ICCJ. Decizia nr. 1298/2012. Civil
| Comentarii |
|
Prin Sentința civilă nr. 1236 din 28 aprilie 2009, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții Ș.F.D., G.T. și G.I., în contradictoriu cu pârâtul A.Ș.
în consecință, s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X/2007 și a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. Y/2007, ultimul modificat prin antecontractul autentificat sub nr. Z/2008, încheiate între părțile litigante, cu cheltuieli de judecată.
Totodată, s-a dispus obligarea pârâtului la restituirea către reclamanți a sumei totale de 196.000 euro, compusă din:
- suma de 15.000 euro, din care 7.500 euro se va achita reclamantului Ș.F.D., iar suma de 7.500 euro reclamanților G.T. și G.I., reprezentând avans de preț achitat conform antecontractului autentificat sub nr. X/2007;
- suma de 156.000 euro, din care 78.000 euro se va achita reclamantului Ș.F.D., iar suma de 78.000 euro reclamanților G.T. și G.I., reprezentând avans de preț achitat conform antecontractului autentificat sub nr. Y/2007;
- suma de 25.000 euro ce va fi achitată reclamantului Ș.F.D., reprezentând preț parțial achitat conform actului adițional autentificat sub nr. Z/2008.
în motivarea sentinței, s-a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X/2007, pârâtul s-a obligat să vândă reclamanților, în cote egale de câte 6 fiecare, imobilul înscris în CF nr. X Timișoara, cu număr cadastral X, constând în arabil în intravilan extins în suprafață de 938 mp, număr cadastral Y, constând în arabil în intravilan extins în suprafață de 1.025 mp și număr cadastral Z, constând în arabil intravilan extins în suprafață de 1.025 mp, pentru prețul total de 335.000 euro, sumă din care, la data încheierii antecontractului, reclamanții au achitat pârâtului suma de 15.000 euro cu titlu de avans de preț, restul de preț urmând să fie achitat până la 15 iunie 2008, dar nu mai târziu de 30 iunie 2008, perioadă pentru care se vor percepe penalități de 0,01% euro pe zi de întârziere.
La alin. (2) din antecontract, părțile au stipulat că în cazul în care nu se obține ridicarea interdicției de construire temporară existentă în prezent până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, promitentul vânzător se obligă să restituie promitenților cumpărători suma achitată cu titlu de avans. în acest sens, promitentul vânzător s-a obligat, astfel cum se consemnează în alin. (3), ca până la data de 15 iunie 2008, să se prezinte personal sau prin mandatar în fața notarului public pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. Y/2007, pârâtul s-a obligat să vândă reclamanților în cote egale de câte 6 fiecare, imobilul înscris în CF nr. Y Timișoara, număr. cadastral A în suprafață de 939 mp, constând în arabil în intravilan extins și imobilul înscris în CF nr. Z Timișoara, număr cadastral B, constând în arabil în intravilan extins în suprafață de 932 mp, pentru prețul total de 226.000 euro, preț din care, la data semnării antecontractului, reclamanții au achitat pârâtului suma de 156.000 euro cu titlu de avans de preț, restul prețului în cuantum de 70.000 euro urmând să fie achitat până la 01 februarie 2008, dar nu mai târziu de 16 februarie 2008, perioadă pentru care se vor percepe penalități de 0,01% euro pe zi de întârziere.
La alin. (2) din antecontract, părțile au stipulat că în cazul în care nu se obține ridicarea interdicției de construire temporară existentă în prezent până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, promitentul vânzător se obligă să restituie promitenților cumpărători suma achitată cu titlu de avans. în acest sens, promitentul vânzător s-a obligat, astfel cum se consemnează în alin. (3), ca până la data de 16 februarie 2008, să se prezinte personal sau prin mandatar în fața notarului public pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare.
Prin actul adițional la acest ultim antecontract autentificat sub nr. Z/2008, de comun acord părțile contractante au prorogat data încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru data de 15 septembrie 2008, ocazie cu care reclamanții au achitat pârâtului suma de 25.000 euro reprezentând plata parțială din prețul antecontractului 2, restul prevederilor acelui antecontract rămânând neschimbate.
întrucât pârâtul-promitent cumpărător nu și-a îndeplinit obligația asumată prin încheierea celor două antecontracte, aceea privind ridicarea interdicției de construire, prin notificările nr. X și Y, ambele din 30 septembrie 2008, reclamanții au solicitat pârâtului restituirea sumelor achitate cu titlu de avans de preț în temeiul celor două antecontracte.
La rândul său, pârâtul a notificat reclamanții prin notificările nr. Z și A, ambele din 03 octombrie 2008, părțile întâlnindu-se în final în fața executorului judecătoresc care, prin procesele-verbale de constatare din 31 octombrie 2008, a consemnat pozițiile părților exprimate cu acea ocazie, pârâtul obligându-se din nou la ridicarea interdicției în cazul în care aceasta există.
Prin întâmpinare, pârâtul a susținut că terenurile în litigiu nu au fost sub interdicția de construire nici înainte și nici după încheierea celor două antecontracte.
