ICCJ. Decizia nr. 572/2012. Civil. Expropriere. Recurs

Comentarii

0

ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 572/2012

Dosar nr. 1774/108/2009

Şedinţa publică din 1 februarie 2012

Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea civilă înregistrată la Tribunalul Arad la data de 06 mai 2009 înregistrată sub nr. 1774/108/2009, reclamantul L.P.A. a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună:

- anularea în parte, sub aspect valoric, a Hotărârilor nr. 1 din 07 aprilie 2009, nr. 2/1 din 07 aprilie 2009, nr. 2/2 din 07 aprilie 2009, nr. 3 din 07 aprilie 2009, nr. 4 din 07 aprilie 2009, nr. 120 din 07 aprilie 2009 si, respectiv nr. 127 din 07 aprilie 2009 de expropriere şi de stabilire a despăgubirilor dispuse de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, constituită la nivelul Consiliului Local Arad, în ceea ce priveşte exproprierile pentru realizarea lucrărilor de utilitate publică prevăzute în Hotărârile de Guvern nr. 212/2009 („Autostrada Arad-Timişoara";) şi, respectiv nr. 214/2009 („Varianta de ocolire a - Municipiului Arad şi stabilirea la suma de 19.662.910 euro a cuantumului total al despăgubirii la care reclamantul este îndreptăţit pentru exproprierile dispuse prin hotărârile menţionate mai sus, defalcate după cum urmează:

a. 7.526.918 euro, reprezentând contravaloarea terenului efectiv expropriat şi a celui cuprins în zona de protecţie stabilită prin raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză - 82.532 m.p.;

b. 3.166.560 euro, reprezentând contravaloarea terenului rămas fără căi de acces stabilită prin raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză - 39.731 mp;

c. 3.969.432 euro, reprezentând contravaloarea daunelor datorate scăderii valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă/valorificare a restului de teren neexpropriat, din cauza configuraţiei acestuia, a suprafeţelor prea mici a loturilor, a imposibilităţii edificării unor construcţii etc., stabilită prin raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză - 345.168 mp.

d. 5.000.000 euro, reprezentând prejudiciul din penalităţile contractuale la care a fost obligat reclamantul în cazul neperfectării vânzării, conform art. 5.2 al antecontractului de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008.

În motivarea cererii şi apoi prin precizările aduse ulterior, inclusiv prin concluziile scrise depuse la dosar, reclamantul a arătat faptul că prin hotărârile atacate, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 constituită la nivelul Consiliului Local Arad, a dispus exproprierea următoarelor terenuri aflate în proprietatea sa:

Hotărârea Număr cadastral Cartea Funciară a loc. Arad Suprafaţa (mp): nr. 11 din 07 aprilie 2009; nr. 22/1 din 07 aprilie 2009; nr. 32/2 din 07 aprilie 2009; nr. 43 din 07 aprilie 2009; nr. 54 din 07 aprilie 2009; nr. 6120 din 07 aprilie 2009; nr. 7127 din 07 aprilie 2009.

Total suprafaţa teren expropriat (mp): 45.564.

Exproprierea a fost dispusă în temeiul Legii nr. 198/2004 privind unele masuri prealabile lucrărilor de construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local, cu modificările şi completările ulterioare, pentru realizarea următoarelor lucrări de utilitate publică: „Autostrada Arad-Timişoara";, „Varianta de ocolire a municipiului Arad";.

Toate aceste suprafeţe de teren au fost identificate prin raportul de expertiză topometrică efectuat de domnul expert C.A.

Hotărârile atacate de expropriere şi de stabilire a despăgubirilor dispuse de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, constituită la nivelul Consiliului Local Arad, cât şi procesele verbale ce au stat la baza emiterii acestor hotărâri, consemnează dezacordul reclamantului cu privire la cuantumul despăgubirilor pe care expropriatorul înţelege să le plătească.

Reclamantul a considerat că suma totală a despăgubirilor pe care expropriatorul înţelege să le plătească pentru exproprierea terenurilor menţionate mai sus, respectiv 885.712 euro, este derizorie în comparaţie cu valoarea reală a terenului expropriat şi a daunelor cauzate de această expropriere, nu are un fundament real şi nu reprezintă „dreaptă şi prealabilă despăgubire"; prevăzută atât de art. 44 alin. (3) al Constituţiei României cât şi de art. 1 al Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care completează corespunzător prevederile Legii speciale nr. 198/2004.

Valoarea reală a terenului expropriat şi a celui aflat în zona de protecţie a viitoarei autostrăzi a fost stabilită prin raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză, astfel, pentru aceste suprafeţe cumulate, expertul stabilind o valoare de 7.526.918 euro.

Terenurile supuse exproprierii sunt situate în polul sudic de dezvoltare al zonei comercial-rezidenţiale a Municipiului Arad, în această zonă fiind în curs de implementare câteva proiecte semnificative de dezvoltare imobiliară iar întreaga suprafaţă de teren aflată în proprietatea reclamantului înainte de expropriere era destinată utilizării comerciale, prin acordarea unui regim de zonă construită, acest lucru rezultând şi din certificatul de urbanism din 21 februarie 2006 referitor la întreaga suprafaţă de teren.

Mai mult, singura cauză pentru care reclamantul nu a putut obţine un PUZ conform acestui certificat de urbanism a fost opoziţia expropriatorului C.N.A.D.N.R.

În concluzie, despăgubirea plătibilă de către expropriator trebuie să includă şi prejudiciul din penalităţile contractuale la care este obligat expropriatul în cazul neperfectării vânzării.

Prin întâmpinare şi concluzii scrise, pârâta a solicitat respingerea acţiunii ca fiind neîntemeiată.

În motivare s-a arătat că Guvernul României, în temeiul art. 108 din Constituţia României, republicată şi al art. 4 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local a adoptat Hotărârea nr. 214 din 04 martie 2009 privind declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate private, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică ";Varianta de ocolire a Municipiului Arad km 0+000-km 12+000"; şi Hotărârea nr. 212 din 04 martie 2009 privind declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate private, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică ";Autostrada Arad - Timişoara km 12+000-km 44+000";, pe teritoriile Municipiului Arad, al localităţii Sagu - judeţul Arad şi al localităţilor Orțișoara, Pișchia, Giarmata-judeţul Timiş, prin care a aprobat declanşarea procedurilor de expropriere, potrivit HG nr. 214/2009, a 147 imobile proprietate privată, situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Arad, imobilele supuse exproprierii fiind menţionate în anexa 2 a hotărârii şi declanşarea procedurii de expropriere, potrivit H.G. 212/2009, a 57 imobile proprietate privată, situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Arad, imobilele supuse exproprierii fiind menţionate în anexa 2 a hotărârii.

Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, constituită în baza Deciziei nr. 204 din 18 martie 2009 şi nr. 205 din 18 martie 2008, a analizat cererile şi actele depuse potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004, de titularii de drepturi reale asupra imobilelor supuse exproprierii, aflate în anexa 2 la H.G. nr. 214/2009 şi anexa 2 la H.G. nr. 212/2009 şi verificând actele depuse de reclamant a constatat că reclamantul este titularul dreptului de proprietate asupra imobilelor supuse exproprierii.

Valoarea de despăgubire a imobilelor, proprietatea reclamantului, supuse exproprierii a fost stabilită în baza unui raport de evaluare, întocmit pentru fiecare proiect în parte, care a stat la baza emiterii H.G. 214/2009, şi H.G. 212/2009, raport întocmit în luna septembrie 2008, de expert evaluator V.H.M., (înainte de actualizarea Legii 198/2004, cu respectarea art. 3 din lege).

Imobilele reclamantului, ce fac obiectul exproprierii, sunt terenuri agricole, situate în extravilanul localităţii Arad, fără utilităţi, iar potrivit raportului de evaluare valoarea de despăgubire a fost stabilită la 20.46 euro/mp, pentru imobilele expropriate, pentru proiectul „Varianta de ocolire a Municipiului Arad"; şi la 19,39 euro/mp, pentru imobilele expropriate pentru proiectul ";Autostrada Arad-Timişoara";.

Faţă de caracteristicile imobilelor proprietatea reclamantului şi faţa de preturile practicate în cele două zone, cele două valori de despăgubire, 20,46 euro/mp şi 19,39 euro/mp, sunt valori corecte şi reale.

Prin sentinţa civilă nr. 448 din 9 iunie 2010, pronunţată în Dosar nr. 1774/108/2009, Tribunalul Arad a admis în parte acţiunea civilă formulată de reclamantul L.P.A., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român reprezentat de M.T. prin C.N.A.D.N.R. şi în consecinţă:

A fost obligat pârâtul la plata de despăgubiri, către reclamant, în cuantum total de 4.155.436 euro, sau contravaloarea în lei la data plăţii conform curs B.N.R., pentru terenul expropriat, în suprafaţa de 45.564 mp.

A fost respins restul pretenţiilor cu privire la devalorizarea terenului, daunelor şi penalităţi.

Au fost compensate cheltuielile de judecată.

Pentru a hotărî astfel, Tribunalul Arad a reţinut următoarele:

Prin Hotărârile cu nr. 1 din 07 aprilie 2009, nr. 2/1 din 07 aprilie 2009, nr. 2/2 din 07 aprilie 2009, nr. 3 din 07 aprilie 2009, nr. 4 din 07 aprilie 2009, nr. 120 din 07 aprilie 2009, şi respectiv nr. 127 din 07 aprilie 2009, de expropriere şi de stabilirea despăgubirilor dispuse de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, conform H.G. nr. 212/2009, a fost dispusă exproprierea celor 7 imobile din proprietatea reclamantului în suprafaţă totală de 45.564 mp.

Prin hotărârile enunţate mai sus au fost propuse despăgubiri în sumă totală de 885.712 euro.

Reclamantul, prin prezenta acţiune, a contestat cuantumul despăgubirilor acordate cu motivarea că valoarea reală de circulaţie este mult mai mare decât suma acordată, precum şi că prin exproprierea unei părţi din proprietate, este afectată folosinţa restului de teren neexpropriat care rămâne fără căi de acces, iar valoarea acestui teren va fi la un preţ semnificativ redus.

Pentru a clarifica aceste aspecte, au fost efectuate mai multe expertize în cauză, expertiza efectuată de expertul C.A., stabilind că terenurile supuse exproprierii sunt situate în polul sudic de dezvoltare a zonei comerciale-rezidenţiale a Municipiului Arad, zonă în care sunt în curs de implementare câteva proiecte de dezvoltare imobiliare, ca de exemplu I.P.M. la o distanţă de cca. 500 ml şi proiectul mixt comercial-rezidenţial dezvoltat de societatea P.D.I. SRL pe o suprafaţă de 20 ha aflat la o distanţă de circa 700 ml.

Tribunalul a reţinut că reclamantul are în posesie un certificat de urbanism din 21 februarie 2006, pentru întreaga suprafaţă, de unde rezultă că intenţia proprietarului a fost aceea de schimbare a destinaţiei, din teren agricol, şi introducerea acestui teren în intravilanul localităţii.

