ICCJ. Decizia nr. 4412/2012. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 4412/2012
Dosar nr. 47786/3/2008
Şedinţa publică din 14 iunie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 12 decembrie 2008 pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanta M.I.D. a contestat, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, reprezentat prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România, hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 11 august 2008 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, solicitând stabilirea despăgubirii reale pentru terenul expropriat şi obligarea pârâtei la plata despăgubirii pentru diferenţa de teren de 4.542 m.p., ce nu mai poate fi utilizată, neavând ieşire la drumul public.
Prin sentinţa civilă nr. 820 din 17 mai 2010, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a admis în parte contestaţia, a anulat în parte hotărârea din 11 august 2008, în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor acordate contestatoarei, fiind obligată pârâta la plata sumei de 131.241 RON reprezentând valoarea reală a terenului expropriat.
A fost respinsă contestaţia în ceea ce priveşte solicitarea referitoare la plata contravalorii prejudiciului pretins de contestatoare pentru diferenţa de 4.542 m.p. teren.
Prima instanţă a reţinut că, prin procesul verbal din 12 mai 2008, emis de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Consiliul Local S. şi hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 11 august 2008, reclamantei i s-au acordat despăgubiri în cuantum de 88.068,56 RON pentru lotul de teren proprietatea acesteia, aflat pe raza comunei S., supus procedurii de expropriere.
Prin raportul de expertiză efectuat în cauză s-a stabilit că lotul de teren în suprafaţă de 1.934 m.p. supus exproprierii are o valoare reală de 131.241 RON (31.060 euro), valoare care este superioară celei acordate reclamantei cu titlu de despăgubire, astfel că pretenţia acesteia este justificată.
Cât priveşte chestiunea acordării de despăgubiri şi pentru terenul rămas în proprietatea reclamantei după expropriere, în suprafaţă de 4.542 m.p., Tribunalul a apreciat că cererea reclamantei nu este justificată, rezultând din cuprinsul raportului de expertiză efectuat în cauză că, după executarea lucrării în vederea căreia terenul a fost expropriat, se vor crea drumuri de acces la proprietăţile riverane, astfel că lotul de teren avut în vedere va beneficia de cale de acces.
Referitor la susţinerea în sensul că pârâta ar trebui să plătească reclamantei o chirie pentru o eventuală lipsă de folosinţă a terenului, Tribunalul a apreciat că este nefondată, neexistând indicii şi probe în acest sens.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul.
Prin decizia nr. 75 din 16 mai 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VII-a civilă, şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale, s-a respins apelul pârâtului, ca nefondat, acesta fiind obligat la plata sumei de 2.500 RON cheltuieli de judecată către intimata reclamantă.
În considerentele deciziei din apel s-au reţinut următoarele:
Motivele de apel se referă la modul în care a fost determinat de instanţa de fond, pe baza raportului de expertiză dispus în cauză, cuantumul despăgubirilor de care intimata ar trebui să beneficieze pentru suprafaţa de teren expropriată.
Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994: „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Expertiza contabilă efectuată în prima instanţă a concluzionat că valoarea suprafeţei de teren expropriate este de 131.241 RON, stabilită pe baza metodei de comparaţie a vânzărilor, analizându-se vânzările sau ofertele cu loturi de teren comparabile, la data întocmirii expertizei, iulie 2009. A fost reţinută o valoare de 16,06 euro/m.p.
La determinarea despăgubirilor ce trebuie acordate pentru imobilul supus exproprierii trebuie avută în vedere valoarea reală a imobilului expropriat, aşa cum prevede art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994. Această valoare se stabileşte în mod obiectiv, la nivelul la care un imobil comparabil se tranzacţionează pe piaţa imobiliară. Valoarea de tranzacţionare se stabileşte pe baza cererii şi a ofertei, la un nivel rezonabil rezultat din compararea acestora, modalitate utilizată şi de expertiza efectuată.
