ICCJ. Decizia nr. 3839/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 3839/2012
Dosar nr. 9254/3/2009
Şedinţa publică din 29 mai 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 1765 din 18 noiembrie 2010, Tribunalul Bucureşti a admis în parte acţiunea precizată a reclamanţilor C.I. şi C.S., în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, a obligat pârâtul la plata sumei de 2.183.865 RON, reprezentând contravaloarea construcţiei, a respins, ca neîntemeiată, cererea reprezentând contravaloarea terenului, a obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată.
Prin decizia civilă nr. 579 A din 31 mai 2011, Curtea de Apel Bucureşti, în majoritate, a respins, ca nefondat, apelul pârâtului, a admis apelul reclamanţilor, a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a obligat pârâtul la plata sumei de 539.847 RON, reprezentând valoarea terenului, păstrând celelalte dispoziţii ale sentinţei.
În fapt, s-a reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996, reclamanţii au cumpărat apartamentul situat în Bucureşti, pentru suma de 61.422.648 ROL, achitată în totalitate prin chitanţa din 24 decembrie 1996.
Prin sentinţa civila nr. 9014 din 23 septembrie 2005 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, irevocabilă prin decizia civila nr. 628 R din 26 octombrie 2006 a Curţii de Apel Bucureşti, reclamanţii au fost obligaţi să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul în litigiu foştilor proprietari.
În drept, au fost avute în vedere dispoziţiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.
S-a apreciat că situaţia reclamanţilor se încadrează în dispoziţiile legale sus-arătate, aceştia fiind cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, cu respectarea prescripţiilor acesteia, în condiţiile în care nu s-a dispus anularea contractului.
Raportul de expertiză efectuat în cauză a concluzionat în sensul că valoarea imobilului este de 637.872 euro, valoare ce include 511.444 euro, adică 2.183.865 RON, valoarea apartamentului, şi 126.428 euro, adică 539.847 lei (RON), valoarea cotei de 150,51 m.p., teren aferent apartamentului.
Ministerului Finanţelor Publice are calitate procesuală pasivă în cauză în raport de dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, întrucât, pentru identitate de raţiune, chiriaşii cumpărători care şi-au pierdut dreptul de proprietate în urma acţiunilor în revendicare sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului, la fel ca şi cei cărora li s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare.
În privinţa preţului stabilit prin expertiză, Curtea, în majoritate, a considerat că, în apel, nu se mai impune efectuarea unui nou raport de expertiză, întrucât la instanţa de fond, după depunerea raportului de expertiză, s-a acordat pârâtei posibilitatea să ia cunoştinţă de conţinutul expertizei şi un termen in acest sens la 10 martie 2010, dată la care s-au depus obiecţiuni. Expertul a răspuns obiecţiunilor, arătând că la evaluarea imobilului s-a ţinut cont de procentul de corecţie de 15%, privind vechimea de 95 de ani, şi de procentul de corecţie de 30%, privind tranzacţionarea apartamentului şi a terenului, având în vedere că apartamentele cu o suprafaţă mare se vând mai greu, ofertele de vânzare a unor astfel de apartamente indicând valori cuprinse între 500.000-595.000 euro.
După depunerea răspunsului la obiecţiuni, ambele părţi au formulat din nou obiecţiuni, care însă nu au mai fost susţinute, cauza rămânând astfel în pronunţare.
Susţinerile din cererea de apel, în sensul că, la stabilirea contravalorii imobilului, nu s-a luat în considerare diminuarea coeficientului de cerere-ofertă, nu sunt fondate, întrucât expertul a luat în considerare procentul de corecţie privind vechimea de 95 de ani, precum şi procentul de corecţie pentru tranzacţionarea apartamentului şi a terenului.
Curtea, în majoritate, a admis apelul reclamanţilor, întrucât instanţa de fond a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile legale, considerând că reclamanţii au doar un drept de folosinţă asupra terenului.
Din contractul de vânzare-cumpărare a rezultat că reclamanţii au dobândit în proprietate locuinţa, apartamentul, dar şi terenul aferent de 150,50 m.p., situat sub construcţie.