Referitor la valoarea reală a terenurilor supuse exproprierii, a fost efectuată o expertiză dintr-o comisie formată din trei experţi conform procedurii, experţii C.D.L. şi S.A., stabilind în concluziile raportului de expertiză că valoarea de circulaţie a imobilelor proprietatea reclamantului, supuse exproprierii, în suprafaţă totală de 45.564,00 mp este de 91,2 euro/mp, respectiv valoare totală de 7.526.918 lei, experţii apreciind că reclamantul trebuie despăgubit şi pentru terenul în suprafaţa de 36.968, 00 mp, ce reprezintă zona de protecţie a autostrăzii tot cu aceeaşi sumă/mp şi pentru terenul influenţat negativ în suprafaţă de 39.731,00 mp cu suma de 79.7 euro/m.p.

Expertul desemnat de pârât, U.I.R., a stabilit suma de 12 euro/mp, pentru terenul expropriat.

Faţă de cele expuse, tribunalul a apreciat că valoarea de circulaţie arătată de experţii C.D.L. şi Ş.A., corespunde realităţii cu privire la valoarea reală de circulaţie a terenului, deoarece aceste terenuri sunt situate în imediata vecinătate a Zonei urbane a Municipiului Arad şi sunt situate între zonele amintite cu proiecte imobiliare, de unde rezultă că valoarea terenului este mult superioară preţului stabilit de expertul U.I.R.

În ceea ce priveşte restul pretenţiilor cu privire la terenul rămas neexpropriat, a terenului care rămâne în zona de protecţie a autostrăzii, precum şi la daune din penalităţile conform antecontractului de vânzare cumpărare, tribunalul având în vedere dispoziţiile legale în materie a apreciat că aceste capete de cerere nu sunt fondate.

Terenul aflat în zona de protecţie a autostrăzii rămâne în proprietatea reclamantului şi poate fi folosit, fără restricţii, potrivit prezentei destinaţii, cu atât mai mult cu cât, potrivit art. 16 alin. (1) din O.G. 43/1997, şi terenul reprezentând zona de siguranţă este supus exproprierii, de unde rezultă că nu există nicio suprafaţă de teren de o parte şi de alta a şoselei rămasă în proprietatea reclamantului care să fie supusă interdicţiei de folosinţă.

Având în vedere că în proiectul autostrăzii Arad - Timişoara sunt prevăzute căi de acces la toate terenurile rămase după expropriere, tribunalul a apreciat că nici capătul de cerere cu privire la lipsa folosinţei nu este fondat.

Referitor la eventuale daune din penalităţi contractuale în cazul neperfectării vânzării, tribunalul a apreciat că această pretenţie nu este actuală, ci antecontractul de vânzare-cumpărare face dovada în plus faţă de cele enunţate cu privire la valoarea terenului supus exproprierii.

Faţă de aceste considerente, tribunalul a admis acţiunea civilă formulată de reclamantul L.P.A., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român reprezentat de M.T. prin C.N.A.D.N.R. conform celor menţionate mai sus.

Împotriva sentinţei civile nr. 448 din 9 iunie 2010, pronunţată de Tribunalul Arad, în Dosar nr. 1774/108/2009, au declarat apel atât reclamantul L.P.A., cât şi pârâtul Statul Român, reprezentat de M.T. prin C.N.A.D.N.R. - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara.

Reclamantul apelant L.P.A. a solicitat schimbarea în parte a hotărârii Tribunalului Arad, în sensul admiterii acţiunii pentru toate petitele formulate în faţa primei instanţe, respectiv pentru acordarea de despăgubiri în cuantum de 7.526.918 euro, reprezentând contravaloarea terenului efectiv expropriat şi a celui cuprins în zona de protecţie, stabilit prin raportul de expertiză tehnică, suprafaţa totală fiind de 82.532 m.p.; 3.166.560 euro reprezentând contravaloarea terenului fără căi de acces, stabilită prin raportul de expertiză, aferentă suprafeţei de 39.731 m.p.; 3.969.432 euro contravaloarea daunelor datorate scăderii valorii şi imposibilităţii de folosinţă, sumă stabilită conform raportului de expertiză pentru suprafaţa de 345.168 m.p.; 5.000.000 euro reprezentând prejudiciul din penalităţile contractuale, în cazul neperfectării antecontractului de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008.

În motivarea apelului s-a arătat că pretenţiile arătate mai sus sunt susţinute de următoarele:

Raportul de expertiză tehnică efectuat în faţa primei instanţe a conchis că reclamantul trebuie să beneficieze de valoarea reală de circulaţie a terenului expropriat care se ridică la suma de 91,2 euro/m.p., respectiv la suma totală de 4.155.436 euro, aferentă suprafeţei totale expropriate de 45.564 m.p.

În susţinerea acestei idei, apelantul a arătat că a fost în imposibilitatea reală de a tranzacţiona suprafeţele de teren respective la preţuri chiar mai mari decât 91,2 euro, după cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare anexate şi din antecontractul de vânzare-cumpărare la care a făcut referire.

De asemenea, a susţinut că amplasamentul terenului şi valoarea de circulaţie a acestuia prin raportare la planul de dezvoltare urbană justifică preţul de 91,2 euro şi infirmă susţinerile părţii adverse, respectiv pârâtul Statul Român, reprezentat de M.T. prin C.N.A.D.N.R. - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara, care a arătat că preţul de circulaţie este situat chiar sub nivelul reţinut de Comisia de acordare a despăgubirilor.

Terenul aflat în zona de protecţie a autostrăzii, în suprafaţă de 36.968 m.p. trebuie să beneficieze şi el, în opinia apelantului reclamant, de acelaşi mod de apreciere a valorii de circulaţie, respectiv de 91,2 euro/m.p. având în vedere imposibilitatea de folosinţă a acestei categorii de teren pe durata existenţei autostrăzii.

S-a mai susţinut că traseul lucrării de utilitate publică „Autostrada Arad-Timişoara"; împarte terenurile neexpropriate aflate în proprietatea reclamantului în loturi fără căi de acces, a căror utilizare este extrem de restrictivă, şi a căror valorificare viitoare este imposibilă.

Aceste suprafeţe de teren au fost identificate prin raportul de expertiză topometrică efectuat de expertul C.A. iar valoarea de care este lipsit reclamantul a fost apreciată la 79,7 euro/m.p., respectiv suma de 3.166.561 euro pentru suprafaţa totală de 39.731 m.p.

Terenurile supuse exproprierii prin hotărârile contestate în faţa primei instanţe făceau parte din parcelele comasate prin efortul reclamantului de-a lungul DN 2848 Tribunalul Arad - Timişoara.

Traseul autostrăzii secţionează pe diagonală aceste parcele determinând prin configuraţie la terenul rămas, să fie impropriu pentru realizarea proiectelor imobiliare de anvergură, în legătură cu care reclamantul demarase începând cu anul 2008 acţiuni concrete.

Valoarea acestei scăderi de folosinţă a fost stabilită la suma de 3.969.432 euro.

Apelantul a mai solicitat şi daune de penalitate contractuală la care este obligat în cazul neperfectării vânzării, conform art. 5 pct. 2 din antecontractul de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008, aceste daune ridicându-se la cuantumul de 5.000.000 euro.

În drept, apelantul a invocat prevederile art. 282 C. proc. civ. combinate cu Legea nr. 33/1994 şi celelalte dispoziţii legale la care a făcut trimitere, respectiv art. 17 şi urm. din Ordonanţa nr. 43/1997. Pârâtul Statul Român, reprezentat de M.T. prin C.N.A.D.N.R. - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara a formulat apel împotriva hotărârii primei instanţe, solicitând admiterea acestuia şi schimbarea în parte a sentinţei atacate, în sensul respingerii în totalitate a acţiunii principale, ca neîntemeiată.

Pârâtul apelant a arătat că hotărârile Comisiei de stabilire a despăgubirilor terenului sunt corecte, deoarece imobilele deţinute de reclamant sunt terenuri agricole, situate în extravilanul localităţii Arad, fără utilităţi, iar valoarea de circulaţie a fost stabilită în mod corect la 20,46 euro/m.p. pentru terenurile aferente proiectului „Varianta de reală de ocolire a Municipiului Arad"; şi de 19,39 euro/m.p. pentru imobilele aferente proiectului „Autostrada Arad-Timişoara";.

Pârâtul a arătat că expertul desemnat de către acesta, U.I.R., a stabilit o valoare de 12 euro/m.p. pentru terenul efectiv expropriat, în timp ce experţii desemnaţi de către instanţă şi de către reclamant au stabilit valori mult mai mari. S-a susţinut că instanţa de fond nu a administrat proba cu înscrisuri în vederea identificării preţurilor reale de tranzacţionare, menţionate în contractele de vânzare-cumpărare, pentru ca aceste preţuri să servească drept comparaţie la întocmirea expertizei.

S-a mai arătat că instanţa de fond a nesocotit art. 26 din Legea nr. 33/1994, reţinând o valoare de despăgubire pentru terenul expropriat cu mult mai mare decât valorile uzitate pentru terenuri similare.

În final, s-a solicitat efectuarea unui supliment de expertiză tehnică în vederea lămuririi valorii reale de despăgubire care trebuie să fie reţinută de către instanţă.

În drept, pârâtul apelant a făcut trimitere la art. 282 şi următoarele C. proc. civ. şi art. 25 - 27 din Legea nr. 33/1994.

Prin Decizia civilă nr. 921/ A din 26 mai 2011 s-a admis apelul declarat de reclamantul L.P.A., împotriva sentinţei civile nr. 448 din 9 iunie 2010, pronunţată de Tribunalul Arad.

A fost schimbată în parte hotărârea atacată, în sensul că a fost obligat pârâtul Statul Român, reprezentat de M.T. prin C.N.A.D.N.R. – Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara să plătească reclamantului şi despăgubiri determinate de limitarea dreptului de folosinţă asupra terenului din zona de protecţie în suprafaţă de 36.968 m.p., în cuantum de 1.663.560 euro; de scăderea valorii de circulaţie sau imposibilităţii de folosinţă conform destinaţiei iniţiale pentru suprafaţa de 384.999 m.p., în cuantum de 1.924.495 euro.

Despăgubirile vor fi acordate în moneda euro sau echivalentul în lei, la data plăţii, conform cursului B.N.R.

Au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.

A fost respins apelul declarat de către pârâtul Statul Român, reprezentat de M.T. prin C.N.A.D.N.R. – Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara, împotriva aceleiaşi sentinţe.

Curtea de Apel a reţinut următoarele:

Prin Hotărârile de Guvern nr. 212/2009 („Autostrada Arad-Timişoara";) şi, respectiv nr. 214/2009 („Varianta de ocolire a Municipiului Arad";), s-a dispus exproprierea suprafeţei de teren de 45.564 m.p., teren extravilan proprietate a reclamantului L.P.A.

Suprafaţa de teren efectiv expropriată este necesară pentru construirea segmentului de autostradă Arad - Timişoara şi variantei de ocolire a Municipiului Arad, această expropriere realizându-se în diagonală pe întreaga suprafaţă de teren deţinută de către reclamant, întreaga suprafaţă de teren deţinută de acesta, de peste 46 de ha, având configuraţia unui dreptunghi, secţionat de segmentul de autostradă, după cum rezultă din planşa depusă la fila 253 instanţă de apel.

