ICCJ. Decizia nr. 5590/2012. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 5590/2012
Dosar nr. 8121/118/2009
Şedinţa publică din 21 septembrie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa sub nr. 8121/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin M.T., prin Compania Naţionala de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România, pentru a se dispune exproprierea totală a suprafeţei de 5000 m.p. teren situat în comuna Cumpăna, parcela A350/21 şi obligarea pârâtului la plata sumei de 150.000 euro, cu titlu de despăgubire pentru bunul expropriat, iar in subsidiar, obligarea acestuia la plata unei despăgubiri în sumă de 59.280 euro pentru suprafaţa de 1976 m.p, reprezentând un preţ unitar al bunului expropriat, de 30 curo/mp, plătibil în lei la data efectuării plăţii.
În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că este titulara dreptului de proprietate cu privire la suprafaţa de teren mai sus individualizată, dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare din 15 august 2007 la Biroul Notarului Public B.D.D.
Pârâta a propus spre expropriere suprafaţa de 1976 m.p. reprezentând parcela A350/21/1, pentru care s-au stabilit despăgubiri în cuantum de 19.760 euro, echivalentul a 10 euro/m.p. Terenul este necesar în vederea executării variantei de ocolire a Municipiului Constanţa.
Reclamanta a susţinut că preţul stabilit cu titlu de despăgubiri este. sub cel la care se vând în mod obişnuit terenurile de acelaşi fel în zonă, respectiv 30 euro/m.p.
Mai mult decât atât, exproprierea parţială este de natură să diminueze în mod considerabil valoarea de întrebuinţare a terenului rămas, ce nu a făcut obiectul exproprierii, întrucât traseul lucrării de utilitate publica intersectează suprafaţa de teren deţinută într-un mod dezavantajos, ducând la dezmembrarea forţată a parcelei iniţiale.
Susţine reclamanta că, în aceste împrejurări, dezmembrarea şi diminuarea mărimii parcelei îngreunează încadrarea în regulamentele de urbanism în vederea edificării unor exploataţii agricole sau a altor construcţii de dimensiuni mari, ce urmau a fi edificate înainte de expropriere.
În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 24 şi 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică, precum şi art. 9 din Legea nr. 198/2004.
Prin sentinţa civilă nr. 1990 din 30 noiembrie 2010. Tribunalul Constanţa a respins acţiunea formulată în principal, având ca obiect exproprierea totală a terenului în suprafaţă de 5.000 mp.
A admis acţiunea formulată, în subsidiar, de reclamantă.
A dispus obligarea pârâtului la plata către reclamantă, a sumei de 114.390 euro, cu titlu de despăgubire pentru expropriere sau echivalentul în lei, la cursul B.N.R. din ziua plăţii, pentru imobilul teren, ce reprezintă parcela A 350/21 în suprafaţă de 1976 mp, situată în extravilanul comunei Cumpăna, judeţul Constanţa.
A fost obligat pârâtul la 3.800 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamantă.
Pentru a hotărî ca atare, prima instanţă a reţinut, în esenţă, că cererea de expropriere totală este nefondată.
Astfel, având în vedere modul de amplasare al parcelelor, precum şi vecinătăţile acestora, astfel cum sunt expuse în schiţele anexă la expertiză, nu se verifică susţinerile reclamantei, în sensul că suprafeţele de teren rămase neexpropriate, nu mai pot fi folosite conform destinaţiei iniţiale (agricolă) şi că acestea au fost fragmentate peste măsură.
Se reţine că, pe de o parte, planurile anterior redate atestă că parcelele în discuţie sunt situate lângă alte proprietăţi aparţinând reclamantei, astfel că nu există un impediment la accesul către zonele rămase în proprietatea reclamantei, iar pe de altă parte, suprafaţa de teren rămasă neexpropriată din fiecare parcelă este suficient de mare „cât să asigure folosinţa normală a terenului, conform destinaţiei sale agricole”.
