ICCJ. Decizia nr. 4004/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 4004/2012
Dosar nr. 31639/3/2009
Şedinţa publică din 1 iunie 2012
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 1303 din 13 septembrie 2010, Tribunalul Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Bucureşti, prin Primar General; a respins acţiunea formulată în contradictoriu cu acest pârât, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă; a admis acţiunea formulată de reclamanta C.S. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin M.F.P., a obligat pe pârâtul M.F.P. la plata, către reclamantă, a sumei de 240.500 euro în echivalent lei la data efectuării plăţii, cu titlu de despăgubiri; a respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtul Municipiul Bucureşti; a obligat pe pârâtul M.F.P. la plata sumei de 1.000 lei, reprezentând onorariu expert.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut, în soluţionarea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Bucureşti, că, potrivit dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 1/2009, restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (21) se face de către M.E.F.P.
În raport de aceste prevederi legale, s-a constatat că pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, nu are calitate procesuală pasivă, motiv pentru care acţiunea a fost respinsă împotriva acestui pârât, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pe fondul cauzei, a reţinut că, în baza contractului de vânzare-cumpărare din 5 decembrie 1996, reclamanta a cumpărat imobilul litigios conform Legii nr. 112/1995.
Prin Decizia civilă nr. 1592 din 04 decembrie 2007, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis acţiunea în revendicare, prin comparare de titluri, şi a obligat pe reclamanta din prezenta cauză să lase moştenitoarei fostului proprietar, în deplină proprietate, imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare sus-menţionat.
Urmare a admiterii acţiunii în revendicare, titlul reclamantei a fost desfiinţat.
În această situaţie, Tribunalul a apreciat că, în speţă, sunt aplicabile dispoziţiile art. 50 alin. (2)1 coroborat cu alin. (3) din Legea nr. 1/2009, motiv pentru care a admis acţiunea şi a obligat pe pârâtul M.F.P. la plata, către reclamantă, a sumei de 240.500 euro în echivalent lei la data efectuării plăţii, valoare astfel cum a fost stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză.
Ca urmare a admiterii excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Bucureşti, prin Primar General, instanţa de fond a respins cererea de chemare în garanţie formulată de acest pârât.
Potrivit art. 274 C. proc. civ., pârâtul M.F.P. a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată (onorariu expert), în cuantum de 1.000 lei.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul Statul Român, prin M.F.P., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin Decizia civilă nr. 62 din 28 aprilie 2011, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VII-a civilă şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârât.
În pronunţarea acestei decizii, Curtea a constat că instanţa de fond a pronunţat sentinţa atacată cu respectarea normelor de drept incidente în cauză, respectiv art. 50 alin. (2), alin. (21), alin. (3) din Legea nr. 10/2001 republicată, norme speciale care se referă la dreptul de despăgubire al cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate.
Din interpretarea sistematică a acestor dispoziţii legale, după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, publicată în M. Of. nr. 63 din 03 februarie 2009, trebuie făcută distincţia dintre preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, şi această distincţie funcţionează în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credinţă, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, fie prin admiterea unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.
Constatând că, deşi legislaţia evocată nu excelează prin rigoare, pentru că nu se înţelege care ar fi ipoteza în care contractele de vânzare-cumpărare, deşi au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, pot fi totuşi desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, menţinându-se alin. (2) al art. 50, realizându-se modificarea de la alin. (3) al art. 50, care cuprinde ipotezele de la alin. (2) şi alin. (21), şi introducându-se art. 50, este evidentă concluzia că, nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi (deposedaţi), în sens larg, se impune acordarea valorii de piaţă, a valorii reale a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr. 112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menţinându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, chiriaşii au fost evinşi prin efectul admiterii acţiunii în revendicare, în urma comparării titlurilor.
În consecinţă, în mod corect prima instanţă a reţinut că reclamanta din prezenta cauză se încadrează în ipoteza avută în vedere de art. 50 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009.
