ICCJ. Decizia nr. 3938/2012. Civil. Rezoluţiune contract. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 3938/2012
Dosar nr. 2007/117/2009
Şedinţa publică din 31 mai 2012
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 25 martie 2009 pe rolul Tribunalului Cluj, reclamanţii T.N.D., T.D., S.M.C. şi S.A. au chemat în judecată pe pârâtul B.C. şi au solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună rezoluţiunea de plin drept a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare încheiată între părţi la data de 22 februarie 2008 pentru nerespectarea culpabilă a obligaţiilor asumate de pârât în temeiul pactului comisoriu de gradul IV convenit şi obligarea pârâtului la plata sumei de 81.000 euro, reprezentând triplu avansului plătit, cu cheltuieli de judecată.
Pârâtul B.C. a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamanţilor-pârâţi la plata diferenţei de preţ, în sumă de 108.000 euro, ce derivă din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată la data de 22 februarie 2008.
Prin sentinţa civilă nr. 1030/F din 25 noiembrie 2010, Tribunalul Cluj a respins ca neîntemeiate atât acţiunea principală, cât şi cererea reconvenţională şi a compensat cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, Tribunalul a reţinut următoarele:
Prin promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată la data de 22 februarie 2008 între reclamanţii T.N.D., T.D., S.M.C. şi S.A., în calitate de promitenţi cumpărători şi pârâtul B.C., în calitate de promitent vânzător şi titular al titlului de proprietate eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor, acesta din urmă s-a obligat să transfere dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 3.000 m.p. situat în extravilanul comunei J., jud. Cluj, în schimbul preţului de 135.000 euro.
Conform contractului, din preţul stabilit, promitenţii cumpărători au achitat cu titlu de avans, suma de 27.000 euro la data încheierii actului, diferenţa urmând a fi plătită, până la data de 01 iunie 2008, care va fi şi data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare, respectiv data la care pârâtul va avea extrase de carte funciară pentru terenul obiect al antecontractului.
La art. 6 din antecontract a fost inserată clauza conform căreia „Nerespectarea culpabilă a obligaţiilor asumate prin prezentul înscris duc la rezoluţiunea de plin drept a prezentului contract, fără punere în întârziere, fără intervenţia instanţei de judecată, fără somaţie, fără dreptul de a invoca beneficiul de discuţiune, promitenţii-vânzători urmând să restituie de trei ori avansul încasat, iar promitenţii-cumpărători vor pierde avansul”.
Părţile nu au perfectat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică în condiţiile în care, până la data de 01 iunie 2008, pârâtul nu a prezentat extras de carte funciară asupra terenului obiect al antecontractului şi reclamanţii nu au achitat diferenţa de preţ stabilită convenţional.
Potrivit susţinerilor pârâtului, confirmate de probele administrate în cauză, el nu a fost în măsură să îşi intabuleze dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, întrucât în titlul de proprietate iniţial eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor, s-au strecurat erori materiale care nu au putut fi înlăturate decât pe cale judiciară. în acest sens, pârâtul a promovat acţiunea înregistrată sub nr. 2242/235/2008 la Judecătoria Gherla, soluţionată prin sentinţa civilă nr. 2113 din 10 iulie 2008, rămasă definitivă la data de 18 august 2008.
Prin hotărârea menţionată s-a constatat că în titlul de proprietate s-au strecurat două erori materiale, una dintre ele vizând suprafaţa de 3.000 m.p., (obiect al antecontractului), care se află în realitate în tarlaua X şi nu în tarlaua Y, cum s-a menţionat în titlu. Drept urmare, a fost obligată pârâta Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Cluj să anuleze integral titlul de proprietate atacat şi să emită un nou titlu de proprietate, cu menţionarea corectă a numerelor de tarla şi parcelă.
Noul titlu de proprietate, din 03 decembrie 2008, a fost emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Cluj la data de 03 decembrie 2008.
Reclamanţii au avut cunoştinţă despre împrejurarea că terenul obiect al antecontractului nu a putut fi intabulat în cartea funciară întrucât titlul de proprietate emis în favoarea pârâtului a fost greşit, ajutându-l chiar pe pârât în demersul său judiciar legat de reglementarea acestei situaţii.
