul nu este retrocedat sau în procese de retrocedare şi se poate vinde; adresa din 8 septembrie 2008, emisă de mandatarul Primăria Municipiului Bucureşti, SC A. SA, din care rezultă comunicarea către pârâţi a faptului că, la data cumpărării imobilului în baza Legii nr. 112/1995, în evidenţe nu figura acţiune de revendicare sau notificare formulată de către reclamanţi (fila 121 Dosar nr. 27195/3/2008 al Tribunalului Bucureşti); răspunsurile la interogatoriile luate reclamanţilor, din care reiese că aceştia au cunoscut că imobilul era ocupat de chiriaşii-cumpărători; inexistenţa vrunei dovezi referitoare la notarea litigiului purtat în contradictoriu cu Consiliul Local al Municipiului Bucureşti, etc. - rezultă că pârâţii nu au avut cunoştinţă despre vrun demers al reclamanţilor de restituire a bunului.
Aşadar, se constată că pârâţii-cumpărători au încheiat contracte valabile pentru cele trei apartamente, pe care le-au deţinut anterior în calitate de chiriaşi, iar ulterior în calitate de proprietari, dându-se eficienţă principiului securităţii - circuitului civil, al siguranţei încheierii raporturilor civile, dar şi principiului potrivit căruia, instanţele nu sunt chemate să asigure îndreptarea unor nedreptăţi privitor la foştii proprietari (incontestabile, de altfel, potrivit reglementărilor legislativ ulterioare), cu consecinţa nedreptăţirii actualilor proprietari şi posesori ai bunurilor, prin lipsirea de dreptul lor de proprietate, legal dobândit.
Prin articolul 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, legiuitorul s-a referit direct la actele de înstrăinare încheiate cu respectarea legii, pentru imobilele preluate de stat fără titlu valabil, dar care sunt salvate de la nulitate, în considerarea bunei-credinţe, cel puţin a cumpărătorului, astfel că, a considera că din textul de lege nu trebuie să se înţeleagă faptul că actul de vânzare-cumpărare constituie titlu de proprietate, este greşită şi în contra voinţei legiuitorului care l-a adoptat, tocmai în considerarea ocrotirii bunei-credinţe a cumpărătorului şi asigurării stabilităţii circuitului civil, aceasta fiind şi interpretarea constantă a Curţii Constituţionale în materie.
În practica judiciară a fost subliniată ideea că pentru identificarea elementului de „bună credinţă", cerut de textul art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în cadrul cercetării judecătoreşti trebuie produse probe pe aspectul cunoaşterii sau nu a faptului că părţile contractului au ştiut că bunul înstrăinat este proprietatea altei persoane (persoana îndreptăţită).
În acest context al analizei, se cere subdobânditorului să fi depus diligenţe minime pentru a se convinge că a contractat cu verus dominus, însă nu i se poate pretinde să facă ceea ce este de atributul instanţei de judecată, respectiv să analizeze valabilitatea titlului statului. În speţă, valabilitatea titlului statului a fost analizată de instanţă, doar ulterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, astfel că, la momentul încheierii actelor juridice, pârâţii au avut convingerea că titlul aparţinea statului.
Astfel, nu se poate invalida actul subdobânditorului dacă acesta nu a fost un act juridic intenţional, în sensul că, nu a reprezentat un act de intenţie fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, cumpărătorul neştiind de intenţia fostului proprietar de a-şi redobândi bunul şi neavând cunoştinţă de faptul că titlul statului a fost contestat în instanţă.
Nu poate fi primită, astfel, motivarea instanţei de apel potrivit căreia, buna credinţă a subdobânditorilor chiriaşi a fost răsturnată, întrucât reclamanţii s-au adresat autorităţilor cu cereri exprese de restituire a imobilului la data de 4 iulie 1996. Chiar dacă la dosarul cauzei au fost depuse aceste cereri de restituire în natură a întregului imobil, formulate de către reclamanţi, acestea nu puteau fi admise, întrucât Legea nr. 112/1995 precizează în mod expres că se puteau restitui în natură numai apartamentele libere sau cele în care locuia fostul proprietar sau moştenitorii acestuia, nu însă şi cele care erau ocupate de către chiriaşi, pentru care reclamanţii pot primi doar despăgubiri.