Susținerea pârâtului este contrazisă de actele instituțiilor de specialitate aflate la dosarul cauzei din care rezultă că, într-adevăr, terenurile în litigiu au fost și sunt în continuare afectate de interdicția de construire.
Astfel, prin adresa nr. 7482/16 octombrie 2008, Regia Autonomă Administrația Națională a îmbunătățirilor Funciare certifică faptul că pe amplasamentul parcelelor de teren C, Y, D, A, E, este pozată antena de irigații A7 care constituie mijloc fix și face parte din Amenajarea hidroameliorativă complexă Șag Topolovăț, motiv pentru care, conform legislației în vigoare, se interzic construcțiile de orice fel pe aliniamentul axului de irigații inclusiv zona de protecție care este de 2 m de o parte și de alta a antenei, zonă cu privire la care pârâtul afirmă prin întâmpinare că se poate construi.
Prin adresa nr. R92008-791/30 octombrie 2008, Primăria Timișoara, Direcția de Urbanism, Biroul Dezvoltare Urbană și Metropolitană comunică faptul că parcelele A, E, F, Y și D nu sunt reglementate din punct de vedere urbanistic prin documentația Plan Urbanistic Zonal Calea Buziașului aprobat prin H.C.L. nr. 327/2000, ci ele sunt reglementate și fac parte din documentația Plan Urbanistic de Detaliu "Locuințe Calea Buziașului - Urseni, top X, top Y, top Z Timișoara", aprobat prin H.C.L. nr. 537/2006.
înscrisurile respective, inclusiv planurile de situație aflate la dosarul cauzei, atestă fără putință de tăgadă că terenurile în litigiu sunt în continuare afectate de interdicția de construire.
Prin Decizia civilă nr. 462 din 25 noiembrie 2010, Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, a admis apelul declarat de pârâtul A.Ș., a schimbat în tot sentința atacată și, rejudecând, a respins acțiunea civilă introdusă de reclamanții Ș.F.D., G.T. și G.I. împotriva pârâtului A.Ș., cu cheltuieli de judecată.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a constatat că litigiul între părți a luat naștere, la momentul la care investiția imobiliară preconizată de către promitenții cumpărători a început să fie afectată de criza economică și atunci părțile, cu consultarea avocaților, au încercat să lipsească de efecte juridice antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate anterior.
în această ordine de idei, reclamanții au ajuns la concluzia că pârâtul are inserată o clauză în sensul în care acesta se va obliga să restituie promitenților cumpărători suma achitată cu titlu de avans, dacă până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, nu se obține ridicarea interdicției de construire temporară existentă, spun părțile în antecontract, la momentul încheierii actului, respectiv 14 decembrie 2007.
Conținutul antecontractelor de vânzare-cumpărare și al actului adițional la acestea atestă voința clară a părților de a încheia o tranzacție constând în vânzarea-cumpărarea unor suprafețe de teren arabil în intravilanul extins al Municipiului Timișoara, în limita suprafețelor descrise detaliat în antecontracte.
Sunt detaliate chestiunile privind situația juridică a parcelelor de teren și apoi sumele de bani ce urmează a fi achitate de către promitenții cumpărători.
Cu ocazia încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare și ulterior, părțile au trecut la executarea obligațiilor asumate, respectiv promitentul vânător la prezentarea terenurilor ce vor fi vândute, iar promitenții cumpărători la plata sumelor de bani cu titlu de avans preț.
Toate aceste elemente denotă voința contractuală fermă a părților de a realiza actul juridic la care s-au obligat prin cele două antecontracte de vânzare-cumpărare.
Folosind metoda de interpretare clasică a actului juridic civil, respectiv aceea a deslușirii voinței reala a părților din clauzele apreciate ca majore ale actului juridic civil, în scopul producerii de efecte juridice, instanța de apel a ajuns la concluzia că, clauzele esențiale ale celor două acte juridice, respectiv de a vinde și de a cumpăra, trebuie interpretate în sensul în care se poate realiza această convenție și nu în sensul de a o lipsi de efecte juridice.
Din această perspectivă, invocarea de către reclamanți a unei clauze secundare, inserată în cele două antecontracte, la momentul final a încheierii actului în formă autentică, în scopul lipsirii de efecte juridice a convenției, reprezintă o ficțiune juridică care este contrară principiului puterii obligatorii a drepturilor și obligațiilor asumate de părți, cu ocazia încheierii convenției, care nu este acceptată în literatura juridică de specialitate sau în jurisprudență.
Cu toate acestea, instanța de apel, pentru a lămuri cu adevărat situația faptică a obiectului convenției respectiv a terenurilor arabile situate în intravilanul extins al Municipiului Timișoara, a dispus efectuarea a două expertize tehnice în specialitatea construcții civile și topografie, pentru a stabili cu certitudine dacă la momentul încheierii convenției și în prezent există acele interdicții reale de construire, care ar face imposibilă realizarea actului juridic dintre părți, așa cum el este conturat de cele două antecontracte.
