ICCJ. Decizia nr. 5538/2012. Civil. Evacuare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 5538/2012
Dosar nr. 6688/99/2010
Şedinţa publică din 20 septembrie 2012
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 09 februarie 2009 pe rolul Judecătoriei Iaşi, reclamantul Consiliul Judeţean Iaşi a chemat în judecată pe pârâta SC P. SRL şi a solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în Iaşi, str. C.
Pârâta SC P. SRL a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat prelungirea contractului de închiriere pentru spaţiul în litigiu până la amortizarea investiţiilor efectuate şi estimate la suma de 300.000 RON, diminuarea cuantumului chiriei lunare cu valoarea investiţiilor conform art. 14 din contractul de închiriere din 30 noiembrie 1999 încheiat între părţi, obligarea reclamantului la daune în sumă de 300.000 RON cu acordarea dreptului de retenţie a imobilului, constatarea că în cauză operează tacita relocaţiune.
Prin sentinţa civilă nr. 9492 din 14 iunie 2010, Judecătoria Iaşi, a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Iaşi.
Investit cu soluţionarea litigiului, prin sentinţa nr. 507 din 15 martie 201, Tribunalul Iaşi, a respins cererea principală şi a admis în parte cererea reconvenţională.
A dispus prelungirea duratei contractului de închiriere din 30 noiembrie 1999 încheiat între părţi pentru o perioadă de 2 ani şi 5 luni, începând cu data de 01 ianuarie 2009 şi până la data de 01 iunie 2011, perioadă pentru care valoarea investiţiilor în sumă de 259.876 RON, efectuate de pârâta SC P. SRL se amortizează cu contravaloarea chiriei datorate.
A respins cererile pârâtei SC P. SRL privind obligarea Consiliului Judeţean Iaşi la plata daunelor materiale în sumă de 300.000 RON, acordarea unui drept de retenţie asupra imobilului situat în Iaşi, str. C., până la achitarea acestei sume şi cererea privind constatarea intervenirii tacitei relocaţiuni.
A obligat reclamantul Consiliul Judeţean Iaşi la plata către pârâtă a sumei de 2.500 RON reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, Tribunalul a reţinut următoarele:
Prin contractul de închiriere din 30 noiembrie 1999, Consiliul Judeţean Iaşi a închiriat către SC A. SRL spaţiul în suprafaţă de 970,39 m.p. situat în Iaşi, str. C. în vederea desfăşurării de activităţi comerciale.
În baza înscrisului numit „contract de cesiune"; încheiat la data de 1 februarie 2002, SC A. SRL a cesionat către SC P. SRL suprafaţa de 684,53 m.p., din care 60,75 m.p. construit şi 623,78 m.p. teren amenajat. Cesiunea s-a făcut cu titlu gratuit şi cu toate drepturile ce decurg din contractul din 30 decembrie 1999, începând cu data de 1 februarie 2002.
Urmare a acestei convenţii, reclamantul Consiliul Judeţean Iaşi a încheiat cu pârâta SC P. SRL acte adiţionale la contractul de închiriere din 30 decembrie 1999, prin care s-a modificat numai durata contractului, aceasta prelungindu-se succesiv până la data de 31 decembrie 2008, clauza cuprinsă în art. 14 menţinându-şi valabilitatea.
Deşi reclamantul a susţinut pe parcursul procesului că nu s-a negociat niciodată chiria datorată în baza contractului din 30 decembrie 1999 şi că aceasta a fost impusă locatarei prin hotărâri ale Consiliului Judeţean Iaşi, prin înscrisurile depuse la dosar, pârâta a făcut dovada faptului negocierii chiriei pentru toată perioada 2002-2007.
De altfel, chiar în cuprinsul contractului de închiriere, la punctul IV art. 4 se prevede că s-a stabilit cuantumul chiriei prin proces-verbal de negociere .
Cu adresele din 15 ianuarie 2008, respectiv din 29 decembrie 2008, reclamantul Consiliul Judeţean Iaşi a înaintat pârâtei actele adiţionale şi procesele-verbale de negociere a chiriei aferente anului 2008, respectiv 2009, chiria lunară fiind stabilită la suma de 4.724,15 RON inclusiv T.V.A., respectiv 9.059,47 RON inclusiv T.V.A.