Mai mult, reţinerea instanţei de apel potrivit căreia pârâţii-cumpărători nu au fost de bună-credinţă la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare nu poate fi primită, întrucât, chiar dacă la acea dată, existau cererile reclamanţilor privind restituirea în natură a imobilului, acestea aveau o rezolvare distinctă, faţă de dreptul de cumpărare prevăzut pentru chiriaşul imobilului. Astfel că, faptul că cererile de restituire formulate în baza Legii nr. 112/1995 nu au fost rezolvate, nu poate fi imputabil cumpărătorilor.
Nu trebuie omis nici faptul că, procedura de suspendare de drept a soluţionării cererilor chiriaşilor privind cumpărarea apartamentelor, prevăzută de HG nr. 11/1997, nu avea aplicare în această situaţie, acest act normativ apărând ulterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare.
În plus, în speţă, cumpărătorii în baza Legii nr. 112/1995 deţin cu titlu valabil, încheiat cu respectarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi cu bună-credinţă, aşadar un titlu actual, necontestat printr-o hotărâre judecătorească şi deci, consolidat, un "bun" în sensul art. 1 din Protocolul 1 adiţional la C.E.D.O. şi care are preferabilitate, în raport cu vechiul titlu din anul 1925 al autoarei reclamanţilor.
Însăşi jurisprudenţa C.E.D.O. în materie, oglindită în cauze relevante, subliniază importanţa legislaţiei, cu respectarea unui echilibru între interesul general al comunităţii şi drepturile fundamentale ale individului, respectarea principiului stabilităţii circuitului civil şi ocrotirea bunei-credinţe a subdobânditorilor, astfel încât aceştia să nu fie puşi în situaţia de a suporta ponderea responsabilităţii statului care a confiscat cândva, imobilele ce au făcut obiectul vânzării-cumpărării în baza unor dispoziţii legale.
Instanţa europeană a stabilit că exigenţele art. 1 din Protocolul nr. 1 şi principiul securităţii raporturilor juridice trebuie respectate atât în cazul fostului proprietar, cât şi în cel al cumpărătorului de bună-credinţă.
Ca urmare, oricare dintre aceştia nu poate fi lipsit de proprietate decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.
Cu alte cuvinte, cât priveşte raportul dintre legea internă, respectiv Legea nr. 10/2001 şi art. 1 din Primul Protocol adiţional la C.E.D.O., este necesar a se analiza, în funcţie de circumstanţele concrete ale cauzei, în ce măsură legea internă intră în conflict cu Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi dacă admiterea acţiunii reclamanţilor nu ar aduce atingere unui alt drept de proprietate, de asemenea ocrotit, ori securităţii raporturilor juridice, cel al cumpărătorilor de bună credinţă.
Astfel, atunci când există neconcordanţe între legea internă şi Convenţie, trebuie să se verifice dacă şi pârâţii au, la rândul lor, un bun în sensul Convenţiei.
În acest sens este relevantă Decizia C.E.D.O. în cauza Pincova şi Pinc contra Republicii Cehe, prin care s-a reţinut faptul că, deşi obiectivul general al legilor de restituire este unul legitim, este necesar a se asigura că atenuarea vechilor încălcări ale dreptului de proprietate cauzate de regimul comunist, nu creează noi neajunsuri disproporţionate.
În acest scop, legislaţia trebuie să facă posibilă luarea în considerare a circumstanţelor particulare ale fiecărei cauze, astfel încât persoanele care au dobândit bunuri cu bună-credinţă să nu fie puse în situaţia de a suporta greutatea responsabilităţii statului care cândva a confiscat aceste bunuri (paragraful 58, citat şi în cauza Raicu contra României).
