ICCJ. Decizia nr. 6912/2012. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 6912/2012
Dosar nr. 13121/3/2008
Şedinţa de la 13 noiembrie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, sub nr. 13121/3/2008 reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâţii Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA şi Comisia de Aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Sector 1 Bucureşti, a formulat contestaţie împotriva Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 7 din 25 februarie 2008 emisă de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Sector 1 Bucureşti, solicitând anularea sa, urmând ca instanţa să stabilească despăgubirile cuvenite, în condiţiile art. 25 şi urm. din Legea nr. 33/2004.
În motivare, se arată că reclamanta este proprietarul imobilului Bucureşti, Sos. O., sector 1, compus din teren în suprafaţă de 6700 mp şi construcţii cu destinaţia de depozit, birouri şi anexe în suprafaţă construită de 2609,54 mp, având cadastru nr. CA1. şi CF nr. C1., aşa cum rezultă din Contractul de vânzare-cumpărare nr. V1. din 03 octombrie 2005 autentificat de B.N.P. M.M.Ţ., rectificat potrivit încheierii de rectificare nr. 8668 din 19 octombrie 2005 eliberată de acelaşi notar şi, potrivit încheierilor nr. 18639 din 05 octombrie 2005 şi nr. 20710 din 26 octombrie 2005 ambele pronunţate de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti Sector 1. Din această proprietate, în vederea exproprierii stabilite potrivit Legii nr. 198/2004 şi H.G. nr. 1519/2007 în cadrul proiectului "Fluidizare trafic pe DN 1 km 8+100-km 17+000 şi centura rutiera în zona de nord a Municipiului Bucureşti - obiect SA - Reabilitare şi extindere la patru benzi a Centurii rutiere a municipiului Bucureşti între DN 1A şi DN 1", s-a realizat dezmembrarea suprafeţei de 441 mp teren, constituită sub număr cadastral CA1.
Se mai arată că Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Sector 1 Bucureşti, a dispus exproprierea pentru suprafaţa de 441 mp teren, cu număr CA1., CF nr. C1. şi a decis acordarea despăgubirilor în cuantum de 247.113,33 RON, echivalentul a 67.282 euro, respectiv 44.100 euro pentru teren (100 euro/mp) şi 23.182 euro pentru investiţiile situate pe teren.
Reclamanta mai susţine că despăgubirea stabilită la valoarea terenului de numai 100 euro/mp, este mult subevaluată în raport de valoarea de circulaţie a terenurilor din zonă, criteriu prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994. Că valoarea reală de piaţă este de minim 600 euro/mp, exproprierea îi prejudiciază nu numai din perspectiva valorii terenului expropriat, dar şi în raport de diminuarea integrală a valorii fondului, faţă de afectaţiunea sa. Prin exproprierea suprafeţei de 441 mp, este limitat accesul şi parcajul autovehiculelor, sunt lipsiţi de platforma edificată pe terenul expropriat, iar activitatea de depozitare va deveni practic imposibilă. Prin urmare, prejudiciul nu este limitat la valoarea de circulaţie a imobilului şi a valorii investiţiilor; investiţiile situate pe teren sunt de asemenea subevaluate. Valoarea de despăgubire va trebui să acopere pe lângă valoarea investiţiilor şi diferenţa până la valoarea lucrărilor de repoziţionare a branşamentelor la utilităţi şi crearea noilor căi de acces. Estimează această valoare la minim 30.000 euro.
Prin încheierea din 21 mai 2008 a fost admisă excepţia lipsei capacităţii de folosinţă în ceea ce o priveşte pe intimata Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Sector 1 Bucureşti.
Prin sentinţa civilă nr. 718 din 13 mai 2009 Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis contestaţia şi a modificat în parte hotărârea nr. 7/2008 emisă de pârât în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 136.168 euro echivalent în RON la cursul BNR din ziua plăţii.
S-a reţinut, în esenţă, că potrivit dispoziţiilor art. 27 din Legea nr. 33/1994 instanţa de judecată nu este obligată să acorde valoarea rezultată din expertiza administrată în faţa sa, ci poate opta, întemeiat, şi pentru valoarea rezultată din expertiza efectuată în faza administrativă sau pentru valoarea expertului cu opinie separată.
Având în vedere valoarea stabilită prin expertiza separată efectuată de expertul A.D., tribunalul a constatat că valoarea despăgubirilor de 136.168 euro (119.952 euro pentru teren şi de 16.216 euro pentru platforma betonată) este o despăgubire reală pentru imobilul supus exproprierii.
Pentru a concluziona în acest mod, tribunalul a avut în vedere că expertul A.D. a reţinut oferte de piaţă pentru terenuri situate în aceeaşi zonă (O.), în timp ce experţii prezintă mai ales oferte din alte zone şi mai ales rezidenţiale, care în mod evident se tranzacţionează la alte preţuri. Pe de altă parte, ofertele preluate de pe internet nu poartă data postării pentru a se verifica în ce măsură sunt valabile pentru data efectuării expertizei şi, oricum, nu reprezintă decât oferte de vânzare şi nu preţuri reale de tranzacţionare.