Terenul efectiv expropriat, în suprafaţă de 45.564 m.p., a fost evaluat, corect de către prima instanţă, respectiv Tribunalul Arad, la o valoare de circulaţie de 91,2 euro/m.p.

Pentru a se ajunge la această valoare de circulaţie, prima instanţă a avut în vedere expertizele tehnice efectuate în cauză, amplasamentul terenului (într-o zonă ce urmează să fie inclusă într-un plan PUZ pentru dezvoltarea unor centre comerciale), precum şi o situaţie comparativă privind vânzarea unor terenuri similare, unele dintre acestea situate în zone lăturalnice faţă de parcela reclamantului, care s-au vândut cu peste 125 euro/m.p., preţ stabilit chiar de către Statul Român reprezentat de M.T. prin C.N.A.D.N.R. - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara.

Pârâtul Statul Român, reprezentat de M.T. prin C.N.A.D.N.R. - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara a contestat în apel, ca de altfel şi în faţa primei instanţe, acest preţ pe m.p. susţinând că acesta trebuie să fie cu mult mai mic, chiar mai mic decât preţul reţinut prin hotărârile comisiei de acordare a despăgubirilor, deoarece tranzacţiile realizate cu terenuri din zona respectivă au un preţ mai mic de 12-14 euro/m.p., terenul este extravilan şi în prezent există parcele similare cu cele ale reclamantului care nu se vând la un preţ mai mare de 12 - 24 euro/m.p.

Potrivit prevederilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, acţiunea formulată de către reclamant se soluţionează în conformitate cu prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte modul de stabilire a despăgubirilor, pentru că această problemă face obiectul acţiunii reclamantului.

Art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea ce trebuie acordată persoanei expropriate se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar la calcularea cuantumului experţii şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite.

Potrivit textului de lege menţionat, în speţă au fost avute în vedere două ipoteze de lucru: a. ipoteza privind determinarea valorii reale a imobilului expropriat; b. ipoteza privind prejudiciul total cauzat proprietarului prin actul cu caracter excepţional de expropriere.

I. Ipoteza privind determinarea valorii reale a imobilului expropriat.

Pentru a determina această valoare, de principiu, art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum şi jurisprudenţa, inclusiv a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, spun că trebuie avut în vedere preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. (A se vedea în acest sens I.C.C.J. - secţia civilă, Decizia nr. 244 din 19 ianuarie 2009).

Acest criteriu de determinare a valorii terenului expropriat, trebuie apoi raportat la aspectele tehnice, cu care operează experţii de specialitate, care vizează situaţia concretă a suprafeţei de teren, calitatea acestuia, modul în care este amplasat, posibilitatea de valorificare a acestui teren din perspectiva unor factori de dezvoltare stabiliţi prin planuri urbanistice zonale, cu caracter cert.

Toate aceste elemente se subscriu criteriului „preţului de vânzare în mod obişnuit”, însă nu pot fi extrase în totalitate din conţinutul criteriului pentru că acest criteriu presupune în stabilirea preţului de circulaţie toate aceste elemente.

De asemenea, în determinarea sferei criteriului de evaluare trebuie să se ţină seama şi de întinderea suprafeţei expropriate, pentru că, deşi aparent acest aspect ar conduce la încadrarea în cealaltă ipoteză de lucru, respectiv aceea a calculării prejudiciului global, suprafaţa expropriată are mai întâi repercusiuni asupra cuantumului preţului, fiind situaţii deosebite în exproprierea a 500 sau 1.000 de m.p. şi exproprierea a 45.564 m.p.

Pentru a putea aplica criteriul „preţului de vânzare în mod obişnuit”, instanţa de apel a dispus depunerea la dosarul cauzei a contractelor de vânzare-cumpărare care au ca obiect vânzarea-cumpărarea unor terenuri similare, şi completarea raportului de expertiză tehnică de către cei trei experţi, printr-un supliment care să dea explicaţii tocmai la modul de stabilire a preţului pe m.p., din perspectiva contractelor de vânzare-cumpărare efectiv realizate şi din perspectiva celorlalte elemente adiacente privind calitatea terenului, modul de amplasare, posibilitatea de dezvoltare a zonei, suprafaţa expropriată etc.

La dosarul cauzei au fost depuse contractele de vânzare-cumpărare, încheiate în perioada de referinţă, nr. 537, nr. 590, nr. 1151/2009 şi nr. 1146/2009 (filele 176 - 212 dosar instanţă de apel), contracte care au ca obiect suprafeţe de teren asemănătoare cu aceea deţinută de către reclamant, categoria de teren fiind teren arabil extravilan, iar preţul de vânzare pe m.p. înscris în aceste contracte este de 112,5 euro/m.p., 111,7 euro/m.p., sau un preţ peste aceste valori, ajungând chiar la 130 euro/m.p.

Faţă de această împrejurare, s-a solicitat celor trei experţi să realizeze un supliment al raportului de expertiză, în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994 pentru a argumenta, faţă de datele speţei aceste valori ale terenului expropriat, şi compararea lor cu valorile la care face trimitere pârâtul, prin contractele de vânzare-cumpărare depuse la filele 243 - 246 dosar instanţă de apel, valori cu mult mai mici chiar şi decât acelea reţinute prin Hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor.

În concluziile suplimentului la raportul de expertiză experţii C.D.L. şi Ş.A. (filele 297 - 300 dosar instanţă de apel) şi-au menţinut punctul de vedere exprimat în faţa primei instanţe, în sensul că valoarea de circulaţie a terenului expropriat este de 91,2 euro/m.p., argumentând, în plus că, contractele de vânzare-cumpărare depuse la filele 176 - 212, atestă fără putinţă de tăgadă că s-au vândut efectiv suprafeţe de teren, de natura celui expropriat de la reclamant, cu preţuri mai mari decât acela propus de experţi de 91,2 euro/m.p., ajungându-se chiar la preţuri de peste 130 euro/m.p.

Experţii au arătat că preţurile susţinute de pârât prin ing. U.I.R. vizează contracte de vânzare-cumpărare situate în alte zone decât perimetrul în care se construieşte autostrada, într-o parte geografică opusă cu Drumul Naţional Arad - Timişoara, şi zona de dezvoltare comercială I.P. Arad.

De asemenea, acele preţuri foarte scăzute trecute în contractele prezentate de pârât reflectă ideea că, contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate ca urmare a unor promisiuni de vânzare-cumpărare, încheiate cu mulţi ani în urmă cu persoanele beneficiare ale legii fondului funciar, ori este unanim recunoscut că acele preţuri din promisiuni, la acea vreme, erau simbolice, unele chiar sub 100 euro pentru întreaga suprafaţă ce urma a fi vândută de către promitentul vânzător.

Faţă de aceste împrejurări, pentru a respecta principiul „preţului real de circulaţie”, desprins din art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanţa a reţinut următoarele:

Contractele de vânzare-cumpărare prezentate de părţile litigiului, conţin preţuri de vânzare-cumpărare foarte diferite sub aspectul sumelor pe m.p.

În aceste condiţii instanţa a dat preferinţă analizei care are în vedere acele contracte de vânzare-cumpărare care se referă la suprafeţe de teren asemănătoare cu acelea deţinute de către reclamant, atât sub aspectul amplasamentului suprafeţelor (adică cât mai aproape de terenul deţinut de reclamant), cât şi sub aspectul calităţii terenului, categoriei acestuia, modului de amplasament faţă de centre de dezvoltare şi posibilitatea de tranzacţionare efectivă pe piaţa imobiliară.

De asemenea, a avut în vedere conţinutul raportului de expertiză tehnică, în măsura în care acesta reflectă cerinţele instanţei, arătate mai sus.

Pe acest raţionament juridic, instanţa de apel a reţinut că reflectă valoarea reală de circulaţie, preţul pe m.p., pentru suprafaţa efectiv expropriată, reţinut de către prima instanţă de 91,2 euro/m.p., acest preţ fiind rezonabil prin raportare la contractele de vânzare-cumpărare, care depăşesc preţul de 112 - 130 euro/m.p., dar şi prin raportare la preţurile existente în contractele prezentate de pârât, care vizează terenuri situate în alte zone geografice, care nu au nicio legătură cu tronsonul autostrăzii şi zona de dezvoltare a municipiului Arad.

De asemenea, instanţa de apel a reţinut că însuşi pârâtul, Statul Român, reprezentat de M.T. prin C.N.A.D.N.R. - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara, prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 73 din 8 aprilie 2009 (fila 173 - 174 dosar instanţă de apel), a acordat despăgubiri pentru o suprafaţă de teren de 38.885 m.p., de 134 euro/m.p., această suprafaţă de teren după cum arată experţii, fiind situată la o distanţă de 1.300 metri liniari faţă de terenul deţinut de către reclamant.

Probele administrate au arătat că, deşi această suprafaţă de 38.885 m.p. poartă denumirea „Teren intravilan";, este situată în apropierea terenurilor reclamantului şi este în realitate „Teren păşune";.

Ca atare, curtea a apreciat că valoarea reală de tranzacţionare a suprafeţei expropriate este de 91,2 euro/m.p., aşa cum a reţinut în mod corect prima instanţă şi a menţinut soluţia sub acest aspect, reclamantul urmând să fie despăgubit pentru suprafaţa efectivă de teren expropriat, aşa cum a stabilit prima instanţă, cu suma de 4.155.436 euro.

Cuantumul acestei sume a fost considerat, în fine, justificat şi de suprafaţa mare de teren, respectiv 45.564 m.p.

II. A doua ipoteză de lucru a vizat noţiunea de prejudiciu cauzat proprietarului, prejudiciu solicitat de către acesta prin acţiunea introductivă şi apoi, prin motivele de apel, deoarece prima instanţă nu a luat în examinare această ipoteză.

Reclamantul apelant a susţinut că este prejudiciat de imposibilitatea de folosinţă potrivit destinaţiei pe care a urmărit-o la data cumpărării terenului, pentru suprafaţa de 36.968 m.p., ce reprezintă zona de protecţie a segmentului de autostradă, care brăzdează parcela sa unificată, de peste 46 ha; este prejudiciat de scăderea valorii de circulaţie sau a imposibilităţii de folosinţă pentru tăierea căilor de acces la suprafaţa de 39.731 m.p. şi pentru scăderea valorii de circulaţie a restului de teren rămas în suprafaţă de 345.168 m.p.

De asemenea, apelantul a mai arătat că pretinde repararea unui prejudiciu de 5.000.000 euro, care ar rezulta din penalităţile contractuale la care ar fi obligat în cazul imposibilităţii de perfectare a antecontractului de vânzare-cumpărare din20 februarie 2008.

Instanţa, faţă de probele administrate, în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, a reţinut că pe lângă preţul real de circulaţie, stabilit cu ocazia analizei de la ipoteza I, reclamantului i s-a cauzat şi un prejudiciu determinat de restrângerea dreptului de folosinţă asupra terenului cuprins în zona de protecţie, precum şi de scăderea valorii de circulaţie şi a imposibilităţii de folosinţă pentru terenul rămas fără căi de acces şi restul terenului, în suprafaţă totală de 384.899 m.p.