În ceea ce priveşte prima critică a apelului, prin care se reiterează, de către M.F.P., excepţia lipsei calităţii procesuale pasive în raportul juridic dedus judecăţii, în considerarea răspunderii pentru evicţiune, aceasta este nefondată, întrucât, prin dispoziţiile speciale ale Legii nr. 10/2001, reluate şi extinse în dispoziţiile Legii nr. 1/2009, se prevede în mod expres că plata sumelor reprezentând preţul reactualizat, plătit de către chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate, cât şi a sumelor reprezentând preţul de piaţă al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea dispoziţiilor aceleiaşi legi, contracte ce au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către M.F.P., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Astfel, legitimarea procesuală pasivă a M.F.P. rezultă ope legis (în virtutea legii) şi norma specială sus-menţionată derogă de la normele generale ale C. civ. privind efectele nulităţii şi restituirea prestaţiilor de către vânzătorul care se presupune că ar fi încasat preţul.
Referitor la cea de-a doua critică a sentinţei apelate, privind calitatea procesuală pasivă a vânzătorului în cazul răspunderii pentru evicţiune, şi aceasta este nefondată, întrucât obligaţia instituită prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 este imperativă, nefiind lăsată la latitudinea părţilor şi nici a instanţei, având în vedere că, atât în situaţia contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cât şi a celor încheiate cu respectarea prevederilor acestei legi, cel ce urmează să restituie preţul este recurentul.
În ceea ce priveşte condiţia instituită de legiuitor, acesta este, astfel cum rezultă din text, de desfiinţare, fără nici o menţiune referitoare la buna-credintă ori la modalitatea de desfiinţare.
Dispoziţia art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu reglementează în mod expres situaţia în care chiriaşii cumpărători în baza Legii nr. 112/1995 pierd dreptul de proprietate, ca urmare a admiterii unei acţiuni în revendicare iniţiată de fostul proprietar al imobilului, situaţie incidenţă, de altfel, în speţa dedusă judecăţii.
Practica judecătorească a considerat că şi acestor cazuri din urmă le sunt aplicabile dispoziţiile sus-menţionate, întrucât, pe de o parte, preţul achitat de chiriaşii cumpărători a ajuns într-un fond special constituit la nivelul M.F.P. conform Legii nr. 112/1995, vânzătorul semnatar al actului de vânzare-cumpărare, Primăria municipiului Bucureşti, neîncasând efectiv nicio sumă de bani.
Un alt argument în sprijinul acestei opinii este şi acela că, prin modalitatea desfiinţării contractelor ori a pierderii procesului în cadrul acţiunii în revendicare, chiriaşii pierd bunul, fiind evinşi total.
Din acest punct de vedere, ceea ce s-a dorit a fost repunerea părţilor în situaţia anterioară într-una dintre modalităţile prevăzute de art. 50 alin. (2) şi alin. (21) din Legea nr. 10/2001.
Pe de altă parte, dispoziţiile legii sunt contradictorii, întrucât în ipoteza prevăzută de art. 50 alin. (2) şi în cea prevăzută de alin. (2), contractele sunt desfiinţate, deşi unele sunt încheiate cu respectarea legii, iar altele nu, deşi în primul caz, dacă nu a existat o fraudă la lege, nu există temei legal pentru a se dispune desfiinţarea lor.
Faţă de această incoerenţă legislativă, Curtea a avut în vedere principiul potrivit căruia o normă legală trebuie interpretată în sensul aplicării ei, precum şi dispoziţiile art. 3 C. civ., art. 129 C. proc. civ., potrivit cărora judecătorului îi este interzis să refuze o judecată pe motiv că legea nu prevede sau nu este clară.
De asemenea, Curtea a avut în vedere şi art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, în conformitate cu care este necesar să se asigure tuturor părţilor un proces echitabil.
În acest context, sunt irelevante apărările apelantului în sensul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 15 februarie 1996, de către reclamantă nu au fost respectate prevederile Legii nr. 112/1995, aceasta fiind de rea-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare menţionat, formulând cerere de cumpărare a apartamentului înainte de expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, reaua-eredinţă nefîind reţinută şi prin Decizia civilă nr. 1592 din 04 decembrie 1997 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă.