În ceea ce priveşte platforma betonată tribunalul a constatat că cei doi experţi nu au nici o justificare pentru care o astfel de construcţie cu un grad avansat de uzură a fost evaluată la suma de 104.108 euro. Pe de altă parte, expertul A.D. prezintă în concret modul de calcul cât şi criteriile avute în vedere.
În ceea ce priveşte branşamentele electrice şi lucrările de canal, obligaţia relocării utilităţilor revine constructorului, iar costul acestor lucrări va fi suportat de către intimată, astfel că nu se pot reţine sumele indicate de cei doi experţi drept prejudiciu.
În ceea ce priveşte prejudiciul suferit de restul imobilului ca urmare a exproprierii unei părţi din acesta nu se prezintă care ar fi criteriile şi care ar fi modul concret de stabilire a acestuia şi, oricum, nu se aminteşte în nici un fel de faptul că influenţa pe care o va avea asupra valorii terenului a modernizării căilor de acces ce va duce la fluidizarea traficului.
Împotriva acestei hotărâri judecătoreşti a formulat apel în termen legal reclamanta SC A. SRL, precum şi cerere de aderare la apel pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R.
În apelul formulat reclamanta SC A. SRL a susţinut următoarele.
S-a invocat nulitatea încheierii de şedinţă din 06 mai 2009 şi, în consecinţă, a sentinţei civile apelate, având în vedere că s-a dispus judecarea cauzei în lipsa reclamantei, fără a se da posibilitatea de a formula obiecţiuni, încălcându-se prevederile art. 85 coroborat cu art. 297 alin. (1) C. proc. civ., precum şi prevederile art. 88 alin. (1) lit. 2 C. proc. civ.
O altă critică vizează faptul că instanţa de fond nu a ţinut cont de probele administrate în cauză, respectiv de raportul comun al celor doi experţi ce prezintă în mod detaliat metoda folosită pentru determinarea şi stabilirea valorii de circulaţie a imobilului care este aceeaşi cu cea folosită de către expertul A.
În mod greşit, susţine apelanta-reclamantă, instanţa de fond a validat raportul de expertiză întocmit de expertul A., deşi imobilele menţionate de către acesta şi faţă de care s-a stabilit valoarea de circulaţie, nu sunt identificabile şi nici verificabile. De asemenea, expertul A. nu a răspuns la toate obiectivele stabilite de instanţa de judecată.
Apelanta-reclamantă susţine că, în mod greşit, instanţa de fond a dispus refacerea lucrării întocmită de expert D.C.I. pentru evaluarea despăgubirilor, întrucât această lucrare fusese însuşită cu obiecţiuni şi de expert V.E., iar expertul A. a prezentat opinia sa aducând obiecţiuni la cele două rapoarte.
O altă critică se referă la împrejurarea că instanţa de fond nu s-a pronunţat asupra despăgubirii datorate pentru diminuarea valorii fondului rămas după expropriere.
Apelanta-reclamantă mai arată că prima instanţă a decis asupra pricinii fără a ţine cont de faptul că nu s-a finalizat expertiza, întrucât în şedinţa publică de la 19 noiembrie 2008 s-a dispus realizarea evaluării imobilului şi la momentul efectuării plăţii/consemnării sumei de bani, raportat la modificările aduse Legii nr. 198/2004 prin Legea nr. 184/2008.
Prin soluţia pronunţată, instanţa a încălcat prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994 care arată că despăgubirile acordate de către instanţă nu pot fi mai mici decât cea oferită de exproprietar. Astfel, se arată că prima instanţă a acordat suma de 16.216 euro faţă de 23.182 euro cât s-a stabilit prin hotărârea contestată.
Ultima critică priveşte modul de soluţionare a cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, susţinându-se că în mod greşit instanţa a reţinut că reclamanta a renunţat la cheltuielile de judecată.
La termenul de judecată de la 23 noiembrie 2009 pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. a formulat cerere de aderare la apel susţinând că hotărârea pronunţată de instanţa de fond este netemeinică şi nelegală datorită omologării raportului de expertiză în care expertul nu a avut în vedere preţurile de tranzacţionare pentru imobile de acelaşi fel ci doar oferte publicate în presa scrisă şi pe internet.
La termenul de judecată de la 08 februarie 2010, Curtea a încuviinţat efectuarea unei expertize evaluatorii, având ca obiective: identificarea şi stabilirea valorii de circulaţie a imobilului atât la data exproprierii cât şi la data efectuării raportului de expertiză, identificarea construcţiilor de pe teren, evaluarea acestora precum şi a lucrărilor de refacere a branşamentelor la utilităţi; evaluarea prejudiciului suferit prin diminuarea valorii fondului ce rămâne după expropriere, faţă de afectaţiunea terenului.