Din răspunsurile reclamanţilor la interogatoriu a rezultat faptul că, la începutul anului 2009, pârâtul le-a comunicat că terenul din titlul de proprietate a fost intabulat.
Cu toate că reclamaţii au afirmat că în iarna anului 2008 i-au propus pârâtului o renegociere a preţului, din probele administrate în cauză rezultă că discuţiile dintre părţi pe această temă au început doar în luna februarie 2009, neajungându-se însă la o soluţie comună. În esenţă, reclamanţii au pretins ca pârâtul să le transmită dreptul de proprietate asupra terenului în contul avansului achitat, respectiv 27.000 euro, iar pârâtul a solicitat achitarea diferenţei de preţ, acceptând un curs RON/euro de 3,6 RON/euro.
Reclamanţii nu au achitat diferenţa de preţ până la data stabilită în antecontract, respectiv 01 iunie 2008, nici nu au declarat că ar fi în măsură să efectueze această plată şi nu au notificat pârâtul în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Toate demersurile lor, începute în luna februarie 2009, au vizat obţinerea unei reduceri a preţului stabilit iniţial cu pârâtul B.C.
Analizând clauza invocată de reclamanţi ca temei al rezoluţiunii contractului, instanţa a reţinut că aceasta condiţionează rezoluţiunea de plin drept a contractului, fără punere în întârziere, fără somaţie şi fără intervenţia instanţei de judecată, de neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de către părţi. În consecinţă, chiar părţile au inserat această condiţie a existenţei unei neexecutări culpabile a obligaţiilor, situaţie în care nu se mai poate vorbi despre existenţa unui veritabil pact comisoriu de grad IV, impunându-se a se stabili, pe calea prezentului demers, în ce măsură conduita pârâtului a fost sau nu una culpabilă. Este o verificare pe care însăşi clauza de rezoluţiune inserată în convenţia intervenită între părţi o reclamă. Aşadar, revine instanţei de judecată să stabilească, raportat la împrejurările cauzei, dacă neexecutarea obligaţiei asumate de pârât îi este imputabilă acestuia.
Din această perspectivă, instanţa a constatat că motivul pentru care pârâtul nu şi-a intabulat în cartea funciară dreptul de proprietate asupra terenului obiect al antecontractului, nu îi este imputabil.
La momentul încheierii convenţiei, pârâtul era titularul dreptului de proprietate asupra terenului înscris în titlul de proprietate emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate privată asupra Terenurilor Cluj. Cu privire la erorile materiale strecurate în acest titlu a aflat, conform susţinerilor sale, neinfirmate de probatoriul administrat în cauză, doar ulterior datei de 22 februarie 2008, când a intenţionat să îşi intabuleze dreptul de proprietate în cartea funciară.
Astfel cum s-a dovedit, el a depus toate diligentele pentru remedierea situaţiei, aceasta presupunând inclusiv promovarea unei acţiuni în justiţie, finalizată în luna iulie 2008, prin sentinţa civilă nr. 2113 din 10 iulie 2008 a Judecătoriei Gherla, noul titlu de proprietate fiindu-i emis la data de 03 decembrie 2008. Este adevărat că toate aceste proceduri s-au prelungit pe durata a câteva luni, însă, a adus la cunoştinţa reclamanţilor problemele apărute şi a avut chiar sprijinul lor în demersurile sale.
Nu a putut fi reţinută culpa pârâtului în condiţiile în care, la data încheierii convenţiei era în posesia unui act autentic, în speţă titlul de proprietate, eliberat de autorităţile abilitate în domeniu, existând prezumţia că acest act reflectă realitatea.
Nu au putut fi primite nici susţinerile reclamanţilor referitoare la reaua-credinţă a pârâtului dedusă din asumarea clauzei inserate în contract, deoarece eroarea din titlul de proprietate aparţine în exclusivitate emitentei, Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate privată asupra Terenurilor Cluj şi nu s-a dovedit faptul că pârâtul ar fi cunoscut, anterior încheierii antecontractului, eroarea materială din titlul său.