Atât expertiza tehnică topografică, ce a avut ca obiectiv identificarea exactă a parcelelor ce au făcut obiectul convenției, respectiv cele două antecontracte, cât și expertiza tehnică în construcții civile, care a avut ca obiectiv identificarea eventualelor construcții care ar constitui obiectul interdicției de construire, au concluzionat în mod categoric că, pe terenul ce urma să fie vândut reclamanților, nu există, în mod real, construcții sau amenajări care ar împiedica folosirea acelor terenuri în scopul pentru care ele au fost contractate, respectiv afacere de dezvoltare imobiliară.
Este adevărat că în a doua parte a anului 2008, odată cu primele semne ale crizei economice, proiectul de dezvoltare imobiliară inițiat de către reclamanți este posibil să nu mai fi avut susținerea financiară a băncilor comerciale, însă acest fapt nu reprezintă o clauză contractuală negociată la încheierea celor două antecontracte și nu poate constitui o clauză de rezoluțiune pură și simplă.
Pornind de la această realitate, reclamanții au încercat să dea o importanță fundamentală clauzei secundare inserate în cele două antecontracte, în sensul că aceste convenții nu își mai pot produce efectele juridice deoarece promitentul vânzător nu a obținut ridicarea interdicției de construire temporară.
în primul rând, această clauză nu își poate produce efectele total distructive ale convenției, pentru că ea nu este o clauză principală a convenției și pentru că, în realitate, nu există pe acele terenuri, în mod obiectiv, construcții care să determine o asemenea interdicție.
Acea mențiune a derivat dintr-un plan urbanistic deja reactualizat și se referă la existența unor conducte de alimentare cu apă, abandonate, instalate înainte de anul 1989, când terenul respectiv avea probabil destinație agricolă.
Despre această realitate promitenții cumpărători au știut de la momentul încheierii celor două antecontracte și, fiind vorba de o interdicție temporară, ea nu își mai găsește niciun fel de aplicabilitate, în prezent, după cum rezultă din concluziile celor două lucrări de expertiză.
Această interdicție temporară de construire nu a reprezentat și nu reprezintă un obstacol în calea dezvoltării unei asemenea activități pe terenurile respective, obstacolul fiind, în realitate, cel de natură financiară dar acesta presupune o eventuală renegociere a clauzelor contractuale însă, în niciun caz, lipsirea de efecte juridice a celor două antecontracte ce fac obiectul litigiului.
în consecință, în mod greșit tribunalul a dat eficiență unei clauze secundare și a lipsit de efecte juridice antecontractele de vânzare-cumpărare, când, în realitate, viața juridică a acestor antecontracte trebuie să se deruleze potrivit voinței părților de la momentul încheierii lor.
împotriva acestei decizii, au declarat recurs reclamanții Ș.F.D., G.T. și G.I., criticând-o pentru motive de nelegalitate, după cum urmează:
1. Hotărârea este dată cu nerespectarea puterii judecătorești (art. 304 pct. 4 C. proc. civ.).
în dezvoltarea acestui motiv de recurs, recurenții au susținut că instanța nu a acordat Planului Urbanistic de Detaliu "Locuințe Calea Buziașului - Urseni" puterea conferită de Legea nr. 350/2001, respectiv putere normativă, refuzând, astfel, a recunoaște valoarea juridică a unor dispoziții în vigoare cu valoare normativă și încălcând prevederile art. 49 alin. (1) din Legea nr. 215/2001.
Potrivit art. 49 alin. (3) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, "După aprobare, Planul urbanistic general, Planul urbanistic zonal și Planul urbanistic de detaliu, împreună cu regulamentele locale de urbanism aferente, sunt opozabile injustiție".
De asemenea, în conformitate cu dispozițiile art. 49 alin. (1) din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, "hotărârile cu caracter normativ adoptate de consiliile locale, devin obligatorii și produc efecte de la data aducerii lor la cunoștință publică, iar cele individuale, de la data comunicării".
Dacă s-ar fi respectat aceste prevederi legale, ar fi trebuit să se dea eficiență pct. 3.2 alin. (3) din Planul Urbanistic de Detaliu - Proiectul nr. 362/2005, întocmit de SC P.S.G.G. SRL, care face parte integrantă din H.C.L. nr. 537/2006 -, din care rezultă că amplasamentul parcelelor G și H este afectat de traseul antenei de irigații, soluția de urbanism propunând devierea acestei instalații pe limita vestică a proprietății și, chiar culoarul de protecție: 2.0 m ax urma să afecteze parcela I, din care provin imobilele - obiect al antecontractelor: J, E, C, Y, D, astfel cum s-a constatat prin expertiza topografică administrată în cauză.
De asemenea, la punctul 4 din Proiectul Planului Urbanistic de Detaliu, se stipulează că terenul lotizat prin acest studiu, având categoria de folosință agricolă, în intravilanul extins, este supus interdicției temporare de construire, ridicarea interdicției făcându-se numai cu respectarea Legii fondului funciar nr. 18/991, cu plata taxei legale de scoatere din circuitul agricol.