Lucrarea de specialitate a fost depusă la data de 18 octombrie 2010 iar intimatul Statul Român a formulat obiecţiuni ce au fost încuviinţate de către instanţă.
Comisia de experţi a formulat un răspuns la obiecţiuni iar expertul M.A.S. a expus un punct de vedere diferit de cei doi experţi.
S-au efectuat adrese către Direcţia de Taxe şi Impozite a Sectorului 1 pentru a se comunica valoarea de circulaţie pentru terenurile din aceiaşi categorie de folosinţă cu cel ce formează obiectul cauzei cât şi către comisia de experţi pentru a stabili valoarea terenurilor prin raportare la Grila notarilor publici şi la valorile efective de tranzacţionare pentru terenuri de aceiaşi categorie.
La termenul de judecată de la 06 iunie 2011, reprezentanta apelantei-reclamante a invocat excepţia tardivităţii cererii de aderare la apel.
Prin decizia nr. 633A din 20 iunie 2011 pronun ţ ată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, au fost respinse excepţia tardivităţii cererii de aderare la apel şi apelul formulat de pârâtul Statul Român ca nefondate, a fost admis apelul reclamantei şi a fost schimbată în parte sentinţa apelată în sensul stabilirii despăgubirilor, astfel cum au fost precizate, au fost păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.
În motivarea deciziei s-au re ţ inut următoarele.
Conform dispoziţiilor art. 293 alin. (1) C. proc. civ. - intimatul este în drept să adere la apelul făcut de partea potrivnică, chiar după împlinirea termenului de apel, printr-o cerere proprie, care să tindă la schimbarea hotărârii primei instanţe. Cererea se poate face până la prima zi de înfăţişare.
În cauză, pârâtul Statul Român a formulat cerere de aderare la apel la data de 23 noiembrie 2009, respectiv la primul termen de judecată ce nu a constituit prima zi de înfăţişare, întrucât, conform art. 134 C. proc. civ. părţile legal citate nu puteau pune concluzii, fiind necesară ataşarea dosarului de fond. Ca urmare, Curtea a respins excepţia tardivităţii cererii de aderare la apel.
Referitor la apelul declarat de către reclamantă, în ceea ce priveşte încheierea de şedinţă de la data de 06 mai 2009, se constată inaplicabilitatea dispoziţiilor art. 105 alin. (2) C. proc. civ. întrucât, aşa cum rezultă din menţiunile încheierii, cauza a fost strigată de două ori la ordine, la a doua strigare a cauzei fiind prezent numai pârâtul Statul Român şi reprezentantul Ministerului Public, în condiţiile în care procedura de citare a fost legal îndeplinită, fiind respectate dispoziţiile art. 85 şi art. 88 alin. (1) lit. 2 C. proc. civ., reclamanta având termen în cunoştinţă.
Critica vizând cheltuielile de judecată este, de asemenea, nefondată. Instanţa de fond nu a luat act că reclamanta a renunţat la cheltuielile de judecată, ci a luat act că nu s-au solicitat de către aceasta cheltuielile de judecată, în condiţiile în care aceasta a lipsit de la dezbateri.
Restul criticilor formulate cu privire la fondul cauzei au fost apreciate fondate în limitele ce se vor arăta în continuare.
Conform art. 44 din Constituţia României şi art. 1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică - exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească.
De asemenea, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 - la calcularea despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Prin sintagma „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele” legiuitorul se referă la preţul efectiv plătit şi consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare autentice şi nu la ofertele de vânzare ale agenţiilor imobiliare.
Pentru a da eficienţă acestor principii, Curtea a dispus efectuarea unei alte lucrări de specialitate - expertiză evaluatoare şi s-au efectuat demersuri pentru a cunoaşte valorile efective de tranzacţionare pentru terenuri de acelaşi fel la o dată cât mai apropriată de momentul exproprierii, întrucât o „dreaptă şi prealabilă despăgubire” priveşte valoarea de circulaţie a terenului expropriat la data deposedării efective şi nu la data efectuării raportului de expertiză.
Ca urmare, Curtea s-a raportat în stabilirea despăgubirilor totale la evaluarea efectuată de experţii ing. L.A., M.A.S. şi M.V., asupra terenului în suprafaţă de 441 mp, platforma betonată, construcţia „casă poartă” raportată la luna februarie 2008, avându-se în vedere şi cele două contracte de vânzare-cumpărare în care sunt tranzacţionate terenuri similare la date apropiate de luna februarie 2008.