Altfel spus, trebuie să se ţină cont de faptul că, pentru încălcarea de către stat a obligaţiei pozitive de a asigura implementarea cu o claritate şi o coerenţă rezonabile, a măsurilor reparatorii ce se cuvin persoanelor îndreptăţite (cauza Păduraru contra României), nu trebuie să suporte consecinţele un particular, ceea ce ar echivala cu o nouă privare nelegală de proprietate, de data aceasta a pârâţilor cumpărători.
De asemenea, în contextul în care proprietarul deposedat abuziv a contestat titlul statului după o perioadă mai lungă de timp de la încheierea contractului de vânzare cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, faţă de principiul protejării drepturilor „reale şi efective" exprimat în cauza Sporrong şi Lonnroth contra Austriei, restituirea bunului către reclamanţi ar aduce atingere securităţii raporturilor juridice.
Soluţia se înscrie, de altfel, în practica judiciară română care a dat sens şi aplicabilitate principiilor stabilităţii raporturilor civile şi securităţii circuitului civil, confirmată prin Decizia nr. 33/09 iunie 2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în recursul în interesul legii, dar şi în spiritul şi litera Legii nr. 1/2009, adoptată pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001.
În concluzie, principiul validităţii aparenţei de drept, principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului cu titlu oneros al imobilului, principiul securităţii raporturilor juridice, principiul preeminenţei legii speciale, consolidarea dreptului de proprietate al chiriaşilor cumpărători sunt criterii care nu au fost avute în vedere de instanţa de apel la soluţionarea pricinii şi constituie temei pentru admiterea recursurilor declarate de pârâţi.
Acestea sunt considerentele pentru care Decizia instanţei de apel apare ca fiind nelegală şi pentru care Înalta Curte va admite recursul pârâţilor, va modifica Decizia atacată în sensul respingerii apelului reclamanţilor şi va menţine sentinţa primei instanţe.
Înalta Curte, văzând şi dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., raportate la culpa procesuală a reclamanţilor,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Cu opinie majoritară:
Admite recursurile declarate de pârâţii D.M.M., M.P.M.S., D.I., D.N., D.C.G., Municipiul Bucureşti prin Primar General şi de recurentul Consiliul General al municipiului Bucureşti prin Primar General împotriva deciziei nr. 91/ A din 8 februarie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secția a IV-a civilă.
Modifică Decizia atacată în sensul respingerii apelului declarat de apelanţii - reclamanţi A.M.D.I., B.L.G. şi B.L.A., împotriva sentinţei civile nr. 457 din 26 martie 2009 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, pe care o menţine.
Obligă intimaţii-reclamanţi A.M.D.I., B.L.G. şi B.L.A. la plata a 4.200 lei către recurenţii - pârâţi D.I. şi D.N., şi la plata a 4.000 lei către recurenta - pârâtă M.P.M.S., reprezentând cheltuieli de judecată, în recurs.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 februarie 2011.
OPINIE SEPARATĂ
Considerentele care mă determină să nu mă raliez opiniei majoritare şi să formulez, în prezenta cauză, opinie separată, în sensul respingerii recursurilor, sunt următoarele:
Sub un prim aspect, trebuie precizat că analiza va cuprinde două branşe distincte, structurate pe argumente deduse din dreptul intern şi din jurisprudenţa C.E.D.O., pronunţată în cauzele împotriva României, în materia dreptului de proprietate, argumente ce vor fi aplicate la circumstanţele particulare ale cauzei deduse judecăţii, si care vor întemeia opinia separată.
În reglementarea internă, pentru ipoteza în care bunul preluat fără titlu a fost înstrăinat, sunt aplicabile prevederile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, ce consacră, in terminis, un principiu de drept comun, al ocrotirii subdobânditorului cu titlu oneros de bună-credinţă, în ipoteza vânzării bunului altuia, respectiv principiul validităţii aparenţei de drept.
Principiul validităţii aparenţei în drept (error communis facit jus) constituie o excepţie de la efectul sancţiunii civile a nulităţii, respectiv o excepţie de la regula quod nullum est nullum producit effectum, în sensul că actul juridic civil nul absolut produce efectul păstrării bunului, respectiv a dreptului de proprietate, de către dobânditorul cu titlu oneros de bună-credinţă, dacă acesta s-a aflat într-o eroare comună şi invincibilă.