Astfel, prin decizia sus-enunţată, s-a admis acţiunea în revendicare şi s-a apreciat valabilitatea titlului de proprietate al vechilor proprietari, comparativ cu cel al reclamantei din prezenta cauză, pârâtă în dosarul în care s-a admis acţiunea în revendicare precizată. S-a statuat, prin decizia civila sus-menţionată, că „valabilitatea titlului pârâtei (reclamantă în prezenta cauză) nu mai poate fi contestată, deoarece dreptul de a cere aplicarea l sancţiunii nulităţii s-a prescris, ca urmare a neexercitării lui în termenul special de un an";.
În opinia Curţii, aceste aspecte de drept, dezlegate în mod irevocabil, printr-o hotărâre ce se bucură de o prezumţie de validitate, nu mai pot fi repuse în discuţie, în prezentul apel, urmând a constata că, în cauză, reclamanta a pierdut dreptul de proprietate ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare iniţiată de fostul proprietar al imobilului, nefiind pusa în discuţie buna-credinţa a reclamantei la achiziţionarea imobilului în baza Legii nr. 112/1995.
Referitor la critica de apel, prin care se invocă faptul că instanţa de fond nu a luat în considerare obiecţiunile la raportul de expertiza tehnică judiciară formulate la termenul din data de 13 septembrie 2010, însuşindu-şi suma cuprinsă în acest raport de expertiză întocmit de expert C.G., aceste obiecţiuni au fost respinse motivat de către prima instanţă, întrucât lucrarea s-a referit la valoarea de piaţă a imobilului pentru care se solicită restituirea preţului, iar apelantul nu a invocat argumente care să combată concluziile expertizei administrată cu respectarea garanţiilor procesuale ale ambelor părţi.
De altfel, în condiţiile în care apelantul aprecia că este necesară o nouă expertiză, care, prin metoda de evaluare avută în vedere de expert, să determine şi coeficienţii negativi de individualizare a imobilului pentru care se solicită restituirea preţului - respectiv 10% pentru imobil în litigiu; 25% pentru raportul disproporţionat dintre cerere şi ofertă, coeficienţi apreciaţi de acesta a nu fi fost avuţi în vedere la efectuarea expertizei în faţa primei instanţe, avea posibilitatea în calea de atac să solicite efectuarea unei noi expertize.
Prin motivele de apel nu s-a formulat o astfel de cerere, deşi, potrivit art. 294 - 298 C. proc. civ., instanţa de apel ar fi putut încuviinţa refacerea sau completarea probelor administrate în primă instanţă, în speţă, eventual efectuarea unei noi expertize, corecţia preţului de piaţă solicitat de apelant neputându-se realiza decât prin efectuarea unei noi expertize, nesolicitate în cauză de partea interesată, sens în care nu poate fi pusă în discuţie îmbogăţirea fără just temei a reclamantei faţă de despăgubirile acordate în conformitate cu dispoziţiile normative sus enunţate, reprezentând contravaloarea preţului de piaţă al imobilului achiziţionat în baza Legii nr. 112/1995.
Cu privire la ultima critică din apel, prin care se invocă faptul că apelantul pârât M.F.P. nu ar trebui să plătească întregul preţ actualizat, fără a ţine seama de comisionul de 1% încasat de SC H. SA, şi aceasta este neîntemeiată, câtă vreme art. 50 alin. (3) din Legea nr. 1/2009 reglementează restituirea preţului, după caz, preţul de piaţă al imobilelor sau preţul actualizat plătit de chiriaşi, în integralitatea sa, fără a se retine comisionul de 1% încasat de unitatea ce administra bunul.
