ICCJ. Decizia nr. 3492/2012. Civil
| Comentarii |
|
La data de 10 martie 2008, reclamanta SC T.I.P. SRL a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin Compania de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună modificarea și completarea hotărârilor de stabilire a despăgubirilor nr. 31 din 30 octombrie 2007 și 32 din 30 octombrie 2007, ambele emise de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Tunari Ilfov, în temeiul Legii nr. 198/2004 și a H.G. nr. 384/2006, precum și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
în motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că este proprietara terenurilor intravilane arabile situate în comuna Tunari, județul Ilfov, nr. cadastral în suprafață de 1.898 mp ?i în suprafață de 95 mp și că a deținut terenurile sus-menționate în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 27 august 2004 la B.N.P. Asociați "L. și C.", încheiat cu D.Ș., iar suprafețele ce urmează a fi expropriate fac parte din totalul de 18.358 mp și sunt înscrise în CF a localității Tunari, județul Ilfov.
A mai susținut că în temeiul art. 4 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, prin Hotărârea nr. 1124 din 18 septembrie 2007 a Guvernului României, publicată în M. Of. nr. 657 din 26 septembrie 2007, cu intrare în vigoare la 26 septembrie 2007, s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată, situat pe amplasamentul DN1 km 8+100 - km 17 + 100 și Centura rutieră în zona de nord a municipiului București și, totodată, s-a aprobat suma globală ca justă despăgubire a proprietarilor expropriați, iar în Anexa nr. 2 care cuprinde tabelul cu imobilele proprietate privată ce urmează a fi expropriate, este trecută la nr. 31 cu 1898 mp, respectiv la nr. 32 cu 95 mp.
Prin Hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. 31 și 32 din 30 octombrie 2007 Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local al comunei Tunari, județul Ilfov, comisie numită de expropriator și constituită în baza prevederilor Legii nr. 198/2004 și a H.G. nr. 941/2004, a dispus exproprierea și s-a aprobat prin consemnare despăgubirea aferentă terenurilor sus-menționate, aflate în proprietatea reclamantei, stabilindu-se următoarele despăgubiri: - 824.925,84 lei echivalentul a 246.740 euro pentru terenul în suprafață de 1.898 mp, respectiv 41.289,76 lei echivalentul a 12.350 euro pentru 95 mp, la determinarea cuantumului despăgubirilor avându-se în vedere suma de 130 euro/ mp.
în temeiul art. 9 din Legea nr. 198/2004, raportat și coroborat cu art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, cadru general în materie, reclamanta a solicitat reevaluarea cuantumului despăgubirilor stabilite de comisie, deoarece în acord cu voința legiuitorului, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului și altor persoane îndreptățite (art. 26 din Legea nr. 33/1994), iar exproprierea nu se poate realiza decât cu o dreaptă și prealabilă despăgubire, reprezentând o compensație pentru pierderea dreptului de proprietate asupra bunului supus exproprierii suferită de proprietar, iar această compensație trebuie să fie dreaptă, adică să acopere atât contravaloarea prețului real al imobilului, cât și toate pierderile suferite de proprietarul afectat de măsura exproprierii.
Pornind de la aceste reglementări, criterii și principii, reclamanta a solicitat să fie obligat pârâtul să o despăgubească cu o sumă care să cuprindă atât valoarea reală, constând în prețul de circulație actual al terenurilor în cauză, cât și contravaloarea daunelor ce vor fi cauzate în urma exproprierii. în ceea ce privește terenul în suprafață de 1898 mp, a arătat că în urma exproprierii va suferi și alte prejudicii, constând în necesitatea repoziționării împrejmuirilor Complexului Multifuncțional Terra, aflat în preajma terenurilor ce urmează a fi expropriate.
Pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA (C.N.A.D.N.R.) a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.
Instanța a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisuri și expertiză evaluatoare a proprietăți imobiliare.
Investit cu soluționarea cauzei, Tribunalul București, secția a II civilă, prin sentința civilă nr. 1324 din 19 noiembrie 2009, a admis acțiunea formulată reclamanta SC T.I.P. SRL, astfel cum a fost precizată, a dispus modificarea hotărârilor 31 din 30 octombrie 2007 și nr. 32 din 30 octombrie 2007 emise de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Tunari Ilfov, în sensul că despăgubirile cuvenite reclamantei sunt de: 461.000 euro (valoarea terenului expropriat cu nr. cadastral 1895/1/1 ) - (1.980.000 lei); 23.100 euro (valoarea terenului expropriat cu nr. cadastral 1895/2/1) - (99.100 lei); 27.100 euro - prejudiciu cauzat prin repoziționarea împrejmuirilor (117.000 lei); 260.450 euro - contravaloare lipsă folosință (teren cu nr. cadastral 1895/1/1) - (1.120.000 lei) și a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 25.000 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că reclamanta este proprietara terenurilor intravilane arabile situate în comuna Tunari, județul Ilfov, în suprafață de 1898 mp, respectiv 1895/2/1, în suprafață de 95 mp, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2674 / 27 august 2004 la BNP Asociați L. și C.", încheiat cu D.Ș.; că în temeiul art. 4 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, prin Hotărârea nr. 1124 din 18 septembrie 2007 a Guvernului României s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată, situat pe amplasamentul D.N.l. km 8 + 100 - km 17 + 100 și Centura rutieră în zona de nord a municipiului București și, totodată, s-a aprobat suma globală ca justă despăgubire a proprietarilor expropriați.