Susţinerea apelantului în sensul că trebuie avute în vedere preţurile din contractele de vânzare-cumpărare încheiate nu poate fi reţinută. În cazul unei relaţii contractuale concrete, preţul este stabilit şi în raport de diferite aspecte de ordin personal, de anumite împrejurări particulare legate de persoana contractanţilor sau de situaţia imobilului. Astfel de aspecte particulare nu pot fi luate în considerare în cazul unei exproprieri când imobilul expropriat este stabilit obiectiv, iar voinţa proprietarului nu are vreo influenţă în efectuarea exproprierii. În consecinţă, şi despăgubirea trebuie determinată pornind de la elemente ce oferă o mai mare certitudine în privinţa valorii reale, de la o analiză a valorilor de tranzacţionare pe piaţa imobiliară. Contractele de vânzare-cumpărare nu pot fi singurul reper, putând fi apreciate ca probe ce oferă anumite informaţii despre valorile cu care se vând terenurile în mod obişnuit. În cauză, preţurile din contractele depuse de apelant nu se coroborează cu valoarea stabilită prin expertiză, astfel că nu pot fi avea o relevanţă hotărâtoare.
A mai reţinut instanţa de apel că despăgubirea a fost determinată la data întocmirii raportului de expertiză, iulie 2009, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Cum părţile implicate nu s-au înţeles asupra despăgubirii, iar proprietarul a contestat valoarea acordată de expropriator, ajungându-se în faţa instanţei, este evident că acest text trebuie interpretat în sensul că este vorba de data efectuării expertizei în cursul procesului. În caz contrar, s-ar ajunge ca timpul trecut de la efectuarea expertizei în cadrul procedurii administrative să fie în defavoarea proprietarului.
De altfel, expertiza efectuată în apel a stabilit o despăgubire (147.700 RON) apropriată de cea stabilită de expertiza dispusă în fond, dar, cum nu se poate crea apelantului o situaţie mai grea în propria cale de atac, Curtea nu a ţinut cont de această valoare.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul, în termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ., invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia se susţine, în esenţă, că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, deoarece nu s-au avut în vedere preţurile de tranzacţionare, stabilite în contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare celui în litigiu, ci preţurile de ofertare postate pe diverse pagini de internet sau în diferite ziare.
Recurentul mai susţine că despăgubirile stabilite pentru producţia agricolă sau zona de protecţie nu are la bază niciun fel de dovadă şi lipseşte o schiţă prin care să se evidenţieze situaţia terenului înainte şi după expropriere.
Examinând decizia recurată, Înalta Curte găseşte întemeiată critica recurentului pârât referitoare la interpretarea şi aplicarea greşită a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 (critică ce se încadrează în prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).
Astfel, potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condiţiile art. 5 alin. (4)-(8) şi ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului”, iar alin. (3) al aceluiaşi articol prevede că „acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii”.
Ca atare, criteriile în raport de care se stabileşte cuantumul despăgubirii sunt cele prevăzute de Legea nr. 33/1994, care, în art. 26 alin. (1) şi (2) prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Sintagma „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele” are în vedere preţul de piaţă, respectiv cel de tranzacţionare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare. „Preţul de piaţă” este considerat a fi preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Stabilirea preţului de piaţă presupune administrarea unor probatorii pertinente, una din cele mai importante fiind expertiza tehnică de evaluare care, în speţă, contrar prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a avut în vedere la calculul privind valoarea despăgubirii cuvenite reclamantei doar preţurile indicate în diverse oferte imobiliare, oferte ce nu pot fi asimilate preţului de piaţă.
În mod greşit instanţa de apel a refuzat apelantei pârâte obiecţiunile la expertiză, în cadrul cărora aceasta a solicitat ca experţii să aibă în vedere contracte de vânzare-cumpărare din care rezultă preţurile efective de vânzare pentru terenuri considerate de apelantă ca având caracteristici similare cu cel expropriat.
Întrucât, pentru stabilirea valorii despăgubirii, cu respectarea dispoziţiilor legale menţionate, se impune refacerea expertizei, probă incompatibilă cu structura recursului, în temeiul art. 312 alin. (3) şi art. 314 C. proc. civ. se va dispune casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului.
În ceea ce priveşte susţinerile recurentului, în sensul că despăgubirile stabilite pentru producţia agricolă sau zona de protecţie nu are la bază niciun fel de dovadă şi lipseşte o schiţă prin care să se evidenţieze situaţia terenului înainte şi după expropriere, aceste aspecte nu pot fi examinate de instanţa de recurs, fiind împrejurări de fapt care nu au fost invocate ca motive de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România, împotriva deciziei civile nr. 75 din 16 mai 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VII-a civilă, şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 14 iunie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4411/2012. Civil. Despăgubiri Legea... | ICCJ. Decizia nr. 4413/2012. Civil. Limitarea exercitării... → |
|---|