În ce priveşte cererea reconvenţională, instanţa a reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părţi la data de 22 februarie 2008, a dat naştere în sarcina acestora obligaţiei de a încheia contractul asumat în formă autentică.
Fiind vorba despre un contract sinalagmatic, partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are posibilitatea alternativă de a alege, fie executarea silită a contractului, fie de a cere desfiinţarea convenţiei.
În speţă, pârâtul nu a solicitat rezoluţiunea contractului, însă nu a optat nici pentru executarea silită a acestuia, limitându-se la a solicita doar obligarea reclamanţilor la achitarea diferenţei de preţ. Aceasta în condiţiile în care obligaţiile asumate de părţi sunt reciproce şi interdependente, implicând simultaneitatea de executare a acestora. Or, nu pot fi obligaţi reclamanţii la plata diferenţei de preţ, fără ca pârâtul să execute simultan obligaţia ce-i incumbă conform contractului de semnare a actului autentic de vânzare-cumpărare, instanţa nefiind însă învestită cu o astfel de cerere.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel atât reclamanţii, cât şi pârâtul, iar prin decizia civilă nr. 255/A din 10 iunie 2011, Curtea de Apel Cluj a respins, ca nefondate, ambele apeluri.
Analizând apelul reclamanţilor, Curtea de apel a reţinut că prima instanţă a făcut o corectă apreciere a gradului de culpabilizare a părţilor contractante.
Motivele de apel invocate de către reclamanţi vizând culpa pârâtului, atitudinea lui de pasivitate pe o perioadă de 9 ani, care a avut ca urmare menţinerea în timp a erorii materiale din titlul de proprietate, tardivitatea demersului judiciar întreprins de către acesta, garanţiile oferite de către pârât vizând deplina valabilitate a titlului său de proprietate, nu sunt fondate.
Pârâtul nu avea de unde să ia la cunoştinţă despre existenţa unei erori materiale în cuprinsul titlului său de proprietate, decât la momentul la care intabularea acestui act nu a fost posibilă, tocmai din cauza acelei erori.
De îndată ce s-a confruntat cu imposibilitatea intabulării titlului, pârâtul a făcut demersurile necesare pentru remedierea erorii materiale, înşişi reclamanţii acordându-i sprijin.
Garanţiile privind deplina valabilitate a titlului de proprietate au vizat, aşa cum înşişi reclamanţii arată, faptul că toate actele juridice prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului au fost încheiate cu respectarea strictă a legilor în vigoare. Oferind o atare garanţie, pârâtul a avut reprezentarea corectitudinii titlului său din perspectiva respectării prevederilor legale cu ocazia reconstituirii dreptului său de proprietate.
O eventuală eroare materială strecurată în cuprinsul titlului de proprietate nu putea fi prevăzută, iar existenţa ei în niciun caz nu este imputabilă titularului dreptului conferit prin acel titlu, emitentul, respectiv Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Cluj, facându-se vinovată de existenţa acelei erori.
Nici măcar faptul că pârâtul nu a făcut demersuri pentru intabularea titlului de proprietate anterior asumării obligaţiei prin antecontractul de vânzare-cumpărare nu îi poate fi imputat acestuia.
Un proprietar îşi gestionează dreptul după cum consideră de cuviinţă. întrucât, în actuala reglementare a Legii nr. 7/1996, intabularea are doar efect de opozabilitate, beneficiarul unui titlu de proprietate poate aprecia că demersul de intabulare nu îi conferă garanţii sau avantaje suplimentare.
Chiar şi reclamanţii au avut o atare reprezentare, atâta timp cât au consimţit la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare doar în baza titlului de proprietate prezentat de către pârât.
Dacă reclamanţii manifestau maximă diligenţă aveau posibilitatea să amâne momentul încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare până la momentul la care pârâtul finaliza procedura de intabulare a titlului de proprietate în cartea funciară.
Reclamanţii au arătat că în condiţiile în care pârâtul nu şi-a îndeplinit până la data scadenţei obligaţia de a le pune la dispoziţie un act apt pentru perfectarea contractului, neîndeplinirea propriei lor obligaţii - aceea de achitare a diferenţei de preţ - nu le este imputabilă.