Punctul de vedere - opinia separată a expertului ing. M.A.S. care a semnat, de altfel, lucrarea comună, priveşte valoarea de piaţă a terenului la data efectuării raportului de expertiză şi, ca urmare, urmează a fi înlăturat.
În ceea ce priveşte despăgubirile solicitate de apelanta-reclamantă pentru diminuarea valorii fondului rămas după expropriere, Curtea reţine că suma de 94.680 euro stabilită de către experţi nu este fundamentată ştiinţific, aspect recunoscut în conţinutul raportului, suma certă dovedită în cauză fiind aceea de 47.340 euro.
Această sumă reprezintă pierderile suferite de către apelanta-reclamantă ca urmare a imposibilităţii folosirii incintei imobilului în condiţiile rezilierii contractului de închiriere, preţul negociat al chiriei fiind de 15.780 euro/lună.
Nu s-a făcut dovada că diminuarea platformei din faţa halei ce conţine service-ul şi magazinul poate conduce la prejudicii materiale pentru societatea apelantă, experţii concluzionând că numărul de locuri de parcare necesare este asigurat la limită, această concluzie fiind coroborată şi cu împrejurarea că pentru platforma betonată s-au calculat deja despăgubiri.
Împotriva deciziei nr. 633A din 20 iunie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, au declarat recurs reclamanta SC A. SRL, pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA şi Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti.
În motivarea recursului reclamanta SC A. SRL a arătat că în mod eronat, instanţa de apel nu a acordat despăgubirile solicitate pentru diminuarea valorii fondului rămas după expropriere. Conform legislaţiei in vigoare, cel expropriat trebuie sa primească contravaloarea întregului prejudiciu suferit prin expropriere, drept pentru care consideră ca se impunea ca instanţa de apel sa acorde despăgubiri şi pentru prejudiciul suferit de expropriat prin diminuarea valorii fondului rămas după expropriere.
Cu privire la aprecierea experţilor - pagina 10 din raportul de expertiza conform căreia diminuarea platformei din fata halei ce conţine service-ul şi magazinul anexa acestuia poate în mod cert influenta negativ valoarea chiriei, considera ca nu a fost luata in calcul de către instanţa de apel, care fără a tine cont de opinia comisiei de experţi a considerat nejustificat ca nu s-a făcut dovada „ca diminuarea platformei din halei ce conţine service-ul şi magazinul poate conduce la prejudicii materiale pentru societatea apelanta (...)", deşi experţii au precizat în mod clar ca accesul facil şi spaţiul de parcare sunt factori importanţi în negocierea preţului chiriei.
În cadrul societăţii SC A. SRL, service-ul auto este o unitate separata ca amplasament şi tip de activitate de depozitele aflate în hala comuna „A" sau hala vecina „B", astfel că despăgubirile pentru diminuarea posibilităţii de desfăşurare a activităţii la parametrii stabiliţi de către reclamantă sunt diferite decât cele pentru platforma betonata. Din expertizele efectuate reiese ca prin exproprierea suprafeţei de 41 m.p. este limitat şi accesul şi parcajul autovehiculelor. Fiind lipsiţi de platforma edificată pe terenul expropriat, activitatea de depozitare a devenit practic imposibila, iar aprovizionarea cu mărfuri a fost mult limitata, chiar în condiţiile afectării imobilului altor activităţi, fie ele de producţie. Reclamanta a fost nevoita sa renunţe la activitatea de service auto, deoarece datorita exproprierii terenului din faţa service-ului, acest spaţiu nu mai îndeplineşte condiţiile şi normele legale pentru a funcţiona ca service.
În plus, din cauza accesului îngrădit la proprietatea sa prin lucrările efectuate, societatea a fost prejudiciata prin lipsa de folosinţa a spatiilor pe o perioada lunga de timp, şi prin imposibilitatea desfăşurării vreunei activităţi, precum şi a perceperii de chirii de pe urma imobilelor aflate la adresa terenului expropriat, clienţii solicitând rezilierea loca ţ iunii, fapt care le-a adus prejudicii majore.
Prin urmare, este greşita reţinerea instanţei potrivit căreia prejudiciile materiale rezultate din diminuarea afacerii de service auto au fost acoperite prin acordarea de despăgubiri pentru platforma betonata.
A depus la dosarul cauzei toate documentele necesare pentru a dovedi prejudiciile suferite, in sensul existentei acestora şi a întinderii lor, iar experţii au consimţit unanim ca afacerea a fost diminuata prin limitările aduse fondului.
A arătat instanţei de judecata în faza procesuala a apelului modul cum poate fi evaluata diminuarea afacerii de service auto pe care o avea datorita pierderii terenului pe care se aflau locurile de parcare, argumentând detaliat şi în baza prevederilor legale necesitatea acordării despăgubirilor, fără ca instanţa sa tina cont de toate aceste considerente.