Prin Hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. 31 și 32 din 30 octombrie 2007, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local al comunei Tunari județul Ilfov a dispus exproprierea și s-a aprobat, prin consemnare, despăgubirea aferentă terenurilor anterior menționate, aflate în proprietatea reclamantei, stabilind următoarele despăgubiri: - 824.925,84 lei echivalentul a 246.740 euro pentru terenul în suprafață de 1.898 mp, respectiv 41.289,76 lei echivalentul a 12.350 euro pentru suprafața de 95 mp.
La determinarea cuantumului despăgubirilor s-a avut în vedere suma de 130 euro/ mp.
Având în vedere dispozițiilor art. 9 alin. (1)-(3) din Legea nr. 198/2004,art. 26 si art. 27 din Legea nr. 33/1994, raportul de expertiză efectuat în cauză, precum și răspunsului celor trei experți desemnați la obiecțiunile formulate de pârât, s-a constatat că despăgubirile cuvenite reclamantei sunt de 461.000 euro (valoarea terenului expropriat cu nr. cadastral 1895/1/1) - (1.980.000 lei); 23.100 euro (valoarea terenului expropriat cu nr. cadastral 1895/2/1) - (99.100 lei); 27.100 euro - prejudiciu cauzat prin repoziționarea împrejmuirilor (117.000 lei); 260.450 euro - contravaloarea lipsă folosință (nr. cadastral 1895/1/1) - (1.120.000 lei) și totodată, s-a reținut că experții nu au constatat vreun spor de valoare pentru terenul rămas neexpropriat.
Instanța a avut în vedere prima variantă a raportului de expertiză, raportat la prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, conform cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și instanța a ținut seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
în ceea ce privește critica pârâtului referitoare la modul de calcul al valorii de circulație pentru imobilele terenuri expertizate, în raport de înțelesul sintagmei "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" din același art. 26, s-a apreciat că aceasta se impune a fi interpretată ca referindu-se la ofertele imobiliare găsite de experți în publicațiile de specialitate, iar nu la prețurile concrete din contracte de vânzare cumpărare efectiv încheiate, fiind practic imposibil ca experții să ia cunoștință de astfel de valori din convențiile unor terțe persoane, o astfel de sarcină a probei fiind excesiv a fi impusă reclamantului.
De asemenea, s-a reținut că prejudiciul cauzat prin repoziționarea împrejmuirilor și contravaloarea lipsei de folosință solicitate de reclamantă și determinate prin raportul de expertiză se încadrează în cuprinsul noțiunii de daune aduse proprietarului, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia, reglementate tot de prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, în ceea ce privește repoziționarea împrejmuirilor, s-a constatat că valoarea prejudiciului a fost redusă de comisia de experți la 27.100 euro, de la valoarea de 40.451,44 euro, conform contractului de execuție încheiat de reclamantă, devizul fiind detaliat în anexa 6 a raportului de expertiză, iar raportat la contravaloarea lipsei de folosință, s-a constatat că reclamanta avea încheiat un contract de închiriere - fila 150 - anterior emiterii dispozițiilor contestate, din 7 decembrie 2006, pentru terenul expropriat, contract în baza căruia ar fi primit o chirie de 6 euro/mp/lună, până la data de 6 decembrie 2011 și care, în mod evident, nu mai poate fi executat ca urmare a exproprierii, determinând pierderea chiriei de către reclamantă.
S-a apreciat că înregistrarea contractului la organele fiscale nu a constituit o cerință de natură a afecta validitatea convenției de închiriere, care produce efecte depline, în temeiul principiului consensualismului și poate fi avută în vedere pentru determinarea prejudiciului produs reclamantei cu titlu de lipsă folosință prin efectul exproprierii.
Tribunalul a făcut aplicarea art. 274 C. proc. civ. cu privire la cheltuielile de judecată.
împotriva sentinței a declarat apel pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA (C.N.A.D.N.R.).
Reclamanta SC T.I.P. SRL a formulat întâmpinare, prin a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.
Curtea de Apel București, secția a IX civilă și pentru cauze privind proprietatea intelectuală, prin decizia nr. 300/ A din 28 decembrie 2010 a admis apelul formulat de pârât; a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că despăgubirile cuvenite reclamantei sunt de: 290.394 euro, valoarea pentru terenul cu nr. cadastral 1895/1/1, din care a fost deja consemnată pe numele reclamantei, suma de 824.995,84 lei; 14.535 euro, valoarea pentru terenul cu nr. cadastral 1895/2/1, din care a fost deja consemnată pe numele reclamantei suma de 41.289,76 lei; 260.450 euro, contravaloarea lipsei de folosință pentru terenul cadastral 1895/1/1 (1.120.000 lei) și s-au menținut restul dispozițiilor sentinței apelate.