Zona de protecţie, reglementată potrivit O.G. nr. 43/1997, a fost calculată la suprafaţa de 36.968 m.p., suprafaţă necontestată de către pârât atât în faţa primei instanţe, cât şi în instanţa de apel.

De altfel, la fila 146 dosar primă instanţă, pârâtul a arătat în mod expres că zona de protecţie la care a făcut trimitere reclamantul, constând în 50 metri de o parte şi de alta a axului drumului, rămâne în proprietatea expropriatului, având interdicţiile prevăzute de art. 17 alin. (2) din O.G. nr. 43/1997, respectiv cele privind neasigurarea scurgerii apelor; executarea de construcţii, împrejmuiri sau plantaţii; executarea altor lucrări pentru practicarea comerţului ambulant etc.

Aceste limitări ale folosinţei proprietarului bunului imobil sunt evidente, sunt exprimate chiar de către pârât prin invocarea textelor legale arătate, ceea ce determină în mod necesar stabilirea unor despăgubiri compensatorii.

În sensul jurisprudenţei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, exprimată şi prin Decizia nr. 244 din 19 ianuarie 2009, instanţa de apel a apreciat ca rezonabilă, pentru îngrădirea unuia dintre atributele dreptului de proprietate al reclamantului, respectiv restricţionarea folosinţei pentru terenul ce constituie zona de protecţie, o despăgubire de 45 euro/m.p., respectiv pentru suprafaţa de 36.968 m.p., o despăgubire de 1.663.560 euro.

Această despăgubire este rezonabilă şi reprezintă jumătate din suma solicitată de către reclamant pentru că ea trebuie corelată atât cu conţinutul restricţiilor de folosinţă, cât şi cu suprafaţa de teren de care reclamantul este lipsit a beneficia prin exercitarea deplină a dreptului de proprietate, suprafaţa fiind de 36.968 m.p.

Reclamantul a solicitat o despăgubire egală cu acea stabilită pentru terenul efectiv expropriat, însă instanţa nu a împărtăşit această idee, pentru că în legătură cu terenul ce constituie zona de protecţie, reclamantul rămâne proprietar, însă cu, limitările arătate mai sus, pentru care instanţa a apreciat despăgubirea rezonabilă cea menţionată.

Reclamantul a susţinut un drept la despăgubire pentru restul suprafeţei de teren până la aproximativ 46 de ha, care ar rezulta în urma secţionării căilor de acces prin tronsonul de autostradă (o suprafaţă de 39.731 m.p.), pe de o parte, iar pe de altă parte, un drept la despăgubire rezultat din imposibilitatea folosinţei restului de teren neexpropriat şi scăderii valorii de circulaţie, fiind de domeniul evidenţei că un teren secţionat pe diagonala sa cea mai lungă de tronsonul de autostradă, deşi are ca suprafaţă de 46 de ha, nu va mai putea avea valoarea de circulaţie pe care proprietarul său a anticipat-o la momentul realizării comasării tuturor parcelelor într-o singură parcelă de aproximativ 46 de ha.

Potrivit concluziilor raportului de expertiză şi ţinând seama de preţurile tranzacţionate prin contractele de vânzare-cumpărare menţionate mai sus, curtea a reţinut că în mod cert se poate vorbi despre un prejudiciu cauzat reclamantului ca urmare a secţionării suprafeţei sale de teren de tronsonul de autostradă, pe diagonala cea mai lungă, prejudiciu care are o legătură cauzală directă cu exproprierea în vederea construirii autostrăzii.

În aprecierea cuantumului acestui prejudiciu, instanţa nu a luat în calcul valorile solicitate de către reclamant, şi stabilite prin raportul de expertiză, respectiv de 79,7 euro/m.p. pentru teren rămas fără căi de acces în suprafaţă de 39.731 m.p. şi 11,5 euro pentru teren cu valoare de circulaţie scăzută în suprafaţă de 345.168 m.p., deoarece aceste valori contravin regulilor uzuale de folosinţă şi exploatare a terenurilor din zona respectivă şi acordarea lor, la aceste sume ar crea un raport evident disproporţionat, între reclamant şi ceilalţi proprietari de terenuri, terenuri situate în zona de construcţie a autostrăzii.

Curtea a apreciat că există o justă şi rezonabilă despăgubire prin stabilirea acesteia în funcţie de prejudiciul efectiv cauzat reclamantului ca urmare a construcţiei autostrăzii pe terenul său de 46 de ha., această despăgubire neputând depăşi 5 euro/m.p., ea fiind raportată la întreaga suprafaţă de teren afectată de construcţia autostrăzii, respectiv suprafaţa de 384.899 m.p.

Căile de acces pe care reclamantul trebuie să le refacă, urmare a lucrărilor de expropriere şi construcţie a autostrăzii, beneficiul diminuat ca urmare a scăderii valorii de circulaţie, în ansamblu, asupra întregii suprafeţe de 46 de ha., imposibilitatea de folosinţă a unui rest de teren aşa cum reclamantul spera la momentul unificării întregii parcele, înainte de hotărârea de expropriere, reprezintă elemente certe ale prejudiciului creat, care vor putea fi acoperite prin acordarea despăgubirii de 5 euro/m.p., raportată la suprafaţa de 384.899 m.p., ceea ce va presupune un cuantum de 1.924.495 euro.

Despăgubirea de 5 euro/m.p., pentru suprafaţa totală de 384.899 m.p., reprezentând prejudiciul cauzat reclamantului, a fost stabilită şi prin raportare la valorile de piaţă medii pentru terenurile extravilane, cuprinse în expertizele notarilor publici, secţiunea teren cu front stradal la centură şi drumurile naţionale, încadrarea în limita maximă de 10 euro/m.p., menţionată în acele expertize, fiind atributul exclusiv al instanţei care, faţă de criteriile menţionate mai sus, s-a oprit asupra sumei de 5 euro/m.p.

Cuantumul acestei despăgubiri este justificat şi din perspectiva Protocolului 1 pct. 1 al Convenţiei Europene pentru Drepturile Omului, reclamantul deţinând un bun în sensul definit de Convenţie asupra căruia îşi exercita pe deplin dreptul de proprietate, drept care i-a fost apoi restrâns printr-un act unilateral de putere al autorităţii statale, ceea ce determină naşterea imediată a dreptului său la o reparaţie integrală a prejudiciului produs.

Ca atare, Curtea a apreciat că prin stabilirea în mod rezonabil a valorii reale de circulaţie a terenului expropriat şi a prejudiciului cauza proprietarului reclamant, a putut să definească, în speţă cuantumul just al despăgubirii totale la care reclamantul are dreptul, urmare a actului de expropriere.

Reclamantul a reluat în motivele sale de apel şi petitul privind solicitarea sumei de 5.000.000 euro, reprezentând prejudiciul din penalităţile contractuale la care acesta poate fi obligat, conform art. 5 pct. 2 din antecontractul de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008.

Acest petit nu a fost primit de către instanţa de apel deoarece, pe de o parte, antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în perioada în care era de notorietate că tronsonul segmentului de autostradă ar putea să vizeze şi terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, fiind discutabil deci preţul stabilit în acel antecontract de vânzare-cumpărare, de peste 100 euro/m.p., în condiţiile în care părţile aveau reprezentarea destinaţiei viitoare a terenului, iar pe de altă parte, despăgubirea acordată proprietarului terenului, astfel cum a fost stabilită mai sus, este rezonabilă şi acoperă în totalitate prejudiciul cauzat prin actul de expropriere, prejudiciu cauzat inclusiv prin acte conexe actului principal de expropriere cum este cazul a antecontractului de vânzare-cumpărare menţionat.

Apelul declarat de către pârâtul M.T. prin C.N.A.D.N.R. - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara, în esenţa sa, s-a fundamentat pe ideea că preţul pe m.p., pentru terenul expropriat este în realitate mult mai mic decât cel solicitat de către reclamant sau cel stabilit prin lucrările de expertiză, apelantul pârât propunând în finalul susţinerilor sale în faţa instanţei de apel chiar un preţ mai mic decât cel stabilit de către Comisia de acordare a despăgubirilor, un preţ între 10 şi 15 euro/m.p.

Argumentele pârâtului apelant au fost explicate atunci când instanţa a argumentat soluţia adoptată, la această secţiune adăugându-se doar împrejurarea că valorile susţinute de către apelantul pârât nu pot fi reţinute deoarece, pe lângă faptul că sunt contrazise de contractele de vânzare-cumpărare analizate şi de lucrările de expertiză, sunt fundamentate prin raportare la antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate cu mult înainte de perfectarea acestora, la preţuri foarte mici, de 100 euro/ha, în anul 2000, şi vizează suprafeţe de teren situate în alte zone decât cele ce fac obiectul acţiunii reclamantului.

Nu în ultimul rând este de subliniat poziţia ambiguă şi contradictorie a pârâtului apelant care, prin acte administrative ale Comisiei de acordare a despăgubirilor a plătit chiar 130 euro/m.p., unor persoane aflate în situaţia reclamantului, pentru suprafeţe de teren similare, iar, în speţă susţine preţuri sub limita acordată de Comisie, deşi această zonă de teren, este sub aspectul cantităţii şi calităţii, asemănătoare cu aceea pentru care a plătit despăgubiri directe de 130 euro/m.p.

Apelul pârâtului a făcut trimitere şi la celelalte petite ale acţiunii şi apelul reclamantului, argumentele subsumându-se ideii că prejudiciul cauzat este doar cel determinat de valoarea efectivă a suprafeţei expropriate, reclamantul neavând posibilitatea să invoce un prejudiciu cu caracter general.

Şi aceste susţineri ale pârâtului apelant nu au fost primite de către instanţa de apel, pentru argumentele care au fost dezvoltate în secţiunile dezvoltate mai sus.

Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs reclamantul L.P.A., pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA prin Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara şi M.P. - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Timişoara.

M.P. - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Timişoara a criticat decizia, invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de recurs s-a invocat că instanţa nu a avut în vedere, la modul de calcul al cuantumului despăgubirilor, faptul că în cauză nu a operat o expropriere dintr-o parcelă compactă de 46 ha, nefiind făcută dovada că a avut loc o unificare a parcelelor deţinute de reclamant, fiind expropriate suprafeţele de teren din 7 parcele separate, pentru care s-au şi emis 7 hotărâri separate iar terenurile au categoria de folosinţă extravilan.

Faptul că s-a depus un certificat de urbanism pentru a se dovedi că urma să edifice construcţii pe respectivele terenuri, nu are nicio relevanţă pentru că acel certificat a fost emis în anul 2006, cu o valabilitate de 12 luni, fiind astfel expirat la data realizării exproprierii, iar în certificat, la regimul tehnic al terenului, se precizează că nu se prevede extinderea suprafeţei de intravilan a localităţii.

În ce priveşte terenul situat în zona de siguranţă, acesta a făcut obiectul exproprierii, astfel că nu se pot acorda despăgubiri suplimentare, iar în ce priveşte terenul situat în zona de protecţie a drumului, acesta este afectat doar de interdicţiile prevăzute de art. 17 alin. (2) din O.G. 43/1991 şi raportat la aceste interdicţii şi la destinaţia terenului, cea de teren agricol, este evident că nu se poate reţine existenţa unui prejudiciu determinat de îngrădirea dreptului de folosinţă.