Referitor la valoarea despăgubirilor la care este îndreptăţită reclamanta, tribunalul a reţinut că aceasta constă în valoarea de circulaţie a parcelei expropriate, în suprafaţă totală de 1.976 mp, ce formează parcela A 350/21, respectiv 190.060 lei, la care se adaugă şi daunele aduse proprietarului, în valoare de 285.206 lei.
S-a reţinut că prejudiciul cauzat este reprezentat prin diferenţa dintre valoarea totală de circulaţie a terenului aferent întregului imobil şi valoarea de circulaţie a imobilului expropriat, la care se adaugă şi valoarea de circulaţie a terenului rămas neexpropriat.
În ceea ce priveşte valoarea de circulaţie a terenului expropriat, instanţa de fond şi-a însuşit opinia majoritară a celor doi experţi, în sensul că valoarea de piaţă a parcelei este de 23,12 euro/mp, iar nu de 10 euro/mp, astfel cum a propus expertul desemnat de expropriator.
La stabilirea acestui preţ pe metru pătrat au fost avute în vedere, poziţionarea terenului în apropierea intravilanului Municipiului Constanţa şi Cumpăna, posibilitatea de utilizare a terenului pentru realizarea unor construcţii rezidenţiale, conform strategiei de dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al comunei Cumpăna şi crearea zonei metropolitane în perspectiva anului 2027.
Cu privire la cheltuielile de judecată, instanţa a făcut aplicarea art. 274 alin. (1) C. proc. civ.
Împotriva sentinţei civile nr. 1990 din 30 noiembrie 2010 a Tribunalului Constanţa a declarat apel pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA, prin mandatar SC C. SA, care a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate expropriatului.
Apelantul-pârât a susţinut că hotărârea instanţei de fond a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevăd că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
S-a arătat că instanţa şi-a însuşit expertiza de evaluare, având în vedere doar concluziile celor doi experţi, valoarea de circulaţie a terenului expropriat fiind stabilită în raport de împrejurarea că localitatea Cumpăna va deveni o localitate modernă, ce se va autogestiona prin fondurile europene, fiind o zonă comunitară urbană.
Apelantul-pârât a susţinut că valoarea reală a terenului este cea stabilită de expertul B.C., care a avut în vedere amplasamentul concret al imobilului, anume că acesta se află în mijlocul unui teren agricol, la distanţă de 3 km de municipiul Constanţa şi de intravilanul comunei Cumpăna, instanţa ignorând punctul de vedere al acestui expert, care a reţinut în concluziile sale că, evaluarea trebuie realizată în anul 2009, şi nu în perspectiva anului 2027, când se presupune că terenul va face parte din etapa a III-a zona metropolitană rezidenţială a Constanţei, ipoteză ce nu are elemente de susţinere, în viitorul apropiat.
În ceea ce priveşte prejudiciul suferit de reclamantă ca urmare a exproprierii parţiale, s-a susţinut de către apelantul-pârât că terenul a fost, în mod greşit, evaluat de Tribunalului Constanţa la valoarea de 285.200 lei, în condiţiile în care nu s-a făcut dovada producerii vreunui prejudiciu cert reclamantei, prin exproprierea unui lot de teren agricol, situat în cadrul unei proprietăţi mai mari, întregul teren având o destinaţie exclusiv agricolă.
Exproprierea unei suprafeţe de teren de 1.976 mp din extravilanul localităţii Cumpăna nu constituie o piedică pentru reclamantă de a folosi restul proprietăţii sale, conform destinaţiei pe care terenul a avut-o la momentul dobândirii şi, respectiv, la data exproprierii - destinaţie agricolă, teren de cultură.
Zona metropolitană de care fac vorbire cei doi experţi în cadrul expertizei însuşită de prima instanţă constituie o perspectivă de dezvoltare pe termen lung, până în anul 2027, iar în legătură cu această perspectivă, se arată de către apelantul-pârât, că reclamanta nu a prezentat vreun plan de dezvoltare sau vreo intenţie de investiţie, situaţie în care, aprecierile experţilor sunt pur speculative, nesusţinute probator în cauză.