Este adevărat că în contractele sinalagmatice obligaţiile părţilor sunt reciproce şi interdependente. Astfel, în speţă, refuzul reclamanţilor de a achita diferenţa de preţ trebuie coroborată cu atitudinea pârâtului care, până la data scadenţei, nu a fost în măsură să îşi îndeplinească propria obligaţie - aceea de a perfecta contractul.
Însă, raportat la dispoziţiile art. 1020 C. civ., rezoluţiunea unui contract sinalagmatic poate fi solicitată numai de către partea care şi-a executat propriile obligaţii ce-i reveneau în temeiul contractului, condiţie care, în cazul reclamanţilor, nu este îndeplinită.
Motivul vizând scăderea preţului terenurilor între momentul la care erau scadente obligaţiile asumate prin antecontract şi momentul promovării prezentei acţiuni, nu constituie un argument pentru admiterea apelului şi a acţiunii.
Această fluctuaţie a preţurilor pe piaţa imobiliară constituie o circumstanţă ce ţine de acest interval de timp, neputând constitui în sine un motiv de soluţionare a unui litigiu într-un anume sens.
Faptul că reclamanţii invocă neîndeplinirea propriilor obligaţii prin raportare la împrejurarea că cealalată parte nu şi-a îndeplinit, la rândul său, obligaţiile asumate, nu este de natură să înlăture prevederile art. 1020 C. civ. care condiţionează promovarea cu success a unei acţiuni în rezoluţiune numai de către partea contractantă care şi-a îndeplinit obligaţiile.
În ceea ce priveşte apelul declarat de pârât, instanţa de apel a reţinut că, prin cererea reconvenţională, pârâtul a solicitat doar obligarea reclamanţilor la plata diferenţei de preţ.
În contractele sinalagmatice, executarea contractului presupune două prestaţii şi două beneficii interdependente.
În speţă, fiind vorba de un antecontract de vânzare-cumpărare, reclamanţii, promitenţi-cumpărători, sunt creditori ai dreptului de a-i pretinde pârâtului perfectarea contractului în formă autentică şi debitori ai obligaţiei de plată a preţului. Pârâtul, promitent-vânzător, este creditor al dreptului de a-şi încasa preţul vânzării integral şi debitor al obligaţiei de a perfecta contractul în formă autentică.
Solicitând doar obligarea reclamanţilor la plata difernţei de preţ, pârâtul nu a solicitat şi o executare silită a contractului, care presupune existenţa a două cereri: una de perfectare a contractului în forma autentică şi alta de obligare a reclamanţilor la plata diferenţei de preţ.
Absenţa uneia dintre solicitările esenţiale pentru executarea silită a convenţiei, face ca solicitării parţiale să nu i se poată da eficienţă, cele două aspecte arătate fiind interdependente şi condiţionându-se reciproc.
Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat şi motivat recurs reclamanţii T.N.D., T.D., S.M.C. şi S.A.
Prin motivele de recurs se formulează următoarele critici de nelegalitate, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.:
Instanţa de apel a omis faptul că în antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 22 februarie 2008 a fost stipulat un pact comisoriu de gradul IV. Într-adevăr, caracterul culpabil al nerespectării contractului poate fi constatat numai de către instanţa judecătorească, dar câtă vreme în cuprinsul convenţiei se precizează că pentru rezoluţiunea contractului nu este necesară intervenţia instanţei, rezultă că intenţia reală a părţilor a fost aceea de a stipula un pact comisoriu de gradul IV care, prin specificul lui, îşi produce efectele indiferent dacă nerespectarea obligaţiilor contractuale este culpabilă sau nu.
Un alt aspect de nelegalitate a deciziei recurate constă în omisiunea instanţei de apel de a analiza motivele invocate de reclamanţi privind culpa promitentului vânzător intimat în nerespectarea obligaţiei asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare de a pune la dispoziţia promitenţilor cumpărători toate documentele necesare pentru realizarea formalităţilor necesare intabulării titlului de proprietate până la data de 01 iunie 2008.