S-a arătat că experţii şi instanţa nu au avut în vedere, la determinarea cuantumului despăgubirilor, poziţionarea terenurilor expropriate şi categoria de folosinţă.

În cauză s-a făcut dovada că nu exista o limitare a exercitării dreptului de folosinţă a terenului conform destinaţiei acestuia, iar raportat la această destinaţie nu se impune realizarea unor căi de acces.

Pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA prin Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara a criticat decizia invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de recurs s-au dezvoltat următoarele considerente:

Instanţa de apel, confirmând valoarea de despăgubire stabilită de prima instanţă la suma de 91,6 euro/mp, a încălcat dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora ";la calcularea despăgubirilor experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză";.

Legiuitorul a stabilit la nivel imperativ criteriile de evaluare, iar actele de procedură îndeplinite cu ignorarea acestor criterii imperative sunt lovite de nulitate pentru că încalcă legea (art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994).

Valorile de comparaţie pot fi reprezentate doar de preţurile de tranzacţionare (cele declarate în faţa notarului public) şi nicidecum de cele de ofertare, publicate în presă sau postate pe internet.

Legea are aşadar în vedere situaţia certă a unor preţuri, exprimată în contracte, şi nu situaţia incertă a unor oferte nematerializate în acte juridice autentice şi imobilele la care se face raportarea trebuie să fie din aceeaşi categorie de folosinţă cu terenul expropriat şi cu suprafeţe aproximativ egale cu suprafeţele imobilelor expropriate iar stabilirea despăgubirilor trebuie să se efectueze prin raportare la preţurile de tranzacţionare obişnuite de la momentul efectuării expertizei.

În cauză, instanţele anterioare au omologat un raport de expertiză, care nu a ţinut seama de niciunul dintre criteriile cumulativ stabilite în mod imperativ de lege, pronunţând hotărâri nelegale.

În susţinerea acestei critici s-a făcut referire la probele administrate, susţinându-se că acestea au fost interpretate greşit sau au fost înlăturate în mod nejustificat.

Curtea de apel în mod greşit a apreciat ca fiind corecte concluziile experţilor C.D.L. şi S.A. şi în mod greşit a înlăturat concluziile expertului U.I.R.

Concluziile experţilor C.D.L. şi S.A., prin care au stabilit valoarea reală a imobilului expropriat la 91,2 euro/m.p., sunt nereale, bazate pe aprecieri subiective care au reuşit să influenţeze convingerea instanţei, ele având ca reper numai ofertele postate pe internet, şi prin raportare la valori ce corespund terenurilor intravilane, iar nu a acelora aflate în extravilanul localităţilor.

De altfel, valoarea de despăgubire de 91,2 euro/mp, stabilită de cei doi experţi, omologată de instanţa de apel, pentru terenul expropriat, arabil în extravilan, nu reflectă realitatea, aceasta fiind mai mare şi decât valoarea unui teren intravilan cu destinaţia curţi-construcţii aflat în zona centrală a Municipiului Arad.

Terenul supus exproprierii nu poate fi asimilat unui teren intravilan numai pentru că acesta se afla în vecinătatea unui teren pe care exista perspectiva de a se edifica în viitor un complex comercial.

Complexul comercial I.P., la care face referire reclamantul şi cei doi experţi, că ar ridica valoarea terenurilor expropriate se află în faza de proiect de mai bine de 5 ani.

Pe terenul pe care urmează a se edifica acel complex comercial nu există utilităţi, deşi terenul este traversat de o parte din utilităţi dar acestea sunt destinate strict consumului casnic şi nu au capacitatea să asigure şi consumul societăţilor comerciale.

Utilităţile trebuiesc a fi aduse pe teren de la distanţe foarte mari pe cheltuiala investitorului, fără ajutorul Primăriei Arad situaţie în care, până în prezent nu a fost pus în practică proiectul. Lipsa utilităţilor în zona terenurilor expropriate de-a lungul şoselei DN 69 înspre Timişoara a făcut ca această zonă să rămână nedezvoltată economic niciun proiect imobiliar nu a fost pus în practică, contrazicând astfel susţinerile reclamantului.

De asemenea, faptul că reclamantul a scos în anul 2006 un certificat de urbanism, nu putea să convingă experţii şi mai apoi instanţa, că acesta a urmărit să schimbe destinaţia imobilului din arabil în curţi-construcţii.

Certificatul de urbanism pe care îl menţionează reclamantul în justificarea intenţiei de schimbare a destinaţiei terenului din extravilan agricol în intravilan construcţii, este numai un act de informare prin care autorităţile publice locale, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării şi stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului, precum şi lista cuprinzând avizele şi acordurile legale, necesare în vederea autorizării.

Nu există niciun înscris emis de C.N.A.D.N.R. SA care să fi interzis reclamantului edificarea de construcţii pe terenul acestuia cum în mod nereal a susţinut acesta pe tot parcursul litigiului însă fără a face dovada susţinerilor.

Terenul expropriat, având destinaţia de teren arabil în extravilan, fără utilităţi, are caracteristici net inferioare faţă de un teren intravilan pe care se pot edifica construcţii şi care are destinaţia de curţi-construcţii, destinaţie ce se poate obţine numai pe baza întocmirii şi aprobării unei documentaţii tip PUD sau PUZ şi numai după scoaterea terenului din circuitul agricol.

În lipsa utilităţilor, în lipsa unui PUD sau PUZ aprobat pentru terenul expropriat, acest teren trebuia analizat şi evaluat pornind de la destinaţia lui actuală şi anume aceea de teren arabil în extravilan.

Faţă de dispoziţiile imperative prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, au solicitat să se constatate că instanţa de apel şi instanţa de fond au omologat un raport de expertiză efectuat cu încălcarea dispoziţiilor imperative stabilite de legiuitor, raport care a stabilit valoarea de despăgubire în raport de alte criterii decât cele legale.

Instanţa de apel, prin acordarea despăgubirii determinate de limitarea dreptului de folosinţă asupra terenului din zona de protecţie în suprafaţă de 36.968 m.p., în cuantum de 1.663.560 euro, a despăgubirii determinate de scăderea valorii de circulaţie sau imposibilităţii de folosinţă conform destinaţiei iniţiale pentru suprafaţa de 384.899 m.p., în cuantum de 1.924.495, a încălcat dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora ";la calcularea despăgubirilor experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză precum şi de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia";, motiv de recurs prevăzut de art. 304, pct. 9 C. proc. civ.

În mod nelegal, instanţa de apel a statuat că reclamantului i s-a cauzat un prejudiciu determinat de restrângerea dreptului de folosinţă asupra terenului cuprins în zona de protecţie precum şi de scăderea valorii de circulaţie şi imposibilităţii de folosinţă pentru terenul rămas fără căi de acces şi restul terenului, în suprafaţă totală de 384.899 m.p.,sens în care au relevat:

1. Cu privire la acordarea de despăgubiri determinate de limitarea dreptului de folosinţă asupra terenului din zona de protecţie în suprafaţa de 36.968 m.p., în cuantum de 1.663.560 euro.

Instanţa de apel în mod greşit a reţinut că pentru terenul rămas în proprietatea reclamantului, în suprafaţă de 36.968 mp., situat în zona de protecţie a autostrăzii ar fi instituite „interdicţiile” de folosire prevăzute de art. 17 alin. (2) din O.G. 43/1997, ceea ce ar determina, în mod necesar stabilirea unor măsuri compensatorii, stabilind în acest sens pentru terenul din zona de protecţie o despăgubire de 45 euro/m.p.

Nu a fost administrată nicio probă din care să rezulte prejudiciul suferit de proprietar pentru lipsa de folosinţă a terenului aflat în zona de protecţie a autostrăzii şi nicio probă care să cuantifice prejudiciul la 45 euro/mp stabilit de instanţa de apel. Or, prejudiciul eventual nu este sancţionabil în drept sau, cu alte cuvinte, neîmplinirea unei speranţe nu constituie prejudiciu.

Cât priveşte dispoziţiile prevăzute de art. 17 din O.G. 43/1997, invocate de instanţa de apel ca şi temei de drept în justificarea acordării despăgubirii pentru terenul aflat în zona de protecţie a autostrăzii prevăd următoarele:

(1) Zonele de protecţie sunt suprafeţele de teren situate de o parte şi de alta a zonelor de siguranţă, necesare protecţiei şi dezvoltării viitoare a drumului. Limitele zonelor de protecţie sunt prevăzute în anexa nr. 1.

(2) Zonele de protecţie rămân în gospodărirea persoanelor juridice sau fizice care le au în administrare sau în proprietate, cu obligaţia ca acestea, prin activitatea lor, să nu aducă prejudicii drumului sau derulării în siguranţă a traficului prin:

a) neasigurarea scurgerii apelor în mod corespunzător;

b) executarea de construcţii, împrejmuiri sau plantaţii care să provoace înzăpezirea drumului sau să împiedice vizibilitatea pe drum;

c) executarea unor lucrări care periclitează stabilitatea drumului, siguranţa circulaţiei sau modifică regimul apelor subterane sau de suprafaţă;

d) practicarea comerţului ambulant în zona drumului, în alte locuri decât cele destinate acestui scop.

Terenul aflat în zona de protecţie a autostrăzii, rămas în proprietatea reclamantului este un teren arabil extravilan, fiind destinat pentru practicarea agriculturii, dreptul de folosinţă al respectivului teren nefiind afectat de zona de protecţie în care se afla situat.

Singurele restricţii în utilizarea terenului din zona de protecţie, sunt cele enumerate la pct. 2 al art. 17 din O.G. 43/1997. Aceste restricţii nu instituie îngrădirea unuia din atributele dreptului de proprietate al reclamantului cum în mod greşit a interpretat instanţa de apel.

Pentru a stabili dacă reclamantul este îndreptăţit a beneficia de despăgubiri determinate de lipsa de folosinţă a terenului situat în zona de protecţie, instanţa de apel avea obligaţia să analizeze existenţa prejudiciului prin raportare la categoria de folosinţă a terenului din zona de protecţie şi prin raportare la destinaţia actuală a terenului.

Reclamantul este îndreptăţit la despăgubire dacă sunt îndeplinite cele două condiţii ale existenţei prejudiciului: să fie cert şi nereparat.

Un prejudiciu este cert atunci când existenţa lui este sigură, neîndoielnică şi totodată, poate fi evaluat în prezent. Sunt certe toate prejudiciile actuale, dar şi prejudiciile viitoare şi sigure. Prin prejudiciu actual se înţelege acela care s-a produs în totalitate până la data când se cere repararea lui. Prejudiciile viitoare şi sigure sunt acele prejudicii care, deşi nu s-au produs, este sigur că se vor produce, putând fi evaluate în prezent, pe bază de elemente îndestulătoare.

Prejudiciu pentru lipsa de folosinţă/valorificare a terenului aflat în zona de protecţie, este doar un prejudiciu viitor şi incert a se produce, ce nu îndreptăţeşte la despăgubire.