Prima instanţă a realizat şi o corectă aplicare şi interpretare a art. 274 C. proc. civ., apelantul fiind în culpă procesuală, astfel încât, în mod corect a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecata în faţa primei instanţe, neputându-se reţine exonerarea sa prin aplicabilitatea art. 1337 C. civ. privind răspunderea pentru evicţiune a Primăriei Municipiului Bucureşti, răspundere ce nu operează pentru aspectele deja înfăţişate.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin M.F.P., reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice a municipiului Bucureşti, criticând-o pentru următoarele motive:
Hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).
1. Decizia este nelegală sub aspectul respingerii excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a M.F.P.
Obligaţia de restituire a preţului actualizat nu poate fi întemeiată decât pe principiile efectelor nulităţii actelor juridice, având în vedere în acest sens şi dispoziţiile art. 970 C. civ.
Pe plan procesual, calitate procesuală pasivă nu poate avea, într-o astfel de acţiune, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare (în speţă, Primăria municipiului Bucureşti şi, prin mandatar, SC F. SA), nicidecum M.F.P., atât pentru faptul că acesta nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecaţii, nerevenindu-i obligaţia de restituire a prestaţiilor efectuate în baza actului constatat nul, cât şi pentru argumentele pornite de la aceeaşi premisă juridică:
- în speţă, este vorba despre un raport juridic de drept privat, având la baza un contract; or, statul nu poate interveni într-un astfel de raport, în sensul de a stabili, sub aspect juridic, o altă persoană (instituţie) răspunzătoare;
- prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu sunt norme cu caracter procesual, prin care să se acorde calitate procesuală pasivă M.F.P.
Prin modificarea alin. (3) din art. 50 din Legea nr. 10/2001 (introdus prin O.U.G. 184/2002) s-a urmărit determinarea sursei din care vor fi restituite sumele de natura celor solicitate în prezenta cauză, fără ca, prin aceasta, să se creeze un raport obligaţional direct între persoanele îndreptăţite să primească restituirea preţului actualizat corespunzător contractului anulat prin sentinţă judecătorească şi M.F.P., care administrează numai fondul cu această destinaţie;
- pentru a reţine opinia contrară, în sensul că ex lege s-a stabilit calitatea procesuală pasivă a M.F.P. în astfel de acţiuni în justiţie, ar însemna că, prin lege, s-ar realiza o novaţie de debitor, conform art. 1128 pct. 2 C. civ., or, novaţia nu operează fără consimţământul expres al creditorului (art. 1132 C. civ.) şi, în plus, nu se prezumă (art. 1130 C. civ.).
Prin urmare, Primăria municipiului Bucureşti are calitate procesuală pasivă în cauza dedusă judecăţii, aceasta având calitatea de vânzătoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta.
În conformitate cu dispoziţiile art. 1337 C. civ., trebuie instituită răspunderea vânzătorului pentru evicţiune totală sau parţială prin fapta unui terţ.
Această dispoziţie de drept comun nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziţie specială contrară, fiind, aşadar, pe deplin aplicabilă între părţile din prezentul litigiu.
Nici dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natură să determine introducerea, în prezenta cauză, a M.F.P. şi să-i acorde calitate procesuală pasivă acestei instituţii, cât timp obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mult mai larg.
Deposedarea cumpărătorului apartamentului în litigiu întruneşte condiţiile unei tulburări de drept, de natură să angajeze răspunderea contractuală a vânzătorului, respectiv Primăria municipiului Bucureşti, şi nu a M.F.P., având în vedere că nu există culpa acestei instituţii.
De asemenea, M.F.P. nu poate fi obligat la plata preţului, conform art. 1344 C. civ., întrucât art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 obligă doar la restituirea preţului actualizat plătit, în condiţiile în care chiriaşii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate prin eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Or, din înscrisurile depuse la dosar nu rezultă că acest contract de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi a fost desfiinţat prin hotărâre irevocabilă.
2. Hotărârea instanţei de apel este nelegală şi în ceea ce priveşte menţinerea obligaţiei M.F.P. de plată a despăgubirilor la valoarea de piaţă a imobilului, fără a lua în considerare faptul că, din actele dosarului, reiese că reclamanta a încheiat contractul cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, fiind încălcate dispoziţiile art. 501 şi art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 în forma actuală.