Conform H.C.L. Timișoara nr. 537/2006 privind aprobarea Planului Urbanistic de Detaliu "Locuințe Calea Buziașului - Urseni, nr. top X; Y; Z Timișoara", la art. 5 se stipulează că, întrucât pe amplasament se găsesc antene de irigații, conducte majore de gaz, "se instituie interdicție temporară de construire, până la devierea acestora, conform planșei 03 de reglementări".
Din planșa 03 - Reglementări, Propuneri de Urbanism, anexă la H.C.L. nr. 537/2006, în vigoare, se constată că antena de irigații există, traversează imobilele în litigiu, iar până la devierea antenei de irigații, aceste imobile sunt afectate de interdicție temporară de construire.
în loc să se dea eficiență acestor documente cu valoare normativă, întreaga motivare a deciziei de apel se bazează pe aprecieri privind incidența crizei economice asupra validității antecontractelor, în contextul căreia, fără vreo dovadă în acest sens, instanța conchide că "părțile, cu consultarea avocaților, au încercat sa lipsească de efecte juridice antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate anterior".
2. Hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină, cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii (art. 304 pct. 9 și 7 C. proc. civ.).
Instanța a nesocotit obligația legală de a proceda la motivarea hotărârii, întrucât decizia nu se referă la materialul probator: Planul Urbanistic de Detaliu aprobat prin H.C.L. nr. 537/2006; adresa nr. 82/16 octombrie 2008 emisă de proprietarul antenei de irigații; procesul-verbal încheiat în data de 31 octombrie 2008 la sediul Biroului Executorului Judecătoresc A.M.; adresa nr. 2598/20 aprilie 2010 emisă de Administrația Națională a îmbunătățirilor Funciare RA, astfel că motivarea lipsește cu desăvârșire.
Curtea de Apel nu a dat eficiență documentelor probante existente la dosar, pe care Tribunalul Timiș s-a pronunțat în cunoștință de cauză.
3. Hotărârea este dată cu interpretarea greșită a actului dedus judecății, schimbarea valorii ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.).
Deși nu era necesară aplicarea regulilor de interpretare a antecontractelor, căci acestea nu conțin clauze confuze sau contradictorii, hotărârea se bazează exclusiv pe o regulă de interpretare a cauzelor contractuale, care este cel puțin străină de natura pricinii, în fapt ea fiind izolată în întreaga literatură juridică în materie civilă.
Antecontractele nu cuprind și nici nu ar putea prevedea "clauze majore/esențiale" și "minore/neesențiale", Curtea de Apel a transformat regula de stabilire a voinței reale a părților contractante într-o manieră care îi profită numai creditorului obligației (promitentului vânzător), deși ar trebui să fie exact invers.
Curtea de Apel a omis că decelarea voinței reale a părților este posibilă numai prin interpretarea clauzelor contractuale în mod coordonat, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din întregul act.
Or, intimatul-pârât s-a obligat expres prin antecontracte să ridice interdicția de construire existentă pe imobile, cât și prin procesul-verbal încheiat de părți în data de 31 octombrie 2008, la sediul Biroului Executorului judecătoresc A.M.
De asemenea, prima instanță a concluzionat că toate înscrisurile anexate la dosarul cauzei, precum și planurile de situație atestă fără putință de tăgadă că terenurile în litigiu sunt în continuare afectate de interdicție de construire.
Totodată, după aducerea la cunoștința expertului în construcții, desemnat în cauză, despre efectuarea unor constatări faptice cu privire la antenele de irigații, acesta, după vizualizarea antenelor de irigații, a revenit la aprecieri de ordin real, în sensul că a atestat că "existența antenei de irigații nu se pune la îndoială".
Curtea de Apel nu a mai luat în seamă aprecierile experților, menționând într-o singura frază că pe terenul ce urma să fie vândut reclamanților, nu există, în mod real, construcții sau amenajări care ar împiedica folosirea acelor terenuri. Or, este inadmisibil ca instanța să releve numai un singur aspect din expertiză, asupra căruia ambii experți au revenit prin răspunsul la obiecțiuni.
Prin pronunțarea deciziei recurate, a fost denaturat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al antecontractelor, trecându-se peste voința clar exprimată a părților prin inserarea unicei condiții suspensive (singura clauză evidențiată îngroșat cu "bold" ca formă din antecontracte, deși apreciată de instanța de apel ca fiind o "clauză secundară").
Astfel, s-a ajuns la schimbarea naturii antecontractelor, de așa manieră încât este alterată în mod substanțial natura actelor juridice, în loc de antecontracte sub condiție suspensivă, le-a calificat drept antecontracte neafectate de vreo modalitate a actului juridic, înlăturând condiția suspensivă prevăzută expres, prin ticluirea ei ca fiind "clauză secundară".