Din dispoziţiile art. 41, alin. (3) din Constituţia României ş i jurispruden ţ a C.E.D.O. pronun ţ ată în interpretarea art. 1 din Protocolul nr. 1 rezulta ca nicio expropriere nu poate fi făcuta decât în schimbul unei despăgubiri, care trebuie sa fie dreapta, adică sa reprezinte valoarea reala a bunului expropriat, precum şi daunele suferite de către proprietar prin actul respectiv.
Potrivit legii, exproprierea se poale realiza numai după o dreapta şi prealabila despăgubire. Acest principiu impune expropriatorului obligaţia de a-l compensa pe proprietarul mobilului, cât şi pe ceilalţi titulari de drepturi reale asupra bunului expropriat, prin plata unei despăgubiri drepte, adică in măsura sa acopere integral pagubele suferite le aceştia.
Astfel, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptă ţ ite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data raportului de expertiza, precum îi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptă ţ ite.
Prin urmare, instanţa de apel nu a ţinut cont de dispoziţiile legale cu privire la compunerea despăgubirilor datorate în mod corect reclamantei, motiv pentru care a respins în mod nejustificat capătul de cerere prin care s-a solicitat acordarea de despăgubiri şi pentru diminuarea integrala a valorii fondului şi a afacerilor întreprinse de societatea prejudiciata prin expropriere.
În concluzie, solicită admiterea recursului şi modificarea in parte a deciziei nr. 633/A din data de 20 iunie 2011 şi acordarea de despăgubiri pentru prejudiciul suferit prin diminuarea valorii fondului ce rămâne după expropriere, având in vedere limitările ce au fost aduse terenului fata de afecţiunea sa.
În drept, au fost invocate prevederile art. 304, pct. 9 şi urm. C. proc. civ.
În motivarea recursului pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA a arătat că hotărârea atacată a fost data cu încălcarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994: „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum ş i instanţa vor tine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acela ş i fel din unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite.”
Art. 26 alin. (1) şi 2 din Legea nr. 33/1994 stabileşte ca despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altei persoane îndreptă ţ ite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor tine seama de preturile cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel, în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza.
Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele" are semnificaţia de preţ plătit efectiv şi menţionat efectiv în contractele autentice de vânzare cumpărare şi nu preturile de ofertare ale agenţiilor imobiliare sau din anunţurile de mica publicitate.
Nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a pre ţ ului, ştiut fiind ca preţul solicitat este mult mai mare.
Valoarea despăgubirilor din raportul de expertiza efectuat la instanţa de apel a fost stabilita în baza preturilor de ofertare şi nu în baza preturilor de vânzare care sunt întotdeauna inferioare preturilor de ofertare.
Mai mult, este de notorietate faptul ca de la sfârşitul anului 2008 piaţa imobiliara a cunoscut un real declin, iar criza economica influenţează cu atât mai mult în sens negativ tranzacţiile imobiliare.
Despăgubirile acordate prin Hotărârea comisiei de stabilire a despăgubirilor sunt juste şi prealabile exproprierii, evaluarea imobilelor fiind făcuta ţinându-se seama de preturile cu care se vindeau în zona respectiva imobile de acelaşi fel la data când exproprierea a avut loc, respectiv luna mai 2008.
În condiţiile actuale, valoarea de 67.282,00 euro (44.100,00 euro pentru suprafa ţ a de 441 mp, iar pentru investiţiile situate pe teren s-au acordat despăgubiri în cuantum de 23.182,00 euro) stabilita drept despăgubire prin hotărârea comisiei de stabilire a despăgubirilor este dreapta, respectându-se atât dispozi ţ iile Constituţiei, cât şi dispoziţiile Convenţiei Europene a Drepturilor omului cu privire la dreptul de proprietate privata.
Prin respingerea apelului declarat, instanţa de apel a avut în vedere preturile de ofertare şi nu preturile de tranzacţionare, pronunţând o hotărâre prin care se încălca dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Mai mult, raportul de expertiza omologat de instanţa de apel, nu respecta dispoziţiile legii în ceea ce priveşte momentul pentru stabilirea despăgubirilor.
Art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, actualizata, coroborat cu art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede ca experţii, cat şi instanţa vor avea în vedere preturile de vânzare de la data întocmirii raportului de expertiza, or instanţa de judecata a omologat varianta din raportul de expertiza de la data exproprierii - februarie 2008 şi nu la data întocmirii raportului de expertiza iulie 2010.
În ceea ce priveşte despăgubirile acordate pentru platforma betonata, în mod greşit, instanţa de judecata a acordat despăgubiri nejustificate în cuantum de 32.500 curo stabilite aleatoriu de comisia de experţi.
De asemenea, pentru evaluarea „casei porţi", experţii nu au relevat metoda de evaluare a acesteia, rezultatul obţinut fiind suma de 1534 euro. Instanţa de judecata, in mod nejustificat (de către comisia de experţi) a acordat suma de 1534 euro.