Pentru a opera ca excepţie de la principiile quod nullum est nullum producit effectum şi resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, principiul validităţii aparenţei în drept presupune întrunirea concomitentă a condiţiei bunei-credinţe a cumpărătorului şi a condiţiei ca acesta să se fi aflat într-o eroare comună şi invincibilă.
Potrivit art. 45 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, interpretat per a contrario, contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut dacă a fost încheiat cu încălcarea prevederilor legale, în vigoare la acel moment; alineatele 2 şi 4 ale aceluiaşi articol particularizând ipoteza din alineatul 1.
Art. 45 alin. (2) consacră nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 (ca lege ce guvernează procesul de privatizare a imobilelor cu destinaţia de locuinţă, preluate cu titlu de către stat), cu privire la locuinţe preluate fără titlu, cauza de nulitate constituind-o încălcarea prevederilor art. 1 din aceeaşi lege, potrivit cărora procedurile reglementate privesc exclusiv locuinţe preluate cu titlu, numai acestea putând fi vândute chiriaşilor, în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, coroborat cu prevederile art. 1 din aceeaşi lege.
Acelaşi alin. (2) din art. 45, consacră legal principiul de drept comun al eficacităţii aparenţei în drept, inclusiv pentru cazul dobânditorului de bună-credinţă cu titlu oneros, aflat într-o eroare comună şi invincibilă, care, în aceste condiţii, paralizează cererea de constatare a nulităţii absolute, precum şi revendicarea de către fostul proprietar.
Buna - credinţă reprezintă, conform definiţiei date în articolul 1898 alin. (1) C. civ., convingerea posesorului că vânzătorul avea toate caracteristicile cerute de lege pentru a putea transfera dreptul de proprietate.
Reaua - credinţă a fost definită, în literatura juridică românească, ca atitudinea unei persoane care îndeplineşte un act sau o faptă contravenind legii şi fiind pe deplin conştientă de caracterul ilicit al conduitei sale.
Buna-credinţă simplă nu salvează contractul de sancţiunea de drept civil a nulităţii; doar buna-credinţă, asociată cu eroarea comună şi invincibilă, cele două elemente ale principiului validităţii aparenţei în drept, duc la păstrarea bunului de către cumpărător.
Sub aspect formal, păstrarea bunului de către cumpărător, în virtutea principiului validităţii aparenţei în drept, se concretizează în neadmiterea cererii de constatare a nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare şi/ sau în neadmiterea acţiunii în revendicare, declanşată la cererea fostului proprietar.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995, atât formele de restituire, cât şi dreptul chiriaşilor de a cumpăra priveau exclusiv imobilele cu destinaţia de locuinţă preluate cu titlu de către stat.
Dacă locuinţa vândută chiriaşilor, în condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, a fost preluată fără titlu, contractul de vânzare - cumpărare este nul absolut, pentru încălcarea prevederilor art. 1 din Legea nr. 112/1995 - cauza de nulitate absolută a fraudei la lege.
Dată fiind, în situaţia specială a acestor imobile, necesitatea reglementării regimului juridic al acestora, prin lege specială de reparaţie, pentru preluarea abuzivă de către stat, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 a consacrat, cu titlu de excepţie de la efectele nulităţii absolute pentru fraudă la lege, principiul de drept comun al eficacităţii aparenţei în drept, pentru ipoteza vânzării bunului altuia; locuinţa vândută chiriaşilor fiind preluată fără titlu, vânzarea este una a bunului altuia, nulă absolut pentru cauză ilicită, sau în considerarea regulii fraus omnia corrumpit (ce absoarbe cauza de nulitate absolută a încălcării prevederilor legale imperative, în acest caz).
În această ipoteză, vânzarea este valabilă dacă, la momentul încheierii contractului, cumpărătorul a fost de bună-credinţă.