4. Hotărârea este lipsită de temei legal și dată cu încălcarea, aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).
Astfel cum a concluzionat, în mod legal, prima instanță, toate înscrisurile aflate la dosarul cauzei, emanând de la toate autoritățile relevante, de specialitate în domeniu, atestă existența antenei de irigații/hidranți și în prezent, precum și a interdicției temporare de construire. Cât timp există antena de irigații, care traversează imobilele, se menține și interdicția temporară de construire, nefăcându-se dovada că aceasta a fost ridicată.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și a actelor dosarului, înalta Curte constată că recursul este fondat.
Cu toate că recurenții au indicat drept temei juridic al criticilor formulate și dispozițiile art. 304 pct. 4 C. proc. civ., se constată că susținerile astfel încadrate de către reclamanți vizează modul de aplicare a legii de către instanța de apel, în condițiile în care se pretinde ignorarea unor dispoziții legale ce reglementează forța juridică a hotărârilor adoptate de Consiliul Local al Municipiului Timișoara și a planurilor urbanistice.
Ca atare, susținerile din motivarea căii extraordinare de atac urmează a fi analizate din perspectiva cazurilor de modificare prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.
în acest context, se constată că sunt fondate criticile referitoare la greșita interpretare a actului juridic dedus judecății, constatându-se, totodată, că situația de fapt presupusă de analiza corespunzătoare a acestuia nu a fost cu certitudine și pe deplin stabilită, fiind incidente prevederile art. 314 C. proc. civ., sens în care nu va fi necesară evaluarea motivelor descrise de art. 304 pct. 7 și 9.
Este de precizat, de asemenea, că motivele de recurs nu vor fi evaluate în succesiunea stabilită de către recurenți, astfel cum a fost înfățișată anterior, ci în ordinea logică a analizei de legalitate a deciziei, presupuse în sarcina acestei instanțe de control judiciar.
Instanța de judecată a fost învestită în cauză cu soluționarea unei cereri în rezoluțiunea a două antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate în formă autentică la data de 14 decembrie 2007, între pârât, în calitate de promitent-vânzător și reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători, pentru cinci parcele din fostul nr. topo J, situate în Municipiul Timișoara, având destinația arabil-intravilan extins.
Reclamanții pretind neîndeplinirea de către pârât, până la data convenită, a obligației asumate prin convențiile menționate, în sensul ridicării interdicției temporare de înstrăinare existente, astfel cum se menționează în antecontracte.
Nu s-a contestat că scadența a fost prevăzută pentru data de 15 iunie 2008, în ceea ce privește parcelele C, Y și D, obiect al antecontractului autentificat sub nr. X/ 2007, respectiv pentru data de 15 septembrie 2008, în ceea ce privește parcelele A și E, obiect al antecontractului autentificat sub nr. Y/2007; acest din urmă act juridic a fost modificat, sub aspectul scadenței, prin actul adițional încheiat de părți la data de 2 septembrie 2008.
Este de observat că reclamanții au calificat clauza relativă la ridicarea interdicției până la data convenită drept o condiție suspensivă, iar prima instanță din cauză a reținut aceeași calificare juridică, constatând, în același timp, că terenurile în litigiu sunt afectate în continuare de interdicția de construire.
Prin motivele de apel, pârâtul a contestat că în antecontracte s-ar fi inserat o condiție, ca modalitate a actului juridic civil, însă a susținut că aceasta, oricum, nu are obiect, deoarece nici la data încheierii antecontractelor, nici în prezent, nu a existat și nu există o interdicție de construire.
Prin decizia recurată, instanța de apel a considerat că, într-o convenție de vânzare-cumpărare, o clauză precum cea în discuție reprezintă o clauză secundară sau neesențială față de cele esențiale sau majore, cum sunt cele de a vinde și de a cumpăra.
S-a apreciat că, întrucât voința reală a părților contractante rezultă din clauzele majore ale antecontractelor, nu se poate recunoaște forță juridică unei clauze secundare, în scopul lipsirii convențiilor de efecte juridice, deoarece ar fi contrar principiului puterii obligatorii a drepturilor și obligațiilor asumate de părți.
în contextul motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., înalta Curte constată că nu este legală înlăturarea de către instanța de apel a clauzei din cele două antecontracte, ca fiind contrară voinței reale a părților contractante.
Operațiunea de interpretare a unui act juridic presupune cercetarea manifestării de voință a părților, pornindu-se de la premisa că aceasta este reflectată în conținutul actului, al cărui înțeles exact trebuie determinat.
Rezultatul acestei operațiuni nu poate fi acela al ignorării uneia dintre clauze, întrucât s-ar contrazice însăși finalitatea interpretării, nesocotindu-se voința părților contractante, care au înțeles să dea forță juridică unei dispoziții, prin inserarea sa în conținutul convenției.
în măsura în care se consideră, prin interpretare, că una dintre clauze este îndoielnică, pot fi aplicate regulile speciale de interpretare prevăzute de art. 978 - 983 C. civ., însă pentru a se determina sensul cert și neechivoc al acestei clauze, și nu pentru a nu-i recunoaște efectele pe care părțile le-au conturat prin manifestarea lor de voință transpusă în conținutul actului juridic.