Cum creşterea cuantumului chiriei s-a făcut cu 309,4% în anul 2008 şi 593,25% în anul 2009, pârâta a refuzat semnarea actelor adiţionale şi a solicitat constant, prin mai multe adrese, renegocierea chiriei, fără ca reclamantul să dea curs favorabil cererilor. Cu toate acestea, reclamantul a continuat să emită facturi, pentru tot anul 2008 cu sumele negociate prin actul adiţional, fapt specificat expres pe fiecare factură. Pârâta a achitat integral aceste facturi.
În aceste condiţii, factura din 14 decembrie 2008 emisă de reclamant pentru suma de 38.367,36 RON, reprezentând chirie restantă pentru perioada ianuarie - decembrie 2008 nu are justificare.
Pentru lămurirea situaţiei de fapt în cauză s-a efectuat o expertiză tehnică contabilă.
În raport se menţionează că pârâta a achitat, din anul 2007 şi până la momentul efectuării expertizei, chiria lunară în sumă de 1526,87 RON, negociată şi stabilită prin actul adiţional pentru anul 2007.
Cu privire la investiţiile efectuate de către pârâtă, respectiv lucrări de canalizare şi reamenajare a spaţiului, prima instanţă a constatat că a existat acordul reclamantului Consiliul Judeţean Iaşi, acord exprimat prin adresa din 25 februarie 2002.
Expertul contabil a reţinut că valoarea investiţiilor efectuate de către pârâtă este de 409.670 RON reprezentând lucrări de investiţii efectuate în regie proprie - 288.666 RON şi lucrări de investiţii efectuate cu unităţi de specialitate - 121.004 RON.
De asemenea, expertul a calculat şi perioada pentru care contractul de închiriere poate fi prelungit astfel încât pârâta să-şi amortizeze în total investiţiile, această perioadă fiind de 2 ani şi 5 luni.
Constatând că pârâta a efectuat investiţii cu acordul prealabil al proprietarului spaţiului, respectiv Consiliul Judeţean Iaşi, fiind îndeplinită condiţia prevăzută de art. 14 alin. (2) din contractul de închiriere, iar proprietarul a refuzat diminuarea chiriei stabilită în sarcina locatarului cu valoarea lucrărilor efectuate, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 14 alin. (1) din acelaşi contract, precum şi faptul că acest contract de închiriere nu mai este în fiinţă, prima instanţă a constatat că sunt fondate capetele 1 şi 2 din cererea reconvenţională şi este neîntemeiată acţiunea principală în evacuare.
De asemenea, Tribunalul, a constatat că şi capătul de cerere privind tacita relocatiune este nefondat, deoarece, după expirarea termenului stipulat în actul adiţional la contractul de închiriere, reclamantul Consiliul Judeţean Iaşi, în calitate de locator, a solicitat evacuarea pârâtei (locatar) pe calea acţiunii în instanţă, astfel că nu sunt îndeplinite dispoziţiile art. 1437 şi 1464 C. civ.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel Consiliul Judeţean Iaşi, iar prin decizia din 21 septembrie 2011, Curtea de Apel Iaşi, a respins apelul declarat de Consiliul Judeţean Iaşi şi a admis apelul declarat de SC P. SRL.
A dispus prelungirea contractului de închiriere din 30 noiembrie 1999 încheiat între părţi pentru o perioadă de 3 ani şi 9 luni, începând cu data de 01 ianuarie 2009 şi până la data de 01 octombrie 2012, perioadă pentru care valoarea investiţiilor în sumă de 409.670, efectuată de SC P. SRL în spaţiul din Iaşi, str. C., se amortizează cu valoarea chiriei datorate.
A păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei nr. 507 din 15 septembrie 2011 din 15 septembrie 2011 a Tribunalului Iaşi şi a obligat apelantul Consiliul Judeţean Iaşi la plata către SC P. SRL a sumei de 4.108,85 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.