Terenul din zona de protecţie rămâne în gospodărirea reclamantului cu obligaţia acestuia, ca prin activitatea sa, să nu aducă prejudicii drumului prin neasigurarea scurgerii apelor în mod corespunzător, executarea de construcţii, împrejmuiri sau plantaţii care să provoace înzăpezirea drumului sau să împiedice vizibilitatea pe drum, executarea unor lucrări care periclitează stabilitatea drumului, siguranţa circulaţiei sau modifică regimul apelor subterane sau de suprafaţă, practicarea comerţului ambulant în zona drumului, în alte locuri decât cele destinate acestui scop.

Dacă aceste obligaţii sunt respectate, proprietarul terenului este liber să se bucure de dreptul sau de proprietate.

Este de principiu ca titularul unui drept se poate folosi de dreptul sau cu condiţia să nu stânjenească alţi titulari în folosinţa dreptului lor.

Instituirea unor restricţii legale pentru proprietarul terenului, nu creează prin ea însăşi un prejudiciu.

Faţă de cele de mai sus au solicitat să se constate că instanţa de apel a stabilit despăgubirea determinată de limitarea dreptului de folosinţă asupra terenului din zona de protecţie în suprafaţă de 36.968 mp în cuantum de 1.663.560 euro fără a exista un prejudiciu şi fără ca aceasta să fie legal determinat.

2. Cu privire la acordarea de despăgubiri determinate de scăderea valorii de circulaţie sau imposibilităţii de folosinţă conform destinaţiei iniţiale pentru suprafaţa de 384.899 m.p. în cuantum de 1.924.495 euro.

Instanţa de apel în mod nejustificat a stabilit pentru terenul în suprafaţă de 384.899 m.p. rămas în proprietatea reclamantului o despăgubire de 5 euro/m.p. pentru ";prejudiciul efectiv cauzat reclamantului ca urmare a construcţiei autostrăzii";.

Instanţa de apel a apreciat că elementele certe ale prejudiciului creat sunt reprezentate de: ";căile de acces pe care reclamantul trebuie să le refacă, urmare a lucrărilor de expropriere şi construcţie a autostrăzii, beneficiul diminuat ca urmare a scăderii valorii de circulaţie, în ansamblu, asupra întregii suprafeţe de 46 ha. imposibilitatea de folosinţă a unui rest de teren aşa era la momentul unificării întregii parcele”.

Aceasta despăgubire nu poate fi acordată reclamantului pentru următoarele motive:

- în proiectul autostrăzii Arad Timişoara sunt prevăzute căi de acces la toate terenurile rămase după expropriere, fapt consemnat şi în raportul de expertiză topografică administrat în faţa primei instanţe. Aceste căi de acces vor fi edificate în paralel cu edificarea autostrăzii astfel că este prematur a se acorda despăgubiri pentru lipsa căilor de acces la terenul rămas în proprietatea reclamantului, fiind vorba de un prejudiciu viitor incert.

- scăderea valorii de circulaţie a terenului rămas neexpropriat constituie o părere personală a instanţei nesusţinută de dovezi în acest sens.

Din suprafaţa totală a terenului arabil, aflat în proprietatea reclamantului - 550.200 m.p. s-a expropriat terenul în suprafaţă de 45.564 m.p., cca. 8% din suprafaţa totală, restul terenului în suprafaţă de 504.636 m.p. a rămas în proprietatea reclamantului.

Având în vedere că în proprietatea reclamantului a rămas o suprafaţă mare de teren - 504.636 m.p., prin traversarea imobilului reclamantului de autostrada Arad-Timişoara şi prin amplasarea intersecţiei dintre autostradă şi drumul naţional DN 59, în vecinătatea terenurilor reclamantului, rezultă că acest teren va căpăta un spor de valoare, motiv pentru care nu se justifică acordarea daunei stabilite de instanţa de apel pentru terenul rămas în proprietatea reclamantului.

- existenţa unui prejudiciu identificat de instanţa de apel ca fiind dat de ";imposibilitatea de folosinţă a unui rest de teren aşa cum reclamantul spera la momentul unificării întregii parcele de 46 ha"; trebuie analizat, pornind de la destinaţia actuală a imobilului rămas după expropriere şi anume aceea de teren arabil în extravilan, teren care poate fi folosit în continuare potrivit destinaţiei acestuia, practicarea agriculturii.

În cadrul acţiunii introductive reclamantul a arătat că terenul supus exproprierii era destinat realizării de proiecte imobiliare de anvergura.

Atâta vreme cât reclamantul nu şi-a exprimat intenţia de a schimba destinaţia terenului, din teren arabil în teren construibil, terenul rămas neexpropriat trebuie analizat potrivit destinaţiei sale.

Acordarea daunelor ar fi fost justificată în cazul în care pe terenurile supuse evaluării, proprietatea reclamantului, ar fi existat proiecte imobiliare în curs de realizare a căror continuare ar fi fost blocată de realizarea autostrăzii Arad Timişoara.

Intenţia de schimbare a destinaţiei imobilului expropriat, nematerializată până la momentul exproprierii, nu poate constitui fundamentul acordării unei despăgubiri, câtă vreme nu s-a produs nici o pagubă efectivă în patrimoniul proprietarului

Prejudiciul viitor care constă în valoarea pe care terenurile expropriate ar fi dobândit-o în condiţiile în care ar fi fost transformate în terenuri intravilane construibile, nu este cert, nu este sigur ca s-ar fi produs. Acest prejudiciu este numai eventual. Reclamantul nu poate face dovada că schimbarea regimului juridic al terenurilor sale este un eveniment care s-ar fi realizat cu siguranţă.

În concluzie, faţă de categoria de folosinţă a imobilului rămas după expropriere, arabil în extravilan, nu s-a făcut dovada existenţei unui prejudiciu cert şi actual care să justifice acordarea unei despăgubiri în cuantum de 1.924.495 euro pentru terenul rămas neexpropriat.

Mai mult decât atât, instanţa nu a avut în vedere că, fiind situat în vecinătatea autostrăzii, terenului în cauză îi creşte valoarea; or, acesta este un criteriu legal de care curtea de apel ar fi trebuit să ţină cont la pronunţarea deciziei.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9, art. 312 alin. (3) din C. proc. civ., art. 25-27 din Legea nr. 33/1994.

Reclamantul L.P.A., a solicitat, invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., admiterea recursului formulat şi modificarea în parte a Deciziei civile nr. 921/2011 a Curţii de Apel, în sensul anulării sub aspectul valoric a hotărârilor emise de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004, constituită la nivelul Consiliului local Arad şi stabilirea la suma de 19.662.910 euro a cuantumului total al despăgubirii, la care este îndreptăţit pentru exproprierile dispuse defalcate după cum urmează:

a. 7.526.918 euro reprezentând contravaloarea terenului efectiv expropriat şi a celui cuprins în zona de protecţie stabilită prin raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză - 82.532 mp.

b. 3.166.560 euro reprezentând contravaloarea terenului rămas fără căi de acces, stabilită prin raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză - 39.731 mp.

c. 3.969.432 euro reprezentând contravaloarea daunelor datorate scăderii valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă/valorificare a restului de teren neexpropriat, din cauza configuraţiei acestuia, a suprafeţelor prea mici a loturilor, a imposibilităţii edificării etc., stabilită prin raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză - 345.168 mp.

d. 5.000.000 euro reprezentând prejudiciul din penalităţile contractuale la care este obligat în cazul neperfectării vânzării, conform art. 5.2 al antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 38/20 februarie 2008.

În dezvoltarea căii de atac a susţinut următoarele:

- Decizia civilă nr. 921/ A din 26 mai 2011 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia civilă este nelegală şi se impune modificarea în parte a acesteia - motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - hotărârea pronunţată fiind lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Potrivit art. 18 al Legii nr. 198/2004, „Dispoziţiile prezentei legi se completează în mod corespunzător cu prevederile Legii nr. 33/1994, precum şi cu cele ale C. civ. şi ale C. proc. civ., în măsura în care nu prevăd altfel.

În conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite"; şi „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane – îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.";

Prima instanţă trebuia să acorde despăgubiri având în vedere principiul prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994, acesta cuprinzând atât valoarea terenului efectiv expropriat, cât şi celelalte valori stabilite prin raportul de expertiză efectuat de comisia alcătuita din cei trei experţi, precum şi prejudiciile dovedite în cauză, acestea reprezentând daunele ce i-au fost aduse în calitate de proprietar.

A susţinut că, în mod nelegal instanţa de apel a considerat că nu este îndreptăţit decât la doar aproximativ jumătate din valoarea reală a terenului aflat în zona de protecţie a viitoarei autostrăzi, astfel cum a fost stabilită prin raportul de expertiză tehnică efectuat în prezenta cauză.

Prin raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză, a fost stabilită o valoare de circulaţie de 91,2 euro/mp pentru terenul efectiv expropriat, precum şi terenul aflat în zona de protecţie a autostrăzii.

Astfel, pentru aceste suprafeţe cumulate, experţii au stabilit o valoare de 7.526.918 euro (4.155.436,8 euro - valoarea terenului efectiv expropriat plus 3.371.481.6 euro - valoarea terenului aflat în zona de protecţie).

Art. 25 din Legea nr. 33/1994 prevede faptul că ";pentru stabilirea despăgubirilor instanţa va constitui o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii”.

Astfel, legea prevede faptul că despăgubirile vor fi stabilite în cadrul procedurii judiciare a exproprierii în temeiul unui raport de expertiză.

În pofida stabilirii prin raportul de expertiză efectuat la dosar a valorii terenului care face parte din zona de protecţie a viitoarei autostrăzi, instanţa, în mod neîntemeiat, nu i-a acordat întreaga despăgubire şi pentru acest teren (91,2 euro/mp), ci doar o suma de 45 euro/mp, deşi aceasta a apreciat în mod corect faptul că dreptul său de proprietate este evident limitat de către restricţiile rezultate din regimul zonei de protecţie.

În realitate, zona de protecţie a autostrăzii îl împiedică să folosească terenul aflat pe o distanţă de 50 metri liniari de o parte şi de alta a autostrăzii.

Astfel, art. 47 alin. (11) din O.G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor (astfel cum a fost modificată prin O.G. nr. 7/2010), prevede faptul că ";pentru evitarea congestionării traficului în afara localităţilor se interzice amplasarea oricăror construcţii care generează un trafic suplimentar la o distanţă mai mică de 50,00 m de marginea îmbrăcămintei asfaltice în cazul autostrăzilor, al drumurilor expres şi al drumurilor naţionale europene, respectiv de 30,00 m pentru celelalte drumuri de interes naţional şi judeţean. Prin construcţii care generează trafic suplimentar se au în vedere unităţi productive, complexe comerciale, depozite angro, unităţi tip show-room, obiective turistice, cartiere rezidenţiale, parcuri industriale, precum şi orice alte obiective şi/sau construcţii asemănătoare în care se desfăşoară activităţi economice";.

Astfel, se instituie un regim restrictiv asupra benzii de 50 metri liniari „de la marginea îmbrăcămintei asfaltice"; care conduce la imposibilitatea totală de a utiliza comercial această zonă.