Astfel, nu se poate pur și simplu ignora că părțile din cauză au intenționat să dea efecte juridice următoarei clauze, înscrise în ambele antecontracte de vânzare-cumpărare: "în cazul în care nu se obține ridicarea interdicției de construire temporare existente în prezent până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, promitentul vânzător se obligă să restituie promitenților cumpărători suma achitată cu titlu de avans."
Aplicând regulile speciale de interpretare reglementate de art. 978 și 979 C. civ., pentru ca respectiva clauză să producă efecte, în sensul care reiese din natura necontestată a convențiilor, aceea de antecontracte de vânzare-cumpărare, rezultă că dispoziția contractuală conține o cauză de încetare a efectelor actului juridic, care nu contravine finalității unui antecontract de vânzare-cumpărare, dimpotrivă, este perfect compatibilă cu acesta, consacrând voința părților referitoare la o anumită împrejurare care generează încetarea actului.
Astfel, se constată că acea clauză materializează un pact comisoriu expres, prin care părțile au stipulat că, dacă obligația nu este îndeplinită până la data convenită, antecontractul este desființat, cu restituirea avansului.
Clauza respectivă nu conține o condiție suspensivă, ca modalitate a actului juridic, astfel cum, în mod corect, a susținut intimatul-pârât și contrar susținerilor reclamanților.
Ar putea fi vorba, eventual, despre o condiție rezolutorie, și nu suspensivă, deoarece împrejurarea în discuție nu era menită să împiedice însăși nașterea efectelor antecontractelor. în baza promisiunilor de vânzare-cumpărare, s-au născut drepturile și obligațiile specifice, precum și cea anume prevăzută de părți, legată de ridicarea interdicției de construire, iar neexecutarea obligației atrăgea încetarea efectelor celor două antecontracte.
Pe de altă parte, clauza nici nu transpune o condiție, ca eveniment viitor și incert ca realizare, ci obligația promitentului-vânzător la o anumită acțiune, sub sancțiunea desființării retroactive a actului, ceea ce echivalează cu inserarea unui pact comisoriu expres, distinct de pactul comisoriu subînțeles în orice act juridic, dedus din dispozițiile art. 1020 - 1021 C. civ., din moment ce a fost prevăzut în legătură cu o faptă concretă, în sarcina promitentului-vânzător.
Precizarea distincției dintre condiție și un pact comisoriu expres este relevantă în cauză, date fiind mecanismele juridice diferite ale acestora.
Astfel, condiția, fie suspensivă, fie rezolutorie, constituie un element obiectiv, de natură a produce, prin el însuși, efectele juridice preconizate, independent de culpa vreuneia dintre părți și care poate fi invocat de către oricare dintre acestea, în timp ce pactul comisoriu expres poate conduce la rezoluțiune doar dacă sunt îndeplinite condițiile generale pentru aplicarea acestei sancțiuni, putând fi invocată numai de către creditorul obligației neexecutate.
Or, promitenții-cumpărători au solicitat ca instanța să dispună rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare, în contextul neîndeplinirii culpabile, de către promitentul-cumpărător, a obligației relative la interdicția de construire, ceea ce echivalează cu intenția valorificării pactului comisoriu, fără ca pârâtul să conteste această calificare juridică ori asumarea unei obligații prin cele două antecontracte (cu precizările ce vor fi făcute ulterior).
în aceste condiții, se constată că instanța de apel a ignorat clauza conținând pactul comisoriu și efectele acestuia, interpretând greșit actul juridic dedus judecății în cauză, astfel încât este întrunită premisa de aplicare a cazului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
Cu toate acestea, înalta Curte nu va proceda la modificarea deciziei recurate, reținând că instanța de apel și-a propus cercetarea situației de fapt din perspectiva existenței unei interdicții de construire. Urmează a se evalua legalitatea unei asemenea analize în cadrul procesual determinat prin cererea de chemare în judecată, în funcție și de apărările pârâților, în sensul relevanței și a efectelor acestei împrejurări în contextul solicitării privind rezoluțiunea antecontractelor.
în raport de obiectul cererii de chemare în judecată, ar fi trebuit să se verifice dacă reclamanții și-au îndeplinit propriile obligații născute din antecontracte ori se declară gata de a le îndeplini, precum și dacă sunt întrunite în persoana pârâtului condițiile, respectiv neexecutarea culpabilă a obligației contractuale.
Este de precizat că, încă prin întâmpinarea formulată în faza judecății în primă instanță, pârâtul a susținut că interdicția temporară de construire nu a existat nici măcar la data încheierii antecontractelor, reiterând această susținere prin motivele de apel, sub forma lipsei de obiect a clauzei contractuale privind interdicția de construire, așadar, a pactului comisoriu expres.
Or, chiar în ipoteza inexistenței interdicției la momentul contractării, nu s-ar putea constata însăși inexistența vreunei prestații din partea promitentului-vânzător, câtă vreme ambele părți contractante au acceptat inserarea în actele juridice a clauzei referitoare la interdicție și nu se poate accepta, după cum s-a arătat, că respectiva clauză nu ar produce efecte juridice între părți.