Cu privire la acordarea sumei în cuantum de 47.340 euro reprezentând despăgubiri ca urmare rezilierii contractului de închiriere nr. 686/2005, se arată ca, în mod greşit, instanţa de judecata a acordat aceste despăgubiri, în condiţiile in care acest prejudiciu nu a fost stabilit în urma unei expertize contabile, expertul contabil (şi nu experţi evaluatori imobile) fiind singurul abilitat a calcula prejudiciul rezultat din neînchirierea unui imobil.
Mai mult actul adiţional din 14 decembrie 2007 prin care a fost stabilita chiria în suma de 15.780 euro/luna a fost întocmit pro causa. Reclamanta, având cunoştinţa ca urmează sa fie expropriata, a stabilit aceasta chirie în scopul de a obţine despăgubiri constând in prejudiciul suportat din cauza imposibilităţii închirierii spaţiului deţinut.
Solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii apelate, pe fond respingerea acţiunii ca neîntemeiata, iar în subsidiar, admiterea recursului, casarea hotărârii şi trimiterea spre rejudecare.
În drept, au fost invocate prevederile art. 299 şi urm. C. proc. civ., art. 9 din Legea nr. 198/2004, actualizata, art. 21-27 din Legea nr. 33/1997.
În motivarea recursului Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti a arătat că decizia este nelegală faţă de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Potrivit art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, publicată în M. Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010, acţiunea formulată în conformitate cu prevederile acestui articol (expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanţei judecătoreşti - n.n.) se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
La calcularea cuantumului despăgubirii, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Contrar acestor prevederi legale, instanţa de apel a omologat expertiza evaluatoare efectuată în cauză în varianta stabilirii cuantumului despăgubirii pentru terenul expropriat la data transferului dreptului de proprietate, prin raportare la preţurile practicate în luna februarie 2008.
Nici în ceea ce priveşte cuantumul prejudiciului, sumele de bani acordate de instanţa de apel nu au fost stabilite în mod legal.
Astfel, în privinţa sumei de 47.340 euro, instanţa a motivat că aceasta reprezintă pierderile suferite de către apelanta - reclamantă ca urmare a imposibilităţii folosirii incintei imobilului în condiţiile rezilierii contractului de închiriere, preţul negociat al chiriei fiind de 15.780 euro/lună.
Într-adevăr, suma de 47.340 euro reprezintă contravaloarea chiriei de 15.780 euro/lună pe care SC A. SRL ar fi încasat-o din închirierea spaţiului pe cele 3 luni, cât mai rămăseseră până la expirarea contractului (decembrie 2008), dacă nu intervenea rezilierea acestuia (octombrie 2008) cauzată de măsura exproprierii.
Acordând această sumă de bani în integralitate cu titlu de despăgubire, instanţa de apel a nesocotit prevederile din legislaţia fiscală care reglementează regimul veniturilor impozabile.
Chiar şi în condiţiile în care exproprierea nu s-ar fi produs, apelanta reclamantă tot nu ar fi beneficiat de aceste venituri în totalitate, ci doar de ceea ce ar fi rămas după scăderea sumei reprezentând impozitul datorat.
Pentru a nu se ajunge la o îmbogăţire fără just temei, ştiut fiind faptul că, potrivit art. 42 lit. b1) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., sumele primite ca urmare a exproprierii pentru cauză de utilitate publică nu se impozitează, instanţa ar fi trebuit să stabilească în concret suma de care fost privată reclamanta prin neîncasarea venitului aferent contractului de închiriere, după scăderea sumei corespunzătoare impozitului.
Având în vedere că veniturile din închiriere sunt incluse în baza de impozitare a societăţii comerciale în vederea stabilirii impozitului pe profit, după deducerea cheltuielilor deductibile, ceea ce implică cunoştinţe de specialitate şi o abordare complexă a variabilelor puse în ecuaţie, în cauză era necesară efectuarea unei expertize contabile pentru stabilirea venitului net pe care l-ar fi putut realiza reclamanta dacă nu intervenea exproprierea.
Instanţa a mai acordat cu titlu de despăgubire pentru prejudiciul creat sumele de 32.500 euro pentru platforma betonată şi 1574 euro pentru construcţia „casă poartă".
Din modul lacunar în care a fost efectuată expertiza asupra contravalorii celor două construcţii, apreciem că valorile stabilite de experţi sunt nedovedite, nefiind prezentat modul de calcul.
Astfel, pentru platforma betonată, experţii au precizat că au folosit calculul prin metoda valorii de înlocuire care porneşte de la indicatorii din fişele cuprinse în Cataloagele de reevaluare a clădirilor elaborate de Comisia pentru Inventarierea şi Reevaluarea Fondurilor Fixe în 1965 depunând un simplu deviz ca şi documentaţie, în acest sens.