În consecinţă, se află în imposibilitatea de a utiliza terenul aflat în această zonă, ceea ce echivalează cu o expropriere implicită şi în ceea ce priveşte aceasta suprafaţă.

Astfel, în mod eronat reţine instanţa de apel faptul că ar trebui acordată doar jumătate din contravaloarea stabilită prin raportul de expertiză pe considerentul că ar rămâne proprietar pe această suprafaţă.

Aşa cum a arătat, pe de o parte, chiar dacă are calitatea de proprietar în ceea ce priveşte această suprafaţă, regimul extrem de restrictiv stabilit prin O.G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor (astfel cum a fost modificată prin O.G. nr. 7/2010), echivalează cu o expropriere de fapt, aflându-se în imposibilitatea certă de a-şi exercita atributele dreptului său de proprietate.

Pe de altă parte, stabilirea în mod unilateral de către instanţa de judecată a faptului că ar fi îndreptăţit doar la o jumătate din valoarea terenului, deşi prin raportul de expertiză a fost stabilită în mod clar valoarea acestuia, este lipsită de temei legal, despăgubirile pe care instanţa le poate acorda fiind strâns legate de raportul de expertiză efectuat în cauză aşa cum rezultă din prevederile art. 25 din Legea nr. 33/1994.

In aceste condiţii, se impune modificarea în parte a hotărârii instanţei de apel în sensul obligării intimaţilor la acordarea de despăgubiri în cuantumul total stabilit prin raportul de expertiză efectuat în cauza pentru terenul aflat în zona de protecţie a viitoarei autostrăzi.

În mod nelegal instanţa de apel a considerat că ar fi îndreptăţit, în ceea ce priveşte restului de teren neexpropriat, rămas fără căi de acces, precum şi pentru scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a restului de teren neexpropriat, la o despăgubire reprezentând mai puţin de jumătate din valoarea despăgubirilor stabilite prin raportul de expertiză

Traseul lucrării de utilitate publică „Autostrada Arad-Timişoara"; împarte terenurile neexpropriate aflate în proprietatea sa în loturi fără căi de acces, a căror utilizare este extrem de restrictivă iar a căror valorificare viitoare este imposibilă.

Această suprafaţă de teren a fost identificată de asemenea prin raportul de expertiză topometrică efectuat de către domnul expert C.A.

Valoarea acestuia a fost stabilită prin raportul de expertiză evaluatori efectuat în cauză la suma de 10,7 euro/m.p., obţinându-se o valoare totală de 3.166.560 euro.

La dosarul cauzei a depus un plan 3D al suprafeţei de teren aflate în proprietatea sa, în zona în care cuprinde şi modul în care viitoarea autostradă va fi amplasată faţă de terenurile rămase în proprietatea sa. Acest plan facilitează, alături de celelalte probe aflate în dosar, inclusiv raportul de expertiză topometrică şi evaluatori, o privire de ansamblu a situaţiei din teren.

Terenurile supuse exproprierii prin Hotărârile atacate nr. 1 din 07 aprilie 2009, nr. 2/1 din 07 aprilie 2009, nr. 2/2 din 07 aprilie 2009, nr. 3 din 07 aprilie 2009, nr. 4 din 07 aprilie 2009, nr. 120 din 07 aprilie 2009 şi respectiv nr. 127 din 07 aprilie 2009 făceau parte din parcele comasate de-a lungul DN2848 Arad-Timişoara. Caracterul compact al acestor parcele limitrofe aliniate la un drum naţional extrem de circulat, imprimau atractivitatea lor pentru proiecte de dezvoltare imobiliară de amploare (cu destinaţie comercială sau mixtă comercial-birouri-rezidenţial). precum şi valoarea ridicată la vânzare (cel puţin 100 Euro/mp).

Traseul lucrării de utilitate publică „Autostrada Arad-Timişoara"; este amplasat practic pe diagonala acestor parcele, făcând terenul rămas impropriu pentru realizarea de proiecte imobiliare de anvergură, de genul aceluia intenţionat de către promitentul-cumpărător din cadrul Antecontractului de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008.

În aceste circumstanţe, este evident faptul că valorificare „pe bucăţi"; a terenului rămas neexpropriat se va face la un preţ semnificativ redus faţă de preţul aferent terenului pe care reuşise să îl comaseze cu eforturi considerabile.

Suprafeţele, amplasamentele şi accesele acestor loturi le face improprii altor utilizări decât cele agricole. Amplasarea loturilor în zona adiacentă autostrăzii nu este în măsură să le aducă vreun spor de valoare ci, din contră, contribuie la diminuarea valorii lor de piaţă, în acest caz nefiind în consecinţă aplicabile prevederile art. 26 alin (4) al Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Această suprafaţă de teren a fost identificată de asemenea prin raportul de expertiză topometrică efectuat de către domnul expert C.A.

Valoarea acestei scăderi a fost stabilită prin raportul de expertiză evaluatorie efectuat în cauză la suma de 11,5 euro/mp, obţinându-se o valoare totală de 3.969.432 euro.

Deşi instanţa de apel retine în mod corect faptul că este îndreptăţit la plata de despăgubiri şi pentru toate aceste suprafeţe de teren, prejudiciile suferite fiind certe, iar valoarea acestor terenuri fiind în mod corect stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, aceasta consideră în mod nelegal că ar fi îndreptăţit pentru întreaga suprafaţă de teren privită în mod global (terenul rămas fără căi de acces - 39.731 mp plus restul de teren neexpropriat a cărui valoare a scăzut din cauza configuraţiei acestuia, a suprafeţelor prea mici a loturilor, a imposibilităţii edificării etc. stabilită prin raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză - 345.168 mp.) la o suma de 5 euro/mp.

Această soluţie adoptată de către instanţa de apel este nelegală din două considerente, şi anume:

În primul rând, deşi prin raportul de expertiză au fost stabilite două valori diferite, aferent celor două categorii de terenuri, instanţa de apel a reţinut în mod nelegal că despăgubirile care trebuie acordate se raportează la o singură valoare.

În al doilea rând, deşi în raportul de expertiză au fost stabilite valori de 79.7 euro/mp, respectiv 11.5 euro/mp şi deşi instanţa de apel a stabilit în mod corect că a suferit un prejudiciu şi raportat la aceste terenuri, cu încălcarea dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994 aceasta a dispus fără temei legal acordarea de despăgubiri de numai 5 euro/mp.

În aceste condiţii, se impune modificarea în parte a hotărârii instanţei de apel în sensul obligării intimaţilor la acordarea de despăgubiri în cuantumul total stabilit prin raportul de expertiză efectuat în cauză pentru restul de teren neexpropriat, rămas fără căi de acces, precum şi restului de teren neexpropriat căruia i-a scăzut valoarea.

În mod nelegal instanţa de apel a reţinut faptul că nu se impune acordarea de despăgubiri rezultate din penalităţile contractuale la care este obligat expropriatul în cazul neperfectării vânzării, conform art. 5.2 al antecontractul de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008.

Potrivit art. 2.3. al antecontractului de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008 încheiat cu promitentul-cumpărător S.C.T. (Anexa 2), scopul achiziţionării terenului, pentru care se instituiau garanţii specifice, era implementarea, singur sau în asociere, a unui proiect de dezvoltare imobiliară pe întregul disponibil imobiliar.

Amplasarea traseului lucrării de utilitate publică „Autostrada Arad-Timişoara"; pe diagonala terenurilor proprietatea sa ce fac obiectul antecontractului menţionat mai sus, îndreptăţeşte promitentul-cumpărător să nu mai perfecteze vânzarea-cumpărarea, caz în care, potrivit art. 5.2. al antecontractului de vânzare-cumpărare, s-a obligat la plata unei penalităţi contractuale în cuantum de 5.000.000 euro.

În mod greşit a reţinut instanţa de apel faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare ar fi fost încheiat intr-o perioadă în care era de notorietate că tronsonul de autostradă ar fi putut viza şi terenul care a făcut obiectul antecontractului. Este de notorietate faptul că iniţial, proiectul prevedea că autostrada va traversa o suprafaţă de teren care nu se suprapunea cu suprafaţa de teren proprietatea sa, ulterior, prin schimbarea proiectului intervenind această suprapunere.

În concluzie, despăgubirea plătibilă de către expropriator trebuie să includă şi prejudiciul din penalităţile contractuale la care este obligat expropriatul în cazul neperfectării vânzării, conform art. 5.2 al antecontractul de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008, respectiv suma de 5.000.000 euro.

Faţă de cele de mai sus, rezultă faptul că, în conformitate cu principiul reparării integrale a prejudiciului stabilit expres prin art. 26 din Legea nr. 33/1994 instanţa trebuia să-i acorde despăgubiri alcătuite, pe lângă valoarea efectivă a terenului expropriat (o fâșie ce taie pe diagonală terenul aflat în proprietatea sa), daune datorate scăderii valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă/valorificare a restului de teren neexpropriat, precum şi stabilirea contravalorii tuturor daunelor cauzate direct sau indirect de expropriere, astfel cum au fost stabilite prin raportul de expertiză.

Recursurile sunt fondate pentru următoarele considerente:

Structurând criticile formulate de către părţi prin recursurile declarate, se constată că, în esenţă, toţi invocă greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, urmarea faptului că nu s-au avut în vedere criteriile imperative prevăzute de lege la determinarea cuantumului despăgubirii ce trebuie să se compună din valoarea reală a imobilului şi prejudiciu cauzat proprietarului prin expropriere.

Recurentul reclamant consideră că suma acordată cu titlu de despăgubire trebuie să cuprindă toate sumele determinate prin raportul de expertiză şi suplimentul la raport, valorile constatate de către cei doi experţi fiind conforme probelor administrate, fiind făcută dovada prejudiciului şi a legăturii de cauzalitate dintre faptul exproprierii şi prejudiciu produs, în cauză impunându-se acordarea de despăgubiri pentru terenul cuprins în zona de protecţie, la aceeaşi valoare ca şi pentru terenul efectiv expropriat cât şi pentru terenul rămas neexpropriat dar afectat prin lipsa căilor de acces, scăderea valorii de folosinţă, imposibilitatea de folosinţă, precum şi pentru prejudiciul cauzat prin neperfectarea vânzării, conform antecontractului din 20 februarie 2008.

Pârâtul, Statul Român şi M.P. contestă cuantumul despăgubirilor acordate, susţinând că valoarea reală a terenului expropriat nu a fost determinat în raport de singurul criteriu legal, cel al preţului, cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, reţinerile experţilor şi ale instanţei fiind greşite, neavând suport probator, iar celelalte criterii reţinute pentru stabilirea valorii reale a imobilului nu sunt criterii legale, iar o parte nu au nici corespondent în realitate.

Sumele acordate cu titlu de prejudiciu cauzat persoanei expropriate, nu se justifică, nefiind făcută dovada existenţei vreunui prejudiciu real şi actual şi nici a unui prejudiciu viitor cert sau determinabil.

Criticile privind stabilirea cuantumului despăgubirilor şi criteriile în raport de care s-a stabilit acest cuantum, sunt fondate, pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 - aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 - „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor experţii, precum şi instanţa, pot ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză precum şi de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.";

Prin urmare, legiuitorul a statuat că despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este formată din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului şi/sau unor terţi, prin măsura exproprierii.