Se aduc critici, în sensul că, în mod greşit prima instanţă a înlăturat opinia expertului B.C. cu privire la valoarea de circulaţie de 10 euro/metru pătrat practicată pentru tranzacţionarea terenurilor agricole învecinate cu proprietatea reclamantei, astfel că, instanţa şi-a însuşit valoarea de 23,15 euro/mp propusă de ceilalţi doi experţi, propunere ce nu a avut în vedere toate ofertele de vânzare, fiind eliminate propunerile de 5 euro/mp şi avute în vedere numai ofertele cuprinse între 20 şi 35 euro/mp.
Prin Decizia nr. 367/ C din 21 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă, pentru cauze cu minori şi de familie precum şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale a admis apelul declarat de pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România împotriva Deciziei nr. 1990 din 30 noiembrie 2010 a Tribunalului Constanţa, secţia civilă.
A schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a respins acţiunea.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel ca reţinut că, potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 - aplicabil, în raport de art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Prin urmare, legiuitorul a statuat că despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este formată din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului şi/sau unor terţi, prin măsura exproprierii.
A reţinut instanţa de control judiciar că, în ceea ce priveşte prima componentă a despăgubirii, - „valoarea reală” a bunului expropriat, aceasta este determinată de preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de evaluare.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conţine toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piaţă a imobilului, aceasta din urmă, fiind definită în standardele internaţionale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piaţă a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia - teren situat la o distanţă de 3 km de intravilanul municipiului Constanţa şi de cel al comunei Cumpăna, destinaţia terenului la momentul evaluării - respectiv la momentul anului 2009 - teren agricol extravilan, iar nu în perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a – III - a de realizare a Zonei metropolitane rezidenţiale Constanţa şi nu, în ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării.
În speţă se reţine că prima instanţă şi-a însuşit opinia exprimată de experţii B.E. şi M.V., în detrimentul opiniei expertului B.C., fără a observa însă, că un rol decisiv în evaluarea realizată de primii doi experţi l-a avut o situaţie ipotetică, ce privea includerea terenului expropriat în viitoarea Zonă metropolitană Constanţa şi în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei Cumpăna, strategie realizabilă în contextul unor investiţii comunitare, pur ipotetice şi lipsită în prezent de orice certitudine şi fundament (fila 5 din raportul de expertiză B.E. - pag. 96 dosar fond).
Pentru utilizarea acestui argument definitoriu şi aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor „ansambluri de locuinţe de tip rezidenţial”, opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localităţii, cu posibilitatea racordării facile la utilităţi şi căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanţă de câţiva km de localităţile apropiate - Constanţa şi Cumpăna - şi deservit de căi de exploatare rurală.
Astfel, la determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe, experţii B. şi M. au cules date privind cererea şi oferta pentru terenuri din extravilanul localităţii Cumpăna care, însă, au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”), apropiere de căi de acces (ex., deschidere la drumul judeţean) şi utilităţi şi având ca folosinţă „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidenţial” - filele 96-103 dosar fond.
Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piaţă a bunului în raport de imobile echivalente, ca amplasament şi destinaţie (fila 99 dosar fond), stabilind o valoare de 10 euro/mp.
Experţii cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piaţă prin metoda „fluxului de numerar” pornind de la potenţialul de dezvoltare şi de la destinaţia dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp şi cu străzi şi trotuare proiectate -(filele 96 şi 97 dosar fond).
A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce la determinarea valorii de piaţă pe baza sumei ce poate fi obţinută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol şi în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeaşi valoare de 10 euro/mp.
Ultima metodă uzitată de experţii B. şi M. a vizat „extracţia”, definită de către cei doi experţi ca fiind reprezentată de echilibrul contribuţiei între valoarea terenului şi valoarea proprietăţilor imobiliare formate din terenuri şi construcţii, aflate într-o zonă apropiată.
Metoda extracţiei constă, potrivit standardelor internaţionale de evaluare, în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce, din preţul curent de vânzare al întregii proprietăţi imobiliare (teren plus amenajări şi construcţii) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcţiilor şi amenajărilor.