Curtea de Apel, a reţinut că art. 14 al contractului de închiriere încheiat între părţi prevede că valoarea chiriei va fi diminuată de comun acord cu proprietarul, funcţie de valoarea lucrărilor efectuate, cu condiţia ca aceste investiţii să aibă acordul prealabil al proprietarului şi că, în cazul încetării contractului, locatarul nu va avea dreptul la decontarea investiţiilor.
În aceste condiţii, proprietarul avea obligaţia să diminueze chiria în baza art. menţionat, neputând refuza această diminuare decât în cazul în care nu exista acordul său pentru investiţie.
Or, în cauză, aşa cum rezultă din adresa din 25 februarie 2002, acest acord există.
Consiliul Judeţean Iaşi mai afirmă că instanţa de fond nu a dat eficienţă nici Hotărârii Consiliului Judeţean Iaşi din 15 decembrie 2008 care prevede că aprobarea prelungirii contractelor de închiriere este condiţionată de plata chiriei la zi, SC P. SRL înregistrând în evidenţele contabile de activităţi publice un debit în valoare de 38.367,39 RON.
Nici această critică nu este întemeiată deoarece pe parcursul anului 2008, Consiliul Judeţean Iaşi a emis facturi către SC P. SRL., reprezentând chirie datorată care au fost achitate, iar la sfârşitul anului, în decembrie 2008, a mai emis o factură în sumă de 38.367,39 RON reprezentând chirie majorată pe anul 2008, Tribunalul în mod corect apreciind că aceasta nu este justificată.
În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, Curtea de Apel, a considerat că ele au fost stabilite corect, prima instanţă acordându-le parţial, în funcţie de pretenţiile acordate.
Motivele de apel ale apelantei SC P. SRL vizează calcularea greşită a duratei prelungirii contractului de închiriere în funcţie de valoarea investiţiilor şi cuantumului chiriei stabilite.
Din expertiza efectuată în cauză rezultă că valoarea investiţiilor efectuate în perioada 2002 - 2008 este de 409.670 RON şi că în această perioadă chiria percepută a fost achitată în totalitate fără ca SC P. SRL. să beneficieze de diminuarea ei pentru amortizarea acestor cheltuieli.
Cum SC P. SRL nu a beneficiat de diminuarea chiriei, la prelungirea contractului de închiriere se va avea în vedere valoarea totală a investiţiilor, fără să fie scăzută valoarea chiriei deja achitate, aşa cum greşit a reţinut Tribunalul.
În ceea ce priveşte cuantumul chiriei folosit la stabilirea duratei de timp cu care va fi prelungit contractul, Curtea de Apel, a apreciat că acesta este cel stabilit la începutul anului 2009 de către Consiliul Judeţean Iaşi, aşa cum corect a reţinut prima instanţă, deoarece această hotărâre a Consiliului Judeţean Iaşi nu a fost atacată în instanţă de către SC P. SRL, rămânând astfel valabilă.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat şi motivat recurs reclamantul Consiliul Judeţean Iaşi.
Prin motivele de recurs se formulează următoarele critici:
1. Consiliul Judeţean Iaşi nu a contestat faptul că intimata, SC P. SRL, a efectuat investiţii la imobilul închiriat, dar potrivit art. 14 din contractul de închiriere din 30 decembrie 1999, valoarea chiriei urma să fie diminuată de comun acord cu proprietarul.
În funcţie de valoarea investiţiile efectuate cu acordul prealabil al proprietarului. Instanţa a apreciat greşit că a existat acordul Consiliul Judeţean Iaşi pentru efectuarea tuturor investiţiilor, deoarece adresa din 25 februarie 2002 se referă la acordul dat doar pentru începerea lucrărilor de canalizare şi reamenajare a spaţiului deţinut de agentul economic în str. C., Iaşi.
2. Contractul de închiriere din 30 decembrie 1999 nu s-a mai prelungit deoarece în speţă sunt incidente prevederile Hotărârii Consiliului Judeţean din 15 decembrie 2008 referitoare la prelungirea contractelor de închiriere pentru spaţiile cu altă destinaţie decât locuinţă din domeniul public al judeţului Iaşi. în cuprinsul acestei hotărâri se prevede aprobarea prelungirii contractelor de închiriere pentru chiriaşii spaţiilor cu altă destinaţie decât locuinţă din patrimoniul judeţului Iaşi care au chiriile achitate la zi. Deoarece SC P. SRL este înregistrată în evidentele contabile ale autorităţii publice judeţene, Consiliul Judeţean Iaşi, la data de 31 decembrie 2008, cu debite, acest agent economic nu a mai beneficiat de prelungirea contractului de închiriere.