In speţa de faţă, nu există o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, prin care să fi fost desfiinţat contractul de vânzare cumpărare.
In ceea ce priveşte respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, reclamanta nu a făcut dovada unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, prin care să se reţină buna-credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare.
Reaua credinţă a reclamantei rezidă în faptul că nu a depus minime diligente la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru a afla titlul în baza căruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pe care urma să-l achiziţioneze.
În condiţiile date, reclamanta trebuia să cunoască faptul că niciunul dintre criteriile incidente nu o îndreptăţea să procedeze la cumpărarea imobilului, din moment ce Legea nr. 112/1995 nu era aplicabilă apartamentului în litigiu, întrucât bunul nu intrase în patrimoniul statului cu titlu valabil.
3. În ceea ce priveşte valoarea apartamentului stabilită prin raportul de expertiză, instanţa, în mod greşit, a omologat raportul de expertiză, stabilind o valoare mult peste preţul de piaţa real al imobilului, în raport de declinul evident cu care se confruntă piaţa imobiliară în prezent.
Conform „Ghidului privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare din municipiul Bucureşti"; al Notarilor Publici pe anul 2011, un apartament de trei camere situat la parter, cum este şi imobilul din speţă, în lista apartamentelor confort 1 sporit are o valoarea de 64.300 euro faţă de o valoare de 250.000 euro.
Analizând decizia civilă atacată în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
1. În mod corect, Curtea de Apel a considerat că pârâtul justifică legitimare procesuală pasivă, înlăturând, în consecinţă, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocată prin motivele de apel.
În raport de obiectul şi temeiul juridic al cererii de chemare în judecată, precum şi de data la care a fost înregistrată aceasta, ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009 pentru modificarea Legii nr. 10/2001, M.F.P. justifică legitimare procesual pasivă în procesul de faţă.
Conform art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 în forma actuală, restituirea preţului prevăzut la alin. (21) din acelaşi text de lege (preţul de piaţă al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile) se face de către M.E.F., în prezent, M.F.P., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Obligaţia de plată a preţului de piaţă revine pârâtului în temeiul dispoziţiei legale sus-enunţate, astfel încât nu prezintă relevanţă persoana care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, în numele statului, cu chiriaşul cumpărător.
Nu acesteia din urmă îi revine obligaţia de plată, deoarece această obligaţie nu are la bază raporturile contractuale stabilite între părţile actului juridic perfectat în temeiul Legii nr. 112/1995, ci voinţa legiuitorului, care a înţeles să o stabilească în sarcina M.F.P., în condiţiile arătate mai sus. Ca atare, nu interesează nici aspectul culpei la încheierea actului juridic în discuţie.
Nici principiul relativităţii efectelor actului juridic nu poate constitui temei al admiterii recursului pentru motivul determinat de lipsa calităţii procesuale pasive, din moment ce nu relaţiile contractuale stau la baza obligaţiei de restituire a preţului de piaţă.
De asemenea, nu se poate reţine că adoptarea dispoziţiei legale sus-enunţate ar echivala cu o intervenţie a statului în actul juridic încheiat între părţi, sub forma novatiei prin schimbarea debitorului, încălcându-se astfel textele de lege care reglementează această instituţie.
Referitor la calitatea procesuală pasivă a vânzătorului în cadrul unei acţiuni în nulitate, cât priveşte repunerea părţilor în situaţia anterioară, susţinerile recurentului nu pot fi primite faţă de temeiul juridic al cererii de chemare în judecată, constând în dispoziţiile legii speciale, precum şi în raport de faptul că, în speţă, nu se pune problema desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare încheiat pentru imobilul în litigiu, prin intermediul unei asemenea acţiuni.
Cât priveşte persoana care răspunde pentru evicţiune în temeiul dreptului comun (art. 1337, art. 1341, art. 1344 C. civ.), respectiv vânzătorul, nici acest aspect nu prezintă relevanţă faţă de temeiul juridic al cererii de chemare în judecată şi de data când a fost introdusă.