Această modalitate de evaluare operează, aşadar, potrivit S.I.E., cu indicatorul „costul de înlocuire net (C.I.N.) al construcţiilor” şi porneşte de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren şi construcţii situat în proximitate, situaţie care, însă, în speţă nu este incidenţă (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcţii şi fără a se putea opera cu indicatorul sus-menţionat, care potrivit standardelor trebuie luat în calcul).
În opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piaţă la 23,15 euro/mp şi prin costurile mari plătite la momentul achiziţiei imobilului, explicate de experţi prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat şi alte firme (C., reprezentanţa S., P., M. etc). Această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului şi pe prezumatul scop al tranzacţiei, nu ţine însă seama de faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, preţul de cumpărare a fost de 6 euro/mp. astfel cum reiese din actul din 15 august 2007, suma de 30.000 euro fiind achitata pentru o suprafaţă de 5.000 mp.
Din toate aceste considerente, şi având în vedere că, din înscrisurile depuse de comuna Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localităţii pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan şi crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanţa de fond şi-a fundamentat soluţia îmbrăţişând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluţii este corectă din punctul de vedere al situaţiei juridice şi al momentului concret la care se stabileşte valoarea reală a imobilului expropriat.
Faptul că valoarea de 23,15 euro/mp stabilită de cei doi experţi M. şi B., nu corespunde valorii reale de piaţă a terenului agricol expropriat, rezultă şi din „raportul de evaluare globală” întocmit de Camera Notarilor Publici, pe baza tranzacţiilor încheiate pe perioada anilor 2008 şi 2009, şi în care terenurile arabile situate în Zona C a comunei Cumpăna - Cartier Vile, lotizări după anul 2000 au fost evaluate la 15 euro/mp.
Această valoare este mult mai apropiată de valoarea propusă de expertul B.C., - 10 euro/mp, cu precizarea că terenul expropriat nu se situează nici măcar la limita Zonei C a comunei Cumpăna - teren agricol - cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanţă de 3 kilometri de intravilanul acestei localităţi, fiind lipsit de orice utilitate specifică unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă, etc.)
Acesta a fost şi considerentul pentru care, instanţa de apel nu a apreciat ca necesară refacerea raportului de expertiză solicitată în calea de atac, fiind respinsă ca neconcludentă administrarea unei noi probe, în acest sens.
Ca atare, curtea de apel a reţinut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/mp, care a fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii este cea corectă, celelalte pretenţii ale intimatei-reclamante fiind neîntemeiate, cât priveşte evaluarea proprietăţii expropriate.
Soluţia de primă instanţă este în egală măsură criticabilă şi pentru stabilirea adiţională a celei de-a doua componente a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, definit conform aceleiaşi opinii majoritare, ca echivalent cu „diferenţa dintre valoarea totală de circulaţie a terenului aferent întregului imobil şi valoarea de circulaţie a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga şi valoarea de circulaţie a terenului rămas neexpropriat”.
În realitate, astfel cum s-a stabilit şi în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franţei, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunităţii şi cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil şi pot fi dovedite prin situaţii (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.
Or, în speţă, prejudiciul produs intimatei - reclamante a fost calculat ca o ecuaţie valorică între parcela expropriată şi cea rămasă la dispoziţia titularului dreptului, fără nici o legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs şi în viitor şi care ar justifica creşterea indemnizaţiei pe criteriul imposibilităţii continuării, în condiţii de rentabilitate, a activităţii pe suprafaţa de teren rămasă şi pe raţiuni de pierdere a unor foloase economice.
Din acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant şi Curtea Europeană, pretenţiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ şi incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României, 2007).
Faţă de cele expuse, anume inexistenţa unor probe care să susţină cele reţinute de experţi, - eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite investiţii concrete şi efective pe acel teren, proiecte de finanţare a reclamantei aprobate, pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren, curtea de apel a constatat că, în cuantumul despăgubirilor nu pol fi cuprinse prejudiciile reţinute de prima instanţă - suma de 285.206 lei, fiind în mod greşit adiţionată la indemnizaţia datorată expropriatului.