Argumentele Curții au fost următoarele:
Reclamanta este proprietara terenurilor intravilane arabile expropriate ce fac obiectul litigiului de față.
Potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4) - (8) și ale art. 6 alin. (2), se poate adresa instanței competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor, sub sancțiunea decăderii, fără a se putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.
Art. 25, din acest din urmă act normativ, dispune că pentru stabilirea despăgubirilor, instanța va constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.
Așadar, din reglementarea menționată, se deduce că cei trei experți urmează a-și desfășura activitatea în cadrul comisiei, aceștia urmând a întocmi un co-raport, numai modul de constituire al comisiei fiind astfel stabilit, încât în aceasta să se afle specialiști desemnați de fiecare parte litigantă, precum și de instanță, fără însă ca cei desemnați de cei aflați în diferend să aibă calitatea de experți consilieri.
Curtea a încuviințat în apel, în temeiul art. 295 C. proc. civ., efectuarea unei noi lucrări de expertiză de către o comisie de experți constituită potrivit dispozițiilor legii speciale, aceștia întocmind o singură lucrare în cadrul căreia și-au exprimat punctele de vedere. De asemenea, a fost depus la dosar, co-raportul expertului agreat de partea expropriată, însoțit de obiecțiuni, la susținerea cărora s-a renunțat la termenul de judecată din 14 decembrie 2010, sub solicitarea de a fi omologat co-raportul expertului desemnat de expropriat.
Sub aspectul criticilor potrivit cu care sentința este nelegală și netemeinică, față de faptul că instanța de fond, prin omologarea raportului de expertiză a încălcat prevederile legale privitoare la modul de stabilire a sumelor solicitate de către reclamantă, Curtea a reținut că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, iar nu prețurile de ofertare, precum și de daunele aduse proprietarului la data întocmirii raportului de expertiză, luând în considerare și dovezile prezentate de acesta, în acest sens fiind și concluziile practicii judiciare.
Analizând concluziile expertizei efectuate în apel, coroborate cu celelalte înscrisuri depuse la dosar, respectiv cele care fac referire la contractele de vânzare cumpărare, Curtea a apreciat că prețurile de tranzacționare a terenurile de pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale au variat foarte mult, înregistrând un trend descendent, atât al valorii proprietăților, cât și al numărului de tranzacții înregistrate, de la momentul emiterii hotărârii contestate.
într-o atare situație și pentru stabilirea cu respectarea dispozițiilor legale privind calculul despăgubirilor, în mod corect expertiza din apel (filele 103-111) a procedat prin raportare la valorile tranzacționate asupra unor terenuri aflate raza aceleiași unități administrativ teritoriale într-un interval de timp apropiat, nu în funcție de ofertele de vânzare la care s-a raportat expertiza instanței fond. Astfel, a fost stabilită în apel o valoare de 153 euro/ mp de teren, față 243-246 euro/ mp cât a reținut instanța de fond, respectiv 130 euro/ mp cât s-a stabilit prin hotărârile Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Tunari Ilfov.
în lumina dispozițiilor art. 27 alim. (1) din Legea nr. 33/1994, Curtea a comparat rezultatul expertizei cu oferta și cu pretențiile formulate de părți. Astfel, suma calculată de expertiza în apel cu titlu de despăgubire, a fost mai mare decât cea oferită de expropriator:
- 290.394 euro, valoarea pentru terenul cu nr. cadastral X, din care a fost deja consemnată pe numele reclamantei, suma de 824.995,84 lei;
- 14.535 euro, valoarea pentru terenul cu nr. cadastral X, din care a fost deja consemnată pe numele reclamantei suma de 41.289,76 lei.
Cât privește sporul de valoare al terenului rămas neexpropriat, Curtea a reținut concluziile expertizei efectuate în apel, privind neînregistrarea actuală a unui spor valoric, care să afecteze valoarea despăgubirilor.
S-a considerat că în mod corect nu poate fi efectuată o evaluare ascendentă ori descendentă a valorii terenului rămas neexpropiat, chiar luând în considerare posibilitatea ca odată cu finalizarea lucrărilor de extindere a șoselei de centură, valorile proprietăților imobiliare să înregistreze o creștere, deoarece în prezent nu sunt date certe ca să surprindă în mod real o atare fluctuație valorică ascendentă.
Critica privind îmbogățirea fără justă cauză a reclamanților, pe seama Statului Român, nu a fost primită.