Astfel, după cum rezultă din acţiune, aceasta a fost fundamentată, din punct de vedere juridic, pe dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009, iar nu pe dreptul comun.
Pe de altă parte, dispoziţia sus-enunţată reprezintă o dispoziţie specială, aplicabilă în materia imobilelor preluate în mod abuziv, pentru care s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, cu respectarea prevederilor acestui act normativ, contracte desfiinţate ulterior prin hotărâre judecătorească irevocabilă.
În consecinţă, fiind o normă speciala, este aplicabilă prioritar, înlăturând dreptul comun în materie, potrivit principiului „specialia generalibus derogant";- „legea specială derogă de la cea generală";.
Cum reclamanta a introdus acţiunea ulterior intrării în vigoare a dispoziţiei legale în discuţie (la 23 iulie 2009, data poştei), această lege este aplicabilă conform principiului enunţat mai sus.
Ca atare, toate susţinerile recurentului în legătură cu calitatea procesuală pasivă pe care ar justifica-o vânzătorul imobilului în temeiul garanţiei pentru evicţiune nu au legătură cu prezenta acţiune şi nu vor fi avute în vedere de instanţă la soluţionarea recursului.
Referitor la natura normei instituită prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, aceasta stabileşte în mod clar calitatea procesuală pasivă a M.F.P. în cererile de restituire a preţului de piaţă al imobilului, aceasta are caracter procesual, legiuitorul nerezumându-se doar la identificarea sursei din care se va face plata, contrar opiniei recurentului.
În plus, nu se poate considera că, prin adoptarea acestei norme, s-ar fi intervenit în raporturile de drept privat dintre părţile contractului de vânzare cumpărare privind imobilul în litigiu, deoarece aceste raporturi au rămas intacte din punct de vedere juridic.
În ceea ce priveşte inexistenţa unei hotărâri irevocabile de desfiinţare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă, aceasta prezintă relevanţă în soluţionarea, pe fond, a cauzei, iar nu în ceea ce priveşte legitimarea procesuală pasivă. În concluzie, va fi analizată în cadrul motivului de recurs referitor la fondul litigiului.
În raport de aceste considerente, Înalta Curte constată că pârâtul M.F.P. justifică legitimare procesuală pasivă în cauză, Curtea de Apel înlăturând în mod corect susţinerile părţii în legătură cu excepţia în discuţie.
2. Nici criticile de fond nu sunt întemeiate.
Contrar susţinerilor recurentului, ambele condiţii prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001 pentru restituirea preţului de piaţă al imobilului către cumpărătorul chiriaş sunt îndeplinite.
Reclamanta din prezentul dosar a pierdut imobilul în cadrul acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor de proprietate aflate în conflict, dându-se câştig de cauză fostului proprietar, ca având un titlu mai bine caracterizat (Decizia civilă nr. 1592 din 4 decembrie 2007 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, rămasă irevocabilă prin nerecurare).
În plus, nefiind atacat contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă în termenul special prevăzut de art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 în forma actuală, acesta s-a consolidat retroactiv, nemaiputând fi cenzurate în prezentul litigiu aspecte referitoare la buna sau reaua credinţă a părţilor contractante la momentul încheierii actului juridic sau la încălcarea altor dispoziţii legale sub imperiul cărora actul a fost perfectat.
În concluzie, susţinerile recurentului în sensul că reclamanta din prezentul dosar nu ar fi dovedit buna credinţă la încheierea contractului şi actul juridic nu ar fi fost perfectat în condiţiile Legii nr. 112/1995 nu pot fi avute în vedere de prezenta instanţă.
Cea de-a două condiţie pentru obţinerea preţului de piaţă, de către cumpărătorul ce a pierdut imobilul, este, de asemenea, îndeplinită.