Împotriva Deciziei nr. 367/ C din 21 septembrie 2011 a Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, criticile fiind întemeiate în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelului declarat de pârât şi menţinerii sentinţei civile nr. 1990 din 30 noiembrie 2010 a Tribunalului Constanţa.
În susţinerea criticilor de nelegalitate, reclamanta a arătat că textul de lege, greşit aplicat în speţă, este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Deşi, prin decizia recurată, curtea de apel a creat premisele unei corecte determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportarea la prevederile art. 26 mai sus invocat, argumentaţia ulterioară a soluţiei, nu reprezintă decât o reluare a obiecţiunilor şi susţinerilor realizate pe tot parcursul cercetări judecătoreşti, de expertul propus de expropriator.
Opinia expusă în conţinutul hotărârii este una vădit părtinitoare părţii adverse (Statul Român) şi nu face decât să pună în valoare cu o forţă probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate, opinia majoritară a celorlalţi doi experţi, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu standardele internaţionale de evaluare.
Recurenta-reclamantă a arătat că sunt criticate şi combătute de instanţa de apel, fără a aduce alte argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse în raportul de expertiză.
Referitor la metoda comparaţiei directe, instanţa de apel nu îşi argumentează afirmaţia că oferta de vânzare exemplificată prin anunţuri priveşte terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condiţiile în care distanţa de 3 km este una rezonabilă, aflată în mod real la limita şi în apropierea intravilanului.
În opinia recurentei, chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea preţului în negocierea dintre vânzător şi cumpărător, cumpărător oferind preţ mai mare urmărind ca investiţia să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potenţial de cumpărare şi cu planuri de investiţii industriale şi imobiliare.
Prin urmare, experţii nu puteau face abstracţie de zona în care este situata parcela de teren A 350/10, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei Cumpăna face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidenţial”.
Nu se pot trece cu vederea nici costurile destul de mari plătite pentru achiziţionarea imobilului, ceea ce pune în evidentă caracterul investiţional al achiziţionării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câştig pe termen lung şi nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.
Scopul afirmat anterior este dovedit şi prin aceea că, societatea reclamantă a achiziţionat mai multe imobile în zone vecine şi alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziţionat într-o zona limitrofă Constanţei, pe care ulterior să se dezvolte prin investiţii imobiliare.
Referitor la cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar, recurenta-reclamantă a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condiţiile în care exista deja aprobată prin Hotărâre de Consiliu Local al comunei Cumpăna, Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidenţial”, ceea ce presupune construcţia unor ansambluri de locuinţe de tip rezidenţial.
Metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator, nu este o metodă ce poate fi aplicată în speţă, ea fiind specifică situaţiilor în care venitul se obţine din cedarea dreptului de folosinţă a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speţă, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.
Cu privire la ultima metoda folosita de experţi, cea a extracţiei, este pe deplin justificată de aceştia şi combătută în mod superficial de instanţă, prin prisma aceloraşi considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan şi că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite.
Şi în acest caz, recurenta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip „Rezidenţial”.
Este de reţinut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experţi stă la baza unei evaluării corecte, moderne în conformitate cu standardele internaţionale.
De altfel, se observă şi din conţinutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în concordanţă cu legile şi reglementările naţionale şi internaţionale, practica internaţională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV 4.01)” şi că are la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunţate în SEV.4.02 şi definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 şi SEV 9 februarie”.
Experţii au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de „cea mai bună utilizare”, definit conform standardelor internaţionale, prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal şi posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului imobil.
Pe cale de consecinţă, apreciază recurenta-reclamantă că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect şi, în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996, preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, preţul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică şi industrială a zonei, contrar opiniei instanţei de apel.
Totodată, recurenta a susţinut că este lipsită de temei legal şi justificarea soluţiei de respingere a prejudiciului suferit de reclamanta B.B. SRL.
Adoptând o astfel de soluţie, instanţa a intrat în contradicţie cu afirmaţiile făcute anterior în hotărâre, anume că „definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ţine de consecinţele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura”.
Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noţiunii de prejudiciu, ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
În acest sens, aprecierea experţilor cu privire la existenţa prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulaţie pe piaţa liberă echivalentă cu circa 30 euro pe metru pătrat (în funcţie de poziţie şi metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeaşi valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.