3. Instanţa de judecată motivează contradictoriu decizia, deoarece, pe de o parte, consideră că Tribunalul a apreciat în mod corect faptul că emiterea, de către Consiliul Judeţean Iaşi, în baza Hotărârii Consiliului Judeţean din 27 noiembrie 2007, a facturii din 13 decembrie 2008, în valoare de 38.367,39 RON, nu este justificată, iar pe de altă parte, la stabilirea cuantumului folosit Ia determinarea duratei de timp cu care va fi prelungit contract închiriere, instanţa a apreciat că este cel stabilit la începutul anului 2009 de Consiliul Judeţean Iaşi, deoarece Hotărârea Consiliului Judeţean nr. 381 din 15 decembrie 2008 nu a fost atacată în instanţă de către SC P. SRL, aceasta rămânând valabilă. Insă, agentul economic nu a contestat nici Hotărârea Consiliului Judeţean din 27 noiembrie 2007 şi, cu toate acestea, instanţa de judecată nu a dat eficienţă juridică acestui înscris.
4. În speţă, nu se poate deţine culpa procesuală a reclamantei în contextul respectării şi aplicării întocmai a prevederilor legale ce guvernează organizarea şi funcţionarea autorităţilor administraţie publice locale. În aceeaşi măsură, instanţa de judecată, în virtutea exercitării rolului său activ, în conformitate cu prevederile art. 129 C. proc. civ. raportat la dispoziţiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ., avea obligaţia cenzurării sumei stabilite cu titlu de cheltuieli de judecată în sarcina reclamantei, cu atât mai mult cu cât această sumă vizează onorariul de avocat şi eventuala plată a acestuia s-ar efectua din fondurile publice ale autorităţii administraţiei publice judeţene.
În drept, sunt indicate prevederile art. 304 pct. 7 şi 8 C. proc. civ.
Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte, constă că recursul nu este fondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:
1. Prin criticile cuprinse în primul punct al motivelor de recurs, recurentul susţine că, potrivit art. 14 din contractul de închiriere din 30 decembrie 1999, investiţiile pentru spaţiului deţinut în Iaşi, str. C., în raport de care valoarea chiriei urma să fie diminuată, puteau fi efectuate numai cu acordul prealabil al proprietarului. Or, în cauză, instanţa a apreciat greşit că a existat acordul Consiliul Judeţean Iaşi pentru efectuarea tuturor investiţiilor, deoarece adresa din 25 februarie 2002 se referă la acordul dat doar pentru începerea lucrărilor de canalizare şi reamenajare a spaţiului deţinut de agentul economic în str. C., Iaşi.
Această critică vizează modul în care instanţa de apel a stabilit situaţia de fapt, prin interpretarea probelor administrate, respectiv a conţinutului adresei din 25 februarie 2002. Însă, în condiţiile art. 304 C. proc. civ., recursul poate fi exercitat numai pentru motive ce ţin de legalitatea hotărârii supuse controlului judiciar. Dispoziţiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ. care permiteau instanţei de recurs să cenzureze modul în care instanţa de apel a interpretat probatoriul administrat în cauză, au fost în mod expres abrogate prin art. 1 pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.
Prin urmare, critica formulată nu poate fi primită.
2. La pronunţarea deciziei recurate, instanţa de apel a avut în vedere Hotărârea Consiliului Judeţean nr. 394 din 15 decembrie 2008 referitoare la prelungirea contractelor de închiriere pentru spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din domeniul public al judeţului Iaşi.