Pentru estimarea valorii de piaţă a acestei construcţii trebuia ca experţii să descrie o serie de parametri tehnici, cum ar fi norma de evaluare, valoarea de înlocuire, stabilită în funcţie de coeficientul de uzură, dotarea tehnico-edilitară, finisaje, structura constructivă; materialele folosite, actualizarea acestei valori de înlocuire, indicarea numărului de catalog şi a fişei în baza cărora s-au efectuat calculele, pentru a se verifica exactitatea şi corectitudinea valorilor obţinute.
Pentru aceste motive, în baza art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 alin. (3) C. proc. civ., solicită admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul respingerii, ca nefondat şi a apelului declarat de reclamanta SC A. SRL cu menţinerea, ca legală şi temeinică, a sentinţei instanţei de fond.
Înalta Curte a constatat fondate recursurile pentru considerentele expuse mai jos.
Sunt fondate sus ţ inerile recurentului pârât ş i Ministerului Public în sensul că decizia recurată este pronun ţ ată cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, sub aspectul atât al momentului în func ţ ie de care trebuia determinată suma cuvenită cu titlu de despăgubiri ( ş i anume data întocmirii raportului de expertiză, iar nu data emiterii hotărârii de expropriere), dar ş i al criteriilor în func ţ ie de care trebuia stabilită această sumă ( ş i anume preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, iar nu ofertele de vânzare din publica ţ iile privind pia ţ a imobiliară).
Potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, în vigoare la data exproprierii,
„Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 8, (…) se poate adresa instanţei judecătoreşti competente (…) în termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea comisiei prin care i s-a respins, în tot sau în parte, cererea de despăgubire. Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii. În acest caz, plata despăgubirii se face de către expropriator în termen de 30 de zile de la data solicitării, pe baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile de stabilire a cuantumului acesteia.”
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994;
„(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. (…) ”
Instanţa de apel a înlăturat aplicarea acestui text pe motiv că ar contraveni art. 44 din Constituţia României care impune să se acorde pentru expropriere o justă şi prealabilă despăgubire. Or, în opinia instanţei, despăgubirea ar fi justă numai dacă s-ar ţine cont de preţul cu care se vindeau terenuri similare la momentul exproprierii contestatoarei, astfel încât aceasta să nu suporte scăderea de preţ de pe piaţa imobiliară.
Această interpretare a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 este eronată, şi nu este de natură să respecte nici dispozi ţ iile constitu ţ ionale, care nu îngăduie, pentru determinarea justeţii cuantumului despăgubirilor, să se judece cu încălcarea dispozi ţ iilor exprese a legii în vigoare. Ca atare, cuantumul despăgubirilor trebuie stabilit prin raportare la momentul arătat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, indiferent după cum preţul imobilelor la data întocmirii raportului de expertiză este mai mic sau mai mare decât preţul de la data hotărârii de expropriere.
Nu se poate re ţ ine apărarea reclamantei în sensul că prin evaluarea imobilului expropriat prin raportare la data întocmirii raportului de expertiză despăgubirea nu ar mai fi prealabilă având în vedere că transferul dreptului de proprietate operează întotdeauna ulterior consemnării despăgubirii la dispoziţia proprietarului sau a titularului altui drept real, în acord cu dispoziţiile art. 44 alin. (3) din Constituţie.
Potrivit art. 15 din Legea nr. 198/2004 „transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale şi în administrarea expropriatorului operează de drept la data plăţii despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora, în condiţiile prezentei legi.”
Contestarea deciziei de expropriere, sub aspectul caracterului just al despăgubirii, cu efectul consemnării acesteia pe numele expropriatului, până la rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti nu echivalează cu nerespectarea caracterului prealabil al despăgubirii.
Despăgubirea, fiind astfel consemnată, este prealabilă măsurii de expropriere, iar în privinţa cuantumului despăgubirii, expropriatul are la dispoziţie calea contestaţiei în justiţie.
Obligaţia pozitivă a legiuitorului, la nivel normativ, este aceea de a prevedea o procedură administrativă clară, precisă şi neechivocă în privinţa stabilirii despăgubirilor, pentru a nu se ajunge la situaţia ca despăgubirea consemnată să fie derizorie.
Aşadar, revine instanţei judecătoreşti sarcina de a stabili dacă valoarea despăgubirii consemnate este una justă, prin raportare la dispoziţiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, aspect care, însă, nu pune în discuţie caracterul prealabil al despăgubirii. Pretinsa încălcare a exigenţei constituţionale referitoare la caracterul prealabil al despăgubirii, în sensul că, dacă se contestă în justiţie cuantumul despăgubirii, expropriatul nu poate dispune de suma consemnată, este consecinţa firească a opţiunii acestuia de a contesta decizia de expropriere.