Pe de o parte, se observă că interesul promitenților-cumpărători în încheierea contractelor de vânzare-cumpărare este legat de dobândirea dreptului de proprietate asupra unor terenuri construibile, neafectate de vreo interdicție de edificare.
Pe de altă parte, inserarea respectivei clauze în contract echivalează cu asumarea unei obligații de către promitentul-cumpărător, iar, în conformitate cu dispozițiile art. 970 C. civ., convențiile trebuie executate cu bună-credință, iar încheierea lor obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut, dar și la toate consecințele impuse de lege sau de echitate, astfel cum prevede alin. (2) al normei menționate.
Așadar, chiar dacă interdicția de construire nu ar fi existat la momentul încheierii antecontractelor, acceptarea inserării clauzei în discuție de către pârât echivalează cu confirmarea unei aparențe create de menționarea unei interdicții temporare de construire instituite prin Planul Urbanistic de Detaliu "Locuințe Calea Buziașului - Urseni" aprobat prin H.C.L. Timișoara nr. 537/2006.
Este de observat că, în legătură cu faptul existenței ori al inexistentei interdicției în decembrie 2007, s-a administrat în cauză un probatoriu complex, ceea ce denotă dificultatea unui răspuns tranșant la momentul încheierii antecontractelor și necesitatea unor demersuri suplimentare pentru clarificarea situației terenurilor.
Nici măcar promitentul-vânzător nu a avut reprezentarea clară a situației juridice a terenurilor la momentul contractării, dovadă inserarea clauzei în discuție.
în aceste condiții, îi revenea pârâtului, ca proprietar al terenurilor, obligația lămuririi situației de fapt până la datele convenite, față de importanța acordată acestui aspect prin convențiile încheiate.
Astfel, situația de fapt din cauză ar fi trebuit cercetată de către instanța de apel prin prisma cel puțin a obligației pârâtului de clarificare a existenței unei interdicții de înstrăinare, până la scadență, context în care existența interdicției are relevanță pentru determinarea eficacității pactului comisoriu expres, inclusiv pentru modul de îndeplinire a obligațiilor asumate în cauză.
Preocupându-se de stabilirea situației de fapt, instanța de apel ar fi trebuit să facă o delimitare clară între situația de la momentul încheierii antecontractelor, cea de la data scadenței convenite pentru îndeplinirea obligației și cea ulterioară, pentru determinarea împrejurării dacă, în contextul apărărilor pârâtului, interdicția de construire exista la data contractării.
în caz afirmativ, urma a se verifica dacă pârâtul și-a îndeplinit obligația de ridicare a interdicției până la data convenită de părți ori dacă o asemenea executare a intervenit după scadență, iar în caz negativ, dacă pârâtul și-a îndeplinit obligația de clarificare a situației interdicției și la ce moment, evaluându-se în context demersurile a căror dovadă se regăsește în dosar.
Este de precizat că împrejurarea dacă executarea uneia sau a alteia dintre obligații a intervenit după scadență are relevanță pentru determinarea condițiilor rezoluțiunii, în raport de forța pactului comisoriu expres. Astfel, ar fi trebuit să se determine gradul pactului comisoriu, cu consecința stabilirii limitelor intervenției instanței sub aspectul aplicării sancțiunii rezoluțiunii, putând a se ajunge la respingerea cererii de chemare în judecată, chiar dacă obligația a fost executată după scadență, dar înainte de declarația de rezoluțiune.
Or, considerentele deciziei recurate nu reflectă starea de fapt pe niciun aspect dintre cele menționate și nicio analiză a probatoriului complex administrat atât de către reclamanți, cât și de către pârât, conținând doar referiri, și acelea trunchiate, la cele două rapoarte de expertiză tehnică întocmite în faza apelului, topografică și construcții.
Astfel, menționând că redă din concluziile experților, instanța de apel a reținut că, pe terenul ce urma a fi vândut reclamanților, nu există, în mod real, construcții sau amenajări care ar împiedica folosirea acelor terenuri în scopul pentru care ele au fost contractate, respectiv afaceri de dezvoltare imobiliară. Nu rezultă, însă, din considerente, dacă această concluzie este formulată cu referire la data încheierii antecontractelor sau la data efectuării expertizelor, așadar, după scadență.
Situația de fapt impune clarificări relative, în primul rând, la existența interdicției temporare de construire instituite prin Planul Urbanistic de Detaliu "Locuințe Calea Buziașului - Urseni" aprobat prin H.C.L. Timișoara nr. 537/2006.
în acest sens, trebuie stabilit dacă loturile menționate în Planul Urbanistic de Detaliu (ce conține o propunere de lotizare) corespund celor din antecontracte, astfel cum au fost înscrise în cartea funciară.
Această chestiune este esențială, întrucât interdicția temporară de construire a fost instituită prin Planul Urbanistic de Detaliu, în considerarea traseelor antenei de irigații și a trei conducte magistrale de gaz, până la devierea acestora, doar pentru anumite loturi.