Curtea a apreciat, ca nefondate, și criticile potrivit cu care se impunea obligarea pârâtului doar la diferența dintre suma consemnată și valoarea despăgubirilor stabilite de instanță, deoarece din niciuna dispozițiile legale în materie nu rezultă că există în situația dată, o compensare a sumelor deja depuse cu cele datorate, desocotirea urmând a se face cu ocazia executării hotărârii judecătorești prin care s-a admis contestația reclamanților.
Curtea a apreciat că nu se impune o despăgubire distinctă pentru repoziționarea împrejmuirilor și a respins această critică.
Raportat la contravaloarea lipsei de folosință, Curtea a constatat că în mod corect judecătorul fondului a avut in vedere că reclamanta avea încheiat un contract de închiriere pentru terenul expropriat - din 07 decembrie 2006, între SC T.I.P. SRL și SC T.R.U.C. SRL, contract în baza căruia primea o chirie până la data de 6 decembrie 2011 și care nu mai poate fi executat urmare a intervenirii exproprierii, determinând neîncasarea chiriei de reclamantă.
Referitor la critica pârâtului sub aspectul unei insuficiente reduceri a onorariului de avocat, Curtea a apreciat că dispoz. art. 274 alin. (3) C. proc. civ., permite instanței să mărească sau să micșoreze onorariile avocaților de câte ori constată că sunt nepotrivit de mici sau de mari față de valoarea pricinii sau de munca îndeplinită, fiind menit să împiedice abuzul de drept, deturnarea onorariului de avocat de la finalitatea sa firească, aceea de a permite justițiabilului să beneficieze de o asistență judiciară calificată pe parcursul procesului.
împotriva deciziei mai sus menționată, au declarat recurs, în termen legal, reclamanta SC T.I.P. SRL și pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., criticând-o pentru motive de nelegalitate potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
în dezvoltarea motivelor de recurs formulate, reclamanta SC T.I.P. SRL a arătat următoarele:
1. în mod greșit instanța de apel a omologat raportul de expertiză tehnică de evaluare efectuat în faza de apel și a înlăturat fără temei concluziile raportului de expertiză efectuat în primă instanță, încălcând astfel dispozițiile art. 295 C. proc. civ.
Potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, acțiunea formulată în conformitate cu prevederile Legii nr. 198/2004 se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Astfel, la stabilirea despăgubirii ce se cuvine proprietarului expropriat trebuie avute în vedere toate dispozițiile legale cuprinse între art. 21 și 27 din Legea nr. 33/1994 și nu numai art. 26 alin. (2), mai precis trebuie avute în vedere dispoz. art. 25,art. 26 alin. (1) și art. 27.
Totodată, la stabilirea cuantumului despăgubirii nicio instanță națională nu trebuie să piardă din vedere dispozițiile Protocolului 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, jurisprudența CEDO și art. 44 alin. (3) din Constituția României.
Jurisprudența contenciosului european a statuat, în virtutea art. 1 din Protocolul nr. 1, că o măsură privativă de proprietate trebuie să păstreze un echilibru just între exigențele interesului general al comunității și imperativele apărării drepturilor fundamentale ale individului. Cu alte cuvinte, ea trebuie să fie, în același timp, convenabilă pentru realizarea țelului ei legitim și nedisproporționată față de acesta.
în condițiile în care, cu ocazia stabilirii valorii despăgubirilor cuvenite, o instanță aplică dispozițiile tuturor articolelor de la art. 21 la art. 27 din Legea nr. 33/1994, cuantumul despăgubirilor astfel stabilit corespunde principiilor europene și constituționale referitoare la dreapta despăgubire.
în speță, instanța de fond, omologând raportul de expertiză efectuat în cauză pentru stabilirea valorii reale a terenurilor expropriate, a acceptat varianta I, potrivit căreia Comisia de experți urma să stabilească "valoarea reală de circulație a imobilului în litigiu", potrivit obiectivelor încuviințate de instanță, în deplin acord cu ambele părți, deci și cu acordul C.N.A.D.R.
Mai mult, în speță s-a mai efectuat un raport de expertiză, cu o comisie de experți în care se regăsea doar expertul numit de instanță, ceilalți doi fiind înlocuiți cu ocazia efectuării celei de a doua expertize, întrucât instanța a dispus refacerea primului raport având în vedere anumite motive excepționale.
Deci, în cauză valoarea despăgubirilor a fost stabilită nu de 3, ci de 5 experți, fiindcă ambele comisii au ajuns, practic, la aceleași concluzii, cu mici diferen?e.
Stabilirea valorii terenurilor expropriate s-a realizat în conformitate cu practica înaltei Curți, pe lângă criteriile legale, Comisia de experți a utilizat și unul tehnic.
A invocat în acest sens, cu titlu de exemplu, deciziile nr. 3396 din 29 mai 2008, nr. 374 din 23 ianuarie 2008, nr. 660 din 05 februarie 2008 și nr. 6129 din 21 octombrie 2008, toate pronunțate de înalta Curte de Casa?ie ?i Justi?ie, secția civilă și de proprietate intelectuală, în materie de expropriere.