Instanţa a nesocotit reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor asumate de părţi în temeiul unei convenţii sinalagmatice, reţinând eronat că promitenţii-cumpărători se află în culpă pentru nerespectarea obligaţiilor asumate, în timp ce în sarcina pârâtului-reclamant nu se poate reţine nicio culpă cât priveşte neîndeplinirea obligaţiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
Astfel, titlul de proprietate a fost emis pe numele pârâtului în anul 1999, iar antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în anul 2008, deci după un interval de timp de 9 ani. Acest interval de timp a fost suficient de mare ca intimatul să poată verifica dacă între conţinutul lui şi realitate există o deplină concordanţă. Nici măcar după ce a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, promitentul vânzător nu a încercat să-şi intabuleze în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit prin respectivul titlu de proprietate, deşi era în deplină cunoştinţă de cauză că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare autentic putea avea loc numai cu condiţia ca terenul obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare să fie intabulat în cartea funciară pe numele promitentului vânzător.
Promitenţii cumpărători au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare urmărind ca finalitate realizarea unui proiect imobiliar pe terenul respectiv. Ca urmare a faptului că la scadenţa stabilită pentru perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentic s-a constatat imposibilitatea perfectării acelui contract, proiectului imobiliar nu a mai putut fi realizat.
Instanţa de apel a încălcat dreptul reclamanţilor la un proces echitabil consacrat prin art. 6 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului. Ei au fost declaraţi în culpă pentru imposibilitatea perfectării contractului de vânzare-cumpărare la scadenţa stabilită prin antecontract, deşi în realitate în sarcina lor nu se poate reţine nicio culpă. Pe de altă parte, pârâtul a fost considerat în afara oricărei culpe, deşi perfectarea contractului autentic nu a fost posibilă tocmai datorită faptului că el nu a putut prezenta înscrisurile necesare în acest scop a scadenţa stabilită.
Chiar dacă eroarea materială din cuprinsul titlului de proprietate a fost comisă de către Comisia Judeţeană care l-a eliberat, pasivitatea şi dezinteresul beneficiarului acestui titlu de a verifica exactitatea conţinutului lui, precum şi neintabularea timp de 9 ani în cartea funciară a dreptului său de proprietate dobândit prin acel titlu, sunt repere definitorii ale conduitei sale culpabile ce îmbracă forma neglijenţei.
În plus, reclamanţilor nu numai că nu le-a fost acordată suma de 81.000 euro ce reprezenta triplul avansului de preţ pe care promitentul vânzător s-a obligat să o plătească prin antecontractul de vânzare-cumpărare pentru cazul în care nu-şi va îndeplini obligaţiile asumate prin acel antecontract, dar nu le-a fost restituit nici măcar avansul de preţ de 27.000 euro pe care pârâtul l-a primit de la promitenţii cumpărători cu ocazia perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare.
Structurând motivele de recurs formulate, Înalta Curte constată că acestea vizează următoarele aspecte, în susţinerea cărora recurenţii formulează mai multe argumente: 1. greşita interpretare a naturii clauzei contractuale cuprinse în art. 6 din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată între părţi la data de 22 februarie 2008, în sensul că această clauză cuprinde un pact comisoriu de grad IV care exclude orice intervenţie a instanţei în analiza condiţiilor de rezoluţiune; 2. greşita reţinere a lipsei culpei pârâtului în neexecutarea obligaţiilor asumate şi, legat de aceasta, omisiunea instanţei de apel de a răspunde tuturor susţinerilor formulate în acest sens de reclamanţi prin motivele de apel şi 3. nerestituirea avansul de preţ de 27.000 euro pe care pârâtul l-a primit de la promitenţii-cumpărători cu ocazia perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare.
Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
1. Rezoluţiunea contractului este o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia.
Potrivit art. 1201 C. civ., rezoluţiunea nu operează de drept, partea îndreptăţită urmând să se adreseze instanţei judecătoreşti cu o acţiune în rezoluţiune. Legea recunoaşte instanţei dreptul de a verifica şi aprecia cauzele rezoluţiunii, putând chiar, după circumstanţe, să acorde părţii chemate în judecată un termen de graţie, aşa cum dispune art. 1201 C. civ.