Contrar susţinerilor recurentului, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă a fost desfiinţat în sensul art. 501 din Legea nr. 10/2001, noţiunea de „desfiinţare"; având un domeniu mai larg decât cel de drept comun, nelimitându-se la „desfiinţarea"; actului juridic ca efect al exercitării unei acţiuni clasice de desfiinţare a contractului (acţiunea în nulitate, acţiunea în rezoluţiune ş.a.).
„Desfiinţarea"; actului vizează inclusiv situaţia în care bunul ce a format obiectul contractului a fost pierdut de cumpărător ca urmare a promovării unei acţiuni în revendicare.
Această interpretare rezultă din dispoziţiile art. 20 alin. (2)1 din Legea nr. 10/2001, conform cărora:, în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună-credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinţe din fondurile de locuinţe gestionate de consiliile locale şi/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor";.
De altfel, conţinutul mai larg al noţiunii de „desfiinţare"; a contractului de vânzare-cumpărare în cazul imobilelor preluate în mod abuziv, incluzând şi situaţia acţiunilor în revendicare, este explicabilă în raport de efectele concrete produse în patrimoniul cumpărătorului în ceea ce priveşte pierderea bunului, care sunt aceleaşi, indiferent că deposedarea are loc ca urmare a admiterii unei acţiuni în nulitate sau a admiterii unei acţiuni în revendicare.
Efectele celor două acţiuni asupra proprietăţii imobilului fiind practic aceleaşi este firesc să intervină o reparaţie şi în cazul cumpărătorului de bună credinţă, ce a încheiat contractul cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar a pierdut bunul prin admiterea acţiunii în revendicare, după cum legea a prevăzut o reparaţie şi în cazul cumpărătorului care a încheiat actul cu eludarea aceleiaşi legi, pierzând bunul în cadrul acţiunii în nulitate. Cumpărătorii aflaţi în unul dintre cele două cazuri nu pot fi discriminaţi în legătură cu dreptul lor la una dintre cele două forme de reparaţie (preţ de piaţă al imobilului, preţ reactualizat), după cum se încadrează în una dintre cele două ipoteze enunţate mai sus, întrucât dispoziţiile art. 14 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului cu referire la art. 1 din Protocolul nr. l adiţional interzic orice formă de discriminare.
În concluzie, ambele condiţii prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001 pentru obţinerea preţului de piaţă al imobilului sunt îndeplinite în speţă, Curtea procedând la o corectă aplicare a dispoziţiilor legale în materie, analizate mai sus.
Referitor la imposibilitatea obligării pârâtului la plata preţului reactualizat al imobilului, deoarece nu s-ar fi dovedit existenţa unei hotărâri de admitere a nulităţii contractului, critica nu are legătură nici cu obiectul cererii de chemare în judecată şi, în mod evident, nici cu soluţia pronunţată în cauză, astfel încât nu va fi analizată de aceasta instanţă.
3. Susţinerile referitoare la valoarea sumei de bani acordate de prima instanţă cu titlu de preţ de piaţă al imobilului în litigiu pun în discuţie interpretarea probelor, respectiv a raportului de expertiză, sau constituie simple afirmaţii privind declinul preţurilor actuale în materie imobiliară, nesusceptibile de încadrare în vreunul dintre motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
Cât priveşte modul de interpretare a probelor, aceste chestiuni vizează reevaluarea situaţiei de fapt în raport de probele administrate, analiză care nu mai este permisă faţă de actuala structură a recursului, în urma abrogării motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 1 C. proc. civ., prin art. 1 pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.
Având în vedere aceste considerente, Înalta Curte constată că recursul declarat de pârât este nefondat, astfel încât, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., îl va respinge ca atare, nefiind îndeplinite condiţiile art. 304 pct. 9 din acelaşi cod.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin M.F.P., reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice a municipiului Bucureşti împotriva Deciziei civile nr. 62 din 28 aprilie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VII-a civilă şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 1 iunie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3982/2012. Civil. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 4017/2012. Civil. Despăgubiri Legea... → |
|---|