Astfel, în expertiza fondului ca să se stabilească prețul cu are se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în comuna Tunari, s-au folosit toate metodele practicate de experții evaluatori: cea a comparației prin bonitate și cea a comparației directe și s-a ținut cont de un număr de 21 de tranzacții (Anexa 4 la Raport). Din toate aceste criterii s-a ales, în mod corect, metoda comparației directe și s-a făcut o medie a tranzacțiilor prezentate.
Nu pot fi luate în seamă valorile informative comunicate de Camera Notarilor Publici, întrucât acestea sunt valori minime stabilite pentru uzul intern al tranzacțiilor notariale și nicidecum nu pot reflecta prețul real al imobilelor în cauză.
Totodată, contrar afirmațiilor pârâtei în cadrul motivelor de apel, la stabilirea valorii despăgubirilor cuvenite societății expropriate, experții au ținut seama de valoarea terenurilor în cauză de la data întocmirii expertizei, potrivit variantei I a raportului, variantă omologată de instanța de fond.
Având în vedere cele de mai sus, practica judecătorească pe care se sprijină hotărârea instanței de apel vizează soluții izolate, unde se scot din context anumite constatări ale Instanței Supreme în alte spețe, nicidecum identice cu prezenta speță.
în concluzie, în cauză, consideră reclamanta, în mod greșit a fost omologat raportul de expertiză efectuată în apel.
2. Reclamanta susține că instanța de apel a încălcat și prevederile, art. 295 alin. (2) C. proc. civ., în sensul că administrarea unei noi probe cu expertiză nu era necesară cauzei, Curtea pornind de la o premisă eronată, aceea că expertiza în primă instanță s-a efectuat cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994.
3. O ultimă critică vizează faptul că în mod greșit instanța de apel a înlăturat obligarea pârâtului la plata sumei de 27.100 euro, reprezentând contravaloarea prejudiciului cauzat pentru repoziționarea împrejmuirilor, având în vedere că determinarea cuantumului prejudiciului cauzat reclamantei prin repoziționarea împrejmuirilor s-a efectuat în speță avându-se în vedere probele prezentate, Contractul de execuție nr. 26/2008 și devizul de cheltuieli, plecând de la care Comisia de Experți a fondului a făcut o cuantificare riguroasă a daunelor, stabilind o sumă finală chiar mai redusă față de cuantumul prezentat ulterior.
în dezvoltarea motivelor de recurs formulate, pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. a arătat următoarele:
Decizia atacată cu recurs a fost pronunțată cu greșita aplicare a legii, întrucât prejudiciul invocat de reclamantă nu există.
Art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 stabilește că despăgubirea pentru expropriere să înglobeze și eventualul prejudiciu cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
Fără a contesta posibilitatea ca prejudiciul suferit prin expropriere sa fie superior valorii intrinseci a terenului afectat, pârâtul consideră că prejudiciul la care se referă legiuitorul in art. 26 alin. d) trebuie să îndeplinească condițiile generale de acordare a despăgubirilor, respectiv sa fie cert, in ce privește existența si posibilitatea de cuantificare, și să nu fi fost reparat la momentul introducerii acțiunii.
Pe aspectul prejudiciului pretins de reclamantă pentru lipsa de folosința datorată exproprierii, reclamanta nu a depus documente justificative pentru dovedirea acestuia. Astfel, s-a limitat la a înfățișa înscrisuri (contractul de închiriere din 07 decembrie 2006 încheiat intre SC T.I.P. SRL si SC T.R.U.C. SRL; procesul verbal de predare primire al imobilului din data de 07 decembrie 2006; doua ordine de plata ce atestă plata unor facturi către SC T.I.P. SRL), însă fără vreo mențiune referitoare la plata chiriei sau executarea unor alte obligații, amănunte extrem de importante, întrucât cele doua persoane juridice au acționat ca administrator comun. Instanța de apel a reținut greșit faptul că pârâtul ar fi negat valabilitatea contractul de închiriere menționat, contractul de închiriere fiind un contract consensual și valabil prin simpla manifestare de voință a părților.
Acest contract a fost încheiat prin înscris sub semnătură privată, iar dat fiind faptul ca manifestarea acordului de voința este un fapt material în ce privește aceasta categorie de înscrisuri, pârâtul a menționat că data încheierii este opozabilă numai părților contractante.
în conformitate cu prevederile art. 1182 C. civ., data înscrisurilor sub semnătura privată va avea putere probatorie în relație cu terții doar în cazul în care este înscris în evidențele unei autorități publice.
De asemenea, procesul verbal de predare - primire depus la dosar se circumscrie aceluiași regim juridic în ce privește valoarea sa probatorie, respectiv data încheierii va face dovada in raporturile cu terții doar in condițiile in care înscrisul va îndeplini una dintre condițiile prevăzute limitativ de art. 1182 C. civ.