Împrejurarea că terenul în litigiu putea sau nu să fie înstrăinat în baza Legii nr. 112/1995 putea fi analizată numai într-o acţiune de constatare a nulităţii absolute parţiale a contractului formulată de către primărie.
S-a reţinut totodată că reclamanţii au achitat preţul atât pentru apartament, cât şi pentru teren la data încheierii contractului.
Împotriva deciziei instanţei de apel a formulat cerere de recurs la data de 25 august 2011, pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin care a criticat-o pentru nelegalitate, sub următoarele aspecte:
Pe temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., s-a susţinut că, în mod greşit, s-a reţinut calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice.
Potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita şi nici dăuna unui terţ. Ministerul Finanţelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului, este terţ faţă de acesta.
În conformitate cu dispoziţiile art. 1337, art. 1341 şi urm. C. civ., s-ar fi pus problema instituirii răspunderii pentru evicţiune a vânzătorului.
Aceste dispoziţii de drept comun nu pot fi înlăturate prin nicio dispoziţie specială contrară.
Dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, aşa cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, nu sunt de natură să confere calitate procesuală pasivă, Ministerului Finanţelor Publice, cât timp obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mai larg decât simpla restituire a preţului la valoarea de piaţă.
În ceea ce priveşte fondul cauzei, s-a susţinut că hotărârea instanţei de apel este vădit nelegală şi netemeinică.
Potrivit prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, cu modificările şi completările ulterioare, pentru a se acorda preţul de piaţă este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiţii: contractele să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, respectiv ca ele să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Prima condiţie nu este îndeplinită, întrucât contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996 a fost încheiat cu încălcarea flagrantă a legii, respectiv a dispoziţiilor art. 10 alin. (2) din Legea nr. 112/1995, în vigoare la data încheierii contractului - sunt, de asemenea, exceptate de la vânzare locuinţele care au avut destinaţia de case de oaspeţi, de protocol, cele declarate monumente istorice şi din patrimoniul naţional, precum şi cele folosite ca reşedinţe pentru foştii şi actualii demnitari”. Totodată, art. 11 din Legea nr. 112/1995, prevede că „actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor art. 9 alin. (6) şi ale art. 10 sunt lovite de nulitate absolută”.
Imobilul în litigiu este monument istoric, fiind nominalizat pe lista monumentelor istorice din Municipiul Bucureşti.
Deşi această apărare a fost invocată ca motiv de apel, instanţa a ignorat cu desăvârşire susţinerile, nepronunţându-se în niciun fel asupra lor, în condiţiile în care avea obligaţia de a analiza toate apărările părţilor şi de a le reţine, respectiv înlătura, motivat.
Nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiţie imperativă prevăzută de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, contractul să fi fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, nefacându-se dovada existenţei unei asemenea hotărâri.
S-au formulat şi critici referitoare la raportul de expertiză întocmit la instanţa de fond.
În mod nelegal, instanţa de apel a respins cererea de efectuare a unei noi expertize, în condiţiile în care, pe de o parte, avea posibilitatea legală de a solicita încuviinţarea acestei probe în apel, iar pe de altă parte, instanţa de fond şi-a însuşit concluziile raportului de expertiză, fără a ţine seama de obiecţiunile formulate.
Instanţa de apel trebuia să ţină cont de faptul că suma stabilită prin raportul de expertiză este exagerat de mare. Expertul, în cadrul evaluării construcţiei prin metoda comparaţiei directe nu a ţinut cont de blocajul actual al tranzacţiilor imobiliare, când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, numărul tranzacţiilor imobiliare fiind foarte mic.
În prezenta cauză operează îmbogăţirea fără justă cauză, fiind inadmisibil ca reclamanţii să încaseze în anul 2011 o diferenţă exorbitantă în plus faţă de valoarea achitată prin contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depăşeşte cu mult şi valoarea de circulaţie a imobilului pe piaţa imobiliară la ora actuală.
Este vădit nelegală hotărârea instanţei de apel în ceea ce priveşte obligarea Ministerului Finanţelor Publice la plata sumei de 539.847 RON, reprezentând valoarea terenului.