În cazul imobilelor preluate abuziv de către stat, nici autorităţile administraţiei publice centrale şi locale, în reprezentarea statului, respectiv a unităţilor administrativ-teritoriale – după cum imobilul era evidenţiat ca aparţinând domeniului public sau privat al acestora – şi nici unităţile specializate în vânzarea acestora nu pot invoca buna-credinţă în ceea ce-i priveşte, aceştia cunoscând sau trebuind să cunoască situaţia juridică reală a imobilului.
În ceea ce-l priveşte pe cumpărător, reaua-credinţă a acestuia trebuie dovedită, sarcina probei incumbând reclamantului, fost proprietar, în baza art. 1169 raportat la art. 1899 alin. (2) C. civ., prezumţia legală relativă de bună-credinţă putând fi răsturnată prin orice mijloc de probă.
Reaua-credinţă este reţinută exclusiv în raport de conduita dobânditorului cu titlu oneros, adevăratului proprietar neincumbându-i nici o obligaţie de diligenţă pe lângă dobânditorul de la neproprietar; din perspectiva aplicării art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, fostului proprietar îi incumbă doar obligaţia (de a cărei îndeplinire este condiţionată temeinicia acţiunii în justiţie întemeiată pe aceste prevederi) de a fi contestat, în orice formă, valabilitatea preluării imobilului de către stat, anterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare de către chiriaşi (fie prin acţiune în justiţie, în retrocedarea imobilului preluat fără titlu, fie prin cerere de restituire în natură a imobilului preluat fără titlu, sau prin orice alt act sau fapt evident, manifest).
Cumpărătorii sunt de rea-credinţă dacă, la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare, au cunoscut sau puteau cunoaşte, cu minime diligenţe, pentru a exclude simpla ignoranţă şi orice dubiu, faptul că locuinţa cumpărată este revendicată de către fostul proprietar, fie pe calea unei acţiuni directe în justiţie, fie pe calea cererii de restituire în natură, formulată în temeiul Legii nr. 112/1995, alături de orice alte manifestări de voinţă neechivoce, prin care valabilitatea titlului statului să fie contestată.
Pentru a reţine reaua-credinţă a cumpărătorilor nu este suficientă prezumţia simplă (art. 1203 C. civ.) a cunoaşterii de către aceştia a faptului preluării imobilului de către stat şi a caracterului abuziv al preluării imobilelor în general, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, născută din faptul notoriu nedeterminat al contestării, în general, de către foştii proprietari a modului abuziv în care au fost preluate imobilele în perioada menţionată.
Această prezumţie simplă trebuie coroborată cu probe certe, din care să rezulte, fără echivoc, faptul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorii au cunoscut ori puteau cunoaşte, cu minime diligenţe, nu faptul că locuinţa a fost preluată de către stat, cât timp dreptul lor de a cumpăra era reglementat de lege, chiar cu privire la locuinţe preluate de către stat, ci faptul că foştii proprietari contestă valabilitatea preluării.
Buna sau reaua - credinţă a cumpărătorilor, sub aspectul posibilităţii de a cunoaşte contestarea titlului statului de către fostul proprietar nu este apreciată, în raport de conduita fostului proprietar, în lipsa unei prevederi legale, care să instituie o anumită conduită în sarcina acestuia, sub forma obligaţiei de a-i notifica pe chiriaşii imobilului a cărui restituire intenţionează a o solicita.
Pe de altă parte, nu se poate susţine faptul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, singura cale prin care fostul proprietar putea cere restituirea imobilului preluat fără titlu era cea a cererii de restituire, în procedura Legii nr. 112/1995, în lipsa unei reglementări speciale a regimului juridic al imobilelor preluate fără titlu; orice manifestare neechivocă de voinţă a fostului proprietar, în sensul solicitării restituirii imobilului preluat, echivalând cu o contestare a valabilităţii preluării.
Astfel, cumpărătorul diligent şi precaut nu poate invoca buna-credinţă, dacă, la momentul încheierii contractului, avea cunoştinţă ori putea avea cunoştinţă de faptul că cel care vinde nu este proprietarul imobilului, ori, din anumite împrejurări, rezulta faptul că un terţ se consideră adevăratul proprietar al imobilului; întrucât dubiul avut cu privire la situaţia juridică a imobilului trebuia să-l oprească a cumpăra.