Contractul de închiriere și procesul verbal depuse la dosar nu se înscriu in condițiile impuse de art. 1182 C. civ. prin urmare, sunt insuficiente pentru a demonstra faptul că executarea contractului s-a început înainte de expropriere, adică înaintea datei de 27 noiembrie 2007.
Totodată, reclamanta nu a făcut dovada veniturilor realizate din perceperea chiriei pentru imobilul închiriat și a înregistrării în contabilitate a plații chiriei; în detalierea tranzacțiilor consemnate in ordinele de plata din data de 16 octombrie 2008, respectiv data de 19 decembrie 2008, se indică doar numerele facturilor, din 30 iulie 2008, fără a se specifica activitatea facturabilă prestată; facturile au fost emise in anul 2008, deci după exproprierea imobilului, iar, în conformitate cu art. 155 alin. d) din C. fisc. factura trebuie emisă "cel târziu până în cea de-a 15-a zi a lunii următoare celei în care ia naștere faptul generator al taxei", prin urmare, facturile reprezintă contravaloarea prestării de servicii sau livrării de bunuri realizate după momentul exproprierii.
Pârâtul susține că nu rezultă din niciun înscris depus la dosar faptul ca exista suprapunere între terenul ce face obiectul contractului de închiriere din 07 decembrie 2006 și imobilul expropriat.
Din actele depuse la dosar, rezultă că întregul imobil supus exproprierii totalizează o suprafața de circa 18.000 mp, iar suprafața rămasă neexpropriată se întinde la circa 3.600 mp.
Contractul de închiriere pretins a fi pus în imposibilitate de executare din pricina exproprierii are ca obiect o suprafața închiriată de 2.400 mp, iar porțiunea dezmembrată are o suprafața de 1.898 mp.
Cum părțile contractante au omis să indice vreun criteriu de delimitare a suprafeței închiriate față de întregul imobil aflat in proprietatea reclamantei, suprapunerea celor două suprafețe este situată sub semnul întrebării iar acordarea de despăgubiri pentru lipsa de folosință este lipsită de fundament juridic.
Față de cele de mai sus, consideră ca instanța a făcut o aplicare injusta a art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 coroborat cu art. 998-999 C. civ. si a art. 1182 C. civ., stabilind despăgubiri pentru un prejudiciu neprobat si inexistent, dând astfel naștere unei îmbogățiri fără justa cauză pe seama Statului Român.
II. în subsidiar, solicită diminuarea despăgubirilor de la suma de 260.450 euro la suma de 180.868 euro, ce reprezintă despăgubiri pentru lipsa de folosință pentru perioada 27 noiembrie 2007 - 06 decembrie 2009, întrucât în cauză au fost încălcate dispozițiile art. 19 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996.
în conformitate cu prev. art. 19 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la momentul încheierii contractului in discuție, locațiunea pe o perioada mare de 3 ani se va înscrie in partea a IlI-a a Cărții funciare a imobilului expropriat.
Locațiunea care depășește trei ani este considerată a fi un act de dispoziție si supusă regulilor de publicitate imobiliară iar durata contractuală ce excede termenului de cinci ani nu poate fi opusă terților din motive de echitate și siguranță a circuitului civil.
în speță, consideră că durata contractuală pentru care SC T.I.P. SRL se poate prevala de lipsa de folosință se încadrează în termenul de trei ani de la încheierea contractului de închiriere, respectiv perioada 7 decembrie 2006 - 6 decembrie 2009.
Cum exproprierea a operat in virtutea art. 15 din Legea 198/2004 la data de 26 noiembrie 2007, prin transferul începând cu acea dată a dreptului de proprietate în domeniul public al Statului Roman, consideră că o despăgubire justă ar trebui să se limiteze la lipsa de folosință situată între data exproprierii și data maximă de valabilitate a contractului de închiriere - 6 decembrie 2009 (25 de luni).
Dat fiind faptul ca părțile nu au îndeplinit nici o condiție de publicitate a contractului, iar închirierea imobilului are o anumită aparență de act juridic pro causa, solicită reducerea valorii despăgubirilor până la echivalentul lipsei de folosință pentru cele 25 de luni (26 noiembrie 2007 - 06 decembrie 2009).
Analiza instanței de recurs.
Recursul formulat de reclamanta SC T.I.P. SRL este nefondat.
în speță, instanța a fost învestită cu o contestație împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirii nr. 31 din 30 octombrie 2007 și 32 din 30 octombrie 2007, ambele emise de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Tunari Ilfov, reclamanta solicitând reevaluarea cuantumului despăgubirilor stabilite de comisie.
Legea nr. 198/2004, în baza căreia s-a emis hotărârea contestată, prevede la art. 9 alin. (1) că "Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4)-(8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului."
Conform art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, "Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii."
Art. 25 din Legea nr. 33/1994 prevede că "pentru stabilirea despăgubirilor, instanța va constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii" iar art. 26 din aceeași lege prevede la alin. (1) că "despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite". Totodată la alin. (2) se prevede că "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia."