În mod eronat instanţa de apel a reţinut că din contractul de vânzare-cumpărare a rezultat că reclamanţii au dobândit în proprietate apartamentul şi terenul aferent în suprafaţă de 150,50 m.p. Prin acest contract nu s-a transmis reclamanţilor un drept de proprietate în ceea ce priveşte terenul în litigiu, ci numai un drept de folosinţă, fapt expres menţionat în contract.
Legea nr. 112/1995 nu permitea vânzarea către chiriaşi decât a locuinţelor, nu şi a terenurilor sau a cotelor din teren aferente acestor locuinţe.
Potrivit art. 9 din actul normativ menţionat anterior, chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate apretului.
Totodată, art. 33 din H.G. nr. 20/1996, în forma în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare prevedea că în situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului situat sub aceste construcţii, în condiţiile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991.
Potrivit art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, în forma în vigoare la data încheierii contractului, terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durată existenţei construcţiei în vederea construirii de locuinţe proprietate personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie.
Din coroborarea dispoziţiilor legale citate anterior rezultă că terenul nu a trecut în proprietatea reclamanţilor, ci a rămas în continuare în proprietatea statului, intimaţii-reclamanţii dobândind numai un drept de folosinţă pe durata existenţei construcţiei.
Reclamanţii nu şi-au valorificat posibilitatea recunoscută de art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, la care făcea expres trimitere art. 33 din H.G. nr. 20/1996, de a cere constituirea dreptului de proprietate asupra acestui teren, prin ordin al prefectului.
Un argument extrem de important în acest sens îl constituie şi faptul că, prin sentinţa civilă nr. 9014 din 23 septembrie 2005 a Judecătoriei Sector 1, intimaţii-reclamanţi au fost obligaţi să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie numai apartamentul în litigiu.
În ceea ce priveşte obligarea la plata cheltuielilor de judecată, s-a susţinut că pârâtul nu datorează cheltuieli de judecată, culpa procesuală aparţinând Primăriei Municipiului Bucureşti.
Recursul este întemeiat.
Nu poate fi primită critica întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., conform căreia Ministerul Finanţelor Publice nu ar avea calitate procesuală pasivă în cauză.
Instanţa anterioară a reţinut corect că acesta are calitate procesuală pasivă, răspunderea sa în cazul evicţiunii fiind prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, fiind o răspundere cu caracter derogatoriu de la dreptul comun.
Aceste prevederi speciale derogă de la dreptul comun în materie, conform principiului „specialia generalibus derogant” astfel încât, în cauză, nu-şi mai găsesc aplicarea prevederile C. civ. care reglementează obligaţia vânzătorului de garanţie contra evicţiunii - art. 1337, 1341-1345 C. civ.
Susţinerea apelantului-pârât, în sensul că obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mult mai larg, nu poate conduce la concluzia că prevederile speciale ale Legii nr. 10/2001 nu îşi găsesc aplicabilitatea în speţă, acestea fiind incidente strict în ipotezele prevăzute de lege şi anume cu privire la restituirea preţului actualizat, respectiv restituirea preţului de piaţă al imobilului, pentru care legea conferă legitimare procesuală pasivă Ministerului Finanţelor Publice.
Criticile ce vizează fondul cauzei nu pot fi cercetate, înainte de clarificarea deplină a situaţiei de fapt, după suplimentarea probatoriului, respectiv aprecierea acestuia în condiţii de strictă legalitate, instanţei de apel revenindu-i şi sarcina să identifice normelor legale de drept substanţial incidente.
Potrivit dispoziţiilor art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie hotărăşte asupra fondului pricinii în toate cazurile în care casează hotărârea atacată numai în scopul aplicării corecte a legii la împrejurări de fapt ce au fost deplin stabilite.
Constatarea faptelor, aşa cum rezultă ele din actele şi dovezile administrate de părţi, este atributul instanţelor fondului, iar hotărârea trebuie să fie motivată cu suficientă claritate cu privire la starea de fapt, prin trimitere la probele de la dosar, obligaţia judecătorilor de a-şi motiva hotărârile constituind una dintre garanţiile dreptului la un proces echitabil.