Este adevărat că, pentru a diminua rolul instanţei judecătoreşti în pronunţarea rezoluţiunii contractelor, părţile pot să prevadă în contractul încheiat, pacte comisorii, adică clauze contractuale exprese privind rezoluţiunea contractului, derogatorii de la prevederile art. 1201 C. civ.
În cauză, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată de părţi la data de 22 februarie 2008, cuprinde, în art. 6, clauza conform căreia: „Nerespectarea culpabilă a obligaţiilor asumate prin prezentul înscris duc la rezoluţiunea de plin drept a prezentului contract, fără punere în întârziere, fără intervenţia instanţei de judecată, fără somaţie, fără dreptul de a invoca beneficiul de discuţiune, promitenţii-vânzători urmând să restituie de trei ori avansul încasat, iar promitenţii-cumpărători vor pierde avansul”.
Recurenţii susţin, în interpretarea naturii juridice a acestei clauze ca fiind un pact comisoriu de ultim grad, că instanţa de judecată nu era îndreptăţită să analizeze existenţa culpei pârâtului, ci urma să constate intervenită rezoluţiunea de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligaţiile asumate să fi fost aduse la îndeplinire.
Critica nu este fondată. Fără a nega natura de pact comisoriu expres a clauzei convenţionale menţionate, Înalta Curte constată că analiza pe care instanţa de apel a facut-o în privinţa atitudinii pretins culpabile a pârâtului nu atrage nelegalitatea deciziei şi admiterea recursului în temeiul art. 304 pct. 8 C. proc. civ.:
Reclamanţii au apelat la instanţa de judecată, învestind-o cu o cerere prin care i-au solicitat să dispună rezoluţiunea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare încheiată la data de 22 februarie 2008. Astfel sesizată, instanţa de judecată avea obligaţia de a face acele verificări pe care înseşi clauzele convenţionale de rezoluţiune le permit.
Or, clauza de rezoluţiune inserată în art. 6 din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată la data de 22 februarie 2008, menţionează „nerespectarea culpabilă a obligaţiilor asumate” drept condiţie de rezoluţiune a actului juridic intervenit între părţi.
Câtă vreme, prin voinţa părţilor exprimată în cuprinsul clauzei menţionate, neexecutarea obligaţiilor trebuia să fie una culpabilă pentru a atrage rezoluţiunea actului juridic, verificarea de către instanţa de judecată sesizată a existenţei culpei pârâtului în neexecutarea obligaţiilor asumate era necesară pentru pronunţarea rezoluţiunii convenţiei solicitată de reclamanţi.
2. În ceea ce priveşte legalitatea deciziei recurate sub aspectul reţinerii greşite, în opinia recurenţilor, a lipsei culpei pârâtului, în neexecutarea obligaţiilor asumate, Înalta Curte reţine următoarele:
Situaţia de fapt stabilită în fazele procesuale anterioare, rezultată din probele administrate, nu mai poate fi reapreciată în calea de atac a recursului deoarece, în condiţiile art. 304 C. proc. civ., recursul poate fi exercitat numai pentru motive ce ţin de legalitatea hotărârii supuse controlului judiciar. Dispoziţiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ. care permiteau instanţei de recurs să cenzureze modul în care instanţa de apel a interpretat probatoriul administrat în cauză, au fost în mod expres abrogate prin art. 1 pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.
Pentru a verifica dacă instanţa de apel a făcut o corectă interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale în materie de rezoluţiune, instanţa de recurs va avea în vedere numai criticile prin care recurenţii susţin că motivele reţinute de instanţa de apel nu fac parte din categoria cauzelor care-l exonerează pe pârât de orice culpă, astfel încât neexecutarea obligaţiilor îi este imputabilă şi instanţa de apel putea dispune rezoluţiunea actului juridic intervenit între părţi.
Nici aceste critici nu sunt fondate.