Cea de-a doua branşă a analizei se va centra pe jurisprudenţa, relevantă în speţă, a Curţii Europene a Drepturilor Omului, pronunţată în cauzele împotriva României, prin care s-au interpretat, pe cale pretoriană, dispoziţiile art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Astfel, în cauza Păduraru contra României, Curtea Europeană a observat că Legea nr. 112/1995 nu se aplica decât în cazul bunurilor pentru care statul deţinea un titlu de proprietate (paragrafele 26-30) şi că nici o altă dispoziţie internă nu acorda statului dreptul de a vinde un bun care se găsea de facto în patrimoniul său şi, pentru care, nu avea, aşadar, un titlu.
În această cauză, Curtea a reţinut că, la momentul vânzării, statul nu avea un titlu asupra apartamentului în litigiu şi că ingerinţa litigioasă era lipsită de bază legală, având în vedere că Legea nr. 112/1995 nu permitea decât vânzarea bunurilor dobândite cu titlu (par. 79).
Ţinând seama de argumentele expuse, Curtea a conchis că ingerinţa în dreptul de proprietate al reclamantului a fost lipsită de bază legală (par. 80).
Curtea Europeană a afirmat, în mod constant, că este obligaţia statului să se doteze cu un arsenal juridic adecvat şi suficient, pentru a asigura respectarea obligaţiilor pozitive ce îi revin în virtutea Convenţiei, pe terenul art. 1 al Primului Protocol adiţional la Convenţie.
Curtea Europeană a statuat, în cauza Păduraru, că vânzarea de către stat a apartamentelor imobilului în litigiu, înainte ca o instanţă sau o autoritate administrativă să fi hotărât asupra cererii de restituire, introdusă de reclamant în temeiul unei legi speciale ce viza repararea prejudiciilor suferite de foştii proprietari în timpul regimului comunist, nu pare deloc să fi fost justificată în circumstanţele speţei (par. 105).
Curtea a statuat, de asemenea, în cauza Porteanu contra României, ca vânzarea de către stat unor terţi de bună-credinţă a bunului altuia, chiar dacă este anterioară confirmării definitive în instanţă a dreptului de proprietate al reclamantului, combinată cu lipsa totală a oricărei despăgubiri, reprezintă o privare de proprietate contrară art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie (par. 32; în acelaşi sens, cauza Străin şi alţii contra României, par. 39 si 59). In această cauză, Curtea a constatat că Legea nr. 112/1995, invocată de către stat, nu permitea acestuia să vândă chiriaşilor un bun naţionalizat în mod abuziv, de vreme ce legea în cauză reglementa doar vânzarea bunurilor legal intrate în patrimoniul statului (Străin, par. 47).
În speţă, Curtea Europeană nu a identificat niciun motiv pentru a se îndepărta de la jurisprudenţa menţionată, situaţia de fapt fiind aproape aceeaşi. Similar Cauzei Brumărescu, în prezenta cauză, terţii au devenit proprietari asupra unei părţi din imobil, înainte ca dreptul de proprietate al reclamantei asupra bunului imobil să fie confirmat, în mod definitiv, cu efect retroactiv. Asemenea situaţiei din cauza Străin, reclamantei i-a fost recunoscută calitatea de proprietar legitim, instanţele judecătoreşti, având în vedere naţionalizarea abuzivă, stabilind că titlul său de proprietate este de necontestat (par. 33).
Curtea a observat că vânzarea unei părţi din imobilul reclamantei, în baza Legii nr. 112/1995, care nu permitea decât înstrăinarea unor bunuri dobândite în mod legal, împiedică reclamanta să se bucure de dreptul său de proprietate, fără ca reclamantei sa-i fie acordată vreo despăgubire pentru această privare (par. 34).