Rezultă că, pe calea contestației, expropriatul poate valorifica exclusiv motive ce țin de cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator.
Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituție, "nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire", iar potrivit art. 481 C. civ. "nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire."
Rezultă că exproprierea este un mod originar de dobândire a proprietății, care operează chiar împotriva voinței expropriatului, fiind justificată de o cauză de utilitate publică. Acest regim juridic al exproprierii explică reglementarea din art. 9 al Legii nr. 198/2004, privind posibilitatea expropriatului de a valorifica, pe calea contestației, numai nemulțumiri legate de cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator.
Analiza fondului contestației prevăzute de art. 9 din Legea nr. 198/2004 presupune, așadar, administrarea probei cu expertiză pentru determinarea cuantumului despăgubirii cuvenite expropriaților, prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994, sens în care, contrar susținerii reclamantei, instanța de apel a procedat în cauză având în vedere criteriile impuse de textul legal pentru aprecierea valorii datorate cu titlu de despăgubire.
Astfel, art. 26 alin. (2) din lege prevede că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Textul consacră metoda comparației directe, astfel că, pentru efectuarea expertizei în vederea verificării cuantumului despăgubirilor, este necesară punerea la dispoziția experților constituiți în comisia de expertiză conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, înscrisuri doveditoare ale unor tranzacții de vânzare cumpărare având ca obiect imobile de același fel din unitatea administrativ teritorială în care este situat terenul supus exproprierii, tranzacții încheiate (pe cât posibil) la momentul efectuării expertizei.
Așa cum instanța de apel a reținut, experții au procedat prin raportare la valorile tranzacționate asupra unor terenuri aflate pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale într-un interval de timp apropriat, având în vedere că prețurile de tranzacționare la terenurile de pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale au variat foarte mult fiind în scădere din punct de vedere valoric cât și al numărului de tranzacții înregistrate.
Raportul de expertiză efectuat în apel prin metoda comparației vânzărilor este considerată a fi mai apropriată de evoluția reală a valorii imobiliare, față de metoda comparației prin bonitate care se folosește cu prioritate atunci când nu sunt suficiente informații referitoare la tranzacții similare fiind o metodă statistică.
Raportul de expertiză efectuat în primă instanță a luat în calcul ofertele imobiliare postate pe site-urile agențiilor imobiliare iar sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" conținută de dispoz. art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare - cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.
Obiecțiunile la raportul de expertiză formulate de pârât în fața primei instanței și, apoi, cererea formulată de aceeași parte în fața instanței de apel, privind efectuarea unei noi expertize, vizau tocmai prețul de circulație al terenurilor, în sensul în care acesta este determinat de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Or, la întocmirea raportului de expertiză, din cuprinsul căruia, instanța de apel și-a însușit valoarea stabilită de experți s-a avut în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială și care este rezultatul acordului de voință între vânzător și cumpărător, exprimat prin contracte autentice de vânzare-cumpărare, și nu de diverse oferte de vânzare, publicate în rețeaua Internet, precum și criterii referitoare la amplasarea terenului, existența utilităților, caracteristicile tehnice ale terenului ș.a.
Prin urmare critica recurentei-reclamante pe acest aspect nu este fondată, în primă instanță lipsind verificările cu privire la existența sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel.
Astfel, în mod greșit prima instanță și-a însușit valoarea stabilită de experții M.B., P.E. și F.F. pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menționat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sentința apelată fiind pronunțată cu încălcarea textului de lege menționat.
Pe de altă parte, pentru aplicarea corectă a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, față de inevitabila negociere a prețului, știut fiind că, de regulă, prețul solicitat este mai mare decât cel tranzacționat.
Instanța de apel, interpretând si aplicând prevederile legale speciale, și în considerarea caracterului devolutiv al apelului, a apreciat că se impune refacerea expertizei evaluatorii administrate în fața primei instanțe și a dispus întocmirea unei noi lucrări de expertiză, de către o noua comisie de experți, constituită conform art. 25 din Legea nr. 33/1994.
Curtea de apel a omologat raportul de expertiză efectuat în data de 11 noiembrie 2010 de cei trei experți desemnați și care a ținut cont de tranzacții încheiate în data de 18 mai 2010 și 10 noiembrie 2009, fiind astfel respectate cerințele textului de lege.
De altfel, nimic nu opunea ca reclamanta însăși să producă în cauză dovezi în completare, să depună mai multe comparabile care să fie luate drept reper de către experți pentru aplicarea criteriului legal evocat. Chiar și în recurs, acesta se putea prevala de dispozițiile art. 305 C. proc. civ. și să depună cu titlu de înscrisuri noi alte asemenea contracte de vânzare - cumpărare.