Acest ra ţ ionament este re ţ inut ş i în deciziile Cur ţ ii constitu ţ ionale în analiza constitu ţ ionalită ţ ii art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În ceea ce prive ş te caracterul just al despăgubirii aceasta reprezintă o condi ţ ie diferită a despăgubirii de cea de a fi prealabilă, astfel că nu se poate considera că este încălcat art. 44 alin. (3) din Constitu ţ ie prin simpla reglementare a determinării valorii bunului expropriat în func ţ ie de data întocmirii raportului de expertiză, când în func ţ ie de fluctua ţ iile pie ţ ei imobiliare această valoare poate fi mai mare sau mai mică decât cea propusă de către expropriator.
Atâta timp cât reclamanta nu a făcut dovada că valoarea determinată în raport cu acest moment ar fi derizorie nu se poate re ţ ine încălcarea dreptului său de proprietate sub acest aspect.
În ceea ce prive ş te modul de evaluare a prejudiciului cauzat proprietarului prin expropriere constând în demolarea platformei betonate ş i a casei por ţ i, pentru a se determina o despăgubire unitară urmează a se dispune reevaluarea acestora în cadrul expertizei ce se va efectua conform celor expuse în prezenta decizie, urmând a se avea în vedere la efectuarea acesteia ş i criticile din recurs, raportat la modalitatea de evaluare.
În ceea ce prive ş te suma de 47.340 RON, aceasta a fost acordată ca urmare a rezilierii contractului nr. 686/2005, care avea ca obiect spa ţ iile rămase după expropriere ş i care, pretinde reclamanta, că nu au mai putut fi folosite o perioadă de timp necesară efectuării lucrărilor de utilitate publică pentru care s-a realizat exproprierea unei păr ţ i din terenul proprietatea reclamantei.
Prin contesta ţ ia formulată reclamanta nu a cerut repararea acestui prejudiciu care, de altfel, se pretinde că s-a produs în decembrie 2008, după emiterea hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 7 din 25 februarie 2008.
Ca atare, această sumă nu reprezintă repararea prejudiciului suferit prin diminuarea fondului, solicitat de către reclamantă prin ac ţ iune, ci prejudiciu produs ca urmare a lucrărilor ulterioare, afectând fondul care a rămas în proprietatea reclamantei.
Acest prejudiciu a fost eviden ţ iat pentru prima dată în apel, dar recuren ţ ii nu au criticat decizia pronun ţ ată în apel sub aspectul încălcării art. 294 alin. (1) C. proc. civ.
Referitor la determinarea valorii despăgubirilor pentru acest prejudiciu, Înalta Curte a constatat că situa ţ ia de fapt nu a fost deplin stabilită, urmând ca instan ţ a de apel să evalueze condi ţ iile încheierii actului adiţional din 14 decembrie 2007 prin care a fost stabilita chiria în suma de 15.780 euro/luna, despre care recurenta pârâtă sus ţ ine că a fost întocmit pro causa, prin raportare ş i la contractul de închiriere anterior, care nu se află la dosarul cauzei, dar ş i măsura în care la determinarea despăgubirilor cuvenite pentru acest prejudiciu trebuie avute în vedere sau nu suma cu titlu de impozit pe care ar fi datorat-o reclamanta dacă ar fi încasat această chirie, raportat la sus ţ inerile din recursul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Bucure ş ti.
Având în vedere motivul de casare cu trimitere rezultat din recursurile pârâtului ş i Ministerului Public, pentru neefectuarea expertizei la instan ţ a de apel cu respectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, Înalta Curte va admite ş i recursul formulat de către reclamantă, care prive ş te modul de evaluare a despăgubirilor datorate pentru prejudiciul reprezentat de diminuarea valorii fondului rămas după expropriere, pentru a se determina în mod unitar despăgubirile datorate ca urmare a exproprierii, urmând ca instan ţ a de apel să evalueze ş i criticile formulate în recursul acestei păr ţ i la determinarea sumei datorate în condi ţ iile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994.
Potrivit art. 314 C. proc. civ. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie hotărăşte asupra fondului pricinii în toate cazurile în care casează hotărârea atacată numai în scopul aplicării corecte a legii la împrejurări de fapt ce au fost deplin stabilite.
În consecin ţ ă, ţ inând cont că împrejurările de fapt nu au fost deplin stabilite, fiind necesară ş i efectuarea unui raport de expertiză cu respectarea art. 22 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 312 alin. (1)-(3) raportat la art. 304 alin. (1) pct. 9 ş i art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va a dmite recursul, va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursurile declarate de reclamanta SC A. SRL, de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA şi de Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti împotriva deciziei nr. 633A din 20 iunie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Casează decizia atacată.
Trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 13 noiembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6916/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 6885/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