Astfel, după avizarea de către Agenţia Naţională de cadastru şi Publicitate Imobiliară a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 184 din 21 octombrie 2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizaţie cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentaţii cu privire la suprafeţe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparţinând reclamantei şi a împiedicat prin aceasta posibilităţile reclamantei de a iniţia procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic şi urbanistic al terenului în realizarea strategici de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei Cumpăna.
Se constată că prin începerea procedurii de expropriere şi prin exproprierea propriu-zisă parţială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei, constând în împiedicarea acesteia de a-şi realiza interesele legitime, vizând valorificarea terenurilor achiziţionate în scopul avut în vedere la momentul achiziţionării, corelat cu perspectiva posibilităţii anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidenţial.
Această faptă a expropriatorului a făcut ca şi valoarea suprafeţei de teren rămasă în proprietate să scadă într-o proporţie foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere, care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase, potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziţionării.
Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
În primul rând este de reţinut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susţineri privind greşita apreciere de către instanţa de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experţi).
Aşadar, recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situaţiei de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres şi limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs, criticile neputând fi cenzurată prin prisma motivelor de nelegalitate.
Faţă de actuala configuraţie a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs, numai pentru motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie, instanţa de recurs nu mai are competenţa de a cenzura situaţia de fapt stabilită prin hotărârea atacată şi de a reevalua în acest scop probele, aşa cum urmăreşte în realitate recurenta-reclamantă, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii, prin raportare la situaţia de fapt pe care aceasta o constată.
De aceea, susţinerile formulate pe aspectul situaţiei de fapt, nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.
Ca urmare, vor ti analizate criticile recurentei-reclamante privind greşita interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.
Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite”.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Conform dispoziţiilor legale enunţate, pentru stabilirea despăgubirii, experţii se vor raporta la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Pe cale de consecinţă, nu pot fi validate de către instanţă concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experţii folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-şi concluziile şi raportându-se la date şi elemente ce sunt în dezacord cu cerinţele impuse de textul de lege menţionat.
Or, în speţă, din constatările raportului de expertiză, experţii cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii de piaţă a imobilelor în litigiu, au recurs la metoda comparaţiei directe, metoda fluxului de numerar şi metoda extracţiei pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilităţii includerii zonei în care se află imobilele expropriate în viitoarea Zonă metropolitană Constanţa şi în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localităţii Cumpăna.
Astfel, în opinia majoritară, experţii s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localităţii, cu posibilitatea racordării facile la utilităţi şi căi de acces urbane, cu toate că imobilele în discuţie fac parte din categoria terenurilor extravilane, fiind situate la câţiva kilometri de localitatea Cumpăna, fără utilităţi în apropiere şi fiind deservite de căi de acces rurale.
Cum expertul B.C. a calculat valoarea de piaţă a terenurilor în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament şi destinaţie, al căror regim juridic a rămas acelaşi, în mod corect, curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Referitor la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanţele fondului a prejudiciul cauzat prin exproprierea parţială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi luate în considerare şi dovezile prezentate de proprietari.
Însă, sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.
Reclamanta a susţinut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi utilizată conform destinaţiei pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.
Cu toate acestea, părţile nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanţe şi experţi, planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenurile reclamantei vor fi incluse în intravilanul localităţilor limitrofe şi nici proiecte de dezvoltare întocmite de reclamantă pentru zona respectivă.
Nu sunt fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către A.N.C.P.I. a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere şi stabilirea traseului lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exerciţiului dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susţinând că prin vânzarea, obţinerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-şi maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate.
Prin urmare, şi din această perspectivă, dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate de către instanţa de apel.
Faţă de toate considerentele reţinute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate şi că, astfel, nu sunt îndeplinite condiţiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind nefondat şi urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva Deciziei civile nr. 367/ C din 21 septembrie 2011 a Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă, pentru cauze cu minori şi de familie, precum şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 septembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5331/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5643/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