Una din condiţiile ce trebuie îndeplinite pentru admiterea rezoluţiunii este aceea ca neexecutarea obligaţiei să fie imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată, iar nu să fie datorată unei cauze fortuite, independente de voinţa debitorului.
Instanţa de apel a reţinut corect că nu-i poate fi imputat pârâtului motivul pentru care pârâtul nu şi-a intabulat în cartea funciară dreptul de proprietate asupra terenului ce face obiectul antecontractului.
Împrejurarea că titlul de proprietate emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate privată asupra Terenurilor Cluj conţinea o eroare materială sub aspectul numărului parcelei din care făcea parte terenul în litigiu, eroare care a împiedicat înscrierea în cartea funciară şi care a necesitat o îndreptare pe cale judiciară nu poate fi imputată pârâtului, ci emitentului actului ce cuprindea o astfel de eroare.
Tot astfel, faptul că pârâtul nu şi-a intabulat dreptul de proprietate anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nu poate fi reţinut ca o culpă în sarcina intimatului, de natură să atragă rezoluţiunea actului juridic intervenit. Pentru a atrage rezoluţiunea, fapta pretins culpabilă trebuie să fie în legătură cu obligaţiile asumate prin actul juridic sinalagmatic, iar nu să vizeze conduita părţii anterior încheierii convenţiei.
Se mai susţine prin motivele de recurs că instanţa de apel a omis să răspundă motivului de apel privind culpa promitentului vânzător intimat în nerespectarea obligaţiei asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare de a pune la dispoziţia promitenţilor cumpărători toate documentele necesare pentru realizarea formalităţilor necesare intabulării titlului de proprietate până la data de 01 iunie 2008.
Susţinerea nu este întemeiată.
Prin motivele de apel, reclamanţii au arătat că nu şi-au îndeplinit obligaţia de plată a preţului până la data de 01 iunie 2008, întrucât pârâtul nu şi-a îndeplinit, la rândul său, obligaţia de a pune la dispoziţia promitenţilor cumpărători toate documentele necesare pentru realizarea formalităţilor necesare intabulării titlului de proprietate până la data de 01 iunie 2008.
Instanţa de apel a analizat aceste susţineri şi a reţinut, pe baza probelor administrate că unul din motivele pentru care reclamamanţii nu au achitat preţul stipulat a fost şi acela vizând scăderea preţului terenurilor între momentul la care erau scadente obligaţiile asumate prin antecontract şi momentul promovării prezentei acţiuni.
S-a argumentat că, în aceste condiţii, împrejurarea că reclamanţii invocă neîndeplinirea propriilor obligaţii prin raportare la faptul că cealalată parte nu şi-a îndeplinit, la rândul său, obligaţiile asumate, nu este de natură să înlăture prevederile art. 1020 C. civ. care condiţionează promovarea cu success a unei acţiuni în rezoluţiune numai de către partea contractantă care şi-a îndeplinit obligaţiile.
3. Nu poate fi reţinută nelegalitatea hotărârii pentru nerestituirea avansul de preţ de 27.000 euro pe care pârâtul l-a primit de la promitenţii-cumpărători cu ocazia perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare.
Prin cererea de chemare în judecată reclamanţii nu au solicitat repunearea părţilor în situaţia anterioară şi obligarea pârâtului la restituirea avansul de preţ de 27.000 euro pe care l-a primit de la promitenţii-cumpărători cu ocazia perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare. Prin urmare, în mod legal, faţă de principiul disponibilităţii şi de limitele învestirii, instanţele nu au analizat îndreptăţirea reclamanţilor la restituirea sumei menţionate.
Prin motivele de recurs se invocă şi încălcarea art. 6 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, însă niciuna din criticile formulate nu poate fi circumscrisă unor critici de nelegalitate referitoare la condiţiile reglementate de norma europeană, astfel încât instanţa de recurs nu se consideră legal învestită cu exercitarea controlului de legalitate din această perspectivă.
Prin urmare, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanţii T.N.D., T.D., S.M.C. şi S.A. împotriva deciziei nr. 255 A din 10 iunie 2011 a Curţii de Apel Cluj, secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 31 mai 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3927/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 3957/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