Procedând la analiza particulară a circumstanţelor cauzei deduse judecăţii, se poate retine că actele de vânzare - cumpărare din 30 septembrie 1996, din 20 noiembrie 1996 și din 30 septembrie 1996 au fost încheiate după înregistrarea cererii reclamanţilor de restituire în natură a imobilelor în litigiu, la data de 4 iulie 1996.
În acelaşi sens, la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, exista, pe rolul instanţelor, o acţiune în revendicare, formulată de foştii proprietari, la data de 25 iulie 1996, în contradictoriu cu statul, prin care se solicita si a se constata că imobilul nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995, pentru că a fost preluat de stat fără titlu valabil, bunul fiind, deci, litigios, iar autorităţile administrative având obligaţia de a se abţine de la încheierea actelor translative de proprietate până la momentul stabilirii situaţiei juridice a imobilului.
Prin sentinţa civilă nr. 4439 din 18 aprilie 1997, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, rămasă irevocabilă, s-a admis acţiunea în revendicare formulată de reclamanţi împotriva Consiliului Local al Municipiului Bucureşti, această instituţie fiind obligată să restituie reclamanţilor, în natură, imobilul în litigiu, constatându-se inaplicabilitatea Decretului nr. 92/1952, care constituia titlul de preluare al acestui imobil de către stat.
Ca un argument suplimentar, în examinarea atitudinii organelor administrative, se poate retine că, la data de 23 octombrie 1996 (cel puţin unul dintre contracte fiind finalizat după această dată), Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 din cadrul Primăriei Municipiului Bucureşti a decis că imobilele pentru care a fost depusă o cerere de restituire nu vor fi vândute decât după clarificarea situaţiei lor juridice, adică după verificarea valabilităţii titlului statului (a se vedea în acest sens, și paragraful 102 din cauza Păduraru contra României).
În acest context probatoriu, se constată că, în cauză, cumpărătorii nu mai pot invoca buna-credinţă, ca o cauză de salvgardare a actelor juridice lovite de nulitatea absolută.
Prezumţia simplă născută din faptul notoriu nedeterminat al contestării în general, de către foştii proprietari, a modului abuziv în care au fost preluate imobilele, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, coroborată cu faptul că bunul era litigios, si acest fapt ar fi fost facil de aflat, fac dovada îndoielii, a cărei reprezentare trebuiau să o aibă cumpărătorii, la momentul încheierii contractelor de vânzare - cumpărare, cu privire la valabilitatea titlului statului asupra imobilului, adică asupra însăşi aparenţei dreptului.
În ipoteza vânzării bunului altuia, când ambele părţi sunt de rea-credinţă, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, aşa cum statuează expres prevederile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Cauza de nulitate absolută, ce dublează nulitatea absolută, pentru încălcarea prevederilor imperative ale art. 1 din Legea nr. 112/1995, este cauza ilicită, în temeiul art. 968 C. civ., ambele părţi angajându-se într-o operaţiune speculativă, cât timp aveau cunoştinţă ori puteau să aibă cunoştinţă de contestarea valabilităţii preluării.
Recurenţii - cumpărători au contractat, astfel, pe riscul lor, cu privire la un imobil, a cărui preluare de către stat era discutabilă, sub aspectul valabilităţii, ignorând prevederile art. 1 din Legea nr. 112/1995, ce permiteau vânzarea către chiriaşi doar a locuinţelor preluate cu titlu. Prin urmare, scopul mediat urmărit de către cumpărători la încheierea contractului a fost acela de a specula, în favoarea lor, regimul juridic incert al locuinţelor, pentru a se prevala de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Fiind de rea-credinţă, dobânditorii nu pot invoca, în favoarea lor, excepţia validităţii aparenţei în drept, pentru a păstra locuinţele ce au făcut obiectul contractelor de vânzare - cumpărare, nule absolut pentru încălcarea prevederilor art. 1 din Legea nr. 112/1995, peste care se suprapune cauza ilicită a obligaţiei acestora.