în consecință, cât timp legiuitorul a reglementat criterii de evaluare a despăgubirilor ce pot fi acordate persoanelor expropriate, iar Curtea de Apel a aplicat și respectat aceste criterii în cauza dedusă judecății, stabilind o despăgubire proporțională, ca urmare a măsurii exproprierii suportată de recurenta-reclamantă, hotărârea astfel pronunțată satisface, în opinia instanței de recurs, exigențele art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului si ale legislației interne și nu poate reprezenta o încălcare a normelor naționale sau convenționale, așa cum a susținut recurenta prin motivele de recurs.
Nici ultima sa critică nu poate fi primită întrucât în stabilirea despăgubirilor ce se cuvin recurentei-reclamante expertiza efectuată în apel a avut în vedere și inconvenientele care rezultă din fragmentarea proprietății, astfel încât în mod just a reținut instanța de apel că nu se impune o despăgubire distinctă pentru repoziționarea împrejmuirilor.
Pentru aceste considerente, în aplicarea dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul reclamantei.
Recursul formulat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA (C.N.A.D.N.R.) este fondat în limitele și pentru următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor art. 15 din Legea nr. 198/2004 transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora, în condițiile prezentei legi.
Prin cele două recipise emise în data de 26 noiembrie 2007, aflate la filele 111, 112 dosar tribunal, Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA a consemnat la dispoziția reclamantei SC T.I.P. SA contravaloarea despăgubirilor datorate conform Legii nr. 194/2004 pentru suprafețele expropriate în cuantum de 824.925,84 RON, respectiv 41.289,76 RON.
Așa cum corect a reținut instanța de apel, data de 26 noiembrie 2007 este data la care a operat de drept transferul dreptului de proprietate a imobilului, din proprietate privată a reclamantei în cea publică a statului, fiind data consemnării plății despăgubirilor în condițiile legii.
Pe aspectul nelegalității deciziei atacate, i se impută instanței de apel faptul că a reținut eronat că reclamanta a fost împiedicată, prin expropriere, să execute contractul de închiriere, fiind astfel prejudiciată, critică fondată.
Actele depuse de reclamantă (contractul de închiriere din 07 decembrie 2006 încheiat intre SC T.I.P. SRL si S.C. T.R.U.C. SRL; procesul verbal de predare primire al imobilului din data de 07 decembrie 2006; cele două ordine de plata ce atestă plata unor facturi către SC T.I.P. SRL) nu probează, fără echivoc, prejudiciul reclamat de expropriată după data de 27 noiembrie 2007, când a operat transferul dreptului de proprietate.
Contractul de închiriere nr. 11 dintre SC T.I.P. SRL și SC T.R.U.C. SRL, încheiat la data de 7 decembrie 2006 (filele 150-154 dosar) conține la art. 5.1 clauza potrivit căreia chiria va fi plătibilă lunar, în avans însă nu mai târziu de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii de către Locatar a facturii emise în mod corespunzător în care sunt menționate toate plățile datorate.
Prin încheierea de ședință din data de 26 februarie 2009, tribunalul a reținut că reclamanta înțelege să depună dovezi (filele 215, 216) privind încasarea chiriei decurgând din contractul de închiriere, ce nu a fost înregistrat la administrația financiară.
Aceste înscrisuri, însă, reprezintă plăți efectuate pentru o factură emisă la data de 30 iulie 2008, dată ulterioară transferului dreptului de proprietate pentru imobilul expropriat, când reclamanta nu mai avea calitatea de proprietar al terenului, astfel încât, teoretic, nu mai putea încasa chirie pentru teren.
Prin urmare, măsura exproprierii imobilului în litigiu nu a împiedicat-o pe reclamantă să deruleze contractul de închiriere, astfel încât nu se poate concluziona că i-a fost cauzat un prejudiciu.
în lipsa altor dovezi, instanța de apel a reținut eronat că reclamanta a fost lipsită de folosul perceperii chiriei ulterior exproprierii imobilului, critica în acest sens fiind fondată.
Potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 despăgubirea pentru expropriere trebuie să înglobeze și eventualul prejudiciu cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
Or, în cauză, nu se poate reține un prejudiciu cauzat proprietarului terenului expropriat conform art. 26 alin. (1) din actul normativ anterior menționat, întrucât nu a fost dovedit, astfel încât este incident cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9, raportat la art. 312 alin. (3) C. proc. civ.
Celelalte critici formulate de pârât nu vor fi primite având în vedere considerentele anterior dezvoltate în analiza recursurilor, ce impun doar înlăturarea obligației pârâtului de a plăti contravaloarea lipsei de folosință a terenului în litigiu și menținerea celorlalte dispoziții ale deciziei atacate.
în consecință, înalta Curte a făcut aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1), (2) și (3) C. proc. civ. cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pe temeiul cărora a admis recursul pârâtului, a modificat în parte decizia recurată în sensul că a înlăturat obligația pârâtului de a plăti contravaloarea lipsei de folosință pentru terenul în litigiu, a menținut celelalte dispoziții ale deciziei recurate și a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3854/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 2733/2012. Civil → |
|---|