În cauza dedusă judecăţii, situaţia de fapt nu a fost stabilită cu claritate, instanţa de apel rezumându-se la o motivare formulată în termeni generali şi echivoci, mai ales în ceea ce priveşte situaţia juridică a terenului în litigiu.
Din lucrările dosarului a rezultat că prin contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996, reclamanţii au cumpărat apartamentul situat Bucureşti pentru suma de 61.422.648 ROL, achitată in totalitate prin chitanţa din 24 decembrie 1996.
Raportul de expertiză efectuat în cauză a concluzionat în sensul că valoarea imobilului este de 637.872 euro, valoare ce include 511.444 euro, adică 2.183.865 RON, valoarea apartamentului, şi 126.428 euro, adică 539.847 RON, valoarea cotei de 150,51 m.p., teren aferent apartamentului.
Este evidentă şi total nejustificată de către instanţă discrepanţa de valoare dintre preţul cu care s-a perfectat contractul în privinţa imobilului şi suma stabilită prin raportul de expertiză, în circumstanţele particulare ale cauzei pendinte.
Instanţa nu motivează cum a apreciat valoarea înscrisurilor administrate în cauză - în special, contractul de vânzare-cumpărare nr. 2601/23680 din 24 decembrie 1996 şi hotărârea judecătorească prin care reclamanţii au pierdut posesia imobilului - prin coroborare cu concluziile raportului de expertiză care au evidenţiat, pe de o parte, valori distincte în privinţa apartamentului, respectiv terenului, fără să analizeze situaţia particulară a terenului aferent, iar, pe de altă parte, au avut în vedere ofertele de vânzare-cumpărare a unor apartamente de acelaşi tip (valori considerabile, cuprinse între 500.000-595.000 euro) şi nu la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unităţile administrativ-teritoriale respective.
Într-adevăr, potrivit prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, cu modificările şi completările ulterioare, „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.”
Înainte de a analiza pe fond dacă sunt sau nu îndeplinite în mod cumulativ condiţiile prescrise de lege - contractele să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, respectiv ca ele să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile - instanţa fondului era obligată să identifice imobilul în litigiu, construcţie şi teren, cu toate caracteristicile şi detaliile acestora, să determine şi să definească noţiunea de teren aferent, respectiv să stabilească dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului în litigiu, conform standardelor internaţionale de evaluare, să răspundă motivat şi neechivoc tuturor criticilor de nelegalitate.
Împrejurarea că partea a avut posibilitatea să ia cunoştinţă de conţinutul expertizei şi să formuleze obiecţiuni, nu poate suplini obligaţia instanţei, prescrisă de art. 129 C. proc. civ., de aflare a adevărului in cauza şi de pronunţare a unei hotărâri temeinice şi legale, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, hotărâre care sa lămurească şi să dezlege toate chestiunile de fapt şi de drept relevante raportului juridic litigios.
Părţile angajate într-un proces civil trebuie să beneficieze de o judecată în sistemul dublului grad de jurisdicţie şi aceasta din perspectiva unui drept la judecată concret şi efectiv - examen atent al tuturor cererilor/apărărilor formulate în cauză, al argumentelor şi cererilor de probă, obligaţia de a motiva soluţiile pronunţate, indicarea cu suficientă claritate a temeiurilor de fapt şi de drept care au condus instanţa spre o anumită soluţie, etc.
Instanţa de apel va trebui să procedeze la delimitarea terenului aferent construcţiei înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, argumentat şi cu detalierea destinaţiei terenului, inclusiv prin analizarea menţiunilor stipulate în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de aceştia în baza Legii nr. 112/1995.
Aşa fiind, reţinând că împrejurările de fapt ale cauzei nu au fost pe deplin stabilite, în baza art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa hotărârea recurată şi va trimite cauza spre rejudecarea apelului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice împotriva deciziei nr. 579/A din 31 mai 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 mai 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3837/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 3841/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