Însă, aşa cum rezultă din considerentele deciziei recurate, Curtea de Apel, a apreciat, prin interpretarea probelor administrate, că această hotărâre a Consiliului Judeţean Iaşi, care prevedea aprobarea prelungirii contractelor de închiriere pentru chiriaşii spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă aflate în patrimoniul judeţului Iaşi care au chiriile achitate la zi, nu împiedică prelungirea contractul de închiriere din 30 decembrie 1999, întrucât, din înscrisurile depuse la dosar a rezultat că, pe parcursul anului 2008, Consiliul Judeţean Iaşi a emis facturi către SC P. SRL., reprezentând chirie datorată, facturi care au fost achitate de intimată.
A verifica în faza procesuală a recursului dacă, la data de 31 decembrie 2008, intimate figura cu debite, sau dacă, dimpotrivă, înscrisurile depuse dovedesc achitarea acestor debite, presupune o reapreciere a probelor administrate în fazele procesuale anterioare, incompatibilă cu natura controlului judiciar exercitat prin intermediul căii de atac a recursului şi care este, în mod exclusiv, una de legalitate.
Prin urmare, pentru considerentele expuse, Înalta Curte, constată că nici această critică nu este fondată.
3. Critica întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu este întemeiată.
Hotărârea instanţei de apel nu cuprinde motive contradictorii în privinţa efectelor pe care le produc cele două hotărâri ale Consiliului Judeţean Iaşi, indicate în cuprinsul motivelor de recurs.
Motivul pentru care Curtea de Apel, a considerat că, emiterea, de către Consiliul Judeţean Iaşi, în baza Hotărârii Consiliului Judeţean din 27 noiembrie 2007, a facturii din 13 decembrie 2008, în valoare de 38.367,39 RON, nu este justificată, nu a fost acela că, deşi neatacată în justiţie, această hotărâre nu ar produce efecte juridice. Instanţa n-a avut în vedere o eventuală nelegalitate a Hotărârii Consiliului Judeţean din 27 noiembrie 2007, ci împrejurarea că, deşi pe parcursul anului 2008, Consiliul Judeţean Iaşi a emis facturi către SC P. SRL., reprezentând chirie datorată, iar aceste facturi au fost achitate, la sfârşitul anului, în decembrie 2008, recurentul a mai emis, în baza Hotărârii Consiliului Judeţean din 27 noiembrie 2007, o nouă factură în sumă de 38.367,39 RON reprezentând chirie majorată pe anul 2008.
Prin urmare, nu se poate susţine că, în mod contradictoriu, instanţa de apel a motivat în considerentele deciziei recurate, efectele pe care le produc cele două hotărâri emise de recurent.
4. Prevederile art. 274 C. proc. civ. au ca temei culpa procesuală a părţii care cade în pretenţii.
Ceea ce poate fi cenzurat pe calea controlului de legalitate exercitat în urma recursului declarat, este modul în care instanţa a interpretat şi aplicat prevederile art. 274 C. proc. civ.
Sub acest aspect, Înalta Curte, constată că, în cauză, a existat, în raport de soluţia pronunţată, o culpă procesuală a reclamantului-pârât. Fiind în culpă procesuală, prin aplicarea prevederilor art. 274 Cpc, reclamantul-pârât a fost în mod legal obligat la plata cheltuielilor de judecată efectuate, solicitate şi dovedite de pârâta-reclamantă.
Cenzurarea hotărârii pronunţate din perspectiva modului în care instanţa a determinat cuantumul cheltuielilor de judecată în urma aplicării prevederilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ., se rezumă la a verifica aplicarea criteriilor legale in raport cu care se apreciază cuantumul onorariilor avocaţilor şi anume valoarea pricinii şi munca îndeplinită de avocat.
În cauză, aceste criterii au fost avute în vedere de instanţă. Verificarea aprecierilor instanţei în aplicarea lor la desfăşurarea litigiului, ar însemna exercitarea unui control judiciar asupra temeiniciei hotărârii pronunţate şi o încălcare a dispoziţiilor art. 304 C. proc. civ. conform cărora modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate.
Prin urmare, pentru considerentele expuse, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul Consiliul Judeţean Iaşi împotriva deciziei nr. 66 din 21 septembrie 2011 Curţii de Apel Iaşi, secţia comercială.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 20 septembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5537/2012. Civil. Exequator (recunoasterea... | ICCJ. Decizia nr. 5539/2012. Civil → |
|---|