Nefiind îndeplinită prima dintre cele două condiţii obligatorii (buna-credinţă a cumpărătorilor imobilului şi eroarea comună şi invincibilă în care aceştia trebuiau să se afle asupra situaţiei juridice reale a imobilului), respectiv condiţia cumpărătorului de bună-credinţă, starea de fapt nu poate prevala asupra dreptului, principiul error communis facit jus nefiind aplicabil, cumpărătorii neputând păstra imobilul.
Din perspectivă convenţională, judecătorul opiniei separate consideră, în dezacord cu considerentele opiniei majoritare, că, în cauză, nu sunt aplicabile, ca precedente, hotărârile Curţii Europene, pronunţate în cauza Pincova şi Pinc contra Republicii Cehe si cauza Raicu contra României, prin care s-a reţinut faptul că, deşi obiectivul general al legilor de restituire este unul legitim, este necesar a se asigura că atenuarea vechilor încălcări ale dreptului de proprietate cauzate de regimul comunist, nu creează noi neajunsuri disproporţionate. În acest scop, legislaţia trebuie să facă posibilă luarea în considerare a circumstanţelor particulare ale fiecărei cauze, astfel încât persoanele care au dobândit bunuri cu bună-credinţă să nu fie puse în situaţia de a suporta greutatea responsabilităţii statului care, cândva, a confiscat aceste bunuri (par. 58, citat şi în cauza Raicu contra României), întrucât, în cauză, cumpărătorii pârâţi D.M.M., M.P.M.S., D.I., D.N., D.C.G. nu au fost de bună-credinţă la încheierea actelor translative de proprietate, atacate cu acţiune în nulitate, iar principiul stabilităţii raporturilor juridice nu se poate întemeia pe precaritate.
În acelaşi sens, se poate constata că, spre deosebire de situaţia de fapt reţinută în cauza Sporrong şi Lonnroth contra Austriei, citată, de asemenea, în considerentele opiniei majoritare, proprietarii deposedaţi abuziv, în speţă intimaţii reclamanţi, nu au contestat titlul statului după o perioadă mai lungă de timp de la încheierea contractului de vânzare cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, ci au depus, în procedură administrativă, o cerere de restituire în natură a imobilelor în litigiu, la data de 4 iulie 1996, și o acţiune în revendicare, prin care contestau titlul statului, la data de 25 iulie 1996, ambele cereri anterioare încheierii contractelor de vânzare - cumpărare, atacate cu acţiune în nulitate.
Astfel, se poate concluziona că, în speţă, vânzarea bunului altuia de către stat, care nu era verus dominus, către terţii de rea-credinţă reprezintă o ingerinţă în dreptul de proprietate al reclamanţilor - intimaţi si o nerespectare a obligaţiilor pozitive ale statului, care trebuia să se abţină să vândă până ce situaţia juridică a imobilului era stabilită irevocabil, fie în procedură administrativă, fie în cea judiciară, si care, deşi debitor al obligaţiei de restituire în natură, a realizat vânzarea bunului, cu nesocotirea dispoziţiilor legale.
În acelaşi sens, ingerinţa produsă de stat nu are bază legală, câtă vreme Legea nr. 112/1995, în temeiul căreia s-au încheiat contractele de vânzare - cumpărare din 30 septembrie 1996, din 20 noiembrie 1996 și din 30 septembrie 1996, reglementa numai vânzarea bunurilor preluate cu titlu de către stat, ipoteză care nu se regăseşte în cauză.
În acest context, pentru a se asigura respectarea dreptului de proprietate al reclamanţilor, recunoscut cu efect retroactiv si nerevocabil, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, ce se bucură de o prezumţie de validitate, drept garantat de articolul 1 al Primului Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, era necesară, în circumstanţele particulare ale cauzei, menţinerea soluţiei instanţei de apel de constatare a nulităţii contractelor de vânzare - cumpărare.
Pentru considerentele expuse, consider că, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., se impunea respingerea, ca nefondate, a recursurilor formulate de recurenţii – intimaţi împotriva deciziei civile nr. 91/ A din 8 februarie 2010, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secția a IV-a civilă.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1046/2011. Civil. Anulare act. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 614/2011. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