Sunt de observat, în acest sens, contradicțiile dintre concluziile expertului specialitatea topografie, Z.C., desemnat în faza apelului și alte probe administrate la solicitarea reclamanților și chiar ambiguitățile din conținutul raportului de expertiză tehnică menționat.
Astfel, expertul a arătat că această corespondență există, dar nu a precizat dacă doar ca număr al lotului sau și ca dimensiuni, în condițiile în care există o diferență clară între suprafețele din Planul Urbanistic de Detaliu întocmit în anul 2005 și aprobat în anul 2006 și cele ale parcelelor din cartea funciară, astfel cum au fost conturate în urma dezmembrării survenite în anul 2007. De exemplu, lotul nr. 6 este menționat în Planul Urbanistic de Detaliu ca având 932,38 mp, în timp ce parcela Y are suprafața de 1.025 mp, lotul nr. 7 figurează în Planul Urbanistic de Detaliu cu suprafața de 932,50 mp, însă parcela D este înscrisă în cartea funciară cu suprafața de 1.025 mp etc.
Pe de altă parte, dacă, în virtutea corespondenței de loturi, s-ar reține că parcelele-obiect al antecontractelor nu au fost afectate de interdicția temporară de construire, se impune a fi clarificat motivul pentru care Administrația Națională a îmbunătățirilor Funciare RA a comunicat reclamanților, la data de 30 octombrie 2008 (deci, după împlinirea scadenței de executare a obligației contractuale), faptul că pe amplasamentul celor cinci parcele este pozată antena de irigații A7, iar conform legislației în vigoare, se interzic construcțiile de orice fel pe aliniamentul axului de irigații, inclusiv zona de protecție.
în al doilea rând, se reține că, la data încheierii antecontractelor, toate cele cinci parcele aveau destinația de teren arabil, iar în anul 2009, Organizația Utilizatorilor de Apă pentru Irigații Urseni, județul Timiș, și-a dat acordul pentru obținerea de către pârât a avizului Administrației Naționale a îmbunătățirilor Funciare RA pentru scoaterea din circuitul a suprafețelor respective. La solicitarea prezentei instanțe de recurs, Organizația Utilizatorilor de Apă pentru Irigații Urseni a comunicat faptul că cererea pârâtului cu acest obiect i-a fost adresată în cursul anului 2009.
începând cu anul 2009, terenurile au destinația de curți-construcții, respectiv teren pentru construcții, fiind evident că s-a procedat la scoaterea terenului din circuitul agricol.
în aceste condiții, se pune problema existenței, la data încheierii antecontractelor, chiar a unei interdicții legale de înstrăinare, prevăzute de Legea nr. 18/1991 în considerarea categoriei de teren, respectiv teren agricol, urmând a se lămuri și dacă în Planul Urbanistic de Detaliu este vorba despre aceeași interdicție legală de construire, din moment ce se face referire la Legea nr. 18/1991 sau despre o interdicție de construire distinctă, instituită pe cale administrativă.
Dacă se va constata că este una și aceeași interdicție, urmează a se determina în ce măsură are relevanță faptul că interdicția este menționată în Planul Urbanistic de Detaliu ca purtând doar asupra anumitor loturi, din moment ce, în considerarea categoriei de teren agricol, interdicția legală ar afecta toate terenurile cu această natură.
Este, de asemenea, necesar, a se valoriza împrejurarea că toate demersurile pârâtului, inclusiv obținerea scoaterii din circuitul agricol, sunt realizate după data scadenței, respectiv după data de 15 septembrie 2008, aspect ce interesează, în egală măsură, modul de îndeplinire a obligațiilor asumate și condițiile rezoluțiunii, în raport de aprecierea forței juridice a pactului comisoriu expres.
Singurul act anterior acestei date este certificatul de urbanism nr. X/2008 menționat în notificarea pe care pârâtul a transmis-o reclamanților la data de 3 octombrie 2008, prin Biroul Executorului Judecătoresc A.M., din conținutul căruia pârâtul pretinde că ar reieși absența interdicției de construire, terenurile cuprinse în Planul Urbanistic de Detaliu aprobat prin H.C.L. nr. 327/2000 fiind construibile.
Reclamanții au depus, la rândul lor, adresa nr. R92008 -791/30 octombrie 2008 emisă de Primăria Municipiului Timișoara, din care reiese că parcelele de teren în litigiu nu sunt reglementate din punct de vedere urbanistic prin documentația Planului Urbanistic de Detaliu "Calea Buziașului Timișoara" aprobat prin H.C.L. nr. 327/2000.
Față de considerentele expuse, s-a constatat că situația de fapt nu era pe deplin stabilită, motiv pentru care s-a impus casarea deciziei în temeiul art. 314 C. proc. civ., ce prevalează față de modificarea deciziei în temeiul art. 304 pct. 8 C. proc. civ., cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeași instanță.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1297/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1247/2012. Civil → |
|---|