În ceea ce priveşte prima componentă a despăgubirii - „valoarea reală";- a bunului expropriat, aceasta este determinată de preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce trebuie să conţină toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piaţă a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în S.I.E., ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, în care părţile au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi tară constrângeri.

Suma estimată se referă la un preţ plătibil pentru o proprietate într-o tranzacţie independentă (nepărtinitoare), care s-ar putea obţine în mod rezonabil de către un vânzător (care nu cere un preţ considerat nerealist pe piaţă) şi este cel mai avantajos pentru cumpărător (care achiziţionează în concordanţă cu realităţile pieţei iar nu în raport de o piaţă imaginară sau ipotetică ce nu poate fi demonstrată sau anticipată); în fine, se presupune că atât cumpărătorul cât şi vânzătorul sunt informaţi, într-o manieră rezonabilă, în legătură cu natura şi caracteristicile proprietăţii, cu utilizările acestuia, precum şi a stadiului în care se află piaţa; fiecare parte trebuie să acţioneze în propriul interes şi în mod prudent, depunând de cunoştinţele necesare obţinerii celui mai bun preţ.

Prin urmare, valoarea de piaţă a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia, destinaţia terenului la momentul evaluării, categoria localităţii, poziţionarea faţă de localităţi şi căile de acces, echiparea tehnică edilitară a zonei, restricţii de folosire iar nu perspectiva unei dezvoltări viitoare.

La determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe, experţii C. şi Ş., au cules date privind cererea şi oferta pentru terenuri din extravilanul localităţii, pe baza ofertei publicitare, fără o identificare expresă a acestora, pentru o verificare a faptului dacă imobilele sunt similare, iar preţurile de ofertare nu sunt preţuri de tranzacţionare.

Experţii au aplicat „corecţii” şi au stabilit preţul de vânzare al unor „terenuri similare”.

Toate consideraţiile experţilor majoritari sunt mai mult de ordin teoretic pentru că nu respectă criteriile de evaluare prevăzute de lege, concluziile acestora neavând suport probator.

Astfel, se constată că s-au avut în vedere oferte de vânzare extrase din mass-media, „considerate credibile”, fără a avea în vedere preţuri reale de tranzacţionare, pentru terenuri similare şi fără a se observa trendul pieţii imobiliare, aşa cum şi standardele internaţionale o impun.

Se constată că experţii majoritari au ajuns la concluzii pe bază de date incomplete şi pe raţionamente imprecise, făcând aprecieri subiective, de ordin general, lucrarea efectuată neavând în vedere criteriile prevăzute de lege, un raport nemotivat sau motivat greşit neputând avea valoare probatorie, iar însuşirea acestuia de către instanţa de fond este greşită.

Nici suplimentul la raportul de expertiză, depus în apel, însuşit de către instanţă, nu respectă condiţiile impuse de lege, întrucât nu pot fi calificate proprietăţi comparabile terenurile car sunt descrise ca fiind „asemănătoare din punct de vedere al utilităţilor şi al deschiderii la DN” şi care se află la o distanţă de 1100-1300 ml, de terenul în litigiu, impunându-se cu necesitate stabilirea preţului de tranzacţionare pentru terenuri similare celui în litigiu, în raport de regimul juridic.

Înalta Curtea apreciază că o reală valoare de piaţă a imobilului expropriat (şi pentru aceleaşi considerente şi a stabilirii prejudiciului cauzat proprietarului) pe lângă criteriile prevăzute de S.I.E. se poate determina (având în vedere că se pune problema despăgubirii pentru privarea de proprietate) şi prin prisma noţiunii de „justă despăgubire";, astfel cum reiese din practica C.E.D.O. referitoare la aplicarea art. 41 când se constată încălcarea art. 1 Protocolul 1.

Astfel, în primul rând, trebuie observat că instanţa de contencios european al drepturilor omului a stabilit că valoarea de piaţă a unor proprietăţi nu se stabileşte în funcţie de „condiţii ipotetice";, iar potenţialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret, realizabil şi susceptibil de probare (exemplu „un proiect de exploatare economică a proprietăţii care începuse să se realizeze"; cauza Papamichalopulos ş.a. contra Greciei, hotărârea din 31 octombrie 1995 satisfacţie echitabilă.

Deşi Curtea Europeană are drept principiu de despăgubire „vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu valoarea bunului"; (exemplu cauza Lithgow şi alţii contra Regatului Unit sau cauza Hentrich contra Franţei), totuşi valoarea despăgubirilor nu se poate compune decât din paguba rezultând din „pierderea bunului şi din privarea de folosinţă"; (cauza Hentrich contra Franţei), „pierderile efectiv suportate"; (cauza S. Taunb contra României) care sa fie justificată de diferite probe (cauza Cernea şi alţii contra României - cerinţa de a proba prejudiciul invocat fiind conformă cu exigenţele Curţii adică „nici excesivă, nici arbitrară";).

Apoi, Curtea Europeană nu exclude indemnizarea pentru ratarea unor posibilităţi doar pentru constatarea unei „imposibilităţi de a calcula pierderea şanselor (cauza Sporrong şi Lonnroth contra Suediei, hotărârea din 18 decembrie 1984, satisfacţie echitabilă, pronunţată într-o speţă emblematică pentru jurisprudenţa Curţii referitor la respectarea bunurilor - în care instanţa a dat reclamanţilor afectaţi de existenţa unor permise de expropriere, însoţite de interdicţii de construire vreme de 23 şi respectiv 25 de ani, de 24 de ori mai mici decât cele solicitate de petenţi).

Cu toate acestea, Curtea Europeană consideră că daunele materiale nu pot acoperi sume a căror acordare ar ascunde un caracter speculativ şi a căror determinare este în funcţie de mai multe variabile (cauza Radu contra României, speţă în care curtea a considerat că valoarea se stabileşte în funcţie de bunuri similare, raportată la piaţa imobiliară).

Reţinând că satisfacţia echitabilă vizează daunele materiale referitoare la bunurile mobile sau imobile şi privarea de folosinţă (ex.: cauza Akdivar şi alţii contra Turciei sau cauza Willis contra Regatului Unit), Curtea Europeană a respins solicitarea unei petente (cauza Burghelea contra României) de acordare nu a contravalorii terenului forestier de care fusese privată, ci a unui teren având o utilizare „hidroenergetică";, obligând statul la despăgubiri de 5 ori mai mici decât cele solicitate de reclamantă.

Aceasta şi pentru că despăgubirea fixată nu trebuie să reflecte ideea unei ştergeri totale a consecinţelor ingerinţei în dreptul de proprietate în lipsa unei ilegalităţi (ilegalitate care însă nu s-a invocat de reclamant şi nu se poate reţine în cauză), după cum s-a stabilit în cauza Fostul Rege al Greciei contra Greciei, astfel că Curtea Europeană nu înţelege să dea curs pretenţiilor reclamanţilor care se bazează pe valoarea actualizată a terenului (exemplu: terenuri similare pe care s-a construit ulterior, construcţii în raport de care s-au calculat rente şi alte prejudicii - cauza Scordino contra Italiei, hotărârea din 15 octombrie 2004 în care s-au acordat despăgubiri de peste 30 de ori mai mici decât cele solicitate de reclamanţi).

Pentru prejudiciile viitoare este necesară dovedirea, la momentul privării de proprietate, a unor împrejurări faptice, conforme cu legea, care să conducă la certitudinea acestei pagube, problema fiind doar evaluarea.

Prejudiciul material, se compune din pierderile efectiv suferite ca urmare directă a aceleiaşi privări de proprietate şi constă în faptul că pentru restul terenului neexpropriat, reclamantul rămâne proprietar deplin fiindu-i afectată posibilitatea de folosinţă sau posesiunea.

Astfel cum s-a stabilit şi în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franţei, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunităţii şi cele private ale proprietarului deposedat se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil şi pot fi dovedite prin situaţii (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

Or, în speţă, prejudiciul produs reclamantului a fost calculat ca o ecuaţie valorică între parcela expropriată şi cea rămasă la dispoziţia titularului dreptului, fără nici o legătură cu vreun prejudiciu actual, sau previzibil a fi produs şi în viitor şi care ar justifica creşterea indemnizaţiei pe criteriul imposibilităţii continuării, în condiţii de rentabilitate, a activităţii pe suprafaţa de teren rămasă şi pe raţiuni de pierdere a unor foloase economice, nefiind administrate probe în acest sens.

Din acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant şi Curtea Europeană, pretenţiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ şi incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României, 2007).

Instanţa de apel nu a analizat în ce măsură terenul situat în zona de protecţie a autostrăzii este afectat de obligaţiile impuse de dispoziţiile art. 17 alin. (2) din O.G. nr. 43/1997, raportat la destinaţia actuală a terenului (teren agricol extravilan) respectiv dacă există un prejudiciu actual sau viitor, urmarea limitărilor impuse de O.G. nr. 43/1997.

Stabilirea prejudiciului cauzat persoanei expropriate, presupune administrarea de către părţi a unor probatorii, concludente şi pertinente sub acest aspect şi o apreciere a acestora de către judecătorul cauzei, stabilirea stării de fapt, respectiv a prejudiciului fiind permisă numai în baza unor probe administrate în mod legal, raportul de expertiză fiind incomplet şi superficial în ce priveşte explicitarea modul de calcul al prejudiciului iar argumentele expuse de judecătorii apelului nu au avut în vedere elementele arătate în considerentele anterioare, ce trebuie avute în vedere la stabilirea prejudiciului şi respectiv valoarea acestuia.

Pentru considerentele arătate, în baza dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ., raportat la dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se vor admite recursurile, se va casa decizia şi se va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe pentru lămurirea deplină a situaţie de fapt, în scopul justei soluţionări a cauzei, sens în care se va dispune efectuarea unei noi expertize şi, eventual, se va dispune administrarea de probe suplimentare, în măsura în care acest lucru ar fi apreciat ca necesar, pentru a se stabili contravaloarea despăgubirilor cuvenite reclamanţilor, raportat la prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţionale la Convenţie şi art. 41 din Constituţia României.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite recursurile declarate de M.P. - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Timişoara, de reclamantul L.P.A. şi de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA prin Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Timişoara împotriva Deciziei nr. 921/ A din 26 mai 2011 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia civilă pe care o casează şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 1 februarie 2012.

← ICCJ. Decizia nr. 522/2012. Civil. Acţiune în constatare. Recurs		ICCJ. Decizia nr. 608/2012. Civil. Marcă. Recurs →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

ICCJ. Decizia nr. 4904/2012. Civil. Despăgubiri Legea nr.221/2009. Recurs ICCJ. Decizia nr. 4906/2012. Civil. Despăgubiri Legea nr.221/2009. Recurs ICCJ. Decizia nr. 500/2012. Civil. Expropriere. Recurs ICCJ. Decizia nr. 522/2012. Civil. Acţiune în constatare. Recurs ICCJ. Decizia nr. 608/2012. Civil. Marcă. Recurs ICCJ. Decizia nr. 609/2012. Civil. Brevete de invenţii. Recurs ICCJ. Decizia nr. 848/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs ICCJ. Decizia nr. 884/2012. Civil